Постанова № 7044339, 07.12.2009, Харківський апеляційний господарський суд

Україна

Харківський апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"08" грудня 2009 р. Справа № 57/56-09

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя , судді ,

при секретарі Зозулі О.М.

за участю представників сторін:

позивача - Маринушкіна Л.В., довіреність № 08-11/3679/2-08 від 25.12.08 р.

відповідача - Моргун А.О., довіреність б/н від 18.11.08 р.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу позивача (вх. № 1920 Х/1-7) на рішення господарського суду Харківської області від 27 травня 2009 року у справі № 57/56-09

за позовом Харківської міської ради, м. Харків,

до відкритого акціонерного товариства "Ольга", м. Харків,

про розірвання договору оренди,

встановила:

          Позивач, Харківська міська рада, звернувся до господарського суду Харківської області з позовом до ВАТ "Ольга", відповідача, в якому просив розірвати договір оренди землі від 04.08.2005 року № 69166/05 по вул. Державінській, 3, укладений між сторонами у справі, та зобов'язати ВАТ "Ольга" повернути земельну ділянку, загальною площею 3,4878 га по вул. Державінській,3 територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

          Рішенням господарського суду Харківської області від 27 травня 2009 року (суддя Аюпова Р.М.) у задоволенні позову відмовлено у повному обсязі.

          Позивач із вказаним рішенням місцевого господарського суду не погодився, звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, вказуючи на порушення господарським судом першої інстанції при прийнятті рішення норм матеріального та процесуального права, просить це рішення скасувати та постановити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.

В судовому засіданні представник позивача апеляційну скаргу підтримує, просить її задовольнити у повному обсязі.

Відповідач у відзиві та його представник в судовому засіданні проти доводів апеляційної скарги заперечують, просять оскаржуване рішення місцевого господарського суду залишити без задоволення, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Дослідивши матеріали справи, проаналізувавши доводи апеляційної скарги, вислухавши пояснення представників сторін та перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів встановила наступне.

Рішенням Харківської міської ради Харківської області ХХХV сесії IV скликання від 27.04.2005 року за № 78/05 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об’єктів", вирішено надати відповідачеві в оренду земельну ділянку по вул. Державінській, 3 загальною площею 34878 кв. м. (в тому числі: ділянка №1 - площею 11658 кв.м. в межах червоних ліній по вул. Державінської для влаштування автостоянки; ділянка №2 - площею 23220 кв. м. для будівництва громадського торговельного центру до 01.12.2010 р. для будівництва громадського торгівельного центру з влаштуванням автостоянки (але не пізніше прийняття об’єкту до експлуатації, ділянка №1 - не пізніше початку реконструкції вул. Державінської).

На підставі цього рішення, 04.08.2005 року між сторонами укладений договір оренди землі (далі - Договір), відповідно до умов якого позивач надав, а відповідач прийняв в довгострокове платне користування строком до 01.12.2010 р. (але не пізніше прийняття об’єкту до експлуатації, ділянка № 1 - не пізніше початку реконструкції вул. Державінської) земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться: м. Харків, вул. Державінська, 3 загальною площею 3,4878 га (в тому числі: ділянка №1 - площею 1,1658 га в межах червоних ліній вул. Державінської; ділянка №2 - площею 2,3220 га).

Зазначений договір оренди землі був зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства “Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах”в книзі записів державної реєстрації договорів оренди за № 69116/05 від 04.08.2005 року, укладений між Харківською міською радою та Відкритим акціонерним товариством “Ольга”на земельну ділянку загальною площею 3,4878 га, яка розташована за адресою: м. Харків, вул. Державінська,3.

Колегія суддів зазначає, що відповідно до статті 13 Закону України „Про оренду землі", договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до п.15 Договору, земельна ділянка передається в оренду для будівництва громадського торговельного центру з влаштуванням автостоянки (в тому числі:ділянка №1 - для влаштування автостоянки; ділянка №2 - для будівництва громадського торговельного центру (але не пізніше прийняття об’єкту до експлуатації, ділянка № 1 - не пізніше початку реконструкції вул. Державінської).

Згідно п.16 Договору, цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови.

Відповідно п.5 Договору, нормативно грошова оцінка земельної ділянки №1 згідно з довідкою № 1357/04 від 02.06.2005 р. складає 3219515 грн., земельної ділянки №2 - 6371865 грн.

Пунктом 9 Договору сторонами визначений розмір орендної плати на земельні ділянки №1 та № 2.

За умовами п.11 Договору, орендна плата за земельну ділянку сплачується рівними частками щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця.

Згідно п. 31 пп. б) Договору, орендар зобов'язаний сплачувати орендну плату в строк та розмірах, встановлених цим договором.

