Рішення № 66273706, 28.04.2017, Бахмацький районний суд Чернігівської області

Єдиний унікальний номер 728/404/17

Номер провадження 2/728/205/17

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 квітня 2017 р. Бахмацький районний суд Чернігівської області в складі :

головуючого судді - О.Ф. Костенко

при секретарі - Л.І. Кулик

за участю представника позивача - Корнійчука В.Г.

представника відповідача - ОСОБА_2 - ОСОБА_3

представника відповідача ТОВ « Поліське поле» - Усенка А.П.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Бахмачі справу за позовом СТОВ ім. Ватутіна с. Халимоново до ОСОБА_2, ТОВ «Поліське поле» про визнання договору оренди землі недійсним, визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем, про визнання додаткової угоди укладеною, -

В С Т А Н О В И В:

02 вересня 2008 року між СТОВ ім. Ватутіна юридична адреса: с. Халимоново, Бахмацького району, Чернігівської області (орендарем) та фізичною особою - ОСОБА_2 (орендодавцем) було укладено договір оренди землі, за яким орендодавець передав в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення товарного виробництва , яка знаходиться на території Халимонівської сільської ради, Бахмацького району, Чернігівської області, і яка належить орендодавцю на підставі Державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯГ № НОМЕР_1, виданого Бахмацькою РДА 02 вересня 2008, року площею 3,85 га (рілля), кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_2, терміном на 7 років. Зазначений договір набрав чинності після підписання його сторонами та його державної реєстрації. Договір зареєстрований у Бахмацькому райвідділі Чернігівської регіональної філії Центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель було вчинено запис 11 листопада 2009 року за № 040983200811.

10 березня 2017 року СТОВ ім. Ватутіна с. Халимоново, Бахмацького району, Чернігівської області звернулося до суду із зазначеним позовом, посилаючись на те, що на підставі договору оренди земельної ділянки, який укладено 02 вересня 2008 року, між позивачем і ОСОБА_2, СТОВ ім. Ватутіна використовувало земельну ділянку під кадастровим номером НОМЕР_2 сільськогосподарського призначення площею 3,85 га . Договір укладався терміном на 7 років, починаючи з дати його державної реєстрації. Умовами договору визначено, що по його закінченні орендар має переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк перед іншими особами ( п. 3.2. Договору). Зазначені положення договору узгоджуються із нормами ст. 777 ЦК України і ст.33 ЗУ «Про оренду землі». З метою використання свого переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк СТОВ ім. Ватутіна направило відповідачу ОСОБА_2 лист - повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі на новий строк, додавши до нього проект додаткової угоди. Лист - повідомлення про заперечення відповідача ОСОБА_2 проти поновлення договору оренди від 02.09.2008 року було подано 03 листопада 2016 року. Проте, 13 лютого 2017 року СТОВ ім. Ватутіна при отриманні інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчудження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна № 80184357 стало відомо про те , що на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 32653823 від 01.12.2016 року, Державним реєстратором 25.11.2016 року (номер запису про інше речове право 17741855) було зареєстровано право оренди на земельну ділянку під кадастровим номером НОМЕР_2, яка знаходилася у користуванні позивача за ТОВ «Поліське поле». Підставою для державної реєстрації став договір оренди землі від 12.11.2016 року, укладений між ОСОБА_2 і ТОВ «Поліське поле». Вважають договір оренди землі від 25.11.2016 року незаконним і таким, що порушує законодавство України. Аналіз правових норм, визначених ст.33 ЗУ «Про оренду землі», дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; у разі недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах і укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об»єкт оренди для власних потреб. Умови договору, укладеного ОСОБА_2 з ТОВ «Поліське поле», є гіршими та не сприятливішими для ОСОБА_2, ніж запропоновані позивачем, оскільки позивач зобов»язується сплачувати вищу орендну плату за поновленим договором, ніж ТОВ «Поліське поле». А тому, позивач просить визнати договір оренди землі від 02.09.2008 року поновленим на строк 7 років терміном до 11.11.2023 року; додаткову угоду про поновлення договору оренди землі укладеною; визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 12.11.2016 року недійсним.

Відповідно до рішення загальних зборів учасників СТОВ ім. Ватутіна від 21.04.2017 року СТОВ ім. Ватутіна було змінено найменування СТОВ ім. Ватутіна (код 03794696) на СТОВ «Агротрейд - Халимонове» (дентифікаційний код юридичної особи 03794696 ).

