Рішення № 7384627, 15.12.2009, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА

01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел. 284-18-98 РІШЕННЯ ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 18/41815.12.09 За позовом:Товариства з обмеженою відповідальністю «Грін Гелері» до:Товариства з обмеженою відповідальністю «Концерн Європа»

про:стягнення 72462,72 грн. Суддя МандриченкоО.В.

Представники Від позивача:ОСОБА_1, представник, довіреність б/н від 10.10.2009р.; ОСОБА_2, представник, довіреність № 83 від 30.11.2009р.;

Від відповідача:ОСОБА_3, представник, довіреність б/н від 05.05.2009р. Ухвалою Господарського суду міста Києва від 20.07.2009р. порушено провадження у справі № 18/418 та прийнято позовну заяву до розгляду, розгляд справи призначено на 17.09.2009р., а в засіданні суду 17.09.2009р. було оголошено перерву до 15.10.2009р.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 15.10.2009р. розгляд справи відкладено на 10.11.2009р., а в засіданнях суду 10.11.2009р., 01.12.2009р., 10.12.2009р. оголошувалися перерви до 01.12.2009р., 10.12.2009р., 15.12.2009р. відповідно на підставі ст. 77 ГПК України.

Представником позивача 18.09.2009 було заявлене клопотання, погоджене з представником відповідача, про продовження строку розгляду справи відповідно до ч. 4 ст. 69 ГПК України.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Позивачем до Господарського суду міста Києва була подана позовна заява про розірвання договору та повернення гарантійного платежу в розмірі 72462,72 грн. з мотивів, зазначених в позовній заяві.

У відзиві від 17.09.2009 відповідач заперечив проти позову та просив в позові відмовити.

30.11.2009 позивачем відповідно до ч. 4 ст. 22 ГПК України була подана заява про зміну предмету позову, в якій позивач просить визнати недійсним договір оренди № А-19-20 від 12.05.2009 та стягнути з відповідача суму гарантійного платежу в розмірі 72462,72 грн. з мотивів, зазначених у заяві.

У судових засіданнях представники позивача позовні вимоги підтримали, просять позов задовольнити повністю.

Відповідач у відзиві (з урахуванням зміни предмету позову) не погоджується з позовними вимогами, посилаючись на те, що законом не заборонено до оформлення права власності експлуатувати майно (обєкт будівництва) після його здачі в експлуатацію та підписання державною комісією відповідного акту особі, якій належать за законом майнові права на цю будівлю, тобто на правах, відмінних від права власності; зобовязання з надання документів на підтвердження права власності відповідача на орендоване приміщення було передбачено умовами попереднього договору оренди від 05.12.2008, який припинив свою дію з моменту укладення основного договору оренди, а основним договором оренди надання позивачу документів на обєкт оренди не передбачено; заборгованість позивача по орендній платі за липень 2009 р. склала 15417,60 грн., яка згідно з п. 3.12.3.2 договору оренди, погашається за рахунок гарантійного платежу, що вже виключає можливість при наявності вини відповідача повернути позивачу суму 72462,72 грн.; сторонами не підписано акт здачі-приймання орендованого приміщення від орендаря орендодавцю; у відповідача відсутня вина в частині здачі в оренду не свого майна, тому самостійний виїзд позивача з орендованого приміщення за спірним договором було розцінено відповідачем як відмову від договору з ініціативи позивача і було прийнято таку відмову від договору без повернення суми гарантійного платежу, керуючись умовами п. 3.12.3.5 договору оренди; порушень вимог закону при укладенні договору оренди зі сторони відповідача, як і винних дій відповідача не було, що виключає можливість визнання договору оренди недійсним з наслідками повернення гарантійного платежу.

