Рішення № 19342423, 22.11.2011, Господарський суд Автономної Республіки Крим

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ

Автономна Республіка Крим, 95003, м.Сімферополь, вул.О.Невського/Річна, 29/11, к. 309

РІШЕННЯ

Іменем України

22.11.2011Справа №5002-22/3123-2010 за позовом Виробничо комерційної фірми «Аленка Грейс», Сімферопольський район, с. Перевальне, вул. Жовтнева, 42

до відповідача Добрівської сільської ради, Сімферопольський район, с. Добре, вул. 40-річчя Перемоги, 11

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору 1. Сімферопольського районного бюро технічної інвентаризації, м. Сімферополь, вул. Ракетна, 34

2. КЕВ м. Сімферополя, м. Сімферополь, вул. Павленко, 9

про визнання недійсним договору оренди, визнання права власності та спонукання до виконання певних дій

Суддя Калініченко А.А.

представники:

від позивача - ОСОБА_1, представник, дов від 25.01.2011 року

від відповідача ОСОБА_2, представник, дов від 14.10.2011 року

від третіх осіб не зявились

Позивач Виробничо комерційна фірма «Аленка Грейс» звернувся до Господарського суду АР Крим з позовною заявою до відповідача - Добрівської сільської ради, просить суд визнати договір оренди від 01.04.2007 року, укладений між Добрівською сільською радою та Виробничо комерційною фірмою «Аленка Грейс» на нежитлове вбудоване приміщення, розташоване на першому поверсі будинку № 42 по вул. Жовтнева в с. Перевальне, Сімферопольський районі, загальною площею 53,0 кв.м. недійсним. Крім того, позивач просить суд визнати право власності на нежитлове вбудоване приміщення, розташоване на першому поверсі будинку № 42 по вул. Жовтнева в с. Перевальне, Сімферопольський районі, загальною площею 53,0 кв.м. та зобовязати Сімферопольське районне бюро технічної інвентаризації зареєструвати право приватної власності на нежитлове вбудоване приміщення, розташоване на першому поверсі будинку № 42 по вул. Жовтнева в с. Перевальне, Сімферопольський районі, загальною площею 53,0 кв.м. за Виробничо комерційною фірмою «Аленка Грейс».

Ухвалою Господарського суду АР Крим від 01.06.2010 року до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, залучено Сімферопольське районне бюро технічної інвентаризації.

07.07.2010 року до суду надійшов відзив Добрівської сільської ради на позовну заяву, відповідно до якого відповідач просить суд в задоволенні позову відмовити, посилаючись на те, що підстави, які перешкоджають позивачу у приватизації спірного майна, відсутні, як і відсутні підстави для визнання недійсним спірного договору оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, яке знаходиться у комунальній власності територіальної громади Добрівської сільської ради.

Ухвалою Господарського суду АР Крим від 22.07.2010 року у справі № 5002-22/3123-2010 до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору залучено КЕВ м. Сімферополя.

Ухвалою Господарського суду АР Крим від 29.07.2010 року у справі № 5002-22/3123-2010 призначено судову комплексну оціночну та будівельно технічну експертизу, проведення якої доручено Кримському науково дослідному інституту судових експертиз, провадження по справі зупинено.

21.01.2011 року до суду надійшов висновок судового експерта № 2557 від 16.12.2010 року.

Ухвалою Господарського суду АР Крим від 31.01.2011 року провадження по справі поновлено, справу призначено до розгляду.

15.02.2011 року до суду надійшли пояснення позивача по суті спору.

Ухвалою Господарського суду АР Крим від 21.02.2011 року провадження по справі зупинено до завершення розгляду Окружним адміністративним судом АР Крим адміністративної справи № 2а-9764/10/8/0170.

Ухвалою Господарського суду АР Крим від 15.09.2011 року провадження по справі поновлено, справу призначено до розгляду.

Ухвалою Господарського суду АР Крим від 11.10.2011 року продовжено строк розгляду справи.

15.11.2011 року до суду надійшли пояснення позивача по суті спору.

15.11.2011 року до суду надійшли додаткові пояснення відповідача.

Треті особи в судове засідання не зявились, про причини відсутності суду не повідомили. Про дату розгляду справи повідомлені належним чином рекомендованою кореспонденцією.

Розгляд справи відкладався в порядку статті 77 Господарського процесуального кодексу України.

