Рішення № 6936274, 30.11.2009, Господарський суд Житомирської області

УКРАЇНА

Господарський суд

Житомирської області

_______________

10002, м. Житомир, майдан Путятинський, 3/65

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Від "30" листопада 2009 р. Справа № 12/103-Д

Господарський суд Житомирської області у складі:

судді Сікорської Н.А.

за участю представників сторін

від позивача Логвінська І.М.- дов. № 203 від 02.03.09р.

від відповідача Анциборенко Н.М. - дов. №9/1607 від 18.05.09р.

від 3-х осіб: 1) Панецький О.А. - голова об'єднання (в с/з 25.11.09р.);

2) Мезенцев О.О. - дов. від 10.06.09 № 810/8 (в с/з 25.11.09р.).

розглянув справу за позовом Приватного підприємства "Укр-Петроль" (м.Володимир-Волинський Волинської області)

до Новоград-Волинської міської ради (м. Новоград-Волинський)

За участютретіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача:

1) Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "МЖК Комфорт"

2) Новоград-Волинського відділу Держкомзему

про розірвання договору оренди землі

У відповідності до ч.4 ст. 69 ГПК України, спір вирішується у більш тривалий строк, ніж передбачено ч.1 цієї статті.

В судовому засіданні 25.11.09р. оголошувалась перерва до 12:00 год. 30.11.09р.

Позивачем пред'явлено позов про розірвання договору оренди землі.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримала у повному обсязі з підстав, викладених у позовній заяві та письмовому правовому обгрунтуванні позовних вимог (а.с. 3-4, 21-22, т.2).

Представник відповідача заперечила проти позову, з указаних у письмовому відзиві на позовну заяву мотивів (а.с. 8-10, т.2). Заявила клопотання про відкладення розгляду справи з метою виклику в судове засідання представника Новоград-Волинського МБТІ для надання інвентаризаційної справи на будівлю, що знаходиться за адресою: Житомирська обл., м. Новоград-Волинський, вул. Л. Українки, 52.

Представник позивача проти вказаного клопотання заперечив.

Представник третьої особи - Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "МЖК КОМФОРТ" в судовому засіданні 25.11.09р. проти позову не заперечив, надав письмовий відзив на позовну заяву (а.с.12-13, т.2). Після перерви в судове засідання не з'явився.

Представник третьої особи - Новоград-Волинського відділу Держкомзему в судовому засіданні 25.11.09р. надав пояснення, що стосуються обставин справи, після перерви в судове засідання не з'явився. У письмовому відзиві на позовну заяву (а.с.17, т.2) третя особа-1 проти позову заперечує.

В процесі розгляду справи (с/з 03.11.09р.), в порядку ст. 30 ГПК України, надав пояснення та предоставив для огляду матеріали інвентаризаційної справи на приміщення (будинок), який знаходиться за адресою: м.Новоград-Волинський, вул. Л.Українки,52, представник Новоград-Волинського міжрайонного бюро технічної інвентаризації.

Враховуючи, що представник Новоград-Волинського міжрайонного бюро технічної інвентаризації, на день заявлення клопотання відповідачем, уже подав для огляду в судовому засіданні інвентаризаційну справу на будівлю, що знаходиться за адресою: Житомирська обл., м. Новоград-Волинський, вул. Л. Українки, 52 і надав пояснення, керуючись ст. ст.43, 74 ГПК України, суд відхиляє клопотання про відкладення розгляду справи.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

Як вбачається з позовної заяви та підтверджено матеріалами справи, 25.12.07р. між ПП "Укр-Петроль" (позивач) та Новоград-Волинською міською радою (відповідач) було укладено Договір оренди землі (надалі - Договір), який посвідчений державним нотаріусом Новоград-Волинської державної нотаріальної контори Житомирської області Борисюк Л.М. і зареєстрований в реєстрі за №5Д3785 та 11.02.02р. зареєстрований у Новоград-Волинському міському відділі Житомирської регіональної філії Центру державного земельного кадастру за №040122600021 (а.с. 8-9, т.1).

Згідно вказаного Договору орендодавець (відповідач) надав, а орендар (позивач) прийняв в строкове платне користування, на підставі рішення дванадцятої сесії п'ятого скликання Новоград-Волинської міської ради Житомирської області від 22.11.07р. №241, земельну ділянку несільськогосподарського призначення (землі житлової та громадської забудови), яка знаходиться у місті Новоград-Волинському Житомирської області по вул. Лесі Українки, 52.

Вищевказана земельна ділянка, згідно п.15 Договору, була передана в оренду для обслуговування будівель гуртожитку.