В судовому засіданні представник позивача - Корнійчук В.Г. підтримав позовну заяву і просить задовільнити заявлені позовні вимоги в повному обсязі. В обґрунтування позовних вимог виклав доводи , зазначені в позовній заяві (а.с. 1-2) Представник позивача також зазначив, що лист - повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі позивач разом із додатковою угодою направив ОСОБА_2 15.10.2016 року. Цей лист ОСОБА_2 отримав 18 жовтня 2016 року. Лист від ОСОБА_2 позивач отримав 08.11.2016 року. Цим листом відповідач повідомив про своє небажання продовжити дію договору оренди земельної ділянки під кадастровим номером НОМЕР_2. Умови договору оренди землі від 02.09.2008 року позивач виконував належним чином.

Відповідач ОСОБА_2 в судове засідання не з»явився. Про час і місце розгляду справи він повідомлявся належним чином відповідно до ст. 76 ч. 5 ЦПК України, про що підтверджує розписка про отримання судової повістки ( а.с. 32).

В судовому засіданні представник відповідача ОСОБА_2 - ОСОБА_3 заявлених позивачем позовних вимог не визнала і в їх задоволенні просить відмовити. Надала до суду письмові заперечення проти позову (а.с. 51-54). Суть цих заперечень зводиться до того, що з 11.11.2016 року договір оренди землі від 02 вересня 2008 року, укладений між ОСОБА_2 і СТОВ ім. Ватутіна, втратив свою чинність, так як ОСОБА_2 не побажав продовжувати його дію. Згідно з п. 3.2 договору оренди землі від 02.09.2008 року після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. Але у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. 18 жовтня 2016 року ОСОБА_2 отримав рекомендований лист від позивача, який був відправлений 15.10.2016 року, з пропозицією про подовження дії договору оренди 3-х земельних ділянок терміном на 7 років - до 11.11.2023 зі збільшенням розміру орендної плати до 8,5 % від нормативної грошової оцінки земельних ділянок . Але в прикладеній до листа додатковій угоді до договору оренди землі від 02.09.2008 року, яку отримав ОСОБА_2 , було зазначено, що орендна плата за земельну ділянку під кадастровим номером НОМЕР_2 становитиме 7 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за один рік користування земельною ділянкою. При подачі позову до суду позивач надав додаткову угоду іншого змісту, де зазначив орендну плату в розмірі 8166 грн. 01 коп., що становить 8,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. В листі - повідомленні позивач використав термін „подовження" дії договору оренди земельних ділянок. Але у цьому листі позивач не повідомив про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди. Такого поняття ЗУ „Про оренду землі" не містить. Своїм письмовим листом, направленим 03. 11. 2016 року, ОСОБА_2 повідомив про своє небажання продовжити строк дії договору на земельну ділянку під кадастровим номером НОМЕР_2. 12.11.2016 року ОСОБА_2, погодивши всі умови договору оренди землі з ТОВ „Поліське поле", правомірно уклали договір оренди на новий строк, який зареєстрували у передбаченому законом порядку, де передбачили кращі умови щодо виплати орендної плати, з 7 % до 8 відсотків. Крім того, позивач неналежно виконував обов'язки за договором від 02. 09. 2008 року щодо ОСОБА_2 П.4.5 договору було передбачено , що розмір орендної плати переглядається зі взаємної згоди сторін цього договору щорічно у разі зміни умов господарювання, зміні розміру податків, підвищення цін, тарифів. В 2015 році ОСОБА_2 отримував орендну плату в розмірі 7% від нормативно - грошової оцінки землі, а отримуючи орендну плату в грудні 2016 року стало відомо, що відсоткову ставку СТОВ знизило до 6 %. Договір оренди від 02.09.2008 року був зареєстрований лише 11.11.2009 року . Договір від 02.09.2008 року має в собі виправлення в п. 14.9 Договору, що суперечить п.14.3 Договору, так як такі виправлення не містяться в тексті договору, переданому ОСОБА_2

Представник відповідача - ТОВ „Поліське поле"- Усенко А.П в судовому засіданні позовні вимоги позивача не визнав і пояснив, що договір оренди землі між ТОВ" Поліське поле" і ОСОБА_2 був укладений правомірно, з досягненням істотних умов договору. Відповідач належним чином виконує умови договору перед ОСОБА_2, своєчасно сплачує орендодавцю орендну плату, яка з липня 2017 року підвищиться до 10 % від нормативно - грошової оцінки землі. До того ж , умови їх договору є значно вигіднішими для орендодавця. Позивач своєчасно не повідомив ОСОБА_2 про своє бажання скористатись переважним правом на поновлення договору на новий строк.