Розглянувши матеріали справи, заслухав пояснення представників позивача та відповідача, суд

встановив:

01.04.2007 року між відповідачем (орендодавець) та позивачем (орендар) був укладений договір оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, яке знаходиться у комунальній власності територіальної громади Добрівської сільської ради, т. 1 а.с. 29-31.

Так, відповідно до пункту 1.1. договору орендодавець передає, а орендар приймає у тимчасове платне користування частину окремого індивідуально визначеного нерухомого майна нежитлове підвальне приміщення, площею 53 кв.м., розташоване за адресою: Сімферопольський район, с. Перевальне, вул. Жовтнева, 42, яке знаходиться на балансі КП ЖКГ «Городок». Майно передається в оренду з метою розміщення магазину кафе «Сказка».

Пунктом 9.1. договору встановлено, що даний договір укладений тимчасово строком на два роки одинадцять місяців та діє з 01.04.2007 року по 01.03.2010 року включно.

Як вказує позивач, у період до 01.04.2010 року від орендодавця на адресу орендаря не надходило заяв про припинення договору оренди після спливу строку дії договору.

Так, відповідно до свідоцтва про право власності на нерухоме майно, т. 1 а.с. 27, на підставі розпорядження Сімферопольської районної державної адміністрації від 17.04.2006 року № 760-р за територіальною громадою Добрівської сільської ради зареєстровано право комунальної власності на 48-квартирний будинок загальною площею 2516,3 кв.м., житловою площею 1488,3 кв.м., А основне, балкони, який розташований за адресою: Сімферопольський район, с. Перевальне, вул. Жовтнева, 42.

Але, як вбачається з акту прийому передачі обєктів соціальної сфери до комунальної власності, т. 1 а.с. 56, площа 48-квратирного будинку за адресою: Сімферопольський район, с. Перевальне, вул. Жовтнева, 42 складає 2498,0 кв.м.

Відповідно до розпорядження Сімферопольської районної державної адміністрації № 770-р від 20.08.1997 року, т. 1 а.с. 13-14, за домоуправлінням № 4 квартирно експлуатаційного відділу м. Сімферополя визнано право власності в цілому на 48-квартрний житловий будинок з вбудованими магазином та перукарнею загальною площею 2680,8 кв.м. по вул.. Жовтнева. 42, с. Перевальне, Сімферопольський район.

З урахуванням викладеного, позивач вказує на те, що вбудоване нежитлове приміщення першого поверху будинку № 42 по вул. Жовтнева, с. Перевальне, займане позивачем, відповідачу не передавалося та право власності у Добрівської сільської ради на вказане приміщення не виникло.

Таким чином, на думку позивача, договір оренди від 01.04.2007 року, укладений Добрівською сільською радою, як власником майна, повинен бути визнаним недійсним в судовому порядку.

Крім того, позивач вказує на те, що у порушення статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», статті 118 Закону України «Про державний бюджет України на 2007 рік», статей 284-285 Господарського кодексу України, відповідно до якого орендна плата за державне та комунальне майно визначається згідно з його ринкової вартості в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України, запропонована Добрівською сільською радою, за умовами оспорюваного договору, орендна плата за рік перевищила 65% вартості орендованого майна, в той час, як вона не повинна перевищувати 10%.

Але, як вказує позивач, протягом всього терміну дії договору оренди завищена орендна плата за договором позивачем своєчасно сплачується.

Додатковою угодо до договору оренди, т. 1 а.с. 67, сторони домовились внести доповнення до розділу «Права орендаря» шляхом включення п. 5.5. та викладення його у наступній редакції: «5.5. приватизувати орендоване майно шляхом викупу, згідно норм чинного законодавства».

Рішенням Добрівської сільської ради від 11.11.2009 року, т. 1 а.с. 64, підтверджено рішення Добрівської сільської ради 7 сесії 5 скликання від 20.12.2006 року «Про обєкти комунальної власності, які підлягають приватизації у 2007-2009 роках»; рішення 16 сесії 5 скликання від 20.12.2006 року «Про обєкти комунальної власності, які підлягають приватизації» у звязку з тим, що частина обєктів станом на 01.12.2009 року не приватизовані.

Крім того, до рішення Добрівської сільської ради від 11.11.2009 року, т. 1 а.с. 64 додано перелік обєктів, включених до Програми приватизації, т.1 а.с. 65, до якого, в свою чергу, був включений наступний обєкт бар з вбудованим магазином продовольчих товарів в житловому будинку № 42 по вул. Жовтнева, с. Перевальне шляхом викупу.

