Постанова № 19181151, 31.10.2011, Київський апеляційний господарський суд

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

01025, м.Київ, пров. Рильський, 8т. (044) 278-46-14

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31.10.2011 № 48/128-35/151

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:Кропивної Л.В.

суддів:

при секретарі:

за участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_1. представник за дов. № 360D/2011 від 06.07.2011р.;

від відповідача: ОСОБА_2 представник за дов. №1261/1-06 від 03.10.2011р.;

ОСОБА_3 представник за дов. №960-06 від 01.07.2011р.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу

Публічного акціонерного товариства

«Компанія Росток»

на рішення господарського суду м. Києва

від 12.07.2011р. (дата підписання - 22.07.2011р.)

у справі №48/128-35/151 (суддя Літвінова М.Є.)

за позовом Публічного акціонерного товариства «Страхова компанія «Універсальна»

до Публічного акціонерного товариства «Компанія Росток»

про стягнення 2863514,47 грн.

та за зустрічним позовом Публічного акціонерного товариства

«Компанія Росток»

до Публічного акціонерного товариства «Страхова компанія «Універсальна»

про розірвання договору оренди та стягнення збитків у розмірі 3269126,31 грн.

ВСТАНОВИВ:

У березні 2009р. Відкрите акціонерне товариство «Страхова компанія «Універсальна» звернулася до господарського суду м. Києва з позовом до Закритого акціонерного товариства «Компанія Росток» про розірвання укладеного між сторонами 12.05.2008р. договору оренди №73 та відшкодування збитків у розмірі 3128491,18 грн., завданих позивачу у звязку з неналежним виконанням відповідачем взятих на себе за цим договором зобовязань.

Позовні вимоги умотивовані невиконанням відповідачем, як орендодавцем, своїх зобовязань за договором щодо передачі позивачу, як орендарю, обєкту оренди у строки та порядку, визначені цим договором, а також невиконання відповідачем обовязку по проведенню будівельних робіт для базового стану приміщення, яке мало бути передано позивачу в оренду.

Оскільки відповідачем не виконані умови договору і не передані у строк до 15.07.2008р. приміщення в оренду у базовому стані , сплачений авансовий платіж у розмірі місячної орендної плати ВАТ «СК «Універсальна» (надалі Страхова Компанія ), позивач просив стягнути у розмірі 427122,00 грн. із ЗАТ “Компанія Росток” (надалі Компанія Росток ) , а на підставі п.8.3 договору - стягнути з останньої двомісячну орендну плату у розмірі 854244,00 грн.

Крім того, Страхова Компанія зазначала, що оскільки за згодою сторін договірні відносини припинилися, а у процесі облаштування належних Компанії Росток приміщень для власних потреб і за згодою відповідача, Страхова Компанія понесла витрати, ці витрати у розмірі 1847125,18 грн. на підставі ч.3 ст.773 та ст.776 ЦК України, підлягають відшкодуванню за рахунок Компанії Росток.

Ухвалою господарського суду м. Києва від 10.03.2009р. позовну заяву прийнято до розгляду та порушено провадження у справі за №42/128.

Відповідач проти позовних вимог заперечив. За поясненнями Компанії Росток, невиконання нею зобовязань щодо своєчасного проведення капітальних будівельних робіт у приміщеннях, які у строк до 15.07.2008р. мали бути передані в оренду Страховій Компанії , зумовлене проведенням Страховою Компанією робіт по пристосуванню приміщення для власних потреб. Ці роботи заважали роботі генпідрядника відповідача і унеможливлювали приведення приміщень у базовий стан у договірні строки для передачі їх в оренду Страховій Компанії.

Заперечуючи проти доводів Страхової Компанії про порушення відповідачем строків передачі приміщення в оренду за Актом прийому-передачі, Компанія Росток вказала, що 19.05.2008р. сторони підписали Акт прийому-передачі приміщення для його облаштування позивачем під свої потреби, відтак, строки передачі приміщення не були порушеними , адже з 19.05.2008р. приміщення фактично перебувало у володінні Страхової Компанії.

До того ж Компанія Росток вказувала на безпідставність вимоги Страхової компанії про розірвання договору оренди у звязку з невиконанням Компанією Росток своїх зобовязань. За оцінкою відповідача насправді наявні підстави для розірвання договору оренди у звязку з невиконанням саме Страховою компанією своїх обовязків.

Заперечуючи вимоги про повернення авансового платежу у розмірі 427122,00 грн. та стягнення із відповідача двомісячної орендної плати у розмірі 854244,00 грн., Компанія Росток звертала увагу на ту обставину, що за умовами договору авансовий платіж поверненню не підлягає, а право позивача вимагати сплати двомісячної орендної плати взагалі не передбачено договором.

