Рішення № 7416753, 21.12.2009, Господарський суд Дніпропетровської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

10.12.09р.Справа № 7/249-09

За позовом Закритого акціонерного товариства "Солар-Холдінг", м. Дніпропетровськ

до Підприємця - фізичної особи ОСОБА_1, м. Дніпропетровськ

про розірвання попереднього договору оренди та визнання права власності

Суддя Коваль Л.А.

Представники:

від позивача: представник Мальцев В.П., дов. № б/н від 20.10.2009р.;

від відповідача: не з'явився.

СУТЬ СПОРУ:

Закрите акціонерне товариство "Солар-Холдінг" (м. Дніпропетровськ) звернулося з позовом до суду про:

-розірвання попереднього договору оренди від 02.02.2008р., укладеного між ним та Підприємцем фізичною особою ОСОБА_1 (м. Дніпропетровськ);

-визнання за Закритим акціонерним товариством "Солар-Холдінг" права власності на нежитлове приміщення надбудову Літ.-Б1, номер приміщення 2 позиція 8-10, площею 43, 9 кв.м; нежитлове приміщення Літ.-Б-1, яке складається з: приміщення 2, позиція 1-7; приміщення 2, позиція 2, площею 49, 1 кв.м, загальною площею 93, 0 кв.м, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1, без додаткових актів вводу в експлуатацію.

Позовні вимоги мотивовані тим, що позивач на підставі договорів купівлі-продажу від 29.11.2001р. придбав два гаражі: гараж № 11, залізобетонний, корисною площею 18, 8 кв.м, та гараж № 12, залізобетонний, корисною площею 37, 8 кв.м, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1. Земельна ділянка під названими гаражами перебуває у користуванні позивача на підставі договорів оренди землі. У 2008 році позивач прийняв рішення про реконструкцію існуючих гаражів та переобладнання їх під офісне приміщення з надбудовою другого поверху. 02.02.2008р. позивач уклав з відповідачем попередній договір про передачу в оренду позивачем відповідачу офісного приміщення після закінчення реконструкції гаражів. Умовами попереднього договору передбачалося укладення основного договору оренди у строк не пізніше 10.11.2008р. Однак в силу тих обставин, що реконструкція гаражів до зазначеної дати не була завершена, позивач не мав правовстановлюючих документів на обєкт після його реконструкції, основний договір оренди не був укладений. Як зазначив позивач, відповідач відмовився від продовження відносин з позивачем щодо оренди приміщення, обумовленого попереднім договором, через обставини відсутності у позивача права власності на це приміщення, чим, як вважає позивач, відповідач не визнає відповідне право позивача. Між тим, за доводами позивача, після проведеної реконструкції гаражів по АДРЕСА_1 виготовлено новий технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна, отримано технічний висновок експертного будівельно-технічного дослідження про відповідність проведеної реконструкції будівельним нормам та правилам, про нормальний стан реконструйованого обєкту та придатність його до експлуатації. Позивач вважає себе власником спірного майна та просить суд визнати за ним це право, а попередній договір розірвати.

Відповідач в судове засідання, призначене для розгляду справи, не зявився та не забезпечив явку свого повноважного представника. Відповідач надав письмові пояснення по справі. Відповідач підтверджує обставини укладення з позивачем попереднього договору про укладення в подальшому основного договору оренди офісних приміщень після закінчення реконструкції гаражів № 11 та № 12 та обставини не укладення основного договору оренди. Щодо розірвання попереднього договору відповідач зазначає, що не вбачає з свого боку винних дій у неукладенні основного договору оренди та посилається на ті обставини, що позивач не має правовстановлюючих документів на приміщення, які планувалося передати в оренду за умовами попереднього договору. Між тим, відповідач не заперечує проти розірвання попереднього договору. Відповідач не заперечує проти визнання позивача власником спірного майна, оскільки права відповідача у разі задоволення позову не будуть порушені.

Також, від відповідача надійшло письмове клопотання про розгляд справи за його відсутності. Відповідач просить прийняти рішення по справі з урахуванням наданих ним пояснень та у відповідності з нормами чинного законодавства.

