Рішення № 21839387, 14.02.2012, Господарський суд м. Севастополя

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА СЕВАСТОПОЛЯ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 лютого 2012 року справа № 5020-32/2012 За позовом Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради

(99011, м. Севастополь, вул. Луначарського, 5, ідентифікаційний код 25750044),

до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1

(АДРЕСА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1)

про визнання договору оренди недійсним та застосування наслідків недійсності угоди,

Суддя О.С. Погребняк

За участю представників:

Позивач (Фонд комунального майна Севастопольської міської ради) - ОСОБА_2 - головний спеціаліст, довіреність № б/н від 06.01.2012;

Відповідач (ФОП ОСОБА_1.) - не з'явився.

Сутьспору:

Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради звернувся до господарського суду міста Севастополя з позовом до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 про визнання договору оренди недійсним та застосування наслідків недійсності угоди.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що положення Договору оренди, які визначають розмір орендної плати суперечать вимогам статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та п.п. 4, 8, 12 Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду державного майна, що затверджена Постановою КМУ №786 від 04.10.1995, що, на думку позивача є підставою для визнання Договору оренди недійсним.

Ухвалою від 06.01.2012 позовну заяву прийнято до провадження суддею Погребняком О.С., справу призначено до розгляду у судовому засіданні 19.01.2012.

У порядку статей 22, 59 Господарського процесуального кодексу України відповідач в ході розгляду справи надав відзив на позовну заяву, зазначивши, що вважає вимоги позивача не підлягаючими задоволенню з огляду на те, що позивачем не представлено належних доказів невідповідності Договору вимогам статей 203, 215 Цивільного кодексу України. Відповідач зазначив, що рішення конкурсної комісії, оформлене протоколом від 19.01.2010 №1-1 (10), яким була встановлена орендна плата за перший місяць оренди в розмірі 1895,00 грн., не було скасовано та оскаржено в судовому порядку, крім того протоколом узгодження змін до Договору оренди збільшення розміру орендної плати було погоджено сторонами та на дату розгляду справи повністю відповідає вимогам Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду державного майна. Також відповідачем зазначено, що застосувати реституцію до договору оренди неможливо, з огляду на те, що договір оренди може бути визнано недійсним лише на майбутнє.

У порядку статті 77 Господарського процесуального кодексу України розгляд справи відкладався 19.01.2012 на 02.02.2012, оголошувалась перерва 02.02.2012 до 14.02.2012.

У судове засідання 14.02.2012 відповідач явку уповноважених представників не забезпечив, про причини незявлення не сповістив.

Згідно з пунктом 3.9.1 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 26.12.2011 № 18 "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції" особи, які беруть участь у справі, вважаються повідомленими про час і місце розгляду судом справи у разі виконання останнім вимог частини першої статті 64 та статті 87 ГПК України.

У разі присутності сторони або іншого учасника судового процесу в судовому засіданні протокол судового засідання, в якому відображені відомості про явку сторін (пункт 4 частини другої статті 81-1 ГПК), є належним підтвердженням повідомлення такої сторони (іншого учасника судового процесу) про час і місце наступного судового засідання.

Враховуючи те, що представник відповідача був присутнім у судовому засіданні 02.02.2012, про що зазначено у протоколі судового засідання від 02.02.2012, суд вважає це належним підтвердженням повідомлення його про дату та місце судового засідання.

Згідно зі статтею 22 Господарського процесуального кодексу України сторони зобовязані добросовісно користуватись належними їм процесуальними правами. Оскільки явка в судове засідання представників сторін це право, а не обовязок, справа може розглядатись без їх участі, якщо незявлення цих представників не перешкоджає вирішенню спору.

У судовому засіданні позивач виклав зміст позовних вимог, на задоволенні позову наполягав, просив суд позов задовольнити з підстав, викладених в ньому.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши надані докази, заслухавши пояснення представника позивача, суд -

В С Т А Н О В И В:

19.01.2010 на засіданні конкурсної комісії з оренди комунального майна було прийнято рішення, оформлене протоколом №1 (1)-10 про укладення договору оренди з ПП ОСОБА_1 нежитлового приміщення по АДРЕСА_2 строком на 5 років для офісу та встановлена орендна плата за першій місяць 1895 грн., із зобовязанням по компенсації послуг по незалежній оцінці - 788,33 грн., послуг, повязаних з нотаріальним посвідченням та державною реєстрацією договору оренди, укладеного за типовою формою (арк.с. 15-18).

