Постанова № 19986174, 08.12.2011, Севастопольський апеляційний господарський суд

<Список >

СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

Іменем України

08 грудня 2011 року Справа № 5020-398/2011-1497/2011 Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючого суддіМаслової З.Д.,

суддівЛатиніна О.А.,

Градової О.Г.,

за участю представників сторін:

прокурора: старший прокурор відділу прокуратури міста Севастополя Шульга Антон Миколайович, посвідчення № 574 від 18.11.2008

позивача: Фонд комунального майна Севастопольської міської ради не зявився,

відповідача: товариство з обмеженою відповідальністю "Алега" ОСОБА_1, дов. б/н від 09.04.2010 р.,

третьої особи: Севастопольська міська рада не зявився,

розглянувши апеляційну скаргу заступника прокурора міста Севастополя на рішення господарського суду міста Севастополя (суддя Погребняк О.С.) від 08 листопада 2011 року у справі №5020-398/2011-1497/2011

за позовом заступника прокурора міста Севастополя (вул. Павліченко, 1, Севастополь, 99011)

в інтересах держави в особі Фонду комунального майна Севастопольської міської ради (вул. Луначарського, 5, Севастополь, 99011, код ЄДРПОУ 25750044)

дотовариства з обмеженою відповідальністю "Алега" (вул. Велика Морська, 23, Севастополь, 99011, код ЄДРПОУ 34579360)

3-тя особа Севастопольська міська рада (вул. Леніна, 3,Севастополь, 99011, код ЄДРПОУ 24872845)

про усунення перешкод у користуванні майном та за зустрічним позовом про визнання дійсним договору оренди нерухомого майна

ВСТАНОВИВ:

17 березня 2011 заступник прокурора міста Севастополя в інтересах держави в особі Фонду комунального майна Севастопольської міської ради на підставі ст.ст. 220, 387, 391, 640, 793, 794 ЦК України звернувся до господарського суду міста Севастополя з позовною заявою до ТОВ „Алега" про усунення Фонду комунального майна СМР перешкоди в користуванні вбудованими нежилими приміщеннями загальною площею 103,40 кв. м. на першому поверсі окремого двоповерхового житлового будинку літ. „А” по набережній Назукіна, 1 у м. Севастополі, шляхом виселення відповідача (т.1 а.с. 3-5).

Позовні вимоги мотивовано тим, що договір № 36-08 від 14.05.2008 р. оренди нерухомого майна є неукладеним, оскільки в порушення вимог статей 793, 794 Цивільного кодексу України він не посвідчений нотаріально і не пройшов державну реєстрацію, у зв'язку з чим у відповідача відсутні правові підстави користування орендованим майном за вказаним договором.

ТОВ „Алега" звернулось до суду з зустрічним позовом до Фонду комунального майна СМР про визнання дійсним договору № 36-08 від 14.05.2008 р. оренди нерухомого майна (т.1 а.с. 45-47).

Зустрічні позовні вимоги ТОВ „Алега" мотивовані тим, що сторони домовились щодо всіх істотних умов договору, але Фонд комунального майна СМР ухиляється від його нотаріального посвідчення.

Рішенням господарського суду міста Севастополя від 10 травня 2011 року у справі №5020-398/2011, залишеним без змін постановою САГС від 21.06.2011 р., у задоволені позовних вимог відмовлено, зустрічні позовні вимоги ТОВ „Алега” задоволені, визнано дійсним договір № 36-08 від 14.05.2008 р. оренди нерухомого майна (т.1 а.с. 115-120, 141-148).

Постановою Вищого господарського суду України від 01.09.2011 р. рішення господарського суду міста Севастополя від 10 травня 2011 року та постанову САГС від 21.06.2011 р. скасовано, справа направлена на новий розгляд до господарського суду м. Севастополя у звязку з порушенням ст. 43 ГПК України неповне встановлення обставин справи (т.1 а.с. 164-168).

Скасовуючи судові рішення попередніх інстанцій ВГСУ зазначив, що судами неповно встановлені обставини ухилення Фонду комунального майна СМР від нотаріального посвідчення спірного договору, порядку здійснення амортизаційних відрахувань, здійснення Фондом комунального майна контролю за станом обєкту оренди, порядку його використання.

