Рішення № 21430024, 07.02.2012, Господарський суд Кіровоградської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

Кіровоградської області

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"07" лютого 2012 р.Справа № 5013/2432/11 Господарський суд Кіровоградської області у складі судді Кабакової В.Г., розглянув у відкритому судовому засіданні матеріали справи

за позовом: фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, м. Кіровоград

до відповідача: Кіровоградської міської ради, м. Кіровоград

про зобов'язання продовжити термін дії договору оренди,

за участю представників:

від позивача - ОСОБА_2, довіреність від 18.11.2011 № 715,

від відповідача - ОСОБА_3, довіреність від 27.04.2011 № 148-мр.

Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 подано до господарського суду Кіровоградської області позовну заяву про зобов'язання Кіровоградської міської ради продовжити договір оренди земельної ділянки НОМЕР_2, укладений між Кіровоградською міською радою та приватним підприємцем ОСОБА_1 для розміщення магазину по АДРЕСА_2, площею 449,37 кв.м, строком на 5 років.

Позивачем до початку вирішення спору по суті 12.01.2012 надано уточнення позовних вимог, згідно яких позивач просить зобов'язати Кіровоградську міську раду в особі керівника (який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди) укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 20.11.2006 № 328 між Кіровоградською міською радою та приватним підприємцем ОСОБА_1 на той самий строк і на тих самих умовах.

Відповідач надав відзив на позов від 10.01.2012 та уточнення до відзиву від 30.01.2012, за змістом яких відповідач позовні вимоги заперечив з тих підстав, що ОСОБА_1 пропущений термін, визначений договором та Законом України "Про оренду землі" для звернення до орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк; якщо договір підлягає поновленню, то таке поновлення має здійснюватися за волевиявленням сторін, яке має бути оформлено відповідно до пункту 34 статті 26, частини 1 статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рішенням міської ради, оскільки згідно зазначеної норми виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішується відповідно до закону питання регулювання земельних відносин; ОСОБА_1 не надані погодження співвласників житлового будинку по АДРЕСА_2 на використання прибудинкової частини земельної ділянки, що унеможливлює укладення договору.

У судовому засіданні оголошувалась перерва з 30.01.2012 до 16:00 07.02.2012.

Присутніми представниками сторін в судовому засіданні у повному обсязі з урахуванням уточнень підтримано як позовні вимоги так і заперечення проти них.

У судовому засіданні проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши наявні матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Кіровоградської міської ради від 04.07.2006 № 48 "Про затвердження проектів землеустрою земельних ділянок та розгляд звернень юридичних та фізичних осіб" затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки, акт визначення збитків та надано приватному підприємцю ОСОБА_1 в оренду на 5 років земельну ділянку площею 449,37 кв.м трьох і більше поверхової житлової забудови по АДРЕСА_2 під розміщення магазину за рахунок земель житлової та громадської забудови.

Між Кіровоградською міською радою (Орендодавець) та приватним підприємцем ОСОБА_1 (Орендар) 20.11.2006 укладено договір оренди землі № 328, у розділі 1 якого зазначено, що орендодавець на підставі рішення Кіровоградської міської ради від 04.07.2006 № 48 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для розміщення магазину, яка знаходиться по АДРЕСА_2. Земельна ділянка виділена в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку.

Договір оренди землі від 20.11.2006 № 328, згідно третього розділу, укладено на п'ять років, починаючи з дати прийняття рішення Кіровоградської міської ради. Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, при належному виконанні обов'язків відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. В цьому випадку орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 698,86 грн на місяць згідно розрахунку, що додається до цього договору, починаючи з дня державної реєстрації договору оренди землі.

Договір від 20.11.2006 № 328 підписано та скріплено печатками сторін та зареєстровано у Кіровоградській регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України по земельних ресурсах, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 27.11.2006 № 123.

Між сторонами договору оренди землі від 20.11.2006 № 328 10.08.2010 укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки, згідно якої розділ "Орендна плата" викладено в новій редакції, та відповідно зазначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки - 1012,62 грн на місяць згідно додатку, що додається до цієї додаткової угоди (а.с. 45 - 47).

В даній додатковій угоді зазначено, що вона укладена до договору від 27.11.2006 № 123, тобто зазначена дата та номер державної реєстрації договору оренди землі від 20.11.2006 № 328.

Докази реєстрації вказаної додаткової угоди або перереєстрації договору оренди землі від 20.11.2006 № 328 відсутні.