Слід зауважити, що додатковою угодою № 4, т.1 а.с. 66, до договору спірного договору оренди були внесені зміни в частині визначення строку дії договору, а саме: продовжено строк дії договору на тих самих умовах до 01.04.2012 року.

Однак, позивач вказує на те, що будь яких дій, спрямованих на приватизацію позивачем орендованого майна, з боку Добрівської сільської ради вжито не було.

Так, позивач вказує, що з 1991 року по 2003 рік ним було орендовано спірне майно у будинкоуправління № 4 Сімферопольської КЕЧ району Міністерства Оборони України. Відповідно до умов договору оренди від 17.01.2003 року позивач звернувся до Головного квартирно-експлуатаційне управління Збройних Сил України з клопотанням про отримання дозволу на проведення реконструкції та капітального ремонту орендованого нерухомого майна за умови виконання зазначених робіт за рахунок власних коштів.

16.04.2003 року листом за № 144/1/6/845 такий дозвіл було отримано. У листі за підписом начальника Головного квартирно-експлуатаційного управління Міністерства Оборони України було вказано, що у разі відчуження орендованого майна відповідно до чинного законодавства України, збільшення його вартості в результаті виконаних орендарем за рахунок власних коштів невідємних поліпшень, може бути компенсовано орендодавцем орендарю в обсязі збільшення ринкової вартості орендованого майна, який обумовлений зміною його технічного стану і споживчих якостей внаслідок проведених поліпшень.

Так, позивачем проведено реконструкцію та ремонт орендованого приміщення, розташованого в будинку № 42 по вул. Жовтнева в с. Перевальне на суму в розмірі 16681,00 грн.

Після перевірки актів технічного стану, дефектні акти та кошториси на реконструкцію та капітальний ремонт орендованих нежитлових приміщень, Головному КЕУ Міністерства оборони України встановлено, що зазначені документи відповідають вимогам наказу Міністра Оборони України № 15 від 11.01.1977 року, та іншим нормативним актам, про що позивачу було повідомлено листом начальника Головного квартирно-експлуатаційного управління Міністерства Оборони України № 144/1/6/1022 від 14.05.2003 року.

Відповідно до висновків експертної оцінки вартість майна на 01.12.2000 року становила 17263,0 грн. Відповідно до експертної оцінки на 01.08.2003 року вартість вказаного приміщення склала 24031,0 грн.

Відповідно до п. 10.5 договору оренди від 17.01.2003 року у разі розірвання договору поліпшення орендованого майна, які вироблені орендарем за рахунок власних коштів з дозволу орендодавця, визнаються власністю орендаря.

16.07.2009 року був складений акт приймання-передачі будинку № 42 по вул. Жовтнева в с. Перевальне, відповідно до якого будинок № 42 був переданий Міністерством Оборони України в особі КЕЧ Добрівській сільській раді, проте, як вказує позивач, нежитлове приміщення, вбудоване в перший поверх і орендоване позивачем, передано не було.

Проте, Добрівська сільська рада за власною ініціативою, переуклала в 2007 році договір оренди, істотно змінивши умови договору в бік погіршення становища орендаря.

Відповідно до викладеного, позивач вважає, що договір оренди від 01.04.2007 року повинен бути визнаний недійсним.

Позивач зазначив, що після проведення ним капітального ремонту власними засобами орендоване приміщення змінило свою специфікацію, відповідало санітарним вимогам і вимогам пожежної безпеки, що пред'являються до підприємств громадського харчування. У орендованому приміщенні був розташований кафе-бар.

В результаті проведеної реконструкції та ремонту вартість виробленої переробки перевищила ринкову вартість приміщення більш, ніж на 100%.

Розглянув матеріали справи, заслухав пояснення представників позивача та відповідача, суд вважає позовні вимоги обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню частково, виходячи з наступного.

