Постанова № 22608646, 10.04.2012, Рівненський апеляційний господарський суд

РІВНЕНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

33001 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"10" квітня 2012 р. Справа № 11/5007/114/11

Рівненський апеляційний господарський суд у складі колегії:

Головуючого судді Савченко Г.І.

судді Грязнов В.В. , судді Мельник О.В. при секретарі судового засідання Новак Р.А.

за участю представників сторін:

Від позивача - не з'явився

Від відповідача - ОСОБА_1. (підприємець), представник ОСОБА_2. дов.№б/н від 10.09.2010р.

Від третьої особи1 - не з'явився

Від третьої особи2 - не з'явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Рівненського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу відповідача Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 на рішення господарського суду Житомирської області від 24.01.12 р. у справі №11/5007/114/11 (суддя Маріщенко Л.О.)

за позовом Комунального підприємства "Агенство з управління майном" Житомирської міської ради

до Фізичної особаи- підприємця ОСОБА_1

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача:

1) Виконавчий комітет Житомирської міської ради (м. Житомир)

2) Комунальне виробниче житлове ремонтно- експлуатаційне підприємство №11 (м. Житомир)

про стягнення в сумі 114 454 грн. 34 коп.

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Житомирської області від 24 січня 2012 року у справі №11/5007/114/11 позов задоволено.

Стягнуто з Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1) на користь Комунального підприємства "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради (10014, м. Житомир, вул. Михайлівська, 10-а, код 34788934) - 97627,33 грн. боргу по орендній платі, 16827,10 грн. неустойки, 1144,54 грн. витрат по сплаті державного мита, 236 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Зобов'язано Фізичну особу - підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1) звільнити приміщення за адресою м. Житомир, вул. Б.Тена, 15/14, загальною площею 63 кв.м. та передати приміщення згідно з актом прийому-передачі балансоутримувачу - Комунальному виробничому житловому ремонтно-експлуатаційному підприємству №11 (10012, м. Житомир, вул. Гоголівська, 16, код 13565614).

Відповідач подав апеляційну скаргу на рішення місцевого господарського суду. Просить його скасувати, в позові відмовити.

Апелянт посилається на те, що в оскаржуваному рішенні місцевий господарський суд зробив помилковий висновок, щодо відповідності вимогам п.12, 13 Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України №786 від 04.10.1995 року.

Вважає, що позивач неправильно обчислює розмір орендної плати за перший місяць оренди, а отже неправильно обчислює орендну плату і за наступні місяці. Доводить, що орендна плата впродовж трьох років не переглядалась.

Апелянт вважає незаконним щомісячне нарахування податку на додану вартість. Доводить що він не є платником податку на додану вартість.

В апеляційній скарзі наводить розрахунки відповідно до яких на його думку загальний розмір нарахованої орендної плати за період з січня по липень 2010 року згідно з Договором оренди має становити: 33 158,34 грн., що на 23 520,06 грн. менше, ніж розмір задоволених Оскаржуваним рішенням позовних вимог за цей же період.

Вважає, що місцевий господарський суд не надав належної оцінки і тому факту, що за період з 09.03.2010 р. по 27.12.2010 р. було сплачено в рахунок погашення орендної плати 57 836,78 грн. Ніяким чином не враховує здійснену оплату і Позивач при розрахункові боргу, хоча факт оплати даної суми підтверджується наданим позивачем актом звіряння взаємних розрахунків за період з 01.01.2010 р. по 09.11.2011 р. Адже Договором оренди не передбачено порядок зарахування сплаченої орендної плати в рахунок минулих періодів.

Аналогічними міркуваннями визначає суму нарахувань орендної плати згідно з Договором оренди нерухомого майна №1139 від 01.08.2010 року, укладеного з Позивачем /надалі за текстом - Договір оренди2/.

Отже загальний розмір орендної плати за період з серпня 2010 року по лютий 2011 року має становити: 19 504,39 грн., це на 3 883,31 грн. менше, ніж розмір задоволених оскаржуваним рішенням позовних вимог за цей же період.