В судовому засіданні 10.12.2009р. за погодженням представника позивача оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, господарський суд, -

ВСТАНОВИВ:

29.11.2001р. на підставі нотаріально посвідчених договорів купівлі-продажу (зареєстровано в реєстрі за № 4-6170 та за № 4-6168) Закрите акціонерне товариство "Солар-Холдінг" (м. Дніпропетровськ) придбало у Закритого акціонерного товариства "Підприємство обчислювальної техніки та інформатики" два гаражі: гараж № 12, залізобетонний, корисною площею по внутрішніх обмірах 37, 8 кв.м, та гараж № 11, залізобетонний, корисною площею по внутрішніх обмірах 18, 8 кв.м, що розташовані у дворі будинку № 15-А по вулиці Гоголя в м. Дніпропетровську.

На підставі зазначених договорів купівлі-продажу зареєстроване право власності позивача на придбані гаражі, що підтверджується реєстраційними посвідченнями, виданими Дніпропетровським бюро технічної інвентаризації 11.03.2002р. на гараж № 12 та 26.07.2002р. на гараж № 11.

02.02.2008р. Закрите акціонерне товариство "Солар-Холдінг", як орендодавець, та Підприємець фізична особа ОСОБА_1 (м. Дніпропетровськ), як орендар, уклали попередній договір оренди нежитлового приміщення, за умовами якого зобовязалися в майбутньому, в строк, обумовлений п.п. 3.1.1., 4.1.1. цього договору, укласти та належним чином оформити договір оренди нерухомого майна, в подальшому основний договір, на умовах, обумовлених цим договором (п.1.1 попереднього договору).

Відповідно до п. 1.2. попереднього договору нерухомим майном (обєкт) за цим договором є реконструйовані гаражі № № 11 та 12 зі зміною їх функціонального призначення під офісне приміщення, загальною площею 93 кв.м, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1.

Позивач гарантував, що обєкт буде реконструйовано під офісне приміщення в строк до 10.11.2008р. (п.1.4. попереднього договору).

Згідно п. 2.1. попереднього договору орендодавець підтверджує свою згоду надати обєкт в оренду строком на 360 днів, а орендар підтверджує свою згоду прийняти обєкт в оренду строком на 360 днів, за ціною 50, 50 грн. за 1 кв.м, в тому числі ПДВ 8, 5 грн. Всього сума щомісячної орендної плати складає 10454, 00 грн., в тому числі ПДВ 1742, 33 грн.

Орендна плата буде сплачуватись орендарем орендодавцю у безготівковій формі щомісяця не пізніше 10 числа поточного місяця, в якому орендар користується обєктом (п. 2.2. попереднього договору).

Сторони дійшли згоди, що орендна плата буде нараховуватись з моменту підписання договору оренди (основного договору) та акту приймання-передачі обєкта (п. 2.3. попереднього договору).

Позивач зобовязався передати обєкт по акту приймання-передачі для вільного користування орендарю в строк не пізніше 01.12.2008р. (п. 3.1.5. попереднього договору).

Відповідно до п. 3.1.1. та п. 4.1.1. попереднього договору сторони взаємно зобов'язалися укласти основний договір оренди в строк до 10.11.2008р.

В строк до 10.11.2008р. та в подальшому основний договір оренди не був укладений.

25.12.2008р. відповідач звернувся до позивача з листом, яким повідомив позивача про відмову зі свого боку від подальшого співробітництва за попереднім договором, пославшись на те, що позивач не забезпечив реконструкцію існуючих гаражів зі зміною їх функціонального призначення під офісні приміщення, не забезпечив передачу відповідачу офісних приміщень в обумовлений строк до 10.11.2008р., а також на те, що у позивача відсутні правовстановлюючі документи на офісні приміщення, які за умовами попереднього договору планувалися до передачі в оренду позивачем відповідачу.

Між тим, позивач вважає, що з боку відповідача має місце небажання укласти основний договір оренди на обумовлені попереднім договором оренди приміщення, які є власністю позивача, відповідач не визнає право власності позивача на ці приміщення, що і зумовило звернення позивача з даним позовом до суду та є причиною спору.

Відповідно до ч. 1 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору.