Не погоджуючись із заявленими вимогами про відшкодування вартості виконаних у приміщенні робіт для власних потреб Страхової Компанії, відповідач посилався на недоведеність цих вимог та на ту обставину , що відшкодування здійснених поліпшень можливе лише за умови доведення позивачем порушень Компанією Росток зобовязань за договором. Утім, жодних порушень умов договору Компанією Росток за собою не визнавала, а тому вимоги про відшкодування витрат не підлягали задоволенню.

13.04.2009р. до місцевого господарського суду надійшла зустрічна позовна заява Компанії Росток до Страхової Компанії , у якій Компанія Росток просила розірвати укладений між сторонами договір оренди №73 від 12.05.2008р. та стягнути із Страхової Компанії збитки у розмірі 3269126,31 грн., завдані останньою невиконанням зобовязань за договором. За змістом зустрічного позову, завдані Компанії Росток збитки полягають в упущеній вигоді, яка могла бути отримана нею у результаті передачі приміщення в оренду та отримання орендних платежів за умовами укладеного договору.

За розрахунком Компанії Росток сума упущеної вигоди складалася із орендної плати у розмірі 355935,80 грн. на місяць та плати за обслуговування у розмірі 6956,40 грн. на місяць, а разом 362892,20 грн. Оскільки за умовами договору приміщення мали бути передане в оренду Страховій Компанії 15.07.2008р., то починаючи з цієї дати і з урахуванням восьми наступних місяців (до моменту звернення із зустрічним позовом до господарського суду) Компанія Росток просила стягнути за рахунок Страхової компанії упущену вигоду в обсязі 2903137,60 грн. (362892,20 грн. * 8 = 2903137,60 грн.),а також витрати по комунальним платежам у розмірі 73975,71 грн.

Решта визначеної Компанією Росток до стягнення суми на відшкодування збитків у розмірі 292013,00 грн. складали обраховані витрати на проведення відновлювальних та демонтажних робіт у приміщеннях, які мали бути передані в оренду , але передача яких не відбулася.

Ухвалою господарського суду м. Києва від 15.04.2009р. №48/128 зустрічну позовну заяву Компанії Росток прийнято до спільного розгляду із первісним позовом ВАТ «СК «Універсальна».

Страхова Компанія проти задоволення зустрічного позову заперечила, зазначивши, що підписаний сторонами Акт прийому-передачі від 19.05.2008р. не є доказом передачі приміщення орендарю у користування і свідчив про відсутність у Компанії Росток , як орендодавця , заперечень проведення Страховою Компанією робіт по пристосуванню приміщень для власних потреб орендаря. Більше того, Страхова Компанія вказувала, що пунктом 5 вказаного акту прямо передбачено, що він не є підставою для нарахування орендної плати.

16.07.2009р. Страхова Компанія подала заяву про зміну позовних вимог, в якій просила стягнути з Компанії Росток 1582145,59 грн. в якості відшкодування витрат на поліпшення орендованого приміщення згідно укладеного між сторонами договору, стягнути 427122,96 грн. в якості безпідставно набутого майна та стягнути 854245,92 грн. як санкцію за порушення іншою стороною у договорі зобовязань у частині невиконання зобовязань по передачі приміщень орендарю.

Заява Страхової Компанії була прийнята місцевим господарським судом до розгляду.

Рішенням господарського суду м. Києва від 14.08.2009р. у справі №48/128 (суддя Смирнова Ю.М.) первісний позов задоволено частково, визначено до стягнення із ЗАТ «Компанія Росток» на користь ВАТ «СК «Універсальна» 1582145,59 грн. відшкодування витрат на поліпшення орендованого приміщення, 427122,96 грн. сплачених у якості авансового платежу за договором.

В іншій частині первісного позов відмовлено.

Провадження у справі в частині зустрічних позовних вимог ЗАТ «Компанія Росток» про розірвання договору оренди припинено у звязку з відсутністю предмету спору.В іншій частині зустрічного позову відмовлено.

За оцінкою місцевого господарського суду, провадження у справі в частині зустрічних позовних вимог Компанії Росток про розірвання договору оренди підлягало припиненню на підставі п.1-1 ч.1 ст.80 ГПК України у звязку встановленим господарським судом фактом припинення договору за взаємною згодою сторін шляхом обміну листами. Припинений за згодою сторін договір не потребує судового рішення про розірвання договору.

Частково задовольняючи первісні позовні вимоги, місцевий господарський суд виходив з того, що обєкт оренди не був переданий орендарю та не використовувався орендарем за призначенням, тому визнав обгрунтованими позовні вимоги в частині стягнення із орендодавця авансового платежу у розмірі 427122,96 грн. як безпідставно утриманих тим коштів з моменту припинення договору оренди за згодою стрін.

