Рішення № 8521535, 18.03.2010, Господарський суд м. Севастополя

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА СЕВАСТОПОЛЯ

Іменем України

РІШЕННЯ

18.03.2010 справа № 5020-12/010 Господарський суд міста Севастополя в складі:

судді Харченка І.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Севастополі господарську справу

за позовом

Товариства з обмеженою відповідальністю “Виноградний”

(вул. Промислова, 9, с. Кольчугіно, Сімферопольський район, АР Крим, 97551)

до Регіонального відділення Фонду державного майна України в Автономній Республіці Крим та м. Севастополі

(пл. Повсталих, 6, м. Севастополь, 99008)

про зобов’язання внести зміни до договору оренди,

за участю представників:

позивача –Сергієнка А.В., довіреність б/н від 11.01.2010;

відповідача –Сазонова О.В., довіреність №7 від 12.01.2010.

Товариство з обмеженою відповідальністю “Виноградний” (далі –Позивач) звернулось до господарського суду міста Севастополя з позовною заявою до Регіонального відділення Фонду державного майна України в Автономній Республіці Крим та місті Севастополі (далі –Відповідач) про зобов’язання здійснити перерахунок розміру орендної плати та внести відповідні зміни до договорів оренди нерухомого майна.

Позовні вимоги обґрунтовані суттєвою зміною обставин, що впливають на права та обов’язки ТОВ «Виноградний»за договорами оренди нерухомого майна №644 від 28.12.2007, №645 від 28.12.2007, а саме, зміною вартості орендованого майна внаслідок світової фінансової кризи, від якої безпосередньо залежить розмір орендної плати.

Відповідач надав суду відзив на позовну заяву /а.с. 55/, у якому з заявленими вимогами не погодився, вважає, що Позивач не довів наявності передбачених чинним законодавством умов у їх сукупності, які можуть бути підставою для зміни умов договорів оренди.

16.02.2010 Позивач надав суду додаткове письмове обґрунтування заявлених вимог /а.с. 59-62/.

01.03.2010 від Позивача надійшла заява про уточнення позовних вимог (вх. №1767-д), у якій він просить зобов’язати Відповідача внести зміни до договорів оренди нерухомого майна №644 від 28.12.2007, №645 від 28.12.2007 щодо зменшення орендної плати у редакціях проектів додаткових угод, які були надіслані Відповідачу листом від 22.12.2009 за вих. №246 /а.с. 73-80/.

В судовому засіданні 18.03.2010 представник позивача уточнені позовні вимоги підтримав, просив задовольнити їх в повному обсязі.

Представник Відповідача в судовому засіданні 18.03.2010 проти позовних вимог заперечував з мотивів, викладених у відзиві на позовну заяву.

Вивчивши матеріали справи, дослідивши надані докази, заслухавши пояснення представників сторін, суд

ВСТАНОВИВ:

28.12.2007 між Товариством з обмеженою відповідальністю “Виноградний” (Орендар) та Регіональним відділенням Фонду державного майна України в Автономній Республіці Крим та м. Севастополі (Орендодавець) укладений договір оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що належить до державної власності №645 (далі –Договір №645), відповідно до якого орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування Майно (групу інвентарних об’єктів, що перебуває на балансі Державного сільськогосподарського підприємства «Агропромкомбінат «Виноградний», вартістю 6 907 433,00 грн. (пункт 1.1 Договору) /а.с. 10-15/.

28.12.2007 між Товариством з обмеженою відповідальністю “Виноградний” (Орендар) та Регіональним відділенням Фонду державного майна України в Автономній Республіці Крим та м. Севастополі (Орендодавець) укладений договір оренди об’єктів державної власності №644 (далі –Договір №644), відповідно до якого орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування Майно (групу інвентарних об’єктів, що перебуває на балансі Державного сільськогосподарського підприємства «Агропромкомбінат «Виноградний», вартістю 13688482,00 грн. (пункт 1.1 Договору) /а.с. 20-22/.

Пунктами 3.1 Договорів встановлено, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786 (із наступними змінами та доповненнями) і становить без ПДВ за перший місяць оренди: за Договором №655 –листопад 2007 року –85819,71 грн., за Договором №644 – листопад 2007 року – 125021,46 грн.

Розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни Методики її розрахунку, істотної зміни стану об’єкта оренди з незалежних від сторін причин та в інших випадках, передбачених чинним законодавством (пункт 3.5 Договору №645).

Розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у випадку зміни методики її розрахунку, зміни централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством (пункт 3.4 Договору №644).

Договори №645, №644 укладені на 49 років (пункти 10.1 Договорів).

Судом встановлено, що Договори чинні та недійсними не визнані.

Вивчивши матеріали справи та надані докази, заслухавши пояснення представників сторін, суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог виходячи з наступного.

