Постанова № 7730980, 02.02.2010, Одеський апеляційний господарський суд

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

__________________

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"02" лютого 2010 р.Справа № 22/125-08-2882

Колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду у складі:

Головуючого судді: Петрова М.С.

          Суддів: Колоколова С.І.

Разюк Г.П.

при секретарі судового засідання: Ніколовій Г.П.

за участю представників сторін:

від позивача за первісним позовом: - Яровий В.П., довіреність № 01-13/6442 від 23.06.08 р. (судові засідання від 18.12.08 р. та 20.01.09 р.)

- Бобикін О.М., довіреність № 01-13/11417 від 22.12.09 р. (судове засідання від 02.02.10 р.)

від відповідача за первісним позовом: - Плачинда Д.А., довіреність № 222/09-а від 28.04.09 р. (судові засідання від 18.12.08 р., 20.01.09 р., 02.02.10 р.)

- Галамага А.С., довіреність № 6991, від 04.12.08 р. (судове засідання від 18.12.08 р., 20.01.09 р.)

від третьої особи: - Поліщук Н.А. –голова правління, паспорт серія КК № 169712 від 04.12.98 р. (судові засідання від 18.12.08 р., 20.01.09 р.)

- Коломоєць О.А. –керуючий, паспорт серія КЕ № 409700 від 09.10.96 р. (судове засідання від 20.01.09 р.)

- Шехоніна О.І. –голова правління, паспорт серія КЕ № 243520 від 19.04.96 р. (судове засідання від 02.02.10 р.)

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

на рішення господарського суду Одеської області від 29.10.2008 р.

по справі № 22/125-08-2882

за позовом: Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (далі по тексту Представництво)

до Товариства з обмеженою відповідальністю “Астеліт”

третя особа на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку “Злагода”

про виселення та стягнення 11019,91 грн.

та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю “Астеліт”

до Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

про визнання договору оренди та акту приймання-передачі недійсними

В С Т А Н О В И Л А:

01.08.08 р. Представництво звернулось до господарського суду Одеської області з позовом до ТОВ “Астеліт” про виселення з приміщення технічного поверху, загальною площею 47,5 кв.м., що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. 25-ї Чапаївської дивізії, 3/1 та стягнення з останнього 10808,07 грн. заборгованості за період з 01.10.06 р. по 11.06.08 р., пені у сумі 211,84 грн. за період з 16.01.08 р. по 11.07.08 р. відповідно до договору оренди № 1-17/2003 від 06.08.03 р.

Свої позовні вимоги Представництво обґрунтовує тим, що воно відповідно із ст.782 ЦК України відмовилося від договору оренди спірного приміщення та цей договір є розірваним, оскільки відповідач більше 12 місяців поспіль не сплачував орендну плату, тому він підлягає виселенню з орендованого приміщення і зобов’язаний сплатити орендну плату та передати це приміщення шляхом підписання акту прийому-передачі.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 03.09.08 р. до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача було залучено ОСББ “Злагода”.

04.09.2008 р. ТОВ „Астеліт” звернулося до господарського суду Одеської області із зустрічним позовом до Представництва про визнання договору оренди не житлового приміщення № 1-17/2003 від 06.08.03 р. та акту приймання - передачі цього приміщення в оренду недійсними, з огляду на те, що зазначений договір та акт було підписано Київською районною адміністрацією без належних на це повноважень, оскільки право власності на спірне приміщення належить мешканцям і власникам квартир багатоквартирного будинку за адресою м. Одеса, вул. 25-ї Чапаївської дивізії, 3/1.

Рішенням господарського суду Одеської області від 29.10.2008 р. (суддя Торчинська Л.О.) пунктом першим у позові Представництва відмовлено; пунктом 2 - зустрічний позов ТОВ „Астеліт” задоволено частково; пунктом 3 —визнано недійсним договір оренди не житлового приміщення № 1-17/2003 від 06.08.03 р. укладений між Київською районною адміністрацією та ЗАТ “Цифровий стільниковий зв'язок України”, правонаступником якого є ТОВ „Астеліт”; пунктом 4 припинено провадження щодо визнання недійсним акту приймання-передачі спірного приміщення в оренду, пунктом 5 з Представництва на користь ТОВ „Астеліт” стягнуто 85 грн. держмита та 118 грн. витрат на ІТЗ судового процесу; пунктом 6 решту зустрічного позову залишено без задоволення.