Виходячи із документальної доведеності виконання ремонтних робіт у належних Компанії Росток приміщеннях Страховою Компанією на заявлену суму , вважаючи , що внаслідок цих робіт значно поліпшено стан приміщень, ці поліпшення неможливо відокремити без шкоди для приміщень і тому вони є невідємними, господарський суд на підставі ст.778 ЦК України прийшов до висновку, що Страхова Компанія ,як орендар, має право на відшкодування за рахунок орендодавця вартості понесених поліпшень ,а позовні вимоги у частині стягнення із відповідача 1582145,59 грн. є обґрунтованими і такими, що підлягають задоволенню.

Відмова у задоволенні позовних вимог про стягнення із Компанії Росток в якості санкції у розмірі двомісячної орендної плати у розмірі 854245,92 грн. на користь Страхової Компанії , умотивована місцевим господарським судом відсутністю у договорі оренди та законодавстві України такого правового наслідку порушення зобовязання як стягнення грошового еквіваленту у розмірі двомісячного користування обєктом оренди.

Відмову у задоволенні зустрічних позовних вимог про відшкодування за рахунок Страхової Компанії збитків у розмірі 3269126,31 грн. на користь відповідача за зустрічним позовом , суд першої інстанції ґрунтував на недоведеності Компанією Росток заявлених вимог .

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 02.12.2009р. №48/128 (колегія суддів у складі: головуючий суддя Корсак В.А., судді: Авдеєва П.В., Коршун Н.М.) рішення господарського суду м. Києва від 14.08.2009р. у даній справі залишено без змін.

Постановою Вищого господарського суду України від 10.03.2010р. №48/128 (колегія суддів у складі: головуючий суддя Божок В.С., судді: Костенко Т.Ф., Коробенко Г.П.) постанову апеляційного господарського суду та рішення суду першої інстанції скасовано, справу №48/128 направлено на новий судовий розгляд.

Скасовуючи судові акти попередніх інстанцій, Вищий господарський суд України вказав, що господарські суди не дали належної правової оцінки п.3 акту приймання-передачі приміщення для їх облаштування орендарем під свої потреби від 19.05.2008р., яким сторони обумовили, що роботи по облаштуванню приміщень під потреби орендаря його підрядними організаціями повністю фінансується орендарем. У звязку з цим суд касаційної інстанції зазначив про необхідність встановити наявність чи відсутність погодженого кошторису, в якому були б визначені види, обсяг, вартість робіт та їх фінансування.

Крім того, судова колегія ВГСУ вказала, що позов про стягнення збитків був розглянутий судами без встановлення повного складу цивільного правопорушення, що має значення для правильного вирішення спору.

Не погодився суд касаційної інстанції із висновками господарських судів щодо характеру зроблених позивачем поліпшень у приміщенні, зазначивши, що у разі дійсної потреби у спеціальних знаннях суд мав би призначити у справі судову експертизу, а не робити самостійного висновку щодо зроблених позивачем поліпшень орендованого приміщення.

Ухвалою господарського суду м. Києва від 26.03.2010р. (суддя Літвінова М.Є.) справу прийнято до провадження та присвоєно їй №48/128-35/151.

Під час нового розгляду справи, Компанія Росток стверджувала, що листи сторін щодо розірвання договору оренди не скріплені печатками товариств, а отже не є правочинами і не створюють жодних правових наслідків, в тому числі не можуть вважатись належними доказами розірвання договору за взаємною згодою сторін. Додаткової двосторонньо підписаної угоди про розірвання договору сторони не підписували. Натомість, за оцінкою Компанії Росток , Страхова Компанія неправомірно в односторонньому порядку розірвала договір оренди без дотримання процедур , визначених умовами договору.

17.05.2010р. Компанія Росток клопотала перед судом про призначення по справі судової будівельно-технічної експертизи.

Ухвалою господарського суду м. Києва від 28.05.2010р. у справі №48/128-35/151 призначено судову будівельно-технічну експертизу, на вирішення якої поставлено наступне питання: які з поліпшень, зроблених Відкритим акціонерним товариством «Страхова компанія «Універсальна» у приміщеннях, що передавались в оренду за договором №73 від 12.05.2008р. є відємними, а які невідємними.

Згідно висновку КНДІСЕ №4571/10-15 від 06.05.2011р., складеного за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи,зроблені позивачем поліпшення є невідємними.

Крім того, під час нового розгляду справи місцевий господарський суд у порядку ст.25 ГПК України на підставі поданих преставниками сторін правоустановчих документів здійснив заміну позивача Відкрите акціонерне товариство «Страхова компанія «Універсальна» на його правонаступника Публічне акціонерне товариство «Страхова компанія «Універсальна», а також замінив відповідача Закрите акціонерне товариство «Компанія Росток» на його правонаступника - Публічне акціонерне товариство «Компанія Росток».