Згідно з частиною другою статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»методика розрахунку, пропорції розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем та порядок використання орендної плати визначаються: Кабінетом Міністрів України - для об'єктів, що перебувають у державній власності; органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим; органами місцевого самоврядування - для об'єктів, що перебувають у комунальній власності.

Частиною першою статті 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін, а згідно з частиною другою вказаної статті розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Спори з питань зміни орендної плати вирішуються відповідно до чинного законодавства (частина четверта статті 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»).

За правилами пункту 8 Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої Постановою Кабінетові Міністрів України від 04.10.1995 №786 розмір річної орендної плати у разі оренди нерухомого майна визначається за формулою:

Опл = Вп х Сор,

де Вп - вартість орендованого майна, визначена шляхом проведення незалежної оцінки, грн.; Сор - орендна ставка, визначена згідно з додатком 2 до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна.

Тобто розмір орендної плати є похідною від вартості орендованого майна, визначеної шляхом проведення незалежної оцінки.

При укладанні договорів оренді №644 та №645 Позивач та Відповідач визначали вартість об’єктів згідно зі звітом про незалежну експертну оцінку станом на 30 червня 2007 року.

Таким чином, розмір орендної плати по договорам оренді № 644 та № 645 є похідною від вартості орендованого майна, визначеної шляхом проведення незалежної оцінки станом на 30 червня 2007 року.

Суд погоджується с висновками Позивача, що за час, що сплинув з дати укладання договорів оренди №644 та №645, у зв’язку зі світовою фінансово-економічною кризою та її наслідками на економіку України, суттєво змінилися обставини, якими позивач та відповідач керувалися при укладенні договорів оренди у 2007 році, особливо в частини суттєвої зміни вартості орендованого майна, яка прямо впливає на розмір орендної плата за договорами оренди.

Так, Рішенням Ради національної безпеки і оборони України від 20 жовтня 2008 року «Про невідкладні заходи з посилення фінансово-бюджетної дисципліни та мінімізації негативного впливу світової фінансової кризи на економіку України»затвердженим Указом Президента України від 24 жовтня 2008 року N 965/2008, встановлено, що проблеми, пов'язані із розгортанням світової фінансово-економічної кризи, несуть загрози для функціонування фондового, грошово-кредитного та валютного ринків України, ряду базових галузей реального сектора економіки, платіжного та розрахункового балансів України.

Згідно з частиною першою статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Відповідно до частини другої статті 652 Цивільного кодексу України якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом (частина четверта статті 652 Цивільного кодексу України).

Суд вважає, що розірвання Договору №645 та Договору №644 суперечить суспільним інтересам та, потягне для сторін договору шкоду, яка значно перевищу витрати, необхідні для виконання договорів оренди навіть зі зменшеними розмірами орендних виплат. Розірвання договорів оренди або існування їх у діючій редакції в теперішніх умовах господарювання також може спричинити виникнення неплатоспроможності позивача, що є негативним фактором, який необхідно враховувати при винесені рішення.

З огляду на вищевказане можна констатувати, що зміна обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, зумовлена причинами, які ні позивач ні відповідач не могли усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від них вимагалися, при цьому виконання Договору №645 та Договору №644 в діючий редакції порушує співвідношення майнових інтересів сторін і позбавляє позивача того, на що він розраховував при укладенні договорів, із суті договорів оренди та звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин, зумовлених настанням світової фінансово-економічної кризи, несе позивач.

Згідно Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженою Постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. N 629 здійснюється оцінка майна державних підприємств та організацій, підприємств, заснованих на майні, яке належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємств), що передається в оренду, в тому числі цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць).

Оцінка об'єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об'єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати.

Згідно з пунктом 19 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженою Постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. N 629 у разі оренди нерухомого майна здійснюється його незалежна оцінка. Оцінка нерухомого майна проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій або спеціальній вартості. При цьому ринкова і спеціальна вартість визначаються відповідно до вимог Національного стандарту N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. N 1440.

Відповідно до частини 2 статті 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Позивач листом від 22.12.2009р. (вих. № 246) направив Відповідачу пропозицію щодо зміни умов Договору 645 та Договору № 644 відносно перерахунку та зменшення орендної плати, при цьому разом із пропозицією, щодо зміни умов Договорів, відповідачу був наданий звіт незалежного експерта (ТОВ «Увекон Інтелект») про оцінку ринкової вартості основних засобів, що використовуються ТОВ «Виноградний»на правах оренди станом на 30.09.2009.

Відповідач листом від 25.12.2009р. (вих. № 11-05-04771) відмовив позивачу у перерахунку та зменшенні орендної плати за Договорами №645, №644 /а.с. 46/, що й з’явилось підставою для звернення Товариства з обмеженою відповідальністю “Виноградний” до господарського суду з відповідним позовом.

