Рішення № 20799183, 19.12.2011, Господарський суд Хмельницької області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

29000, м. Хмельницький, майдан Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98

_______________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"19" грудня 2011 р.Справа № 9/5025/1854/11 За позовом Ярмолинецького районного будинку культури смт.Ярмолинці

Хмельницької області

до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 смт.Ярмолинці

Хмельницької області

про стягнення 6870,73 грн. заборгованості з орендної плати, розірвання

договору оренди від 18.05.10 та зобов'язання відповідача звільнити частину

орендованого приміщення за адресою: площа 600-річчя Ярмолинець,2,

смт. Ярмолинці площею 196,35 кв.м.

Суддя Олійник Ю.П.

Представники сторін:

від позивача - ОСОБА_2 - за дов. від 20.10.11,

від відповідача ОСОБА_3- за дов. від 26.09.06

У судовому засіданні оголошено вступну і резолютивну частини рішення згідно ст.85 ГПК України.

Позивач у позовній заяві та його представник у судовому засіданні просять стягнути з відповідача 6870,73 грн. заборгованості з орендної плати, розірвати договір оренди від 18.05.10 та зобов'язати відповідача звільнити частину орендованого приміщення за адресою: АДРЕСА_1 площею 196,35кв.м. Позовні вимоги обгрунтовують тим, що відповідачем в порушенням умов договору оренди від 18.05.10 систематично не вносилась орендна плата за користування орендованим приміщенням, у зв'язку з чим виникла заборгованість відповідача та згідно п. 5.1 договору позивач набув права розірвати договір та вимагати звільнення частини орендованого приміщення. При цьому посилаються на ст.ст. 283, 174, 175, 286, 183 ГК України, ст.ст.526, 610, 612, 530, 651, 762 ЦК України, ст.ст.18, 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Позивач у письмовому клопотанні зазначає, що згідно вимог чинного законодавства орендар зобов'язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату. Пункт 3.6. договору від 18.05.10 встановлює, що у разі здійснення орендарем невід'ємних поліпшень, зарахування останніх в оренду можливо при дотриманні вимог рішення 23 сесії Ярмолинецької районної ради V скликання від 12 листопада 2008 року №21 «Про затвердження Положення про надання згоди на проведення невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна, що є спільною власністю територіальних громад району та яке перебуває в оперативному управлінні чи господарському віданні комунальних підприємств (закладів) районної ради». Згідно з пунктом 6 цього Положення орендодавець надає згоду на проведення невід'ємних поліпшень орендованого майна лише у випадку отримання дозволу районної ради. При цьому згідно пункту 5 Положення надання згоди на проведення невід'ємних поліпшень орендованого майна можливе виключно при наявності відповідного рішення Ярмолинецької районної ради. Відповідачем не надано доказів прийняття Ярмолинецькою районною радою рішення про надання дозволу на проведення невід'ємних поліпшень орендованого майна та самої згоди орендодавця на проведення таких поліпшень. Звертається уага, що надані суду відповідачем матеріали не дають підстав для застосування пункту 5.7. договору оренди, за яким орендар звільняється від сплати за весь час, протягом якого об'єкт оренди не використовувався через обставини, за які він не відповідає, так як не містить достовірних даних про причини затоплення орендованого приміщення та доказів про період припинення діяльності (неможливості використання) відповідачем обєкта оренди. Зазначає, що аналогічну позицію містить постанова Рівненського апеляційного господарського суду від 16.11.2011 р. по справі № 14/5025/1656/11 за позовом позивача до ПП «Б.ЛИСК».

Позивач у письмових поясненнях зазначив, що 18.05.10 сторони уклали договір оренди частини нежитлового приміщення, який визначив продовження взаємовідносин сторін щодо строкового, платного користування орендарем обєкта оренди, які були започатковані в липні 2006 року (п.1.2 договору від 18.05.10). Відповідно сторони фактично продовжили відносини оренди, що здійснювались відповідно до договору від 10.07.06 та додаткової угоди від 18.07.07. Вказується на те, що договір оренди може бути достроково розірваний на вимогу орендодавця у разі коли орендар не сплатив у встановлений договором строк орендну плату упродовж трьох місяців підряд. Договір розривається в порядку встановленому ст.188 ГК України. Аналогічна правова позиція міститься у постанові Вищого Господарського Суду України від 21.07.11 по справі №12/179-09 та постанові Вищого Господарського Суду України від 24.11.11. по справі №6/17-1327-2011. Крім того, вказує на те, що факт порушення відповідачем зобовязань за договором щодо своєчасної сплати орендних платежів підтверджується наявними у матеріалах справи розрахунком, цей факт не спростовано відповідачем.

Відповідач у відзиві на позов та його представник у судовому засіданні позовні вимоги заперечує, посилаючись на те, що згідно п.4.3 договору позивач зобов'язаний сприяти забезпеченню належної екплуатації приміщення, тому у зв'язку з недотриманням позивачем своїх зобов'язань робота в орендованому приміщені за цільовим призначенням була неможлива та зупинена. Причиною стало постійне протікання дощової та талої води. На неодноразові усні та письмові звернення (заява від 31.05.2010р; заява від 21.01.2011р; заява від 14.03.2011р; заява від 8,02,2011р; заява від 10.03.2011р; акт від 23.07.2008р.) до позивача про створення комісії по цій проблемі, позивач не реагував. З цього питання відповідач звертався і до районої ради та райдержадміністрації. Звертається увага, що у зв'язку з неможливістю експлуатації орендованих приміщень на підставі п.5.7 договору орендар звільняється від сплати орендної плати за час не використання приміщення. Посилається на те, що згідно акту виконаних ремонтних робіт частини приміщення встановлений факт виконання орендарем ремонтних робіт на суму 33344,40грн., у зв'язку з цим позивач пропонує зарахувати витрачені на ремонт кошти в рахунок погашення заборгованості з орендної плати, яка виникла станом на 15.04.10 у сумі 15047,22грн., а кошти у сумі 18297,18грн. зараховувати в рахунок орендної плати у майбутній період, натомість замість проведення зарахування позивач просить стягнути заборгованість з орендної плати.

У судовому засіданні судом оглянуто надані в матеріали спраи відповідачем відео та фото матеріали щодо орендованого приміщення.

Розглядом наявних матеріалів справи встановлено:

Між сторонами укладений договір оренди частини нежитлового приміщення від 10.07.06, згідно якого позивач, як орендодавець, надає, а відповідач, як орендар приймає в оренду частину приміщення Ярмолинецького районного будинку культури під проведення культурно-дозвілевої роботи та диско-бар загальною площею 196,35кв.м. за адресою: АДРЕСА_1.

Сторонами підписаний акт передачі частини приміщення від 10.07.06, згідно якого позивач передав, а відповідач прийняв частину приміщення площею 196,35кв.м.

Згідно додаткового договору від 18.07.07 строк дії договору оренди від 10.07.06 продовжено з 18.07.07 до 18.06.10.

18.05.10 між сторонами підписано договір оренди частини нежитлового приміщення спільної власності територіальних громад району, за умовами якого позивач, як орендодавець, передав, а відповідач, як орендар, прийняв в оренду частину не житлового приміщення позивача площею 196,35кв.м., до складу якого входить: гардероб площею 44,45кв.м., чоловічий та жіночий туалети площею 58,5кв.м., касове відділення з прилеглим фойє площею 39,2кв.м., кімната дискжокея площею 6,0кв.м., площадка дискжокея площею 39,9кв.м., вітрина 1 площею 4,2кв.м., вітрина 2 площею 4,1кв.м., розташованих за адресою: АДРЕСА_1.

Згідно з п.3.1 цього договору за користування об'єктом оренди орендар сплачує орендодавцю орендну плату у розмірі 10% вартості об'єкта оренди, визначеної експертним шляхом, яка становить 849,00грн. в місяць. Згідно з п.3.2 орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати державного майна, затв. постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.95 №786 та відповідно до рішення Ярмолинецької районної ради. Згідно з п.3.4 орендна плата сплачується орендарем не пізніше 15 числа за звітним періодом місяця.

Крім того, згідно з п.3.6 договору у разі здійснення орендарем невід'ємних поліпшень зарахування останніх в оренду можливо при дотриманні рішення 23 сесії Ярмолинецької районної ради від 12.11.08 №21. Згідно з п.5.7 договору орендар звільняється від сплати орендної плати за весь час, протягом якого об'єкт оренди не використовувався ним через обставини, за які він не відповідає або має право вимагати зменшення плати, якщо можливість експлуатації об'єкта істотно зменшилась.

У зв'язку з невиконанням зобов'язань за договором, за даними позивача у відповідача виникла заборгованість перед позивачем по орендній платі у розмірі 6870,73грн. станом на 19.10.11 за квітень-вересень 2011р.

Згідно довідки позивача станом на 07.11.11 заборгованість відповідача по орендній платі збільшилась до 8323,40грн.

У зв'язку з наявною заборгованості з орендної плати позивач звернувся до відповідача з претензією від 28.07.11 про сплату суми боргу та пропозицією від 28.07.11 про розірвання договору оренди внаслідок виконання зобов'язань за договором, після чого звернувся з позовом до суду.

Позивачем надана довідка від 07.11.11 про те, що згідно акту виконаних робіт по влаштуванню частини приміщення Ярмолинецького РБК сума проведених невід'ємних поліпшень у розмірі 33344,40грн. повністю зарахована в орендні платежі (останній місяць зарахування травень 2011р.), а згідно довідки від 14.11.2011р. станом на 18.05.2010р. залишок суми по невід'ємних поліпшеннях, проведених позивачем згідно договорів від 10.07.06 з додатком від 18.07.2007р. становить 16250,05 грн.

Досліджуючи надані докази, оцінюючи їх у сукупності, суд бере до уваги таке:

1. Згідно з ст. 174 ГК України господарські зобов'язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Згідно з п.1 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Частиною 1 ст.759 ЦК України також передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Статтею 526 ЦК України визначено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з ст.ст. 18, 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар зобовязаний вносити орендну плату своєчасно і в повному обємі незалежно від наслідків господарської діяльності.

Згідно з ст.610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Договором оренди між сторонами ( п.3.1) передбачено, що за користування об'єктом оренди орендар сплачує орендодавцю орендну плату у розмірі 10% вартості об'єкта оренди, визначеної експертним шляхом, яка становить 849,00грн. в місяць, а згідно з п. 4.6 договору орендар зобов'язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату.

Наявними в матеріалах справи доказами підтверджується, що у зв'язку з неналежним виконанням відповідачем обов'язку щодо своєчасного та в повному обсязі внесення орендної плати у відповідача виникла заборгованість у сумі 6870,73грн. за квітень-вересень 2011р., враховуючи, що згідно з п.3.4 договору орендна плата сплачується орендарем не пізніше 15 числа за звітним періодом місяця.

Щодо доводів відповідача про неправильне нарахування орендної плати, то судом враховується, що згідно з п.3.1 договору оренди між сторонами визначено, що орендна плата становить 849,00грн. в місяць, враховуючи експертне визначення вартості об'єкта оренди. Останнє здійснювалось по договору оренди від 10.07.06, який необхідно враховувати, оскільки п.1.2. договору оренди від 18.05.10 передбачено, що цей договір визначає продовження взаємовідносин сторін, які були започатковані в 2006 році. При цьому згідно з п.3.2 орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати державного майна, затв. постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.95 №786. Пунктом 13 Методики передбачено, що розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. Тому суд бере до уваги наданий позивачем розрахунок нарахування індексів інфляції і відповідно нарахована позивачем сума заборгованості по орендній платі відповідає вищезазначеному.

Суд вважає безпідставним посилання відповідача на необхідність зарахування в рахунок погашення орендної плати вартості виконаних ним ремонтів, здійснених поліпшень орендованого майна, оскільки всі надані на підтвердження відповідачем докази виникли хронологічно раніше укладення договору від 18.05.2010р., який є підставою позову по справі. Крім того, враховується, що згідно з п.3.6 договору оренди у разі здійснення орендарем невід'ємних поліпшень, зарахування останніх можливе при дотриманні вимог рішення 23 сесії Ярмолинецької районної ради від 12.11.2008р. №21 “Про затвердження Положення про надання згоди на проведення невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна, що є спільною власністю територіальних громад району та яке перебуває в оперативному управлінні чи господарському віданні комунальних підприємств (закладів) районної ради”. При цьому згідно з п.6 цього Положення орендодавець надає згоду на проведення невідємних поліпшень орендованого майна лише у випадку отримання дозволу районної ради, а виходячи із змісту 5 Положення надання згоди на проведення невід'ємних поліпшень орендованого майна можливе виключно при наявності відповідного рішення Ярмолинецької районної ради. До того ж відповідно до ст.778 ЦК України, наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості. Натомість відповідачем не надано доказів ухвалення Ярмолинецькою районною радою рішення про надання дозволу на проведення невід'ємних поліпшень орендованого майна та згоди орендодавця на проведення таких поліпшень чи ремонту по договору оренди від 18.05.2010р.

Щодо посилань відповідача на звільнення його від сплати орендної плати чи її зменшення на підставі п.5.7 укладеного між сторонами договору, то судом враховується, що всупереч ст.33 ГПК України відповідачем не доведено тих обставин, які б давали можливість для застосування п.5.7 укладеного між сторонами договору по конкретних місяцях. При цьому надані заяви про протікання даху подавались відповідачем позивачу переважно або до тих місяців, за які позивач просить стягнути орендну плату, або після них, а фото і відео матеріали складені переважно також до квітня 2011р. Натомість позивачем надані довідка та акти приймання будівельних робіт за травень 2011р. про капітальний ремонт даху приміщення. Відповідно безспірних доказів, які достемено підтверджують у якому саме місяці відповідач не міг використовувати орендоване приміщення через обставини не залежні від нього, відповідачвем суду не надано.

За таких обставин позовні вимоги в частині стягнення 6870,73 грн. орендної плати обгрунтовані матеріалами справи, відповідають чинному законодавству і підлягають задоволенню.

2. Позивач просить розірвати договір оренди від 18.05.10 та зобов'язати відповідача звільнити частину орендованого приміщення за адресою: АДРЕСА_1 площею 196,35кв.м. Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач в якості єдиної підстави для розірвання договору оренди зазначає порушення орендарем умов договору щодо внесення орендних платежів.

Згідно з п.5.1 договору оренди орендодавець має право виступати з ініціативою щодо внесення змін чи доповнень до договору оренди та/або його розірвання у випадку погіршення стану орендованого майна внаслідок його недбалого використання чи невиконання умов договору, а відповідно до п. 8.5 договір може бути розірвано за згодою сторін.

Згідно з ч.3 ст.291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Нормами ст.783 ЦК України встановлено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача. Вказаний перелік підстав для розірвання договору найму на вимогу орендодавця є вичерпним та розширеному тлумаченню не підлягає, чим спростовуються доводи позивача про те, що наявність заборгованості з орендної плати є істотним порушенням, з яким ст.651 ЦК України пов'язує виникнення у орендодавця права вимагати дострокового розірвання договору оренди. Відповідно невиконання умов договору щодо внесення орендних платежів не може бути підставою його розірвання в судовому порядку.

У цьому випадку відсутні передумови для застосування ч.2 ст.651 ЦК України, як підстави розірвання в судовому порядку договору у зв'язку з несплатою орендних платежів, оскільки ст.782 ЦК України встановлює для таких випадків право на односторонню відмову від договору. Така ж правова позиція Верховного суду України у постанові від 22.02.2005 у справі №34/400 та у постанові від 30.12.2008 у справі 31/563, Вищого господарськог суду України у постанові від 21.07.2011р. у справі № 3/359.

За таких обставин позовні вимоги в частині розірвання договір оренди від 18.05.10 та зобов'язати відповідача звільнити частину орендованого приміщення за адресою: АДРЕСА_1 площею 196,35кв.м. безпіставні.

Крім того, судом враховується, що на момент вирішення спору договір оренди від 18.05.2010р. не є розірваним у односторонньому порядку на підставі відмови позивача від договор узгідно з ст.782 ЦК України, оскільки судом не беруться до уваги надані докази позивача на підтвердження цього. При цьому враховується, що у листі-повідомленні від 5.12.2011р. № 63 позивач повідомив відповідача про відмову позивача від договору оренди не з ним, а з ПП ОСОБА_3 Не належними є також докази надіслання повідомлення відповідачу, оскільки надана довідка пошти від 2.12.11, хронологічно раніша повідомлення від 5.12.2011р. і відноситься до іншого листа (№ 59 від 28.11.11).

У зв'язку з цим у позові в частині розірвання договір оренди від 18.05.10 та зобов'язати відповідача звільнити частину орендованого приміщення за адресою: АДРЕСА_1 площею 196,35кв.м. належить відмовити.

3. Відповідно до ст. ст. 44, 49 ГПК України у звязку із частковим задоволенням позову судові витрати по справі покладаються на сторони пропорційно задоволеним вимогам. При цьому враховуючи, що позовні вимоги носили як майновий, так і немайновий характер, то держмито за позовними вимогами майнового характеру покладається на відповідача у звязку із задоволенням позову в цій частині, а держмито за позовними вимогами немайнового тхарактеру на позивача у звязку з відмовою у позові. Витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу на сторони в рівних частинах, оскільки позов задоволено частково.

Керуючись ст. ст. 1, 2, 45, 12, 15, 33, 43 ,44, 49, 82-85, 115, 116 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

Позов Ярмолинецького районного будинку культури АДРЕСА_2 до Фізичної особи-підприємці ОСОБА_1 АДРЕСА_2 про стягнення 6870,73 грн. заборгованості з орендної плати, розірвання договору оренди від 18.05.10 та зобов'язання відповідача звільнити частину орендованого приміщення за адресою: АДРЕСА_1 площею 196,35кв.м задовольнити частково.

Стягнути з Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 АДРЕСА_2, код НОМЕР_1) на користь Ярмолинецького районного будинку культури смт.Ярмолинці Хмельницької області (вул. 600-річчя Ярмолинець, 2, код 02231287) 6870,73 грн.(шість тисяч вісімсот сімдесят гривень 73 коп. ) орендної плати, 102,00 грн. (сто дві гривні 00 коп.) відшкодування сплаченого державного мита та 118,00 грн. (сто вісімнадцять гривень 00 коп.) відшкодування сплачених витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу. Видати наказ.

У решті позову відмовити.

СуддяЮ.П. Олійник

Повне рішенян складено і підписано 23.12.2011р.

Віддрук. 3 прим.:

1 - до справи,

2 - позивачу,

3 -- відповідачу