Рішення № 9109075, 24.03.2010, Приморський районний суд м. Одеси

Справа 2-5260/10

РІШЕННЯ

Іменем України

«24» березня 2010 року

Приморський районний суд м. Одеси в складі:

головуючого - судді Бондаря В.Я.

при секретарі - Подорожній О.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Одесі цивільну справу за позовом Управління охорони об’єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації до ОСОБА_1, Публічного акціонерного товариства «ОСОБА_2 АВАЛЬ», за участю третьої особи, що не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на боці відповідача - Публічного акціонерного товариства «ОСОБА_2 АВАЛЬ» – Управління з питань охорони об’єктів культурної спадщини Одеської міської ради, про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежилого приміщення,

ВСТАНОВИВ :

ОПИСОВА ЧАСТИНА

Позивач звернувся до суду з позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежилої будівлі, укладеного 28 грудня 2007 року між ОСОБА_1 та ВАТ "ОСОБА_2 ОСОБА_3", що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Польська, 12.

Свої вимоги позивач обґрунтовує тим, що вказаний договір суперечить вимогам чинного цивільного законодавства, та зазначає, що оспорюваний договір укладений без його погодження як відповідного органу охорони культурної спадщини. Так, вказаний договір, предметом купівлі-продажу якого є віднесена до пам'яток архітектури місцевого значення нежила будівля (колишній ломбард, споруджений у 1904-1905 роках за проектом архітектора ОСОБА_4), укладено без погодження зі спеціально уповноваженим органом охорони культурної спадщини - управлінням охорони об'єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації та з порушенням його права привілейованої купівлі й умов охоронного договору від 31 травня 2005 року № 20-05/Н-1.

Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 16 травня 2008 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Одеської області від 26 листопада 2008 року, позов управління охорони об'єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації задоволено.

Ухвалою Верховного Суду України від 18 червня 2009 року касаційну скаргу ВАТ "ОСОБА_2 ОСОБА_3", до якої приєдналася ОСОБА_1, відхилено, рішення Приморського районного суду м. Одеси від 16 травня 2008 року та ухвалу апеляційного суду Одеської області від 26 листопада 2008 року залишено без змін.

Ухвалою Колегії суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 11 листопада 2009 року скаргу відкритого акціонерного товариства "ОСОБА_2 ОСОБА_3" про перегляд рішення Приморського районного суду м. Одеси від 16 травня 2008 року, ухвали апеляційного суду Одеської області від 26 листопада 2008 року та ухвали Верховного Суду України від 18 червня 2009 року у зв'язку з винятковими обставинами, задоволено, рішення Приморського районного суду м. Одеси від 16 травня 2008 року, ухвалу апеляційного суду Одеської області від 26 листопада 2008 року та ухвалу Верховного Суду України від 18 червня 2009 року скасовано, справа передана на новий розгляд до Приморського районного суду м. Одеси.

В ухвалі від 11 листопада 2009 року Колегія суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України вказала, що судом не взято до уваги аудиторський висновок аудиторської компанії "Квест-Консалт" від 9 липня 2007 року про фінансування нею ремонтно-реставраційних робіт на суму 2 845 167 грн., та залишено без оцінки висновок про здійснення комплексу заходів і ремонтно-реставраційних робіт будівлі з метою збереження її як пам'ятки архітектури та містобудування, виконаний НВЦ "Екобуд" 3 грудня 2007 року, а також висновок судово-будівельної експертизи від з липня 2008 року, який ґрунтується на підставі наданих розрахунково-кошторисних документів (договорів на виконання робіт, актів приймання робіт, чеків, касових ордерів тощо), візуального зовнішнього огляду будівлі та обстеження приміщень і конструктивних елементів будівлі. Крім того, судом не було з'ясовано, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту характеру порушення, чи призводить застосування такого способу захисту до поновлення порушених прав і забезпечення збереження пам'ятки архітектури, чи узгоджується такий спосіб захисту з положеннями Закону України "Про охорону культурної спадщини".

У судовому засіданні представники позивача за довіреністю ОСОБА_5 та ОСОБА_6, уточнивши позовні вимоги, позов підтримали та пояснили, що продаж спірного об’єкту нерухомості було вчинено без належного виконання інвестиційних зобов’язань, передбачених договором купівлі-продажу об’єкту нерухомості від 27.10.2003 р., укладеного між Територіальною громадою сіл, селищ, міст Одеської області в особі Одеської обласної державної адміністрації в особі Начальника управління охорони нерухомих об’єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації ОСОБА_7 та приватним підприємством «М.Т.Н.» та договором купівлі-продажу об’єкту нерухомості від 25.11.2003 року, укладеного між приватним підприємством «М.Т.Н.» та ОСОБА_1, щодо виконання протягом 5 років ремонтно-реставраційних робіт на будівлі - пам’ятці по вул. Польській, 12 у м. Одесі, згідно з кошторисною оцінкою на суму 2000000,00 грн., оскільки в порушення вимог чинного законодавства України відповідачка ОСОБА_1 не надала у необхідному обсязі позивачу погодженої у встановленому чинним законодавством порядку науково-проектної документації. Також, на думку представників позивача, зазначений у спірному договорі купівлі-продажу майна лист Управління з питань охорони об’єктів культурної спадщини Одеської міської ради від 24.12.2007року за №01-06/367-М не є погодженням компетентного державного органу в сфері охорони культурної спадщини на відчуження об’єкту нерухомості, а є висновком щодо можливості відчуження спірного об’єкту нерухомості.