Постановою окружного адміністративного суду АР Крим (т. 2, а.с. 82-85) від 14 березня 2011 року у справі №2а-9764/10/8/0170 за позовом Виробничо-комерційної фірми «Аленка-Грейс» до Сімферопольської районної державної адміністрації АР Крим, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Добрівська сільська рада Сімферопольського району АР Крим, про визнання незаконним та скасування розпорядження - позов задоволено, визнано протиправним та скасовано розпорядження Сімферопольської районної державної адміністрації від 16.07.2003р. №1322-р «Про затвердження актів прийому-передачі обєктів житлового фонду, комунальних споруд та інженерних мереж військових містечок №№ 26,27 с. Перевальне в комунальну власність Добрівської сільської ради» в частині передачі будинків №№42, 43 по вул. Жовтнева в с.Перевальне Сімферопольського району АР Крим; визнано протиправним та скасовано розпорядження Сімферопольської районної державної адміністрації №31-р від 24.01.2011р. «Про внесення змін до розпорядження райдержадміністрації №1322-р від 16.07.2003р.».

Відповідно до частини 4 статті 35 ГПК України рішення суду з цивільної справи, що набрало законної сили, є обов'язковим для господарського суду щодо фактів, які встановлені судом і мають значення для вирішення спору. Суд вважає за необхідне застосувати це положення за аналогії процесуального закону до рішення суду, прийнятого за результатами розгляду адміністративної справи.

Постановою окружного адміністративного суду АР Крим від 14 березня 2011 року у справі №2а-9764/10/8/0170 встановлені наступні факти.

09.06.2003р. Сімферопольською районною державною адміністрацією було прийнято розпорядження №989-р «Про створення комісії з приймання-передачі обєктів соціальної інфраструктури військового містечка №26 в с. Перевальне Сімферопольської КЕЧ району до комунальної власності Добрівської сільської ради», відповідно якого у виконання Закону України «Про передачу обєктів права державної та комунальної власності» було вирішено створити комісію з прийняття-передачі обєктів соціальної інфраструктури військового містечка №26 в с. Перевальне Сімферопольської КЕЧ району у складі: заступника голови районної державної адміністрації, головного спеціаліста з управління комунальним господарством, начальника відділу експлуатації управління комунального господарства, начальника райфінуправління, начальника представництва Фонду майна АР Крим в Сімферопольському районі, начальника юрвідділу райдержадміністрації, начальника Сімферопольської КЕЧ району, головного інженеру КЕЧ, головного бухгалтера КЕЧ, голови Добрівської сільської ради, головного бухгалтера Добрівської сільської ради, тощо.

Крім того, було вирішено надати до райдержадміністрації акти прийому-передачі соціальної інфраструктури з розрахунками на утримання та ремонт до 05.07.2003р.

На виконання даного розпорядження були складені акти прийому-передачі обєктів соціальної сфери до комунальної власності, затверджені розпорядженням Сімферопольської районної державної адміністрації від 16.07.2003р. №1322-р, відповідно яких до складу переданих обєктів не було включено нежитлових приміщень, що орендувалися позивачем за зустрічним позовом.

Законом України «Про передачу обєктів права державної та комунальної власності» визначені основні засади передачі об'єктів права державної власності у комунальну власність територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах або у спільну власність територіальних громад сіл, селищ, міст, а також об'єктів права комунальної власності у державну власність безоплатно або шляхом обміну.

Відповідно до абз. 6 ст. 2 зазначеного Закону об'єктами передачі згідно з цим Законом є, серед іншого, житловий фонд та інші об'єкти соціальної інфраструктури (далі - об'єкти соціальної інфраструктури), які перебувають у повному господарському віданні чи оперативному управлінні державних підприємств, установ, організацій (далі - підприємств) або не увійшли до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), у тому числі не завершені будівництвом.

Відповідно до ст. 4 зазначеного Закону передача об'єктів з державної у комунальну власність здійснюється за рішенням органів, уповноважених управляти державним майном щодо об'єктів, визначених у абзацах четвертому та шостому частини першої статті 2 цього Закону, до яких в даному випадку належить Міністерство оборони України.

Відповідно до п.1 ст. 4 Закону передача об'єктів з державної у комунальну власність територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах здійснюється за наявності згоди відповідних сільських, селищних, міських, районних у містах рад.

Статтею 4-1 Закону встановлені певні особливості передачі об'єктів соціальної інфраструктури, так, зокрема, передача обєктів здійснюється у порядку, встановленому цим Законом, частиною 3 якої встановлено, що рішення щодо передачі об'єктів соціальної інфраструктури у комунальну власність приймаються органами, уповноваженими управляти державним майном, самоврядними організаціями за згодою відповідних сільських, селищних, міських, районних у містах рад.

