Рішення № 9568364, 22.04.2010, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА

01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел. 284-18-98 РІШЕННЯ ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 11/108-30/4022.04.10 За позовом Спільного підприємства «Київ-Донбас» До Київської міської ради

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні Позивача Товариство з обмеженою відповідальністю «ПОРЯДО.ОК. Управління та експлуатація нерухомості»

Про визнання припиненим договору

Суддя Ващенко Т.М.

Представники сторін:

Від Позивача Дранчук І.Я. представник за довіреністю № 001-02 від 19.02.2009,

Від Відповідача Дорошенко О.С. - представник за довіреністю № 225-КР-01 від 11.01.2010,

Від Третьої особи не зявився,

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

На новий розгляд Господарського суду міста Києва передані позовні вимоги Спільного підприємства «Київ-Донбас»до Київської міської ради, Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні Позивача - Товариство з обмеженою відповідальністю «ПОРЯДО.ОК. Управління та експлуатація нерухомості», про розірвання Договору на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) від 15.07.1994, укладеного між Позивачем та Відповідачем та зареєстрованого у книзі договорів на право тимчасового користування землею 15.07.1994 за № 3.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 19.06.2009 у справі № 11/108 позов задоволено повністю, розірвано Договір на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) від 15.07.1994, укладений між Київською міською радою та Спільним підприємством «Київ-Донбас»та зареєстрований у книзі договорів на право тимчасового користування землею 15.07.1994 за № 3.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 22.09.2009 у справі № 11/108 рішення Господарського суду міста Києва від 19.06.2009 у справі № 11/108 залишено без змін.

Постановою Вищого господарського суду України від 17.12.2009 у справі № 11/108 рішення Господарського суду міста Києва від 19.06.2009 у справі № 11/108 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 22.09.2009 у справі № 11/108 скасовано, справу направлено на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

За резолюцією Голови Господарського суду міста Києва справу № 11/108 передано на новий розгляд судді Ващенко Т.М.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 18.01.2010 суддею Ващенко Т.М. прийнято справу № 11/108 до свого провадження та присвоєно їй номер «№ 11/108-30/40», розгляд справи призначено на 11.02.2010 о 12-30.

В судовому засіданні 11.02.2010 представником Позивача на підставі ст. 22 Господарського процесуального кодексу України подано заяву про уточнення позовних вимог, відповідно до якої Спільне підприємство «Київ-Донбас»просить суд визнати припиненим з 01.09.2006 Договір на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) від 15.07.1994, укладений між Київською міською радою та Спільним підприємством «Київ-Донбас»(Договір зареєстровано у книзі договорів на право тимчасового користування землею 15.07.1994 за № 3).

В судовому засіданні 11.02.2010 представником Позивача подано суду письмові пояснення по справі № 11/108-30/40.

Представник третьої особи в судове засідання, призначене на 11.02.2010, не зявився, вимоги ухвали Господарського суду міста Києва від 18.01.2010 у справі № 11/108-30/40 не виконав, про поважні причини неявки суд не повідомив, про час і місце проведення судового засідання був повідомлений належним чином.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 11.02.2010 на підставі ст. 77 Господарського процесуального кодексу України розряд справи № 11/108-30/40 відкладено на 04.03.2010 о 11-50.

В судовому засіданні 04.03.2010 представником Відповідача подано суду письмові пояснення по справі № 11/108-30/40, відповідно до яких Київська міська рада просить суд відмовити Позивачу в задоволенні позовних вимог, та посилається на те, що питання відмови від договору оренди має вирішуватись виключно з Київською міською радою, як стороною за Договором оренди і законним орендодавцем земель, що належать до комунальної власності міста, та те, що до укладення Договору № 35 Позивач з відповідною заявою про намір розірвати Договір на право тимчасового користування землею № 3 не звертався.

Крім того, Відповідач зазначає, що положення пункту 3.1.2 Договору № 35 не відповідають чинному законодавству України, та посилається на те, що Спільним підприємством «Київ-Донбас»зроблено помилковий висновок, що в звязку завершенням будівництва будинку, мета спірного Договору досягнута.