В судовому засіданні представник відповідача ОСОБА_1 – ОСОБА_8 позов не визнала, обґрунтовуючи це тим, що ОСОБА_1 у відповідності до чинного законодавства, 24.12.2007 р. отримала висновок Управління з питань охорони об’єктів культурної спадщини Одеської міської ради щодо відчуження або передачі у володіння, користування або управління нерухомого об’єкту культурної спадщини. Крім того, вона вказала, що до продажу зазначеного об’єкту нерухомості ОСОБА_1 звернулась з листом від 12.11.2007 р. Вх. № 01-13/6685 до позивача про погодження продажу пам’ятки культурної спадщини. Протягом встановленого законодавством строку ОСОБА_1 не було надано ніякої відповіді. Таким чином, відповідно до діючого законодавства, з 12.12.2007 р. вона набула право на продаж вказаної пам’ятки. Щодо інвестиційних умов договору купівлі-продажу від 25.11.2003р., представник відповідача пояснила, що ОСОБА_9 виконала інвестиційні умови, про що свідчить її лист від 09.07.2007р. та аудиторський висновок АК «Квест-Консалт» від 09.07.2007р., висновок про здійснення комплексу заходів і ремонтно-реставраційних робіт будівлі з метою збереження її як пам'ятки архітектури та містобудування, виконаний НВЦ "Екобуд" 3 грудня 2007 року, а також висновок судово-будівельної експертизи, яка була проведена експертом ОСОБА_3 від з липня 2008 року.

Представник відповідача - АТ «ОСОБА_2 АВАЛЬ» - ОСОБА_10 в судовому засіданні уточнив, що Відкрите акціонерне товариство «ОСОБА_2 ОСОБА_3» змінило назву на Публічне акціонерне товариство «ОСОБА_2 ОСОБА_3» (скорочено АТ «ОСОБА_2 ОСОБА_3») та надав відповідні докази. З позовними вимогами представник АТ «ОСОБА_2 АВАЛЬ» не погодився, та просив відмовити позивачу у задоволені позовних вимог, оскільки, відповідно до законодавства України, орган охорони культурної спадщини не наділений повноваженнями використовувати з метою дотримання законодавства про охорону культурної спадщини такий спосіб захисту, як визнання в судовому порядку договору купівлі-продажу пам’ятки недійсним.

Представник відповідача - АТ «ОСОБА_2 АВАЛЬ» - ОСОБА_11 підтримав заперечення представника ОСОБА_10, та доповнив, що в матеріалах справи містяться докази, які підтверджують повне виконання ОСОБА_1 ремонтно-реставраційних робіт пам’ятки культурної спадщини – нежилого приміщення – буд. 12 по вул.Польській в місті Одесі, що свідчить про наявність у ОСОБА_1 права на відчуження зазначеного об’єкту нерухомості на підставі згоди позивача, наданої листом № 3529 від 17.06.2005 року.

Представник 3-ї особи - Управління з питань охорони об’єктів культурної спадщини Одеської міської ради, в судове засідання не з’явився, про причини неявки суду не повідомив, про час та місце слухання справи повідомлявся належним чином.

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

Заслухавши пояснення представників позивача, представників відповідачів, показання свідка ОСОБА_12, дослідивши матеріали справи, суд вважає позов таким, що підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено наступне.

Територіальною громадою сіл, селищ, міст Одеської області в особі Одеської обласної державної адміністрації в особі начальника Управління охорони нерухомих об’єктів культурної спадщини обласної державної адміністрації – ОСОБА_7 та приватним підприємством «М.Т.Н.» 27.10.2003 року було укладено нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу нежитлової будівлі, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Польська,12. Згідно п.8 умов вищенаведеного договору, покупець - ПП «М.Т.Н.» повинен був протягом п’яти років виконати інвестиційні зобов’язання шляхом проведення ремонтно-реставраційних робіт на будівлі - пам’ятці по вул. Польській, 12 у м. Одесі згідно з кошторисною оцінкою на суму 2000000,00 (два мільйона) грн.

(т.1, а.с.10-11).

