Рішення № 29807659, 04.03.2013, Господарський суд Львівської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

79014, м. Львів, вул. Личаківська, 128

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04.03.13 Справа№ 5015/5491/12

За позовом: Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради (надалі - Управління), м. Львів,до відповідача:товариства з обмеженою відповідальністю "Підприємство "Мальви-ЛТД" (надалі - Товариство), м. Львів,про: розірвання договору оренди та зобов'язання до звільнення та повернення об'єкта оренди.Суддя Т. РимЗа участю представників:позивача:не з'явився,відповідача:Данильчук В.М. - довіреність №20/11 від 12.02.2013 р., Івченко О.В. - довіреність від 04.01.2013 р.На розгляд господарського суду Львівської області подано позов Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради до товариства з обмеженою відповідальністю "Мальви" про розірвання договору оренди та зобов'язання до звільнення та повернення об'єкта оренди. Ухвалою від 28.12.2012 року провадження у справі порушено, позовну заяву прийнято до розгляду, розгляд справи призначено на 15.01.2013 р. Рух справи відображено в попередніх ухвалах суду.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що відповідач у порушення умов договору оренди №6068 не використовує орендовані приміщення за цільовим призначенням. Крім цього, правовою підставою для розірвання договору є факт несвоєчасної сплати орендної плати протягом періодів, що перевищували 3 місяці підряд, допускаючи заборгованість. Станом на 01.12.2012 року заборгованість відповідача зі сплати орендних платежів становила 1 105,41 грн. З огляду на це просить розірвати укладений договір оренди та зобов'язати відповідача звільнити і повернути орендовані приміщення.

Відповідач заперечив проти позову з наступних підстав. У матеріалах справи відсутні належні докази використання об'єкта оренди не за призначенням. Акт від 26.12.2012 №1431-п/11 є неналежним доказом, оскільки складений без участі відповідача (орендаря), на основі зовнішнього огляду приміщення. У цьому акті немає жодної згадки про погіршення стану об'єкта оренди, лише згадується про невикористання приміщення з серпня 2010 року. Тому позовні вимоги є необґрунтованими. Крім того, відповідачем долучено докази погашення заборгованості з орендної плати у сумі 966,22 грн., що підтверджується платіжними дорученнями №1397 від 11.02.2013 р. на суму 450,00 грн. та №1398 від 11.02.2013 р. на суму 516,22 грн.

У доповненні до відзиву відповідач вказує, що єдиним порушенням умов договору оренди було прострочення внесення орендної плати. Проте заборгованість з орендної плати на час розгляду справи погашена у повному обсязі, що підтверджується наданими суду документами. В той же час, невиконання умов договору щодо внесення орендних платежів не може бути підставою його розірвання в судовому порядку. Статтею 783 Цивільного кодексу України визначений перелік підстав для розірвання договору найму. У цій статті немає такої підстави розірвання договору оренди як наявність заборгованості з орендної плати. При цьому відсутні передумови для застосування частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, як підстави розірвання в судовому порядку договору зв'язку з несплатою орендних платежів, оскільки частина третя цієї ж статті, аналогічно як і стаття 782 цього Кодексу встановлює для таких випадків право на односторонню відмову від договору. Таким чином, позов про розірвання договору оренди з мотивів невнесення орендної плати не відповідає способам захисту цивільних прав наймодавця

Вислухавши представників сторін, проаналізувавши матеріали справи, суд установив таке.

Між Управлінням ресурсів Львівської міської ради та Товариством укладено договір оренди №6068 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) (надалі - Договір). Зазначений договір не містить дати, однак пунктом 4.1 Договору передбачено, що його термін дії становить з 31 січня 1994 року по 31.01.1999 року. З огляду на це суд дійшов висновку про укладення цього договору 31.01.1994 року. За умовами цього договору Управління передає, а Товариство приймає в строкове платне користування нерухоме майно, що знаходиться на балансі ЛКП "Старий Львів". Об'єктом оренди є приміщення загальною площею 10,5 м2, яке знаходиться по вулиці Староєврейській, 26 у місті Львові. Пунктом 2 договору визначено, що приміщення передається в оренду для розміщення магазину.

У акті №1431-п/11 обстеження від 26.12.2011 р., складеному головним спеціалістом КІВ УКВ Коцовським Л. та головним бухгалтером ЛКП "Старий Львів", визначено, що приміщення по вулиці Стрийській, 26, у місті Львові, площею 10,5 м2 не використовуються, документація на об'єкт відсутня, підстави передачі об'єкта не відомі.

Як убачається із розрахунку орендної плати, заборгованість відповідача перед позивачем за умовами виконання Договору на час подання позову становила 1 105,41 грн. В ході розгляду справи відповідачем оплачено заборгованість з орендних платежів у сумі 966,22 грн.

