Постанова № 30043117, 14.03.2013, Одеський апеляційний господарський суд

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

__________________

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" березня 2013 р.Справа № 5017/3109/2012Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Л.І. Бандури

суддів Л.В. Поліщук, В.Б. Туренко

секретар судового засідання: Л.В. Подуст

за участю представників сторін:

від позивачів - О.С. Арсєєв, С.В. Гончаров

від відповідача - ОСОБА_3

від третьої особи - ОСОБА_4

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3

на рішення господарського суду Одеської області від 09.01.2013 р.

у справі № 5017/3109/2012

за позовом: 1) Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області, 2) Комунального підприємства "Великодолинське"

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивачів: Фізичної особи-підприємця ОСОБА_5

до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3

про зобов'язання звільнити нежитлове приміщення

ВСТАНОВИВ:

У жовтні 2012 року Великодолинська селищна рада Овідіопольського району Одеської області та Комунальне підприємство "Великодолинське" звернулись до господарського суду з позовом та уточненнями до нього про зобов'язання Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 звільнити нежитлове приміщення, загальною площею 64,9 кв.м, яке складається з: № 1 - коридор, загальною площею 8,4 кв.м.; № 2 - підсобна, загальною площею 22,8 кв.м.; № 3 - підсобна, загальною площею 7,4 кв.м.; № 4 - туалет, загальною площею 3,2 кв.м.; № 5 - коридор, загальною площею 18,0 кв.м.; № 6 - кабінет, загальною площею 5,1 кв.м., та розташоване за адресою: АДРЕСА_1, на підставі ч. 1 ст. 785 ЦК України, ч. 1 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Позовні вимоги обґрунтовані відмовою відповідача звільнити раніше орендоване ним приміщення після закінчення терміну дії відповідного договору оренди, у зв'язку з чим КП "Великодолинське", якому це майно передано селищною радою на баланс, не може виконати свої зобов'язання за договором оренди даного об'єкта, укладеним з ФОП ОСОБА_5

Рішенням господарського суду Одеської області від 09.01.2013 р. (суддя І.А. Малярчук), оформленим відповідно до вимог ст. 84 ГПК України 14.01.2013 р., позов задоволено.

Судове рішення мотивоване тим, що відповідач, займаючи вказане приміщення без правових підстав, порушує права та інтереси позивачів, оскільки у Великодолинської селищної ради наявне право власності на спірний об'єкт, а у КП "Великодолинське" - право управління та розпорядження даним майном, та між останнім та ФОП ОСОБА_5 існують орендні правовідносини щодо спірного приміщення.

Не погодившись з даним рішенням, ФОП ОСОБА_3 звернувся з апеляційною скаргою, в якій просив його скасувати, прийняти нове рішення про відмову у задоволенні позову, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права; неповне з'ясування та недоведеність обставин, що мають значення для справи; невідповідність висновків, викладених у рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи, зокрема, скаржник зазначив, що на момент звернення до суду право власності на спірне приміщення у селищної ради було відсутнє.

11.02.2013 р. до суду апеляційної інстанції надійшла заява скаржника про зупинення провадження у справі у зв'язку з неможливістю розгляду даної справи до вирішення пов'язаної з нею адміністративної справи № 1521/5935/12 за позовом ОСОБА_3 до Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області про визнання протиправними дій та нечинними рішення, що розглядається Овідіопольським районним судом Одеської області. Предметом спору у зазначеній справі є визнання протиправними дій виконкому Великодолинської селищної ради при прийнятті рішень від 21.12.2011 р. № 184 "Про переоформлення технічної документації" та від 27.11.2012 р. № 194 "Про оформлення права власності Великодолинської селищної ради на нерухоме майно", визнання їх нечинними та скасування рішень; визнання нечинним свідоцтва про право власності Великодолинської селищної ради від 12.12.2012 р. на виробничі та невиробничі будівлі та споруди за адресою: Одеська область, АДРЕСА_1 (нежитлова будівля літ. А, загальною площею 107,1 кв.м); визнання нечинним рішення про державну реєстрацію прав від 14.12.2012 р. і запис про державну реєстрацію прав Великодолинської селищної ради на вказані об'єкти та зобов'язання Овідіопольського РБТІ скасувати їх.

15.01.2013 р. ухвалою Овідіопольського районного суду про забезпечення позову у вищевказаній справі зупинено дію зазначених рішень виконкому Великодолинської селищної ради та зобов'язано КП "Овідіопольське РБТІ" не здійснювати дії щодо виготовлення технічної документації на згадані будівлі та споруди.