Рішенням Одеського облвиконкому від 21.12.84р. за № 650 нежитлова будівля, розташована за адресою: м. Одеса, вул. Польска,12, загальною площею 6306,2 кв.м, прийнята під охорону держави як пам’ятка архітектури місцевого значення. У відповідності до рішення Одеської обласної ради № 249-ХХIV від 01.11.2003р. «Про внесення змін та доповнень у додаток до рішення Одеської обласної ради від 8 липня 2003 року № 201- ХХIV «Про затвердження переліку об’єктів спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, які є об’єктами культурної спадщини, що підлягають продажу», було викладено додаток до рішення від 8 липня 2003 року № 201-ХХIV «Про затвердження переліку об’єктів спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, які є об’єктами культурної спадщини, що підлягають продажу» у новій редакції, відповідно до якого будинок, розташований за адресою: м. Одеса, вул. Польска,12, віднесено до Переліку об’єктів спільної власності територіальних громад сіл, селищ та міст області, які є об’єктами культурної спадщини, що підлягають відчуженню у 2003 році.

(т.1, а.с.116-119)

На підставі відповідного погодження спеціально уповноваженого державного органу охорони культурної спадщини на відчуження, наданого приватному підприємству «М.Т.Н.», 25.11.2003 р., був укладений нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу вищезазначеного об’єкту нерухомості із ОСОБА_1 Пунктом 8 зазначеного договору покупцем ОСОБА_1 також були прийняті інвестиційні зобов’язання щодо проведення ремонтно-реставраційних робіт на суму 2000000,00 (два мільйона) грн.

(т.1, а.с.12)

15.06.2006р. між ОСОБА_1 та Управлінням з питань охорони об’єктів культурної спадщини Одеської міської ради було укладено охоронний договір, відповідно до якого ОСОБА_1 приймає на себе зобов’язання щодо охорони спірного об’єкту нерухомості.

(т.1, а.с14-15)

Управлінням з питань охорони об’єктів культурної спадщини Одеської міської ради ОСОБА_1 було надано висновок № 01-06/367-М від 24.12.2007р. щодо відчуження або передачі у володіння, користування або управління нерухомого об’єкта культурної спадщини. Згідно наведеного висновку, Управління з питань охорони об’єктів культурної спадщини Одеської міської ради надало ОСОБА_1 згоду на продаж нежилої будівлі, загальною площею 6306,2 кв.м, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Польська,12, на користь АТ «ОСОБА_2 АВАЛЬ» за умови дотримання вимог використання об’єктів культурної спадщини. У цьому ж висновку зазначено, що у якості умов щодо використання об’єкта відповідно до ст. 23 Закону України «Про охорону культурної спадщини»  новий власник або уповноважений ним орган, у місячний термін зобов’язані укласти охоронний договір з відповідним органом охорони культурної спадщини.

(т.1, а.с.13)

26.01.2008р. між АТ «ОСОБА_2 АВАЛЬ» та Управлінням з питань охорони об’єктів культурної спадщини Одеської міської ради було укладено охоронний договір на пам’ятку культурної спадщини №01-10/5 , відповідно до якого АТ «ОСОБА_2 АВАЛЬ», як новий власник будівлі, прийняв на себе охоронні зобов’язання щодо спірної будівлі.

(т.1, а.с.57-66)

Суд вважає, що охоронний договір, укладений 15.06.2006 р. між ОСОБА_1 та Управлінням з питань охорони об’єктів культурної спадщини Одеської міської ради, а також охоронний договір від 26.01.2008р. за №01-10/5, укладений між АТ «ОСОБА_2 АВАЛЬ» та Управлінням з питань охорони об’єктів культурної спадщини Одеської міської ради, були укладені з перевищенням власних повноважень, з порушенням чинного законодавства, у зв’язку з чим не можуть бути прийняті судом до уваги виходячи з наступного. Вказана обставина підтверджується Постановою Одеського окружного адміністративного суд від 06.08.2009 р., у відповідності до якої була визнана відсутність компетенції Управління з питань охорони об’єктів культурної спадщини Одеської міської ради щодо укладання охоронних договорів у відповідності до положень ст. 23 Закону України «Про охорону культурної спадщини» відносно пам’яток місцевого значення, розташованих на території м. Одеси. Зазначена Постанова залишена без змін Ухвалою Одеського апеляційного адміністративного суду від 17.12.2009 р.

Згідно позову та пояснень представника позивача, Управління охорони об’єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації не делегувало повноважень щодо укладення охоронних договорів на пам’ятки місцевого значення Управлінню охорони культурної спадщини Одеської міської ради.

З огляду на вищенаведене, умови використання об’єктів культурної спадщини, передбачені висновком Управління з питань охорони об’єктів культурної спадщини Одеської міської ради № 01-06/367-М від 24.12.07 р. щодо відчуження або передачі у володіння, користування або управління нерухомого об’єкта культурної спадщини, виконані не були , у зв’язку з чим на момент укладення оспорюваного договору купівлі-продажу об’єкту нерухомості було відсутнє відповідне погодження на відчуження, про яке зазначено у п. 7 договору купівлі-продажу від 28.12.2007р.