Розглянувши документи і матеріали, додані до позовної заяви, всебічно і повно зясувавши всі обставини справи, оцінивши докази, які мають значення для вирішення спору, заслухавши представників сторін, враховуючи доводи відзивів відповідача та заперечень на відзив позивача, господарський суд

В С Т А Н О В И В:

05.12.2008 був укладений попередній договір між позивачем, за договором сторона-2, та відповідачем, за договором сторона-1, згідно з п. І.1.1 якого сторони взяли на себе зобовязання в строк, в порядку та на умовах, визначених даним договором, укласти та належним чином оформити договір оренди нежитлового приміщення загальною площею 94 кв.м., розташованого на першому поверсі, секція А 19-20 будівлі, будівництво якої відбувається на перетині Столичного шосе та проспекту Академіка Заболотного; будівля, в якій знаходиться приміщення, по тексту іменується будівля.

В п. І.2.1 попереднього договору сторони домовилися, що основний договір буде укладено протягом двадцяти робочих днів з моменту отримання відповідачем права власності на будівлю, а п. І.2.2 попереднього договору обовязок щодо вчинення оферти по укладенню основного договору покладено на відповідача.

Пунктом ІІІ попереднього договору від 05.12.2008 передбачено, що відповідач бере на себе зобовязання на дату підписання основного договору надати відповідні документи, що підтверджують той факт, що приміщення/будівля, що буде передано в оренду належить відповідачу на праві власності.

Відповідно до п. 1.1 договору оренди № А-19-20 від 12.05.2009 відповідач, за договором орендодавець, передає, а позивач, за договором орендар, приймає в тимчасове платне користування нежиле приміщення площею 94 кв.м., розташоване в будівлі торгового центру «Домосфера»на 1 першому поверсі, секція А 19-20, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Столичне шосе, 101.

Статтею 283 ГК України встановлено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності; до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно з ч. 1 ст. 761 ЦК України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.

Відповідно до ч. 1 ст. 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Згідно зі ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації; державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов'язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.

Державна реєстрація права власності та інших речових прав на нерухоме майно здійснюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 № 1952-IV (далі Закон № 1952), статтею 2 якого визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень; об'єкт нерухомого майна (нерухоме майно, нерухомість) - земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці (будівля, споруда тощо), переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Статтею 4 Закону № 1952 встановлено, що обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно, що знаходиться на території України, фізичних та юридичних осіб, держави, територіальних громад, іноземців та осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб, міжнародних організацій, іноземних держав, а саме: право власності на нерухоме майно; речові права на чуже нерухоме майно; обмеження речових прав.

Відповідно до 6 ст. 3 Закону № 1952 правочини щодо нерухомого майна вчиняються, якщо право власності на це майно зареєстровано відповідно до цього Закону.

Частиною 5 ст. 8 Закону № 1952 передбачено, що свідоцтво, яке підтверджує реєстрацію права власності на нерухоме майно, видається за підписом державного реєстратора прав, який прийняв рішення про реєстрацію.

В пункті 6.1 договору № А-19-20 кожна із сторін запевнила і гарантувала, зокрема, що всі необхідні схвалення, дозволи, реєстрації і узгодження з державними органами, а також всі внутрішні документи і узгодження, необхідні для підписання, набуття чинності і виконання договору, були отримані і належним чином оформлені, а також мають юридичну силу на дату підписання даного договору.

Однак, в листі № 278/24 від 10.07.2009 відповідач повідомив позивача, що укладаючи договір оренди № А-19-20 від 12.05.2009, відповідач не був власником приміщення, яке було передано в оренду позивачу.

В цьому ж листі, а також у відзивах на позов відповідач вказує, що відповідно до ст. 761 ЦК України він є власником майнових прав.

Згідно зі ст. 133 ГК України основу правового режиму майна суб'єктів господарювання, на якій базується їх господарська діяльність, становлять право власності та інші речові права - право господарського відання, право оперативного управління; господарська діяльність може здійснюватися також на основі інших речових прав (права володіння, права користування тощо), передбачених Цивільним кодексом України.

Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Оскільки орендні правовідносини полягають, зокрема, у тому, що орендодавець, використовуючи своє право розпорядження річчю, передає цю річ у володіння та користування орендаря, то відповідач, передаючи в оренду нежитлове приміщення повинен мати принаймні право розпорядження цим нежитловим приміщенням.

