Рішення № 21878561, 28.02.2012, Господарський суд м. Севастополя

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА СЕВАСТОПОЛЯ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 лютого 2012 року справа № 5020-29/2012 За позовом Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради

(99011, м. Севастополь, вул. Луначарського, 5, ідентифікаційний код 25750044),

до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1

(АДРЕСА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1)

про визнання договору оренди недійсним та застосування наслідків недійсності угоди

Суддя О.С. Погребняк

За участю представників:

Позивач (Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради) не зявився;

Відповідач (ФОП ОСОБА_1) - не з'явився.

Сутьспору:

Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради звернувся до господарського суду міста Севастополя з позовом до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 про визнання договору оренди недійсним та застосування наслідків недійсності угоди.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що положення Договору оренди, які визначають розмір орендної плати суперечать вимогам статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та п.п. 4, 8, 12 Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду державного майна, засвідченої Постановою КМУ №786 від 04.10.1995, що, на думку позивача, є підставою для визнання Договору оренди недійсним та відшкодування частини вартості користування майном в розмірі 77747,18 грн.

Ухвалою від 06.01.2012 позовну заяву прийнято до провадження суддею Погребняком О.С., справу призначено до розгляду у судовому засіданні 19.01.2012.

У порядку статті 77 Господарського процесуального кодексу України розгляд справи відкладався 19.01.2012 на 02.02.2012, 02.02.2012 на 14.02.2012, 14.02.2012 на 28.02.2012.

У судове засідання 28.02.2012 сторони явку уповноважених представників не забезпечили, про дату, час та місце судового засідання повідомлені належним чином та своєчасно.

Згідно з пунктом 3.9.1 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 26.12.2011 № 18 "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції" особи, які беруть участь у справі, вважаються повідомленими про час і місце розгляду судом справи у разі виконання останнім вимог частини першої статті 64 та статті 87 ГПК України.

За змістом цієї норми, зокрема, в разі, якщо ухвалу про порушення провадження у справі було надіслано за належною адресою (тобто повідомленою суду стороною, а в разі ненадання суду відповідної інформації - адресою, зазначеною в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців), і не повернуто підприємством зв'язку або повернуто з посиланням на відсутність (вибуття) адресата, відмову від одержання, закінчення строку зберігання поштового відправлення тощо, то вважається, що адресат повідомлений про час і місце розгляду справи судом.

Суд звертає увагу на той факт, що відповідно до даних Спеціального витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, місцем проживання ФОП ОСОБА_1 є адреса: АДРЕСА_1.

Поштова кореспонденція ФОП ОСОБА_1 яка направлялась судом, зокрема, на означену адресу, поверталась відправнику з відміткою пошти про неможливість вручення за закінченням терміну зберігання.

Згідно зі статтею 22 Господарського процесуального кодексу України сторони зобовязані добросовісно користуватись належними їм процесуальними правами. Оскільки явка в судове засідання представників сторін це право, а не обовязок, справа може розглядатись без їх участі, якщо незявлення цих представників не перешкоджає вирішенню спору.

Відповідач не скористався правом, наданим йому статтею 59 Господарського процесуального кодексу України: не надав господарському суду відзив на позовну заяву та документи, що підтверджують заперечення проти позову.

Відповідно до частини 1 пункту 3.9.2. постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 26.12.2011 № 18 "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції" у випадку нез'явлення в засідання господарського суду представників обох сторін або однієї з них справа може бути розглянута без їх участі, якщо неявка таких представників не перешкоджає вирішенню спору.

Зважаючи на те, що матеріали справи в достатній мірі характеризують взаємовідносини сторін, а незявлення представників сторін не перешкоджає вирішенню спору, суд вважає за можливе розглянути справу у їх відсутність за наявними в справі матеріалами, в порядку статті 75 Господарського процесуального кодексу України.

Розглянувши матеріали справі, оцінивши в сукупності представлені докази, суд

ВСТАНОВИВ:

10.03.2009 на засіданні конкурсної комісії з оренди комунального майна було прийнято рішення, оформлене протоколом №3(2)-09 про укладення договору оренди нежитлового приміщення по АДРЕСА_2 з ФОП ОСОБА_1 строком на 5 років для офісу та встановлена орендна плата за першій місяць 1869,15 грн. виходячи з річної орендної ставки 15% відповідно до діючої Методики (арк.с. 13-15).

