Рішення № 68659840, 17.08.2017, Заводський районний суд м. Миколаєва

Справа № 487/1324/17

Провадження № 2/487/14/17

ЗАОЧНЕ РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17.08.2017 року Заводський районний суд м. Миколаєва у складі:

головуючогосуддіКузьменко В.В.,

при секретаріКаламурза О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань Заводського районного суду м. Миколаєва цивільну справу за позовом Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» до ОСОБА_1, ОСОБА_2, про звернення стягнення на предмет іпотеки, зустрічним позовом ОСОБА_2 до Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», ОСОБА_1, Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Телец-Капітал» про визнання договорів недійсними,

в с т а н о в и в :

У лютому 2015 року ПАТ «Укрсоцбанк» звернулося до Заводського районного суду м. Миколаєва з позовом до ОСОБА_1, та просило в рахунок часткового погашення заборгованості в розмірі 3447501,49 грн. звернути стягнення на квартиру № 54, що знаходиться за адресою: Миколаївська область, м. Миколаїв, вул. Чигрина, 94 шляхом визнання за ПАТ «Укрсоцбанк» права власності на вказану квартиру за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмету іпотеки субєктом оціночної діяльності з отриманням дублікатів правовстановлюючих документів на нерухомість у відповідних установах, підприємствах або організаціях незалежно від форм власності та підпорядкування, з можливістю здійснення ПАТ «Укрсоцбанк» всіх передбачених нормативно-правовими актами держави дій, необхідних для реєстрації права власності предмету іпотеки, мотивуючи тим, що відповідач не виконує зобовязання за договором кредиту № 640/447-К447 від 14.05.2008 року. Також позивач просив стягнути з відповідача судовий збір в розмірі 3654,00 грн.

04.06.2015 року позивач звернувся до суду з клопотанням про залучення до участі у справі в якості співвідповідача ОСОБА_2, посилаючись на те, що згідно листа Управління Державної архітектурно-будівельної інспекції у Миколаївській області від 17.02.2015 р. було змінено адресу багатоповерхового будинку з будівельної адреси м. Миколаїв, вул. Чигрина, 94 на вул. Садова, 34, та відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна від 02.06.2015 року № 38432390 власником квартири АДРЕСА_1 є ОСОБА_2 Ухвалою суду від 04.06.2015 року ОСОБА_2 залучено до участі у справі в якості співвідповідача.

13.11.2015 року ОСОБА_2 звернувся до Заводського районного суду м. Миколаєва з зустрічним позовом до ПАТ «Укрсоцбанк», ОСОБА_1, ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал», в якому просив визнати недійсними з моменту укладення договір від 13.05.2008 року № 33-05/08 «про участь у Фонді фінансування будівництва», укладений між ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал» та ОСОБА_1, з урахуванням додаткової угоди № 1 від 14.05.2008 року, укладеної між ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал», ОСОБА_1 та Акціонерним комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк»; договір від 14.05.2008 року № 33-05 «уступки майнових прав на нерухомість», укладений між ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал» та ОСОБА_1, з урахуванням додаткової угоди № 1 від 14.05.2008 року, укладеної між ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал», ОСОБА_1 та Акціонерним комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк»; Іпотечний договір від 14.05.2008 року, укладений між Акціонерним комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 та посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу ОСОБА_3 за № 609.

Даний зустрічний позов мотивований невідповідністю договорів про участь у Фонді фінансування будівництва та уступки майнових прав на нерухомість вимогам Закону України від 19.06.2003 року «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» у звязку з визнанням недійсним з моменту укладення рішенням господарського суду Миколаївської області від 21.10.2011 р. договору № 1 від 01.08.2007 р. «про організацію спорудження обєкта будівництва», укладеного між ТОВ «Телец-ВАК» та ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал», а іпотечного договору вимогам ст. 5 Закону від 05.06.2003 р. «Про іпотеку».

Заявою від 17.11.2015 р. представник ПАТ «Укрсоцбанк» уточнив позовні вимоги банку в частині адреси будинку, в якому розташована квартира, на яку банк просив завернути стягнення, зазначивши адресу квартири: Миколаївська область, м. Миколаїв, вул. Садова, 34.

Ухвалою від 24.07.2017 року справу прийнято до провадження суддею Кузьменко В.В.