При повторному розгляді справи рішенням господарського суду міста Севастополя від 08 листопада 2011 року у справі №5020-398/2011-1497/2011 у задоволені позовних вимог відмовлено, зустрічні позовні вимоги ТОВ „Алега” задоволено.

Визнано дійсним договір № 36-08 від 14.05.2008 р. оренди нерухомого майна, укладеного між Фондом комунального майна СМР та ТОВ „Алега”.

Рішення суду 1-ої інстанції мотивовано тим, що сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, а саме: додержана письмова форма договору, визначений його предмет та ціна, відбулося виконання його умов, але Фонд комунального майна СМР ухиляється від його нотаріального посвідчення (т.2 а.с. 42-48).

Не погодившись з рішенням суду, заступник прокурора міста Севастополя звернувся до Севастопольського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення суду скасувати, прийняти нове рішення, яким первісні позовні вимоги задовольнити, у задоволені зустрічних позовних вимог ТОВ „Алега” відмовити.

Доводи апеляційної скарги мотивовані тим, що укладений сторонами спірний договір встановлює для сторін права та обовязки тільки з моменту його нотаріального посвідчення та державної реєстрації, що не було виконано, тобто, у разі недодержання сторонами вимог чинного законодавства про його нотаріальне посвідчення та про державну реєстрацію договору, такий договір є нечинним (а.с. 57-59).

У судовому засіданні 08 грудня 2011 року прокурор підтримав доводи апеляційної скарги на підставах, викладених в ній, представник ТОВ „Алега” проти доводів апеляційної скарги прокурора заперечував, вважаючи рішення суду законним, представники позивача та третьої особи у судове засідання не зявились, про час та місце слухання справи повідомлені належним чином ухвалою суду від 25.11.2011 р., про причини неявки суд не сповістили, заяв (клопотань) про відкладення справи до суду не надали.

Оскільки явка в судове засідання згідно статті 22 Господарського процесуального кодексу України це право, а не обовязок сторін, справа може розглядатися без їх участі, якщо незявлення цих представників не перешкоджає вирішенню спору.

Враховуючи те, що матеріали справи в достатній мірі характеризують взаємовідносини сторін, а явку представників обовязковою визнано не було, колегія вважає за можливе переглянути рішення суду 1-ої інстанції за відсутності не зявившихся представників позивача та третьої особи.

Розглянувши справу повторно в порядку статті 101 Господарського процесуального кодексу України, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права та відповідність висновків суду обставинам справи, судова колегія вважає апеляційну скаргу не підлягаючою задоволенню з наступних підстав.

Встановлено, що 14.05.2008 р. між Фондом комунального майна Севастопольської міської ради (орендодавець) та переможцем конкурсу ТОВ „Алега" (орендар) укладено на 5 років строком до 23.04.2013 р. договір №36-08 оренди нерухомого майна, яке перебуває в комунальній власності територіальної громади міста Севастополя, а саме: вбудовані нежитлові приміщення кафе „Арго", розташовані на першому поверсі окремо розташованого двоповерхового житлового будинку літер „А", загальною площею 103,40 м2, що знаходиться за адресою: м Севастополь, набережна Назукіна, 1 (т.1 а.с. 7-10).

Згідно пункту 1.2. договору зазначені вбудовані приміщення надаються для розміщення об'єкта громадського харчування з реалізацією підакцизних товарів.

14.05.2008 р. на підставі акту приймання-передачі орендованого майна Орендодавцем передано Орендареві об'єкт оренди у фактичне користування у стані, який потребує проведення ремонтно-будівельних робіт (т.1 а.с. 11).

Відповідно до п.9.3 Договору, його істотні умови визначені в п.п. 2,1 (оренда не тягне передачі орендатору права власності на обєкт оренди), 3.3-3.7 (розмір орендної плати), 4.4.5 (компенсація орендодавцю земельного податку), 4.4.12 (порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди), 5.1.-5.6 (поліпшення та погіршення обєкту оренди), 6.1 (суборенда за згодою орендодавця), 7.2 , 7.3 (зміна умов договору), 8.1-8.9 (відповідальність сторін). Тобто, істотні умови договору не мітять п. 4.4.1, яким передбачено нотаріальне посвідчення договору.

Судова колегія вважає рішення господарського суду м. Севастополя правомірним, виходячи з наступного.