Ст. 13 ЦК України передбачено, що цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині.

Ст. 319 ЦК України передбачено, що власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов'язків власник зобов'язаний додержуватися моральних засад суспільства. Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі. Особливості здійснення права власності на національні, культурні та історичні цінності встановлюються законом.

Спеціальним Законом, що регулює питання здійснення права власності на національні, культурні та історичні цінності, є ОСОБА_13 України «Про охорону культурної спадщини» . ОСОБА_13 регулює правові, організаційні, соціальні та економічні відносини у сфері охорони культурної спадщини з метою її збереження, використання об'єктів культурної спадщини у суспільному житті, захисту традиційного характеру середовища в інтересах нинішнього і майбутніх поколінь.

Об'єкти культурної спадщини, які знаходяться на території України, охороняються державою.

Охорона об'єктів культурної спадщини є одним із пріоритетних завдань органів державної влади та органів місцевого самоврядування.

В ст. 1 Закону вказано, що охорона культурної спадщини - це система правових, організаційних, фінансових, матеріально-технічних, містобудівних, інформаційних та інших заходів з обліку (виявлення, наукове вивчення, класифікація, державна реєстрація), запобігання руйнуванню або заподіянню шкоди, забезпечення захисту, збереження, утримання, відповідного використання, консервації, реставрації, ремонту, реабілітації, пристосування та музеєфікації об'єктів культурної спадщини.

Відповідно до ч. 1 ст. 3 Закону України «Про охорону культурної спадщини», державне регулювання у сфері охорони культурної спадщини покладається на Кабінет Міністрів України, спеціально уповноважені органи охорони культурної спадщини. До спеціально уповноважених органів охорони культурної спадщини належить й позивач.

Так, при розгляді справи, встановлено, що позивач 17.06.2005 р. листом за № 3529 надав згоду ОСОБА_1 на відчуження приміщень у будинку № 12 по вул. Польській в м. Одесі за умови виконання ОСОБА_1 ремонтно-реставраційних робіт, встановлених при укладенні договору купівлі-продажу від 25.11.2003 р., або переведенні цих зобов’язань на нового власника.

Представник відповідача ОСОБА_1 у наданих поясненнях зазначила, що нею повністю виконані інвестиційні зобов’язання щодо проведення ремонтно-реставраційних робіт на зазначеному об’єкті нерухомості, що підтверджується:

- висновком по комплексу заходів, проведених на нежилому приміщенні, розташованому по вул. Польська, 12 ріг вул. Буніна в місті Одесі з метою забезпечення збереження його як пам’ятника архітектури та містобудування, наданого НПЦ «Екобуд» 03.12.2007 р.;

- висновком судово-будівельної експертизи від 03.07.2008 р., наданого архітектором-експертом ОСОБА_3 на підставі Постанови про призначення судово-будівельної експертизи прокуратури Приморського району м. Одеси від 07.06.2008 р. , який ґрунтується на підставі наданих розрахунково-кошторисних документів (договорів на виконання робіт, актів приймання робі, чеків, касових ордерів тощо), візуального зовнішнього огляду будівлі та обстеження приміщень і конструктивних елементів будівлі;

- аудиторським висновком АК «Квест-Консалт» від 09.07.2007 р. щодо фінансування наведених робіт на суму 2845167,00 грн.

Судом не можуть бути прийняті до уваги вищезазначені твердження, оскільки вони спростовуються матеріалами справи.

Так, у листі НВЦ «Екобуд» від 34.11.08 за № 370 зазначено, що інвестиційна вартість об’єкту, яка склала згідно експертній оцінці 1204722 грн. (без ПДВ), передбачала можливість його відчуження при обов’язковій умові виконання ремонтно-реставраційних робіт на суму не менш 2000000 (двох мільйонів) грн. Згідно наданим (у складі звіту про експертну оцінку вартості) кошторисам під інвестиційними зобов’язаннями розумілось узгодження з державним органом охорони пам’ятників ремонтно-реставраційних робіт по фасадам будівлі на зазначену суму (не менш). Вищезазначені фасадні роботи, склад та обсяг яких чітко та однозначно встановлений у кошторисі, фактично на об’єкті не виконувались, у зв’язку з чим, по зазначеній основній та визначальній ознаці, інвестиційні зобов’язання по об’єкту слід вважати не виконаними.

(т.3, а.с.58)

Обставини, викладені у вищевказаному листі, були підтверджені показаннями свідка ОСОБА_12, який є директором НВЦ «Екобуд».

