Рішення № 20357660, 20.12.2011, Господарський суд Закарпатської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАКАРПАТСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

20.12.2011 Справа № 5008/1444/2011

18/5008/1444/2011 14138/2011

За позовом Ужгородська районна рада, м. Ужгород

до Товариства з обмеженою відповідальністю „Доміон”, м. Ужгород

про внесення змін до договору оренди,

Суддя господарського суду Кривка В.П.

представники:

Позивача ОСОБА_1., довіреність №02-19/8 від 12.01.11 року;

Відповідача ОСОБА_2., довіреність від 24.10.201 року;

СУТЬ СПОРУ: Ужгородською районною радою, м. Ужгород заявлено позов до Товариства з обмеженою відповідальністю „Доміон”, м. Ужгород про внесення змін до договору оренди.

У судовому засіданні 06.12.2011 року за клопотанням сторін для врегулювання спору в позасудовому порядку згідно ст.77 ГПК України судом оголошувалась перерва.

Позовні вимоги мотивовані тим, що у зв'язку із розробкою Типового договору оренди майна, затвердженого рішенням райради від 15.12.2006 року №54 та внесенням змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за орендну майна спільної власності територіальних громад сіл, селиш Ужгородського району, затверджену рішенням районної ради від 24.01.2007 року №103 (зі змінами від 19.10.2007 року №169), позивач 03.08.2011 року звернувся до відповідача з листом №02-21/323 та повідомленням про зміну умов договору в частині розміру орендної плати, з додатком до нього - додатковою угодою про зміну розміру орендної плати, проте останній належним чином на вказане не відреагував, ані підписаний другий екземпляр додаткової угоди, ані заперечень чи зауважень до додаткової угоди не надав, про відмову у підписанні угоди не повідомив. У звязку з цим, посилаючись на умови договору та закону, позивач звернувся до суду з позовом про внесення змін до договору оренди.

У ході судового розгляду уповноважений представник позивача позовні вимоги підтримала у повному обсязі з урахуванням додаткових письмових обґрунтувань до позовної заяви та наполягала на вирішенні спору по суті та задоволенні позову.

Уповноважений представник відповідача у ході судового розгляду підтвердив викладені в позові та додаткових письмових обґрунтуваннях до позову обставини, по суті спору не заперечував, доводи заявника не спростовував, на виконання вимог ухвал суду - письмових пояснень по суті спору не подав, тому справа вирішується судом в порядку ст. 75 ГПК України.

Вивчивши матеріали справи, заслухавши пояснення

представників сторін,

суд встановив:

06 серпня 2003 року між Ужгородською районною радою (Орендодавець) та Приватним підприємство „Доміон” (перейменованим надалі в Товариство з обмеженою відповідальністю „Доміон”) (Орендар) було укладено договір оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що належить до комунальної власності, відповідно до умов якого позивачем було передано, а відповідачем прийнято в строкове платне користування приміщення на першому поверсі будівлі, розміщене за адресою: м. Ужгород, вул. Минайська, 40, загальною площею 1815,55 кв.м. Майно передається в оренду з метою облаштування кінозалу, проведення концертної діяльності, культурно масових заходів, організації виставок та облаштування бару, ресторану. Строк дії договору згідно з п. 11.1 становить 20 років тобто з 06 серпня 2003 року до 06 серпня 2023 року (а.с.8-10).

Пунктами 3.1-3.2 вказаного договору передбачено, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України і становить без ПДВ за перший місяць оренди 3 833,43 грн. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. Крім цього, згідно п.п. 3.4-3.5 орендар був звільнений від сплати орендної плати протягом 5 років з моменту підписання договору.

