Рішення № 6016209, 13.05.2009, Господарський суд Донецької області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

83048, м.Донецьк, вул.Артема, 157, тел.381-88-46

Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

13.05.09 р. Справа № 33/64пд

Господарський суд Донецької області у складі головуючого судді Новікової Р.Г., при секретарі судового засідання Лисенко А.О., розглянув у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Субєкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1 м. Донецьк

до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області м. Донецьк

про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №3460/2008, укладеного 15.07.2008р. між Субєктом підприємницької діяльності - фізичною особою ОСОБА_1 м. Донецьк та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Донецькій області м. Донецьк

за участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_1

від відповідача: не зявився

на підставі статті 77 Господарського процесуального кодексу України в судовому засіданні від 27.04.2009р. проголошено перерву до 13.05.2009р.

Суть спору: Субєкт підприємницької діяльності фізична особа ОСОБА_1 м. Донецьк звернувся до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області м. Донецьк з позовом про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №3460/2008р., укладеного 15.07.2008р. між Субєктом підприємницької діяльності - фізичною особою ОСОБА_1 м. Донецьк та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Донецькій області м. Донецьк.

В обґрунтування заявлених вимог позивач посилається на невідповідність умов договору вимогам чинного законодавства, а саме нормам Закону України «Про оренду державного та комунального майна», Порядку проведення конкурсу на право оренди державного майна, затвердженого наказом Фонду Державного майна України №2149 від 03.10.2004р., Методиці розрахунку та порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженій постановою Кабінету Міністрів України №786 від 04.10.1995р., ст.ст.203 та 215 Цивільного кодексу України.

Як зазначає позивач, він був обраний переможцем конкурсу за результатами проведеного Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Донецькій області конкурсу на оренду нежитлового вбудованого приміщення, розташованого за адресою АДРЕСА_1 площею 52,9м2.

Між сторонами був укладений договір оренди нерухомого майна №3460/2008 від 15.07.2008р.

Відповідно до пункту 25 розділу V Порядку проведення конкурсу на право оренди державного майна, затвердженого наказом Фонду Державного майна України №2149 від 03.10.2004р., за результатами конкурсу з переможцем конкурсу орендодавець укладає договір оренди. До умов договору оренди включаються орендна плата в розмірі, запропонованому переможцем конкурсу, та інші пропозиції переможця конкурсу.

Позивач вказує, що під час проведення конкурсу ним було запропоновано оренду плату в розмірі 1826грн.83коп., тому розмір орендної плати за базовий місяць оренди не може становити 2296грн.33коп., визначений відповідачем у спірному договорі.

З точки зору позивача, за перший місяць орендна плата повинна становити 1826грн.83коп. і вже при визначенні орендної плати за наступні місяці, орендна плата за перший місяць має коригуватись на індекс інфляції.

Крім того, пунктом 8 Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №786 від 04.10.1995р., визначено, що незалежна оцінка вартості об'єкта оренди повинна враховувати його місцезнаходження і забезпеченість інженерними мережами. Результати незалежної оцінки є чинними протягом 6 місяців від дня її проведення, якщо інший термін не передбачено у звіті з незалежної оцінки.

Останній звіт про оцінку нерухомого майна, що орендується, був затверджений 31.05.2008р., а договір оренди разом із додатками був підписаний 15.07.2008р.

Позивач стверджує, що всупереч умов договору оренди та чинному законодавству в основу розрахунку розміру орендної плати відповідачем був покладений звіт про оцінку нерухомого майна станом на 31.07.2007р., індекси інфляції були використані з попередньої оцінки ( з вересня 2007р. і до травня 2008р.)

Умовами спірного договору визначено, що орендна плата за перший місяць оренди- липень 2008р. визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за червень, липень 2008р.

У відзиві №10-14-03408 від 02.04.2009р. відповідач не погодився із заявленими вимогами та наполягав на їх необґрунтованості з наступних підстав.