Проте, з матеріалів справи не вбачається та відповідачем не наводиться яке саме майнове право, на підставі якого передається в оренду нежитлове приміщення, він має, яким актом господарського або цивільного законодавства це право у відповідача встановлене, а також відповідач не надав жодного правовстановлюючого документу, на підставі якого у відповідача виникло таке майнове право, за яким він може передати нежитлове приміщення в оренду.

Посилання відповідача на сертифікат відповідності та акт введення в експлуатацію (акт готовності обєкта до експлуатації) як на документи, що підтверджують наявність у останнього майнових прав, які надають йому право розпоряджатися нерухомим майном, у тому числі передавати нежитлове приміщення в оренду, є безпідставним, адже згідно з чинним законодавством, зокрема, Законом України «Про планування і забудову територій», вказані документи лише засвідчують відповідність закінченого будівництвом об'єкта проектній документації, державним будівельним нормам, стандартам і правилам та готовність його до експлуатації, однак, не є правовстановлюючими документами, які засвідчують наявність у відповідача права власності або інших речових прав, на підставі яких відповідач має право передати цей обєкт в оренду.

Також відповідачем не надано доказів державної реєстрації права власності або іншого речового права, на підставі якого нежитлове приміщення було передано в оренду, як цього вимагає ст. 182 ЦК України та норми Закону № 1952.

Отже господарський суд першої інстанції дійшов висновку, що договір оренди №А-19-20 від 12.05.2009 був укладений з порушенням норм чинного законодавства України.

Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу; якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин), а згідно з ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Частиною 1 ст. 236 ЦК України передбачено, що нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Таким чином договір оренди № А-19-20 від 12.05.2009 підлягає визнанню недійсним з моменту його вчинення.

Згідно з ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю, а ч. 2 цієї статті передбачено, що у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

На виконання п. ІV попереднього договору від 05.12.2008 та п.п. 3.12.2, 3.12.3 договору № А-19-20 позивачем було сплачено відповідачу за платіжним дорученням № 83 від 08.12.2008 авансовий платіж в сумі 65875,20 грн. та за платіжним дорученням № 375 від 13.05.2009 гарантійний платіж в сумі 72462,72 грн.

Нежитлове приміщення було передане відповідачем та прийняте позивачем за актом приймання-передачі нежитлового приміщення від 16.05.2009.

Позивачем були направлені відповідачу листи № 41 від 07.07.2009, № 44 від 15.07.2009, в яких повідомлено відповідача про намір повернути орендоване приміщення 21.07.2009 за актом приймання-передачі приміщення, для чого позивач просив направити уповноваженого представника відповідача для підписання акту, а в листі № 46 від 16.07.2009 позивач просив відповідача надати дозвіл на вивезення товару, обладнання та інших матеріальних цінностей, що належать позивачу 17, 18, 20 та 21 липня 2009 р.

21.07.2009 позивач надіслав відповідачу два примірники проекту акту приймання-передачі нежилого приміщення від 21.07.2007, підписані представником та скріплені печаткою позивача із супровідним листом № 50, в якому зазначено про ухилення відповідача від прийняття нежитлового приміщення від позивача за актом приймання-передачі та зазначено, що приміщення звільнено 20.07.2009, а ключі здані 21.07.2009. Факт надсилання підтверджується описом вкладення у цінний лист від 21.07.2009 та фінансовим чеком від 21.07.2009 № 3520.

Факт вивезення майна позивача та припинення використання позивачем спірного приміщення підтверджується також і Звітом про незалежну оцінку вартості ремонтних робіт, які необхідно виконати в орендованому приміщенні для приведення його в стан придатний для експлуатації, що розташоване в ТК «Домосфера»і знаходиться за адресою: Україна, м. Київ, вул. Столичне шосе, 101 від 14.10.2009, проведеної ТОВ «Приват-Консалтинг»за результатами обстеження приміщення 16.07.2009 та 21.07.2009.

