Рішення № 9990382, 10.06.2010, Господарський суд Автономної Республіки Крим

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ

Автономна Республіка Крим, 95003, м.Сімферополь, вул.Р.Люксембург/Речна, 29/11, к. 101

РІШЕННЯ

Іменем України

10.06.2010Справа №2-7/2519-2010 За позовом Фізичної особи-підприємця Темченко Василя Павловича (04074, м. Київ, вул. Попова, 6, кв. 88, ідентифікаційний номер 2014100053)

До відповідача Сакської міської ради (96500, м. Саки, вул. Леніна, 15, ідентифікаційний код 26274060)

Про визнання дійсним договору та визнання права власності.

Суддя І. І. Дворний

                                        представники:

Від позивача – не з’явився

Від відповідача - не з’явився.

Суть справи: Фізична особа-підприємець Темченко Василь Павлович звернувся до Господарського суду Автономної Республіки Крим з позовною заявою до Сакської міської ради, в якому просить суд:

-          визнати дійсним укладений 18.02.2009 р. між Фізичною особою-підприємцем Темченко Василем Павловичем та Сакською міською радою договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 204 кв. м., розташованої за адресою: АР Крим, м. Саки, вул. Морська, 4, сектор 10, що використовується для обслуговування літнього будиночку для відпочинку №12, УКЦВЗ – 1.21 – землі іншого призначення, кадастровий номер – 0111400000000050319;

-          визнати за Фізичною особою-підприємцем Темченко Василем Павловичем право власності на земельну ділянку площею 204 кв. м., розташовану за адресою: АР Крим, м. Саки, вул. Морська, 4, сектор 10, що використовується для обслуговування літнього будиночку для відпочинку №12, УКЦВЗ – 1.21 – землі іншого призначення, кадастровий номер – 0111400000000050319.

Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідач – Сакська міська рада, ухиляється від нотаріального посвідчення вказаного договору купівлі-продажу, який, відповідно до норм цивільного законодавства, підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню, чим порушує права та охоронювані законом інтереси позивача.

Позивач у судове засідання не з’явився, про причини неявки суд не повідомив, про час та місце слухання справи був проінформований належним чином рекомендованою кореспонденцією.

Відповідач у судове засідання не з’явився, однак направив до суду відзив на позов, в якому зазначив, що нотаріальне посвідчення спірного договору купівлі-продажу не відбулося через відсутність у Сакської міської ради Державного акта на право власності на землю територіальної громади, у зв’язку з чим підтверджує, що факти, викладені в позові, мають місце, та просить суд прийняти рішення у відповідності з положеннями чинного законодавства України.

Розгляд справи відкладався у порядку статті 77 Господарського процесуального кодексу України.

          Оскільки матеріали справи в достатній мірі характеризують взаємовідносини сторін, суд не вбачає підстав для відкладення розгляду справи.

          Розглянувши матеріали справи, дослідивши представлені докази, суд

ВСТАНОВИВ :

Як вбачається з матеріалів справи, Темченко Василь Павлович є власником нерухомого майна – літнього будівнику, що підтверджується витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно №21276968 від 16.12.2008 р. (а. с. 13).

Рішенням Сакської міської ради №47/2 від 26.12.2008 р. Темченко Василю Павловичу було затверджено звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки для обслуговування літнього будинку №12 в секторі 10, розташованої за адресою: м. Саки, вул. Морська, 4, на території Сакської міської ради, площею 204 кв. м., та вирішено продати у власність позивачеві зазначену земельну ділянку.

18.02.2009 р. між Фізичною особою-підприємцем Темченко Василем Павловичем (Покупець) та Сакською міською радою (Продавець) договір купівлі-продажу земельної ділянки, за яким Продавець зобов’язується передати у власність Покупцю земельну ділянку, а Покупець зобов’язується за вказаний об’єкт ціну, прийняти його відповідно до плану, оформити встановлені законодавством правовстановлюючі документи та виконати зобов’язання, передбачені договором.