За тим методом апелянт визначає суму нарахувань орендної плати згідно з Договором оренди нерухомого майна № 1201 від 01.03.2011 року, укладеного з Позивачем /надалі за текстом - Договір оренди3/.

Отже загальний розмір орендної плати за період з березня по липень 2011 року має становити: 14376,73 грн., а це на 3184,41 грн. менше, ніж розмір задоволених оскаржуваним рішенням позовних вимог за цей же період.

Вважає, що місцевий господарський суд не надав належної оцінки і тому факту, що за період з 10.01.11 р. по 16.08.11 р. було сплачено в рахунок погашення орендної плати 27 099,25 грн. Ніяким чином не враховує здійснену оплату і Позивач при розрахункові боргу, хоча факт оплати даної суми підтверджується наданим позивачем актом звіряння взаємних розрахунків за період з 01.01.2010 р. по 09.11.2011 р. Адже Договорами оренди 2,3 не передбачено порядок зарахування сплаченої орендної плати в рахунок минулих періодів.

Виходячи з вищевикладеного, сума нарахування орендної плати за весь період з січня 2010 року по липень 2011 року має становити 33158,34 грн. + 19504,39 грн. + 14376,73 грн. = 67 039,46 грн. За цей період було оплачено: 57836,78 грн. + 27099,25 грн. = 84936,03 грн., а отже борг за орендну плату за цей період перед Позивачем відсутній.

До апеляційної скарги відповідач надав копії квитанцій (а.с.126-139) які на його думку свідчать про сплату боргу в сумі 84936 грн. 03 коп..

В поясненні до апеляційної скарги відповідач вказав, про неможливість подання квитанцій до суду першої через ту обставину, що завідувач магазину після закінчення строку дії трудового договору виїхала за межі України, а квитанції залишились у неї.

Тільки після вирішення спору зміг отримати вказані докази.

Апелянт не погоджується з висновком місцевого господарського суду про зобов"язання звільнення приміщення.

Доводить, що жодного разу за період з січня 2010 року по липень 2011 року не допускав несплати орендної плати протягом трьох місяців підряд з дня закінчення строку платежу, це ж підтверджує і акт звіряння взаємних розрахунків за період з 01.01.2010 р. по 09.11.2011 р., наданий Позивачем.

Крім того, вважає незаконним та необгрунтованим стягнення неустойки в розмірі 16827,01 грн.

Так, пунктом 7.3 Договору оренди 3 передбачено, що якщо орендар не виконує обов'язку щодо повернення речі, орендодавець має право вимагати від орендаря сплати неустойки в розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Строк дії Договору орендиЗ згідно з п.8.1 визначається з 01.03.2011 р. по 01.09.2011 р. Оскільки для дострокового розірвання договору законних підстав у позивача не було, отже не виникло обов'язку щодо повернення орендованого майна у серпні 2011 р. Тому стягнення неустойки за користування річчю за час прострочення за три місяці є незаконним та безпідставним.

Позивач та треті особи в судове засідання не з"явились. В установленому порядку були повідомлені про час і місце судового засідання. Матеріали справи дозволяють розглянути апеляційну скаргу без їх участі.

Дослідивши докази у справі, Рівненський апеляційний господарський суд встановив.

Позивачем пред"явлено позов про стягнення з відповідача 97627 грн. 33 коп. заборгованості по орендній платі за період з січня 2010 року по липень 2011 року та 16827 грн. 01 коп. неустойки в порядку ст.785 ЦК України за період з 01 серпня 2011 року по 31 жовтня 2011 року, та про зобов"язання відповідача звільнити приміщення загальною площею 63 кв. м. і передати його по акту прийому-передачі балансоутримувачу.

Як вбачається з матеріалів справи на виконання рішення виконавчого комітету Житомирської міської ради від 03.07.07р. №491 між сторонами був укладений договір оренди нерухомого майна №421 від 03.08.07р., згідно якого відповідачу було передано в строкове платне користування нежилі приміщення, що перебувають на балансі КВЖРЕП №11, під магазин за адресою: м.Житомир, вул. Б.Тена, 15/14, площею 63 кв.м.