Відповідно до п. 10 договору обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Пунктом 13 договору встановлено, що розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; внаслідок інфляції - щорічно; в інших випадках, передбачених законом.

Відповідно до статті 15 Закону України „Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Статтею 2 Закону України „Про плату за землю" встановлено, що використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки землі.

          Вивченням обставин справи встановлено, що з метою підвищення ефективності використання ресурсів міста, з урахуванням змін містобудівної ситуації, транспортної та інженерної інфраструктури міста, з метою реалізації програми подальшого реформування земельних відносин та підвищення ефективності використання земель у місті Харкові на 2007-2010 роки та на виконання ЗУ „Про місцеве самоврядування в Україні", ЗУ „Про плату за землю", ЗУ „Про оцінку земель". ЗУ „Про оренду землі", Постанови Кабінету міністрів України „Про методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" від 23 березня 1995 року № 213, рішення Харківської міської ради від 25.04.2007р. № 89/07 „Про заходи щодо забезпечення зростання надходжень від плати за землю до міського бюджету" Харківською міською радою 25.12.2007р. № 335/07 прийнято рішенням „Про затвердження „Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2007р.

          Пунктом 1.1 вказаного рішення встановлено, що базова вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 253,30 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2007р. та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

          Цим же рішенням та відповідно до рішення Харківської міської ради від 27.02.2008р. „Про затвердження „Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007р." та „Про затвердження „Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові" з 01.03.2008р. змінюється базова вартість 1 кв.м. земель м. Харкова та запроваджується новий порядок визначення розмірів орендної плати за користування земельними ділянками.

          Пунктом 6.1. „Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі у м. Харкові" передбачено, що розмір орендної плати, встановлений договором оренди, у тому числі договорами тимчасового користування на умовах оренди, укладеними до набрання чинності цього Положення, підлягає перерахунку.

          Згідно зі ст. 144 Конституції України та ст. 73 Закону України «Про місцеве самоврядування»рішення органів місцевого самоврядування є обов'язковими для виконання на відповідній території.

Згідно п. 5 договору оренди землі нормативна грошова оцінка земельних ділянок згідно з довідками № 1357/04 від 02.06.2005р. № 1358/04 від 02.06.2005р. розрахована станом на 2005р.

          Відповідно до ст. 57 ГПК України до позовної заяви додаються документи, які підтверджують вжиті заходи досудового врегулювання господарського спору у випадках, передбачених статтею 5 цього кодексу з кожним із відповідачів, (у спорах що виникають при укладанні, зміні чи розірванні договорів, відповідно договір, проект договору, лист, який містить вимоги про укладання, зміну або розірвання договору, відомості про пропозиції однієї сторони і розгляд їх у встановленому порядку, відповідь другої сторони, якщо її одержано та інші документи).

          Листом від 14.03.2008р. № 2403 управління земельних відносин Харківської міської ради повідомлено керівника ВАТ „Ольга" про необхідність надання витягу з нормативно грошової оцінки земельної ділянки для можливості оформлення додаткової угоди до договору.

          Також, колегія суддів зазначає, що рішення Харківської міської ради є доступними для ознайомлення, публікуються в періодичних виданнях та доступні для ознайомлення на офіційному сайті Харківської міської ради.

          В матеріалах справи відсутні відомості щодо відповіді відповідача на вищезазначений лист позивача.

          Згідно зі ст. 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

          Відповідно до ст. 611 Цивільного кодексу України правові наслідки порушення зобов'язання; у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; зміна умов зобов'язання;сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди.

          Також, колегія суддів вважає необхідним зазначити, що відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору.

          Відповідно до п. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну припинення цивільних прав та обов'язків.

          Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

          Вивченням матеріалів справи встановлено, що в порядку здійснення самоврядного контролю управлінням земельних відносин Харківської міської ради обстежено земельну ділянку по вул. Державінській, З, яка передана відповідачу у користування в межах договору оренду землі від 04.08.2005р № 6916/05.

          Обстеженням на місцевості встановлено, зазначені земельні ділянки №1 і №2 огородженні металевим забором, ділянка № 1 використовується під автостоянку, ділянка № 2, яка надана для будівництва громадського торговельного центру, використовується під автостоянку, що є порушенням умови використання земельною ділянкою, встановленою договором оренди землі. (Договір оренди землі від 04.08.2005р. №69166/05).

          Відповідно до ст. 648 Цивільного кодексу України зміст договору, укладений на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов'язково для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту.

