Рішення № 55059719, 23.12.2015, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23.12.2015Справа №910/23923/15

За позовом Публічного акціонерного товариства «Державний ощадний банк України»

до 1) Товариства з обмеженою відповідальністю «Терра Капітал»,

2) Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрбуд Девелопмент»

про визнання договору недійсним

Суддя Цюкало Ю.В.

Представники сторін:

від позивача: Аргат Т.В. - за довіреністю від 10.02.2015р.;

від відповідача-1: Усков О.С. - за довіреністю від 10.04.2013р.;

від відповідача-2: Бєлицька І.В. - за довіреністю від 27.11.2015р.

В судовому засіданні 23 грудня 2015 року, відповідно до положень ст. 85 Господарського процесуального кодексу України, було оголошено вступну та резолютивну частину рішення.

СУТЬ СПОРУ:

У вересні 2015 року до канцелярії Господарського суду міста Києва надійшла позовна заява Публічного акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» (позивач) до Товариства з обмеженою відповідальністю «Терра Капітал» (відповідач-1), Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрбуд Девелопмент» (відповідач-2) про визнання недійсним Договору № 29-05/13 від 20.04.2013 року про будівництво житлового комплексу на земельній ділянці, що розташована за адресою: м. Київ, Дніпровський район, між вул. Микільсько-Слобідською та просп. Броварським та Додаткову угоду № 1 від 20.04.2013 року до цього договору.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що оспорюваний договір є недійсним на підставі ч. 1 ст. 203 та ст. 215 Цивільного кодексу України.

Відповідач-1 звернувся до суду із відзивом, у якому за викладених підстав проти позову заперечував.

Відповідач-2 подав до суду відзив, зазначивши у останньому, що позовні вимоги підлягають залишенню без задоволення.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 09.09.2015р. суддею Цюкало Ю.В. прийнято позовну заяву до розгляду та порушено провадження у справі №910/23923/15. Розгляд справи призначено на 05.10.2015р.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 05.10.2015р., відповідно до ст. 77 Господарського процесуального кодексу України, розгляд справи було відкладено на 02.11.2015р.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 02.11.2015р., відповідно до ст.ст. 69, 77 Господарського процесуального кодексу України,розгляд справи було відкладено на 23.11.2015р. та продовжено строк розгляду спору на 15 днів.

23.11.2015р. через відділ діловодства Господарського суду м. Києва від представника відповідача-2 надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.

В судове засідання, призначене на 23.11.2015р., представник відповідача-2 не з'явився, про дату, час та місце судового засідання повідомлений належним чином.

Представники позивача та відповідача-1 в судове засідання з'явились, надали усні пояснення, відповіли на запитання суду.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 23.11.2015р. розгляд справи відкладено на 07.12.2015р.

В судовому засіданні 07.12.2015р. у справі оголошено перерву до 23.12.2015р.

Клопотання щодо фіксації судового процесу учасниками процесу не заявлялось, у зв'язку з чим, розгляд справи здійснювався без застосуванням засобів технічної фіксації судового процесу у відповідності до статті 811 Господарського процесуального кодексу України.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд, -

ВСТАНОВИВ:

24.06.2010 року між Відритим акціонерним товариством «Державний ощадний банк України», найменування якого на підставі положень Закону України «Про акціонерні товариства» було змінено на Публічне акціонерне товариство «Державний ощадний банк України» (банк) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ТЕРРА КАПІТАЛ» (позичальник) укладено Договір кредитної лінії №368/31/6 (далі - Кредитний договір), відповідно до п. 2.1 якого банк зобов'язався надати на умовах цього договору, а позичальник зобов'язався отримати та належним чином використовувати та повернути в передбачені цим договором строки кредит та сплатити проценти та інші платежі за користування кредитом у порядку та на умовах, визначених цим договором.

