Рішення № 19900662, 08.11.2011, Господарський суд м. Севастополя

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА СЕВАСТОПОЛЯ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 листопада 2011 року справа № 5020-398/2011-1497/2011 За позовомЗаступника прокурора міста Севастополя

(99011, м. Севастополь, вул. Павличенко, 1)

в інтересахФонду комунального майна Севастопольської міської Ради,

державиідентифікаційний код 25750044

в особі(99011, м. Севастополь, вул. Луначарського, 5)

доТовариства з обмеженою відповідальністю „Алега”,

ідентифікаційний код 34579360

(99011, м. Севастополь, вул. Вел. Морська, 23)

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача:

Севастопольська міська Рада,

ідентифікаційний код 24872845

(99011, м. Севастополь, вул. Леніна, 3)

про усунення перешкод у користуванні майном,

за зустрічнимТовариства з обмеженою відповідальністю „Алега”,

позовомідентифікаційний код 34579360

(99011, м. Севастополь, вул. Вел. Морська, 23)

доФонду комунального майна Севастопольської міської Ради,

ідентифікаційний код 25750044

(99011, м. Севастополь, вул. Луначарського, 5)

про визнання дійсним договору оренди,

Суддя Погребняк О.С.

Представники:

Прокурор (Заступник прокурора міста Севастополя) - не з'явився;

Позивач за первісним позовом (Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради) не зявився;

Відповідач за первісним позовом (ТОВ „Алега”) - ОСОБА_1 - представник, довіреність № б/н від 09.04.2010;

Третя особа (Севастопольська міська Рада) не зявилася.

СУТЬ СПОРУ:

17.03.2011 Заступник прокурора міста Севастополя звернувся до господарського суду м. Севастополя в інтересах держави в особі Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради до Товариства з обмеженою відповідальністю „Алега” про усунення перешкод у користуванні майном.

Позовні вимоги, з посиланням на ч. 3 статті 640 Цивільного кодексу України, обґрунтовані відсутністю нотаріального посвідчення та державної реєстрації Договору оренди №36-08, що на думку прокурора та позивача дає підставі вважати його неукладеним та, відповідно, користування відповідачем спірним майном безпідставним.

Ухвалою від 21.03.2011 порушено провадження у справі.

Ухвалою від 20.04.2011 судом прийнято зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю „Алега” до Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради про визнання дійсним договору №36-08 оренди нерухомого майна, укладеного між сторонами 14.05.2008, для спільного розгляду з первісним позовом у даній справі /т.1, арк. с. 42-44/.

Зустрічна позовна заява обґрунтована ухиленням позивача (за первісним позовом) від нотаріального посвідчення спірного договору, а також тим, що орендар та орендодавець домовилися щодо усіх істотних умов договору, а також означений договір виконується сторонами (т.1, арк.с. 45-47).

Рішенням господарського суду міста Севастополя від 10.05.2011 у задоволенні первісного позову було відмовлено повністю, зустрічний позов було задоволено, договір №36-08 оренди нерухомого майна, укладений 14.05.2008 між Фондом комунального майна Севастопольської міської Ради та Товариством з обмеженою відповідальністю „Алега” було визнано дійсним, стягнуто Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю „Алега” державне мито в розмірі 85,00 грн. та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в розмірі 236,00 грн.

Постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 21.06.2011 рішення Господарського суду міста Севастополя від 10.05.2011 у справі №5020-398/2011 було залишено без змін.

Постановою Вищого господарського суду України від 01.09.2011 постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 21.06.2011 та рішення господарського суду міста Севастополя від 10.05.2011 у справі №5020-398/2011 було скасовано, справу направлено на новий розгляд до господарського суду міста Севастополі.

Колегія суддів Вищого господарського суду України зазначила у постанові, що судами зроблено висновки при неповно встановлених обставинах справи, належним чином не було досліджено Договір оренди №36-08 від 14.05.2008, враховуючи те, що висновки судів про досягнення сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору оренди зроблені без урахування відсутності умов щодо порядку здійснення орендодавцем контролю за станом обєкту оренди та порядку використання амортизаційних відрахувань, що є обовязковим для договорів даного виду за вимогами ч. 1 статті 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Також судами не було зясовано усіх фактів, що мають відношення до обставин справи.