          Згідно зі ст. 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

          Пунктами 4.3.1., 4.3.2. рішення Харківської міської ради від 27.04.2005р. № 78/05 ВАТ „Ольга" зобов'язано одержати архітектурно-планувальні завдання на розробку робочих проектів в управлінні містобудування та архітектури. Розробити та погодити в установленому порядку робочі проекти на будівництва об'єктів.

Відповідно до інформації управління містобудування та архітектури від 22.06.2009р. № 4396/0/27-09 ВАТ „Ольга" проектну документацію (робочий проект) на будівництво громадсько-торговельного центру з влаштуванням автостоянки по вул. Державінській, 3 у м. Харкові до управління не надавалась, проте дана земельна ділянка використовується під автостоянку, що є порушенням істотних умов договору щодо умов використання земельної ділянки - а саме - пункту 15 Договору.

Також, колегія суддів вважає необхідним зазначити, що згідно з п. "а" ч. 1 ст. 96 Земельного кодексу України, землекористувачі зобов'язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням. У свою чергу орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди -ст. 24 ЗУ «Про оренду землі».

Згідно ст. 416 ЦК України право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд. На теперішній час трьохрічний термін забудови земельної ділянки сплив.

Відповідно до ст. 141 ЗК України використання земельної ділянки не за цільовим призначенням є підставою для припинення права користування земельною ділянкою.

Статтею 143 ЗК України визначено, що використання земельної ділянки не за цільовим призначенням є одним з різновидів підстав для примусового припинення прав на земельну ділянку, що здійснюється в судовому порядку.

Відповідно до статті 1 ЗУ «Про державний контроль за використанням та охороною земель», невиконання вимог щодо використання земель за цільовим призначенням - невикористання земельної ділянки, крім реалізації науково обґрунтованих проектних рішень, або фактичне використання земельної ділянки, яке не відповідає її цільовому призначенню, встановленому при передачі земельної ділянки у власність чи наданні в користування, в тому числі в оренду, а також недодержання режиму використання земельної ділянки або її частини в разі встановлення обмежень (обтяжень).

          Відповідно до ст. 31 Закону України «Про оренду землі»на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору оренди землі.

          Відповідно до ст. 34 Закону України «Про оренду землі»у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

Пунктом 21 договору оренди землі встановлено, що після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

          Колегія суддів вважає заперечення відповідача щодо питання про наявність факту проведення реконструкції вул. Державінської, а також порушення прав відповідача у зв"язку з цим безпідставними, оскільки відповідачем не надано належних доказів того (висновки відповідних будівельних, землевпорядних організацій), що реконструкція вул. Державінської потягне за собою зміну проектної документації на будівлю, або комунікації до будівлі, що має на меті будувати відповідач.

          Розглянувши клопотання відповідача про витребування додаткових доказів, колегія суддів залишає його без задоволення, оскільки документи, які просить витребувати відповідач не стосуються предмету справи.

          Колегія суддів зазначає, що рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги норм процесуального права і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, і при їх відсутності - на підставі закону, що регулює подібні відносини, або виходячи із загальних засад і змісту законодавства України.

          Обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, які мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

          Мотивувальна частина рішення повинна містити встановлені судом обставини, які мають значення для справи, їх юридичну оцінку, а також оцінку всіх доказів.

          Приймаючи до уваги вищевикладене, колегія суддів вважає, що при прийнятті оскаржуваного рішення господарським судом першої інстанції неповно з’ясовано обставини, що мають значення для справи, не доведено обставини, що мають значення для справи, які суд визнав встановленими, через що оскаржуване рішення підлягає скасуванню, а апеляційна скарга задоволенню.

На підставі викладеного, керуючись статтями 99, 101, 103, 104, 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів

постановила:

Клопотання відповідача про витребування додаткових документів залишити без задоволення.

Апеляційну скаргу задовольнити.

Рішення господарського суду від 27 травня 2009 року скасувати.

Постановити нове рішення.

Позов задовольнити.

Розірвати договір оренди землі від 04.08.2005 року № 69166/05 по вул. Державінській, 3, укладений між Харківською міською радою (61200, м. Харків, пл. Конституції, 7, код ЄДРПОУ 04059243) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ольга" (61010, м. Харків, вул. Малом"ясницька, 9/11, код ЄРДПОУ 30236375)

Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Ольга" (61010, м. Харків, вул. Малом"ясницька, 9/11, код ЄРДПОУ 30236375) повернути земельну ділянку, загальною площею 3,4878 га по вул. Державінській, 3, територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради (61200, м. Харків, пл. Конституції, 7, код ЄДРПОУ 04059243) з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Постанова може бути оскаржена до Вищого господарського суду України протягом одного місяця з дня набрання постановою законної сили.

Головуючий суддя

Суддя

Суддя