Рішення № 8247624, 26.01.2010, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА

01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел. 284-18-98 РІШЕННЯ ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 32/72626.01.10 За позовом

до

треті особи ОСОБА_1

Київської міської ради

Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації)

ОСОБА_2

пророзірвання договору оренди земельної ділянки

Суддя Хрипун О.О.

Представники сторін:

Від ПозивачаОСОБА_3 предст., ОСОБА_1

Від Відповідача

Від третіх осібТелицька В.А. предст., Дорошенко О.С. предст.

не з'явились Обставини справи:

ОСОБА_1 звернулась до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради за участю третіх осіб - Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) та ОСОБА_2 про розірвання договору оренди земельної ділянки, що укладений між ОСОБА_1 та Київською міською радою, посвідчений 26.08.2005 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. за реєстровим номером № 614.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що згідно Договору купівлі продажу пункту сервісного обслуговування автотранспорту, що укладений 08.05.2008 між Позивачем та ОСОБА_2, до останньої перейшло право власності на зазначений обєкт, який розташований на земельній ділянці, що передана Київською міською радою в платне, строкове користування Позивачу за Договором оренди земельної ділянки, що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. 26.08.2005 за реєстровим номером № 614. При цьому, Позивач неодноразово звертався до Відповідача з повідомленням про перехід права власності на обєкт, під який було здійснено виділення земельної ділянки з цільовим призначенням для будівництва, обслуговування та експлуатації пункту сервісного обслуговування автотранспорту та подальшим укладенням Договору оренди земельної ділянки, до іншої особи, у зв'язку з чим правова підстава ОСОБА_1 виступати стороною у орендних правовідносинах між власником земельної ділянки та власником обєкту, що на ній розташований, відпала.

Повноважний представник Відповідача заперечив проти заявлених позовних вимог та просив суд відмовити в їх задоволені з підстав, зазначених у відзиві. Відповідач вважає, що розірвання договору земельної ділянки без укладення цього ж договору з новим власником станції технічного обслуговування автомобілів є неможливим, так як суттєво порушує права Київської міської ради як орендодавця. Порушення прав Відповідач вбачає в тому, що розірвання договору оренди достроково матиме, як наслідок, збитки для орендодавця, Київської міської ради, у вигляді ненадходження запланованих коштів до дохідної частини міського бюджету, який формується, відповідно до положень статті 7 Бюджетного кодексу України, на принципі плановості надходжень. Відповідач вважає, що недоотримання запланованих надходжень у вигляді орендної плати за землю є ні чим іншим, як збитками, а тому, доцільним є застосування норм законодавства про відшкодування збитків, понесених орендодавцем. Положеннями статті 32 Закону України «Про оренду землі»встановлено, що разі розірвання договору оренди землі кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону. Зважаючи на вказане, Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у відповідь на листи Позивача про розірвання договору оренди спірної земельної ділянки надано вичерпні відповіді про неможливість вказаних дій, у вигляді листів від 03.10.2008 № 07-387/40366 та від 19.03.2009 № 07-387/8013. Існуючий договір оренди земельної ділянки, що укладений між Київською міською радою та Позивачем може бути розірвано за взаємною згодою сторін, за умови укладення новим власником станції технічного обслуговування автомобілів на спірній земельній ділянці договору оренди вказаної земельної ділянки.

13.01.2010 Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради направило через загальний відділ канцелярії Господарського суду міста Києва пояснення по суті спору, в яких підтримало правову позицію Відповідача, зазначивши, що відповідно до договору оренди сторонами встановлено і погоджено, як істотну умову договору, що у випадку відчуження орендарем майна, розташованого на земельній ділянці, іншим особам - договір розривається за згодою сторін з моменту укладення договору оренди земельної ділянки з новим власником майна, яке було відчужено. Таким чином, договором не передбачено такої підстави розірвання договору, як перехід права власності на майно, що знаходиться на земельній ділянці до інших осіб, без укладення з цими особами договору оренди земельної ділянки. Також в своїх поясненнях третя особа клопотала про розгляд справи за відсутності повноважного представника Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації).

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, Господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

Відповідно до статті 3 Земельного кодексу України земельні відносини регулюються Конституцією України, Земельним кодексом України, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Перелік повноважень Київської міської ради у галузі земельних відносин визначено у пунктах «а»- «л»статті 9 Земельного кодексу України.

Зокрема, їй належить право за пунктом «а»- розпорядження землями територіальної громади міста Києва, за пунктом «б»- передачі земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до Земельного кодексу України, за пунктом «в»- надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до Земельного кодексу України.

Па підставі пункту «м»статті 9 Земельного кодексу України, крім перелічених у попередніх пунктах повноважень, Київська міська рада має повноваження вирішувати інші питання у галузі земельних відносин відповідно до Закону.

