Постанова № 22039274, 15.03.2012, Севастопольський апеляційний господарський суд

СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

Іменем України

15 березня 2012 року Справа № 5020-1850/2011 Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючого суддіМаслової З.Д.,

суддівЛатиніна О.А.,

Ткаченка М.І.,

за участю представників сторін:

позивача: товариство з обмеженою відповідальністю "Лівадійська інвестіційна компанія" 16.02.2012 р., 15.03.2012 р. ОСОБА_1, директор, наказ б/н від 10.10.2010 р.

відповідача: Фонд комунального майна Севастопольської міської ради - 16.02.2012 р., 15.03.2012 р. не з'явився,

розглянувши апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Лівадійська інвестіційна компанія" на рішення господарського суду міста Севастополя (суддя Шевчук Н.Г.) від 22 грудня 2011 року у справі №5020-1850/2011

за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Лівадійська інвестіційна компанія" (вул. Кулакова, 51, кв. 3, м. Севастополь, 99011; вул. Леніна, 30, м. Севастополь, 99011, код ЄДРПОУ 34050075)

до Фонду комунального майна Севастопольської міської ради (вул. Луначарського, 5, Севастополь, 99011)

про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна

ВСТАНОВИВ:

18 листопада 2011 року ТОВ "Лівадійська інвестіційна компанія" на підставі ст.ст. 203, 215, 317 ЦК України звернулось до господарського суду м. Севастополя з позовом до Фонду комунального майна Севастопольської міської ради про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна № 1321 від 26.04.2007 р.

Позовні вимоги мотивовані тим, що Фонд комунального майна Севастопольської міської ради не є власником обєктів оренди за договором № 1321 від 26.04.2007 р., так як підвальне приміщення площею 171,7 кв. м. по вул. Велика Морська, 4 в м. Севастополі є допоміжними приміщеннями житлового будинку, належить співвласникам квартир зазначеного будинку і Фонд комунального майна м. Севастополя не вправі був укладати з позивачем договір оренди підвального приміщення (а.с. 2-5)

Рішенням господарського суду міста Севастополя від 22 грудня 2011 року у справі №5020-1850/2011 у задоволені позовних вимог ТОВ "Лівадійська інвестиційна компанія" відмовлено за його безпідставністю (а.с. 74-75).

В апеляційній скарзі ТОВ "Лівадійська інвестиційна компанія" просить рішення суду скасувати з підстав, викладених в позовній заяві, і позовні вимоги задовольнити.

Доводи апеляційної скарги мотивовані тим, що за договором оренди № 1321 від 26.04.2007 р. ТОВ "Лівадійська інвестиційна компанія" одержала в оренду нерухоме майно без проведення конкурсу і до отримання Фондом свідоцтва про право власності на підвальне приміщення, спірний обєкт відноситься до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, знаходиться у власності співвласників квартир, а судом 1-ої інстанції безпідставно відмовлено в проведені будівельно-технічної експертизи для підтвердження цих обставин (а.с. 81-83).

У судових засіданнях 16.02 та 15.03.2012 р. директор ТОВ "Лівадійська інвестиційна компанія" підтримав доводи апеляційної скарги з підстав, викладених в ній. Представник Фонду комунального майна Севастопольської міської ради повторно не зявився, про час і місце судового засідання повідомлений своєчасно та належним чином ухвалами суду від 19.01.2012 р. та 16.02.2012 р., про причини неявки суд не сповістив.

Оскільки явка в судове засідання згідно статті 22 Господарського процесуального кодексу України це право, а не обовязок сторін, справа може розглядатися без їх участі, якщо незявлення їх представників не перешкоджає вирішенню спору.

Враховуючи те, що матеріали справи в достатній мірі характеризують взаємовідносини сторін, а явку представників обовязковою визнано не було, колегія вважає за можливе переглянути рішення суду першої інстанції за відсутності не зявившегося представника Фонду комунального майна Севастопольської міської ради.