В забезпечення виконання зобов'язань позичальника за Кредитним договором між банком (іпотекодержатель) та позичальником (іпотекодавець) укладено Іпотечний договір № 368/31/6-7 від 01.07.2010 року (надалі - Договір іпотеки), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лосєвим В.В., зареєстрований в реєстрі за № 4732.

Згідно з п. 1.2. Договору іпотеки (з урахуванням змін та доповнень) предметом іпотеки за договором є нерухоме майно, що стане власністю іпотекодавця в майбутньому, а саме: майнові права на земельну ділянку загальною площею 7,0671 га (кадастровий номер 8000000000:66:178:0085) з цільовим призначенням - будівництво, експлуатація та обслуговування багатофункціональних комплексів у складі комплексу готельно-офісного та торгівельно-розважального призначення, житлово-офісного комплексу з апартаментами, яхт-клубу, дельфінарію та аквапарку, благоустроєних набережних, що знаходиться у Дніпровському районі м. Києва між вул. Микільсько-Слобідською та Броварським проспектом, а також всі об'єкти, які належать/будуть належати на праві власності іпогекодавцю та розташовані/будуть розташовані на вищевказаній земельній ділянці, переміщення яких (об'єктів) є неможливим без знецінення та зміни цільового призначення, у тому числі об'єкта будівництва, що будуть/буде збудований (створений) на вищевказаній земельній ділянці і стане власністю іпотекодавця після завершення будівництва та введення в експлуатацію, а також реєстрації на нього права власності як на новозбудоване (новостворене) нерухоме майно, включаючи майнові права на нерухоме майно, будівництво якого не завершено (об'єкт будівництва) (предмет іпотеки).

Відповідно до п. 2.2. Договору іпотеки іпотекодавець не має права без письмової згоди іпотекодержателя вчиняти будь - які дії, що можуть вплинути як безпосередньо, так і опосередковано, як тепер, так і в майбутньому, на кількісні та якісні показники предмету іпотеки та платоспроможність іпотекодавця. Зокрема, іпотекодавець не повинен без ісьмової згоди іпотекодержателя розпоряджатись будь-яким чином предметом іпотеки або його частиною, зменшувати без належних на те підстав, наявність яких повинна бути письмово обґрунтована іпотекодавцем, якісні та кількісні показники предмета іпотеки. Іпотекодавцю заборонено укладати будь - які інші договори (угоди), що встановлюють обтяження предмета іпотеки.

Реєстрація заборони відчуження предмету іпотеки підтверджується витягом з Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна № 28465843 від 13.09.2010 року та витягом з Державного реєстру іпотек № 28465861 від 13.09.2010 року.

20.04.2013 року між ТОВ «Терра Капітал» (замовник) та ТОВ «Укрбуд Девелопмент» (інвестор) укладено Договір № 29-05/13 про будівництво житлового комплексу на земельній ділянці, що розташована за адресою: м. Київ, Дніпровський район, між вул. Микільсько-Слобідською та просп. Броварським (надалі - Інвестиційний договір), відповідно до п.п. 2.2., 2.3., 2.4. якого замовник та інвестор зобов'язуються на засадах відповідної участі кожної сторони здійснити будівництво об'єкта згідно з проектно-кошторисною документацією на земельній ділянці, що розташована за адресою: м. Київ, Дніпровський район, між вул. Микільсько-Слобідською та просп. Броварським (об'єкт). Предметом договору є участь сторін у будівництві житлового комплексу, на земельній ділянці, що розташована за адресою: м. Київ, Дніпровський район, між вул. Микільсько-Слобідською та просп. Броварським. В рамках договору замовник є замовником будівництва об'єкта. В рамках договору інвестор є генеральним інвестором будівництва. Для реалізації договору замовник передає, а інвестор приймає частину функцій замовника. Обсяг прав та обов'язків, що передаються інвестору для виконання функцій замовника будівництва об'єкту, визначено договором.