Позивачем 04.08.2011 за № О/п-6557 на адресу відповідача направлено лист з проектом додаткової угоди, в якому з посиланням на статтю 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, яка діє з 12.03.2011) зазначено про необхідність укладення додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення та зазначено, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржене в суді (а.с. 16, 17).

Відповідачем у відповідь на вказаний лист надано лист-відповідь від 18.08.2011, в якому зазначено, що позивачем пропущений термін визначений законодавчо для звернення до орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, так як відповідно до розділу 3 зазначеного договору оренди землі договір укладено на п'ять років, починаючи з дати прийняття рішення Кіровоградської міської ради, тобто до 04.07.2011.

Крім того, Кіровоградська міська рада, як орендодавець має заперечення щодо поновлення договору оренди зазначеної земельної ділянки так як орендарем не виконані умови договору в частині використання переданої в оренду земельної ділянки за призначенням - розміщення магазину; не надані погодження співвласників на використання прибудинкової частини земельної ділянки відповідно до поданих орендарем пропозицій (а.с. 18).

При вирішенні даного спору господарський суд виходить з наступного.

Статтями 253, 254 Цивільного кодексу України передбачено, що перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов'язано його початок.

Строк, що визначений роками, спливає у відповідні місяць та число останнього року строку.

Рішенням Кіровоградської міської ради від 04.07.2006 № 48 надано відповідачу в оренду земельну ділянку строком на 5 років, тобто до 04.07.2011 включно.

За змістом статті 12 Земельного кодексу України розпорядження землями територіальної громади міста, у тому числі надання їх у користування, належить до повноважень міської ради та здійснюється відповідно до вимог цього Кодексу. Частиною першою статті 116 вказаного Кодексу унормовано, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної чи комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом. За частиною першою статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. Пунктом 34 частини першої статті 26 Закону "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що питання регулювання земельних відносин вирішується виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради. Зазначеними нормами матеріального права встановлено, що набуття права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності та передача в оренду таких земельних ділянок здійснюються виключно на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. Надання в оренду земельної ділянки з-за відсутності рішення міської ради є порушенням виключної компетенції органу місцевого самоврядування, передбаченої Конституцією України на розпорядження землями від імені Українського народу.

Таким чином, визнаючи строк надання в оренду відповідачу земельної ділянки строком на 5 років міська рада реалізувала надані їй повноваження щодо розпорядження землями, що і погоджено сторонами у третьому розділі договору від 20.11.2006 № 328.

Враховуючи виключне право міської ради надавати в оренду земельну ділянку, господарський суд погоджується з доводами відповідача стосовно строку дії договору до 04.07.2011 включно.

Відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:

власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);

уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

Відповідно до пункту 2.17 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" передбачено, що у вирішенні спорів, пов'язаних із поновленням (пролонгацією) договорів оренди земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, судам слід враховувати положення статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", який набрав чинності з 12.03.2011).

Частиною шостою зазначеної статті передбачено, що договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі.

Відтак господарським судам у вирішенні відповідних спорів необхідно з'ясовувати, зокрема, чи повідомляв орендар орендодавця у встановленому порядку про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк та чи заперечував орендодавець у строк, визначений законом, про поновлення договору.

Присутній в судовому засіданні представник позивача зазначив, що до направлення відповідачу листа від 04.07.2011 позивач звертався до відповідача із клопотанням про продовження терміну дії договору оренди землі від 20.11.2006, однак з урахуванням того, що термін дії даного договору закінчується 27.11.2011, позивачу було рекомендовано звернутись пізніше, що ним і було зроблено 04.07.2011.

В якості доказу даного твердження господарський суд враховує те, що у додатковій угоді до договору оренди земельної ділянки, укладеною між сторонами 10.08.2010, зазначено що вона укладена до договору від 27.11.2006 № 123 (дата державної реєстрації договору оренди землі від 20.11.2006 № 328).

Дана додаткова угода підписана та скріплена печатками сторін, тобто сам відповідач, укладаючи дану угоду, на той момент виходив з того, що термін дії договору закінчувався 23.11.2011.

Позивачем на підтвердження користування спірною земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору надано: свідоцтво про право власності на нерухоме майно (а.с. 15); докази сплати орендної плати у розмірі визначеному додатковою угодою, а саме платіжні вимоги та довідки Кіровоградської об'єднаної державної податкової інспекції (а.с. 42 - 44, 115); дозволи департаменту розвитку торгівлі, побутового обслуговування, транспорту та зв'язку Кіровоградської міської ради, Управління по сприянню розвитку торгівлі та побутового обслуговування населення на розміщення на території об'єктів благоустрою будівель і споруд соціально-культурного, побутового, торговельного та іншого призначення (стаціонарні, напівстаціонарні об'єкти) (а.с. 51 - 56); акт перевірки додержання (виконання) суб'єктом господарювання вимог законодавства у сфері пожежної безпеки від 16.05.2011 № 1021, складений відділом з питань наглядово-профілактичної діяльності УМНС України в Кіровоградській області (а.с. 50).