При ухваленні рішення суд керувався таким.

Між сторонами у справі виникло зобов'язання з приводу оренди нерухомого майна на підставі Договору оренди в силу пункту 1 частини другої статті 11 Цивільного кодексу України.

Якщо особа, яка одержала пропозицію укласти договір, у межах строку для відповіді вчинила дію відповідно до вказаних у пропозиції умов договору (відвантажила товари, надала послуги, виконала роботи, сплатила відповідну суму грошей тощо), яка засвідчує її бажання укласти договір, ця дія є прийняттям пропозиції, якщо інше не вказане в пропозиції укласти договір або не встановлено законом (частина друга статті 642 Цивільного кодексу України). Факт укладення договору сторонами не заперечується. При цьому суд бере до уваги фактичне виконання умов Договору та сплату відповідачем орендних платежів за цим Договором.

Відповідно до частини першої статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Аналогічні положення закріплені у частині першій статті 283 Господарського кодексу України, частині першій статті 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Аналогічне положення передбачено частиною першою статті 193 Господарського кодексу України: суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Як убачається з матеріалів справи, відповідач прийняв у користування за плату приміщення загальною площею 10,5 м2, яке розміщене за адресою: місто Львів, вулиця Староєврейська, 26.

Одним із основних обов'язків орендаря у зобов'язанні з оренди майна є своєчасне та у повному обсязі внесення орендної плати. Такий же обов'язок визначається частиною третьою статті 18, частиною першою статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", статтею 286 Господарського кодексу України.

Відповідно до пункту 7.2 Договору товариство (відповідач у справі) зобов'язалося своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату.

Згідно з частиною 1 статті 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Орендна плата за умовами пункту 5.3 Договору перераховується орендарем балансоутримувачу не пізніше 10 числа місяця за попередній місяць на рахунок ЛКП "Старий Львів".

В силу положень статті 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). Частиною 1 статті 612 Цивільного кодексу України встановлено, що боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Як убачається із розрахунку орендної плати, заборгованість відповідача перед позивачем за умовами виконання Договору за період з 01.06.2008 р. по 31.12.2012 р. становила 1 105,41 грн. При цьому в межах вказаного періоду з 01.06.2008 р. до 01.09.20008 р., з 01.06.2009 р. до 01.09.2009 р., з 01.05.2010 р. до 01.09.2010 р., з 01.05.2012 р. до 01.10.2012 р. орендна плата не сплачувалась взагалі. Із наведених періодів, вбачається систематичне прострочення сплати орендних платежів протягом 3 та більше місяців підряд. Відповідач цих обставин не заперечив та не спростував.

Таким чином, відповідач допустив порушення умов Договору оренди, яке полягало у несплаті та несвоєчасній сплаті орендних платежів.

Сторонами встановлено у пункті 5.3 Договору оренди, що несплата орендної плати в повному обсязі протягом 3 місяців з дня закінчення строку платежу є підставою для дострокового розірвання договору.

Пунктом 1 частини 1 статті 611 Цивільного кодексу України визначено, що одним із наслідків порушення зобов'язання є його розірвання. Згідно з частиною третьою статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України. Виходячи з положень частини третьої статті 285, статті 286 Господарського кодексу України, статті 762 Цивільного кодексу України, статей 18, 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", пункту 7.2 Договору оренди орендар зобов'язаний своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату. Отже, несплата або несвоєчасна сплата орендної плати за орендоване державне або комунальне майно є підставою для розірвання договору оренди.

Такої ж позиції дотримується і Вищий господарський суд України у постановах від 12.01.2012 року у справі №5021/967/2011, від 26.04.2012 року у справі №9/17-1288/2011.

В частині заперечень відповідача про відсутність підстав для розірвання договору на підставі статті 783 Цивільного кодексу України, суд враховує таке.

До спірних правовідносин оренди комунального майна переважному застосуванню перед статтею 783 Цивільного кодексу України підлягає частина третя статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", як норма спеціального закону, згідно з якою підставою для дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду може бути невиконання сторонами своїх зобов'язань. При цьому вказаною диспозитивною нормою, на відміну від статті 783 Цивільного кодексу України, не визначено вичерпний перелік договірних зобов'язань, порушення яких орендарем тягне за собою розірвання договору оренди державного майна. Пріоритетність застосування частини третьої статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" підтверджується також приписами частини другої статті 9 Цивільного кодексу України, згідно з якою законом можуть бути передбачені особливості регулювання майнових відносин у сфері господарювання.