20.04.2013 року між ТОВ «Терра Капітал» (замовник) та ТОВ «Укрбуд Девелопмент» (інвестор) укладено Додаткову угоду № 1 до Договору № 29-05/13 про будівництво житлового комплексу на земельній ділянці, що розташована за адресою: м. Київ, Дніпровський район, між вул. Микільсько-Слобідською та просп. Броварським (далі - Додаткова угода) згідно з п.п. 1, 3 якої сторони домовились, що інвестор бере на себе часткове виконання зобов'язань замовника, що випливають з Договору кредитної лінії № 368/31/6 від 24.09.2010 року, укладеним між замовником та позивачем (кредитор), а саме повернути кредитору кредит у розмірі та на умовах, зазначених у Договорі кредитної лінії № 368/31/6 від 24.09.2010 року; сплатити кредитору проценти за користування кредитом, у розмірі та на умовах, зазначених у Договорі кредитної лінії № 368/31/6 від 24.09.2010 року. Сторони домовились, що частина об'єкту, яку отримує замовник у власність згідно п. 7.1. договору визначається у такому розмірі: окремі квартири загальною площею 250 кв.м.

Відповідно до висновку про вартість майна від 14.09.2010 року, складена ЗАТ «Фінансова будівельна компанія», ринкова вартість земельної ділянки, яка знаходиться між вул. Микільсько-Слобідська та просп. Броварським у Дніпровському районі м. Києва складає 292 384 800,00 грн. (без ПДВ).

Листом № 0822 від 23.10.2014 року відповідач-2 повідомив позивача про початок будівництва «Житлово-офісного комплексу «Сонячна Рів'єра» на земельній ділянці між вул. Микільсько-Слобідська та просп. Броварським у Дніпровському районі м. Києва.

Факт того, що ТОВ «Укрбуд Девелопмент» має функції замовника будівельних робіт на вказаній земельній ділянці підтверджується також Декларацією про початок виконання будівельних робіт.

Згідно з Дозволом на виконання будівельних робіт від 13 січня 2015 року № ІУ 115150130533, виданим Державною архітектурно-будівельною інспекцією України, замовником будівництва на земельній ділянці загальною площею 7,0671 га (кадастровий номер 8000000000:66:178:0085) за адресою: м. Київ, Дніпровський район, між вул. Микільсько-Слобідська та просп. Броварський, замовником зазначено ТОВ «Терра Капітал», генеральним підрядником - ПП «УКРБАЛТБУД».

Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна № 41563777 від 31.07.2015 року на земельну ділянку кадастровий номер: 8000000000:66:178:0085 накладено наступне обстеження: номер запису 5958259, вид обтяження: заборона на нерухоме майно; власник, боржник, особа, права якої обтяжуються: ТОВ «УКРБУД ДЕВЕЛОПМЕНТ», 32920218, м. Київ, проспект Науки, 6303083; обтяжувач: ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ЖИТЛО-КАПІТАЛ», ідентифікаційний код 35393445, адреса: 01034, м. Київ, вул. Ярославів Вал, 33 Б; підстава виникнення: Договір іпотеки №2849 від 10.06.2014, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Коновалова Е.А.; предмет обтяження: майнові права на об'єкт будівництва - житлово-офісні комплекси.

Позивач стверджує, що відповідач-1, в порушення взятих на себе зобов'язань за Іпотечним договором № 368/31/6-7 від 01.07.2010 року та в порушення ч. 3 ст. 9 Закону України «Про іпотеку» без його письмової згоди уклав правочин з відповідачем-2 про передачу останньому прав на виконання функцій замовника обє'кта будівництва на земельній ділянці, яка перебуває в іпотеці. Тобто, як стверджує позивач, відповідачем-1 здійснено відчуження майнових прав на нерухоме майно, будівництво якого не завершено, яке перебуває в іпотеці позивача (будівництво такого нерухомого майна здійснюється на земельній ділянці, що перебуває в іпотеці банку) на користь третьої особи - забудовника відповідача-2, яким, в свою чергу, передані ці майнові права управителю ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал», що зумовлює визнання недійсним Договору № 29-05/13 від 20.04.2013 року про будівництво житлового комплексу на земельній ділянці, що розташована за адресою: м. Київ, Дніпровський район, між вул. Микільсько-Слобідською та просп. Броварським та Додаткової угоди № 1 від 20.04.2013 року до цього договору на підставі ч. 1 ст. 203, ст. 215 Цивільного кодексу України.

