Рішення № 27598177, 15.11.2012, Господарський суд Житомирської області

УКРАЇНА

Господарський суд

Житомирської області

___________

_______________

10002, м. Житомир, майдан Путятинський, 3/65

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Від "15" листопада 2012 р. Справа № 7/5007/1132/12

Господарський суд Житомирської області у складі:

судді Кудряшову Ю.В.

за участю представників сторін:

від позивача: Маковій О.Є.- дов. від 2.10.12р.

від відповідача: Саух Ю.О. - дов. від 21.08.12р. №552

від 1-ї третьої особи: не з'явився

від 2-ї третьої особи:Гриценко Я.А. - дов. від 29.09.11р.

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу

за позовом Приватного підприємства фірми "Санітас" м.Житомир

до Комунального підприємства "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради (м.Житомир)

Треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача:

1) Комунальна установа " Центральна дитяча міська лікарня" (м. Житомир)

2) Виконавчий комітет Житомирської міської ради (м. Житомир)

про продовження договору оренди на новий строк

Позивачем пред"явлено позов про зобов"язання Комунального підприємства "Агенство з управління майном" продовжити з Приватним підприємством Фірмою "Санітас" договір оренди приміщення по вул. 1-го Травня, 23 в м. Житомирі, загальною площею 28 кв. м. на новий строк з 01.10.12 р. по 30.09.14 р.

15.11.12р до господарського суду Житомирської області від відповідача - Комунального підприємтсва "Агенство з управління майном" Житомирської міської ради надйшли письмові пояснення з приводу заявлених позовних вимог.

Представник третьої особи - виконавчого комітету Житомирської міської ради в засіданні суду надав відзив на позовну заяву, в якому виконавчий комітет просить суд відмовити в задоволенні позовних вимог Приватного підприємства фірми "Санітас".

Заслухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, господарський суд, -

ВСТАНОВИВ:

Відповідно до договору оренди нерухомого майна № 1158 від 01.10.10 року, укладеного між Приватним підприємством "Санітас"(орендар) та Комунальним підприємством "Агенство з управління майном" Житомирської міської ради (орендодавець), позивач прийняв в строкове платне користування нежиле приміщення в комунальній установі "Центральна дитяча міська лікарня" під аптечний пункт за адресою : м. Житомир, віл. 1-го Травня 23, загальною площею 28 кв.м(а.с 21).

Згідно п.2.1 договору вступ орендаря у користування об'єктом настає одночасно з підписанням сторонами цього договору та акта прийому-передачі вказаного приміщення.

01.10.2010 р між сторонами був підписаний акт прийому-передачі приміщення орендованого ПП "Санітас"(а.с 25)

В п. 8.1 договору сторони визначили, що даний договір діє з 01 жовтня 2010 р по 01 жовтня 2012 р .

До закінчення строку дії договору оренди нерухомого майна №1158 від 01.10.2010р. позивач звернувся до Комунального підприємства "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради та Виконавчого комітету Житомирської міської ради з листом №229 від 28.08.2012 р про продовження договору оренди нерухомого майна №1158 від 01.10.2010р. на новий строк, а саме: на 2 роки 364 дні.

Листом від 01.10.12р Комунальне підприємство "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради повідомило позивача про припинення договору оренди частини нежитлового приміщення в комунальній установі на підставі рішення міськвиконкому від 19.09.2012 р №405 у зв"язку з закінченням строку договору оренди, на який його було укладено.

Крім того третьою особою у справі- Комунальною установою "Центральна дитяча міська лікарня", як балансоутримувачем також направлявся лист від 05.09.12 р(а.с.29) ПП "Санітас" та Комунальному підприємству "Агенство з управління майном" Житомирської міської ради з проханням не продовжувати дію договору, так як вказане приміщення необхідне для розміщення додаткових кабінетів амбулаторіі сімейного лікаря, що має бути створена в процессі реформування галузі охорони здоров"я. З вказаних матеріалів вбачається, що їснує необхідність використовувати орендоване приміщення орендодавцем для власних потреб.

Не погоджуючись з діями орендодавця позивач звернувся з позовом про зобов"язання Комунального підприємства "Агенство з управління майном" продовжити з Приватним підприємством Фірмою "Санітас" договір оренди приміщення по вул. 1-го Травня, 23 в м. Житомирі, загальною площею 28 кв. м. на новий строк з 01.10.12 р. по 30.09.14 р.

В обгрунтування заявлених вимог позивач посилається на приписи ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", ст.ст.1,2 Господарського процесуального кодексу України.

Господарський суд вважає,що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

Правові засади організаційних відносин, пов'язаних з передачею в оренду майна, яке, зокрема, перебуває у комунальній власності та майнових відносин між орендодавцями щодо господарського використання даного майна, визначені Законом України "Про оренду державного та комунального майна", який є спеціальним законом щодо цих відносин.

Відповідно до частини першої статті 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Наведена норма кореспондується зі ст. 283 Господарського кодексу України, згідно з якою за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ).

Частиною шостою статті 283 Господарського кодексу України встановлено, що до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України.

Згідно з частиною першою статті 285 Господарського кодексу України орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.

Судом встановлено, що в договорі оренди нерухомого майна №1158 від 01.10.2010 р. сторонами не було визначено механізм продовження договору оренди на новий строк.

В пункті 8.8. договору оренди нерухомого майна №1158 від 01.10.2010 р. , сторони погодили, що взаємовідносини, не врегульовані даним договором, регламентуються чинним законодавством України.

Поряд з тим механізм продовження договору оренди на новий строк чітко визначений статтею 777 Цивільного кодексу України та статтею 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Відповідно до положень частини першої статті 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Згідно з частиною третьою статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Із наведених вище норм законодавства слідує, що головною умовою визнання за орендарем переважного права на продовження договору оренди на новий термін є належне виконання ним своїх обов'язків за договором оренди.