Відповідно до пункту 12.4 витягу з наказу Голови Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради від 11.03.2009 №206 «Про укладення, продовження договорів оренди, внесення змін до договорів оренди (протокол №3(2)-09 від 10.03.2009», керуючись Законом України «Про оренду державного та комунального майна», рішеннями Севастопольської міської Ради №1464 від 13.02.2007, №1617 від 13.03.2007, Положенням про Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради, затвердженим рішенням Севастопольської міської Ради №2070 від 12.06.2007, рішенням міської комісії по оренді комунального майна від 10.03.2009 (протокол №3(2)-09), вирішено укласти договір оренди з ФОП ОСОБА_1 на нежитлове приміщення по АДРЕСА_2, строком на 5 років для розміщення офісу з орендною платою за перший місяць оренди 1870 грн. (арк. 16).

Згідно з висновком про вартість вбудованих нежитлових приміщень, площею 103,14 кв.м, що розташовані в цокольному поверсі двохповерхового житлового будинку за адресою АДРЕСА_1 - їх ринкова вартість складає 187116 грн. (без урахування ПДВ) (арк.с. 11-12).

10.04.2009 між Фондом комунального майна Севастопольської міської Ради (Орендодавець) та ФОП ОСОБА_1 (Орендар) укладений договір №38-09 оренди нерухомого майна (далі Договір) /арк. с. 5-6/, відповідно до пункту 1.1 якого, з метою ефективного використання комунального майна та досягнення найвищих результатів господарської діяльності Орендодавець передає, а Орендар приймає в оренду майно вбудовані нежитлові приміщення загальною площею 103,14 кв.м, що розташовані в цокольному поверсі двохповерхового житлового будинку за адресою м. Севастополь, АДРЕСА_2 (обєкт оренди), що знаходяться на балансі КП «Житлосервіс-13», вартість обєкта оренди за даними незалежної оцінки станом на 30.09.2008 складає 187116 грн. (без урахування ПДВ). Обєкт оренди використовується для розміщення офісу.

Відповідно до пункту 3.1 Договору розмір орендної плати визначений на підставі рішення конкурсної комісії по оренді комунального майна. Амортизаційні відрахування та вартість послуг Орендодавця не враховуються в орендну плату. В орендну плату також не враховуються витрати на комунальні та експлуатаційні послуги, а також сума компенсації витрат балансоутримувача на оплату за користування земельною ділянкою.

Згідно з пунктом 3.2 Договору орендна плата складає 1870 грн. (без ПДВ) за перший місяць оренди та перераховується Орендарем Орендодавцю не пізніше 20 числа поточного місяця. Орендна плата сплачується орендарем щомісячно.

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом корегування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції, що відповідає попередньому місяцю (п. 3.3 Договору).

Сторони зобовязані переглянути суму орендної плати протягом 90 календарних днів за вимогою сторін у випадку зміни Методики, затвердженої рішенням сесії міської Ради №1617 від 13.03.2007, якою передбачено збільшення розміру орендної плати. Сторони зобовязані переглянути суму орендної плати протягом 90 календарних днів за вимогою однієї із сторін та в інших випадках, передбачених законодавством України (п. 3.4 Договору).

Відповідно до пункту 3.5 Договору у випадках перегляду суми орендної плати, що визначена у п. 3.4 Договору, орендна плата визначається виходячи з орендної ставки від вартості обєкта оренди, визначеної новою незалежною оцінкою вартості майна. При цьому, обовязок оплатити послуги по незалежній оцінці накладається на Орендаря. Змінений розмір орендної плати вважається початковим при наступних розрахунках сторін.

Передбачені даним пунктом договору зміни суми орендної плати оформлюються додатковою угодою.

Відповідно до пункту 3.8 Договору підставою для внесення орендної плати є цей договір.

Згідно з пунктом 7.1, Договір діє з моменту його підписання до 20.01.2014.

Зміна або розірвання Договору можлива лише за згодою сторін, якщо інше не визначено договором (п. 7.3 Договору).

Договір може бути змінений або розірваний за рішенням суду за вимогою однієї із сторін у випадку істотного порушення договору іншою стороною та в випадках, встановлених договором або законом. До істотних порушень договору сторони відносять порушення умов договору, визначених пунктами 3.4, 3.5, 4.4.2-4.4.13, 6.1 Договору.

10.04.2009 Орендодавцем та Орендарем був підписаний акт приймання-передачі орендованого майна (додаток 2 до Договору оренди №28-09 від 10.04.2009), згідно з яким Обєкт оренди було передано Орендареві /арк. с. 7/.