Пунктом 2.1 договору оренди нерухомого майна передбачено, що вступ орендаря у користування приміщення настає після підписання договору та акту прийому-передачі вказаного приміщення.

На виконання зазначеного пункту договору відповідач прийняв орендоване приміщення 03.08.07р. згідно з актом прийому-передачі.

Згідно п. 8.1 договору сторони встановили, що договір діє з 03.08.07р. до 03.07.10р.

У зв'язку з закінченням терміну дії зазначеного договору між сторонами були укладені нові договори від 01.08.10р. №1139 та від 03.03.11р. №1201 щодо того самого об'єкту оренди.

Згідно п. п.3.2, 3.3 договорів, орендна плата визначається на підставі положення про оренду, методику розрахунку та порядку використання плати за оренду майна комунальної власності м. Житомира, затвердженої рішенням міської ради та вноситься орендарем не пізніше 10 числа наступного за звітним місяця з урахуванням щомісячного індексу інфляції та податку на додану вартість

Відповідно до п.3.3 договорів, розмір орендної плати становив:

- по договору № 421 від 03.08.07р. - 4410 грн. без ПДВ;

- по договору № 1139 від 01.08.10р. - 2683,80 грн. без ПДВ;

- по договору № 1201 від 01.03.11р. - 2835 грн. без ПДВ.

Однак, відповідач не сплачував орендну плату як вважає позивач.

На адресу відповідача було направлено повідомлення від 12.07.11р. №700 про відмову від останнього договору оренди нерухомого майна з 01.08.11р. Про отримання якого відповідач не заперечує.

Згідно п.8.6 договору від 01.03.11р., дія договору припиняється внаслідок одержання орендарем повідомлення орендодавця про відмову від договору, якщо орендар не вносив орендну плату за користування нерухомим майном протягом трьох місяців підряд.

Частиною 1 ст.785 ЦК України передбачено, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Відповідно до ч.1 ст.27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі закінчення строку дії договору оренди та відмови від його продовження орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Згідно з п.п.2.3, 6.16 договору оренди нерухомого майна у разі припинення даного договору орендар зобов'язаний повернути орендодавцю орендоване приміщення в належному стані, не гіршому ніж під час передачі його в оренду, що засвідчується актом приймання передачі, який підписується балансоутримувачем та орендарем.

Давши оцінку доказам у справі, доводам сторін, Судова колегія Рівненського апеляційного господарського суду прийшла до висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судова колегія погоджується з висновком місцевого господарського суду та з запереченнями позивача на апеляційну скаргу про те, що відповідно до п.п. 3.2., 3.3 договорів оренди нерухомого майна, орендна плата визначається на підставі Положення про оренду, методику розрахунку та порядку використання плати за оренду майна комунальної власності м. Житомира, затвердженого рішенням міської ради та становить 4410,00 грн. (з 01.08.2010 р. - 3683,80 грн., з 01.03.2011 р.- 2835,00 грн.) без ПДВ у місяць і вноситься орендарем не пізніше 10 числа наступного за звітним місяцем з урахуванням щомісячного індексу інфляції та податку на додану вартість.

Апелянт стверджує що Положення про оренду позивачем для ознайомлення жодного разу не надавалось. Однак, дане твердження є помилковим та не відповідає дійсним обставинам справи, так як перед укладанням договорів відповідач подавав заяви на укладання договорів оренди, в яких зазначав що з порядком та умовами передачі в оренду комунального майна ознайомлений та зобов'язувався виконувати.

Крім того, разом із письмовим поясненням позивача, яке наявне в матеріалах справи та належним чином направлялись на адресу відповідача, надавалась копія витягу з діючого Положення про оренду, методику розрахунку та порядку використання плати за оренду майна комунальної власності м.Житомира. Разом з тим, рішення міської ради від 18.03.2009 р. №877, яким було затверджене вищезгадане Положення розміщене на сайті Житомирської міської ради в розділі Регуляторна діяльність.

Тобто, відповідач не був позбавлений можливості детально ознайомитись із вказаним Положенням.