В судових засіданнях 14.02.2013 р. та 14.03.2013 р. представники позивачів та третьої особи просили рішення суду залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Клопотання скаржника про зупинення розгляду справи відхилено колегією суддів у судовому засіданні 14.03.2013 р., оскільки розгляд адміністративної справи № 1521/5935/12 не перешкоджає розгляду даної справи, так як предметом спору у адміністративній справі є правомірність набуття селищною радою права власності на спірний об'єкт, а предмет спору у даній справі - обов'язок підприємця звільнити орендоване нежитлове приміщення після закінчення строку дії відповідного договору.

Заслухавши доводи учасників процесу, перевіривши наявні матеріали справи на предмет їх юридичної оцінки, дослідивши надані докази та обговоривши доводи апеляційної скарги, судова колегія встановила:

02.04.2009 р. між ДП "Комунхоз" (орендодавець) та ФОП ОСОБА_5 (орендар) укладено договір № 7, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в оренду нежиле приміщення загальною площею 42,0 кв.м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1, для розміщення аптеки № 1. Строк оренди - з 2 квітня 2009 р. по 31 грудня 2009 р. (п. 4.1. договору).

Між ДП "Комунгосп" та ФОП ОСОБА_3 також неодноразово укладались договори оренди частини приміщення, розташованого за вищевказаною адресою.

Так, 01.01.2010 р. між ДП "Комунгосп" (орендодавець) та Приватним підприємцем ОСОБА_3 (орендар) укладено договір оренди, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в оренду нежиле приміщення загальною площею 64,9 кв.м за названою адресою для розміщення магазину-складу. Строк оренди - по 01.01.2011 р. (п. 4.1. договору).

Пунктом 9.1. договору передбачено, що після закінчення строку даного договору та виконання всіх його умов орендар має переважне право перед іншими особами на пролонгацію договору за умови виконання ним взятих на себе зобов'язань за даним договором.

У випадку відсутності претензій, доповнень або змін до даного договору, оформлених письмово не пізніше, ніж за місяць до закінчення цього договору, договір вважається автоматично продовженим на строк від одного року (п. 9.2. договору).

За умовами п. 9.3. договору зміна умов даного договору, його припинення та розірвання допускаються лише за взаємною згодою сторін.

На виконання умов договору сторонами 01.01.2010 р. складено акт приймання-передачі зазначеного приміщення вказаної площі.

11.09.2009 р. ЗАТ "Бетонекс" "Аккаржанський завод ЗБВ" направлено на адресу Великодолинської селищної ради лист щодо розгляду питання про прийняття нежитлового майна (житлового фонду), яке знаходиться в господарському відданні (користуванні) ДП "Комунгосп" ЗАТ "Бетонекс".

Рішенням Великодолинської селищної ради від 15.09.2009 р. надано попереднє погодження на прийом в комунальну власність територіальної громади смт. Великодолинське нерухомого та рухомого майна від ДЖКП "Комунгосп" ЗАТ "Бетонекс". Доручено Великодолинському селищному голові створити комісію по прийманню-передачі нерухомого та рухомого майна від ДЖКП "Комунгосп" ЗАТ "Бетонекс".

Згідно акта приймання-передачі, складеного у листопаді 2010 р., ДЖКП "Комунгосп" ЗАТ "Бетонекс" передано Великодолинській селищній раді, зокрема об'єкт, розташований за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 106,9 кв.м.

Відповідно до витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців станом на 03.08.2012 р. діяльність ЗАТ "Бетонекс" припинена.

У зв'язку з передачею згаданого об'єкта Великодолинській селищній раді, ФОП ОСОБА_3 неодноразово звертався до ради (листи від 27.01.2011 р., 16.05.2011 р., 04.11.2011 р., 24.09.2012 р.) з проханням укласти довгостроковий договір оренди для подальшого використання ним даного приміщення, а також вказати рахунки для сплати орендних платежів.

Великодолинська селищна рада відповідала (листи від 22.03.2011 р., 02.08.2011 р., 15.11.2011 р.) що у зв'язку зі змінами у чинному законодавстві стосовно проведення роздрібної торгівлі лікарськими засобами, з метою недопущення соціальної напруги серед населення, що користується послугами аптеки, рада прийняла рішення заключити договір оренди приміщення зі збільшенням площі до 110 кв.м., тому ФОП ОСОБА_3 було запропоновано передати приміщення селищній раді, яка на той час була балансоутримувачем цього майна.

Разом з тим, 04.01.2011 р. між Великодолинською селищною радою (орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_5 (орендар) укладено договір оренди № 2 нежилого приміщення, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування строком на один рік нежитлове приміщення, загальною площею 110 кв.м, розташоване за вищевказаною адресою. Термін дії договору: з 4 січня 2011 р. на один рік (п. 1.3. договору).