Відповідач-1 у відзиві зазначив, що оспорюваний правочин не пов'язаний із розпорядженням правами на землю, майновими правами на земельну ділянку, а має на меті будівництво житлового комплексу. Крім того, позивач, укладаючи, Іпотечний договір № 368/31/6-7 від 01.07.2010 року надано згоду на відповідачу-1 на вчинення дій спрямованих на будівництво об'єктів відповідно до цільового призначення земельної ділянки.

У своєму відзиві відповідач-2 вказав, що обтяження іпотекою майнових прав позивача на об'єкт незавершеного будівництва не зареєстровано, крім того, включення відповідного положення в Іпотечний договір № 368/31/6-7 від 01.07.2010 року при відсутності доказів на підтвердження майнових прав іпотекодавця на об'єкт незавершеного будівництва не відповідає чинному законодавству.

Оцінивши наявні в матеріалах справи докази, суд дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав.

Господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів (ч. 7 ст. 179 Господарського кодексу України).

Відповідно до положень ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Згідно ч. 1 ст. 202 Цивільного кодексу України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до п. 2.1. постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 року № 11 «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними» вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

У відповідності до приписів ст. 215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину сторонами вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу; а саме: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі, правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Зміст правочину складають як права та обов'язки, про набуття, зміну, припинення яких домовилися учасники правочину.

Отже, дійсність правочину це визнання за ним властивостей юридичного факту, що породжує правовий наслідок, до якого прагнули суб'єкти правочину при його вчиненні. Таке можливе лише у випадку, коли правочин відповідає сукупності вимог, визначених законом, які йменуються умовами дійсності правочинів. Сукупність таких вимог закріплено у ст. 203 Цивільного кодексу України.

Відповідно до п. 2.10. постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 року № 11 «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними» у силу припису статті 204 ЦК України правомірність правочину презюмується. Отже, обов'язок доведення наявності обставин, з якими закон пов'язує визнання господарським судом оспорюваного правочину недійсним, покладається на позивача.

Пунктами 1, 2 постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" передбачено, що цивільні відносини щодо недійсності правочинів регулюються Цивільним кодексом України (далі - ЦК), Земельним кодексом України, Сімейним кодексом України, Законом України від 12 травня 1991 року № 1023-XII "Про захист прав споживачів" (в редакції Закону від 1 грудня 2005 року № 3161-IV), Законом України від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV "Про оренду землі" (в редакції Закону від 2 жовтня 2003 року № 1211-IV) та іншими актами законодавства.

При розгляді справ про визнання правочинів недійсними суди залежно від предмета і підстав позову повинні застосовувати норми матеріального права, якими регулюються відповідні відносини, та на підставі цих норм вирішувати справи.

Судам необхідно враховувати, що згідно із статтями 4, 10 та 203 ЦК зміст правочину не може суперечити ЦК, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та ЦК, міжнародним договорам, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом, а також моральним засадам суспільства.

Відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.

Відповідно до ч. 3 ст. 12 Закону України «Про іпотеку» правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним.

Згідно з ч. 3 ст. 9 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя: зводити, знищувати або проводити капітальний ремонт будівлі (споруди), розташованої на земельній ділянці, що є предметом іпотеки, чи здійснювати істотні поліпшення цієї земельної ділянки; передавати предмет іпотеки у наступну іпотеку; відчужувати предмет іпотеки; передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.

Як встановлено судом, в забезпечення виконання зобов'язань позичальника за Кредитним договором між позивачем та відповідачем-1 укладено Іпотечний договір № 368/31/6-7 від 01.07.2010 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лосєвим В.В., зареєстрований в реєстрі за № 4732.