15.08.2017 року представник ПАТ «Укрсоцбанк» ОСОБА_4 надав до суду заяву, в якій просив розглянути справу без його участі, проти винесення заочного рішення у разі неявки відповідачів не заперечував.

17.08.2017 року представник позивача за зустрічним позовом ОСОБА_2 адвокат ОСОБА_5 надав до суду заяву про розгляд справи у його відсутність, зазначивши про невизнання позовних вимог за позовом ПАТ «Укрсоцбанк» та підтримання позовних вимог за зустрічним позовом, проти винесення заочного рішення у разі неявки відповідачів не заперечував.

Інші сторони в судове засідання не з`явилися, про причини неявки суд не повідомили, про час і місце розгляду справи були повідомлені належним чином.

З огляду на викладене, судом здійснюється заочний розгляд справи відповідно до ст. 224 ЦПК України.

Вивчивши письмові докази по справі, суд установив наступні обставини справи:

14.05.2008 р. між Акціонерним комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (Кредитор), правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк», та ОСОБА_1 (Позичальник), був укладений договір кредиту № 640/447-К447, згідно з умовами якого банк надав ОСОБА_1 у тимчасове користування грошові кошти в сумі 120073,00 дол. США, зі сплатою 13,5 % річних, з наступним порядком погашення основної заборгованості: з червня 2008 р. по квітень 2023 р. щомісячно до 10 числа 667,00 дол. США, в травні 2023 р. 680,00 дол. США, з кінцевим терміном повернення основної заборгованості до 13.05.2013 р.

Згідно п. 1.2. вказаного договору кредиту, кредит надається Позичальнику на наступні цілі: фінансування будівництва відповідно до договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 33-05/08 від 13.05.2008 року, що укладений між Позичальником та ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал».

13.05.2008 року між ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал» (Управитель) та ОСОБА_1 (Довіритель) був укладений Договір про участь у Фонді фінансування будівництва № 33-05/08, за умовами якого Довіритель, на підставі повного визнання Правил Фонду фінансування будівництва багатоповерхового житлового будинку за адресою вул. Чигрина, 94 виду А (далі ФФБ), дає згоду на участь у ФФБ, бере на себе зобовязання виконувати Правила та передає Управителю грошові кошти в довірчу власність з метою отримання у власність Обєкту інвестування, а Управитель приймає на себе зобовязання здійснювати управління грошовими коштами, отриманими у довірчу власність від Довірителя.

Відповідно до п. 1.5. договору про участь у ФФБ, за Довірителем закріплюється Обєкт інвестування трикімнатна квартира № 54 за адресою забудови м. Миколаїв, вул. Чигрина, 94 у 3 підїзді на 1 поверсі багатоповерхового житлового будинку, загальною площею 128,26 кв.м.

Згідно п. 2.1. цього договору, попередньо визначена вартість зобовязання довірителя щодо внесення коштів до ФФБ за поточною ціною на день укладання договору складає 705430,00 грн.

Згідно п. 3.1.4. цього договору, Управитель зобовязаний передати Довірителю, в разі, якщо він повністю проінвестував закріплений за ним об`єкт інвестування, майнові права на цей об`єкт за Договором про уступку майнових прав.

14.05.2008 року між ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал» та ОСОБА_1 був укладений договір № 33-05 «уступки майнових прав на нерухомість», відповідно до п. 1.2. якого ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал» (Управитель) зобовязалася передати, а ОСОБА_1 (Довіритель) прийняти оплачене ним відповідно до умов договору про участь у ФФБ № 33-05/08 від 13.05.2008 року наступне приміщення: трьохкімнатну квартиру загальною площею 128,26 кв.м., що розташована на 1 поверсі в жилому будинку за адресою: м. Миколаїв, вул. Чигрина, 94. На виконання цього договору, 14.05.2008 року ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал» передала ОСОБА_1 згідно акту прийому-передачі майнові права на квартиру № 54 на 1 поверсі в 3 підїзді вказаного будинку, загальною площею 128,28 кв.м., сплачена вартість якої 705 430,00 грн.