26.04.2011 р. підприємцю видано ліцензію № 249 на роздрібну торгівлю лікарськими засобами, місцем провадження діяльності є аптека № 1 за вищезгаданою адресою.

Рішеннями Великодолинської селищної ради від 11.01.2011 р. № 55-VI та від 12.04.2011 р. № 115-VI створено Комунальне підприємство "Великодолинське", затверджено статут підприємства та утворено його статутний капітал.

Рішенням ради від 19.05.2011 р. № 131-VI передано на баланс на праві господарського відання КП "Великодолинське" нерухоме та рухоме майно, власником якого є Великодолинська селищна рада, в тому числі названий об'єкт нерухомості, згідно переліку нерухомого майна в додатку № 1 до даного рішення, та 01.06.2011 р. здійснено передачу зазначеного об'єкта відповідно до акта приймання-передачі комунального майна.

У зв'язку з передачею спірного приміщення на баланс КП "Великодолинське", 31.05.2011 р. вищеназваною радою та ФОП ОСОБА_5 укладено додаткову угоду до договору № 2 щодо дострокового припинення останнього з 31.05.2011 р., та орендарем в той же день було повернуто об'єкт орендодавцю згідно акта приймання-передачі частини нежитлового приміщення.

01.06.2011 р. між Комунальним підприємством "Великодолинське" (орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_5 (орендар) укладено договір оренди № 3 нежилого приміщення (зі змінами), за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування строком на один рік приміщення загальною площею 110,0 кв.м, розташоване за адресою: смт. Великодолинське, АДРЕСА_1 (об'єкт оренди). Термін дії договору: з 4 січня 2011 р. по 5 січня 2012 р. (п. 1.3. договору).

На виконання умов договору 01.06.2011 р. сторонами складено акт приймання-передачі нежилого приміщення.

01.01.2012 р. між Комунальним підприємством "Великодолинське" (орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_5 (орендар) укладено договір оренди № 3 нежилого приміщення (зі змінами), за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування строком на один рік приміщення загальною площею 110,0 кв.м, розташоване за вищезгаданою адресою. Термін дії договору: з 1 січня 2012 р. по 31 грудня 2012 р. (п. 1.3. договору).

Пунктом 7.5. договору передбачено, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на його продовження на нових умовах у разі належного виконання ним умов договору та за відсутності у орендодавця наміру передачі об'єкта оренди на наступний термін на конкурсних засадах.

У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, що були передбачені договором (п. 7.6. договору).

Оплата орендних платежів за даним договором ФОП ОСОБА_5 протягом 2011-2012 р.р. підтверджується відповідними платіжними дорученнями.

Рішеннями Великодолинської селищної ради від 21.12.2011 р. № 182 та № 183 оформлено право власності даної ради на нерухоме майно - виробничі та невиробничі будівлі та споруди: нежитлові приміщення, які складаються з літер, вказаних у плані технічного паспорту, а саме: літ. А - нежитлові приміщення, загальною площею - 64,9 кв.м, а також аптеку, що складається з літер, вказаних у плані технічного паспорту, а саме: літ. А - аптека, загальною площею - 42,2 кв.м, розташована за адресою: АДРЕСА_1, смт. Великодолинське Овідіопольського району Одеської області, про що вирішено видати на ім'я ради свідоцтво про право власності на вказане нерухоме майно. Доручено КП "Овідіопольське районне бюро технічної інвентаризації" здійснити оформлення та реєстрацію у встановленому порядку права власності Великодолинської селищної ради на вказане нерухоме майно.

21.12.2011 р. рішенням виконкому вказаної ради "Про переоформлення технічної документації" № 184 вирішено визнати одним цілим два вищезазначених нежитлових приміщення за вказаною адресою, які знаходяться у комунальній власності Великодолинської селищної ради, та присвоїти нежитловим приміщенням нову адресу: АДРЕСА_1, смт. Великодолинське Овідіопольського району Одеської області.

Рішенням виконкому вказаної ради "Про оформлення права власності Великодолинської селищної ради на нерухоме майно" від 27.11.2012 р. № 194 оформлено право власності даної ради на нерухоме майно - виробничі та невиробничі будівлі і споруди, які складаються з літер, вказаних у плані технічного паспорту, а саме: літ. А - нежитлова будівля, загальною площею - 107,1 кв.м, розташована за адресою: АДРЕСА_1, смт. Великодолинське Овідіопольського району Одеської області.