Згідно з п. 1.2. Договору іпотеки предметом іпотеки за договором є нерухоме майно, що стане власністю іпотекодавця в майбутньому, а саме: майнові права на земельну ділянку загальною площею 7,0671 га (кадастровий номер 8000000000:66:178:0085) з цільовим призначенням - будівництво, експлуатація та обслуговування багатофункціональних комплексів у складі комплексу готельно-офісного та торгівельно-розважального призначення, житлово-офісного комплексу з апартаментами, яхт-клубу, дельфінарію та аквапарку, благоустроєних набережних, що знаходиться у Дніпровському районі м. Києва між вул. Микільсько-Слобідською та Броварським проспектом, а також всі об'єкти, які належать/будуть належати на праві власності іпотекодавцю та розташовані/будуть розташовані на вищевказаній земельній ділянці, переміщення яких (об'єктів) є неможливим без знецінення та зміни цільового призначення, у тому числі об'єкта будівництва, що будуть/буде збудований (створений) на вищевказаній земельній ділянці і стане власністю іпотекодавця після завершення будівництва та введення в експлуатацію, а також реєстрації на нього права власності як на новозбудоване (новостворене) нерухоме майно, включаючи майнові права на нерухоме майно, будівництво якого не завершено (об'єкт будівництва) (предмет іпотеки).

Відповідно до п. 2.2. Договору іпотеки іпотекодавець не має права без письмової згоди іпотекодержателя вчиняти будь-які дії, що можуть вплинути як безпосередньо, так і опосередковано, як тепер, так і в майбутньому, на кількісні та якісні показники предмету іпотеки та платоспроможність іпотекодавця. Зокрема, іпотекодавець не повинен без письмової згоди іпотекодержателя розпоряджатись будь-яким чином предметом іпотеки або його частиною, зменшувати без належних на те підстав, наявність яких повинна бути письмово обґрунтована іпотекодавцем, якісні та кількісні показники предмета іпотеки. Іпотекодавцю заборонено укладати будь-які інші договори (угоди), що встановлюють обтяження предмета іпотеки.

Таким чином, умовами Іпотечного договору № 368/31/6-7 від 01.07.2010 року сторонами погоджено, зокрема що, позивач є іпотекодержателем не тільки земельної ділянки, а й всіх об'єктів, які належать/будуть належати на праві власності іпотекодавцю та розташовані/будуть розташовані на вищевказаній земельній ділянці, та зобов'язання відповідача-1 отримати письмову згоду позивача на вчинення дій, що можуть вплинути як безпосередньо, так і опосередковано, як тепер, так і в майбутньому, на кількісні та якісні показники предмету іпотеки та платоспроможність іпотекодавця. Тобто, відповідачу-1 заборонено будь-яким чином відчужувати своє наявне право власності та/або яке може виникнути в майбутньому на предмет іпотеки (земельну ділянку, всіх об'єктів, які розташовані/будуть розташовані на цій земельній ділянці, майнових прав на нерухоме майно, будівництво якого не завершено, тощо) без письмової згоди позивача.

Отже, іпотекодавцю заборонено укладати будь-які договори, що призводять/можуть призвести до втрати наявного, або яке може виникнути в майбутньому права власності на предмет іпотеки та/або встановлювати обтяження предмету іпотеки.