Рішенням Ужгородської районної ради №54 від 15.12.2006 року було затверджено Типовий договір оренди обєктів, що належать до спільної власності територіальних громад сіл, селищ району, при цьому рішенням районної ради №103 від 24.01.2007 року була затверджена і Методика розрахунку і порядку використання плати за орендну майна спільної власності територіальних громад сіл, селиш Ужгородського району (в матеріалах справи), на підставі якої було розроблено Типовий договір оренди майна та запропоновано ТОВ „Доміон” 03.08.2011 року листом №02-21/323 з повідомленням про зміну умов договору в частині розміру орендної плати, з додатком до нього - додатковою угодою про зміну розміру орендної плати (а.с.33-34). Проте останній на вказане належним чином не відреагував, не надав ані підписаний другий екземпляр додаткової угоди, ані заперечень чи зауважень до додаткової угоди, про відмову у підписанні угоди не повідомив. У звязку з цим, посилаючись на умови договору, зокрема п. 3.7 договору, згідно з яким розмір орендної плати обовязково переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін цін і тарифів та в інших випадках передбачених законодавством, позивач звернувся до суду і просить:

Внести зміни до Договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого) майна, що належить до комунальної власності від 06.08.2003 року, укладеного між Ужгородською районною радою та ТОВ "Доміон", на умовах проекту додаткової угоди від 01.08.11 р., а саме:

- пункт 3.1. Договору викласти в такій редакції:

Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селища Ужгородського району, затвердженої рішенням шостої сесії районної ради У скликання від 24 січня 2007 року № 103 і складає за базовий місяць оренди 19 158,97 грн. ( дев`ятнадцять тисяч сто п`ятдесят вісім гривень 97 коп.) без ПДВ. Базовий місяць червень 2011 року.

Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством.

В орендну плату не включається податок на землю.

- пункт 3.2. викласти в такій редакції:

Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Орендар самостійно проводить щомісячну індексацію суми орендної плати відповідно до розробленого Мінстатом індексу інфляції за відповідний місяць.

- пункт 3.7 Договору викласти в наступній редакції:

Розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, зміни цін і тарифів, набуття Орендодавцем статусу платника ПДВ, внесення змін в чинне законодавство або в рішення районної ради щодо зміни розміру орендної плати, про що Орендар повідомляється письмово. Додаткова угода направляється Орендарю листом. Орендар зобов`язаний відповісти на пропозицію в місячний термін.

- у пункті 3.8. вислів ”у розмірі облікової ставки НБУ” змінити на ”у розмірі подвійної облікової ставки НБУ”.

- доповнити розділ 3 наступними пунктами:

”3.10. В разі несплати орендної плати протягом 3 місяців, Орендодавець має право відмовитись від договору оренди. У разі відмови Орендодавця договір є розірваним з моменту одержання Орендарем повідомлення про відмову від договору.

3.11. Орендар за користування об`єктом оренди вносить плату незалежно від наслідків господарської діяльності.”

- пункт 6.1. доповнити наступними підпунктами:

” За згодою Орендодавця продавати, обмінювати, позичати, іншим чином розпоряджатися матеріальними цінностями, які входять до складу орендованого майна, здавати їх в суборенду і передавати свої права та обовязки за цим Договором щодо цих цінностей іншій особі за умови, що це не тягне зміни вартості Підприємства і не порушує інших положень цього Договору.

Матеріальні цінності і кошти, отримані від цих операцій є власністю Орендодавця.”

- пункт 6.2. викласти в наступній редакції:

Вносити зміни до складу орендованого Майна, проводити реконструкцію перебудову, добудову, перепланування, капітальний ремонт орендованого Майна, його технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості лише з письмової згоди Орендодавця на підставі поданої заяви та кошторису робіт. Про завершення робіт Орендар повідомляє Орендодавцю заявою, платіжними документами, що підтверджують суму витрат, копією акту виконаних робіт, підписаного їх замовником та підрядником.

- пункт 11.3 після слів ”…за взаємної згоди сторін” доповнити словами: ”…та оформляються додатковою угодою”.