14.05.2008 року між ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал», АКБ соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 були укладені додаткові угоди до договору про участь у ФФБ № 33-05/08 від 13.05.2008 р. та договору уступки майнових прав № 33-05 від 14.05.2008 р., за якими вказані договори були доповнені третьою стороною АКБ соціального розвитку «Укрсоцбанк».

14.05.2008 року між АКБ соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 був укладений іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу ОСОБА_3 за реєстровим № 609, відповідно до якого ОСОБА_1 (іпотекодавець) передає в іпотеку іпотекодержателю (банку) в якості забезпечення зобовязань за договором кредиту № 640/447-К447 від 14.05.2008 року майнові права на незакінчену будівництвом трикімнатну квартиру № 54 загальною площею 128,26 кв.м., що знаходиться на 1 поверсі, у 3 підїзді, та будується за адресою: м. Миколаїв, вул. Чигрина, номер обєкту будівництва 94.

Згідно п. 1.1.1. іпотечного договору, предмет іпотеки (майнові права на дану квартиру) належать іпотекодавцю на підставі договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 33-05/08 від 13.05.2008 року, укладеного іпотекодавцем з ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал», а також документа, який підтверджує фінансування іпотекодавцем будівництва за рахунок власних коштів (прибутковий касовий ордер, платіжне доручення, квитанція тощо).

Цього ж дня нотаріусом було накладено та зареєстровано заборону відчуження на незакінчену будівництвом трикімнатну квартиру № 54 загальною площею 128,26 кв.м., що знаходиться на 1 поверсі, у 3 підїзді, та будується за адресою: м. Миколаїв, вул. Чигрина, 94.

Банк, на підставі вказаного іпотечного договору, просить звернути стягнення на квартиру АДРЕСА_2 в рахунок погашення заборгованості ОСОБА_1 за договором кредиту, яка станом на 12.01.2015 р. в сумі 218894,72 дол. США, що еквівалентно 3 3447 501,49 грн. за курсом Національного банку України 15,7496 грн. за 1 дол. США, в тому числі: заборгованість за кредитом 116637,67 дол. США (еквівалентно 1836995,13 грн.), заборгованість за відсотками 93503,14 дол. США (еквівалентно 1472635,88 грн.), пеня за несвоєчасне повернення кредиту 1083,23 дол. США (еквівалентно 17060,50 грн.), пеня за несвоєчасну сплату відсотків 7670,68 дол. США (еквівалентно 120809,97 грн.).

Розглянувши позовні вимоги банку, суд вважає їх необґрунтованими і такими, що не підлягають задоволенню, виходячи з наступного.

Згідно ст. 1 Закону України від 05.06.2003 р. «Про іпотеку», іпотека це вид забезпечення виконання зобовязання нерухомим майном, що залишається у володінні та користуванні іпотекодавця, згідноз яким іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника і порядку, встановленому цим Законом. Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду.

Відповідно до ст. 572 ЦК України, ч.1 ст. 33, ст. 39 Закону України «Про іпотеку», у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобовязання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобовязанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється, зокрема за рішенням суду.

Згідно ч. 1, 2 ст. 23 Закону України «Про іпотеку», у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця та має всі його права та несе всі його обов'язки за іпотечним договором у тому обсязі та на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

Згідно ч. 1 ст. 19 Закону «Про іпотеку», зміни та доповнення до іпотечного договору підлягають нотаріальному посвідченню. Відповідні відомості про зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою підлягають державній реєстрації у встановленому законом порядку.

Відповідно до ч. 1 ст. 182 ЦК України, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Згідно ч. 2 ст. 3 Закону України від 01.07.2004 р. «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Згідно ст. 4 вказаного Закону, державній реєстрації відповідно до цього Закону підлягає, в тому числі, іпотека.

Тобто, у разі зміни умов іпотечного договору, зокрема у разі зміни предмету іпотеки, такі зміни підлягають державній реєстрації, а обтяження щодо змінено предмету іпотеки виникає з моменту такої реєстрації.