12.12.2012 р. Великодолинській селищній раді видано свідоцтво № 347760 про право власності на нерухоме майно - нежитлову будівлю, А, загальною площею 107,1 кв.м.

Право власності на виробничі та невиробничі будівлі та споруди, розташовані за адресою: АДРЕСА_1, смт. Великодолинське Овідіопольського району Одеської області, зареєстровано КП "Овідіопольське районне бюро технічної інвентаризації", про що свідчить витяг про державну реєстрацію прав від 14.12.2012 р. № 36725695.

10.10.2012 р. комісією, до складу якої входили представники позивачів, третьої особи та дільничного інспектора, проведено перевірку використання вказаного нежитлового приміщення. За результатами перевірки складено відповідний акт, згідно якого зазначений об'єкт загальною площею 64,9 кв.м використовується ФОП ОСОБА_3 з метою розміщення товарів побуту для ведення підприємницької діяльності. Вказана особа займає зазначене приміщення без будь-яких правових підстав, не укладено будь-яких договорів оренди нежитлового приміщення за вказаною адресою, не укладено також договорів суборенди. Період користування нежитловим приміщенням - з 01.01.2011 р. по час проведення перевірки.

Згідно ч.ч. 1, 2 ст. 327 Цивільного Кодексу України у комунальній власності є майно, у тому числі грошові кошти, яке належить територіальній громаді. Управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.

Положеннями абз. 3 ч. 2 ст. 331 ЦК України встановлено, що якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Відповідно до ч. 1 ст. 182 названого Кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

За положеннями ч. 1 ст. 19 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація прав проводиться на підставі, зокрема, свідоцтв про право власності на нерухоме майно, виданих відповідно до вимог цього Закону.

Згідно ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

У відповідності до ст. 770 названого Кодексу у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

Статтею 764 Цивільного кодексу України передбачено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк (ч. 1 ст. 777 вказаного Кодексу).

У відповідності до ч. 1 ст. 785 у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Положеннями ч. 1 ст. 2, ст. 3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Відносини щодо оренди державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

У разі зміни власника майна, переданого в оренду, до нового власника переходять права і обов'язки за договором оренди. Сторони можуть встановити в договорі оренди, що в разі відчуження власником об'єкта договір оренди припиняється (ч. 2 ст. 15 зазначеного Закону).

Як передбачено ч.ч. 2, 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Згідно ч. 1 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Як вбачається з матеріалів справи, Великодолинською селищною радою оформлено право власності на нежитлові приміщення площею 107,1 кв.м., розташовані за адресою Овідіопольський район, смт. Великодолинське, АДРЕСА_1, до складу яких входить приміщення площею 64,9 кв.м., про що свідчать вищеназвані свідоцтво про право власності на нерухоме майно та витяг про державну реєстрацію прав.

Як передбачено чинним законодавством, у разі зміни власника майна, переданого у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця, якщо сторони не передбачили у договорі найму припинення договору у разі відчуження наймодавцем майна.

У договорі, укладеному 01.01.2010 р. між ДП "Комунгосп" (орендодавець) та Приватним підприємцем ОСОБА_3, сторони не встановили таку підставу припинення договору як зміна власника орендованого майна.

Крім того, радою протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору з ФОП ОСОБА_3 не було заявлено про припинення договору оренди, а підприємець продовжував користуватися приміщенням, тому договір оренди вважається поновленим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором, тобто до 01.01.2012 р.

Оскільки на час прийняття рішення у справі строк дії вказаного договору закінчився, то судова колегія вважає обґрунтованим висновок суду про те, що ФОП ОСОБА_3 без правових підстав займає зазначене приміщення, яке належить на праві власності Великодолинській селищній раді та перебуває на балансі КП "Великодолинське", та таке неправомірне утримання приміщення унеможливлює його використання орендарем - ФОП ОСОБА_5

Враховуючи вищенаведене, місцевий господарський суд вірно задовольнив заявлені Великодолинською селищною радою та КП "Великодолинське" позовні вимоги щодо зобов'язання ФОП ОСОБА_3 звільнити нежитлове приміщення загальною площею 64,9 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1.

Таким чином, підстави для зміни чи скасування рішення місцевого господарського суду відсутні.

Керуючись ст. ст. 99, 103-105 ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Рішення господарського суду Одеської області від 09.01.2013 р. у справі № 5017/3109/2012 залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Постанова апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів з дня набрання постанови законної сили.

Повний текст постанови підписано 18.03.2013 р.

Головуючий суддя Л.І. Бандура

Суддя Л.В. Поліщук

Суддя В.Б. Туренко