Факт виконання відповідачами інвестиційних зобов’язань також спростовується листом від 24.11.08 р. СПД ОСОБА_3, в якому він вказує, що в експертному висновку був наданий перелік виконаних ремонтно-реставраційних робіт із встановленням відповідності їх вартості по наданим платіжним документам. Інвестиційні зобов’язання по відновленню фасаду на суму 1 839,777 грн., зазначений у звіті про незалежну оцінку нежитлових приміщень по вул. Польській, 12, підготовлений НВЦ «Екобуд», які були підставою для укладення договору купівлі-продажу, виконані не були.

Згідно аудиторського висновку спеціального призначення від 09.07.2007 р. щодо фінансування ремонтно-реставраційних робіт нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Польська,12, перевірка проводилась у громадянки ОСОБА_1, що мешкає за адресою: АДРЕСА_1. Перевірка була виконана на підставі Договору №17 від 02.07.2007р., укладеного між ОСОБА_1 та АК «Квест-Консалт», та проводилась з питання підготовки висновку відносно фінансування ремонтно-реставраційних робіт нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Польска, 12, а аудиторський висновок виданий на підтвердження факту фінансування вже капітального ремонту зазначеного об’єкту.

(т.1, а.с.51-56)

Тобто, аудитор не підтвердив факт фінансування ремонтно-реставраційних робіт на об’єкті, про які стверджують відповідачі, у зв’язку з чим наведений аудиторський висновок не підтверджує факт виконання ОСОБА_1 інвестиційних зобов’язань, встановлених при укладенні 25.11.2003 р. договору купівлі-продажу. Будь-яких інших доказів, які б підтверджували факт виконання наведених зобов’язань, суду надано не було.

При цьому слід зазначити, що згідно ст.26 Закону України «Про охорону культурної спадщини» консервація, реставрація, реабілітація, музеєфікація, ремонт, пристосування пам'яток місцевого значення здійснюються за наявності письмового дозволу органу охорони культурної спадщини Ради міністрів Автономної Республіки Крим, органів охорони культурної спадщини обласних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій відповідно до їхньої компетенції, на підставі погодженої з ними науково-проектної документації. Розроблення проектів та проведення робіт з консервації, реставрації, реабілітації, музеєфікації, ремонту, пристосування пам'яток здійснюються за наявності у проектувальника та виконавця робіт ліцензій, виданих в установленому законом порядку. Розробленню проектів передує проведення необхідних науково-дослідних робіт, у тому числі археологічних і геологічних. Роботи із збереження об'єктів культурної спадщини проводяться згідно з реставраційними нормами та правилами, погодженими центральним органом виконавчої влади у сфері охорони культурної спадщини. Будівельні норми та правила застосовуються у разі проведення робіт із збереження об'єкта культурної спадщини лише у випадках, що не суперечать інтересам збереження цього об'єкта.

Згідно ст.17 Закону України «Про основи містобудування» від 16 листопада 1992 року містобудівна документація - це затверджені текстові і графічні матеріали, якими регулюється планування, забудова та інше використання територій. Містобудівна документація є основою для вирішення питань щодо розташування та проектування нового будівництва, здійснення реконструкції, реставрації, капітального ремонту об'єктів містобудування та упорядкування територій . Розробка містобудівної документації здійснюється проектними організаціями, іншими юридичними особами, які мають ліцензії на виконання відповідних робіт, що видаються в порядку, встановленому законодавством. Види, склад, порядок розробки та затвердження містобудівної документації визначаються законодавством. Порядок проведення експертизи містобудівної документації визначається Кабінетом Міністрів України.

Статтями 14, 18 названого Закону України встановлено, що ремонтно-реставраційні роботи можуть бути проведені на підставі дозволу на будівництво об'єктів містобудування незалежно від форми власності у разі делегування їм таких повноважень відповідними радами.

Статтею 25 цього Закону встановлена відповідальність за виконання будівельних чи реставраційних робіт без дозволу та затвердженого у встановленому порядку проекту або з відхиленням від нього.

Згідно п. 2.1. ДБН А.2.2-07-03 «Склад, порядок, розроблення, погодження і затвердження науково-проектної документації для реставрації об’єктів нерухомості культурної спадщини» та ДБН В.3.2.-1-2004 «Реставраційні, консерваційні та ремонтні роботи на пам’ятках культурної спадщини» передбачено, що науково-проектна документація на реставрацію нерухомої пам’ятки повинна включати розділи:

- попередні роботи;

- комплексні наукові дослідження;

- обґрунтування проектних рішень;

- робочі креслення;

- проектно-кошторисна документація;

- науково-реставраційний звіт.

При цьому у відповідності до вимог п.6.3 ДБН А.2.2-07-03 науково-проектна документація на реставрацію пам’ятки, пов’язана з конструктивними рішеннями, пристосуванням або переплануванням пам’ятки чи прилеглої території та комунікацій, підлягає обов’язковій експертизі.

