Рішення № 8238546, 27.01.2010, Господарський суд Житомирської області

УКРАЇНА

Господарський суд

Житомирської області

___________

_______________

10002, м. Житомир, майдан Путятинський, 3/65

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Від "27" січня 2010 р. Справа № 2/235-НМ

Господарський суд Житомирської області у складі:

головуючого - судді Тимошенка О.М.

при секретарі Кисліцькій Ж.В.

за участю представників сторін

від позивача Опанасюк С.П. (довіреність від 01.03.09)

від відповідача Циганчук Н.А. (довіреність від 25.01.10)

розглянув у відкритому судовому засіданні в м.Житомирі справу

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Карабас" (м. Житомир)

До Приватного підприємства "Прем'єра" (м.Житомир)

про зобов'язання вчинити певні дії та стягнення 20305,56 грн.

Позивачем пред'явлено позов зобов'язати ПП"Прем'єра" звільнити та передати ТОВ"Карабас" приміщення 1-го поверху площею 369,4 кв.м. та приміщення підвалу площею 290 кв.м., що знаходяться за адресою: м.Житомир, вул.Житній ринок,8 та стягнути з ПП"Прем'єра" на свою користь 20305,55грн. боргу по орендній платі. При цьому позивач посилається на те, що між відповідачем та попереднім власником вказаних приміщень був укладений договір оренди, однак на даний час власником цих приміщень є позивач. Відповідач більше трьох місяців не сплачує орендну плату.

Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримав.

Відповідач надав письмовий відзив, в якому позов не визнав та зазначив, що:

- Позивач придбав приміщення не у орендодавця а у іншої особи.

- Продавець приміщень не попередив покупця (позивача) про права третьої особи (відповідача) на ці приміщення чим порушив ст. 659 ЦК України.

- Порушено вимоги ст. 777 ЦК України, а саме, переважне права відповідача на придбання об'єктів оренди.

- Порушено вимоги ст. 516 ЦК України щодо письмового оформлення зміни сторони у зобов'язання, тобто орендодавця.

- Відповідно до ст. 517 ЦК України боржник має право не виконувати зобов'язання перед новим кредитором в разі не надання доказів переходу прав у зобов'язанні.

- Відповідач регулярно сплачував орендні платежі попередньому власнику.

- Договори, за якими позивач став власником спірних приміщень, оспорюються в судовому порядку в районному суді за позовами громадян.

- По факту зловживання службовим становищем посадових осіб попереднього власника приміщень порушено кримінальну справу.

В судовому засіданні представник відповідача позов не визнав, підтримав викладене у письмовому відзиві.

У судовому засіданні 26.01.10 оголошувалась перерва до 27.01.10, відповідно до ст.77 ГПК України.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

14.10.99 між Житомирським колективним виробничо-торгівельним підприємством фабрика "Трикотажниця" (орендодавець) та Приватним підприємством "Прем'єра" (відповідач) були укладені три договори оренди нежилих приміщень за якими орендодавець передав а відповідач прийняв в оренду підвальне приміщення площею 290кв.м. приміщення першого поверху площею 70,4 кв.м., приміщення першого поверху площею 299 кв.м., що знаходяться за адресою: м.Житомир, Житній Базар,8 (а.с.89-91). Договори укладені строком з 01.11.99 до 01.111.2029.

За договором купівлі-продажу приміщень від 24.07.08 позивач придбав у Товариства з обмеженою відповідальністю Фірми "Міріса Продукт" приміщення підвалу, 1-го, 2-го та 4-го поверхів виробничої будівлі фабрики "Трикотажниця", що знаходяться за адресою: м.Житомир, Житній Базар,8 (а.с.11).

Договір зареєстрований в Державному реєстрі правочинів. (а.с.12 зворот).

Право власності позивача на вказані приміщення зареєстровано в БТІ (а.с.14)

24.07.08 сторони підписали акт приймання-передачі зазначених приміщень (а.с.13 зворот).

Згідно пункту 4 вказаного договору купівлі-продажу, право власності виникає у покупця з моменту передачі приміщення та державної реєстрації договору.

Таким чином позивач з 24.07.08 набув право власності на вказане приміщення.

З пункту 1.2 договору від 24.07.08 вбачається, що вказані приміщення належали продавцю (ТОВ "Міріса Продукт") на підставі договору обміну від 15.07.08. З пояснень представника позивача встановлено, що за договором обміну ТОВ "Міріса Продукт" придбало приміщення у фабрики "Трикотажниця".

Частиною 1 статті 512 ЦК України передбачені випадки зміни кредитора у зобов'язання.

Відповідно до ст. 512 ч.2 ЦК України кредитор у зобов'язанні може бути замінений також в інших випадках, встановлених законом.