Як зазначив позивач (а.с.3-4, т.1), рішенням №406 від 31.10.08р. виконавчого комітету Новоград-Волинської міської ради було затверджено акт Державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого реконструкцією та переплануванням гуртожитку в житловий будинок на 45 квартир по вул. Л. Українки, 52. На підставі цього ж рішення приватному підприємству "Укр-Петроль" було видано свідоцтво на право приватної власності на кожну квартиру окремо на підставі актів Державної приймальної комісії та матеріалів інвентаризації міського бюро технічної інвентаризації (а.с.6, т.2).

У зв'язку з продажем 45 квартир у вищевказаному приміщенні та створенням власниками цих квартир Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "МЖК Комфорт", зазначене приміщення було передане 01.12.08р. за актом приймання-передачі на баланс об'єднання, разом з технічною документацією на землю.

Посилаючись на вищевказані факти, позивач вважає, що з 01.12.08р. припинилося його користування земельною ділянкою, що була предметом договору оренди від 25.12.07р., тому просить розірвати вказаний договір на підставі ст. 652 ЦК України. При цьому, в мотивувальній частині позовної заяви вказав, що є всі підстави розірвати вказаний договір саме з 01.12.08р.

Відповідач, у письмовому відзиві на позовну заяву (а.с. 8-10, т.2), проти позову заперечує. Вважає, що вимога позивача про розірвання договору оренди є безпідставною, оскільки, згідно його п.38 дія зазначеного Договору може бути припинена шляхом розірвання за взаємною згодою сторін або за рішенням суду. При цьому зауважив, що згода на розірвання Договору ним не надана, а підстави для його розірвання в судовому порядку відсутні. Вказав, що за ст. 31 Закону України "Про оренду землі" та за положеннями Договору, розірвання позивачем договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

Також відповідач зазначив, що згідно п.18 усіх договорів купівлі-продажу, за якими відбулося відчуження квартир у житловому будинку, розташованому за адресою: м. Новоград-Волинський, вул. Лесі Українки, 52, підвал і горище будинку №52 являються власністю продавця. При цьому кожен з покупців зобов'язався компенсувати позивачу витрати по сплаті орендної плати за земельну ділянку, на якій розташований будинок. Тому позивач вважає, що згідно умов вищевказаних договорів купівлі-продажу, власником вказаного будинку залишився позивач і саме як власник він передав будинок на баланс ОСББ "МЖК Комфорт" для утримання та обслуговування.

Зауважив, що передача на баланс майна, яке входить до складу житлового комплексу (у тому числі земельної ділянки), але не належить об'єднанню, не тягне за собою виникнення права власності на нього. ОСББ "МЖК Комфорт" з клопотанням про оформлення користування земельною ділянкою, за даними відповідача, до міської ради не зверталося.

Третя особа - Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "МЖК КОМФОРТ", у письмовому відзиві на позовну заяву (а.с.12-13, т.2) підтвердила, що 01.12.08р. прийняла на баланс будинок №52, однак не зверталася до Новоград-Волинської міської ради стосовно оформлення користування земельною ділянкою, що знаходиться за адресою: м. Новоград-Волинський, вул. Лесі Українки, 52. Також не заперечила, що за п.18 договорів купівлі-продажу, підвал і горище будинку №52 являються власністю продавця та вказала, що за п.4 ст. 120 Земельного кодексу України, при переході права власності на будівлю та споруду до кількох осіб, право на земельну ділянку визначається пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди.

Третя особа - Новоград-Волинський відділ Держкомзему, у письмовому відзиві на позовну заяву (а.с.17, т.2) підтвердила факт укладення між сторонами договору оренди земельної ділянки строком на п'ять років та вказав, що не вбачає підстав для його розірвання.

Згідно з ст. 33 ГПК України сторони повинні довести ті обставини, на які вони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень.

Оцінивши в сукупності матеріали справи, господарський суд дійшов висновку про правомірність позовних вимог, керуючись наступним.

Згідно рішення №162 виконавчого комітету Новоград -Волинської міської ради від 16.05.07р. "Про поточне будівництво у місті" (а.с.29, т.2), позивачу було надано дозвіл на перереєстрацію дозволу на виконання будівельно-монтажних робіт, виданий Новоград-Волинською міською інспекцією ДАБК, з реконструкції та перепланування гуртожитку в житловий будинок на 45 квартир по вул. Лесі Українки, 52 в м. Новограді-Волинському з ВТП "Квант" на ПП "Укр-Петроль". Підставою вказано договір купівлі-продажу від 24.04.07р. №556 та акт приймання-передачі проектної документації від 26.04.07р. (а.с.27, т.2).