У відповідності до Положення про Міністерство регіонального розвитку та будівництва України, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 16 травня 2007р. , встановлено, що Міністерство та його структурні підрозділи на містах, до яких у відповідності до Наказу від 12 грудня 2007 року за № 358 «Про утворення Державного підприємства «Спеціалізована державна експертна організація - Центральна служба Української державної будівельної експертизи» відноситься й Одеська обласна служба Української державної інвестиційної експертизи, покладений обов’язок щодо проведення комплексної державної експертизи інвестиційних програм, проектів будівництва та експертизи містобудівної документації.

В судове засідання позивачем було надано лист від 07.05.2008р. за №2-248 Одеської обласної служби Української державної інвестиційної експертизи, згідно якого проектно-кошторисної документації на проведення ремонтно-реставраційних робіт спірної будівлі для проведення комплексної державної експертизи до названої служби не надавалося.

Крім того, відповідачі не надали суду будь-якої погодженої у встановленому наведеними нормативними актами порядку науково-проектної (містобудівної) документації , на підставі якої повинні бути здійснені ремонтно-реставраційні роботи, не отримали від відповідного органу охорони культурної спадщини дозволу на проведення ремонтно-реставраційних робіт та дозволу на проведення будівельних робіт від компетентного органу державної влади чи місцевого самоврядування.

Також слід зазначити, що відповідачі не надали суду будь-якого доказу передачі новому власнику об’єкту нерухомості інвестиційних зобов’язань з приводу виконання ремонтно-реставраційних робіт на об’єкті нерухомості, необхідність чого є умовою надання згоди на відчуження, встановленої листом позивача від 17.06.2005р. за №3529.

Надані суду представником відповідача АТ ««ОСОБА_2 АВАЛЬ» листів та проекту мирової угоди (т.3, а.с.112-122), що стосуються досудового урегулювання спору між позивачем та АТ «ОСОБА_2 АВАЛЬ» судом досліджені, проте суд вважає, що вказані документи предмету доказування не стосуються.

Пунктом 16 ч.1 ст.6 Закону України «Про охорону культурної спадщини» передбачено, що до повноважень органів охорони культурної спадщини обласних державних адміністрацій відповідно до їхньої компетенції належить погодження відчуження або передачі пам’яток місцевого значення їхніми власниками чи уповноваженими ними органами іншим особам у володіння, користування або управління.

Частиною 1 ст.18 Закону України «Про охорону культурної спадщини» передбачено, що об'єкти культурної спадщини, що є пам'ятками (за винятком пам'яток, відчуження або передача яких обмежується законодавчими актами України) можуть бути відчужені, а також передані власником або уповноваженим ним органом у володіння, користування чи управління іншій юридичній або фізичній особі за наявності погодження відповідного органу охорони культурної спадщини. Відповідно до ч.2 ст.18 вказаного Закону порядок надання погоджень встановлюється центральним органом виконавчої влади у сфері охорони культурної спадщини.

Аналіз норм чинного законодавства свідчить про відсутність такого нормативного акту.

Принцип верховенства права, встановлений ст.8 Конституції України , положення ст. 54 Конституції України , у відповідності до якої культурна спадщина охороняється законом, приписи ч.1. ст.18 Закону України «Про охорону культурної спадщини»  встановлюють безумовний обов’язок власників об’єктів охорони культурної спадщини отримувати письмову згоду відповідного органу культурної спадщини.

Згідно п.1. розпорядження голови Одеської обласної державної адміністрації від 22.08.96р. за №539/А-96 «Про затвердження Положення про управління охорони об'єктів культурної спадщини обласної державної адміністрації» регіональним спеціально уповноваженим державним органом охорони нерухомих пам'ятників історії і культури визначено управління охорони об'єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації. Основним завданням управління є: реалізація державної політики в сфері обліку, охорони, реставрації та використання нерухомих об’єктів культурної спадщини, аналіз стану галузі охорони культурної спадщини на території області, організація, розроблення і забезпечення затвердження у встановленому порядку регіональних науково-технічних програм охорони пам’яток, галузевих норм і стандартів, формування системи діяльності, яка забезпечить наукове вивчення, охорону, збереження, використання і реставрацію нерухомих пам’яток історії та культури, розташованих в Одеській області.

Таким чином, всупереч зазначеним нормам Закону України «Про охорону культурної спадщини», ОСОБА_1 та ВАТ «ОСОБА_2 АВАЛЬ» не отримали з боку Управління охорони об’єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації відповідного дозволу на відчуження об’єкту нерухомості, який розташований у м. Одесі, по вул. Польській,12 та є пам’яткою архітектури місцевого значення, у зв’язку з чим сторони спірного договору купівлі-продажу від 28.12.2007р. порушили вимоги цивільного законодавства, а саме норми ст. 6 та 18 Закону України «Про охорону культурної спадщини», визначених у ч.1 ст.203 та ч.1 ст.215 ЦК України.