Згідно п. 1.9 іпотечного договору від 14.05.2008 р., після завершення будівництва та прийняття експлуатацію нерухомого майна, зазначеного в п. 1.1 цього договору, а також після оформлення та реєстрації в установленому чинним законодавством України порядку права власності на нього за іпотекодавцем, збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки. При цьому, нотаріус за повідомленням іпотекодержателя та за рахунок іпотекодавця реєструє обтяження іпотекою вже збудованої нерухомості, а сторони протягом трьох робочих днів укладають додаткову угоду до цього договору, в якій змінюють опис предмета іпотеки: замість майнових прав відповідне нерухоме майно із зазначенням його реєстраційних даних, оціночної вартості, із посиланням на відповідний правовстановлюючий документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на це нерухоме майно. Зазначеною додатковою угодою можуть бути передбачені інші умови за згодою сторін (наприклад, зміни, пов'язані з можливими змінами в процесі будівництва характеристик нерухомості, зокрема, площі, планування приміщень, тощо). Зазначена додаткова угода є підставою для перереєстрації заборони відчуження предмета іпотеки, що накладається згідно з п. 1.10 цього договору.

Згідно листа Управління Державної архітектурно-будівельної інспекції у Миколаївській області від 17.02.2015 р. (т. 1 а.с. 52), підприємство ТОВ «Телец-ВАК» видано сертифікат відповідності № МК 000387 від 18.10.2010 р. закінченого будівництвом обєкта проектній документації, вимогам державних стандарті, будівельних норм і правил, який підтверджує готовність обєкта до експлуатації «Багатоповерховий житловий будинок (1 черга), нове будівництво, м. Миколаїв, вул. Садова, 34 (будівельна адреса вул. Чигрина, 94), загальна площа літ. А-9 (І, ІІ, ІІІ та ІV секції) зі сходами, ліфтами, надбудовою та підвалом 12995,0 кв.м., кількість квартир 103, кількість поверхів 9, кількість секцій 4».

Матеріали справи свідчать, що після закінчення будівництва даного житлового будинку ОСОБА_1 не оформив та не зареєстрував право власності на квартиру в установленому порядку, натомість заявою, поданою 01.10.2009 року Генеральному директору ТОВ «Телец-ВАК», відмовився від отримання квартири у власність на користь ТОВ «Телец-ВАК», як поручителя за його кредитними зобов'язаннями, оскільки він не мав можливості повернути кредит.

Протоколом зборів учасників ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал» від 22.12.2010 року № 24 було прийнято рішення про відкріплення обєктів інвестування від довірителів та припинення управління коштами, в тому числі щодо обєкту інвестування квартири № 54, закріпленої за ОСОБА_1 на підставі договору про участь у ФФБ № 33-05/08 від 13.05.2008 р.

Згідно акту від 23.12.2010 року ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал» повернуло ТОВ «Телец-ВАК» майнові права на обєкти інвестування, в тому числі на обєкт інвестування квартиру № 54.

22.07.2011 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК», яке оформило за собою право власності на квартиру АДРЕСА_3 на підставі свідоцтва про право власності САЕ № 203686 від 23.02.2011 року, виданого виконавчим комітетом Миколаївської міської ради, продало цю квартиру ОСОБА_6 за договором купівлі-продажу від 22.07.2011 р., а останній подарував її своєму синові ОСОБА_2 згідно договору дарування від 03.04.2015 року. В обох цих договорах зазначено, що нотаріусом було перевірено відсутність заборони відчуження (арешту), обтяження нерухомого майна іпотекою, податкової застави щодо вказаної квартири за даними відповідних державних реєстрів.

Відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 02.06.2015 року № 38432390 (т.1 а.с. 48), власником квартири № 54 за адресою м. Миколаїв, вул. Садова, 34 загальною площею 126,7 кв.м. є ОСОБА_2 на підставі договору дарування від 03.04.2015 р., при цьому, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, Державному реєстрі іпотек відсутні відомості про державну реєстрацію іншого речового права, іпотеки, інших обтяжень щодо вказаної квартири.

Отже, після завершення будівництва і прийняття житлового будинку в експлуатацію банком не було вчинено дій щодо виконання ст. 19 Закону «Про іпотеку», п. 1.9. іпотечного договору та укладення додаткової угоди до іпотечного договору про зміну предмету іпотеки з майнових прав та збудовану квартиру, реєстрації обтяження іпотекою новозбудованої квартири, тому звернення банку до суду з даним позовом є передчасним. Таку правову позицію викладено в ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 10.02.2016 року в аналогічній справі № 487/1317/15-ц (провадження № 6-34540св15).