До вказаного висновку місцевий господарський суд дійшов з огляду на те, що ТОВ „Астеліт” довело належними доказами, що спірне не житлове приміщення є допоміжним приміщенням багатоквартирного будинку за адресою м. Одеса, вул. 25-ї Чапаївської дивізії, 3/1, а тому відповідно до ч. 2 ст. 10 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” є співвласністю власників квартир зазначеного будинку, а не власністю Представництва. За таких обставин, суд відмовив у позові Представництву, а договір оренди № 1-17/2003 від 06.08.03 р. визнав недійсним, оскільки він був укладений Київською районною адміністрацією без належних на то повноважень.

В частині визнання недійсним акту приймання-передачі в оренду спірного приміщення, провадження у справі припинено на підставі п.1 ст. 80 ГПК України, оскільки вказаний акт не є правовим актом, який підлягає розгляду в господарських судах України.

Щодо відмови у решті зустрічних позовних вимог господарський суд 1 інстанції в своєму рішенні не зазначив які саме зустрічні позовні вимоги залишив без задоволення. При цьому слід зазначити, що зустрічні позовні вимоги ТОВ „Астеліт” складалися із вимог про визнання недійсним договору оренди не житлового приміщення № 1-17/2003 від 06.08.03 р. та акту приймання - передачі цього приміщення в оренду.

Не погоджуючись із рішенням місцевого господарського суду, Представництво звернулося до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати оскаржене рішення частково, позов Представництва задовольнити, у зустрічному позові ТОВ „Астеліт” відмовити, в частині припинення провадження по справі залишити рішення без змін.

В обґрунтування апеляційної скарги Представництво посилається на те, що спірне не житлове приміщення не відноситься до допоміжних, оскільки воно не впливає на експлуатацію житлового будинку в цілому і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин, а тому відповідно до ст. 8 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” є комунальною власністю територіальної громади м. Одеси, що підтверджується рішенням Одеської обласної ради народних депутатів від 25.11.91 р. № 255-ХХІ “Про розмежування державного майна між власністю обласної Ради, міст обласного підпорядкування та районів області” та свідоцтвом про право власності на спірне житлове приміщення від 28.10.04 р.

ТОВ „Астеліт” відзив на апеляційну скаргу не надало, але в судовому засіданні просило залишити її без задоволення, оскаржене рішення суду 1 інстанції –без змін, вважаючи його законним та обґрунтованим.

ОСББ „Злагода” підтримало доводи ТОВ „Астеліт” щодо апеляційної скарги Представництва та просило залишити її без задоволення, а оскаржене рішення суду –без змін.

Дослідивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, вислухавши пояснення представників сторін, 3 особи, перевіривши правильність юридичної оцінки судом першої інстанції встановлених фактичних обставин справи і застосування норм матеріального та процесуального права, судова колегія дійшла наступного.

06 серпня 2003р. між ЗАТ "Цифровий стільниковий зв'язок України", правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю "Астеліт", та Київською райадміністрацією Одеської міської ради було укладено договір оренди № 1-17/2003 (далі по тексту - Договір), у відповідності до умов якого (п.7.13), відповідачу було передано у тимчасове оплатне користування об’єкт комунальної власності - нежитлові приміщення технічного поверху, загальною площею 47,5 кв. м розташовані за адресою: м. Одеса, 25-й Чапаївськой дівізії, 3/1, які належать до комунальної власності територіальної громади м. Одеси (т.1 а.с.10). В підтвердження факту передачі орендованого майна орендарю Представництво надало акт прийому-передачі приміщення, в якому відсутня дата його складання. Однак, з матеріалів справи, а саме з відзиву ТОВ „Астеліт” на позов (т.1 а.с.33-35), з листа ОСББ „Злагода” від 05.08.04 р. (т.1 а.с.37) вбачається, що у спірний період, за який Представництво просить стягнути орендну плату, орендовані приміщення знаходилися у користуванні ТОВ „Астеліт”, так як 05.08.04 р. ОСББ „Злагода” запропонувало останньому укласти договір оренди спірних не житлових приміщень, що не могло би відбутися, якщо ТОВ „Астеліт” не займало би ці приміщення. Крім того, факт знаходження спірних не житлових приміщень у користуванні ТОВ „Астеліт” не заперечує і сам відповідач. В судовому засіданні апеляційного суду представник ТОВ „Астеліт” пояснив, що у спріний період орендну плату ТОВ „Астеліт” сплачувало ОСББ „Злагода”.