На підставі прийнятого компетентним органом управління майном рішення здійснюється передача об'єктів в порядку ст. 6 зазначеного Закону комісією з питань передачі об'єктів, до складу якої входять представники виконавчих органів відповідних рад, місцевих органів виконавчої влади, органів, уповноважених управляти державним майном, майно яких підлягає передачі.

Згідно п. 1. 3 ст. 6 Закону з державної у комунальну власність передаються безоплатно такі об'єкти: житлові будинки (разом із вбудованими та прибудованими нежилими приміщеннями) та гуртожитки (в тому числі не завершені будівництвом). При цьому, разом з житловим фондом передаються вбудовані і прибудовані приміщення, зовнішні мережі електро-, тепло-, газо-, водопостачання та водовідведення, а також будівлі, призначені для обслуговування цього фонду (бойлерні, котельні, каналізаційні та водопровідні споруди, обладнання тощо).

Передача оформляється актом приймання-передачі, який підписується головою і членами комісії. Форма акта приймання-передачі затверджується Кабінетом Міністрів України.

Відповідно до ч. 6 ст. 6 зазначеного Закону право власності на об'єкт передачі виникає з дати підписання акта приймання-передачі.

Таким чином, передача державного майна у комунальну власність здійснюється органом, уповноваженим управляти державним майном (Фондом державного майна України та його регіональними відділеннями та відповідними органами виконавчої влади).

Крім того, правовий режим майна в Збройних силах України та особливості його регулювання встановлені положенням Закону України «Про Збройні Сили України», Закону України «Про правовий режим майна у Збройних Силах України», згідно яких майно у Збройних Силах України є державною власністю та належить військовим частинам, військовим навчальним закладам, установам та організаціям Збройних Сил України на праві оперативного управління.

З часу надходження майна до Збройних Сил України воно набуває статусу військового майна.

Органами, які здійснюють управління військовим майном відповідно до положень ст. 2 Закону України «Про правовий режим майна у Збройних Силах України» є Кабінет Міністрів України та Міністерство оборони України.

При цьому компетенція з вирішення питань щодо забезпечення Збройних Сил України майном, визначення порядку вилучення та передачі його до сфери управління центральних або місцевих органів виконавчої влади, інших органів, уповноважених управляти державним майном, самоврядним організаціям та установам у комунальну власність територіальних громад належить Кабінету Міністрів України.

Але, компетентним державним органом не приймалось рішення про безоплатну передачу спірних об'єктів нерухомого майна з державної власності у власність територіальної громади с. Добре Сімферопольського району АР Крим та оформлення такої передачі за актом у порядку, передбаченому ст. ст. 4, 7, 41 Закону України «Про передачу об'єктів права державної та комунальної власності». Адже, згідно з ч.6 ст. 7 цього Закону право власності на об'єкт передачі виникає з дати підписання акта приймання-передачі.

Визначення терміну «військове майно» закріплене у ст.3 Закону України «Про правовий режим майна Збройних Сил України», відповідно до якої ним визнається державне майно, закріплене за військовими частинами, закладами, організаціями Збройних Сил України. До військового майна належать будинки, споруди, передавальні пристрої, всі види озброєння, бойова та інша техніка, боєприпаси, пально-мастильні матеріали, продовольство, технічне, аеродромне, шкіперське, речове, культурно-просвітницьке, медичне, ветеринарне, побутове, хімічне, інженерне майно тощо.

Відповідно статті 2 Закону України «Про правовий режим майна Збройних Сил України» право вилучення та передачі, тобто розпорядження майном, відноситься до виключної компетенції Кабінету Міністрів України.

Отже, що Сімферопольською районною державною адміністрацією та Добрівською сільською радою не були враховані приписи чинного законодавства при прийомі-передачі державного майна до комунальної власності.

Ухвалою Севастопольського апеляційного адміністративного суду від 06.06.2011 (т.3 а.с. 29) постанову залишено без змін, суд апеляційної інстанції погодився із доводами про те, що Сімферопольською районною державною адміністрацією та Добрівською сільською радою не були враховані приписи чинного законодавства при прийомі-передачі державного майна до комунальної власності. Ухвалою Севастопольського апеляційного адміністративного суду від 06.06.2011 (т.2 а.с. 94-96) постанову залишено без змін, суд апеляційної інстанції погодився із доводами про те, що Сімферопольською районною державною адміністрацією та Добрівською сільською радою не були враховані приписи чинного законодавства при прийомі-передачі державного майна до комунальної власності.