Також вищевказаним рішенням було зобов'язано ПП "Укр-Петроль" провести роботи по оформленню права користування земельною ділянкою в Новоград-Волинському міському відділі земельних ресурсів.

Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю 05.06.07р. позивачу був виданий дозвіл на виконання будівельних робіт №25/07 (а.с.26).

25.12.07р. між ПП "Укр-Петроль" та Новоград-Волинською міською радою було укладено Договір оренди землі у місті Новоград-Волинському Житомирської області по вул. Лесі Українки, 52, строком на п'ять років. Згідно п.15 вказаного Договору, зазначена земельна ділянка була передана в оренду для обслуговування будівель гуртожитку.

31.10.08р. рішенням №406 виконавчого комітету Новоград-Волинської міської ради було затверджено акт Державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого реконструкцією та переплануванням гуртожитку в житловий будинок на 45 квартир по вул. Л. Українки, 52. На підставі цього ж рішення приватному підприємству "Укр-Петроль" було видано свідоцтво на право приватної власності на кожну квартиру окремо на підставі актів Державної приймальної комісії та матеріалів інвентаризації міського бюро технічної інвентаризації (а.с.6, т.2).

Згідно ч.1 ст. 120 Земельного кодексу України (в редакції станом на 26.04.07р. - дата укладенння позивачем договору купівлі-продажу) при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди.

Однак, згідно ст. 377 ЦК України та ч.ч.1-2,4 ст. 120 Земельного кодексу України (в редакції Закону N 997-V ( 997-16 ) від 27.04.2007), до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором.

Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначено, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

При переході права власності на будівлю та споруду до кількох осіб право на земельну ділянку визначається пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше не передбачено у договорі відчуження будівлі і споруди.

Як уже зазначалося, згідно рішення №406 виконавчого комітету Новоград-Волинської міської ради 31.10.08р. ПП"Укр-Петроль" було видано свідоцтво на право приватної власності на кожну квартиру в будинку №52 окремо.

Згідно договорів купівлі-продажу та витягів з Державного реєстру правочинів, копії яких надано до матеріалів справи (а.с. 59-148,т.1), позивачем було відчужено саме 45 квартир у вищевказаному будинку.

У договорах купівлі-продажу (п.18) дійсно зазначено, що підвал і горище будинку №52 являються власністю продавця з усіма наслідками, правами і гарантіями, передбаченими чинним законодавством для власника.

Однак вказане волевиявлення сторін договорів купівлі-продажу суд не вважає належним доказом правомірності тверджень відповідача, оскільки зазначене суперечить нормам чинного законодавства.

Перш за все суд вважає за необхідне звернути увагу на той факт, що позивачу, згідно рішення №406 виконавчого комітету Новоград-Волинської міської ради 31.10.08р. були видані свідоцтва на право приватної власності на кожну квартиру в будинку №52, а не на будинок вцілому.

При огляді в судовому засіданні інвентаризаційної справи на будівлю, що знаходиться за адресою: Житомирська обл., м. Новоград-Волинський, вул. Л. Українки, 52 судом було встановлено, що після відчуження ПП"Укр-Петроль" вказаних квартир, право власності нових власників знову ж таки було зареєстровано окремо на кожну із 45 квартир в будинку №52. Правовстановлюючі документи, які б підтверджували право власності позивача хоча б на якусь частину (зокрема підвал і горище) будинку, що знаходиться по вул. Лесі Українки, 52 в м. Новограді-Волинському, до матеріалів справи не надано, у вищезазначеній інвентаризаційній справі ПП"Укр-Петроль", як власник, також не значиться, що є закономірним.

Так, у відповідності до ч.1 ст.19 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 29.11.01р., спільне майно співвласників багатоквартирного будинку складається з неподільного та загального майна.

За абзацами 4,6 ст.1 вказаного Закону, загальне майно - це частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватися згідно з їх призначенням на умовах, визначених у статуті об'єднання (кладові, гаражі, в тому числі підземні, майстерні тощо); неподільне майно - це неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належне функціонування жилого будинку.

Тобто підвал і горище будинку №52, власником якого відповідач вважає позивача, є неподільним майном співвласників багатоквартирного будинку.

Згідно ч.ч.2-6 ст. 19 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку. Неподільне майно не підлягає відчуженню.

Загальне майно перебуває у спільній частковій власності співвласників багатоквартирного будинку.

Власники приміщень володіють, користуються і у встановлених цим Законом та цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном.