- розрахунок плати за перший місяць оренди нерухомого майна комунальної власності Ужгородської районної ради викласти в наступній редакції:

У відповідності до "Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ Ужгородського району", затвердженої рішенням шостої сесії п'ятого скликання Ужгородської районної ради від 24.01.07 №103, річна орендна плата за оренду нерухомого майна загальною площею 1815,55 кв.м., за адресою: м. Ужгород, вул. Минайська, 40 встановлюється у розмірі 10, 15 та 20 відсотків від незалежної оцінки вартості цього майна і визначається за формулою

Опл. = Вп х Сор, де

Вп вартість орендованого майна, визначена шляхом проведення незалежної оцінки, грн;

Сор - орендна ставка.

Місячна орендна плата при перегляді розміру орендної плати розраховується за формулою:

Опл.міс. = Опл. х Іп.р. х Ім. по кожному об`єкту, де

12

Опл. річна орендна плата, визначена за Методикою на основі незалежної оцінки;

Іп.р. індекс інфляції за період з дати проведення незалежної оцінки до дати перегляду розміру орендної плати;

Ім. індекс інфляції за перший місяць переглянутої орендної плати.

1. Інше використання нерухомого майна (підвальний поверх (WС, технічні та загальні приміщення, сходи) площею 345,85 кв.м.

57870 х 10% = 5787, 00 грн.

5787,00 х (99,9%*98,3%*100,6%*101,3%*101,9%*101,5%*112,3%*110,3%*111,6%

12 *116,6%*122,3%*112,3*109,1%*101,0%*100,9%*101,4%*101,3%100,8%100,4%)

=1277,15

Розмір місячної орендної плати за базовий місяць оренди (червень 2011р.) згідно договору складає: 1106,08 грн. (без ПДВ).

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

2. Глядацький зал (кінозал) площею 886,5 кв.м

598365 х 10% = 59836,50 грн.

59836,50 х (99,9%*98,3%*100,6%*101,3%*101,9%*101,5%*112,3%*110,3%*111,6%

12

116,6%*122,3%*112,3*109,1%*101,0%*100,9%*101,4%*101,3%100,8%100,4%)

== 13205,50

Розмір місячної орендної плати за базовий місяць оренди (червень 2011р.) згідно договору складає: 13205,50 грн. (без ПДВ).

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

3. Розміщення кафе, бару, ресторану площею 551,3 кв.м

101 540 х 20% = 20308, 00 грн.

20 308 х (99,9%*98,3%*100,6%*101,3%*101,9%*101,5%*112,3%*110,3%*111,6%

12 *116,6%*122,3%*112,3*109,1%*101,0%*100,9%*101,4%*101,3%100,8%100,4%)

= 4481,83

Розмір місячної орендної плати за базовий місяць оренди (червень 2011р.) згідно договору складає: 4481,83 грн. (без ПДВ).

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

4. Розміщення офісу площею 31,9 кв.м.

5875 х 15% = 881,25 грн.

881,25 х (99,9%*98,3%*100,6%*101,3%*101,9%*101,5%*112,3%*110,3%*111,6%

12 *116,6%*122,3%*112,3*109,1%*101,0%*100,9%*101,4%*101,3%100,8%100,4%)

= 194,49

Розмір місячної орендної плати за базовий місяць оренди (червень 2011р.) згідно договору складає: 194,49 грн. (без ПДВ).

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

Разом до сплати (за базовий місяць): 1277,15+13205,50+4481,83 +194,49 = 19158,97 грн.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10 квітня 1992 року N 2269-XII з наступними змінами та доповненнями (далі - Закон) орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Коментованим законом визначено істотні умови договору оренди, якими є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна. При цьому законодавцем визначено, що укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди державного майна розробляє і затверджує Фонд державного майна України, типові договори оренди майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, затверджують відповідно Верховна Рада Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування.

Поряд з цим, за згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови (ст. 10 Закону).

Однією з істотних умов договору є зокрема і орендна плата, яка встановлюється згідно з методикою розрахунку орендної плати. Дана методика та порядок використання орендної плати для об'єктів комунальної власності визначаються органами місцевого самоврядування (ст. ст. 10, 19 Закону).

Згідно з ч. 2 ст. 21 цього Закону та п. 3.7 договору оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що належить до комунальної власності, розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.