20.04.2013 року між ТОВ «Терра Капітал» та ТОВ «Укрбуд Девелопмент» укладено Договір № 29-05/13 про будівництво житлового комплексу на земельній ділянці, що розташована за адресою: м. Київ, Дніпровський район, між вул. Микільсько-Слобідською та просп. Броварським, відповідно до п.п. 2.2., 2.3., 2.4. якого замовник та інвестор зобов'язуються на засадах відповідної участі кожної сторони здійснити будівництво об'єкта згідно з проектно-кошторисною документацією на земельній ділянці, що розташована за адресою: м. Київ, Дніпровський район, між вул. Микільсько-Слобідською та просп. Броварським (об'єкт). Предметом договору є участь сторін у будівництві житлового комплексу, на земельній ділянці, що розташована за адресою: м. Київ, Дніпровський район, між вул. Микільсько-Слобідською та просп. Броварським. В рамках договору замовник є замовником будівництва об'єкта. В рамках договору інвестор є генеральним інвестором будівництва. Для реалізації договору замовник передає, а інвестор приймає частину функцій замовника. Обсяг прав та обов'язків, що передаються інвестору для виконання функцій замовника будівництва об'єкту, визначено договором.

Об'єктом забудови є земельна ділянка, яка належить замовнику (TOB «Терра Капітал») на праві власності, а саме: земельна ділянка за адресою: м. Київ, Дніпровський район, між вул. Микільсько-Слобідською та просп. Броварським, площею 7,0671 га (кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:66:178:0085), яка належить замовнику згідно з договором купівлі-продажу земельної ділянки від 01.09.2009 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лосєвим В.В. 01.07.2010 року та зареєстрованого в реєстрі за № 4728 з цільовим призначенням земельної ділянки - будівництво, експлуатація та обслуговування багатофункціональних комплексів у складі комплексу готельно-офісного та торговельно-розважального призначення, житлово-офісного комплексу з апартаментами, яхт-клубу, дельфінарію та аквапарку, благоустроєних набережних.

20.04.2013 року між ТОВ «Терра Капітал» та ТОВ «Укрбуд Девелопмент» укладено Додаткову угоду № 1 до Договору № 29-05/13 про будівництво житлового комплексу на земельній ділянці, що розташована за адресою: м. Київ, Дніпровський район, між вул. Микільсько-Слобідською та просп. Броварським згідно з п.п. 1, 3 якою сторони домовились, що інвестор бере на себе часткове виконання зобов'язань замовника, що випливають з Договору кредитної лінії № 368/31/6 від 24.09.2010 року, укладеним між замовником та позивачем (кредитор), а саме повернути кредитору кредит у розмірі та на умовах, зазначених у Договорі кредитної лінії № 368/31/6 від 24.09.2010 року; сплатити кредитору проценти за користування кредитом, у розмірі та на умовах, зазначених у Договорі кредитної лінії № 368/31/6 від 24.09.2010 року. Сторони домовились, що частина об'єкту, яку отримує замовник у власність згідно п. 7.1. договору визначається у такому розмірі: окремі квартири загальною площею 250 кв.м.

Тобто, об'єктом забудови за Інвестиційним договором є земельна ділянка, що станом на день укладення вказаного правочину є предметом іпотеки за Іпотечним договором № 368/31/6-7 від 01.07.2010 року, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лосєвим В.В., зареєстрованим в реєстрі за № 4732.

За п. 4.1.1. Інвестиційного договору інвестор приймає на себе виконання частини функцій замовника будівництва об'єкта, у тому числі, оформлення права власності на частину об'єкта, яка буде належати інвестору.

Пунктом 3 Додаткової угоди встановлено, що частина об'єкту, яку отримує замовник у власність згідно п. 7.1. Договору визначається у такому розмірі: окремі квартири загальною площею 250 кв.м.

З урахуванням викладеного, Інвестиційний договір є договором із землекористувачем про передачу ТОВ «Укрбуд Девелопмент» прав на виконання функцій замовника будівництва на земельній ділянці, що розташована за. адресою: м. Київ, Дніпровський район, між вул. Микільсько-Слобідською та просп. Броварським, та, в свою чергу, є однією з підстав для відкриття фінансування обєкта будівництва управителем на цій земельній ділянці.

Крім того, відповідно до Декларації про початок виконання будівельних робіт та Дозволу на виконання будівельних робіт від 13 січня 2015 року № ІУ 115150130533, виданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією України ТОВ «Укрбуд Девелопмент» має функції замовника будівельних робіт на вказаній земельній ділянці.