Щодо самої методики розрахунку орендної плати, то відповідно п.п.2.8.,2.9.Положенням про оренду, розмір місячної орендної плати за перший місяць після укладання договору оренди визначається наступним чином:

Ор. пл. за 1-ий місяць оренди = місячна орендна плата х індекс інфляції за перший місяць оренди.

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

Аналогічна методика розрахунку також передбачена і в п.п. 12, 13 Методики розрахунку порядку використання плати за оренду державного майна, яка затверджена постановою КМУ від 04.10.1995 р. №786 із відповідними змінами.

Таким чином, орендна плата за кожний наступний місяць оренди розраховується як розмір орендної плати за попередній місяць (4410,00 грн. (з 01.08.2010 р. - 3683,80 грн., з 01.03.2011 р. -2835,00 грн.)*індекс інфляції за попередній місяць) помножений на індекс інфляції за поточний місяць +ПДВ.

Так, відповідно до п.п. 3.3. договору оренди нерухомого, майна від 03.08.2007р. №421 визначена базова орендна плата у розмірі 4410,00 грн. без ПДВ.

Перший місяць оренди - серпень 2007 р., розраховується як 4125,48 (орендна плата за базовий місяць оренди з 03.08.2007 р.) з урахуванням ПДВ= 4950,58 грн.

За вересень 2007 р. 4410,00 грн. з урахуванням ПДВ= 5292,00 грн.

За жовтень 2007 р.: 4410,00 *індекс інфляції за вересень 2007 р. (102,2%)*20% (ПДВ)= 5408.42 грн.

За листопад 2007 р.: 4507,02 (орендна плата за попередній місяць з урахуванням індексу інфляції за попередній місяць без ПДВ)*102,9% (за жовтень 2007)*20%=5565,27 грн. або 4410,00 (базова орендна плата)*105,2% (сукупний індекс інфляції за вересень-жовтень 2007 102,2*102,9=105,2%)*20%=5567,18 грн.

Аналогічно розраховується орендна плата за наступні місяці оренди.

Тому, орендна плата за січень 2010 р. становить: 6588,29 (орендна плата за попередній місяць грудень 2009 р.)*100,9 % (за грудень 2009р.)*20%=7977,10 грн., або 4410,00* 150,7% (сукупний індекс за вересень 2007-грудень 2009 р.)*20%=7975,04 грн.

Тобто, орендна плата за період січень-липень 2010 р, продовжується коригуватись на індекс інфляції виходячи з орендної плати за попередній місяць, так як орендар продовжував користуватись орендованим майном.

В свою чергу, за період оренди серпень 2010 р. - лютий 2011 р. орендна плата розраховувалась виходячи з базової орендної плати у розмірі 2683,80 грн. (договір оренди №1139 від 01.08.2011 р.), та за період березень-липень 2011 р. - 2835,00 грн. (договір оренди №1201 від 01.03.2011 р.)

Тому, висновок апелянта, що розмір орендної плати за будь-який окремий місяць, переглядається кожен рік є необгрунтованим та суперечить вищезазначеному Положенню про оренду, Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою КМУ від 04.10.1995р. №786 із відповідними змінами та умовам договорів оренди.

Більш детальний розрахунок був наведений також у письмових поясненнях позивача, які наявні в матеріалах справи

Стосовно сплачених коштів згідно з актом звіряння, то відповідно до ст.534 ЦК України у разі недостатності суми проведеного платежу для виконання грошового зобов'язання у повному обсязі ця сума погашає вимоги кредитора у такій черговості, якщо інше не встановлено договором:

1) у першу чергу відшкодовуються витрати кредитора, пов'язані з одержанням виконання;

2) у другу чергу сплачуються проценти і неустойка;

3) у третю чергу сплачується основна сума, боргу.

Тому, враховуючи те, що у відповідача на момент платежу була наявна заборгованість по орендній платі за попередні періоди, сплачені кошти враховувались в першу чергу за наявну заборгованість а решта за поточні платежі, відповідно до обґрунтованих розрахунків сум заборгованості по договорам оренди, які наявні в матеріалах справи.

Так, згідно з актом звіряння взаємних розрахунків, який наявний в матеріалах справи відповідачем за визначений період оренди було сплачено коштів у розмірі 84936,03 грн. В свою чергу нарахування за вказаний період оренди становить 22248,09 + 160315,27 =182563,36 грн.