Також у постанові Вищого господарського суду України викладено, що при новому розгляді справи господарському суду необхідно врахувати наведене, більш повно та всебічно зясувати обставини справи, суть позовних вимог та заперечень, їх обґрунтованість і відповідно до вимог законодавства вирішити спір.

Відповідно до статті 111№І Господарського процесуального кодексу України, вказівки, що містяться у постанові касаційної інстанції, є обовязковими для суду першої інстанції під час нового розгляду справи.

20.09.2011 матеріали справи надійшли на адресу Господарського суду міста Севастополя.

Ухвалою суду від 20.09.2011 справу було прийнято до провадження суддею Погребняком О.С., розгляд справи призначено на 06.10.2011.

У порядку статті 77 Господарського процесуального кодексу України розгляд справи відкладався 06.10.2011 на 20.10.2011, 20.10.2011 на 08.11.2011.

У ході розгляду справи позивач за зустрічним позовом (відповідач за первісним позовом) надав письмові пояснення по суті спору, зазначивши про те, що на момент укладення договору №36-08 сторонами було узгоджено усіх істотних умов, передбачених діючим законодавством, дії обох сторін були напрямлені на фактичне виконання його умов (орендарем вносилася орендна плата та приймалася орендодавцем), тобто фактичними діями сторін підтверджується факт укладення та виконання умов договору оренди №36-08.

У судове засідання 08.11.2011 прокурор, позивач за первісним позовом та третя особа явку уповноважених представників не забезпечили, про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином та своєчасно, про причини незявлення не сповістили.

Згідно зі статтею 22 Господарського процесуального кодексу України сторони зобовязані добросовісно користуватись належними їм процесуальними правами. Оскільки явка в судове засідання представників сторін це право, а не обовязок, справа може розглядатись без їх участі, якщо незявлення цих представників не перешкоджає вирішенню спору.

Статтею 77 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що господарський суд відкладає в межах строків, встановлених статтею 69 цього Кодексу розгляд справи, коли за якихось обставин спір не може бути вирішено в даному судовому засіданні.

Отже, відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.

Оскільки явка учасників судового процесу обовязковою не визнавалась, а матеріали справи достатньо характеризують спірні правовідносини, підстави для відкладення розгляду справи відсутні.

У судовому засіданні 08.11.2011 позивач виклав зміст заперечення проти первісного позову, просив у задоволенні вимог первісного позову відмовити в повному обсязі, виклав зміст вимог зустрічного позову, просив зустрічний позов задовольнити.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши надані докази, заслухавши пояснення представника позивача, суд -

В С Т А Н О В И В:

14.05.2008 між Фондом комунального майна Севастопольської міської Ради (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю „Алега” (Орендар) укладений договір №36-08 оренди нерухомого майна (далі Договір) /т. 1, арк. с. 7-10/, відповідно до пункту 1.1 якого з метою ефективного використання комунального майна та досягнення найвищих результатів господарської діяльності Орендодавець передає, а Орендар приймає в оренду майно вбудовані нежитлові приміщення кафе „Арго” на першому поверсі окремо розташованого двоповерхового житлового будинку літер „А”, загальною площею 103,40 м2, за адресою: м Севастополь, набережна Назукіна, 1 (далі Обєкт оренди). Зазначені вбудовані приміщення надаються для розміщення обєкта громадського харчування з реалізацією підакцизної групи товарів (пункт 1.2 Договору).

Вступ Орендаря у користування майном починається одночасно з підписанням акта приймання-передачі Обєкта оренди (пункт 2.5 Договору).

У розділі 3 Договору сторонами встановлений розмір орендної плати у сумі 23000 грн за першій місяць оренди, яка сплачується не пізніше 20 числа поточного місяця. Амортизаційні відрахування та вартість послуг орендодавця не враховуються в орендну плату.