Розглянувши справу повторно в порядку статті 101 Господарського процесуального кодексу України, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права та відповідність висновків суду обставинам справи, судова колегія вважає апеляційні скарги не підлягаючими задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до Свідоцтва про право власності від 16.02.2007 р. вбудовані нежитлові приміщення (з І-1 по №9) загальною площею 171,7 кв.м з ганком по вул. В.Морська, 4 у м. Севастополі належать на праві власності Територіальній громаді в особі Севастопольської міської ради (а.с. 66).

Встановлено, що Територіальною громадою міста Севастополя, від імені якої діє Фонд комунального майна Севастопольської міської ради, (Орендодавець) та ТОВ “Лівадійська інвестиційна компанія” (Орендар) 26.04.2007 р. реєстраційний № 1321 укладений договір оренди нерухомого майна про передачу в оренду вбудованих нежитлових приміщень літ. “А” (з І-1 по №9) загальною площею 171,70 кв.м з ганком по вул. В.Морська, 4 у м. Севастополі та знаходяться на балансі РЕП-17, для використання під обєкт торгівлі (а.с.9-12).

Згідно пункту 7.1. договору від 26.04.2007 р. він діє з моменту підписання акту прийому-передачі майна, нотаріального посвідчення і державної реєстрації, строк дії договору встановлений до 20.07.2011 р.

По акту приймання-передачі від 26.04.2007 р. майно передане орендарю (а.с. 13).

Судом при розгляді господарської справи № 5020-12/376 встановлено, що між Фондом комунального майна Севастопольської міської Ради (орендодавцем) і товариством з обмеженою відповідальністю „Лівадійська інвестиційна компанія” (орендар) 07.08.2006 р. № 205-06 укладений договір оренди нерухомого майна, згідно якому орендодавець з метою ефективного використання комунального майна передав, а орендар прийняв в оренду нерухоме майно - вбудовані нежилі приміщення підвалу, розташовані в чотирьохповерховому будинку загальною площею 171,70 кв. м. у м. Севастополь по вул. В. Морська, 4, під розміщення об'єкту торгівлі.

Термін дії договору встановлений сторонами до 20.07.2011 р. (пункт 7.1. договору).

Судова колегія в постанові від 21.01.2009 р. у справі № 5020-12/376, яка набрала чинності та в касаційному порядку оскаржена не була, прийшла до висновку, що між сторонами укладалися два договори оренди щодо одного і того ж нерухомого обєкту і договір оренди за № 205-06 від 07.08.2006 р., який визнала нікчемним у звязку з недотриманням вимог стосовно нотаріального посвідчення договору, та № 1321 від 26.04.2007 р.

Крім того, судова колегія зазначила, що вказівка у пункті 8.2. договору про те, що даний договір є новою редакцією договору оренди № 205-06 від 07 серпня 2006 року, на думку судової колегії, є додатковим підтвердженням того, що договір оренди № 205-06 від 07 серпня 2006 року є нікчемним і договір від 26.04.2007 р. по суті є самостійною окремою угодою. Тобто, у пункті 8.2. договору сторони визначили, що попередній договір не має юридичних наслідків.

Відповідно до рішення Конституційного Суду України №4-рп/2004 від 02.03.2004 в аспекті конституційного звернення і конституційного подання положення частини першої статті 1, положення пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" треба розуміти так:

1.1. Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.

1.2. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.

Згідно із частиною 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" від 19.06.1992 р. № 2482-XII власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї та ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Цим положенням Закону дано офіційне тлумачення Конституційним Судом України від 2 березня 2004 року № 4-рп/2004, згідно якого власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.