Таким випадком є частина 1 статті 770 ЦК України, де вказано, що у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

До ТОВ "Карабас" перейшли права та обов'язки наймодавця (орендодавця) за трьома вищевказаними договорами оренди від 14.10.99. До такого висновку суд приходить проаналізувавши норми закону та дослідивши зібрані по справі докази.

Так, відповідно до ст. 513 ч.1 ЦК України правочин щодо заміни кредитора у зобов'язанні вчиняється у такій самій формі, що і правочин, на підставі якого виникло зобов'язання, право вимоги за яким передається новому кредиторові.

Відповідно до ст. 205 ч.1 ЦК України форма правочину може бути усною та письмовою. Договори оренди від 14.10.99 укладені в письмовій формі, отже зміна кредитора (орендодавця) має відбуватися в письмовій формі. Договори, за якими спірні приміщення перейшли у власність позивача, укладались в письмовій формі і виходячи з спеціальної норми ст. 770 ч.1 ЦК України є одночасно правочинами щодо зміни кредитора (орендодавця) у зобов'язання. Закон, а саме глава 58 ЦК України, яка регулює правовідносини найму, не вимагає укладення додаткових правочинів про перехід прав та обов'язків орендодавця до нового власника майна.

Таким чином заперечення відповідача про відсутність угоди про зміну кредитора у зобов'язанні є безпідставними.

Відповідно до ст. 516 ч.1 ЦК України заміна кредитора у зобов'язанні здійснюється без згоди боржника, якщо інше не встановлено договором або законом.

Ні договором ні законом не передбачена згода орендаря на заміну орендодавця.

Відповідно до ст. 516 ч.2 ЦК України якщо боржник не був письмово повідомлений про заміну кредитора у зобов'язанні, новий кредитор несе ризик настання несприятливих для нього наслідків. У цьому разі виконання боржником свого обов'язку первісному кредиторові є належним виконанням.

З представлених доказів господарський суд приходить до висновку, що відповідач (боржник) з лютого місяця 2009 року був письмово повідомлений про зміну кредитора (орендодавця) у зобов'язаннях, які виникли на підставі договорів оренди від 14.10.99.

Такий висновок судом зроблений на підставі наступного.

Листами за №1050 від 03.02.09, №1051 від 03.02.09,№1123 від 20.08.09, №1131 від 02.10.09, №1138 від 08.11.09 позивач повідомляв відповідача про зміну власника орендованого майна. (а.с.26-30).

Листами №6 від 02.09.09, №7 від 09.10.09, №9 від 27.11.09 відповідач відмовився сплачувати орендну плату позивачу посилаючись на наявність в провадженні районного суду цивільних справ про визнання договорів недійсними та про наявність кримінальної справи, яка порушена по факту зловживання службовим становищем. (а.с.19-21).

Також з цих листів вбачається що відповідач отримав вищевказані листи позивача та обізнаний про існування договорів міни від 15.07.08 та купівлі продажу від 24.07.08.

У письмовому відзиві відповідач також зазначає, про те, що позивач з 03.02.09 (листи №1050, №1051) неодноразово направляв відповідачу листи з вимогами.

З викладеного господарський суд приходить до висновку, що з лютого місяця відповідач, як боржник у зобов'язанні, був письмово повідомлений про зміну кредитора (орендодавця) за зобов'язаннями, які виникли на підставі договорів оренди від 14.10.99.

Звідси, сплата відповідачем орендної плати попередньому власнику орендованого майна є не належним виконанням зобов'язань.

Відповідно до ст. 517 ч.2 ЦК України боржник має право не виконувати свого обов'язку новому кредиторові до надання боржникові доказів переходу до нового кредитора прав у зобов'язанні.

Порядок надання боржнику доказів переходу прав до нового кредитора має узгоджуватись боржником та новим кредитором. Якихось чітких вимог до такого порядку законодавством не встановлено, отже певні вимоги до оформлення доказування можуть бути висунуті боржником (наприклад, вимога надати нотаріально засвідчені копії підтверджувальних документів або показати оригінали таких документів та надати копії, засвідчені підписом печаткою нового кредитора.

Судом не встановлено, що боржник (відповідач) вимагав у нового кредитора (позивача) докази переходу прав у зобов'язанні. Закон не вимагає від нового кредитора за своєю ініціативою надавати боржнику такі докази.

З викладеного господарський суд приходить до висновку, що відповідач отримавши листи позивача №1050, №1051 від 03.02.09 (що ним визнається) зобов'язаний був виконувати умови договорів оренди від 14.10.99 з урахуванням заміни орендодавця на позивача.

Відповідно до ст.759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Пунктами 4 договорів оренди від 14.10.99 передбачено розмір орендної плати за 1 кв.м орендованої площі на місяць: приміщення підвалу 0,5 грн., приміщення 1-го поверху 5,00грн.