За змістом статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Відповідно до статті 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №98/95-ВР від 14.03.1995р. однією із суттєвих умов договору оренди є орендна плата з урахуванням її індексації.

Сторони підписали договір оренди №3460/2008 від 15.07.2008р., тим самим узгодили розмір орендної плати, яка становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку з урахуванням індексу інфляції (травень 2008р.) 2296грн.33коп.

Твердження позивача про невідповідність розрахунку розміру орендної плати чинному законодавству не відповідає дійсності. Передача майна в оренду в 2007 та 2008 роках відбувалась на конкурсних засадах.

Пунктом 7 Порядку проведення конкурсу на право оренди державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України №2149 13.10.2004р. (Зареєстровано в Міністерстві юстиції України 3 листопада 2004р. за №1405/10004), розмір орендної плати є обовязковою умовою оголошення конкурсу, при цьому стартова орендна плата визначається за Методикою розрахунку і порядком використання плати за оренду державного майна, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України №786 від 04.10.1995р.

Відповідно до звіту про незалежну оцінку майна, вартість обєкту оренди станом на 31.07.2007р. становила 74373грн.17коп. без ПДВ. На підставі цього, стартова орендна плата за місяць становила 935грн.24коп.

За результатами проведеного 27.11.2007р. конкурсу з надання права оренди державного майна позивач був обраний переможцем, оскільки він запропонував найбільшу орендну плату за місяць в розмірі 1826грн.83коп. (без ПДВ).

На підставі розпорядження Кабінету Міністрів України «Деякі питання розпорядження об'єктами державної власності» №1231-р від 24.12.2007р. Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Донецькій області було зупинено укладення нових договорів оренди державного майна, у тому числі і з позивачем.

Після втрати чинності вищевказаного розпорядження позивача було повідомлено про поновлення укладення договору листом №06-01-3548 від 06.05.2008р.

Оскільки пунктом 8 Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №786 від 04.10.1995р., визначено, що результати незалежної оцінки є чинними протягом 6 місяців від дня її проведення, позивача було зобовязано надати оновлену незалежну оцінку.

Згідно звіту про незалежну оцінку обєкту оренди станом на 31.05.2008р. ринкова вартість становила 125295грн.02коп. (без ПДВ). З урахуванням цього, розмір орендної плати за місяць становив 1566грн.19коп.

Переможцем конкурсу була запропонована орендна плата в розмірі 1826грн.83коп. (без ПДВ).

На підставі пункту 13 Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №786 від 04.10.1995р., Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Донецькій області було застосовано індекс інфляції за період вересень 2007р.-травень 2008р. Таким чином, була вирахувана орендна плата в розмірі 2296грн.33коп. за базовий місяць розрахунку (травень 2008р.)

Для визначення розміру орендної плати за перший місяць оренди (липень 2008р.) відповідно до вимог пункту 12 вищенаведеної Методики відповідачем було використано індекс інфляції за період з дати проведення незалежної оцінки (31.05.2008р.) до дати укладення договору (15.07.2008р.)

Не погоджується відповідач і з твердженням позивача про укладення договору оренди №3460/2008 від 15.07.2008р. шляхом обману. Оскільки позивачем було підписано не лише спірний договір, а й розрахунок орендної плати та акт приймання-передачі до нього, в яких чітко визначено обєкт оренди та розмір орендної плати.

У судовому засіданні 13.05.2009р. позивач підтримав правову позицію, викладену раніше. Відповідач явку свого представника в засідання суду забезпечив, проте, надіслав клопотання, відповідно до якого просив суд розглянути справу без участі його представника, у звязку з виробничою завантаженістю та відпусткою спеціаліста, який приймав участь у цій справі.

Заслухавши доводи представників сторін, дослідивши наявні докази у справі, ознайомившись з правовою позицією сторін, що викладена письмово, наявна у матеріалах справи, господарський суд встановив:

27.11.2007р. Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Донецькій області був проведений конкурс з надання права оренди державного майна (нежитлового вбудованого приміщення загальною площею 52,9м2, розташованого за адресою АДРЕСА_1, яке знаходиться на балансі та не увійшло до статутного фонду ВАТ «Донецьккокс»).