Таким чином, господарський суд виходить з того, що відсутнє волевиявлення власника держави України в особі уповноваженого органу щодо передачі військового майна до комунальної власності, в тому числі житлового будинку із вбудованими нежитловими приміщенням за адресою Сімферопольський район, с. Перевальне, вул. Жовтнева, 42, а тому слід виходити з того, територіальна громада сіла Добре не набула права власності на житловий будинок № 42 по вул. Жовтнева, с. Перевальне, Сімферопольського району, цей обєкт продовжує перебувати у державній власності із статусом військового майна.

Щодо посилань Добрівської сільської ради на наявність акту приймання-передачі від 12.06.2003 як на підставу виникнення права комунальної власності, суд виходить з того, що сам по собі акт приймання-передачі за відсутності волевиявлення уповноваженого органу щодо зміни форми власності не може викликати будь-яких правових наслідків.

Відповідно до статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Згідно частини 3 статті 215 Цивільного кодексу України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Суд вважає, що договір оренди від 01.04.2007 року, укладений між сторонами як правочин за своїм змістом не відповідає вимогам цивільного законодавства, оскільки право розпорядження майном належить власникові, в той же час Добровська сільська рада є органом місцевого самоврядування, здійснює право комунальної власності та не уповноважена розпоряджатись майном, яке знаходиться у державній власності.

За вказаних обставин, спірний договір оренди від 01.04.2007 року підлягає визнанню недійсним.

Щодо вимог ТОВ «Аленка-Грейс» про визнання права власності на нежитлове вбудоване приміщення, розташоване на першому поверсі будинку № 42 по вул. Жовтнева в с. Перевальне, Сімферопольський районі, загальною площею 53,0 кв.м., то суд вважає, що вони не підлягають задоволенню виходячи з наступного.

Під час розгляду, ухвалою суду від 29.07.2010 року по справі було призначено судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено Кримському науково дослідному інституту судових експертиз. Так, на вирішення експерта були поставлені наступні питання:

Чи є поліпшення обєкту оренди - нежитлового приміщення, вбудованого у перший поверх будинку № 42 по вул. Жовтнева, в с. Перевальне, Сімферопольського район, загальною площею 53,0 кв.м., що проведені Виробничо комерційною фірмою «Аленка Грейс» невідємними?

Яка вартість поліпшень обєкту оренди - нежитлового приміщення, вбудованого у перший поверх будинку № 42 по вул. Жовтнева, в с. Перевальне, Сімферопольського район, загальною площею 53,0 кв.м. на момент їх проведення?

Чи є приміщення, вбудоване у перший поверх будинку № 42 по вул. Жовтнева, в с. Перевальне, Сімферопольського район, загальною площею 53,0 кв.м. допоміжним у розумінні Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду»?

Чи змінились техніко економічні показники, внутрішнє планування, функціональне призначення обєкту оренди - нежитлового приміщення, вбудованого у перший поверх будинку № 42 по вул. Жовтнева, в с. Перевальне, Сімферопольського район, загальною площею 53,0 кв.м. внаслідок проведених поліпшень? Якщо так, то яким чином?

21.01.2011 року до суду надійшов висновок судового експерта № 2557 від 16.12.2010 року.

Згідно до статті 42 Господарського процесуального кодексу України висновок судового експерта повинен містити докладний опис проведених досліджень, зроблені в результаті їх висновки і обгрунтовані відповіді на поставлені господарським судом питання. Висновок подається господарському суду в письмовій формі, і копія його надсилається сторонам.

Статтею 43 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що грунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

У розумінні статей 42, 43 Господарського процесуального кодексу України наданий суду експертний висновок № 2557 від 16.12.2010 року прийнятий судом до уваги.

Відповідно до наданого висновку судовим експертом зроблені наступні висновки.

В нежитловому приміщенні, вбудованому в перший поверх будинку № 42 по вул.. Жовтнева, с. Перевальне, Сімферопольського району, загальною площею 53,0 кв.м. обєкт оренди, Виробничо комерційною фірмою «Аленка Грейс» виконаний ряд ремонтно будівельних робіт поліпшень, які є невідємними за виключенням обладнання металевих решіток на вікнах.