При відчуженні приміщення в жилому будинку право на частку неподільного майна підлягає відчуженню разом з приміщенням без виділення частки в натурі.

Об'єкти права спільної власності на майно можуть бути передані в користування фізичній або юридичній особі або групі осіб у разі, якщо це не пов'язано з порушенням прав і інтересів інших співвласників неподільного та загального майна, які охороняються законом.

До того ж, з акту приймання-передачі житлового комплексу по вул. Л.Українки, 52 на баланс ОСББ "МЖК Комфорт" вбачається, що до складу переданих його частин увійшли і горище з підвалом (а.с.13-19, т.1).

Тобто, після продажу вищевказаних квартир, увесь житловий будинок став спільним майном співвласників багатоквартирного будинку, що потягло і неможливість та недоцільність використання ПП "Укр-Петроль" орендованої за договором оренди земельної ділянки, призначення якої - обслуговування будівель гуртожитку (який було реконстуйовано та переплановано у житловий будинок).

Водночас слід зазначити, що згідно договору оренди землі, який укладений сторонами по справі, в сторокове платне користування була надана земельна ділянка несільськогосподарського призначення для обслуговування будівель гуртожитку. Однак в процесі розгляду справи було встановлено, що позивач вчинив реконструкцію та перепланування гуртожитку в житловий будинок і 31.10.08р. рішенням №406 виконавчого комітету Новоград-Волинської міської ради було затверджено акт Державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого реконструкцією та переплануванням гуртожитку в житловий будинок на 45 квартир.

Таким чином, в результаті реконструкції гуртожитку в житловий будинок змінились і умови використання земельної ділянки.

Враховуючи викладене та положення ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 377 ЦК України, суд вважає, що позивач правомірно просить розірвати договір оренди землі від 25.12.07р. на підставі ст. 652 ЦК України, ст.31 Закону України "Про оренду землі" та п.38 Договору, у зв'язку з істотною зміною обставин, якими є продаж квартир та зміни, внесені 27.04.07р. до ст.120 Земельного кодексу України.

Так, у відповідності до ст.31 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Пунктом 38 договору оренди землі передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: - взаємною згодою сторін; - рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок, зокрема, невиконання другою стороною обов'язків, передбачених Договором..., а також з інших підстав, визначених законом.

Згідно ч.1 ст. 652 ЦК України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

За ч. 2 ст. 652 ЦК України, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Відповідно до ч. 2 ст. 188 Господарського кодексу України, сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Матеріали справи містять докази того, що позивач неодноразово звертався до відповідача з заявами про розірвання договору оренди (а.с.12,20, т.1).

Згідно ч. 3 ст. 188 ГК України, сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

Матеріалами справи підтверджено та не заперечується відповідачем, що згоду на розірвання договору оренди землі надано не було.

Враховуючи вищевказане, суд вважає вимоги позивача обгрунтованими, заявленими у відповідності з вимогами діючого законодавства та такими, що підлягають задоволенню.

При цьому суд звертає увагу, що згідно ч.3 ст.653 ЦК України, якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили, тому безпідставними є твердження позивача, що є всі підстави для розірвання договору оренди з 01.12.08р.

Судові витрати покладаються на відповідача, оскільки він спонукав позивача звернутися до суду.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 33,49,82,84,85 ГПК України, господарський суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Розірвати договір оренди землі від 25.12.07р., укладений між Приватним підприємством "Укр-Петроль" (44700, Волинська обл., м. Володимир -Волинський, вул. Ковельська, 10, код 25092598) та Новоград-Волинською міською радою (11700, Житомирська обл., м. Новоград-Волинський, вул. Шевченка, 16, код 13576983), посвідчений державним нотаріусом Новоград-Волинської державної нотаріальної контори Житомирської області Борисюк Л.М. і зареєстрований в реєстрі за №5Д3785 та 11.02.02р. зареєстрований у Новоград-Волинському міському відділі Житомирської регіональної філії Центру державного земельного кадастру за №040122600021.

3. Стягнути з Новоград-Волинської міської ради (11700, Житомирська обл., м. Новоград-Волинський, вул. Шевченка, 16, код 13576983)

на користь Приватного підприємства "Укр-Петроль" (44700, Волинська обл., м. Володимир -Волинський, вул. Ковельська, 10, код 25092598)

- 85 грн. витрат по сплаті державного мита;

- 236,00 грн. витрат на інформаційно технічне забезпечення судового процесу.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання.

Суддя

Дата підписання: 04 грудня 2009 року.

Віддрукувати:

1 - у справу

2,3 -сторонам

4,5 - третім особам