З матеріалів справи вбачається, що позивач належним чином виконував свої зобов'язання за договором, зокрема вчасно вносив орендну плату у повному обсязі у відповідності до п.6.8 договору, що підтверджується платіжними дорученнями про олату послуг (а.с 34-36) та свідчить про відсутність заборгованості перед відповідачем. Відповідач не має зауважень щодо виконання позивачем своїх обов"язків.

Таким чином позивач, як орендар, який належним чином виконував свої зобов'язання за договором оренди нерухомого майна, скористався наданим йому законом переважним правом на продовження договору на новий строк і до спливу строку договору оренди нерухомого майна звернувся до Комунального підприємства "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради та Виконавчого комітету Житомирської міської ради із пропозицією про продовження договору оренди нерухомого майна №1158 від 01.10.2010 р. на новий строк, а саме: на 2 роки 364 дні. Вказане право було використане до спливу строку договору оренди нерухомого майна.

Відповідно до ст.759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до частини 1 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін.

Обов'язковість виконання сторонами імперативних приписів вказаного закону не поставлено законодавцем у залежність від намірів власника (орендодавця) чи балансоутримувача використовувати орендоване комунальне майно для власних потреб або від будь-яких інших обставин, за винятком пропонування орендарем меншого, ніж 5 років, терміну продовження договорів оренди державного та комунального майна.

Відповідно до ч.3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

З огляду на викладене, підставою для відмови в продовженні договору оренди на новий строк є необхідність використання орендованого майна для потреб його власника (орендодавця). При цьому, обов'язковим є письмове попередження про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Отримання письмового повідомлення про використання орендованого майна для власних потреб після спливу тримісячного терміну не має правових наслідків, оскільки такий термін визначений законом.

Матеріали справи не містять належних та допустимих доказів надіслання відповідачем позивачу за три місяці до закінчення терміну договору оренди письмового повідомлення про намір використовувати зазначене майно для власних потреб.

Згідно частини 2 ст. 34 Господарського процесуального кодексу України обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Лист відповідача, датований 01.10.2012 р., складено у день закінчення строку дії договору оренди, тобто з порушенням встановленого ч.3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" тримісячного строку( до закінчення терміну договору оренди) повідомлення орендаря про використання спірного приміщення для власних потреб.

Таким чином, відповідач не виконав вимоги ч.3.ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" щодо письмового попередження позивача за три місяці до спливу строку дії договору оренди про намір використовувати зазначене майно для власних потреб.

Щодо посилання відповідача на ту обставину, що згідно ч.3 ст.17Закону України "Про оренду державного та комунального майна" умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін, а у разі недосягнення домовленості щодо умов договору переважне право орендаря на укладення договору припиняється, слід вказати такє.

Норма Закону у вказаній відповідачем редакції діяла до внесення змін Законом України "Про внесення змін до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" щодо захисту прав власників від19 лютого 2009 року N 1022-VI, яким частину 3 ст.17 було викладено в іншій редакції, а саме:" Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору".

Відносно твердження відповідача , що ним в установлений строк визначений п.5.4. договору оренди нерухомого майна №1158 від 01.10.2010 р. було повідомлено позивача про припинення даного договору слід зазначити наступне.

Відповідно до частини 3 ст. 6 Цивільного кодексу України, сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

Господарський суд вважає, що вказані норми Цивільного кодексу України не можуть бути застосовані до спірного договору, оскільки відповідно до вимог абзацу 2 частини 3 ст. 6 ЦК України сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Не заслуговує на увагу і твердження відповідача, що згідно п. 8.4 договору оренди заявка на продовження договору оренди повинна бути надана орендодавцю за два місяці до закінчення строку договору. Наслідком порушення вказаного пункту договору не є припинення договору оренди, оскільки такий момент чітко не визначений як у самому договорі так і в діючому законодавстві. Тоді як навпаки, правовий наслідок є при умові повідомлення орендодавцем орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору про використання спірного приміщення для власних потреб.

З огляду на вищевикладене, відповідач як орендодавець, при укладенні спірного договору оренди нерухомого майна зобов'язаний був діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією, законами України та зокрема Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Суд не приймає заперечення відповідача (викладені у відзиві на позовну заяву ), як такі, що спростовуються вищевикладеним.

З урахуванням викладеного, суд вважає, що вимоги позивача є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Судові витрати покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст. 49, 82-85 ГПК України, господарський суд,-

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити .

2. Зобов'язати Комунальне підприємство "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради продовжити договір оренди нерухомого майна №1158 від 01.10.2010р., укладений з Приватним підприємством Фірмою "Санітас" відносно оренди наступних приміщення: по вул. 1-го Травня, 23 в м.Житомирі загальною площею 28кв.м. на новий строк з 01.10.2012р. по 30.09.2014р.

3. Стягнути з Комунального підприємства "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради, 10014, м. Житомир, вул. Щорса, ідентифікаційний код 34788934 на користь Приватного підприємства Фірми "Санітас", 10014, м. Житомир, вул. Київська, будинок 7/4, кв.1, ідентифікаційний код 22065477 - 1609,50 грн. витрат по сплаті судового збору.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Апеляційна скарга подається на рішення місцевого господарського суду протягом десяти днів з дня його оголошення. У разі якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину рішення, зазначений строк обчислюється з дня підписання рішення, оформленого відповідно до статті 84 Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено: 19 листопада 2012 р.

Суддя Кудряшова Ю.В.

Віддрукувати:

1-у спр.

2- відпов.

( згідно заяви )

3- 3-й особі (1)

КУ "ЦДМЛ"