Відповідно до пункту 3.3 Договору, розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції, що відповідає попередньому місяцю

Відповідно до розділу 4 Договору орендар зобовязується, зокрема, при укладенні договору строком на 3 році та більш здійсніть нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію договору в строки, встановлені діючим законодавством та оплатити послуги по підготовці документів, необхідних для нотаріального посвідчення договору. (п. 4.1), безперешкодно допускати на обєкт оренди представників орендодавця з метою перевірки його використання та узгодження інших його умов, визначених у договорі. Орендар зобовязаний забезпечувати доступ представникам орендодавця на обєкт оренди та надавати документи, що підтверджують виконання орендарем умов договору оренди (п. 4.4.12)

Відповідно до пункту 7.1 Договору він діє з моменту його підписання до 23.04.2013.

Відповідно до пункту 9.3 Договору, умови, що визначені пунктами 2.1, 3.3-3.7, 4.4.5, 4.4.12, 5.1-5.6, 6.1, 7.2, 7.3, 8.1-8.9 Договору визнаються сторонами істотними.

14.05.2008 Орендодавцем та Орендарем був підписаний акт приймання-передачі орендованого майна (додаток 2), згідно з яким Обєкт оренди було передано Орендареві / т.1, арк. с. 11/.

Відсутність нотаріального посвідчення спірного Договору, необхідність якого передбачена умовами розділу 4 Договору, а також положеннями частини 3 статті 640 Цивільного кодексу України, на думку прокурора та позивача є підставою вважати договір №36-08, який не було посвідчено нотаріально неукладеним.

Означене і стало причиною для звернення прокурора до суду з вимогами про усунення перешкод Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради в користуванні вбудованими нежитловими приміщеннями кафе „Арго”, що знаходяться на першому поверсі окремо розташованого двоповерхового житлового будинку літер „А”, загальною площею 103,40 м2, за адресою: м Севастополь, набережна Назукіна, 1, враховуючи відсутність правових підстав для користування Орендарем нежитловими приміщеннями що, в свою чергу, порушує майнові права територіальної громади міста Севастополя в особі Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради.

Досягнення згоди за усіма істотними умовами договору, фактичне виконання сторонами умов договору, а також ухилення саме позивача від нотаріального посвідчення договору оренди стало підставою для звернення відповідача до суду із зустрічним позовом про визнання договору оренди №36-08, умови якого належно виконуються орендарем протягом тривалого часу, діючим.

Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і обєктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає позовні вимоги первісного позову такими, що не підлягають задоволенню, а вимоги зустрічного позову, такими, підлягають задоволенню з огляду на наступне.

Спірні відносини регулюються, зокрема, Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

Так, згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Загальні положення про найм (оренду) врегульовано главою 58 Цивільного кодексу України.

Відповідно до частини 1 статті 759 зазначеного кодексу за договором найму (оренди) наймодавець (орендодавець) передає або зобов'язується передати наймачеві (орендареві) майно у користування за плату на певний строк.

Зазначена норма кореспондується зі статтею 283 Господарського кодексу України.

Відповідно до частини 2 статті 759 Цивільного кодексу України законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди). Особливості найму окремих видів майна встановлюється цим Кодексом та іншим законом (частина 3 статті 760 Цивільного кодексу України).

Частиною третьою статті 760 Цивільного кодексу України встановлено, що особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом.

Таким чином, положеннями про найм Цивільного кодексу України передбачена можливість регулювання відносин найму окремих видів майна іншими законами, що мають спеціальний та пріоритетний характер стосовно загальних положень Цивільного кодексу України.

Предметом найму (оренди) за договором №36-08 від 14.05.2008 є нерухоме майно, яке перебуває в комунальній власності територіальної громади міста Севастополя.

Організаційні та майнові відносини, повязані з орендою майна комунальної власності, є предметом регулювання Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, який є спеціальним законом щодо цих відносин.

Істотні умови для договорів оренди державного і комунального майна визначено статтею 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", зокрема, такими умовами є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Відповідно до ч. 1 ст. 12 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору.

Отже, момент укладення договору оренди комунального майна не поставлений Законом України „Про оренду державного та комунального майна” в залежність від факту його державної реєстрації та нотаріального посвідчення.

З матеріалів справи вбачається, що договором оренди №36-08 від 14.05.2008 укладеним між Орендодавцем та Орендарем в письмовій формі визначено вважати його істотними умовами -умови, що визначені пунктами 2.1, 3.3-3.7, 4.4.5, 4.4.12, 5.1-5.6, 6.1, 7.2, 7.3, 8.1-8.9 (п.9.3 Договору).

Таким чином, суд дійшов висновку про те, що сторонами було досягнуто домовленості з усіх умов, що були визначені сторонами як істотні, з огляду на приписи пункту 9.3 Договору.

Нотаріальне посвідчення договору №36-08 від 14.05.2008 оренди нерухомого майна безпосередньо передбачено пунктом 4.4.1 даного договору, отже є обовязковим. Водночас, умови щодо нотаріального посвідчення Договору не включені до переліку його істотних умов, визначеного пунктом 9.3 Договору.

Отже, спірний договір підписаний повноважними особами та скріплений печатками сторін, а його текст свідчить про погодження його сторонами всіх умов, визначених як істотні законом (ст. 284 ГК України, ст. 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”) та Договором (пункт 9.3 Договору).

Також суд вважає за необхідне зазначити, що відповідно до частини 2 статті 32 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»контроль за використанням іншого окремого індивідуально визначеного майна, переданого в оренду, здійснюють органи, уповноважені управляти підприємством, яке є орендодавцем цього майна.

Пунктом 4.4.12 Договору передбачений обовязок орендаря безперешкодно допускати на обєкт оренди представників орендодавця з метою перевірки його використання та узгодження інших його умов, визначених у договорі; забезпечувати доступ представникам орендодавця на обєкт оренди та надавати документи, що підтверджують виконання орендарем умов договору оренди.

На думку суду, означені умови договору в повній мірі відображають дотримання сторонами положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна»стосовно врегулювання порядку здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди, враховуючи те, що саме з ініціативи орендодавця розроблюються графіки проведення перевірок орендарів та здійснюються інші заходи контролю.

Стосовно необхідності включення до договору умов про використання амортизаційних відрахувань, суд, вивчивши матеріали справи зазначає, що на дату укладення спірного договору таки умови не були передбачені статтею 10 Закону, оскільки зміні до закону з включенням таких умов було внесено Законом N 3269-VI ( 3269-17 ) від 21.04.2011.

Відповідно до положень частини 8 статті 181 Господарського кодексу України договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся) лише у разі якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору.

Таким чином, в силу вимог частини першої статті 12 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, частини 8 статті 181 Господарського кодексу України договір оренди №36-08 від 14.05.2008 є укладеним, а відтак, створює для його сторін відповідні права та обовязки, зокрема, право Орендаря на користування предметом найму на умовах договору оренди.

Також суд вважає за необхідне зазначити, що судом встановлено, а матеріалами справи підтверджується факт звернення відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом) із заявою до Приватного нотаріуса Севастопольського міського нотаріального округу ОСОБА_2 з метою нотаріального посвідчення спірного договору. Означена заява була отримана нотаріусом 12.04.2011.

Листом від 12.04.2011 №10/01-16 нотаріус запросив сторін зявитися до приміщення нотаріальної контори, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 20.04.2011 о 11.00.

Листом від 20.04.2011 приватний нотаріус ОСОБА_2 повідомив ТОВ «Алеко»про те, що в звязку з незявленням представників Фонду комунального майна Севастопольської міської ради до нотаріальної контори нотаріальне посвідчення договору є неможливим (вих. 12/01-16).

Приватним нотаріусом ОСОБА_2 також представлено докази надсилання на адресу Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради листа-запрошення до нотаріальної контори з метою укладення договору повідомлення про вручення поштового відправлення, яке було підписано уповноваженим представником Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради 14.04.2011.

Відповідно до статті 220 Цивільного кодексу України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Виходячи зі змісту вказаної статті, можливість визнання не посвідченого нотаріального договору дійсним можливе за наявністю одночасно наступних умов:

письмово підтвердженої домовленості сторін договору щодо його істотних умов;

повного або часткового виконання договору;

ухилення однієї зі сторін договору від його нотаріального посвідчення.