Відповідно до пункту 3.3 витягу з наказу Голови Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради від 20.01.2010 №50 «Про укладення, продовження договорів оренди, внесення змін до договорів оренди (протокол №1(1)-10 від 19.01.2010», керуючись Законом України «Про оренду державного та комунального майна», рішеннями Севастопольської міської Ради №1464 від 13.02.2007, №1617 від 13.03.2007, Положенням про Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради, затвердженим рішенням Севастопольської міської Ради №2070 від 12.06.2007, рішенням міської комісії по оренді комунального майна від 19.01.2010 (протокол №1(1)-10), вирішено укласти договір оренди з ПП ОСОБА_1 на нежитлове приміщення по АДРЕСА_2, строком на 5 років для розміщення офісу з орендною платою за першій місяць оренди 1895грн. (арк. 19).

Згідно з висновком про вартість вбудованих нежитлових приміщень, площею 42,1 кв.м, що розташовані за адресою: АДРЕСА_2 їх ринкова вартість складає 213220 грн (без урахування ПДВ), (255864 грн. з урахуванням ПДВ) (арк.с. 14).

01.02.2010 між Фондом комунального майна Севастопольської міської Ради (Орендодавець) та ФОП ОСОБА_1 (Орендар) укладений договір №2-10 оренди нерухомого майна (далі Договір) /арк. с. 5-7/, відповідно до пункту 1.1 якого, з метою ефективного використання комунального майна та досягнення найвищих результатів господарської діяльності Орендодавець передає, а Орендар приймає в оренду майно вбудовані нежитлові приміщення загальною площею 42,10 кв.м, що розташовані за адресою: АДРЕСА_2, що знаходиться на балансі КП «РЕП №17»СМР, вартість якого складає станом на 31.08.2009 213220 грн., для розміщення офісу.

Відповідно до пункту 3.1 Договору розмір орендної плати визначений на підставі рішення конкурсної комісії по оренді комунального майна. Амортизаційні відрахування та вартість послуг Орендодавця не враховуються в орендну плату. В орендну плату також не враховуються витрати на комунальні та експлуатаційні послуги, а також сума компенсації витрат балансоутримувача на оплату за користування земельною ділянкою.

Згідно з пунктом 3.2 Договору орендна плата складає 1895 грн. (без ПДВ) за перший місяць оренди та перераховується Орендарем Орендодавцю не пізніше 20 числа поточного місяця. Орендна плата сплачується орендарем щомісячно.

Орендна плата на період з моменту підписання договору оренди до 01.08.2010 визначається відповідно до рішення Севастопольської міської Ради №7273 від 14.07.2009, №8526 від 15.12.2009 та складає 1326,50 (без ПДВ) в місяць та перераховується Орендарем Орендодавцю до 20 числа поточного місяця.

З 01.08.2010 Орендар сплачує орендну плату, визначену абзацом 1 пункту 3.2 Договору, що корегується на індекс інфляції за увесь період.

Відповідно до пункту 3.3 Договору розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом корегування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції, що відповідає попередньому місяцю.

Сторони зобовязані переглянути суму орендної плати протягом 90 календарних днів за вимогою сторін у випадку зміни Методики, затвердженої рішенням сесії міської Ради №1617 від 13.03.2007, якою передбачено збільшення розміру орендної плати. Сторони зобовязані переглянути суму орендної плати протягом 90 календарних днів за вимогою однієї із сторін та в інших випадках, передбачених законодавством України (п. 3.4 Договору).

Відповідно до пункту 3.5 Договору у випадках перегляду суми орендної плати, що визначена у п. 3.4 Договору, орендна плата визначається виходячи з орендної ставки від вартості обєкта оренди, визначеної новою незалежною оцінкою вартості майна. При цьому, обовязок оплатити послуги по незалежній оцінці накладається на Орендаря. Змінений розмір орендної плати вважається початковим при наступних розрахунках сторін.