Відповідно ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обовязків, зокрема, є договори та інші правочини.

Частиною 1 ст. 628 Цивільного кодексу України, п. 2,3 ст. 180 ГК України, встановлено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. При укладенні господарського договору сторони зобов'язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 638 Цивільного кодексу України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 р. № 2269-XII орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Загальні положення про найм (оренду) унормовано главою 58 Цивільного кодексу України.

Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України, ст. 283 ГК України за договором оренди орендодавець передає або зобов'язується передати орендареві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до частини 2 статті 759 Цивільного кодексу України законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору оренди. Особливості оренди окремих видів майна встановлюється цим Кодексом та іншим законом (частина 3 статті 760 Цивільного кодексу України).

Статтею 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992 р. № 2269-XII, який є спеціальною нормою щодо правовідносин з оренди комунального майна, передбачено, що істотними умовами договору оренди є

- об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);

- термін, на який укладається договір оренди;

- орендна плата з урахуванням її індексації;

- порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством (Слід зазначити, що п.5 ч.1 ст. 10 внесено Законом України від 21.04.2011 р. N 3269-VI, тобто, вже після укладення оскарженого прокурором договору оренди);

- відновлення орендованого майна та умови його повернення;

- виконання зобов'язань;

- забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо;

- порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди;

- відповідальність сторін;

- страхування орендарем взятого ним в оренду майна;

- обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Як слідує із тексту договору оренди, в ньому наявні передбачені законом істотні умови.

Відповідно п.1 ст. 12 цього ж Закону договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору.

Згідно п. 2 ст. 220 Цивільного кодексу України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

В даному випадку фактично угода укладена, але Фонд комунального майна СМР ухиляється від нотаріального оформлення цього договору, чим порушує право орендаря.

Пунктом 8 ст. 180 ГК України встановлено, що у разі якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору, такий договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся). Якщо одна із сторін здійснила фактичні дії щодо його виконання, правові наслідки таких дій визначаються нормами Цивільного кодексу України.

Судова колегія вважає, що судом 1-ої інстанції виконані вказівки суду касаційної інстанції також і в частині встановлення обставин ухилення Фонду комунального майна СМР від нотаріального посвідчення спірного договору.

Доказом ухилення орендодавця від нотаріального посвідчення договору оренди є листи приватного нотаріуса Севастопольського міського нотаріального округу № 3 від 18.06.2008 р.(який отримано ФКМ 19.06.2008 р. за вих. № 4008) та № 15/10 від 15.10.2009 р.№ 10/01-16 від 12.04.2011 р. № 12/01-16 від 20.04.2011 р., згідно яких орендар звертався до орендодавця з проханням сприяти нотаріальному посвідченню договору шляхом оформлення відповідної документації та особистої явки до нотаріуса повноважного представника Орендодавця, проте будь-яких відповідей не отримав (т.1 а.с. 50-51, т.2 а.с. 36-37).

Судова колегія погоджується з висновками суду 1-ої інстанції про допустимість зазначених доказів, так як листами № 3 від 18.06.2008 р. та № 15/10 від 15.10.2009 р. орендар звертався до орендодавця з проханням надати КП „Севастопольському МБРТІ” вказівку для проведення інвентаризації, видати свідоцтво про право комунальної власності та довідку-характеристику на спірний обєкт нерухомості для нотаріального посвідчення договору оренди.

Орендар 12.04.2011 р. також звернувся до приватного нотаріуса з листом про нотаріальне посвідчення договору оренди нерухомості (т.2 а.с. 34).

Цією ж датою за вих. 10/01-16 приватний нотаріус Севастопольського міського нотаріального округу звернулась до Фонду комунального майна з проханням зявитись до нотаріальної контори 20.04.2011 р. для нотаріального посвідчення договору оренди нерухомості, за поштовим повідомленням № 099011 1492732 5 від 13.04.2011 р. Фондом комунального майна СМР зазначений лист нотаріуса отримано 14.04.2011 р., тобто, за тиждень до назначеної дати (т.2 а.с. 35-36). Але представник Фонду комунального майна не зявився в нотаріальну контору і не надав також відповіді про причину неявки, що є формою ухилення від нотаріального посвідчення договору, а відсутність нотаріального посвідчення є перепоною в його державній реєстрації.