Доводи позивача щодо суттєвої зміни вартості орендованого майна підтверджуються звітом та висновком незалежного експерта (ТОВ «Увекон Інтелект») про оцінку ринкової вартості основних засобів, що використовуються ТОВ «Виноградний»на правах оренди станом на 30.09.2009 /а.с. 37-43, 87-94/.

Так згідно висновку суб'єкту оціночної діяльності ТОВ «УВЕКОН ІНТЕЛЕКТ», (Сертифікат суб'єкта оцінної діяльності № 8147/08 від 26.12.2008) про вартість об'єкта оцінки - “ Нерухоме майно, у тому числі будинки та спорудження, інше окремо індивідуально визначене майно, у тому числі машини й устаткування, транспортні засоби, інші основні кошти, а також багаторічні насадження, у тому числі шпалери, розташованого за адресою вул. Промислова, 9, с. Кольчугино, Сімферопольський район, АР Крим, 97551, використовуваних ТОВ "Виноградний" на умовах договорів оренди № 645 від 28.12.2007р. і № 644 від 28.12.2007р.” об'єкт оцінки являє собою інвентарні об'єкти, що ставляться до основних засобів, що розташовані за адресою вул. Промислова, 9, с. Кольчугино, Сімферопольський район, АР Крим, 97551, та використовуються ТОВ "Виноградний" на умовах договорів оренди № 645 від 28.12.2007р. і № 644 від 28.12.2007р.

Нерухоме майно будинки та спорудження 1970-80 років будівництва, перебувають у задовільному стані. Будинки й спорудження в основному забезпечені інженерними комунікаціями: електропостачання; телефонізація; каналізація; водопровід для технічних потреб. Технічний стан іншого окремого індивідуально певного майна, у тому числі машин і встаткування, транспортних засобів і інших основних коштів задовільний.

При виконанні звіту й розрахунків були проведені аналіз ринку продукції (товарів, робіт, послуг), в обсязі, достатньому для формування представлений про обсяг і сегментацію ринку майна, подібного оцінюваному, а також був проведений аналіз прогнозу діяльності підприємства, майно якого оцінюється, за основними показниками виробництва й реалізації продукції, фінансового й майнового положення.

На підставі аналізу тенденцій ринку, прогнозу цін на активи, що приносять дохід, у тому числі на нерухомість в умовах триваючої світової фінансово-економічної кризи, а також проведених розрахунків, вказаних у звіті про проведення незалежної оцінки, правильність і вірогідність яких підтверджується укрупненим розрахунком про визначення розміру вартості майна, оцінювач дійшов висновку, що вартість майна, у тому числі нерухомого, яка була визначена відповідно до звіту про незалежну експертну оцінку за станом на 30 червня 2007 року, зазначена в договорах оренди № 645 від 28.12.2007 р. і № 644 від 28.12.2007 р., і покладена в основу розрахунку розміру орендної плати знизилася на 67-70 %, за станом на вересень 2009 - січень 2010 року відповідно.

Ринкова вартість об'єкта оцінки - “ Нерухоме майно, у тому числі будинки та спорудження, інше окремо індивідуально визначене майно, у тому числі машини й устаткування, транспортні засоби, інші основні засобі, а також багаторічні насадження, у тому числі шпалери, розташоване за адресою вул. Промислова, 9, с. Кольчугино, Сімферопольський район, АР Крим, 97551, використовуваного ТОВ "Виноградний" на умовах договорів оренди № 645 від 28.12.2007р. і № 644 від 28.12.2007р. ” становить на 30.09.2009 року 7 061556 (сім мільйонів шістдесят одна тисяча п'ятсот п'ятдесят шість) гривень. (без ПДВ)

За таких обставин, заявлені позовні вимоги є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Відповідно до статті 49 Господарського процесуального кодексу України стороні на користь якої відбулося рішення, господарський суд відшкодовує державне мито за рахунок другої сторони, а також витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Керуючись статтями 49, 82, 84-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В :

1. Позов задовольнити повністю.

2. Зобов’язати Регіональне відділення Фонду державного майна України в Автономній Республіці Крим (пл. Повсталих, 6, м. Севастополь, 99008, ідентифікаційний код 20677058) з 01.01.2010 внести зміни (з їх наступним нотаріальним посвідченням) у договір №645 оренди індивідуально визначеного нерухомого майна від 28.12.2007 та договір №644 оренди об’єктів державної власності від 28.12.2007 щодо зменшення орендної плати у редакціях проектів додаткових угод, що були надіслані Регіональному відділенню Фонду державного майна України в Автономній Республіці Крим та м. Севастополі листом Товариства з обмеженою відповідальністю «Виноградний»від 22.12.2009 за вих. №246.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Суддя І.А. Харченко

Рішення складено відповідно до вимог

статті 84 Господарського процесуального

кодексу України та підписано 23.03.2010.