Передбачені даним пунктом договору зміни суми орендної плати оформлюються додатковою угодою.

Відповідно до пункту 3.8 Договору підставою для внесення орендної плати є цей договір.

Згідно з пунктом 7.1, Договір діє з моменту його підписання до 20.01.2015.

Зміна або розірвання Договору можлива лише за згодою сторін, якщо інше не визначено договором (п. 7.3 Договору).

Договір може бути змінений або розірваний за рішенням суду за вимогою однієї із сторін у випадку істотного порушення договору іншою стороною та в випадках, встановлених договором або законом. До істотних порушень договору сторони відносять порушення умов договору, визначених пунктами 3.4, 3.5, 4.4.2-4.4.13, 6.1 Договору.

01.02.2010 Орендодавцем та Орендарем був підписаний акт приймання-передачі орендованого майна (додаток 2 до Договору оренди №210 від 01.02.2010), згідно з яким Обєкт оренди було передано Орендареві /арк. с. 7/.

Протоколом від 03.10.2011 узгодження змін до Договору оренди №2-10 від 01.02.2010 сторонами були внесені зміни до пунктів 3.1 3.2 Договору, а саме зазначено, що розмір орендної плати, визначений відповідно до Методики, яка затверджена рішенням Севастопольської міської Ради №1617 від 13.03.2007 та складає 38379,60 грн. в рік. Орендна плата встановлена виходячи з орендної ставки 18% від вартості обєкта оренди, згідно з незалежною оцінкою вартості майна станом на 31.08.2009. Амортизаційні відрахування та вартість послуг Орендодавця не враховуються в орендну плату. В орендну плату не враховані витрати на комунальні та експлуатаційні послуги, а також сума компенсації витрат балансоутримувача на оплату за користування земельною ділянкою (п. 3.1).

Орендна плата з 20.09.2011 складає 3762,55 грн. за місяць оренди (із застосуванням індексів інфляції станом та вересень 2011 рік) та перераховується Орендарем Орендодавцю в строки, що встановлені договором оренди. Орендна плата сплачується Орендарем щомісячно, не пізніше 20 числа поточного місяця.

Враховуючи те, що Додатком №2 Методики розрахунку орендної плати за державне майно, яка затверджена Постановою КМУ від 04.10.1995 № 786 (далі Методика) встановлено застосування орендних ставок з використання нерухомого державного майна за розміщення офісних приміщень в розмірі 15%, тобто розмір орендної плати повинний складати 31983,00 грн (213220,00 грн. * 15%) за рік та 2665,25 грн. за місяць, позивач вважає, що рішення про передачу в оренду комунального майна міською комісією по оренді комунального майна 19.01.2010 було прийнято з порушенням положень Методики, у звязку з чим п. 3.2 Договору оренди суперечить вимогам статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», що є підставою, для визнання договору оренди недійсним.

Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і обєктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає позовні вимоги такими, що не підлягають задоволенню з огляду на наступне.

Оренда державного та комунального майна є різновидом майнового найму, і при розгляді справ застосовуються норми як Закону України "Про оренду державного та комунального майна", так і норми Цивільного та Господарського кодексів України.

Відповідно до ст.ст. 759, 762 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк; за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Предметом спору у справі є визнання вищезазначеного договору оренди недійсним з підстав порушення умов частини 1 статті 203 Цивільного кодексу України та частини 1 статті 215 Господарського кодексу України.

Відповідно до статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Стаття 215 Цивільного кодексу України передбачає, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з п. 7 постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції на час укладення договору) оренда майна інших форм власності може регулюватися положеннями цього Закону, якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди.Оренда майна інших форм власності регулюється положеннями цього Закону, якщо орендарями є державні підприємства.

Статтею 627 Цивільного кодексу України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно зі статтею 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до статті 180 Господарського кодексу України зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов'язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов'язкові умови договору відповідно до законодавства.

Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

При укладенні господарського договору сторони зобов'язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.