Згідно з Дозволом на виконання будівельних робіт від 13 січня 2015 року № ІУ 115150130533, виданим Державною архітектурно-будівельною інспекцією України, замовником будівництва на земельній ділянці загальною площею 7,0671 га (кадастровий номер 8000000000:66:178:0085) за адресою: м. Київ, Дніпровський район, між вул. Микільсько-Слобідська та просп. Броварський, замовником зазначено ТОВ «Терра Капітал», генеральним підрядником - ПП «Укрбалтбуд».

Матеріалами справи підтверджується, що на земельній ділянці загальною площею 7,0671 га (кадастровий номер 8000000000:66:178:0085) за адресою: м. Київ, Дніпровський район, між вул. Микільсько-Слобідська та просп. Броварський, яка між тим, є предметом іпотеки, створюється об'єкт будівництва - «ЖК Сонячна Рів'єра».

Загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами регулюються Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Відповідно до Правил Фонду фінансування будівництва виду А «ЖК Сонячна Рів'єра» (І черга): управителем є Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова Компанія «Житло-Капітал», забудовником - Товариство з обмежено відповідальністю «Укрбуд Девелопмент» .

Згідно з ч. 3 ст. 4 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» забудовником може бути особа, яка згідно із законодавством має право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об'єктів будівництва та уклала договір з управителем.

Частиною 4 статті 16 Закону «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» встановлено перелік документів, який забудовник зобов'язаний надати управителю ФФБ для відкриття фінансування об'єкта будівництва, визначається у договорі між забудовником та управителем ФФБ. Серед них обов'язково мають бути копії таких документів, засвідчені забудовником в установленому порядку:

документи, що дають змогу провести ідентифікацію особи забудовника у відповідності з вимогами законодавства;

документи, що підтверджують право користування земельною ділянкою, на якій має бути споруджений об'єкт будівництва;

для забудовників, що не є землекористувачами земельної ділянки, - договір із землекористувачем про передачу забудовнику прав на виконання функцій замовника будівництва для спорудження на земельній ділянці об'єкта будівництва;

позитивний висновок комплексної державної експертизи проектної документації;

дозвіл на виконання будівельних робіт або зареєстрована декларація про початок виконання будівельних робіт;

ліцензія підрядної організації.

Згідно з ч. 8 ст. 9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» відповідно до договору між забудовником та управителем ФФБ за кожним об'єктом будівництва забудовник передає управителю перелік об'єктів інвестування в об'єкті будівництва, який є попереднім обсягом замовлення на будівництво, та майнові права на ці об'єкти інвестування для подальшої передачі установникам фонду на умовах Правил цього фонду.

Відповідно до ч. 1 ст. 10 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» виконання зобов'язань забудовника за договором, укладеним між ним та управителем фонду, забезпечується встановленням іпотеки. Предметом іпотеки за іпотечним договором можуть бути майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, або, за згодою управителя, об'єкт незавершеного будівництва, або інше нерухоме майно, яке належить забудовникові на праві власності. Іпотечний договір має бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений відповідно до закону.

Судом встановлено, що на земельну ділянку кадастровий номер: 8000000000:66:178:0085 накладено наступне обстеження: номер запису 5958259, вид обтяження: заборона на нерухоме майно; власник, боржник, особа, права якої обтяжуються: ТОВ «Укрбуд Девелопмент», 32920218, м. Київ, проспект Науки, 6303083; обтяжувач: ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал», ідентифікаційний код 35393445, адреса: 01034, м. Київ, вул. Ярославів Вал, 33 Б; підстава виникнення: Договір іпотеки №2849 від 10.06.2014, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Коновалова Е.А.; предмет обтяження: майнові права на об'єкт будівництва - житлово-офісні комплекси.

