Рішення № 5943212, 25.09.2009, Господарський суд Черкаської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

"25" вересня 2009 р. Справа № 16/2111

Господарський суд Черкаської області у складі: головуючого - судді Спаських Н.М.,

секретаря судового засідання Волна С.В., за участю представників:

від позивача : ОСОБА_1 - за довіреністю;

від відповідача: ОСОБА_2 - за довіреністю;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Черкаси справу за позовом Приватного підприємця ОСОБА_3 до Смілянської міської ради про визнання незаконним та скасування рішення ради і про визнання права на проведення приватизації приміщення шляхом викупу,-

ВСТАНОВИВ:

Заявлено позов про визнання незаконним та скасування рішення Смілянської міської ради № 33-6/V від 23.12.2008 року в частині включення до переліку об'єктів комунальної власності м.Сміла, що підлягають приватизації шляхом аукціону, частини нежитлового приміщення, розташованого в АДРЕСА_2, загальною площею 32,2 кв.м., яке орендує приватний підприємець ОСОБА_3 та про визнання права за приватним підприємцем ОСОБА_3 на проведення приватизації шляхом викупу частини нежитлового приміщення, розташованого в АДРЕСА_2, загальною площею 32,2 кв.м. В судовому засіданні представник позивача свої вимоги підтримав повністю та просить їх задовольнити.

Представник відповідача проти задоволення позовних вимог заперечив повністю з мотивів, що лише міська рада вправі приймати рішення про способи приватизації свого майна, а тому вона не зв'язана при вирішенні даного питання правами на це майно з боку його орендарів. Крім того, позивач не надав міській раді достатніх підтверджень про здійснення ним невід'ємних поліпшень в розмірі 25% від вартості орендованого майна, що дало б можливість позивачу вимагати викупу орендованого ним приміщення.

Заслухавши доводи та пояснення представників сторін, дослідивши наявні у справі документи, суд вважає, що заявлений позов підлягає до повного задоволення, виходячи з такого:

У відповідності до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

З матеріалів справи вбачається наступне:

25.09.2003 року між позивачем та відділом комунальної власності та господарського аналізу виконкому Смілянської міської ради було укладено договір оренди № 52 ( а.с. 19), у відповідності до якого позивач стала орендарем нежитлового приміщення площею 32,2 кв.м., яке знаходиться за адресою м. Сміла, АДРЕСА_2, балансова вартість якого становить 2 636,5 грн.

Строк дії договору оренди було встановлено до 01.09.2006 року з умовою про продовження дії договору на той самий термін (і на тих же умовах) у випадку відсутності заяви однієї з сторін про припинення або зміну умов договору протягом одного місяця після закінчення терміну його дії ( п. 4.3.).

В судовому засіданні представники обох сторін підтвердили ( відповідач - а.с. 49),

що вказаний договір оренди діяв до 01.09.2009 року і лише після цієї дати позивачу було направлено вимогу про звільнення приміщення та створено комісію для повернення приміщення з користування ( наказ № 31 від 02.09.2009 року).

У відповідності до п. 7.2. договору оренди - у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого майна, орендар має право на викуп цього майна, якщо ним за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке не можливо відокремити від об'єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менше як 25% залишкової вартості майна.

Наказом від 05.09.2003 року № 45-П відділом комунальної власності та господарського аналізу виконкому Смілянської міськради позивачу було надано дозвіл на проведення поліпшень орендованого майна за рахунок власних коштів орендаря по АДРЕСА_2 та затверджено кошторис цих робіт на суму 1 195,20 грн. (а.с. 12).

За доводами позивача, ним було здійснено за власний кошт поліпшення орендованого майна ( капітальний ремонт двох зовнішній стін), що дорівнює вартості затвердженого кошторису та викуплено у попереднього орендаря приміщення здійснені ним поліпшення ще на загальну суму більше 6 000,00 грн. Відповідні документи були подані на затвердження та розгляд управління містобудування та архітектури м. Сміла, однак позивач не отримував на свої звернення відповіді ( копії звернень у справі) та не зміг позитивно вирішити питання про викуп приміщення з відповідачем.