Статтею 283 Господарського кодексу України передбачено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ).

Об'єктом оренди можуть бути інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб'єктам господарювання.

До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Стаття 284 Господарського кодексу України передбачає істотні умови договору оренди, відповідно до якої істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Крім того, стаття 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" також передбачає істотні умови договору оренди, відповідно до якої істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Позивач при зверненні з позовом зазначив, що при укладенні договору оренди орендна плата за користування комунальним майном була встановлена без дотримання вимог Методики розрахунку орендної плати за державне майно, яка затверджена Постановою КМУ від 04.10.1995 № 786, що є підставою для визнання недійсним пункту 3.2 Договору та всього договору в цілому, оскільки розмір орендної плати є істотною умовою договору.

Суд зазначає, що істотними умовами є ті умови, без наявності яких договір не може існувати, тобто умови, які передбачені статтею 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та статтею 284 Господарського кодексу України.

Судом встановлено та матеріалами справи підтверджується, що усі істотні умови договору оренди були узгоджені сторонами.

Орендна плата була встановлена на підставі рішення конкурсної комісії з оренди комунального майна, оформленого протоколом №1 (1)-10 від 19.01.2010, докази скасування або визнання недійсним якого на час розгляду справи позивачем представлені не були.

Пунктом 3.4 договору передбачений перегляд суми орендної плати у випадку зміни Методики стосовно збільшення розміру орендної плати та в інших випадках, передбачених законодавством України.

У виконання положень означеного пункту спірного договору сторонами Протоколом від 03.10.2011 узгодження змін до договору було внесено зміні до п. 3.1 Договору, а саме розмір орендної плати, визначений відповідно до Методики, затвердженої рішенням Севастопольської міської Ради №1617 від 13.03.2007, в сумі 38379,60 грн у рік, виходячи з орендної ставки 18% від вартості обєкта оренди, згідно з незалежною оцінкою вартості майна станом на 31.08.2009 (арк.с. 10). Зміна розміру орендної плати була узгоджена сторонами, протокол від 03.10.2011 належним чином підписаний уповноваженими представниками сторін та завірений печаткою орендодавця.

Як встановлено пунктом 3.5 договору змінений розмір орендної плати вважається початковим при наступних розрахунках сторін.

Враховуючи означене, суд дійшов висновку, що умови спірного договору оренди, зокрема, щодо розміру орендної плати, відповідають вимогам діючого законодавства України про оренду державного та комунального майна, належним чином виковувалися та виконуються сторонами, орендна плата сплачується орендарем в розмірі, що встановлений орендодавцем з урахуванням вимоги Методики розрахунку орендної плати.

Статтею 33 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Суд, вивчивши наявні у справі матеріали дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення вимог про визнання спірного договору недійсним, з огляду на їх недоведеність позивачем та не обґрунтованість належними доказами.

Відповідно до статті 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати у вигляді сплати суми судового збору при відмові в позові покладаються на позивача у наступному розмірі: 941 грн. за заявлені позовні вимоги немайнового характеру та 1411,5 грн. за заявлені позовні вимоги майнового характеру. Всього підлягає стягненню 2352,5 грн. з огляду на положення пункту 3 статті 6 Закону України «Про судовий збір»згідно з яким за подання позовної заяви, що має одночасно майновий і немайновий характер, судовий збір сплачується за ставками, встановленими для позовних заяв майнового та немайнового характеру.

Керуючись ст. ст. 49, 82, 84-85, 115-116 Господарського процесуального кодексу України, суд,

В И Р І Ш И В :

1.У задоволенні позову відмовити повністю.

2.Стягнути з Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради (99011, м. Севастополь, вул. Луначарського, 5, ідентифікаційний код 25750044) на користь Державного Бюджету міста Севастополя (код отримувача 38022717, банк отримувача Головне управління Державної казначейської служби України у місті Севастополі, МФО 824509, рахунок отримувача 31215206783001) судовий збір у сумі 2352,5 грн.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Суддя підпис О.С. Погребняк

Повне рішення в порядку

статті 84 ГПК України

оформлено і підписано

15.02.2012.