Таким чином, з урахування норм чинного законодавства договір № 36-08 оренди нерухомого майна від 14.05.2008 р. є укладеним, так як сторони домовились щодо всіх його істотних умов, спірне нерухоме майно передано за актом приймання-передачі відповідачу, який сплачує орендну плату, але у звязку з ухиленням Фонду комунального майна від його нотаріального посвідчення, такий договір може бути визнаний у судовому порядку дійсним.

Частина 2 статті 220 Цивільного кодексу України надає суду право визнати дійсним нотаріально не посвідчений договір, якщо сторони домовилися про усі його істотні умови, підтверджені письмовими доказами і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від нотаріального посвідчення такого договору (недобросовісна сторона). Таке рішення може бути прийняте судом на вимогу добросовісної сторони, яка виконала повністю або частково договір. Зміст положень частини 2 дає підстави тлумачити їх таким чином, що вони не поширюються на випадки ухилення від нотаріального посвідчення договору усіх його сторін. Під ухиленням від нотаріального посвідчення договору має розумітися як активна протидія цьому, так і пасивне небажання вчинити цю дію.

У разі задоволення вимоги добросовісної сторони про дійсність нотаріально не посвідченого договору, то після набрання чинності рішення суду такий договір вважатиметься дійсним з моменту його укладення. Наступне нотаріальне посвідчення такого договору не вимагається. Судове рішення в цьому випадку замінює нотаріальне посвідчення.

Для захисту прав добросовісної сторони за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, законодавцем і була передбачена можливість визнання його дійсним за рішенням суду.

Враховуючи викладене, суд 1-ої інстанції правомірно дійшов висновку про задоволення позовних вимог, оскільки суд встановив доведеність обставин, які є підставою для застосування судом до спірних правовідносин положень частини 2 статті 220 Цивільного кодексу України.

Що стосується доводів апеляційної скарги про те, що оскаржуваний правочин взагалі є не вчиненим, оскільки він окрім нотаріального посвідчення підлягає ще і державній реєстрації, колегія суддів відзначає наступне.

Відповідно до норм цивільного законодавства України при оформленні угод оренди майна нотаріальне посвідчення є первинним, а державна реєстрація здійснюється після нотаріального посвідчення. Обраний у даній справі спосіб захисту порушеного права має місце лише у випадку, зазначеному у частині 2 статті 220 Цивільного кодексу України, більш того аналіз даної норми дає підстави зробити висновок про те, що з вимогою про визнання договору дійсним може звертатись лише сторона за договором, судове рішення у даній справі носить характер нотаріального посвідчення, і не звільняє сторін від обовязку зареєструвати договір в державному реєстрі.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Вищого господарського суду України від 13.01.2011 р. у справі № 2-8/9675-2008.

Відносно вимоги позовної заяви про виселення ТОВ „Алега” судова колегія зазначає наступне.

В Цивільному кодексі України термін „виселення” вживається, як примусове позбавлення фізичних осіб житла, зокрема, як наслідок розірвання договору найму житла, що не було визначено предметом заявленого прокурором позову (ст.ст. 311, 826 ЦК України).

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Вищого господарського суду України від 19.01.2011 р. у справі № 2-12/2647-2010.

На підставі викладеного, рішення суду першої інстанції відповідає вимогам діючого законодавства, прийняте при правильному застосуванні норм матеріального та процесуального права, підстави для задоволення апеляційної скарги відсутні.

Керуючись статтями 101, пунктом 1 статті 103, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу заступника прокурора міста Севастополя залишити без задоволення.

2. Рішення господарського суду міста Севастополя від 08 листопада 2011 року у справі №5020-398/2011-1497/2011 залишити без змін.

Головуючий суддя< Підпис >З.Д. Маслова

Судді< Підпис >О.А.Латинін

< Підпис >О.Г. Градова

Розсилка:

1. прокурору міста Севастополя (вул. Павліченко, 1, Севастополь, 99011)

2. Фонду комунального майна Севастопольської міської ради (вул. Луначарського, 5, Севастополь, 99011)

3. товариству з обмеженою відповідальністю "Алега" (вул. Вел. Морська, 23, Севастополь, 99011)

4. Севастопольській міській раді (вул. Леніна, 3,Севастополь, 99011)