Згідно з пунктом 34 частини 1 статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»вирішення відповідно до Закону питань регулювання земельних відносин є виключною компетенцією пленарних засідань сільських, селищних, міських рад, а за пунктом 2 статті 22 Закону України «Про столицю України - місто-герой Київ»Київська міська рада має право визначати особливості землекористування.

Відповідно до статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»Київська міська рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

Статтею 140 Конституції України, ст. 71 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»гарантовано право самостійно реалізовувати територіальними громадами, органами та посадовими особами місцевого самоврядування надані їм повноваження.

Пунктом 5 статті 93 Земельного кодексу України передбачено, що орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. Зокрема, договір оренди землі - це угода сторін про взаємні зобов'язання, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для використання на обумовлений договором строк.

В досліджуваних правовідносинах слід застосовувати спеціальну норму Закону України «Про оренду землі».

Рішенням Київської міської ради від 28.12.2004 № 1099/2509 земельну ділянку площею 0,15 га для будівництва, обслуговування та експлуатації пункту сервісного обслуговування автотранспорту на АДРЕСА_1 передано в довгострокову оренду на 10 років суб'єкту підприємницької діяльності - фізичній особі ОСОБА_1.

Між Позивачем та Київською міською радою 26.08.2005 укладено Договір оренди земельної ділянки площею 1492 кв.м., що розташована за адресою АДРЕСА_1 для будівництва, обслуговування та експлуатації пункту сервісного обслуговування автотранспорту, строком на 10 років.

Договір зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) 30.08.2005 за № 66-6-00290 та строк його дії закінчується 30.08.2015.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент укладення договору становила 1294938, 50 грн.

Річна орендна плата за земельну ділянку встановлена в розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки, тобто, 38848,14 грн. на рік.

08 травня 2008 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договір купівлі продажу пункту сервісного обслуговування автотранспорту, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, який посвідчений нотаріусом Київського міського нотаріального округу Затварницькою І.П. за реєстром № 1847.

Відповідно до укладеного сторонами Договору Позивач продав, а третя особа ОСОБА_2 купила належний продавцю на праві приватної власності пункт сервісного обслуговування автотранспорту (станція технічного обслуговування), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1

Документом, що підтверджує право власності продавця на відчужуване майно, є Рішення Господарського суду міста Києва № 43/76 від 01.02.2008.

Право власності на пункт сервісного обслуговування автотранспорту (станція технічного обслуговування) зареєстроване Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна 07 березня 2008 року в реєстровій книзі № 168п-203 за реєстровим № 8864-П.

В частині 3 пункту 3 Договору купівлі продажу також зазначено, що земельна ділянка, на якій розташований пункт сервісного обслуговування автотранспорту (станція технічного обслуговування), перебуває в оренді, на підставі Договору оренди, укладеного між Київською міською радою та ОСОБА_1, що посвідчений 26 серпня 2005 року Щербаковим В.З., приватним нотаріусом Київського міською нотаріального округу, за реєстровим № 614, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 30 серпня 2005 року за № 66-6-00290 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Таким чином при укладенні договору купівлі-продажу ОСОБА_2 було відомо про те, що земельна ділянка, на якій розташована станція технічного обслуговування, перебуває в оренді.

Суд вважає, що вимоги Позивача щодо розірвання спірного Договору оренди земельної ділянки підлягають задоволенню, враховуючи наступне.

Відповідно до ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно зі статтею 120 Земельного кодексу України якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Згідно із регламентом розгляду питань щодо набуття та реалізації права користування землею в місті Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради від 15.07.2004 № 456/1867, для оформлення права користування земельною ділянкою новому власнику обєкта нерухомості необхідно звернутися з клопотанням до Київради з земельних питань.

До особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда (ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі»).

Як вбачається з матеріалів справи, Позивач неодноразово звертався до Відповідача з повідомленням про перехід права власності від ОСОБА_1 до іншої особи, а саме ОСОБА_2 та з клопотанням про необхідність переоформлення права користування земельної ділянки.

Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) повідомило Позивача, що підтверджується листами від 03.10.2008 № 07-387/40366, від 06.10.2008 № 07-387/40648, від 19.03.2009 № 07-387/8013, копії яких містяться в матеріалах справи, про неможливість розірвати договір оренди земельної ділянки.

Відповідач надав Позивачу відповідь, що за умови укладення новим власником станції технічного обслуговування автомобілів, яка розташована на спірній земельній ділянці договору оренди вказаної земельної ділянки, попередній договір - між Позивачем та Київською міською радою - може бути розірвано за взаємною згодою сторін.

Пунктом 3 статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу.

Спірна земельна ділянка відповідає умовам частини першої пункту 2 статті 134 Земельного кодексу України, а саме - на ній розташовані об'єкти нерухомого майна, що перебувають у власності третьої особи по справі - ОСОБА_2

Таким чином суд вважає, що Відповідач, маючи в розпорядженні інформацію з відповідними доказами того, що перехід права власності на обєкт, який розташований на земельній ділянці, від орендаря до іншої особи відбувся, відмовив Позивачу у розірванні договору оренди земельної ділянки всупереч нормам чинного законодавства.