Згідно ст.203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим нормативним актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

У відповідності до ч.2 п.2 постанови №9 Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009р., «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», зміст правочину не повинен суперечити положенням також інших, крім актів цивільного законодавства, нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до Конституції України.

Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.1-3,5 та ч.6 ст.203 цього Кодексу .

Посилання позивача на порушення вимог ч.1 ст.20 Закону України «Про охорону культурної спадщини» не знайшли свого підтвердження в ході судового засідання, оскільки управлінням 17.06.2005 р. був виданий лист за № 3529 з відповідними умовами відчуження об’єкту нерухомості, які відповідачем ОСОБА_1 виконані не були. Таким чином, відповідачка ОСОБА_1 не порушила право позивача щодо привілейованої купівлі пам'ятки архітектури місцевого значення, передбаченого ст.20 Закону України « Про охорону культурної спадщини».

Судом також з’ясовані питання, які були підставою для скасування попередніх судових рішень Ухвалою Колегії суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 11 листопада 2009 року, а саме, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту характеру порушення, чи призводить застосування такого захисту до поновлення порушених прав і забезпечення збереження пам’ятки архітектури, та чи узгоджується такий спосіб захисту традиційного характеру середовища в інтересах нинішнього і майбутніх поколінь.

Згідно преамбулі Закону України «Про охорону культурної спадщини» цей ОСОБА_13 регулює правові, організаційні, соціальні та економічні відносини у сфері охорони культурної спадщини з метою її збереження, використання обертів культурної спадщини у суспільному житті, захисту традиційного характеру середовища в інтересах нинішнього і майбутніх поколінь.

Об’єкти культурної спадщини, які знаходяться на території України, охороняються державою.

Охорона об’єктів культурної спадщини, які знаходяться на території України, охороняються державою.

Охорона об’єктів культурної спадщини є одним із пріоритетних завдань органів державної влади та органів місцевого самоврядування.

В ст. 1. цього ж Закону вказано, що охорона культурної спадщини - система правових, організаційних, фінансових, матеріально-технічних, містобудівних, інформаційних та інших заходів з обліку (виявлення, наукове вивчення, класифікація, державна реєстрація), запобігання руйнуванню або заподіянню шкоди, забезпечення захисту, збереження, утримання, відповідного використання, консервації, реставрації, ремонту, реабілітації, пристосування та музеєфікації об'єктів культурної спадщини;

Відповідно до ч.1 ст. 3 вищевказаного Закону Державне управління у сфері охорони культурної спадщини покладається на Кабінет Міністрів України, спеціально уповноважені органи охорони культурної спадщини. До спеціально уповноважених органів охорони культурної спадщини належить й позивач.

Ст. 13 ЦК України передбачено, що цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині.

Ст. 319 ЦК України передбачено, що власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

При здійсненні своїх прав та виконанні обов'язків власник зобов'язаний додержуватися моральних засад суспільства.

Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі.

Діяльність власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов'язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Особливості здійснення права власності на національні, культурні та історичні цінності встановлюються законом.

Особливості здійснення права власності на об’єкти культурної спадщини регулюються Законом України «Про охорону культурної спадщини», а отже при реалізації прав власності власник повинен дотримуватися вимог наведеного нормативного акту та прийнятих на себе охоронних та інвестиційних обов’язків щодо проведення ремонтно-реставраційних робіт.

Не дотримання законодавчо встановлених вимог наведеного нормативного акту, охоронних та інвестиційних обов’язків, є прямим порушенням закону, та, враховуючи особливий статус позивача та правовідносини у сфері охорони культурної спадщини, як системи правових, організаційних, фінансових, матеріально-технічних, містобудівних, інформаційних та інших заходів, спрямованих на збереження, використання об’єктів культурної спадщини у суспільному житті, захисту традиційного характеру середовища в інтересах нинішнього і майбутніх поколінь, безпосередньо пов’язано з його правами та інтересами як компетентного органу державної влади на якого покладений обов’язок щодо охорони культурної спадщини і безпосередньо стосується інтересів суспільства.

Ч. 1 ст. 16 ЦК України, передбачено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Управління охорони об’єктів культурної спадщини Одеської облдержадміністрації включено в Єдиний державний реєстр підприємств і організацій України та має код 13882622 як юридичну особу й у відповідності зі ст. 80 ЦК України може від своєї особи здобувати майнові й особисті немайнові права й обов’язки, бути позивачем і відповідачем у суді.

У рішенні по справі за конституційним зверненням Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий Дім "Кампус Коттон клаб" щодо офіційного тлумачення положення частини другої статті 124 Конституції України (справа про досудове врегулювання спорів) від 09.07.2002 р. N 15-рп/2002  Конституційний суд України вказав: «… кожна особа має право вільно обирати не заборонений законом засіб захисту прав і свобод, у тому числі судовий захист».