Ринкова вартість невід'ємних поліпшень обєкта оренди нежитлового приміщення, вбудованого в перший поверх будинку № 42 по вул.. Жовтнева, с. Перевальне, Сімферопольського району, загальною площею 53,0 кв.м. на дату їх проведення (на дату оцінки 30.04.2033 року) буз урахування ПДВ могла складати 13668,00 грн.

Приміщення, вбудоване в перший поверх будинку № 42 по вул.. Жовтнева, с. Перевальне, Сімферопольського району, загальною площею 53,0 кв.м. у розумінні Закону України «Про приватизацією державного житлового фонду»не відноситься до допоміжних приміщень житлового багатоквартирного будинку, які передбачені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців.

Оскільки технічна документація на житловий будинок № 42, в тому числі й на досліджуване вбудоване в перший поверх приміщення загальною площею 53,0 кв.м. до проведення поліпшень Виробничо комерційною фірмою «Аленка Грейс» на дослідження не надана, визначити чи змінились техніко економічні показники, внутрішнє планування, функціональне призначення обєкту оренди нежитлового приміщення, вбудованого в перший поверх будинку № 42 по вул.. Жовтнева, с. Перевальне, Сімферопольського району, загальною площею 53,0 кв.м., внаслідок проведених поліпшень судовому експерту не надалось можливим.

Також, ТОВ «Аленка-Грейс» надані суду в оригіналах: квитанція до прибуткового касового ордеру № 4 від 30.05.2003 року, договори на реконструкцію та капітальний ремонт нежитлових приміщень від 30.04.2003 року, договірна ціна на реконструкцію та капітальний ремонт, зведений кошторисний розрахунок вартості реконструкції та капітального ремонту, довідка про вартість виконаних підрядних робіт, акт прийомки виконаних підрядних робіт, підсумкова відомість ресурсів (т.1. а.с. 75, 77-124), таким чином суд виходить з того, що ТОВ «Аленка-Грейс» здійснені поліпшення обєкта оренди, які неможливо відокремити від нього без заподіяння шкоди обєкту оренди - нежитловому приміщенню, вбудованому в перший поверх будинку № 42 по вул.. Жовтнева, с. Перевальне, Сімферопольського району, загальною площею 53,0 кв.м.

Однак суд звертає увагу позивача на те, що поліпшення обєкти оренди здійснені протягом квітня 2003 року.

Згідно статті 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» в редакції на момент здійснення поліпшень (з 07.02.2002 року по 27.07.2004 року) у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини.

Орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди.

Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не визначено договором оренди.

Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

У разі припинення договору оренди за обставин, зазначених у частині першій цієї статті, орендар за вказівкою орендодавця зобов'язаний передати об'єкт оренди відповідному підприємству.

На момент проведення поліпшень обєкту оренди діяв договір оренди державного майна, що знаходиться в управлінні Міністерства оборони України від 17.01.2003 року, укладений між Домоуправлінням № 4 Сімферопольської КЕВ району та Виробничо комерційною фірмою «Аленка Грейс» (т.1 а.с. 15-20)

Згідно пункту 6.2. договору орендар має право за погодженням з орендодавцем за рахунок власних коштів проводити реконструкцію, поліпшення орендованого майна. Даний вид робіт оформлюється окремо згодою між Орендодавцем та Орендарем.

Відповідно до пункту 8.2. договору орендодавець має право надавати згоду на реконструкцію, поліпшення орендованого майна за рахунок коштів орендаря. Даний вид робіт оформлюється окремою згодою між орендодавцем та орендарем.

Згідно пункту 10.6., 10.5. договору у випадку розірвання договору, поліпшення орендованого майна, які здійснені орендарем за рахунок власних коштів за дозволом орендодавця, визнаються власністю орендаря; вартість поліпшення орендованого майна, зробленого орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Згідно статті 272 Цивільного кодексу УРСР 1963 року, чинного на момент проведення поліпшень, в разі проведеного з дозволу наймодавця поліпшення найнятого майна наймач має право на відшкодування зроблених для цієї мети необхідних витрат, якщо інше не передбачено законом або договором.

Зроблені наймачем без дозволу наймодавця поліпшення, якщо їх можна відокремити без шкоди для майна і якщо наймодавець не погодиться відшкодувати їх вартість, можуть бути вилучені наймачем.

Вартість поліпшень, які зроблені наймачем без дозволу наймодавця і які не можна відокремити без шкоди для майна, відшкодуванню не підлягає.