Враховуючи те, що Додатком №2 Методики розрахунку орендної плати за державне майно, яка затверджена Постановою КМУ від 04.10.1995 № 786 (далі Методика) встановлено застосування орендних ставок з використання нерухомого державного майна за розміщення офісних приміщень в розмірі 15%, тобто розмір орендної плати повинний складати 28067,40 грн. (187116,00 грн. * 15%) за рік та 2338,95 грн. за місяць, позивач вважає, що рішення про передачу в оренду комунального майна міською комісією по оренді комунального майна 10.03.2009 було прийнято з порушенням положень Методики, у звязку з чим, п. 3.2 Договору оренди суперечить вимогам статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», що є підставою, для визнання договору оренди недійсним, а також застосування правових наслідків недійсності угоди в частині відшкодування частини вартості користування нерухомим майном в розмірі 77747,18 грн (за розрахунком позивача).

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і обєктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає позовні вимоги такими, що не підлягають задоволенню з огляду на наступне.

Оренда державного та комунального майна є різновидом майнового найму, і при розгляді справ застосовуються норми як Закону України "Про оренду державного та комунального майна", так і норми Цивільного та Господарського кодексів України.

Відповідно до ст.ст. 759, 762 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк; за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Предметом спору у справі є визнання вищезазначеного договору оренди недійсним з підстав порушення умов частини 1 статті 203 Цивільного кодексу України та частини 1 статті 215 Господарського кодексу України.

Відповідно до статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Стаття 215 Цивільного кодексу України передбачає, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з п. 7 постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції на час укладення договору) оренда майна інших форм власності може регулюватися положеннями цього Закону, якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди.Оренда майна інших форм власності регулюється положеннями цього Закону, якщо орендарями є державні підприємства.

Статтею 627 Цивільного кодексу України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно зі статтею 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до статті 180 Господарського кодексу України зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов'язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов'язкові умови договору відповідно до законодавства.

Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

При укладенні господарського договору сторони зобов'язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.

Статтею 283 Господарського кодексу України передбачено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Стаття 284 Господарського кодексу України передбачає істотні умови договору оренди, відповідно до якої істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Стаття 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" також передбачає істотні умови договору оренди, відповідно до якої істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Позивач при зверненні з позовом зазначив, що при укладенні договору оренди орендна плата за користування комунальним майном була встановлена без дотримання вимог Методики розрахунку орендної плати за державне майно, яка затверджена Постановою КМУ від 04.10.1995 № 786, що є підставою для визнання недійсним пункту 3.2 Договору та всього договору в цілому, оскільки розмір орендної плати є істотною умовою договору.

Згідно з вимогами частини другої статті 10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди державного майна розробляє і затверджує Фонд державного майна України, типові договори оренди майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, затверджують відповідно Верховна Рада Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування.

Рішенням Севастопольської міської Ради №1617 від 13.03.2007 встановлено, що розрахунок розміру орендної плати за користування майном, що є власністю територіальної громади міста Севастополя, здійснюється згідно з Методикою розрахунку орендної плати, що визначена для розрахунку розміру орендної плати за використання державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №786 від 04.10.1995, зі змінами та доповненнями (далі Методика).

Відповідно до пункту 4 Методики орендна плата за цією Методикою розраховується у такій послідовності: визначається розмір річної орендної плати. На основі розміру річної орендної плати встановлюється розмір орендної плати за перший місяць оренди, яка фіксується у договорі оренди. З урахуванням розміру орендної плати за перший місяць оренди розраховується розмір орендної плати за наступні місяці оренди.

Пунктом 8 Методики передбачено, що у разі оренди нерухомого майна (крім оренди нерухомого майна фізичними та юридичними особами, зазначеними у пункті 10 цієї Методики) розмір річної орендної плати визначається за формулою:

Опл = Вп х Сор, де Вп - вартість орендованого майна, визначена шляхом проведення незалежної оцінки, грн.; Сор - орендна ставка, визначена згідно з додатком 2.

Як вбачається зі звіту про вартість майна (арк.с. 11-12), вартість спірного нерухомого майна складає 187116,00 грн.

Згідно з додатком №2 до Методики під розміщення офісних приміщень застосовується орендна ставка в розмірі 15%.

Таким чином, розмір річної орендної плати за договором повиннен складати 187116,00*15% = 28067,40 грн.

Відповідно до пункту 12 Методики розмір місячної орендної плати за перший місяць після укладення договору оренди чи перегляду розміру орендної плати розраховується за формулою:

Опл

Опл.міс. = ------ х Іп.р. х І м ,

12

де Опл - річна орендна плата, визначена за цією Методикою, грн.; Іп.р. - індекс інфляції за період з початку поточного року (у разі оренди нерухомого майна - з дати проведення незалежної оцінки) до дати укладення договору оренди або перегляду розміру орендної плати; Ім - індекс інфляції за перший місяць оренди.

З огляду на таке, розмір місячної орендної плати повиннен складати 2338,95 грн.