Приміщення за адресою АДРЕСА_2 орендується ще двома підприємцями ОСОБА_4 та ОСОБА_5, які спільно із позивачкою неодноразова зверталися до міського голови міста Сміла із заявами за вирішенням питання про приватизацію орендованих ними часток приміщень, копії яких наявні у справі.

За доводами представника відповідача, питання про приватизацію примішень не вирішувалося аж до 2008 року, до часу поки міська рада остаточно не відмовилася від знесення приміщення по АДРЕСА_2 для розміщення там багатоповерхової житлової забудови.

В подальшому, до часу прийняття оспореного рішення Смілянської міської ради № 33-6/V від 23.12.2008 року, орендарям ОСОБА_4 та ОСОБА_5 було погоджено питання про викуп орендованих ними частин приміщень по АДРЕСА_2 у м. Сміла.

За доводами представника позивача, всі документи, необхідні для вирішення радою питання про викуп орендованого приміщення, позивачкою виготовлені та неодноразово подавалися на погодження у відповідні служби.. Однак, управління міської ради зволікали з погодженням кошторисів, актів приймання виконаних робіт та ніяким чином не реагували на звернення позивача за вирішенням питання про викуп орендованої ним частини майна.

Не призвело до примирення сторін і надання судом спеціального часу між засіданнями для мирного вирішення всіх питань стосовно викупу орендованого майна.

На думку позивача, орендовану ним частину майна мають намір отримати зацікавлені особи, що мають родичів в органах, що здійснюють функції управління комунальним майном м. Сміли, що і є дійсною причиною виникнення спору між сторонами.

У відповідності до Наказу Фонду державного майна від 27.02.2004 № 377 було затверджено Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, яким передбачено що, невід'ємними поліпшенням орендованого майна є здійснені орендарем за час оренди заходи, спрямовані на покращання фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості. Незалежна оцінка орендованого нерухомого майна проводиться суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання. Ідентифікацією поліпшень орендованого нерухомого майна є встановлення суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання факту відповідності підтверджувальних документів, наданих орендарем, про здійснені ним заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого нерухомого майна та (або) його споживчих якостей, наявним поліпшенням, які неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди і які здійснені за рахунок коштів орендаря та за згодою орендодавця. Ідентифікуються поліпшення, що здійснені протягом строку дії договору оренди та наявні на дату оцінки.

З цих підстав суд відхиляє заперечення предстанвика відповідача про те, що зробити аудиторський висновок на здійснені позивачем поліпшення не представляється можливим внаслідок спливу значного проміжку часу з дати їх вчинення ( з 2003 року).

Підтверджувальні документи про здійснені орендарем поліпшення, що подаються ним до відповідного органу приватизації ( за цим же Порядком) , включають:

договір оренди, укладений з дотриманням вимог законодавства; письмову згоду орендодавця на здійснення орендарем поліпшень орендованого нерухомого майна за його кошти; погоджену орендодавцем проектно-кошторисну документацію на проведення поліпшень, підписані замовником і підрядником акти виконаних будівельних робіт, копії документів, що підтверджують проведені орендарем розрахунки за виконані поліпшення орендованого нерухомого майна, у тому числі придбані матеріали, конструкції тощо; аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна за рахунок коштів орендаря. Аудиторський висновок має містити розшифровку періодів освоєння, напрямів та джерел фінансування поліпшень, у тому числі за рахунок коштів орендаря, з посиланням на підтверджувальні документи; довідку, видану орендарем та завірену аудитором, про суму витрат, понесених орендарем у зв'язку із здійсненням поліпшень, яка віднесена орендарем на збільшення вартості його необоротних активів, у розмірі, який перевищує встановлену законодавством з питань оподаткування частку витрат для включення їх до валових витрат; інші документи, необхідні для виконання положень цього Порядку.