Відповідно до пункту 1.1 Договору його предметом є земельна ділянка, що використовується для обслуговування літнього будиночку №12 в секторі №10, розташована за адресою: вул. Морська, 4, м. Саки, АР Крим. Кадастровий номер земельної ділянки 0111400000000050319. Загальна площа – 204 кв. м., експертна грошова оцінка – 32500 грн., цільове призначення земельної ділянки – землі іншого призначення. УКЦВЗ: 1.21. Якісна характеристика земельної ділянки за складом та видами угідь: угіддя – забудовані землі, у тому числі кемпінгів, будинків для відпочинку або для проведення відпусток площею 204 кв. м.

На земельній ділянці, яка є предметом цього договору, розташований літній будиночок №12, який належить Покупцеві на праві власності (п. 1.3 Договору).

В пункті 2.1 Договору сторони передбачили, що ціна за договором визначена на підставі здійсненої експертної оцінки та складає 32500,00 грн. без урахування ПДВ, з розрахунку за 1 кв. м. земельної ділянки 159,31 грн.

Оплата за придбану земельну ділянку здійснюється в повному обсязі протягом 10 днів після підписання сторонами цього договору (п. 2.2 Договору).

Згідно з пунктом 4.1 Договору право власності та розпорядження земельною ділянкою переходить до Покупця з моменту сплати ним повної ціни продажу земельної ділянки на рахунок Продавця, отримання державного акта на право власності на землю та його державної реєстрації, підписання акта приймання-передачі земельної ділянки.

Земельна ділянка передається за актом приймання-передачі, який підписується сторонами договору протягом семи робочих днів з моменту отримання державного акта на право власності на землю та його державної реєстрації.

З матеріалів справи вбачається, що вартість придбаної земельної ділянки була сплачена позивачем в повному обсязі, про що свідчить відповідна банківська квитанція від 10.02.2009 р. (а. с. 16).

Однак, після укладення цього договору його нотаріальне посвідчення не відбулося, що, за твердженням відповідача, пов’язано з відсутністю у нього Державного акта на право власності на землю територіальної громади.

Проте, з цього приводу суд вважає за необхідне повідомити наступне.

Згідно з частиною 2 статті 16 Господарського процесуального кодексу України справи у спорах про право власності на майно або про витребування майна з чужого незаконного володіння чи про усунення перешкод у користуванні майном розглядаються господарським судом за місцезнаходженням майна.

Відповідно до частини 1 статті 1 Господарського процесуального кодексу України підприємства, установи, організації, інші юридичні особи, громадяни, які здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи і в установленому порядку набули статусу суб’єкта підприємницької діяльності, мають право звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів, а також для вжиття передбачених Кодексом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

За приписами статті 12 Господарського процесуального кодексу України господарським судам підвідомчі: справи у спорах, що виникають при укладенні, зміні, розірванні і виконанні господарських договорів.

Статтею 15 Цивільного кодексу України встановлено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Статтею 16 Цивільного кодексу України передбачений перелік способів захисту цивільних прав та інтересів судом, зокрема визнання правочину дійсним.

Судом встанвлено, що спірний договір від 18.02.2009 р. за своєю правовою природою є договором купівлі-продажу нерухомого майна, оскільки відповідно до частини 1 статті 181 Цивільного кодексу України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

У відповідності до статті 655 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Згідно з частиною 1 статті 209 Цивільного кодексу України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Такий випадок встановлений, зокрема, статтею 657 Цивільного кодексу України, якою передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Обов’язковість нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки також передбачена частиною 7 статті 128 Земельного кодексу України.

Однак, судом встановлено, що сторонами не здійснено нотаріального посвідчення та державної реєстрації Договору.

Частиною 1 статті 220 Цивільного кодексу України визначено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

У відповідності до частини 2 статті 215 Цивільного кодексу України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Відповідно до частини 1 статті 216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю.

З огляду на зазначене, сторони нікчемного правочину не зобов’язані виконувати його умови, одна сторона має право відхилити вимоги другої сторони щодо вчинення певних дій навіть тоді, коли він судом не визнаний недійсним.

Виходячи з того, що Договір купівлі-продажу від 18.02.2009 р. нотаріально не посвідчений, у відповідності до частини 1 статті 220 Цивільного кодексу України він є нікчемним, а отже згідно частини 1 статті 216 Цивільного кодексу України не покладає на сторін ніяких зобов’язань.