Представник Третьої особи в судове засідання 04.03.2010 не зявився, вимоги ухвали Господарського суду м. Києва від 11.02.2010 не виконав, про поважні причини неявки суд не повідомив, про час і місце проведення судового засідання був повідомлений належним чином.

В судовому засіданні 04.03.2010 на підставі ст. 77 Господарського процесуального кодексу України оголошено перерву до 23.03.2010 о 09-55.

В судовому засіданні 23.03.2010 Позивачем на підставі ст. 22 Господарського процесуального кодексу України подана заява про уточнення позовних вимог, відповідно до якої Спільне підприємство «Київ-Донбас»просить суд визнати припиненим з 28.10.2008 Договір на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) від 15.07.1994, укладений між Київською міською радою та Спільним підприємством «Київ-Донбас»(Договір зареєстровано у книзі договорів на право тимчасового користування землею 15.07.1994 за № 3).

Представник Третьої особи в судове засідання, призначене на 23.03.2010, не зявився, письмових пояснень по справі № 11/108-30/40 не надав, про поважні причини неявки суд не повідомив, про час і місце проведення судового засідання був повідомлений належним чином.

Відповідно до ч. 3 ст. 77 Господарського процесуального кодексу України, суддя має право оголосити перерву в засіданні в межах встановленого строку вирішення спору з наступною вказівкою про це в рішенні або ухвалі.

В судовому засіданні 23.03.2010 на підставі ч. 3 ст. 77 Господарського процесуального кодексу України судом оголошено перерву до 22.04.2010 о 09-50 для виготовлення повного тексту рішення по справі № 11/108-30/40.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, Господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

Відповідно до статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров'я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об'єкти, визначені відповідно до закону як об'єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.

Пунктом 12 Перехідних положень Земельного кодексу України визначено, що до розмежування земель державної і комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.

Згідно з частиною 5 статті 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

Частина 1 статті 116 Земельного кодексу України передбачає, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

Стаття 9 Земельного кодексу України встановлює, що до повноважень Київської міської рад у галузі земельних відносин на її території належить, зокрема, розпорядження землями територіальної громади міста; передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу; організація землеустрою.

Відповідно до ст. 125 Земельного кодексу України право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації.

15.07.2004 між Київською міською радою народних депутатів та фірмою «Київ-Донбас»укладено Договір на право тимчасового користування землею (у тому числі на умовах оренди) (далі Договір оренди), відповідно до умов якого Відповідач надає, а Позивач приймає в тимчасове користування земельну ділянку загальною площею 12824 кв.м.

Відповідно до ст. 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобовязується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Згідно зі ст. 20 Закону України «Про оренду землі»та ст. 126 Земельного кодексу України право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.

Договір оренди земельної ділянки від 15.07.1994 зареєстровано в книзі договорів на право тимчасового користування землею 15.07.1994 за № 3.

Земельна ділянка була надана на умовах оренди строком на 49 років для будівництва житлових будинків з підземними гаражами по вул. Жилянській, 57- 67 у Залізничному районі (п. 1.2 Договору оренди).

23.12.2005 будинок введено в експлуатацію згідно з Актом Державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом обєкта, затвердженого розпорядженням Голосіївської районної в м. Києві державної адміністрації від 23.12.205.

23.12.2005 року між Спільним підприємством фірмою «Київ-Донбас» та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПОРЯД.ОК» укладено договір № 35 (далі Договір № 35) про передачу новозбудованого житлового будинку з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом по вул. Жилянській, 57-67 експлуатуючій організації.

Предметом Договору № 35 є передача Позивачем Третій особі новозбудованого житлового будинку з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом, що розташований за адресою: м. Київ, вул. Жилянська, 57-67 (надалі Житловий комплекс) з метою житлово-комунального обслуговування, експлуатації та балансоутримування будинку третьою особою відповідно до діючого законодавства (п. 1.1 Договору № 35).

Пунктом 3.1.2 Договору № 35 сторони погодили, що Позивач має право відмовитись від договору оренди земельної ділянки під Житловим комплексом, як на користь третьої особи, так і на користь інших осіб, що мають відношення до утримання Житлового комплексу.

Відповідно до ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно зі статтею 120 Земельного кодексу України якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

До особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда (ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі»).