Строк попереднього договору з урахуванням положень ч. 1 ст. 635 ЦК України визначається строком, протягом якого сторони попереднього договору зобовязалися укласти основний договір.

Оскільки попереднім договором оренди його сторони позивач та відповідач зобовязалися укласти основний договір оренди в строк до 10.11.2008р., основний договір в цей строк не укладено, строк попереднього договору є таким, що сплив.

Відповідно до ч. 3 ст. 635 ЦК України зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Оскільки основний договір оренди між позивачем та відповідачем не укладений, ні одна із сторін попереднього договору не направляла пропозицію іншій стороні попереднього договору про укладення основного договору, зобовязання позивача та відповідача за попереднім договором припинилися.

За наведених правових норм відсутні підстави для розірвання попереднього договору у звязку з закінченням строку його дії.

Позовні вимоги в цій частині заявлені неправомірно та не підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою (ст. 392 ЦК України).

З матеріалів справи вбачається, що причиною спору є, в тому числі, невизнання відповідачем права власності позивача на спірне нерухоме майно через відсутність у позивача правовстановлюючих документів на це майно.

Між тим, як встановлено вище, за позивачем в установленому законом порядку зареєстроване право власності на гаражі № № 11 та 12, розташовані за адресою: АДРЕСА_1, отже, позивач є власником цих гаражів.

За станом на 02.04.2009р. належні позивачу на праві власності гаражі перебудовані під офісне приміщення, змінено їх функціональне призначення.

Так, відповідно до технічного паспорту на нежитлове приміщення № 2 в літ. Б-1 по АДРЕСА_1 в м. Дніпропетровську, виготовленого Комунальним підприємством "Дніпропетровське міжміське бюро технічної інвентаризації" Дніпропетровської обласної ради на замовлення позивача за станом на 02.04.2009р., до його складу входить: нежитлове приміщення надбудова літ.-Б-1, номер приміщення 2, позиція 8-10, площею 43, 9 кв.м; нежитлове приміщення літ.-Б-1, яке складається з: приміщення 2, позиція 1-7; приміщення 2, позиція 2, площею 49, 1 кв.м, загальна площа по приміщенню № 2 у літ. Б-1- 93, 0 кв.м.

Відповідно до відмітки бюро технічної інвентаризації нежитлове приміщення надбудова літ. Б-1 є самочинним будівництвом. Також, самочинним будівництвом є нежитлове приміщення літ. Б-1 (приміщення № 2, поз. 1-7), оскільки змінене функціональне призначення приміщення, та нежитлове приміщення літ. Б-1 (приміщення № 2, поз. 2) влаштування дверного отвору.

Відповідно до попереднього технічного паспорту на гараж АДРЕСА_1 (у дворі), який містить відмітку "Погашено 02.04.2009р." у звязку з виготовленням 02.04.2009р. нового технічного паспорту на перебудоване нежитлове приміщення, гараж № 11 значився під літ. Б-1, І поверх, та мав площу за внутрішнім обміром 18, 8 кв.м.

Відповідно до попереднього технічного паспорту на гараж АДРЕСА_2 (у дворі), який містить відмітку "Погашено 02.04.2009р." у звязку з виготовленням 02.04.2009р. нового технічного паспорту на перебудоване нежитлове приміщення, гараж № 12 значився під літ. Б-1, І поверх, та мав площу за внутрішнім обміром 37,8 кв.м.

Відповідно до плану нежитлового приміщення в новому технічному паспорті гаражі поєднані, над ними добудована надбудова.

Переобладнання гаражів під офісне приміщення з надбудовою другого поверху зі зміною функціонального призначення є самочинним будівництвом, оскільки виконане без належного дозволу та належно затвердженого проекту. Протилежне позивачем не доведено.

Відповідно до ч.1, ч. 2 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Між тим, земельна ділянка під спірним обєктом орендується позивачем на підставі договорів оренди землі від 17.06.2005р., укладених з Дніпропетровською міською радою.