Однак, при цьому відповідно до частини 2 статті 215 Цивільного кодексу України у випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Так, зокрема, частиною 2 статті 220 цього Кодексу передбачено, що, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Таким чином, для визнання Договору дійсним суду необхідно з’ясувати наявність досягнення сторонами згоди щодо всіх істотних умов Договору, наявність повного або часткового виконання Договору та факт ухилення стороною від його нотаріального посвідчення.

Відповідно до статті 638 Цивільного кодексу України істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно зі статтею 180 Господарського кодексу України істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

При укладенні господарського договору сторони зобов’язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.

Проаналізувавши текст Договору купівлі-продажу від 18.02.2009 р., судом встановлено, що сторонами узгоджено всі істотні умови, необхідні для даного виду договору, в ньому визначені предмет, ціна, строк його дії.

При цьому, визначення ціни продажу земельної ділянки було здійснено з повним дотриманням вимог чинного законодавства України.

Так, частиною 8 статті 128 Земельного кодексу України передбачено, що ціна земельної ділянки визначається за експертною грошовою оцінкою, що проводиться організаціями, які мають відповідну ліцензію на виконання цього виду робіт, на замовлення органів державної влади або органів місцевого самоврядування. Фінансування робіт з проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки здійснюється за рахунок внесеного покупцем авансу, що не може бути більшим ніж 20 відсотків вартості земельної ділянки, визначеної за нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки.

Статтею 13 Закону України «Про оцінку земель» визначено, що експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться, зокрема, у разі відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності.

Оцінювачами з експертної грошової оцінки земельних ділянок можуть бути громадяни України, іноземці та особи без громадянства, які склали кваліфікаційний іспит та одержали кваліфікаційне свідоцтво оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок відповідно до вимог цього Закону та Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" (ст. 7 Закону).

Відповідно до статті 20 Закону «Про оцінку земель» за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт.

Статтею 21 Закону України «Про оцінку земель» визначено, що технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель, нормативної грошової оцінки земельних ділянок, а також звіти з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу підлягають державній експертизі відповідно до закону.

Відповідно до статті 9 Закону України «Про державну експертизу землевпорядної документації» обов'язковій державній експертизі підлягають, серед іншого, технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель, нормативної грошової оцінки земельних ділянок, а також звіти з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.

Згідно зі статтею 35 Закону України «Про державну експертизу землевпорядної документації» результатом проведення державної експертизи є висновок державної експертизи. Позитивні висновки державної експертизи щодо об'єктів обов'язкової державної експертизи є підставою для прийняття відповідного рішення органами виконавчої влади чи органами місцевого самоврядування, відкриття фінансування робіт з реалізації заходів, передбачених відповідною документацією.

Відповідно до частини 1 статті 23 Закону України «Про оцінку земель» технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.

В матеріалах справи наявний висновок Республіканського комітету по земельних ресурсах АР Крим, який затверджений головою Рескому 09.12.2008 р., з якого вбачається, що звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки площею 0,0204 га по вул. Морській, 4 в м. Саки, в секторі №10, в цілому відповідає вимогам чинного земельного законодавства України та оцінюється позитивно. Зазначений звіт, після усунення незначних зауважень, як вже було вказано вище, був затверджений рішенням Сакської міської ради №47/2 від 26.12.2008 р.

Як вже було зазначено вище, матеріали судової справи містять докази оплати вартості земельної ділянки.

Вказане дає підстави суду стверджувати, що сторонами частково виконані умови Договору. При цьому, земельна ділянка не була передана за актом приймання-передачі позивачеві, оскільки за умовами укладеного договору такий акт складається сторонами лише після отримання державного акта на право власності на землю.

Разом з тим, як вбачається з матеріалів справи, відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення вказаного договору купівлі-продажу земельної ділянки від 18.02.2009 р. Факт ухилення Сакської міської ради від нотаріального посвідчення визнається й самим відповідачем у відзиві на позов.