Зі змісту пункту 2 статті 10 Закону вбачається, що в ньому не встановлено обмежень щодо набуття права власності на допоміжні приміщення будинку залежно від підстав набуття права власності на житло. Наведене відповідає Конституції України та узгоджується з правовою позицією Конституційного Суду України, викладеною в Рішенні від 2 березня 2004 року № 4-рп/2004, згідно з якою у багатоквартирних будинках, де не всі квартири приватизовані чи приватизовані повністю, власник (власники) неприватизованих квартир (їх правонаступники) і власники приватизованих квартир багатоквартирного будинку є рівноправними співвласниками допоміжних приміщень. Вони є рівними у праві володіти, користуватися і розпоряджатися допоміжними приміщеннями. Ніхто з власників квартир не має пріоритетного права користуватися та розпоряджатися цими приміщеннями (абзац перший підпункту 4.3 пункту 4 мотивувальної частини).

У названому рішенні Конституційний Суд України серед власників квартир багатоквартирного будинку відокремив осіб, що мають право володіти і користуватися квартирою в будинку державного житлового фонду, власників квартир, набутих із правочинів або в порядку спадкування та в інший не заборонений законом спосіб.

Відповідно до положень частини першої статті 1 Закону України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку ” допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Відповідно п. 5.28 Державних будівельних норм України „Будинки і споруди. Житлові будинки, основні положення ДБН В.2.2-15-2005" магістральні трубопроводи та вимикаючі пристрої систем опалення, тепло- і холодопостачання калориферів та кондиціонерів повинні прокладатися за межами квартир у приміщеннях, доступних для персоналу експлуатаційних служб.

Відповідно до частини другої статті 382 Цивільного кодексу України власникам квартири у дво - або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

В ухвалі Конституційного Суду України від 12.05.2004 р. № 46-у/2004 (справа №2-40/2004) "Про відмову у задоволені клопотання депутата України Семенюк В.П. про роз'яснення Рі шення Конституційного Суду України від 2 березня 2004 року" зазначається, що в Рішенні від 2 березня 2004 року №4-рп/2004, відповідно до заявлених у конституційному зверненні і конституційному поданні клопотань, дано офіційне тлумачення положень ч. 1 ст.1 та п. 2 ст. 10 Закону України „Про приватизацію державного житлового фонду" щодо права власників приватизованих квартир (кімнат у квартирах) на допоміжні приміщення багатоквартирного будинку (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.). Зокрема, вирішення питання, коли і на яких підставах виникає право спільної власності на допоміжні приміщення, чим таке право підтверджується та чи потрібно для набуття права спільної власності на допоміжні приміщення здійснити, додаткові дії - створити товариство чи об'єднання співвласників багатоквартирного будинку і обов'язково вступити до нього, прийняти будинок на свій баланс, укласти договір з постачальниками комунальних послуг, сплатити збір за користування цими послугами, зареєструвати допоміжні приміщення в бюро технічної інвентаризації, тощо.

Таким чином спірне приміщення не може бути віднесене до допоміжного, так як суду не надані докази його знаходження на балансі обєднання мешканців будинку.

Крім того, твердження позивача, що вказане приміщення є власністю громадян - власників квартир у житловому будинку, як допоміжне приміщення цього будинку, не заслуговують на увагу та не впливають на домовленість сторін за спірним договором. Аналогічна правова позиція викладена в постанові Вищого господарського суду України від 13.02.2008 р. у справі № 38/307.

У звязку з тим, що у справі 5020-12/376 встановлено, що договір оренди № 205-06 від 07.08.2006 р. є нікчемним і договір від 26.04.2007 р. по суті є самостійною окремою угодою, тобто, у пункті 8.2. договору сторони визначили, що попередній договір не має юридичних наслідків, а відповідно до Свідоцтва про право власності від 16.02.2007 р. вбудовані нежитлові приміщення (з І-1 по №9) належать на праві власності Територіальній громаді в особі Севастопольської міської ради, посилання ТОВ "Лівадійська інвестіційна компанія" на те, що договір оренди № 1321 від 26.04.2007 р. укладений до отримання Фондом свідоцтва про право власності на спірні обєкти, є безпідставними так як не ґрунтуються на фактичних обставинах справи.

Крім того, постановою від 21.01.2009 р. у справі № 5020-12/376 встановлено, що право власності на спірне нерухоме майно закріплене за територіальною громадою міста Севастополя на підставі рішення Севастопольської міської ради № 339 від 12.11.2002 р.