Ознайомившись із матеріалами справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд вважає, що в задоволенні позовних вимог позивачу слід відмовити з слідуючих підстав.

В судовому засіданні встановлено, що ОСОБА_2 є власником спірної земельної ділянки площею 3,85 га з кадастровим номером НОМЕР_2, яка розташована на території Халимонівської сільської ради, Бахмацького району, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, про що підтверджує копія Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯГ № НОМЕР_1 (а. с. 6,64, 96), витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 04.11.2016 року НВ-НОМЕР_3 (а. с. 72-73), витяг з державного реєстру речових прав ( а.с. 85).

Згідно з договором оренди землі від 02.09.2008 року та актом приймання - передачі земельної ділянки, що передається в оренду ОСОБА_2, як власником земельної ділянки, розташованої на території Халимонівської сільської ради, Бахмацького району Чернігівської області, право власності на яку підтверджується Державним актом серії ЯГ № НОМЕР_1, передано позивачу в натурі в оренду терміном на 7 років земельну ділянку площею 3,85 га (а.с. 3, 4-5, 6, 90, 94-95).

Відповідно до п. 4.1. Договору від 02.09.2008 року орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 3 % від нормативно - грошової оцінки землі за перший рік оренди і 4 % з другого і до кінця дії договору (а. с. 4, 94).

11 листопада 2009 року вказаний договір оренди землі був зареєстрований Бахмацьким районним відділом Чернігівської регіональної філії Центру ДЗК за № 040983200811 ( а.с. 5 зворот, 95 зворот ).

18 жовтня 2016 року відповідач ОСОБА_2 отримав від позивача листа з пропозицією продовжити дію договору оренди, дія якого закінчується 11.11.2016 року, та проектом додаткової угоди, підписані примірників яких просив надіслати на адресу СТОВ ім. Ватутіна ( а.с. 9-10, 11,14, 98, 99-100).

03 листопада 2016 року відповідачем ОСОБА_2 на адресу позивача було направлено лист -повідомлення про заперечення проти продовження строку договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером НОМЕР_2 від 30.10.2016 року, який був отриманий представником СТОВ ім. Ватутіна 08.11.2016 року ( а.с. 46, 47).

12 листопада 2016 року між ОСОБА_2 та ТОВ « Поліське поле» був укладений договір оренди земельної ділянки № 105 ППх, за умовами якого в оренду було передано земельну ділянку площею 3,85 га строком на 7 років та встановлено розмір орендної плати - 8 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки ( а.с. 13, 65, 67-69) .

Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек Єдиного реєстру заборон відчудження об»єктів нерухомого майна щодо об»єкта нерухомого майна - земельної ділянки під кадастровим номером НОМЕР_2 25.11.2016 року Державним реєстратором Бахмацької РДА на підставі рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень, індексний номер 32653823 від 01.12.2016 року, було проведено реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 3,8465 га з кадастровим номером НОМЕР_2, яке виникло на підставі договору оренди земельної ділянки від 12.11.2016 року № 105 ППх ( а.с. 13, 85).

Згідно з відомостями з інформаційного фонду Державного реєстру фізичних осіб ДФС України про суми виплачених доходів та утриманих податків, в четвертому кварталі 2016 року відповідачем - ТОВ « Поліське поле » було нараховано і виплачено ОСОБА_2 658 грн. 97 коп ( код доходу -106) ( а.с. 49). Від СТОВ ім. Ватутіна за вказаним кодом доходу ОСОБА_2 проводились нарахування та виплати в 2013 - 2016 р.р. , що підтверджується також і довідкою № 242 від 14.04.2017 року ( а.с. 56), виданою СТОВ ім. Ватутіна.

Відповідно до положень ч. 4 ст. 124 ЗК передача в оренду земельних ділянок , які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму ( оренди ) земельної ділянки регулюються законом .

Відповідно до ст. 13 ЗУ «Про оренду землі» договором оренди землі є договір , за яким орендодавець зобов»язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства .

З наведеного випливає, що правовою підставою набуття права орендного землекористування, є укладення договору оренди земельної ділянки, за яким кожне із сторін наділяється певними правами і, водночас , на неї покладаються певні обов»язки.

Положеннями ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обов»язки відповідно до умов договору, на поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір.

Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову здається в оренду.

Частинами 1- 5 ст. 33 ЗУ « Про оренду землі» передбачено , що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов»язки за умовами договору , має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк . Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа - повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін . У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист - повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору , і за відсутності заперечень приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист - повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін .

Отже, для застосування ч. І ст. 3 3 ЗУ «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа - повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Саме таку правову позицію висловив Верховний Суд України у постанові від 13.04.2016 року у справі № 6-2027/цс-15 та постанові від 23.03.2016 року у справі №6-146/цс-16, висновки якого мають враховуватись іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права відповідно до ст. 360-7 ЦПК України.

Разом з тим, ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» визначено, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 2 ст.33 вищезазначеного закону, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив про відмову в поновленні договору оренди.

Таку правову позицію висловив Верховний Суд України у постанові від 10.06.2015 року у справі № 6-70/цс-15, постанові від 13.04.2016 року у справі №6-2027/цс-15 та в постанові від 23.03.2016 року у справі № 6-146/цс-16, висновки якого мають враховуватись іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права відповідно до статті 360-7 ЦПК України.

Відповідно до ст. 10 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Дослідженими в судовому засіданні доказами встановлено, що позивач при повідомленні орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, порушив вимоги ст. 33 ч. 2 ЗУ «Про оренду землі», та п. 3.2 договору оренди землі від 02.09.2008 року, так як повідомив орендодавця про свій намір продовжити дію договору від 02.09.2008 року, строк дії якого повинен закінчуватися 11.11.2016 року, пізніше, ніж за 30 днів, а саме, 15.10.2016 року, тобто, не дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір реалізувати орендарем переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк, що не заперечувалося сторонами в судовому засіданні і підтверджено дослідженими в судовому засіданні доказами. Крім того, орендодавець ОСОБА_2 протягом 1 місяця повідомив орендаря - СТОВ ім. Ватутіна про наявність заперечень щодо поновлення договору і після закінчення строку його дії уклав новий договір оренди землі з іншим орендарем - ТОВ «Поліське поле», який запропонував йому більш вигідні умови оренди.

Суд не вважає такими, що свідчать про наявність підстав для задоволення позову, твердження представника позивача про те, що ОСОБА_2 повідомив орендаря про свій намір не поновлювати договір оренди до закінчення строку дії договору, а мав це зробити протягом місяця після закінчення строку дії договору, оскільки дане твердження суперечить положенням ч.5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», так як у даному випадку позивач не продовжував користуватися земельною ділянкою орендодавця, так вона була передана іншому орендареві, тому ОСОБА_2, маючи заперечення проти поновлення договору із СТОВ ім. Ватутіна протягом місяця після одержання листа з відповідною пропозицією позивача, направив останньому лист-повідомлення про своє рішення не поновлювати з ним договір оренди землі.

Таким чином, суд приходить до висновку, що ОСОБА_2 належним чином, у встановлені строки, повідомив позивача про відмову поновлювати договір оренди землі на новий строк, тому порушення законодавства в його діях суд не вбачає і не знаходить підстав для задоволення позову.

Відповідно до рішення загальних зборів учасників СТОВ ім. Ватутіна (ЄДРПОУ 03794696) від 21.04.2017 року було змінено найменування СТОВ ім. Ватутіна на СТОВ «Агротрейд-Халимонове» (ЄДРПОУ 03794696), про що підтверджує виписка з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань від 26.04.20107 року ( а.с 76), витяг із реєстру (а.с.77-80), протокол загальних зборів від 21.04.2017 року (а.с.91- 92), Статут СТОВ «Агротрейд-Халимонове», затверджений рішенням загальних зборів учасників від 21.04.2017 року (а.с.93).

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 3, 12- 16, 20, 626, 627, 777, 792 ЦК України, ст. ст. 93, 124 ЗК України, ст. ст. 13 - 19, 33 ЗУ «Про оренду землі», ст. ст. 3, 10, 60, 88, 212-215 ЦПК України, суд, -

У Х В А Л И В :

В позові СТОВ імені Ватутіна, яке на даний час перейменоване на СТОВ «Агротрейд-Халимонове» (юридична адреса: с.Халимонове, Бахмацького району, Чернігівської області, вул. Центральна, № 3, ідентифікаційний код 03794696) до ОСОБА_2, ТОВ «Поліське поле» про визнання договору оренди землі з новим орендарем не дійсним; про визнання договору оренди землі від 02.09.2008 року поновленим із попереднім орендарем, про визнання додаткової угоди укладеною, - відмовити повністю.

Рішення може бути оскаржено до апеляційного суду Чернігівської області через Бахмацький районний суд Чернігівської області протягом 10 днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні в судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом 10 днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя: