Рішення № 20799179, 27.12.2011, Господарський суд Хмельницької області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

29000, м. Хмельницький, майдан Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98

_______________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"27" грудня 2011 р.Справа № 11/5025/1793/11 За позовом Ярмолинецького районного будинку культури смт.Ярмолинці, Хмельницька область

до фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 смт.Ярмолинці

про стягнення 8766,23 грн. заборгованості по орендній платі згідно договору оренди частини нежитлового приміщення, розірвання договору оренди від 18 травня 2010р. №б/н та зобов'язання ОСОБА_1 смт. Ярмолинці звільнити частину орендованого приміщення площею 196, 35кв.м.

Суддя Радченя Д.І.

Представники сторін:

від позивача: ОСОБА_2 - представник за довіреністю № 49 від 20.10.11р.;

від відповідача: ОСОБА_1 - приватний підприємець.

У судовому засіданні оголошено вступну і резолютивну частини рішення згідно ст.85 ГПК України.

Суть спору:

Позивач звернувся до суду з позовом до фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 смт. Ярмолинці з позовом, в якому просить стягнути з відповідача заборгованість по орендній платі згідно договору оренди (найму) частини нежитлового приміщення спільної власності територіальних громад району від 18 травня 2010р. №б/н., укладеного між Ярмолинецьким районним будинком культури смт. Ярмолинці та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 смт. Ярмолинці, розірвати договір оренди частини нежитлового приміщення від 18 травня 2010р. №б/н. та зобов'язати ОСОБА_1 смт. Ярмолинці звільнити частину орендованого приміщення площею 196, 35кв.м.

Позовні вимоги обґрунтовує тим, що відповідачем в порушенням умов договору оренди від 18.05.10р. систематично не вносилась орендна плата за користування орендованим приміщенням, у зв'язку з чим виникла заборгованість відповідача та згідно п. 5.1 договору позивач набув права розірвати договір та вимагати звільнення частини орендованого приміщення. При цьому посилаються на ст.ст. 283, 174, 175, 286, 183 ГК України, ст. ст. 526, 610, 612, 530, 651, 762 ЦК України, ст.ст.18, 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Звертає увагу, що надані суду відповідачем матеріали не дають підстав для застосування пункту 5.7. договору оренди, за яким орендар звільняється від сплати за весь час, протягом якого об'єкт оренди не використовувався через обставини, за які він не відповідає, так як не містить достовірних даних про причини затоплення орендованого приміщення та доказів про період припинення діяльності (неможливості використання) відповідачем обєкта оренди. Зазначає, що аналогічну позицію містить постанова Рівненського апеляційного господарського суду від 16.11.2011р. по справі № 14/5025/1656/11 за позовом позивача до ПП “Б.ЛИСК”.

Позивач у письмових поясненнях зазначив, що 18.05.10р. сторони уклали договір оренди частини нежитлового приміщення, який визначив продовження взаємовідносин сторін щодо строкового, платного користування орендарем обєкта оренди, які були започатковані в липні 2006 року (п.1.2 договору від 18.05.10р.). Відповідно сторони фактично продовжили відносини оренди, що здійснювались відповідно до договору від 10.07.06р. та додаткової угоди від 18.07.07р. Вказується на те, що договір оренди може бути достроково розірваний на вимогу орендодавця у разі коли орендар не сплатив у встановлений договором строк орендну плату упродовж трьох місяців підряд. Договір розривається в порядку встановленому ст.188 ГК України. Аналогічна правова позиція міститься у постанові Вищого Господарського Суду України від 21.07.11р. по справі №12/179-09 та постанові Вищого Господарського Суду України від 24.11.11р. по справі №6/17-1327-2011. Крім того, вказує на те, що факт порушення відповідачем зобовязань за договором щодо своєчасної сплати орендних платежів підтверджується наявним у матеріалах справи розрахунком, цей факт не спростовано відповідачем.

Окремо звертає увагу суду, що наведені позивачем доводи підтверджені рішенням господарського суду Хмельницької області від 21.09.2011р. в справі №14/5025/758/11, яким стягнуто з фізичної особи підприємця ОСОБА_1 на користь Ярмолинецького районного будинку культури 13633,20 грн. основного боргу, 668, 95 грн. пені, 190, 85 грн. 3% річних за спірним у справі договором оренди частини нежитлового приміщення від 18 травня 2010р.