Відповідно до нотаріально посвідченого договору оренди землі (зареєстровано в реєстрі за № 5246) від 17.06.2005р., зареєстрованого в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, про що вчинено запис НОМЕР_1 від 26.08.2005р., позивачу передана в оренду земельна ділянка, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 і зареєстрована в Державному реєстрі земель за кадастровим номером НОМЕР_2, загальною площею 0, 0207 га, площа частки, за яку справляється орендна плата, становить 39, 47% або 0, 0082га. Земельна ділянка передана в оренду по фактичному розміщенню гаражів, цільове призначення земельної ділянки: землі житлової та громадської забудови. Відповідно до розділу 8 договору оренди землі на орендовану земельну ділянку не зареєстровані обмеження (обтяження) та інші права третіх осіб. Цей договір оренди землі укладено строком на п'ятнадцять років.

Також, відповідно до нотаріально посвідченого договору оренди землі (зареєстровано в реєстрі за № 5245) від 17.06.2005р., зареєстрованого в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, про що вчинено запис № 040510400759 від 26.08.2005р., позивачу передана в оренду земельна ділянка, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 і зареєстрована в Державному реєстрі земель за кадастровим номером НОМЕР_3, загальною площею 0, 2491 га, площа частки, за яку справляється орендна плата, становить 17, 32% або 0, 0431 га. Земельна ділянка передана в оренду по фактичному розміщенню нежитлових приміщень, цільове призначення земельної ділянки: землі житлової та громадської забудови. Відповідно до розділу 8 договору оренди землі на орендовану земельну ділянку не зареєстровані обмеження (обтяження) та інші права третіх осіб. Договір оренди землі укладено строком на п'ятнадцять років.

Отже, спірне нерухоме майно розташоване на земельній ділянці, яку орендує позивач та цільове використання якої землі житлової та громадської забудови. Земельна ділянка передана в оренду по фактичному розміщенню гаражів, нежитлових приміщень.

Перебудова/реконструкція спірного нерухомого майна не призводить до зміни цільового використання земельної ділянки та мети, з якою вона надана в оренду позивачу.

25.08.2009р. на підставі заяви позивача Дніпропетровським науково-дослідним інститутом судових експертиз складений висновок експертного будівельно-технічного дослідження № 1950 з питання визначення технічного стану несучих будівельних конструкцій переобладнаного приміщення № 2 (існуючого гаражу) і надбудови другого поверху під нежитлове офісне приміщення та відповідності будівельним нормам і правилам, розташованих за адресою: АДРЕСА_1.

Відповідно до висновку дослідженню підлягало приміщення № 2 (гаражу) з надбудовою другого поверху, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1.

При візуальному дослідженні та співставленні з наданою технічною та правовою документацією встановлено наступне:

існуюче нежитлове приміщення № 2 (гараж) переобладнане під офісне приміщення з надбудовою другого поверху зі зміною функціонального призначення;

рік побудови нежитлового приміщення № 2 літ. Б-1 1994р.;

розміри в плані по периметру 5, 34 м, 8 м, 3, 85 м, 5, 64 м, 3, 85 м, 8, 0 м, площею забудови 70 кв.м.;

над приміщенням № 2 виконано надбудову 2-го поверху з розташуванням підсобних приміщень, рік побудови 2008р.;

наведений склад та площа приміщень І та ІІ поверхів;

усього по приміщенню № 2 загальна площа складає 93, 0 кв.м.

Відповідно до висновку:

-при візуальному та інструментальному обстеженні реконструйованого нежитлового приміщення № 2 та надбудовою 2-го поверху в будівлі літ. "Б-1", розташованого за адресою: АДРЕСА_1, ніяких порушень в несучих будівельних конструкціях не виявлено, будівництво виконано без відступів від проектних рішень;

-технічний стан будівельних конструкцій досліджуємого обєкту відповідає категорії К-1 стан нормальний, який допускає експлуатацію будинку;

-деформацій, тріщин, просідань, ухилів у несучих захищаючих конструкцій досліджуємого обєкту не встановлено;

-ливневі та талі води від будівель відведені, проникнення води під фундаменти захищено відмостками, мощінням двору, доріжок;

-площа приміщень відповідає технічному паспорту та ДБН;

-оползневих та обвальних процесів на ділянці не виявлено;

-прийняті рішення забезпечують безпечну для життя та здоров'я людей експлуатацію будинку;

-досліджуємий обєкт, розташований по АДРЕСА_1 придатний до експлуатації.