Щодо зустрічного позову, суд знаходить його обґрунтованим і таким, що підлягає задоволенню.

З матеріалів справи вбачається, що 01.08.2007 року між ТОВ «Телец-ВАК» (Забудовник) та ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал» (Управитель) був укладений договір № 1 «про організацію спорудження обєкта будівництва», за умовами якого Забудовник зобовязується на свій ризик безпосередньо або опосередковано виконати всі роботи по спорудженню Обєкта будівництва та введення його в експлуатацію, а також передати у власність Установникам Обєкти інвестування у відповідності із вимогами цього Договору, Правил ФФБ та проектною документацією на Обєкт будівництва за рахунок грошових коштів Установників, отриманих Управителем в довірче управління через ФФБ виду А. Обєктом будівництва, згідно п. 1.2. договору, є багатоповерховий житловий будинок за адресою: м. Миколаїв вул. Чигрина, 94, який складається з 7 підїздів, 176 квартир: однокімнатні квартири 55 шт., двохкімнатні квартири 55 шт., трьохкімнатні квартири 65 шт., пятикімнатна квартира 1 шт. Загальна площа квартир складає 16371,59 кв.м.

Згідно п. 2.2. договору, Забудовник передає Управителю перелік обєктів інвестування в обєкті будівництва (Додаток № 1), який є попереднім обсягом замовлення на будівництво, та майнові права на ці обєкти інвестування для подальшої передачі установникам фонду на умов Правил ФФБ. Без письмової згоди Управителя Забудовник не має права відчужувати або обтяжувати будь-яким способом обєкти інвестування, майнові права на які передані Управителю.

Забудовник за актом прийому-передачі від 01.08.2007 р. передав Управителю майнові права на незавершені будівництвом квартири в зазначеному будинку, в тому числі майнові права на квартиру № 54, які в подальшому були передані Управителем ОСОБА_1 на підставі договору про участь у ФФБ та договору уступки майнових прав на нерухомість, акту прийому-передачі майнових прав від 14.05.2008 р.

21.10.2011 року господарським судом Миколаївської області було прийнято рішенням по справі № 5016/2913/2011(17/121), яке залишене без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 20.12.2011 року, яким договір № 1 від 01.08.2007 року «про організацію спорудження обєкта будівництва» був визнаний недійсним з моменту укладення.

Згідно ст. 2 (абзац 12) Закону України від 19.06.2003 року «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (в редакції, що діяла на час укладення договору № 1 від 01.08.2007 р.), договір управителя із забудовником це договір, який регулює взаємовідносини управителя із забудовником щодо організації спорудження об'єктів будівництва з використанням отриманих в управління управителем коштів та подальшої передачі забудовником об'єктів інвестування установникам управління.

Згідно ч. 1 ст. 9 вказаного Закону, Управитель укладає із забудовником договір, за яким замовляє забудовнику збудувати один або декілька об'єктів будівництва, ввести їх в експлуатацію та передати об'єкти інвестування установникам цього фонду та на умовах, визначених цим Законом і Правилами фонду.

Згідно ч. 4 ст. 9 вказаного Закону, за кожним об'єктом будівництва забудовник передає управителю перелік об'єктів інвестування в об'єкті будівництва, який є попереднім обсягом замовлення на будівництво, та майнові права на ці об'єкти інвестування для подальшої передачі установникам фонду на умовах Правил цього фонду.

Згідно ч. 9 ст. 11 вказаного Закону, ФФБ вважається створеним після затвердження управителем Правил ФФБ, укладання договору з забудовником та відкриття рахунку ФФБ.