Таким чином, ТОВ «Терра Каптіал», в порушення умов Іпотечного договору № 368/31/6-7 від 01.07.2010 року та положень ч. 3 ст. 9, ч. 3 ст. 12 Закону України «Про іпотеку» без письмової згоди ПАТ «Державний ощадний банк України» уклав правочин з ТОВ «Укрбуд Девелопмент» про передачу останньому прав на виконання функцій замовника обє'кта будівництва на земельній ділянці, яка перебуває в іпотеці. Тобто, ТОВ «Укрбуд Девелопмент» здійснено відчуження майнових прав на нерухоме майно, будівництво якого не завершено, яке перебуває в іпотеці позивача на користь третьої особи - забудовника ТОВ «Укрбуд Девелопмент», яким, в свою чергу, передані ці майнові права управителю ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал».

Враховуючи викладене, Договір № 29-05/13 від 20.04.2013 року про будівництво житлового комплексу на земельній ділянці, що розташована за адресою: м. Київ, Дніпровський район, між вул. Микільсько-Слобідською та просп. Броварським та Додаткова угода № 1 від 20.04.2013 року, як складова частина останнього, підлягають визнанню недійсними на підставі ч. 1 ст. 203, ст. 215 Цивільного кодексу України.

Судові витрати, відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, покладаються солідарно на відповідачів.

Керуючись ст.ст. 33, 43, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва, -

ВИРІШИВ:

1. Позовні вимоги задовольнити повністю.

2. Визнати недійсним Договір про будівництво житлового комплексу на земельній ділянці, що розташована за адресою: м. Київ, Дніпровський район, між вул. Микільсько-Слобідською та просп. Броварським № 29-05/13 від 20.04.2013 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «ТЕРРА КАПІТАЛ» (02090, м. Київ, вулиця Микільсько-Слобідська, будинок 1, ідентифікаційний код 32846852) та Товариством з обмеженою відповідальністю «УКРБУД ДЕВЕЛОПМЕНТ» (03083, м. Київ, проспект Науки, будинок 63, ідентифікаційний код 32920218).

3. Визнати недійсною Додаткову угоду № 1 від 20.04.2013 року до Договору про будівництво житлового комплексу на земельній ділянці, що розташована за адресою: м. Київ, Дніпровський район, між вул. Микільсько-Слобідською та просп. Броварським № 29-05/13 від 20.04.2013 року, укладену між Товариством з обмеженою відповідальністю «ТЕРРА КАПІТАЛ» (02090, м. Київ, вулиця Микільсько-Слобідська, будинок 1, ідентифікаційний код 32846852) та Товариством з обмеженою відповідальністю «УКРБУД ДЕВЕЛОПМЕНТ» (03083, м. Київ, проспект Науки, будинок 63, ідентифікаційний код 32920218).

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ТЕРРА КАПІТАЛ» (02090, м. Київ, вулиця Микільсько-Слобідська, будинок 1, ідентифікаційний код 32846852) на користь Публічного акціонерного товариства «ДЕРЖАВНИЙ ОЩАДНИЙ БАНК УКРАЇНИ» (01001, м. Київ, вулиця Госпітальна, будинок 12-Г, ідентифікаційний код 00032129), грошові кошти: 609,00 грн. (шістсот дев'ять гривень) судового збору. Видати наказ.

5. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «УКРБУД ДЕВЕЛОПМЕНТ» (03083, м. Київ, проспект Науки, будинок 63, ідентифікаційний код 32920218) на користь Публічного акціонерного товариства «ДЕРЖАВНИЙ ОЩАДНИЙ БАНК УКРАЇНИ» (01001, м. Київ, вулиця Госпітальна, будинок 12-Г, ідентифікаційний код 00032129), грошові кошти: 609,00 грн. (шістсот дев'ять гривень) судового збору. Видати наказ.

Рішення набирає законної сили в порядку, встановленому ст. 85 Господарського процесуального кодексу України. Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку та в строки, встановлені ст. 93 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст рішення складено 04.01.2016р.

Суддя Ю.В. Цюкало