Як вбачається з тексту протоколу засідання конкурсної комісії з надання права оренди державного майна від 27.11.2007р. в конкурсі брали участь Субєкт підприємницької діяльності ОСОБА_1 та Субєкт підприємницької діяльності ОСОБА_2

Переможцем був визнаний Субєкт підприємницької діяльності ОСОБА_1, який запропонував найбільшу орендну плату в місяць 1826грн.83коп. (без ПДВ) при стартовій орендній платі за місяць 935грн.24коп.

Листами №06-01-13432 від 24.12.2007р. та №06-01-13707 від 28.12.2007р. Регіональне відділення Фонду державного майна України по Донецькій області повідомило позивача про необхідність його прибуття для укладення договору оренди.

Розпорядженням Кабінету Міністрів України «Деякі питання розпорядження об'єктами державної власності» №1231-р від 24.12.2007р. до прийняття Кабінетом Міністрів України окремого рішення було укладення нових договорів оренди об'єктів державної власності.

На підставі викладеного, листом №06-01-776 від 29.01.2008р. відповідач повідомив позивача про зупинення укладення нових договорів оренди обєктів державної власності.

Пунктом 8 постанови Кабінету Міністрів України «Про заходи щодо удосконалення управління об'єктами державної власності»№313 від 02.04.2008р. розпорядження Кабінету Міністрів України «Деякі питання розпорядження об'єктами державної власності» №1231-р від 24.12.2007р. було визнане таким, що втратило чинність.

В листі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області №06-01-3548 від 06.05.2008р., адресованому Субєкту підприємницької діяльності ОСОБА_1, було зазначено про поновлення укладення нових договорів оренди державного нерухомого майна та про необхідність надання нового звіту про незалежну оцінку майна у звязку зі спливом 6-місячного строку з моменту проведення попередньої оцінки.

15.07.2008р. сторонами був підписаний договір оренди №3460/2008 нерухомого майна, що належить до державної власності (далі договір №3460/2008 від 15.07.2008р.)

В пункті 1.1 цього договору зазначено, що Регіональне відділення Фонду державного майна України по Донецькій області (далі орендодавець) передає, а Субєкт підприємницької діяльності ОСОБА_1 (далі орендар) приймає в строкове платне користування державне майно нежитлове вбудоване приміщення площею 52,9м2, розташоване за адресою: АДРЕСА_1, що перебуває на балансі та не увійшло до статутного фонду ВАТ «Донецьккокс». Вартість майна згідно зі звітом про оцінку станом на 31.05.2008р. становить 125295грн.02коп.

Відповідно до пункту 2.3 договору №3460/2008 від 15.07.2008р. передача майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеній у звіті про незалежну оцінку, складеному за Методикою оцінки.

Пунктом 3.1 договору №3460/2008 від 15.07.2008р. встановлено, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №786 від 04.10.1995р. та за результатами конкурсу на право оренди державного майна і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку (останній місяць, за який є інформація про індекс інфляції) травень 2008р. 2296грн.33коп.

Пунктом 25 Порядку проведення конкурсу на право оренди державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна №2149 від 13.10.2004р. (зареєстровано в Міністерстві юстиції України 03.11.2004р. за №1405/10004) встановлено, що за результатами конкурсу з переможцем конкурсу орендодавець укладає договір оренди. До умов договору оренди включаються орендна плата в розмірі, запропонованому переможцем конкурсу, та інші пропозиції переможця конкурсу.

В пункті 2 Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №786 від 04.10.1995р., зазначено, що у разі визначення орендаря на конкурсних засадах орендна плата, розрахована за цією Методикою, застосовується як стартова, а її розмір може бути збільшено за результатами такого визначення.

При цьому, в пункті 12 вищезгаданої Методики наведена формула розрахунку розміру місячної орендної плати за перший місяць після укладення договору оренди.