Відповідач у відзиві на позов та у судовому засіданні позовні вимоги заперечує, посилаючись на те, що згідно п.4.3 договору позивач зобов'язаний сприяти забезпеченню належної експлуатації приміщення, тому у зв'язку з недотриманням позивачем своїх зобов'язань робота в орендованому приміщені за цільовим призначенням була неможлива та зупинена. Причиною стало постійне протікання дощової та талої води. На неодноразові усні та письмові звернення (заява від 31.05.2010р; заява від 21.01.2011р; заява від 14.03.2011р; заява від 8.02.2011р; заява від 10.03.2011р; акт від 23.07.2008р.) до позивача про створення комісії щодо вирішення цієї проблеми, позивач не реагував. З цього питання відповідач звертався і до районної ради та райдержадміністрації. Звертається увага, що у зв'язку з неможливістю експлуатації орендованих приміщень на підставі п.5.7 договору орендар звільняється від сплати орендної плати за час не використання приміщення.

У судовому засіданні судом оглянуто надані в матеріали справи відповідачем відео та фото матеріали щодо орендованого приміщення.

Суд оцінивши подані позивачем по справі документи вважає їх достатніми для прийняття рішення по суті.

Розглядом наявних матеріалів справи встановлено:

Між сторонами укладений договір оренди частини нежитлового приміщення від 10.07.06р., згідно якого позивач, як орендодавець, надає, а відповідач, як орендар приймає в оренду частину приміщення Ярмолинецького районного будинку культури під проведення культурно - дозвільної роботи та диско-бар, загальною площею 196,35 кв.м. за адресою: площа 600-річчя Ярмолинець, 2, смт. Ярмолинці.

Сторонами підписаний акт передачі частини приміщення від 10.07.06р., згідно якого позивач передав, а відповідач прийняв частину приміщення площею 196,35кв.м.

Згідно додаткового договору від 18.07.07р. строк дії договору оренди від 10.07.06р. продовжено з 18.07.07р. до 18.06.10р.

18.05.10р. між сторонами підписано договір оренди частини нежитлового приміщення спільної власності територіальних громад району, за умовами якого позивач, як орендодавець, передав, а відповідач, як орендар, прийняв в оренду частину нежитлового приміщення позивача площею 196,35 кв.м., до складу якого входить: фойє першого поверху площею 178,05 кв.м. та центральний вхід площею 18,3 кв.м., розташованих за адресою: смт. Ярмолинці, пл. 600-річчя Ярмолинець, 2.

Згідно з п.3.1 цього договору за користування об'єктом оренди орендар сплачує орендодавцю орендну плату у розмірі 10% вартості об'єкта оренди, визначеної експертним шляхом, яка становить 849,00грн. в місяць. Згідно з п.3.2 орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати державного майна, затв. постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.95р. №786 та відповідно до рішення Ярмолинецької районної ради. Згідно з п.3.4 орендна плата сплачується орендарем не пізніше 15 числа за звітним періодом місяця.

Згідно з п.5.7 договору орендар звільняється від сплати орендної плати за весь час, протягом якого об'єкт оренди не використовувався ним через обставини, за які він не відповідає або має право вимагати зменшення плати, якщо можливість експлуатації об'єкта істотно зменшилась.

Відповідач своїх зобов'язань за договором оренди, щодо своєчасної та в повному обсязі сплати орендної плати належним чином не виконав.

У зв'язку з наявною заборгованістю з орендної плати позивач звертався до відповідача з претензією №4 від 02.09.11р. про сплату суми боргу та пропозицією № 2 від 02.09.11р. про розірвання договору оренди внаслідок невиконання зобов'язань за договором.

У зв'язку з невиконанням зобов'язань за договором, за даними позивача, у відповідача виникла заборгованість перед позивачем по орендній платі за квітень-вересень 2011р. станом на 11.10.11р. у розмірі 8766,23 грн.

З огляду на відсутність від відповідача згоди на добровільне погашення заборгованості та розірвання договору оренди позивач звернувся з позовом до суду.

Досліджуючи надані докази, оцінюючи їх у сукупності, суд бере до уваги таке:

Згідно з ст. 174 ГК України господарські зобов'язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Згідно з п.1 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Частиною 1 ст.759 ЦК України також передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Статтею 526 ЦК України визначено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з ст.ст. 18, 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар зобовязаний вносити орендну плату своєчасно і в повному обємі незалежно від наслідків господарської діяльності.

Згідно з ст.610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Договором оренди між сторонами ( п.3.1) передбачено, що за користування об'єктом оренди орендар сплачує орендодавцю орендну плату у розмірі 10% вартості об'єкта оренди, визначеної експертним шляхом, яка становить 849,00грн. в місяць, а згідно з п. 4.6 договору орендар зобов'язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату.

Наявними в матеріалах справи доказами підтверджується, що у зв'язку з неналежним виконанням відповідачем обов'язку щодо своєчасного та в повному обсязі внесення орендної плати у відповідача виникла заборгованість у сумі 8766,23грн. за квітень-вересень 2011р., враховуючи, що згідно з п.3.4 договору орендна плата сплачується орендарем не пізніше 15 числа за звітним періодом місяця.

Щодо доводів відповідача про неправильне нарахування орендної плати, то судом враховується, що згідно з п.3.1 договору оренди між сторонами визначено, що орендна плата становить 849,00грн. в місяць, враховуючи експертне визначення вартості об'єкта оренди. Останнє здійснювалось по договору оренди від 10.07.06р., який необхідно враховувати, оскільки п.1.2. договору оренди від 18.05.10р. передбачено, що цей договір визначає продовження взаємовідносин сторін, які були започатковані в 2006 році. При цьому згідно з п.3.2 орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати державного майна, затв. постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.95р. №786. Пунктом 13 Методики передбачено, що розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. Тому суд бере до уваги наданий позивачем розрахунок нарахування індексів інфляції і відповідно нарахована позивачем сума заборгованості по орендній платі відповідає вищезазначеному.

При цьому судом враховується, що згідно ст. 35 ГПК України факти, встановлені рішенням господарського суду (іншого органу, який вирішує господарські спори), за винятком встановлених рішенням третейського суду, під час розгляду однієї справи, не доводяться знову при вирішенні інших спорів, в яких беруть участь ті самі сторони.

З огляду на наявні в матеріалах справи докази, судом приймається до уваги, що рішенням господарського суду Хмельницької області від 21.09.2011р. в справі №14/5025/758/11 встановлено, що правовідносини оренди між сторонами виникли на основі договорів від 10.07.06р., з додатком від 18.07.07р. та тривають, на даний час за договором від 18 травня 2010 року (який фактично продовжив орендні правовідносини за попередніми договорами).

Щодо посилань відповідача на звільнення його від сплати орендної плати чи її зменшення на підставі п.5.7 укладеного між сторонами договору, то судом враховується, що всупереч ст.33 ГПК України відповідачем не доведено тих обставин, які б давали можливість для застосування п.5.7 укладеного між сторонами договору по конкретних місяцях. При цьому надані заяви про протікання даху подавались відповідачем позивачу переважно або до тих місяців, за які позивач просить стягнути орендну плату, або після них, а фото і відео матеріали складені переважно також до квітня 2011р. Натомість позивачем надані довідка та акти приймання будівельних робіт за травень 2011р. про капітальний ремонт даху приміщення. Відповідно безспірних доказів, які підтверджують у якому саме місяці відповідач не міг використовувати орендоване приміщення через обставини не залежні від нього, відповідачем суду не надано.

За таких обставин позовні вимоги в частині стягнення 8766,23 грн. орендної плати обґрунтовані матеріалами справи, відповідають чинному законодавству і підлягають задоволенню.

Позивач просить розірвати договір оренди від 18.05.10р. та зобов'язати відповідача звільнити частину орендованого приміщення за адресою: площа 600-річчя Ярмолинець,2, смт. Ярмолинці площею 196,35 кв.м. Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач в якості єдиної підстави для розірвання договору оренди зазначає порушення орендарем умов договору щодо внесення орендних платежів.

Щодо розірвання договору оренди судом враховується таке.

Згідно з п.5.1 договору оренди орендодавець має право виступати з ініціативою щодо внесення змін чи доповнень до договору оренди та/або його розірвання у випадку погіршення стану орендованого майна внаслідок його недбалого використання чи невиконання умов договору, а відповідно до п. 8.5 договір може бути розірвано за згодою сторін.

Згідно з ч.3 ст.291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Нормами ст.783 ЦК України встановлено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача. Вказаний перелік підстав для розірвання договору найму на вимогу орендодавця є вичерпним та розширеному тлумаченню не підлягає, чим спростовуються доводи позивача про те, що наявність заборгованості з орендної плати є істотним порушенням, з яким ст.651 ЦК України пов'язує виникнення у орендодавця права вимагати дострокового розірвання договору оренди. Відповідно невиконання умов договору щодо внесення орендних платежів не може бути підставою його розірвання в судовому порядку.

У цьому випадку відсутні передумови для застосування ч.2 ст.651 ЦК України, як підстави розірвання в судовому порядку договору у зв'язку з несплатою орендних платежів, оскільки ст.782 ЦК України встановлює для таких випадків право на односторонню відмову від договору. Така ж правова позиція Верховного суду України у постанові від 22.02.2005 у справі №34/400 та у постанові від 30.12.2008 у справі 31/563, Вищого господарського суду України у постанові від 21.07.2011р. у справі № 3/359.

За таких обставин позовні вимоги в частині розірвання договору оренди від 18.05.10р. безпідставні.