Вищезазначені рішення районної ради про затвердження типового договору оренди та Методики розрахунку орендної плати є чинними, відповідачем не оскаржувались, у встановленому законом порядку не скасовані, не визнані недійсними, а тому підлягають до виконання орендодавцем. Внесення змін до договору оренди в частині орендної плати кореспондується з приписами ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Відповідно до положень ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. При цьому сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

За таких обставин, заявлені позивачем вимоги належним чином доведені матеріалами справи, обумовлені положеннями ст.ст. 2, 10, 19, 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а також дотриманням заявником вимог ст. 188 ГК України, відповідачем в установленому порядку не заперечені та не спростовані, тому порушене право позивача підлягає захисту судом, шляхом внесення вищезазначених змін до договору оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 06.08.2003 року.

Відповідно до ст. 49 ГПК України судові витрати покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст. 43, 32, 33, 34, 43, 49, 75, 82 85 Господарського процесуального кодексу України,

СУД ВИРІШИВ:

1. Позов задоволити повністю.

2. Внести зміни до договору оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 06.08.2003 року, укладеного між Ужгородською районною радою та ТОВ "Доміон", на умовах проекту додаткової угоди від 01.08.11 р., а саме:

- пункт 3.1. Договору викласти в такій редакції:

Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селища Ужгородського району, затвердженої рішенням шостої сесії районної ради У скликання від 24 січня 2007 року № 103 і складає за базовий місяць оренди 19 158,97 грн. ( дев`ятнадцять тисяч сто п`ятдесят вісім гривень 97 коп.) без ПДВ. Базовий місяць червень 2011 року.

Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством.

В орендну плату не включається податок на землю.

- пункт 3.2. викласти в такій редакції:

Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Орендар самостійно проводить щомісячну індексацію суми орендної плати відповідно до розробленого Мінстатом індексу інфляції за відповідний місяць.

- пункт 3.7 Договору викласти в наступній редакції:

Розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, зміни цін і тарифів, набуття Орендодавцем статусу платника ПДВ, внесення змін в чинне законодавство або в рішення районної ради щодо зміни розміру орендної плати, про що Орендар повідомляється письмово. Додаткова угода направляється Орендарю листом. Орендар зобов`язаний відповісти на пропозицію в місячний термін.

- у пункті 3.8. вислів ”у розмірі облікової ставки НБУ” змінити на ”у розмірі подвійної облікової ставки НБУ”.

- доповнити розділ 3 наступними пунктами:

”3.10. В разі несплати орендної плати протягом 3 місяців, Орендодавець має право відмовитись від договору оренди. У разі відмови Орендодавця договір є розірваним з моменту одержання Орендарем повідомлення про відмову від договору.

3.11. Орендар за користування об`єктом оренди вносить плату незалежно від наслідків господарської діяльності.”

- пункт 6.1. доповнити наступними підпунктами:

” За згодою Орендодавця продавати, обмінювати, позичати, іншим чином розпоряджатися матеріальними цінностями, які входять до складу орендованого майна, здавати їх в суборенду і передавати свої права та обовязки за цим Договором щодо цих цінностей іншій особі за умови, що це не тягне зміни вартості Підприємства і не порушує інших положень цього Договору.

Матеріальні цінності і кошти, отримані від цих операцій є власністю Орендодавця.”

- пункт 6.2. викласти в наступній редакції:

Вносити зміни до складу орендованого Майна, проводити реконструкцію перебудову, добудову, перепланування, капітальний ремонт орендованого Майна, його технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості лише з письмової згоди Орендодавця на підставі поданої заяви та кошторису робіт. Про завершення робіт Орендар повідомляє Орендодавцю заявою, платіжними документами, що підтверджують суму витрат, копією акту виконаних робіт, підписаного їх замовником та підрядником.

- пункт 11.3 після слів ”…за взаємної згоди сторін” доповнити словами: ”…та оформляються додатковою угодою”.

- розрахунок плати за перший місяць оренди нерухомого майна комунальної власності Ужгородської районної ради викласти в наступній редакції:

У відповідності до "Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ Ужгородського району", затвердженої рішенням шостої сесії п'ятого скликання Ужгородської районної ради від 24.01.07 №103, річна орендна плата за оренду нерухомого майна загальною площею 1815,55 кв.м., за адресою: м. Ужгород, вул. Минайська, 40 встановлюється у розмірі 10, 15 та 20 відсотків від незалежної оцінки вартості цього майна і визначається за формулою

Опл. = Вп х Сор, де

Вп вартість орендованого майна, визначена шляхом проведення незалежної оцінки, грн;

Сор - орендна ставка.

Місячна орендна плата при перегляді розміру орендної плати розраховується за формулою:

Опл.міс. = Опл. х Іп.р. х Ім. по кожному об`єкту, де

12

Опл. річна орендна плата, визначена за Методикою на основі незалежної оцінки;

Іп.р. індекс інфляції за період з дати проведення незалежної оцінки до дати перегляду розміру орендної плати;

Ім. індекс інфляції за перший місяць переглянутої орендної плати.

1. Інше використання нерухомого майна (підвальний поверх (WС, технічні та загальні приміщення, сходи) площею 345,85 кв.м.

57870 х 10% = 5787, 00 грн.

5787,00 х (99,9%*98,3%*100,6%*101,3%*101,9%*101,5%*112,3%*110,3%*111,6%

12 *116,6%*122,3%*112,3*109,1%*101,0%*100,9%*101,4%*101,3%100,8%100,4%)

=1277,15

Розмір місячної орендної плати за базовий місяць оренди (червень 2011р.) згідно договору складає: 1106,08 грн. (без ПДВ).

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

2. Глядацький зал (кінозал) площею 886,5 кв.м

598365 х 10% = 59836,50 грн.

59836,50 х (99,9%*98,3%*100,6%*101,3%*101,9%*101,5%*112,3%*110,3%*111,6%

12

116,6%*122,3%*112,3*109,1%*101,0%*100,9%*101,4%*101,3%100,8%100,4%)

== 13205,50

Розмір місячної орендної плати за базовий місяць оренди (червень 2011р.) згідно договору складає: 13205,50 грн. (без ПДВ).

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

3. Розміщення кафе, бару, ресторану площею 551,3 кв.м

101 540 х 20% = 20308, 00 грн.

20 308 х (99,9%*98,3%*100,6%*101,3%*101,9%*101,5%*112,3%*110,3%*111,6%

12 *116,6%*122,3%*112,3*109,1%*101,0%*100,9%*101,4%*101,3%100,8%100,4%)

= 4481,83

Розмір місячної орендної плати за базовий місяць оренди (червень 2011р.) згідно договору складає: 4481,83 грн. (без ПДВ).

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

4. Розміщення офісу площею 31,9 кв.м.

5875 х 15% = 881,25 грн.

881,25 х (99,9%*98,3%*100,6%*101,3%*101,9%*101,5%*112,3%*110,3%*111,6%

12 *116,6%*122,3%*112,3*109,1%*101,0%*100,9%*101,4%*101,3%100,8%100,4%)

= 194,49

Розмір місячної орендної плати за базовий місяць оренди (червень 2011р.) згідно договору складає: 194,49 грн. (без ПДВ).

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

Разом до сплати (за базовий місяць): 1277,15+13205,50+4481,83 +194,49 = 19 158,97 грн.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю „Доміон”, м. Ужгород, вул. Минайська, 40 (ЄДРПОУ 32532633) на користь Ужгородської районної ради, м. Ужгород, вул. Загорська, 10 (код ЄДРПОУ 25435880) суму 85 (вісімдесят пять) грн. держмита та 236 (Двісті тридцять шість) грн. витрат на інформаційно-технічного забезпечення судового процесу.

Рішення набирає законної сили в порядку ст. 85 ГПК України.

В звязку з оголошенням в судовому засіданні 20.12.2011 року лише вступної і резолютивної частини, повний текст рішення складено відповідно до ст. 84 ГПК України та підписано 26.12.2011 року.

Суддя В.Кривка