Ч. 2 ст. 16 ЦК України передбачені способи захисту цивільних прав та інтересів.

Вибір способу захисту залежить від виду и ступеня порушення.

Враховуючи, наявність невиконаних інвестиційних зобов’язань щодо виконання ремонтно-реставраційних робіт громадянка ОСОБА_1, згідно п. 8 договорів купівлі-продажу від 27.10.2003 р., від 25.11.2003 р. повинна була замовити проектну документацію на проведення ремонтно-реставраційних робіт, отримати дозвіл на проведення цих робіт від позивача та виконати ці роботи, або перевести невиконані інвестиційні зобов’язання на ВАТ «ОСОБА_2 ОСОБА_3» та отримати у відповідності до ч. 1 ст. 18 Закону України «Про охорону культурної спадщини» однозначне погодження на відчуження будівлі – пам’ятки, що зроблено не було. При цьому, в договорі купівлі-продажу від 28.12.2007 року відсутні відомості про необхідність виконання інвестиційних зобов’язань на спірній будівлі.

Представник відповідача АТ «ОСОБА_2 ОСОБА_3» - ОСОБА_10 у своїх поясненнях прямо вказує про те, що ОСОБА_2 а ні в силу законодавства, ні в силу укладених договорів не є правонаступником щодо виконання інвестиційних зобов’язань, передбачених договором купівлі-продажу від 27.10.2003 р. Їх набуття Банком у первісному вигляді також є неможливим, оскільки строк виконання цих зобов’язань закінчився 28.10.2008 р.

Виходячи з вищенаведеного, суд вбачає, що єдиним способом поновити зобов’язання попереднього власника виконати ремонтно-реставраційні роботи є визнання договору купівлі-продажу від 28.12.2007 року між відповідачами – недійсним. При поновлені юридичного обов’язку відповідача ОСОБА_1 виконати ремонтно-реставраційні роботи на суму 2000000 (два мільйона) грн. на спірному об’єкті - у позивача поновляється суб’єктивне право вимагати виконання цього обов’язку, що приведе до сприяння у збереженні пам'ятки архітектури.

Що стосується узгодження застосованого позивачем способу захисту з положеннями Закону України "Про охорону культурної спадщини", то суд відмічає, що норма, яка міститься в ч. 1 ст. 18 Закону України «Про охорону культурної спадщини», носить бланкетний характер. У цій статті наведені тільки гіпотеза та диспозиція правової норми, санкція міститься в ЦК України і передбачає цивільно-правову відповідальність у вигляді несприятливих наслідків для сторін правовідносин, а саме визнання договору недійсним з поверненням сторін у первісний стан.

Статтею 54 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обгрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються на підставі пояснень сторін, третіх осіб, їхніх представників, допитаних як свідків, показань свідків, письмових доказів, речових доказів, зокрема звуко- і відеозаписів, висновків експертів.

Згідно ст.10 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

В результаті розгляду справи було встановлено, що спірний договір купівлі - продажу був укладений з недотриманням вимог, встановлених норми ст. 6 та 18 Закону України «Про охорону культурної спадщини», визначених у ч.1 ст.203 та ч.1 ст.215 ЦК України, та порушує законні права і інтереси позивача, тому суд дійшов висновку, що оспорюваний правочин підлягає визнанню недійсним.

У відповідності до ч. 1 ст.216 ЦК України, у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Керуючись ст.ст. 10,60, 81, 88, ч. 3 ст. 209, ст.ст. 213-215,218 ЦПК України, суд -

ВИРІШИВ :

Позов Управління охорони об’єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації - задовольнити.

Визнати договір купівлі-продажу нежитлової будівлі, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Польська, будинок 12, укладений 28.12.2007 року між ОСОБА_1 та Публічним акціонерним товариством «ОСОБА_2 ОСОБА_3» (попередня назва Відкрите акціонерне товариство «ОСОБА_2 ОСОБА_3») - недійсним.

Повернути сторони за договором купівлі-продажу нежитлової будівлі , розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Польська, будинок 12, укладений 28 грудня 2007 року - ОСОБА_1 та Публічне акціонерне товариство «ОСОБА_2 ОСОБА_3» - у первісний стан.

Зобов’язати ОСОБА_1 та Публічне акціонерне товариство «ОСОБА_2 ОСОБА_3» повернути одне одному у натурі все одержане на виконання договору купівлі-продажу нежитлової будівлі, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Польська, будинок 12, укладеного 28 грудня 2007 року.

Рішення може бути оскаржено, про що протягом десяти днів з дня проголошення подається заява про апеляційне оскарження рішення суду. Апеляційна скарга на рішення суду першої інстанції подається протягом двадцяти днів після подання заяви про апеляційне оскарження, або в термін десяти днів з дня проголошення, без подання попередньої заяви про оскарження.

Суддя: Бондар В.Я.