Тобто, заборгованість по орендній платі становить 97627,33 грн.

Таким чином, позивач правомірно зараховував сплачені платежі в рахунок наявної заборгованості по орендній платі.

На виконання умов договору, позивачем були виставлені відповідачу рахунки на оплату №3306 від 01.12.2010 року та №1751 від 02.08.2011 року, однак відповідач їх не оплатив.

Отримання рахунків відповідач не заперечив.

Судова колегія не вважає подані апелянтом копії квитанцій на загальну суму 84936 грн. 03 коп. додатковими доказами в розумінні ст.101 ГПК України. Як вбачається з наведеного вище, сума боргу розрахована позивачем з врахуванням даних сплат.

Відповідач також вважає незаконним нарахування щомісяця на суму орендної плати податку на додану вартість, так як він є платником єдиного податку.

Дані міркування спростовуються по-перше умовами договорів оренди (п.3.3), якими чітко передбачено, що орендна плата нараховується та вноситься орендарем з урахуванням податку на додану вартість та по-друге тим, що КП «Агентство з управління майном»Житомирської міської ради є платником податку на додану вартість на загальних підставах. Копії відповідних свідоцтв додаються.

Тому нарахування ПДВ на суму орендної плати є обґрунтованим та таким що відповідає чинному законодавству.

Щодо вимоги про звільнення орендованого приміщення та стягнення неустойки за час безпідставного користування, то суд першої інстанції обгрунтовано посилається на ст.785 ЦК України, ст.27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»та п.8.6. договору оренди.

Відповідно до ст. 782 ЦК України, наймодавець має право відмовитись від договору оренди найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Так у зв'язку із наявною заборгованістю по орендній платі більше ніж три місяці підряд (січень 2010р - липень 2011р.) на адресу ФРП ОСОБА_1. було належним чином направлено повідомлення про відмову від договору оренди від 12.07.2011 р. №726, в якому було зазначено, що договір оренди вважати розірваним з 01.08.2011 р. Копія повідомлення із копією списку поштових відправлень наявні в матеріалах справи.

Тобто, враховуючи вищенаведені правові норми, договір оренди нерухомого майна №1201 від 01.03.2011 р. припинив свою дію 01.08.2011 р., оскільки орендодавцем відповідно до п.8.6 договору було направлено повідомлення про припинення даного договору, про отримання якого відповідач не заперечує.

Згідно з п.п. 2.3, 6.16. договору оренди нерухомого майна у разі припинення даного договору орендар зобов'язаний повернути орендодавцю орендоване приміщення в належному стані, не гіршому, ніж під час передачі його в оренду, що засвідчується актом приймання передачі, який підписується між баланасоутримувачем (КВЖРЕП №11) та орендарем.

На час винесення рішення судом першої інстанції відповідачем об'єкт оренди не був звільнений та згідно з актом прийому-передачі балансоутримувачу не переданий і продовжується використовуватись безпідставно

Таким чином, оскільки орендар не виконав встановленого обов'язку щодо повернення орендованого приміщення, то відповідно до ст.785 ЦК України та п.7.3 останнього договору оренди, відповідач повинен сплати неустойку у розмірі подвійної плати за користування орендованим приміщенням за час прострочення з 01.08.2011 р. по 31.10.2011 р., що становить 16827,01 грн. відповідно до розрахунку, який наявний в матеріалах справи.

За таких обставин підстав для зміни, скасування рішення місцевого господарського суду не вбачається.

Керуючись ст.ст. 99,101,103,105 ГПК України, Рівненський апеляційний господарський суд,-

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 на рішення господарського суду Житомирської області від 24 січня 2012 року по справі №11/5007/114/11 залишити без задоволення.

2. Рішення господарського суду Житомирської області від 24 січня 2012 року по справі №11/5007/114/11 залишити без змін.

3. Матеріали справи №11/5007/114/11 повернути до господарського суду Житомирської області.

4. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку.

Головуючий суддя Савченко Г.І.

Суддя Грязнов В.В.

Суддя Мельник О.В.