На підставі рішення Одеської міської ради від 27.06.06 р. за № 56-У «Про впорядкування роботи виконавчих органів Одеської міської ради з виконання функцій орендодавця не житлових приміщень, що знаходяться в комунальній власності територіальної громади м. Одеси»функції орендодавця не житлових приміщень, площею меншою 50 кв.м., покладені на Представництво по управлінню комунальною власністю, тобто за даним рішенням Одеської міської ради, як зазначає Представництво, права і обов’язки Київської райадміністрації Одеської міської ради за договором оренди № 1-17/2003 від 06.08.03 р. перейшли до Представництва.

З врахуванням вищенаведеного, а також у зв’язку із несплатою ТОВ „Астеліт” орендної плати за період з 01.10.06 р. по 11.06.08 р. Представництво звернулося із позовом про виселення з орендованих приміщень та стягнення з ТОВ „Астеліт” 10808,07 грн. заборгованості з орендної плати, пені у сумі 211,84 грн. за період з 16.01.08 р. по 11.07.08 р. відповідно до договору оренди № 1-17/2003 від 06.08.03 р.

ТОВ „Астеліт” проти даного позову заперечує, посилаючись на те, що воно не повинно сплачувати орендну плату Представництву, оскільки право власності на орендовані приміщення за договором оренди № 1-17/2003 від 06.08.03 р. перейшли до ОСББ „Злагода”.

Судова колегія зазначені доводи ТОВ „Астеліт” до уваги не приймає і вважає, що позов Представництва підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно із протоколом №1 від 03.04.03 р. загальних зборів власників житлових і не житлових приміщень будинку №3/1 по вул. 25-ї Чапаївської дивізії у м. Одесі вирішено створити об’єднання співвласників багатоквартирного будинку „Злагода”, яке згідно із статутом останнього зареєстровано виконкомом Одеської міської ради 07.10.2003 р.

На підставі ст.42 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні”, ст.11 Закону України „Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку” та Порядку передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затвердженого постановою КМ України від 11.10.02 р. №1521 „Про реалізацію Закону України „Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку”, а також у відповідності із розпорядженням Одеського міського голови №1539-01 р. від 20.12.03 р. ОСББ „Злагода” прийняла від КП „ДЕЗ Вузівське” на свій баланс житловий будинок №3/1 по вул. 25-ї Чапаївської дивізії у м. Одесі, про що складено відповідний акт, який затверджено розпорядженням голови Київської райадміністрації Одеської міської ради №654 від 24.05.04 р. (т.1 а.с.95-97).

Відповідно до рішення Конституційного Суду України № 4 рп\2004 від 02.03.2004 року, право власності на квартиру породжує й право спільної власності на допоміжні приміщення багатоквартирного будинку, технічне обладнання тощо, які призначені для обслуговування житлового комплексу і забезпечують його використання. В процесі приватизації державного житлового фонду одночасно відчужуються на користь громадян не тільки квартири, але й допоміжні приміщення. Тому момент виникнення права власності на квартиру є й моментом виникнення права спільної власності на допоміжні приміщення.

Відповідно до ч. 2 ст. 10 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Як вбачається з акту прийому-передачі на баланс ОСББ „Злагода” житлового будинку №3/1 по вул. 25 Чапаєвської дивізії у м. Одесі неможливо встановити були передані на баланс ОСББ „Злагода” спірні приміщення, чи є вони допоміжними, а відповідно із цим неможливо встановити хто є власником цих приміщень, які за договором оренди № 1-17/2003 від 06.08.03 р. надані у користування ЗАТ „ЦСЗУ”.

У зв’язку із вищенаведеним, судова колегія за клопотанням Представництва призначила судову будівельно-технічну експертизу, так як сам факт знаходження спірних не житлових приміщень у технічному поверху будинку та знаходження частини технічного обладнання будинку у цих приміщеннях не є свідченням того, що ці приміщення є допоміжними, для цього необхідно також встановити неможливість доступу до технічного обладнання будинку, а також впливає воно або ні на експлуатацію житлового будинку в цілому. Аналогічної позиції щодо віднесення приміщень до категорії допоміжних дотримується і Верховний Суд України (постанова Верховного Суду України від 12.07.05 р. по справі №3-3049 к 05).