Отже, Дніпропетровським науково-дослідним інститутом судових експертиз при обстеженні спірного обєкту встановлена відповідність перебудови/реконструкції будівельним нормам та правилам, придатність його до експлуатації, що виключає як необхідність перебудови спірного обєкту, так і підстави для його знесення з огляду на положення ч. 7 ст. 376 ЦК України.

За загальним правилом, встановленим ст. 331 ЦК України, право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Між тим, спірне нерухоме майно у тому складі, який існує на час звернення позивача з позовом та вирішення спору по суті не є новим будівництвом в прямому розумінні, створене внаслідок проведеної реконструкції нерухомого майна, що вже існувало та належало позивачу на праві власності. Реконструкція не призвела до будівництва нових обєктів у складі нерухомого майна, що існувало, однак призвела до збільшення площі цього майна за рахунок поєднання двох гаражів та добудови надбудови над ними.

Відтак, внаслідок проведеної самочинно реконструкції відсутні підстави для позбавлення позивача права власності на нерухоме майно, що існувало до реконструкції, передбачені главою 25 ЦК України, а створене позивачем внаслідок реконструкції нерухоме майно є, відповідно, також власністю позивача.

Між тим, в тому числі з підстав реконструкції нерухомого майна, яка охоплюється поняттям будівництво (ст. 23 Закону України "Про планування і забудову територій"), без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, переобладнаний/реконструйований обєкт нерухомого майна вважаються самочинним будівництвом.

Ст. 376 ЦК України встановлює право особи, що здійснила самочинне будівництво, на звернення до суду за визнанням права власності на самочинно збудоване нерухоме майно у певних випадках (ч. 3 та ч.5 ст. 376 ЦК України) та право суду визнати за такою особою право власності при наявності певних обставин.

Зокрема, відповідно до ч.5 ст. 376 ЦК України на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

Оскільки позивач є користувачем земельної ділянки, на якій розташоване спірне нерухоме майно, на орендованій земельній ділянці знаходилися належні позивачу на праві власності гаражі, переобладнання/реконструкція цих гаражів їх власником не може бути підставою для позбавлення права власності позивача на нерухоме майно, створене внаслідок переобладнання/реконструкції цього нерухомого майна, переобладнання/реконструкція не призвели до зміни цільового використання земельної ділянки та мети, з якою земельна ділянка надана в оренду, за умовами договорів оренди землі щодо орендованої земельної ділянки не встановлені (не зареєстровані) обмеження (обтяження) та інші права третіх осіб, тобто переобладнання/реконструкція нерухомого майна не порушує права інших осіб, проведене переобладнання/реконструкція відповідає будівельним нормам та правилам, суд вбачає підстави для визнання за позивачем права власності на спірний обєкт нерухомого майна без додаткових актів вводу його в експлуатацію.

Позовні вимоги в цій частині підлягають задоволенню.

Оскільки у виникненні спору суд не вбачає винних дій відповідача, відповідно до ст. 49 ГПК України судові витрати у справі відносить на позивача.

Керуючись ст.ст. 1, 33, 34, 43, 44, 49, 82-85 ГПК України, господарський суд, -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Визнати за Закритим акціонерним товариством "Солар-Холдінг" (49000, м. Дніпропетровськ, вул. Лісопильна, буд. 3-А, ідентифікаційний код 21926983) право власності на нежитлове приміщення надбудову Літ.-Б-1, номер приміщення 2 позиція 8-10, площею 43, 9 кв.м; нежитлове приміщення Літ.-Б-1, яке складається з: приміщення 2, позиція 1-7; приміщення 2, позиція 2, площею 49, 1 кв.м, загальною площею 93, 0 кв.м, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1, без додаткових актів вводу в експлуатацію.

В решті позовних вимог відмовити.

Витрати у справі віднести на позивача.

Суддя Л.А.Коваль

Дата підписання рішення,

оформленого відповідно до вимог ст. 84 ГПК України, - 15.12.2009р.