Регламент розгляду питань щодо набуття та реалізації права користування землею в місті Києві, затверджений рішенням Київської міської ради від 15.07.2004 № 456/1867 передбачає, що для оформлення права користування земельною ділянкою новому власнику обєкта нерухомості необхідно звернутися з клопотанням до Київради з земельних питань.

На виконання умов п. 2.1.1 Договору № 35 Позивач передав 01.09.2006, а Третя особа прийняла житловий будинок, про що свідчить відповідний акт приймання передачі.

В матеріалах справи є належним чином засвідчені копії актів прийому-передачі квартир, паркомісць в будинку, збудованому на земельній ділянці, що знаходиться на вул. Жилянській 57-67 в місті Києві, а також копії інвестиційних договорів на придбання фізичними особами квартир у вказаному житловому будинку.

Матеріали справи свідчать про те, що відповідно до статей 181 і 188 Господарського кодексу України Позивачем 28.10.2008 було направлено лист-звернення № 001-27 до Київської міської ради із пропозицією припинити дію існуючого договору оренди від 15.07.1994.

Відповідно до ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам. Оренда земельної ділянки може бути короткостроковою - не більше 5 років та довгостроковою - не більше 50 років.

Зі змісту Договору оренди земельної ділянки від 15.07.1994 вбачається, що земельна ділянка по вул. Жилянській, 57- 67 у Залізничному районі передавалась Позивачу у довгострокову оренду до 15.07.2043.

Ч. 8 ст. 93 Земельного кодексу передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.

Відповідно до п. 7 ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду»договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Згідно з ч. 3 та ч. 4 ст. 142 Земельного кодексу України припинення права постійного користування земельною ділянкою у разі добровільної відмови землекористувача здійснюється за його заявою до власника земельної ділянки. Власник земельної ділянки на підставі заяви землекористувача приймає рішення про припинення права користування земельною ділянкою, про що повідомляє органи державної реєстрації.

Листом № 07-387/48955 від 05.12.2008 Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації повідомлено Позивача, що спірний договір укладався на сорок девять років, а Відповідачем було передбачено відповідні надходження орендної плати до міського бюджету, тому розірвання Договору оренди землі потягне припинення таких надходжень, що є збитками для орендодавця, та з посиланням на ст. 32 Закону України «Про оренду землі»існує право вимагати від орендаря недоотримані надходження орендної плати. Крім того, в листі зазначалось, що Договір на право тимчасового користування землею може бути достроково розірваний в установленому порядку в момент реєстрації правовстановлюючих документів на земельну ділянку новим балансоутримувачем або власником будівлі.

Таким чином суд вважає, що Відповідач, маючи в розпорядженні інформацію з відповідними доказами того, що Позивачем було передано експлуатуючій організації будинок, який розташований на земельний ділянці, відмовляється від розірвання договору оренди земельної ділянки всупереч нормам чинного законодавства.

При цьому, суд враховує, що Вищим господарським судом України у Рекомендаціях від 02.02.2010 № 04-06/15 «Про практику застосування господарськими судами земельного законодавства»зазначено наступне. Так, у вирішенні спорів про розірвання договору оренди земельної ділянки судам слід враховувати, що відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі»на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України. У разі встановлення порушень, передбачених статтею 143 ЗК України, коли земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням, визначеним умовами договору, та у спосіб, який суперечить екологічним вимогам, суди, керуючись статтею 32 Закону України «Про оренду землі», мають правові підстави для задоволення вимог про розірвання договору оренди (п. 3.4.8 Рекомендацій).

При цьому судом враховано, що в розумінні положень ст. 19 Земельного кодексу України земельна ділянка, що є предметом спірного Договору, була виділена з земель запасу, однак, умовами договору визначено її використання з метою будівництва житлових будинків з підземними гаражами по вул. Жилянській, 57- 67 у Залізничному районі.