Таким чином, для встановлення належності спірних орендованих приміщень до категорії допоміжних необхідні були спеціальні знання і суд не міг встановити цю обставину самостійно. Навіть судовий експерт по наявним матеріалам справи не міг встановити відносяться спірні не житлові приміщення до допоміжних, чи ні. Для цього експерту знадобилися додаткові документи, а також необхідність дослідження самих приміщень та технічного обладнання. Однак, ні орендар –ТОВ „Астеліт”, ні ОСББ „Злагода” не забезпечили експерта витребуваними ним додатковими документами та можливістю доступу до спірних приміщень, у зв’язку із чим матеріали даної справи були повернуті до суду без експертного висновку.

Враховуючи наведене, судова колегія вважає, що ані, ТОВ „Астеліт”, ані ОСББ „Злагода” не спростували доводи Представництва про те, що спірні орендовані приміщення не є допоміжними і належать на праві власності Одеській міській раді, а відповідно із цим не довели факт відсутності порушення прав Представництва, як орендодавця спірних не житлових приміщень за договором оренди № 1-17/2003 від 06.08.03 р.

Відсутність порушення вищезазначених прав Представництва, ТОВ „Астеліт” також намагалося довести недійсністю договору оренди № 1-17/2003 від 06.08.03 р. про що, подало зустрічний позов про визнання недійсним з моменту його укладання на підставі ст.48,59 ЦК УРСР у зв’язку із тим, що він суперечить ст.761 ЦК України, тому що право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права, Київська ж райадміністрація Одеської міськради таких прав на думку ТОВ „Астеліт” не мала, так як право власності на спірні приміщення належало мешканцям квартир будинку.

Однак, судова колегія вважає, що зустрічний позов ТОВ „Астеліт” задоволенню не підлягає, оскільки, як зазначалося вище, ТОВ „Астеліт” не довело, що спірні орендовані приміщення є допоміжними і належать на праві власності мешканцям квартир будинку, і що Київська райадміністрація Одеської міськради” не мала права на передання спірних не житлових приміщень в оренду, а тому визнання недійсним договору оренди № 1-17/2003 від 06.08.03 р. з підстав, зазначених ТОВ „Астеліт”, є неможливим і зустрічний позов в цій частині підлягає залишенню без задоволення.

За таких обставин спірний договір оренди № 1-17/2003 від 06.08.03 р. є чинним, оскільки його в установленому законом порядку не визнано недійсним, не розірвано та не змінено, тому у відповідності із ст.ст.525, 526 ЦК України підлягає виконанню.

Враховуючи вищенаведене, судова колегія вважає, що позовні вимоги Представництва про стягнення з ТОВ „Астеліт” 10808,07 грн. заборгованості по орендній платі підлягають задоволенню, оскільки Представництвом доведено факт передачі відповідачу і користування останнім у спірний період орендованими приміщеннями, а відповідачем не надано доказів сплати вказаного боргу.

Відповідно із п.5.2 договору оренди № 1-17/2003 від 06.08.03 р. за несвоєчасне внесення орендної плати Орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня. Таким чином, вимоги Представництва про стягнення з ТОВ „Астеліт” пені у сумі 211,84 грн. також підлягають задоволенню.

Згідно із ст.782 ЦК України орендодавець має право відмовитись від договору найму та вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом 3-х місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

У відповідності із вимогами ст.782 ЦК України, Представництво надіслало на адресу ТОВ „Астеліт” повідомлення № 01-15/673 від 06.06.2008р., в якому зазначалося про відмову Представництва від Договору, за яким спірні приміщення були передані орендарю (ТОВ “Астеліт”) у строкове платне користування, а також було запропоновано відповідачу здійснити фактичну передачу нежилових приміщеннь технічного поверху загальною площею 47,5 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. 25-ї Чапаївської дивізії, 3/1 із підписанням відповідного акту приймання-передачі.

Вказане повідомлення відповідачем було отримано, про що свідчить повідомлення про вручення поштового відправлення 11.06.2008р.

Зазначена обставина дає підстави вважати, що згідно з п.2 ст.782 ЦК України, Договір є розірваним з моменту одержання ТОВ “Астеліт” повідомлення про відмову Представництва від Договору, а саме з 11.06.2008р.

Відповідно до п. 4.7 Договору та ст. 27 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, ст.785 ЦК України, орендар, у разі розірвання договору оренди, зобов'язаний у 15-денний термін передати орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому, ніж на час передачі його в оренду.

Всупереч вимогам Договору та чинного законодавства, відповідач до теперішнього часу не передав Представництву спірне приміщення.

Зважаючи на те, що між позивачем та відповідачем не укладено жодних інших договорів на користування спірним приміщенням, судова колегія приходить до висновку про те, що ТОВ “Астеліт” займає та користується вказаним приміщенням без належних правових підстав.