Крім того, судом враховується, що на момент вирішення спору, договір оренди від 18.05.2010р. є розірваним у односторонньому порядку на підставі відмови позивача від договору згідно з ст.782 ЦК України, оскільки позивачем надані докази на підтвердження цього. При цьому враховується, що у листі-повідомленні від 5.12.2011р. № 65 позивач повідомив відповідача про відмову позивача від договору оренди з ПП ОСОБА_1 При цьому враховується, що присутній в судовому засіданні 22.12.11р. відповідач підтвердив одержання ним повідомлення про розірвання договору.

Відповідно до п. 1-1 ст. 80 ГПК України господарський суд припиняє провадження у справі, якщо відсутній предмет спору.

У зв'язку з цим у позові в частині вимог про розірвання договору оренди від 18.05.10р. провадження належить припинити згідно п.1-1 ст.80 Господарського процесуального кодексу України, у звязку з відсутністю предмету спору, оскільки відповідно до ст. 782 ГПК України договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Щодо вимог позивача про зобов'язання відповідача звільнити частину орендованого приміщення за адресою: площа 600-річчя Ярмолинець,2, смт. Ярмолинці площею 196,35кв.м. суд зазначає таке:

У відповідності із п.1 та 6 ст.283 Господарського процесуального кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності; до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно пунктів 1 та 7 ст.193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобовязання відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Не допускається одностороння відмова від виконання зобов'язань, крім випадків, передбачених законом, а також відмова від виконання або відстрочка виконання з мотиву, що зобов'язання другої сторони за іншим договором не було виконано належним чином.

Право наймодавця відмовитися від договору найму у разі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд передбачено ст. 782 ЦК України.

При розгляді вимоги про розірвання договору оренди від 18.05.10р. встановлено, що він є розірваним згідно вимог чинного законодавства України.

Відповідно до 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Згідно п.3 ст.27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” у разі припинення договору оренди, орендар окремого індивідуально визначеного майна зобовязаний повернути це майно відповідному підприємству.

Згідно п.2 ст.26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” передбачено, що договір оренди припиняється в разі, зокрема: закінчення строку, на який його було укладено. У разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди (ч.1 ст. 27 вказаного Закону).

Виходячи із вищенаведеного, суд вважає, що позовні вимоги про зобов'язання ОСОБА_1 смт. Ярмолинці звільнити частину орендованого приміщення площею 196, 35кв.м. є обґрунтованим, підтвердженим матеріалами справи і належними доказами та підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. ст. 44, 49 ГПК України судові витрати по справі покладаються на відповідача оскільки спір виник внаслідок неправильних дій останнього.

Керуючись ст. ст. 1, 2, 45, 12, 15, 33, 43 ,44, 49, 80, 82-85, 115, 116 Господарського процесуального кодексу України, Суд -

В И Р І Ш И В:

Позов Ярмолинецького районного будинку культури смт. Ярмолинці Хмельницької області до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 смт. Ярмолинці Хмельницької області про стягнення 8766,23 грн. заборгованості по орендній платі згідно договору оренди частини нежитлового приміщення, розірвання договору оренди від 18 травня 2010р. №б/н та зобов'язання ОСОБА_1 смт. Ярмолинці звільнити частину орендованого приміщення площею 196, 35кв.м. задовольнити частково.

Стягнути з фізичної особипідприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, код НОМЕР_1) на користь Ярмолинецького районного будинку культури смт. Ярмолинці Хмельницької області (площа 600-річчя Ярмолинець, 1а, код 21329098) 8766,23 грн. (вісім тисяч сімсот шістдесят шість гривень 23 коп. ) орендної плати, 187,00 грн. (сто вісімдесят сім грн. 00 коп.) відшкодування сплаченого державного мита та 236,00 грн. (двісті тридцять шість грн. 00 коп.) відшкодування сплачених витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Видати наказ.

Зобов'язати ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, код НОМЕР_1) звільнити частину орендованого приміщення площею 196, 35кв.м. до складу якого входить: фойє першого поверху площею 178,05 кв.м. та центральний вхід площею 18,3 кв.м., розташованих за адресою: смт. Ярмолинці, площа 600-річчя Ярмолинець, 2, передати вищевказане приміщення Ярмолинецькому районному будинку культури смт. Ярмолинці Хмельницької області (пл. 600-річчя Ярмолинець, 1а, код 21329098).

В частині позовних вимог про розірвання договору оренди від 18.05.10р. провадження припинити.

СуддяД. Радченя

Віддрук. 3 прим.

1 до справи,

2 - позивачу (смт. Ярмолинці, площа 600-річчя Ярмолинець,1 а. за заявою),

3 відповідачу (смт. Ярмолинці, вул. Хоптяра, 37. за заявою)