Крім того, надано лист державного закладу "Кіровоградська міська санітарно-епідеміологічна станція" та довідку спеціалістів управління по сприянню розвитку торгівлі та побутового обслуговування населення Кіровоградської міської ради, в яких йдеться про відсутність порушень в діяльності позивача (торгівля запчастинами легкової та вантажної техніки та приладдям) та про несприятливе відношення до приватного підприємця та його діяльності скаржників - мешканців будинку (а.с. 48, 105).

Відповідно до статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради здійснюється вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин.

Відповідач не прийняв протягом місяця після закінчення строку дії договору відповідне рішення та не направив у встановлений строк позивачу листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди.

Таким чином, з огляду на приписи частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та враховуючи те, що позивач продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а також відсутність протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, договір від 20.11.2006 № 328 вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Про необхідність укладення додаткової угоди за даних умов до договору оренди землі про його поновлення у порядку статті 33 Закону України "Про оренду землі" зазначено позивачем у адресованому відповідачу листі від 04.08.2011, тобто направленого в межах місячного строку необхідного для укладення додаткової угоди.

Вже на даний лист була надана відповідь відповідачем про відмову в укладенні додаткової угоди.

Таким чином відповідач не заперечував у строк, визначений законом, про поновлення договору.

Господарським судом також враховано, що рішенням Кіровоградської міської ради від 04.07.2006 № 48, було затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки приватному підприємцю ОСОБА_1 в оренду саме на 10 років під розміщення магазину за адресою АДРЕСА_2 (а.с. 76 - 90).

Відповідач у своїх поясненнях посилається на норми Цивільного кодексу України, статті 42 Земельного кодексу України, Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" зазначає, що по-перше, на земельній ділянці, переданій фізичній особі-підприємцю ОСОБА_1, згідно договору оренди земельної ділянки від 20.11.2006 знаходиться багатоквартирний житловий будинок, який має допоміжні приміщення (підвал), які передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків, по-друге, вказаний житловий будинок, який розташований на спірній земельній ділянці має опорні конструкції, на які, згідно ст. 382 ЦК України, співвласники мають рівне право власності.

Статтею 42 Земельного кодексу України передбачено, що земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників.

Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.

Згідно інформації наданої Управлінням Держкомзему у місті Кіровограді від 27.01.2012 № 103, земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_2 відноситься до категорії земель житлової та громадської забудови; власником вказаної земельної ділянки є Кіровоградська міська рада; державні акти на право постійного користування або право власності не видавались; площа частини земельної ділянки, що перебуває у спільному користуванні позивача та мешканців багатоповерхового будинку, що розташований на цій частині земельної ділянки складає 197,31 кв.м.

За інформацією, наданою житлово-експлуатаційною конторою № 12 від 23.01.2012, житловий будинок АДРЕСА_2 знаходиться на балансі ЖЕКа, об'єднання співвласників не створено.

Відтак безпідставні посилання відповідача на норми статті 42 Земельного кодексу України.

Інші доводи відповідача також не відповідають дійсності, так як матеріалами справи не підтверджено того, що позивач претендує на інженерне обладнання, допоміжні приміщення, споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

За викладених обставин, а також враховуючи надходження коштів, у розмірі визначеному додатковою угодою до договору оренди землі, за оренду до бюджету, господарський суд приходить до висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог

Відповідно до статті 49 Господарського процесуального кодексу України на відповідача покладаються судові витрати.

Керуючись статтями 33, 34, 49, 82-85, 87, 116, 117 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги задовольнити.

Зобов'язати Кіровоградську міську раду (25006, м. Кіровоград, вул. Велика Перспективна, 41, код 03363245) в особі керівника (який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди) укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 20.11.2006 № 328, укладеного між Кіровоградською міською радою та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 на той самий строк і на тих самих умовах.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Стягнути з Кіровоградської міської ради (25006, м. Кіровоград, вул. Велика Перспективна, 41, код 03363245) на користь фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, ідентифікаційний код НОМЕР_1) 941,00 грн судового збору.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Рішення може бути оскаржене протягом десяти днів з дня його підписання до Дніпропетровського апеляційного господарського суду через господарський суд Кіровоградської області.

Суддя В.Г.Кабакова

Повне рішення складено 13.02.2012.