За пунктом 5 договорів оренди, орендар зобов'язаний перераховувати орендну плату на розрахунковий рахунок орендодавця.

Договорами не передбачено строк сплати орендних платежів. Однак частиною 5 статті 762 ЦК України визначено, що плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

З урахуванням цієї норми та виходячи з положень ст. 253, ст. 254 ч.3 ЦК України орендна плата за вказаними договорами оренди повинна вноситись орендарем кожного першого числа наступного за звітним місяця.

Відповідачем з лютого місяця 2009 року не сплачується орендна плата на користь позивача.

Відповідно до ст.782 ЦК України, наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Відповідно до ст. 651 ч.3 ЦК України у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

19.11.09 ТОВ"Карабас" через приватного нотаріуса надіслало відповідачу письмове звернення з вимогою сплатити заборгованість по орендній платі за період з лютого 2009 року по 19.11.09 (а.с.57-58).

06.12.09 позивач надіслав відповідачу телеграму, в якій з посиланням на ст. 782 ЦК України повідомив про відмову від договорів оренди нежитлових приміщень за адресою м.Житомир, вул. Житній ринок, 8 (а.с.23).

Телеграма вручена відповідачу 06.12.09 за його юридичною адресою (а.с.87)

Таким чином з 06.12.09 договори оренди від 14.10.09 є розірваними, тому відповідач відповідно до ст. 785 ч.1 ЦК України зобов'язаний звільнити орендовані приміщенні та передати їх орендодавцю, яким є позивач.

З огляду на викладене суд задовольняє позов в цій частині.

Як встановлено судом відповідач в лютому 2009 року дізнався про зміну кредитора. Термін оплати за лютий настає 01 березня.

Як уже зазначено, пунктом 4 договорів оренди від 14.10.99 передбачено розмір орендної плати за 1 кв.м орендованої площі на місяць: приміщення підвалу 0,5 грн., приміщення 1-го поверху 5,00грн.

Звідси розмір щомісячної орендної плати за трьома договорами оренди від 14.10.99 буде становити:

70,4 кв.м. х 5грн.=352 грн.

299 кв.м. х 5грн.=1495 грн.

290 кв.м. х 0,5 грн.=145 грн.

Всього: 352+1495+145=1992 грн.

Орендна плата з лютого по листопад 2009 року включно становить:

1992грн.х10 місяців=19920грн.

Орендна плата за шість днів грудня 2009 року становить:

1992грн./31деньх6 днів=385,55 грн.

Загальний розмір заборгованості відповідача перед позивачем по орендній платі за період з 01.02.09 по 06.12.09 становить:

19920грн.+385,55грн.=20305,55 грн.

Відповідно до ст.525,526 ЦК України зобов'язання має виконуватись належним чином, відповідно до умов договору та вимог цивільного кодексу, інших актів цивільного законодавства. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Витрати, пов'язані з оплатою державного мита та за інформаційно-технічне забезпечення судового процесу покладаються на відповідача, оскільки він спонукав позивача звернутись з позовом до суду.

Спростовуючи заперечення відповідача на позов господарський суд зазначає, що:

- Статті 659 та 777 ЦК України не визначають обов'язків нового кредитора щодо боржника.

- Факти оспорення договорів міни та купівлі продажу в районному суді та факт порушення кримінальної справи не мають правового значення для правильного вирішення даного спору. На день постановлення цього рішення договори є дійсними. Протиправність дій посадових осіб при укланенні договорів вироком суду не доведена.

- Інші заперечення відповідача спростовуються цим судовим рішенням.

Керуючись ст.ст. 49, 82 - 85 ГПК України, господарський суд

ВИРІШИВ:

1.Позов задовольнити.

2.Приватному підприємству "Прем'єра" (10029, м.Житомир, вул. Лесі Українки, 61, кв.24, код - 30103856) звільнити та передати Товариству з обмеженою відповідальністю "Карабас" (юр. адреса - 10003, м.Житомир, вул. Короленка, 3, поштова адреса - м.Житомир, вул.Мануїльського, 3-А, кв.66, код - 35795481) приміщення 1-го поверху площею 299 кв.м. та 70,4 кв.м., приміщення підвалу площею 290 кв.м., які знаходяться за адресою м.Житомир, вул.Житній ринок, 8.

3.Стягнути з Приватного підприємства "Прем'єра" (10029, м.Житомир, вул. Лесі Українки, 61, кв.24, код - 30103856) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Карабас" (юр. адреса - 10003, м.Житомир, вул. Короленка, 3, поштова адреса - м.Житомир, вул.Мануїльського, 3-А, кв.66, код - 35795481) - 20305,55 грн. заборгованості по орендній платі, 236 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, 288,06 грн. витрат по оплаті державного мита.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання.

Дата підписання 29.01.10

Суддя Тимошенко О.М.

Віддрукувати: 3 прим.