Враховуючи вищенаведене, судова колегія вважає, що висновок місцевого господарського суду про відмову у задоволенні позовних вимог Представництва про виселення ТОВ „Астеліт” з орендованих приміщень є помилковим.

Щодо зустрічних позовних вимог ТОВ „Астеліт” в частині визнання недійсним акту приймання-передачі спірних орендованих приміщень, судом 1 інстанції правомірно припинено провадження по справі на підставі п.1 ст.80 ГПК України, оскільки вказаний акт не є актом державного або іншого органу, який створює певні правові наслідки, спрямовані на регулювання тих чи інших суспільних відносин та має обов'язковий характер для суб'єктів цих відносин, а тому не підлягає оскарженню в порядку господарського судочинства.

За таких обставин, судова колегія вважає, що апеляційна скарга Представництва підлягає задоволенню, рішення господарського суду Одеської області від 29.10.2008р. –частковому скасуванню, первісний позов Представництва - задоволенню, зустрічний позов ТОВ “Астеліт” в частині визнання недійсним договору оренди - залишенню без задоволення, в частині визнання недійсним акту приймання-передачи провадження у справі слід припинити.

Згідно із ст.49 ГПК України судові витрати покладаються на ТОВ „Астеліт”.

Керуючись ст.ст. 49, 80, 99,101-105 ГПК України, колегія суддів, -

П О С Т А Н О В И Л А:

1. Апеляційну скаргу Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради задовольнити, рішення господарського суду Одеської області від 29.10.2008р. скасувати частково, виклавши резолютивну частину рішення в наступній редакції:

“Позов Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради задовольнити в повному обсязі.

Виселити Товариство з обмеженою відповідальністю “Астеліт” (03110, м. Київ, вул. Солом’янська, 11-А. р/р 26004101788001 у ЗАТ „Альфа-Банк, МФО 300346, код ЄДРПОУ 22859846) з не житлових приміщеннь технічного поверху загальною площею 47,5 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. 25-ї Чапаївської дивізії, 3/1 з подальшою передачею приміщень технічного поверху загальною площею 47,5 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. 25-ї Чапаївської дивізії, 3/1 Представництву по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, п/р 37326027001909 в ГУДКУ в Одеській області, МФО 828011, код ЄДРПОУ 26302595).

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю “Астеліт” (03110, м. Київ, вул. Солом’янська, 11-А. р/р 26004101788001 у ЗАТ „Альфа-Банк, МФО 300346, код ЄДРПОУ 22859846) на користь Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, п/р 37326027001909 в ГУДКУ в Одеській області, МФО 828011, код ЄДРПОУ 26302595) орендну плату в сумі 10 808,07 грн. та 211,84 грн. пені.

В задоволенні зустрічного позову Товариства з обмеженою відповідальністю “Астеліт” в частині визнання недійсним договору оренди № 1-17/2003 від 06.08.2003р. - відмовити.

В частині зустрічних позовних вимог Товаритсва з обмеженою відповідальністю “Астеліт” щодо визнання недійсним акту приймання-передачі приміщення до договору оренди № 1-17/2003 від 06.08.2003р. провадження у справі припинити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю “Астеліт” (03110, м. Київ, вул. Солом’янська, 11-А. р/р 26004101788001 у ЗАТ „Альфа-Банк, МФО 300346, код ЄДРПОУ 22859846) на користь Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, п/р 37326027001909 в ГУДКУ в Одеській області, МФО 828011, код ЄДРПОУ 26302595) державне мито в розмірі 196 грн. 00 коп. та 118 грн. 00 коп. витрат на інформаційне технічне забезпечення судового процесу.

Видати наказ.”

2. Стягнути з Відкритого акціонерного товариства “Астеліт” (03110, м. Київ, вул. Солом’янська, 11-А. р/р 26004101788001 у ЗАТ „Альфа-Банк, МФО 300346, код ЄДРПОУ 22859846) на користь Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, п/р 37326027001909 в ГУДКУ в Одеській області, МФО 828011, код ЄДРПОУ 26302595) 140 грн. 50 коп. держмита за розгляд апеляційної скарги.

3. Видачу наказів за постановою та в порядку ст.122 ГПК України доручити господарському суду Одеської області.

Постанова в порядку ст.105 ГПК України набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанову апеляційної інстанції може бути оскаржено в касаційному порядку.

Головуючий суддя М.С. Петров

Суддя Г.П. Разюк

Суддя С.І. Колоколов