Відповідно до ч. 1 ст. 13 цього Закону, система функціонування ФФБ передбачає: замовлення управителем ФФБ забудовнику організації спорудження об'єктів будівництва шляхом укладання договору, визначення характеристик об'єктів будівництва та попереднього обсягу замовлення; відкриття управителем ФФБ фінансування об'єктів будівництва; внесення довірителем коштів до ФФБ та передачу їх управителю ФФБ в управління за договором про участь у ФФБ; закріплення за довірителем обраного ним об'єкта інвестування, що є підтвердженням замовлення на спорудження цього об'єкта інвестування як складової частини об'єкта будівництва (внесення цього об'єкта інвестування до підтвердженого обсягу замовлення); можливість дострокового припинення управління майном за ініціативою довірителя, відкріплення від нього об'єкта інвестування, повернення довірителю коштів у розмірі та у порядку, визначених Правилами ФФБ, внаслідок зменшення обсягу підтвердженого замовлення на будівництво; можливість здійснення довірителем на умовах Правил ФФБ зміни об'єкта інвестування, уступки права вимоги за договором про участь у ФФБ третім особам, часткового отримання коштів з ФФБ; передачу управителем довірителям, які повністю проінвестували закріплені за ними об'єкти інвестування, майнових прав на ці об'єкти інвестування за договором про уступку майнових прав; організацію спорудження забудовником об'єктів будівництва відповідно до наданої за договором документації; фінансування управителем ФФБ спорудження об'єктів будівництва; формування управителем ФФБ оперативного резерву; здійснення управителем ФФБ контролю за цільовим використанням забудовником спрямованих на будівництво коштів; повернення забудовником коштів до ФФБ на вимогу управителя у випадках зменшення обсягу підтвердженого замовлення внаслідок відмови довірителя від участі у ФФБ, а також в інших випадках, визначених договором; здійснення управителем ФФБ контролю за виконанням забудовником своїх зобов'язань за договором; введення забудовником об'єкта будівництва в експлуатацію, письмове повідомлення про це управителя, замовлення технічної документації на об'єкт будівництва та на кожний об'єкт інвестування, передачу управителю ФФБ даних щодо фактичної площі об'єктів інвестування; здійснення довірителем остаточних розрахунків з управителем за даними щодо фактичної площі об'єктів інвестування; передачу управителем ФФБ забудовнику переліку довірителів, які мають право отримати у власність закріплені за ними об'єкти інвестування, відповідно до остаточно підтвердженого обсягу замовлення на будівництво; отримання довірителями у власність закріплених за ними об'єктів інвестування; закриття фінансування об'єкта будівництва і припинення дій за договором.

Порядок укладання договору про участь у ФФБ визначено ст. 14 цього Закону. Зокрема, згідно ч. 1,2 ст. 14 Закону, фізична або юридична особа стає довірителем ФФБ за умови передачі коштів в управління управителю ФФБ та укладання з управителем ФФБ договору про участь у ФФБ. Договір про участь у ФФБ укладається за умови надання особою визначених Правилами ФФБ документів, які ідентифікують цю особу.

Згідно ч. 1, 2, 3 ст. 15 цього Закону, при укладенні договору про участь у ФФБ довіритель обирає конкретний об'єкт інвестування з переліку не закріплених за іншими довірителями об'єктів інвестування, що є у пропозиції управителя. Цей об'єкт інвестування управитель має закріпити за довірителем на умовах Правил ФФБ. При закріпленні об'єкта інвестування за довірителем: довіритель бере на себе зобов'язання щодо подальшого внесення коштів до ФФБ; управитель вилучає цей об'єкт з переліку об'єктів інвестування, що є у пропозиції управителя, для виключення можливості закріплення цього об'єкта за іншим довірителем та зобов'язується, за умови виконання довірителем своїх зобов'язань за договором про участь у ФФБ, включити довірителя до переліку довірителів, яким забудовник у подальшому зобов'язаний передати у власність закріплені за ними об'єкти інвестування.

Закріплення об'єкта інвестування за довірителем є підтвердженням замовлення забудовнику на спорудження цього об'єкта інвестування як складової частини об'єкта будівництва (внесення цього об'єкта інвестування до підтвердженого обсягу замовлення).

Згідно ч. 1 ст. 216 ЦК України , недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що повязані з його недійсністю.

Отже, недійсність з моменту укладення договору про організацію спорудження обєкту будівництва № 1 від 01.08.2007 р. обумовлює невідповідність вимогам Закону «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» договору про участь у ФФБ від 13.05.2008 р. та договору уступки майнових прав на нерухомість від 14.05.2008 р., укладених між ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал» та ОСОБА_1, оскільки, відповідно до ч. 1, 4 ст. 9, ч. 9 ст. 11, ст.ст. 13, 14, 15 Закону, такі договори можуть укладатись виключно в системі функціонування Фонду фінансування будівництва, тобто за наявності укладеного і чинного договору між забудовником та управителем щодо будівництва будинку, затверджених Правил ФФБ та відкритого рахунку ФФБ.