Виходячи з викладеного та з матеріалів справи, господарський суд вважає доведеним факт перебування спірного нежитлового приміщення в користуванні позивача протягом періоду з 16.05.2009 по 21.07.2009.

Пунктом 3.1 договору № А-19-20 передбачена базова орендна ставка за один кв.м. без ПДВ до 31.12.2009 в розмірі 292,00 грн.

Розмір орендної плати за 16 днів травня складає 16468,80 грн., за 30 днів червня 32937,60 грн. та за 21 день липня 22312,57 грн., що разом складає 71718,97 грн.

Враховуючи те, що, як вже було встановлено вище, позивачем було сплачено відповідачу авансовий платіж в сумі 65875,20 грн. та гарантійний платіж в сумі 72462,72 грн., що разом становить 138337,92 грн., то Господарський суд міста Києва дійшов висновку, що відповідно до ч. 2 ст. 216 ЦК України сума в розмірі 71718,97 грн. зі сплачених позивачем коштів правомірно зарахована на користь відповідача як відшкодування за користування позивачем нежитловим приміщенням, а позивачу підлягає поверненню шляхом стягнення з відповідача сума гарантійного платежу в розмірі 66618,95 грн.

Посилання відповідача на положення п. 3.12.3.5 договору оренди № А-19-20 є безпідставним, адже, як вже було встановлено вище, цей договір підлягає визнанню недійсним з моменту його вчинення, а відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

В ст. 44 ГПК України визначено, що до складу судових витрат входять також витрати на оплату послуг адвоката.

Як вбачається з матеріалів справи, між позивачем та адвокатом ОСОБА_1, яка діє на підставі свідоцтва про право на заняття адвокатською діяльністю №НОМЕР_1 від 31.01.2008, була укладена угода про надання правової допомоги, за якою клієнт доручає, а адвокат приймає на себе зобовязання на представництво його інтересів у Господарському суді м. Києва по справі про розірвання договору оренди нежитлового приміщення та повернення гарантійного платежу з усіма правами особи, яка бере участь у справі.

Позивачем було сплачено адвокату суму в розмірі 8000,00 грн., що підтверджується платіжним дорученням № 614 від 05.08.2009 та копією витягу з особового рахунку позивача.

Факт надання послуг адвокатом підтверджується актом здачі приймання виконаних робіт від 18.09.2009, протоколами судових засідань у справі № 18/418 та процесуальними документами позивача, в яких виконавцем зазначено адвоката.

Відповідно до ст. 49 ГПК України судові витрати покладаються на сторін пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи викладене та керуючись статтями 43, 49, 82-85 ГПК України, господарський суд

В И Р І Ш И В:

1.Позов задовольнити частково.

2.Визнати недійсним з моменту його вчинення договір оренди № А-19-20 від 12 травня 2009р., укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Грін Гелері»(01030, м. Київ, вул. Пирогова, 3, кв. 4; код ЄДРПОУ 25661257) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Концерн Європа»(02099, м. Київ, вул. Ялтинська, 5Б; 01001, м. Київ, Володимирський узвіз, 4 літ. «В»; код ЄДРПОУ 20046820).

3.Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Концерн Європа»(02099, м. Київ, вул. Ялтинська, 5Б; 01001, м. Київ, Володимирський узвіз, 4 літ. «В»; код ЄДРПОУ 20046820) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Грін Гелері»(01030, м. Київ, вул. Пирогова, 3, кв. 4; код ЄДРПОУ 25661257) суму гарантійного платежу в розмірі 66618 (шістдесят шість тисяч шістсот вісімнадцять) грн. 95 коп., 751 (сімсот пятдесят одна) грн. 19 коп. витрат по сплаті держмита, 109 (сто девять) грн. 48 коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу та 7422 (сім тисяч чотириста двадцять дві) грн. 58 коп. витрат на оплату послуг адвоката. Видати наказ.

4.В іншій частині позову відмовити.

5.Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

СуддяО.В. Мандриченко

Дата підписання 28.12.2009 р.