При розрахунку використовуються - річна орендна плата, визначена за цією Методикою; індекс інфляції за період з початку поточного року (у разі оренди нерухомого майна - з дати проведення незалежної оцінки) до дати укладення договору оренди або перегляду розміру орендної плати; індекс інфляції за перший місяць оренди.

Як зазначалось раніше, в пункті 1.1 договору №3460/2008 від 15.07.2008р. вартість майна згідно зі звітом про оцінку станом на 31.05.2008р. становить 125295грн.02коп.

Разом з тим, при розрахунку орендної плати за базовий місяць розрахунку (останній місяць, за який є інформація про індекс інфляції) травень 2008р. (додаток №1) відповідачем використовувався індекс інфляції за період вересень 2007р.-травень 2008р.

Пунктом 8 Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №786 від 04.10.1995р., встановлено, що результати незалежної оцінки є чинними протягом 6 місяців від дня її проведення, якщо інший термін не передбачено у звіті з незалежної оцінки.

Таким чином, при розрахунку розміру місячної орендної плати за перший місяць після укладення договору оренди мав використовуватись індекс інфляції з дати проведення незалежної оцінки, яка є чинною, тобто з 24.06.2008р.

За приписами статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Відповідно до статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Статтею 216 Цивільного кодексу України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

Зміст пункту 3.1 договору №3460/2008 від 15.07.2008р., в якому визначається розмір орендної плати, є таким, що суперечить законодавству.

Згідно із статтею 217 Цивільного кодексу України недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

Відповідно до статті 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №98/95-ВР від 14.03.1995р. орендна плата з урахуванням її індексації належить до істотних умов договору оренди. Таким чином, без цього пункту договір вважався б неукладеним, тобто таким, в якому не узгоджено всі суттєві умови договору оренди державного майна.

Статтею 236 Цивільного кодексу України встановлено, що правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Враховуючи викладене, суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог Субєкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1 м. Донецьк до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області м. Донецьк про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №3460/2008, укладеного 15.07.2008р. між Субєктом підприємницької діяльності - фізичною особою ОСОБА_1 м. Донецьк та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Донецькій області м. Донецьк.

Судові витрати підлягають розподілу з урахуванням норм статті 49 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись нормами 203, 215, 216, 217, 236 Цивільного кодексу України, положеннями Закону України «Про оренду державного та комунального майна», Порядку проведення конкурсу на право оренди державного майна, затвердженого наказом Фонду Державного майна України №2149 від 03.10.2004р., Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №786 від 04.10.1995р., ст.ст. 1, 2, 4, 4№, 4І, 4і, 44, 45, 46, 21, 22, 33, 34, 36, 46, 49, 82, 83, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд,

ВИРIШИВ:

Позовні вимоги Субєкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1 м. Донецьк до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області м. Донецьк про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №3460/2008, укладеного 15.07.2008р. між Субєктом підприємницької діяльності - фізичною особою ОСОБА_1 м. Донецьк та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Донецькій області м. Донецьк задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №3460/2008, укладений 15.07.2008р. між Субєктом підприємницької діяльності - фізичною особою ОСОБА_1 м. Донецьк та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Донецькій області м. Донецьк.

Стягнути з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області м. Донецьк (83000, м. Донецьк, вул. Артема, 97, ЄДРПОУ 13511245) на користь Субєкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1 м. Донецьк (83003, АДРЕСА_2, ідентифікаційний код НОМЕР_1) суму державного мита в розмірі 85грн. та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в розмірі 118грн.

Видати наказ після набрання чинності рішенням.

В судовому засіданні від 13.05.2009р. проголошений повний текст рішення.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня прийняття рішення. Рішення може бути оскаржено протягом десяти днів з дня його прийняття до Донецького апеляційного господарського суду.

Суддя

Надруковано 3 примірника: 1 позивачу; 1 відповідачу; 1 до справи