Пунктом 2 Методики встановлено, що у разі визначення орендаря на конкурсних засадах, орендна плата, розрахована за цією Методикою, застосовується як стартова, а її розмір може бути збільшено за результатами такого визначення.

Як вбачається з протоколу засідання конкурсної комісії №3(2)-09 від 10.03.2009, комісією було прийнято рішення укласти з відповідачем договір оренди строком на пять років, з орендною платою за перший місяць в розмірі 1870 грн. (без урахування ПДВ)(арк. с. 13-14).

Судом встановлено та матеріалами справи підтверджується, що усі істотні умови договору оренди були узгоджені сторонами.

Орендна плата була встановлена на підставі рішення конкурсної комісії з оренди комунального майна, оформленого протоколом №3 (2)-09 від 10.03.2009, докази скасування або визнання недійсним якого на час розгляду справи позивачем представлені не були.

Пунктом 5 Постанови Пленуму Верховного суду України №9 від 06.11.2009 “Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними” передбачено, що вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.

Згідно із пунктом 7 Постанови Пленуму Верховного суду України №9 від 06.11.2009 “Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними” правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом.

Суд вважає, що договір оренди нерухомого майна № 38-09 від 10.04.2009 був укладений з додержанням усіх вимог, які встановлені частинами першою - третьою, пятою та шостою статті 203 Цивільного кодексу України.

При цьому, слід зазначити, що у даному випадку у визначені розміру орендної плати мала місце помилка Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради при її розрахунку.

Відповідно пункту 1 статті 229 Цивільного кодексу України, якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов'язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом.

Обставини щодо яких помилилася сторона правочину, мають існувати саме на момент вчинення правочину. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести, що така помилка дійсно мала місце, а також що вона має істотне значення.

Під істотною помилкою слід розуміти неправильне сприйняття стороною правочину суб'єкта, предмету чи інших істотних умов правочину, що вплинуло на її волевиявлення, якщо за відсутності неправильного сприйняття за обставинами справи можна зробити висновок про те, що правочин не було б вчинено.

Істотними обставинами, що в такому разі підлягають встановленню судом та відображенню в судовому рішенні є відповідно обставина щодо якої помилилась сторона правочину, істотність значення цієї обставини, а також причини допущеної помилки (що впливають на подальші правовідносини сторін за частиною другою статті 229 Цивільного кодексу України).

Дана правова позиція викладена у постанові Вищого господарського суду України від 14.07.2011 у справі №12/14/1239.

У пункті 19 Постанови Пленуму Верховного суду України №9 від 06.11.2009 “Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними” зазначено, що помилка внаслідок власного недбальства, незнання закону чи неправильного його тлумачення однією зі сторін не є підставою для визнання правочину недійсним.

Таким чином, підстави для визнання договору оренди нерухомого майна №38-09 від 10.04.2009 недійсним та застосування наслідків недійсності договору відсутні.

На підставі викладеного, суд вважає позовні вимоги такими, що задоволенню не підлягають.

Відповідно до частини першої статті 8 Закону України “Про судовий збір”, враховуючи майновий стан сторони, суд може своєю ухвалою відстрочити або розстрочити сплату судового збору на певний строк, але не довше ніж до ухвалення судового рішення у справі..

При цьому, Фондом комунального майна Севастопольської міської Ради були заявлені як вимоги немайнового, так і майнового характеру.

Згідно пункту 3 статті 6 Закону України “Про судовий збір” за подання позовної заяви, що має одночасно майновий і немайновий характер, судовий збір сплачується за ставками, встановленими для позовних заяв майнового та немайнового характеру.

Відповідно до статті 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати у вигляді сплати суми судового збору при відмові в позові покладаються на позивача у наступному розмірі: 941 грн. за заявлені позовні вимоги немайнового характеру (1 розмір мінімальної заробітної плати) та 1554,94 грн. за заявлені позовні вимоги майнового характеру (2 відсотки ціни позову) . Всього підлягає стягненню 2495,94 грн.

Керуючись ст. ст. 49, 82, 84-85, 115-116 Господарського процесуального кодексу України, суд,

В И Р І Ш И В :

1.У задоволенні позову відмовити повністю.

2.Стягнути з Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради (99011, м. Севастополь, вул. Луначарського, 5, ідентифікаційний код 25750044) на користь Державного Бюджету міста Севастополя (код отримувача 38022717, банк отримувача Головне управління Державної казначейської служби України у місті Севастополі, МФО 824509, рахунок отримувача 31215206783001) судовий збір у сумі 2495,94 грн.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Суддя підпис О.С. Погребняк

Повне рішення в порядку

статті 84 ГПК України

оформлено і підписано

29.02.2012.