Враховуючи той факт, що Позивачем, як стороною Договору оренди тривалий час не використовується земельна ділянка за цільовим призначенням, оскільки будівництво житлового будинку за вказаною адресою завершене, та такий є зданим в експлуатацію, Відповідач, як власник обєкта оренди, та особа, на яку покладено обовязок збереження майна територіальної громади, зобовязаний здійснювати контроль за цільовим використанням обєкта оренди та вчиняти дії прямо передбачені законом та умовами укладених договорів, а саме припинити та розірвати договір оренди на підставі невикористання орендарем (Позивачем) земельної ділянки за їх цільовим призначенням у звязку з фактичною заміною сторони зобов'язання.

Сторони спору не заперечують проти укладення Договору про передачу зазначеного новозбудованого житлового будинку експлуатуючій організації, у зв'язку з чим правова підстава Спільному підприємству «Київ-Донбас»виступати стороною у орендних правовідносинах між власником земельної ділянки та власником обєкту, що на ній розташований, відсутня.

Крім того, суд враховує наступне. У Листі від 01.01.2010 «Узагальнення судової практики розгляду господарськими судами справ у спорах, пов'язаних із земельними правовідносинами»Вищий господарський суд України зазначив, що право користування (в т. ч. на правах оренди) земельною ділянкою, на якій знаходиться нерухомість, переходить до набувача об'єктів нерухомості виключно за умови, що в момент їх відчуження у попереднього власника, згідно з вимогами земельного законодавства України, таке право було і воно належним чином посвідчене. А правочини, що тягнуть перехід права власності на об'єкт нерухомості, водночас є підставою для переходу права на землю; оформлення такого права здійснюється у встановленому законом порядку.

У вказаному листі Вищий господарський суд України зазначив, що реєстрація права власності на будівлю і споруду автоматично не тягне переходу права користування земельною ділянкою під нею, оскільки в нормах цивільного та земельного законодавства (ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України) йдеться про перехід права власності на землю при переході права власності на обєкт нерухомості на підставі договору відчуження.

Однак, як встановлено в ході розгляду спору, обєкт нерухомого майна, що розташований на земельній ділянці, яка є предметом спірного договору оренди, перейшов у власність до третіх осіб на законних підставах, а тому існують всі передумови для застосування норм ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України з відповідними правовими наслідками.

Згідно зі ст. 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

З урахуванням викладеного, суд доходить до висновку, що Позивачем дотримано встановлену процедуру розірвання Договору, та наявні передбачені законодавством матеріальні підстави для припинення Договору на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) від 15.07.1994.

Позиція, яка викладена в листі Головного управління земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації № 07-387/48955 від 05.12.2008 щодо можливості розірвання договорів оренди з настанням факту вчинення новими власниками обєкта нерухомості дій по укладенню договору оренди порушує права Позивача, покладає на останнього обовязок щодо сплати орендних платежів та дає суду підстави вважати, що відсутня згода Київської міської ради розірвати спірний договір оренди земельної ділянки, а при відсутності такої згоди такий договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню, а правовідношення за ними припиненню з моменту звернення Позивача з відповідною пропозицією.

Статтею 15 Цивільного кодексу України встановлено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Частина 1 ст. 33 Господарського процесуального кодексу України передбачає, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Згідно з ч. 2 ст. 34 Господарського процесуального кодексу України обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Враховуюче викладене, суд доходить до висновку про обґрунтованість заявлених Позивачем вимог та відповідність їх чинному законодавству, у звязку з чим, позов підлягає задоволенню.

Державне мито, судові витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України покладаються на Відповідача.

Керуючись ст. ст. 32-34, 44, 49, 82-84 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Визнати припиненим з 28.10.2008 Договір на право тимчасового користування (в тому числі на умовах оренди) від 15.07.1994, укладений між Київською міською радою та Спільним підприємством Фірмою «Київ Донбасс»та зареєстрований у книзі договорів на право тимчасового користування землею 15.07.1994 за № 3.

Стягнути з Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36, код ЄДРПОУ 22883141) на користь Спільного підприємства Фірми «Київ Донбасс» (01004, м. Київ, вул. Пушкінська, 42/4, код ЄДРПОУ19025988) 85 (вісімдесят пять) грн. витрат по сплаті державного мита та 118 (сто вісімнадцять) грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття та може бути оскаржене у порядку та строки, визначені Господарським процесуальним кодексом України.

Суддя Т.М Ващенко