Частина 2 статті 220 Цивільного кодексу України пов'язує визнання нікчемного правочину дійсним з обов'язковою наявністю всіх визначених статтею умов, а саме: узгодження сторонами всіх істотних умов договору, повне або часткове виконання договору, ухиляння однією із сторін від нотаріального посвідчення договору.

Згідно з Роз’ясненнями Вищого арбітражного суду України «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з визнанням договорів недійсними» №02-5/111 від 12.03.1999 р., з наступними змінами та доповненнями, якщо однією з сторін угода виконана повністю або частково, а друга сторона ухиляється від нотаріального посвідчення угоди, господарський суд на підставі частини другої статті 47 Цивільного кодексу вправі за позовом сторони, яка виконала угоду, визнати таку угоду дійсною. Судове рішення у цьому випадку замінює нотаріальне посвідчення.

З огляду на наявність всіх трьох умов, Договір купівлі-продажу від 18.02.2009 р., укладений між Фізичною особою-підприємцем Темченко Василем Павловичем та Сакською міською радою підлягає визнанню дійсним.

Згідно з частиною 1 статті 328 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Статтею 82 Земельного кодексу України передбачено, що юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності, зокрема, у разі придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Отже вказана стаття закріплює презумпцію правомірності набуття права власності. Незаконність набуття права власності має бути встановлена рішенням суду. До набрання рішенням суду законної сили право власності вважається набутим правомірно.

Частинами 3-4 ст.334 ЦК України передбачено, що право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.

В свою чергу, згідно п.6 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004р. №671, державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Реєстру одночасно з його нотаріальним посвідченням.

Таким чином, неправомірна відмова однієї із сторін правочину від його нотаріального посвідчення, навіть за умови визнання такого правочину дійсним у судовому порядку, перешкоджає іншій стороні правочину (набувачу) набути право власності та таким чином не визнає його право на це майно.

Відповідно до ст. 392 ЦК України власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Згідно ст.15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання чи оспорювання, а стаття 16 ЦК України передбачає право особи на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового чи майнового права і інтересу.

Частиною 2 ст.16 ЦК України, частиною 2 ст.20 ГК України визначені способи захисту цивільних прав та інтересів, зокрема це визнання права.

Відповідно до статті 152 Земельного кодексу України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, у тому числі, шляхом визнання прав.

Оскільки відповідач не визнає право власності Фізичної особи-підприємця Темченко Василя Павловича на спірну земельну ділянку, суд приходить до висновку про необхідність захисту прав останнього у судовому порядку шляхом визнання його права власності.

За таких обставин, всебічно та в повному обсязі дослідивши та оцінивши наявні в матеріалах справи документи та фактичні обставини справи, суд дійшов висновку, що позовні вимоги Фізичної особи-підприємця Темченко Василя Павловича є обґрунтованими, підтверджуються матеріалами справи, а тому підлягають задоволенню в повному обсязі.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 82-84 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1.          Позов задовольнити.

2.          Визнати дійсним укладений 18.02.2009 р. між Фізичною особою-підприємцем Темченко Василем Павловичем (04074, м. Київ, вул. Попова, 6, кв. 88, ідентифікаційний номер 2014100053) та Сакською міською радою (96500, м. Саки, вул. Леніна, 15, ідентифікаційний код 26274060) договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 204 кв. м., розташованої за адресою: АР Крим, м. Саки, вул. Морська, 4, сектор 10, що використовується для обслуговування літнього будиночку для відпочинку №12, УКЦВЗ – 1.21 – землі іншого призначення, кадастровий номер – 0111400000000050319.

3.          Визнати за Фізичною особою-підприємцем Темченко Василем Павловичем (04074, м. Київ, вул. Попова, 6, кв. 88, ідентифікаційний номер 2014100053) право власності на земельну ділянку площею 204 кв. м., розташовану за адресою: АР Крим, м. Саки, вул. Морська, 4, сектор 10, що використовується для обслуговування літнього будиночку для відпочинку №12, УКЦВЗ – 1.21 – землі іншого призначення, кадастровий номер – 0111400000000050319.

Суддя Господарського суду

Автономної Республіки Крим                                        Дворний І.І.