У відповідності до ст. 345 ЦК України , фізична або юридична особа може набути право власності у разі приватизації державного майна та майна, що є в комунальній власності. Приватизація здійснюється в порядку, встановленому законом.

У відповідності до положень Закону України "Про державну програму приватизації" - державна програма приватизації на 2000 - 2002 роки діє до затвердження чергової Державної програми приватизації. Цією програмою приватизації передбачено наступне:

48. Продаж об'єктів групи А, до яких входить в т.ч. окреме індивідуально визначене майно, будівлі, споруди та нежилі приміщення здійснюється відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та цієї Програми.

51. У разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, приміщення) орендар одержує право на викуп цього майна, якщо орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менш як 25 відсотків залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості майна (будівлі, споруди, приміщення). Оцінка вартості об'єкта приватизації у цьому разі здійснюється із застосуванням експертної оцінки. Таке ж право одержує орендар у разі прийняття рішення про приватизацію відповідно до законодавства України.

53. У разі якщо державний орган приватизації звертається до орендаря з пропозицією приватизувати орендоване майно, а орендар не погоджується на викуп такого майна, державний орган приватизації може запропонувати зазначене майно для продажу на конкурентних засадах. При цьому договір оренди зберігає свою силу для нового власника. Продаж орендованих нежилих приміщень, будівель та споруд незалежно від відомчого підпорядкування здійснюється шляхом приватизації відповідно до законодавства України.

Ці ж положення містяться і в Законі України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", яким передбачено, що викуп застосовується щодо об'єктів малої приватизації, в т.ч. до зданих в оренду, якщо право на викуп було передбачено договором оренди ( ст. 11 ).

Згідно ч. 5 ст. 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" відмова у приватизації можлива тільки у випадках, коли: особа, яка подала заяву, не може бути визнана покупцем підприємства згідно з цим Законом; є законодавчо встановлене обмеження на приватизацію цього підприємства; не затверджено переліків, передбачених частиною першою цієї статті.

В ситуації, що склалася між сторонами, відповідачем було прийнято рішення № 33-6/V від 23.12.2008 року про приватизацію приміщення, яке орендував позивач, шляхом аукціону, в період дії договору оренди № 52 від 25.09.2003 року, який за доводами обох сторін діяв до 01.09.2009 року з умовою п. 7.2. договору про право орендаря саме на викуп цього приміщення.

Спірним рішенням відповідач фактично відмовив позивачу у приватизації об'єкту оренди шляхом викупу, оскільки визначив спосіб його приватизації через аукціон, що не відповідає жодній нормі чинного законодавства та відносинам сторін.

Суд не погоджується із доводами представника відповідача про те, що визначення умов приватизації відноситься до виключної компетенції ради без врахування положень чинного законодавства про права орендарів на викуп приміщень, визначених для приватизації. Навпаки, вищевикладені норми чинного законодавства прямо говорять про право орендаря на викуп приміщення, якщо це передбачено його договором оренди і про обов'язок власника майна (органу приватизації) запропонувати орендарю викупити приміщення (запропонованого до приватизації), якщо такої умови не було у договорі оренди.

Суд також враховує і те, що в матеріалах справи не міститься обмежень і їх не довели представники сторін про те, що право на підготовку позивачем документів на здійснені поліпшення та на викуп приміщення було обмежено певним строком і після його сплину позивач назавжди втратив право викупити приміщення в процесі приватизації.

Слід звернути увагу і на те, що продовження дії договору оренди № 52 від 25.09.2003 року відбулося на його первісних умовах, в т. ч. і з правом позивача на викуп приміщення згідно п. 7.2.