Таким чином, в силу приписів частини другої статті 9 Цивільного кодексу України спеціальна норма частина третя статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" як така, що встановлює особливості регулювання майнових (в даному випадку орендних) відносин суб'єктів господарювання, пов'язаних з достроковим розірванням договору оренди державного та комунального майна, підлягає переважному застосуванню перед нормами статей 782, 783 Цивільного кодексу України, які відповідно містять загальне регулювання спірних правовідносин.

Наведеної правової позиції дотримується також Верховний Суд України при здійсненні перегляду судових рішень господарських судів у справах зі спорів про розірвання договорів оренди державного та комунального майна (постанова ВСУ від 08.05.2012 у справі №5021/966/2011).

З огляду на це, суд вважає заперечення відповідача в цій частині необґрунтованими. При цьому суд не бере до уваги факт здійснення відповідачем платежів на погашення боргу під час розгляду справи, оскільки суд встановлює наявність підстав, з якими закон пов'язує можливість розірвання договору, станом на час подання позову, коли позивач звертається до суду з вимогою про захист своїх порушених прав.

Отже, за обставин доведеності факту систематичного невиконання орендарем обов'язку щодо внесення орендної плати, суд дійшов висновку про наявність підстав для розірвання договору оренди, передбачених частиною третьою статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а тому вимоги позивача про розірвання Договору оренди є обгрунтованими та такими, що підлягають до задоволення.

Згідно з частиною 1 статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі розірвання договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Аналогічне положення передбачено і частиною 1 статті 785 Цивільного кодексу України.

Враховуючи ту обставину, що Договір оренди розірвано, вимоги позивача про повернення орендованого приміщення, що знаходяться за адресою: місто Львів, вулиця Староєврейська, 26, загальною площею 10,5 м2, є обгрунтованими та такими, що підлягають до задоволення.

Водночас, суд вважає не доведеним факт використання орендарем приміщень не за цільовим призначенням та обумовлену цим підставу для розірвання договору оренди, передбачену пунктом 1 статті 783 Цивільного кодексу України. Належних доказів використання відповідачем приміщення не за цільовим призначенням позивачем суду не представлено.

Відповідно до статей 33, 38 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. Сторона або прокурор у разі неможливості самостійно надати докази вправі подати клопотання про витребування господарським судом доказів. У разі задоволення клопотання суд своєю ухвалою витребовує необхідні докази.

Зазначені вище норми процесуального закону спрямовані на реалізацію статті 43 Господарського процесуального кодексу України. Згідно з положеннями цієї статті судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, обґрунтовують свої вимоги і заперечення поданими суду доказами. Господарський суд створює сторонам та іншим особам, які беруть участь у справі, необхідні умови для встановлення фактичних обставин справи і правильного застосування законодавства.

За таких обставин суд дійшов висновку про те, що відповідачем спростовано доводи позовної заяви частково, не надано суду інших доказів, які би свідчили про наявність інших обставин, що мають суттєве значення для правильного вирішення справи.

Судовий збір покладається на відповідача на підставі статті 49 Господарського процесуального кодексу України.

Враховуючи наведене, керуючись статтями 2, 17, 18, 19, 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", статтями 11, 526, 530, 610, 611, 612, 651, 759, 762, 783 Цивільного кодексу України, статтями 188, 193, 283, 285, 286, Господарського кодексу України, статтями 43, 33, 38, 43, 49, 80, 82, 83, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В :

1. Позов задоволити повністю.

2. Розірвати договір оренди №6068 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), укладений 31.01.1994 року між Управлінням ресурсів Львівської міської ради та товариством з обмеженою відповідальністю "Підприємство "Мальви-ЛТД".

3. Зобов'язати товариство з обмеженою відповідальністю "Підприємство "Мальви-ЛТД" (адреса: вулиця Литвиненка, будинок 3, Сихівський район, місто Львів, Львівська область, 79034; ідентифікаційний код 20815632) повернути орендовані приміщення загальною площею 10,5 м2, які знаходяться за адресою: місто Львів, вулиця Староєврейська, 26, згідно з актом здачі-приймання стягувачу - Управлінню комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради (адреса: площа Галицька, 15, місто Львів, 79008; ідентифікаційний код 25558625).

4. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю "Підприємство "Мальви-ЛТД" (адреса: вулиця Литвиненка, будинок 3, Сихівський район, місто Львів, Львівська область, 79034; ідентифікаційний код 20815632) на користь Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради (адреса: площа Галицька, 15, місто Львів, 79008; ідентифікаційний код 25558625) 1 073,00 грн. відшкодування витрат на оплату судового збору.

5. Накази видати відповідно до статті 116 Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено 11.03.2013 р. (з урахування вихідних днів 08.03.13-10.03.13).

Суддя Рим Т.Я.