Таким чином, судом 1-ої інстанції вірно відмовлено у проведенні будівельно технічної експертизи, так як відповідно ч.1 ст. 41 ГПК України та п.2 Роз'яснень Вищиого господарського суду від 11.11.1998 р. № 02-5/424 "Про деякі питання практики призначення судової експертизи", в редакції розяснень від 16 січня 2008 року № 04-5/5, судова експертиза повинна призначатися лише у разі дійсної потреби у спеціальних знаннях для встановлення фактичних даних, що входять до предмета доказування, тобто, у разі, коли висновок експерта не можуть замінити інші засоби доказування, тобто, є правом, а не обовязком суду.

Докази в підтвердження того, що нежитлові приміщення підвалу, які на підставі договору оренди використовувались позивачем понад 4 роки, є допоміжним приміщенням, в якому чи в частині якого знаходиться технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до якого експлуатація житлового будинку є неможливою; чи використовувалось воно чи якась з його частин для обслуговування будинку, відсутні.

Є безпідставними твердження ТОВ "Лівадійська інвестиційна компанія", що суд не мав права відмовити в проведенні експертизи, клопотання для проведення якої подано позивачем, так як а ні в ГПК України, а ні в положеннях Роз'яснень Вищиого господарського суду від 11.11.1998 р. № 02-5/424 "Про деякі питання практики призначення судової експертизи", не міститься положень про такий обовязок суду.

Твердження ТОВ "Лівадійська інвестіційна компанія", що договір оренди № 1321 від 26.04.2007 р. укладений без проведення конкурсу, а тому є недійсним, теж є безпідставним, так як відповідно п. 8.2 зазначеного договору він є новою редакцією договору оренди № 205-06 від 07.08.2006 р., який укладений до набрання чинності Закону України від 19.12.2006 р. № 489-V "Про Державний бюджет України на 2007 рік".

Згідно пункту 1 статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою третьою, пятою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до положень статті 203 Цивільного кодексу України такими загальними вимогами, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема є:

- зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства;

- особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності;

- волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі;

- правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до положень статей 759, 761 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.

З огляду на зазначене, клопотання позивача про призначення судової експертизи для визначення приналежності приміщень до допоміжних (а.с. 56-58) суд правомірно залишив без задоволення.

На підставі викладеного та зважаючи на те, що наявність свідоцтва від 16.02.2007 р. про право власності Територіальній громаді в особі Севастопольської міської ради на вбудовані нежитлові приміщення (з І-1 по №9) загальною площею 171,7 кв.м з ганком у м. Севастополь по вул. В. Морська, 4 не порушує права позивача як орендаря цих приміщень, так як договір оренди нерухомого майна закінчив свою дію 20.07.2011 р. і майно повернено власнику, судова колегія вважає доводи апеляційної скарги безпідставними і такими, що не підлягають задоволенню.

З урахуванням викладеного, рішення суду першої інстанції відповідає вимогам діючого законодавства, прийняте при правильному застосуванні норм матеріального та процесуального права, підстави для задоволення апеляційних скарг відсутні.

Керуючись ст. 101, п. 1 ч. 1 ст. 103, ст. 105 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Лівадійська інвестіційна компанія" залишити без задоволення.

2. Рішення господарського суду міста Севастополя від 22 грудня 2011 року у справі №5020-1850/2011 залишити без змін.

Головуючий суддяЗ.Д. Маслова

СуддіО.А.Латинін

М.І. Ткаченко

Розсилка:

1. товариству з обмеженою відповідальністю "Ливадийская инвестиционная компания" (вул. Кулакова, 51, кв 3, м. Севастополь, 99011)

2. товариству з обмеженою відповідальністю "Ливадийская инвестиционная компания" (вул. Леніна, 30, м. Севастополь, 99011)

3. Фонду комунального майна Севастопольської міської ради (вул. Луначарського, 5,Севастополь,99011)