При прийнятті спірного рішення відповідач не переконався в тому, що позивач відмовився реалізувати своє право на викуп приміщення. Такі дії позивачем не були вчинені, що підтверджується і виникненням даного спору, а тому це право у позивача залишається незмінним він прагне ним скористатися.

Доводи представника відповідача про те, що позивач не надав належних документів для підтвердження здійснення невід'ємних поліпшень, які вимагаються чинним законодавством, в т.ч. і аудиторський висновок, а наявні у справі копії кошторисів, актів, документів на сплату містять недоліки та нестиковки, ще не є доказами втрати права позивача на викуп приміщення, оскільки такий наслідок не передбачений чинним законодавством.

У всякому разі, всі документи позивач мав право готувати і подавати як мінімум до кінця дії договору оренди № 52 від 25.09.2003 року - тобто, до 01.09.2009 року, а відповідач не мав права приймати рішення про позбавлення позивача права на викуп приміщення до закінчення строку дії цього договору оренди. Недоліки в оформленні документів позивачем не позбавляють його права на викуп орендованого приміщення.

Таким чином, і позовні вимоги в частині визнання за позивачем права на викуп об'єкту оренди, підлягають до повного задоволення. Обрані позивачем способи захисту права відповідають п.п. 1,10 ч. 2 ст. 16 ЦК України про право позивача на визнання права та на визнання незаконним рішення органу місцевого самоврядування.

Спір між сторонами стосується доведення права, що виключає його розгляд в порядку адміністративного судочинства.

На підставі викладеного, позовні вимоги позивачем доведені, спірне рішення Смілянської міської ради № 33-6/V від 23.12.2008 року в частині включення до переліку об'єктів комунальної власності м.Сміла, що підлягають приватизації шляхом аукціону, частини нежитлового приміщення, розташованого в АДРЕСА_2, загальною площею 32,2 кв.м., яке орендує приватний підприємець ОСОБА_3 є незаконним, за позивачем зберігається право на приватизацію орендованого ним приміщення шляхом викупу, а тому позов підлягає до повного задоволення.

Закінчення дії договору оренди № 52 від 25.09.2003 року ( на час прийняття рішення), на права позивача на викуп приміщення не впливає, оскільки це право позивач мав весь період дії договору та був неправомірно позбавлений його спірним рішенням відповідача, прийнятим задовго до закінчення дії договору оренди. Права позивача за таких обставин повинні бути поновлені та захищені. Оцінка правомірності рішення органу влади та наявності порушеного права проводиться судом на час прийняття оспорюваного рішення.

У відповідності до ст. 49 ГПК України з відповідача на користь позивача слід стрягнути 85,00 грн. на відшкодування сплаченого державного мита та 236,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Керуючись ст. 49, 82-85 ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Визнати незаконним та скасувати рішення Смілянської міської ради № 33-6/V від 23.12.2008 року в частині включення до переліку об'єктів комунальної власності м.Сміла, що підлягають приватизації шляхом аукціону, частини нежитлового приміщення, розташованого в АДРЕСА_2, загальною площею 32,2 кв.м., яке орендує приватний підприємець ОСОБА_3 (ідентифікаційний код НОМЕР_1, АДРЕСА_1) згідно договору оренди №52 від 25.09.2003 року.

3. Визнати за приватним підприємцем ОСОБА_3 право на проведення приватизації шляхом викупу частини нежитлового приміщення, розташованого в АДРЕСА_2, загальною площею 32,2 кв.м.

4. Стягнути зі Смілянської міської ради (ідентифікаційний код 25874705, Черкаська область, м. Сміла, вул. Леніна, 37) на користь приватного підприємця ОСОБА_3 (ідентифікаційний код НОМЕР_1, АДРЕСА_1) -- 85,00 грн. на відшкодування сплаченого державного мита та 236,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Наказ видати.

Рішення може бути оскаржено до Київського міжобласного апеляційного господарського суду протягом 10 днів.

Суддя Спаських Н.М.

Рішення підписано 30 вересня 2009 року.