При цьому договір мав бути розірваний також з урахуванням того, що відповідно до його умов, а саме пункту 11, підставами припинення та розірвання договору може бути, окрім взаємної згоди сторін, також рішення суду, в порядку, встановленому законом. При цьому односторонній порядок також передбачений за ініціативою Орендодавця, із звільненням Орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, в разі, коли Орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично не сплачує орендну плату (протягом двох місяців поспіль), здійснення без згоди Орендодавця передачі або відчуження права користування земельною ділянкою третім особам. Договір може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання Орендарем обов'язків, визначених у пунктах 5.1 та 8.4 цього договору.

Пункт 5.1 договору визначає умови збереження стану об'єкта оренди, а саме встановлює, що на земельній ділянці не дозволяється діяльність, не пов'язана з цільовим призначенням земельної ділянки. Зміна цільового призначення земельної ділянки можлива лише в разі прийняття Київською міською радою рішення про затвердження проекту відведення земельної ділянки у зв'язку зі зміною цільового призначення Земельної ділянки та внесення відповідних змін до договору.

Враховуючи той факт, що Позивачем, як стороною договору оренди тривалий час не використовується земельна ділянка за цільовим призначенням, Відповідач, як власник обєкту оренди, та особа, на яку покладено обовязок збереження майна територіальної громади, зобовязаний здійснювати контроль за цільовим використанням обєкту оренди та вчиняти дії, прямо передбачені законом та умовами укладеного договору, а саме розірвати договір оренди на підставі невикористання орендарем земельної ділянки за її цільовим призначенням, а саме фактичної заміни сторони зобов'язання.

Пункт 8.4 договору встановлює обов'язки Орендаря, зокрема, обов'язок повідомити Орендодавця про відчуження об'єктів (їх частин), що розташовані на земельній ділянці і належать Орендарю, протягом десяти днів з моменту вчинення відповідного правочину, а також повідомити про наміри подальшого використання земельної ділянки. У випадку, якщо Орендар має намір припинити право користування земельною ділянкою (її частиною), то договір розривається за згодою сторін або до нього вносяться відповідні зміни з моменту укладення договору оренди земельної ділянки з новим власником об'єктів, які були відчужені.

Сторони спору не заперечують, що повідомлення про перехід права власності на обєкт, під який було здійснено виділення земельної ділянки з цільовим призначенням для будівництва, обслуговування та експлуатації пункту сервісного обслуговування автотранспорту та подальшим укладенням Договору оренди земельної ділянки, до іншої особи, здійснено, у зв'язку з чим правова підстава ОСОБА_1 виступати стороною у орендних правовідносинах між власником земельної ділянки та власником обєкту, що на ній розташований, відсутня.

Згідно зі ст. 32 Закону України «Про оренду землі»на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до ст. 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Правова позиція Київської міської ради та Головного управління земельними ресурсами виконавчого органу Київради Київської міської державної адміністрації щодо можливості розірвання договору оренди з відкладальною умовою, а саме - з настанням факту вчинення новим власником обєкту нерухомості дій по укладенню нового договору оренди порушує права Позивача, покладає на останнього обовязок щодо сплати орендних платежів та дає суду підстави вважати, що відсутня згода Київської міської ради розірвати договір земельної ділянки, а при відсутності такої згоди договір оренди земельної ділянки, зареєстрований у книзі записів державної реєстрації договорів від 30 серпня 2005 року № 66-6-00290, підлягає розірванню.

Відповідно до ч. 1 ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Враховуючи, що обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними конкретними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування, судом визнається, що Позивачем у позовній заяві наведені обставини, які підтверджуються достатніми доказами, що свідчать про обґрунтованість позовних вимог.

З огляду на вищевикладене, суд прийшов до висновку, що позовні вимоги Позивача є законними, обґрунтованими, доведеними належними доказами, та такими, що підлягають задоволенню в повному обсязі.

Державне мито, судові витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу відповідно до статті 49 Господарського процесуального кодексу України покладаються на Відповідача.

Керуючись ст. ст. 32-34, 44, 49, 82-84 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва, -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Розірвати договір оренди земельної ділянки, укладений між ОСОБА_1 та Київською міською радою, який посвідчений 26.08.2005 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. за реєстровим номером № 614, зареєстрований у книзі записів державної реєстрації договорів за № 66-6-00290 від 30 серпня 2005 року.

Стягнути з Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36; код 22883141) на користь ОСОБА_1 (АДРЕСА_2, ідентифікаційний код НОМЕР_1) державне мито у розмірі 85 (вісімдесят п'ять) грн. 00 коп. та 236 (двісті тридцять шість) грн. 00 коп витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття та може бути оскаржене у порядку та строки, визначені Господарським процесуальним кодексом України.

Суддя О.О.Хрипун