Отже, чинне на момент здійснення ТОВ «Аленка - Грейс» поліпшень обєкту оренди законодавство, а також договір оренди не передбачали виникнення у ТОВ «Аленка Грейс» права власності на обєкт оренди в цілому у звязку із здійснення поліпшень, які неможливо відокремити без завдання шкоди обєкту оренди.

В той же час, згідно пункту 51 Державної програми приватизації на 2000 2002 роки, затвердженої Законом України від 18.05.2000 №1723-III у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, приміщення) орендар одержує право на викуп цього майна, якщо орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менш як 25 відсотків залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості майна (будівлі, споруди, приміщення). Оцінка вартості об'єкта приватизації у цьому разі здійснюється із застосуванням експертної оцінки. Таке ж право одержує орендар у разі прийняття рішення про приватизацію відповідно до законодавства України. З урахуванням вказаних положень законодавства, ТОВ «Аленка Грейс» не позбавлено права вимагати приватизації обєкта оренди шляхом викупу у разі прийняття уповноваженим органом рішення про приватизацію орендованого майна.

Таким чином, суд вважає позовні вимоги обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню частково, в частині визнання недійсним договору оренди від 01.04.2007 року, в задоволенні решти позовних вимог суд вважає за необхідне відмовити.

Згідно ст. 44, 49 Господарського процесуального кодексу України оплата держмита та інформаційно-технічного забезпечення судового процесу підлягає покладанню на відповідача пропорційно задоволеним позовним вимогам.

В судовому засіданні були оголошені вступна та резолютивна частини рішення згідно статті 85 Господарського процесуального кодексу України.

На підставі викладеного, керуючись ст. 82-84, 85 Господарського процесуального Кодексу України, суд

вирішив:

1.Позов задовольнити частково.

2.Визнати недійсним договір оренди від 01.04.2007 року нежитлового вбудованого приміщення, розташованого на першому поверсі будинку № 42 по вул. Жовтнева в с. Перевальне, Сімферопольський районі, загальною площею 53,0 кв.м., укладений між Добрівською сільською радою (Сімферопольський район, с. Добре, вул. 40-річчя Перемоги, 11, рахунок № 33218850700272 ГУ ДКУ в АР Крим, МФО 824026, ЄДРПОУ 04368263) та Виробничо комерційною фірмою «Аленка Грейс» (Сімферопольський район, с. Перевальне, вул. Жовтнева, 42, банківські реквізити невідомі, ЄДРПОУ 25136723).

3.Стягнути з Добрівської сільської ради (Сімферопольський район, с. Добре, вул. 40-річчя Перемоги, 11, рахунок № 33218850700272 ГУ ДКУ в АР Крим, МФО 824026, ЄДРПОУ 04368263) на користь Виробничо комерційної фірми «Аленка Грейс» (Сімферопольський район, с. Перевальне, вул. Жовтнева, 42, банківські реквізити невідомі, ЄДРПОУ 25136723) 85,00 грн. державного мита.

4.Стягнути з Добрівської сільської ради (Сімферопольський район, с. Добре, вул. 40-річчя Перемоги, 11, рахунок № 33218850700272 ГУ ДКУ в АР Крим, МФО 824026, ЄДРПОУ 04368263) на користь Виробничо комерційної фірми «Аленка Грейс» (Сімферопольський район, с. Перевальне, вул. Жовтнева, 42, банківські реквізити невідомі, ЄДРПОУ 25136723) 118,00 грн. витрат на інформаційно технічне забезпечення судового процесу.

5.Видати накази після набрання рішенням законної сили.

6.В задоволенні частини позовних вимог про визнання права власності на нежитлове вбудоване приміщення, розташоване на першому поверсі будинку № 42 по вул. Жовтнева в с. Перевальне, Сімферопольський районі, загальною площею 53,0 кв.м., зобовязання Сімферопольського районного бюро технічної інвентаризації зареєструвати право приватної власності на нежитлове вбудоване приміщення, розташоване на першому поверсі будинку № 42 по вул. Жовтнева в с. Перевальне, Сімферопольський районі, загальною площею 53,0 кв.м. за Виробничо комерційною фірмою «Аленка Грейс» - відмовити.

Повне рішення складено 25.11.2011 року.

Суддя Господарського суду

Автономної Республіки КримКалініченко А.А.