Письмовими доказами, які є в матеріалах справі, підтверджується:

факт домовленості сторін Договору щодо його істотних умов, перелічених у п. 9.3 Договору шляхом укладення Договору оренди в простій письмовій формі;

триваюче виконання Договору його сторонами, що виразилось в передачі Орендарю у фактичне користування Обєкта оренди; виставленні Орендодавцем рахунків та прийнятті платежів з орендної плати; укладенні Орендарем з відповідними організаціями договорів страхування та експлуатаційного обслуговування предмета оренди (договір №9-21/08 від 01.05.2008 про участь у витратах на утримання будинку та прибудинкової території /арк. с. 52-55/, договір страхування №2641326051016 від 26.05.2008 /т.1, арк. с. 56-58/, договір №6010 від 28.11.2008 на постачання електричної енергії /т. 1, арк. с. 59-62/, договір від 01.01.2009 про надання послуг з водопостачання й водовідведення /т. 1, арк. с. 63-66/;

матеріалами справи підтверджується незявлення Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради до нотаріальної контори з метою нотаріального посвідчення договору, що підтверджується листом приватного нотаріуса Севастопольського міського нотаріального округу ОСОБА_2 №12/01-16 від 20.04.2011 /том 1., арк. с. 96/. Крім того, судом встановлено, що листами №3 від 18.06.2008 /т.1, арк. с. 50/ та №15/10 від 15.10.2009 /арк. с. 51/ Орендар звертався до Орендодавця з проханням сприяти нотаріальному посвідченню Договору шляхом оформлення відповідної документації та особистої явки до нотаріуса повноважного представника Орендодавця. Заява орендаря була отримана орендодавцем 19.06.2008 (вх. №4008), що підтверджується відтиском штампу Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради на означеному листі. Будь-які відповіді Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради на це звернення орендаря в матеріалах справи відсутні.

Зазначені обставини у сукупності свідчать про наявність передбачених частиною другою статті 220 Цивільного кодексу України підстав для визнання дійсним договору №36-08 від 14.05.2008 оренди нерухомого майна та задоволення зустрічних позовних вимог.

Як встановлено судом, позивач за первісним позовом звернувся до суду з негаторним позовом, підставою якого є обставини, що підтверджують право позивача на користування майном, а також вчинення відповідачем дій, які перешкоджають позивачу використовувати належні йому права. Умовою задоволення негаторного позову є встановлення судом факту протиправності дій відповідача.

За викладених обставин, з огляду на те, що суд дійшов висновку про наявність підстав вважати спірний договір дійсним, слід зазначити, що Товариство з обмеженою відповідальністю „Алега” користується переданими йому в оренду нежитловими приміщеннями на законних підставах (на підставі чинного договору оренди), та не створює позивачеві за первісним позовом перешкод у здійсненні права користування та розпоряджання вказаним майном.

Враховуючи правомірність користування відповідачем за первісним позовом орендованим майном, суд вважає вимоги первісного позову про усунення перешкод в користуванні орендованим майном та виселення відповідача за первісним позовом з орендованих ним приміщень - необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.

За правилами статті 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради, а саме державне мито: 170 грн. ( 85 грн + 42,5 грн. + 42,5 грн.) та витрати по сплаті інформаційно-технічного забезпечення судового процесу.

Керуючись ст. ст. 49, 82, 84-85, 115-116 Господарського процесуального кодексу України, суд,

В И Р І Ш И В :

1.У задоволенні первісного позову відмовити повністю.

2.Зустрічний позов задовольнити.

3.Визнати дійсним договір №36-08 оренди нерухомого майна, укладений 14.05.2008 між Фондом комунального майна Севастопольської міської Ради (ідентифікаційний код 25750044, 99011, м. Севастополь, вул. Луначарського, 5,) та Товариством з обмеженою відповідальністю „Алега” (ідентифікаційний код 34579360, (99011, м. Севастополь, вул.Велика Морська, 23).

4.Стягнути з Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради (99011, м. Севастополь, вул. Луначарського, 5, ідентифікаційний код 25750044) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю „Алега” (99011, м. Севастополь, вул.Велика Морська, 23; ідентифікаційний код 34579360) державне мито в розмірі 170 грн (сто сімдесят грн. 00 коп.) та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в розмірі 236,00 грн (двісті тридцять шість грн 00 грн.).

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Суддя підпис О.С. Погребняк

Повне рішення в порядку

статті 84 ГПК України

оформлено і підписано

11.11.2011.