Відповідно до ч. 1 ст. 5 Закону «Про іпотеку» (в редакції чинній на день укладення іпотечного договору від 14.05.2008 р.), предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Враховуючи, що іпотекодавець ОСОБА_1 отримав майнові права на предмет іпотеки незакінчену будівництвом квартиру від ТОВ «Фінансова компанія «Телец-Капітал», а остання отримала їх на підставі договору № 1 від 01.08.2007 року про організацію спорудження обєкта будівництва, визнаного недійсним з моменту укладення, на час укладення іпотечного договору майнові права на незакінчену будівництвом квартиру фактично не належали ОСОБА_1, тому іпотечний договір від 14.05.2008 р. не відповідає вимогам ч. 1 ст. 5 Закону «Про іпотеку».

У численних постановах Верховного Суду України (від 30.01.2013 року № 6-168сц12, від 15.05.2013 року № 6-36цс13, від 17.04.2013 року № 6-8цс13, від 10.02.2016 року № 6-2250цс15, від 23.03.2016 року № 6-289цс16 і 6-290цс16, від 20.04.2016 року № 6-2994цс15) наведено правові позиції, суть яких зводиться до того, що майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. У ст. 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки) указаний вичерпний перелік обєктів, які могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором. Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі були відсутні. Майнові права на обєкт незавершеного будівництва були віднесені до предмета іпотеки згідно з Законом України від 25.12.2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі Закону України «Про іпотеку».

Тобто, на момент укладення іпотечного договору від 14.05.2008 р. майнові права на незакінчену будівництвом квартиру не могли бути предметом іпотеки, тому іпотечний договір від 14.05.2008 р. не відповідає вимогам ст. 5 Закону «Про іпотеку» в редакції, чинній на дату його укладення.

Відповідно до ч. 3 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1 3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно ч. 1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК України, нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

На підставі ст. 88 ЦПК України, з відповідачів за зустрічним позовом слід стягнути на користь позивача ОСОБА_2 витрати по сплаті судового збору в розмірі 1461,60 грн., по 487,20 грн. з кожного.

На підставі вищевикладеного, керуючись ст.ст. 10, 11, 60, 212-215, 224-226 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В:

В задоволенні позовної заяви Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» до ОСОБА_1, ОСОБА_2 про звернення стягнення на предмет іпотеки відмовити.

Зустрічну позовну заяву ОСОБА_2 до Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», ОСОБА_1, Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Телец-Капітал» про визнання договорів недійсними задовольнити.

Визнати недійсним з моменту укладення договір від 13.05.2008 року № 33-05/08 «про участь у Фонді фінансування будівництва», укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Телец-Капітал» та ОСОБА_1, з урахуванням додаткової угоди № 1 від 14.05.2008 року, укладеної між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Телец-Капітал», ОСОБА_1 та Акціонерним комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк»;

Визнати недійсним з моменту укладення договір від 14.05.2008 року № 33-05 «уступки майнових прав на нерухомість», укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Телец-Капітал» та ОСОБА_1, з урахуванням додаткової угоди № 1 від 14.05.2008 року, укладеної між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Телец-Капітал», ОСОБА_1 та Акціонерним комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк»;

Визнати недійсним з моменту укладення Іпотечний договір від 14.05.2008 року, укладений між Акціонерним комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 та посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу ОСОБА_3 за № 609.

Стягнути з Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», ОСОБА_1 товариства, Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Телец-Капітал» на користь ОСОБА_2 витрати по сплаті судового збору в розмірі 1461,60 грн. (по 487,20 грн. з кожного).

Дане рішення може бути переглянуте Заводським районним судом м. Миколаєва за письмовою подачею відповідачами заяви, яку останні можуть подати протягом десяти днів з дня отримання його копії.

У разі неподання відповідачами у зазначений строк заяви про перегляд заочного рішення та не подачі іншими особами, які беруть участь у справі протягом десяти днів з дня отримання копії даного рішення апеляційної скарги, рішення суду набирає законної сили.

Суддя Заводського районного суду

м. Миколаєва В.В.Кузьменко