Рішенням господарського суду м. Києва від 12.07.2011р. у справі №48/128-35/151 (суддя Літвінова М.Є.) первісний позов задоволено частково, визначено до стягнення із ПАТ «Компанія Росток» на користь ПАТ «СК «Універсальна» 1582145,59 грн. відшкодування витрат на поліпшення орендованого приміщення та 427122,96 грн. авансового платежу.В задоволенні іншої частини вимог за первісним позовом відмовлено. У задоволенні зустрічного позову відмовлено повністю .

Не погоджуючись із мотивами судового рішення та висновками місцевого господарського суду, Компанія Росток звернулася до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просила скасувати рішення господарського суду м. Києва від 12.07.2011р. у справі №48/128-35/151 у частині стягнення із нього 1582145,59 грн. відшкодування витрат на поліпшення орендованого приміщення та 427122,96 грн. авансового платежу, а в частині відмови у задоволенні первісних вимог рішення місцевого господарського суду залишити без змін. Одночасно, апелянт просив задовольнити свій зустрічний позов у повному обсязі.

У доводах апеляційного оскарження апелянт вказував на допущені місцевим господарським судом порушення норм матеріального та процесуального права, невідповідність висновків господарського суду фактичним обставинам справи та недоведеність обставин справи, визнаних господарським судом встановленими.

Так, апелянт не погодився із висновком місцевого господарського суду про відсутність підстав для задоволення зустрічного позову, розірвання договору оренди та стягнення із позивача збитків, понесених відповідачем у звязку з невиконанням Страховою компанією взятих за договором зобовязань.

За оцінкою скаржника, судом першої інстанції не було надано належної правової оцінки двосторонньо підписаному сторонами акту приймання-передачі приміщень від 19.05.2008р., зокрема, п.3 цього акту, де зазначено, що роботи по облаштуванню приміщень під потреби орендаря його підрядними організаціями повністю фінансуються орендарем.

Серед іншого, апелянт стверджував, що у порушення ст.111-12 ГПК України місцевий господарський суд не взяв до уваги вказівки Вищого господарського суду України, викладені у його постанові від 10.03.2010р. у даній справі.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 12.08.2011р. №48/128-35/51 (колегія суддів у складі: головуючий суддя Кропивна Л.В. (доповідач), судді: Пашкіна С.А., Рудченко С.Г.) апеляційну скаргу прийнято до провадження, судовий розгляд справи призначено на 07.09.2011р.

07.09.2011р. через канцелярію суду від позивача надійшов письмовий відзив на апеляційну скаргу, в якому він просив оскаржене судове рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу ПАТ «Компанія Росток» - без задоволення з підстав, наведених у відзиві.

Розпорядженням Голови Київського апеляційного господарського суду від 07.09.2011р. у звязку із перебуванням у відпустці судді Пашкіної С.А. та перебуванням судді Рудченка С.Г. на лікарняному здійснено заміну у складі колегії суддів по даній справі на наступний: головуючий суддя Кропивна Л.В. (доповідач), судді: Поляк О.І., Зеленін В.О.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 07.09.2011р. №48/128-35/51 у судовому засіданні у порядку ст.77 ГПК України оголошувалась перерва до 21.09.2011р.

Розпорядженням заступника Голови Київського апеляційного господарського суду від 20.09.2011р. №01-23/2/4 у звязку із зайнятістю судді Зеленіна В.О. у іншому судовому процесі здійснено заміну у складі колегії суддів по даній справі на наступний: головуючий суддя: Кропивна Л.В., судді: Поляк О.І., Рудченко С.Г.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 21.09.2011р. №48/128-35/151 у судовому засіданні у порядку ст.77 ГПК України оголошувалась перерва до 12.10.2011р.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 12.10.2011р. №48/128-35/151 за клопотанням відповідача продовжено процесуальний строк розгляду апеляційної скарги у даній справі, розгляд апеляційної скарги відкладено на 31.10.2011р.

У призначене судове засідання зявилися представники обох сторін.

Представники відповідача підтримали доводи апеляційного оскарження, просили апеляційну скаргу задовольнити, рішення місцевого господарського суду у частині задоволення первісних позовних вимог та відмови у задоволенні зустрічного позову скасувати та прийняти у цій частині новий судовий акт про відмову у задоволенні первісних позовних вимог ПАТ «СК «Універсальна» та задоволення зустрічного позову ПАТ «Компанія Росток».

Представник позивача у судовому засіданні проти доводів апеляційного оскарження заперечив, просив у задоволенні апеляційної скарги відмовити, а оскаржене судове рішення залишити без змін.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм чинного законодавства, Київський апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ст.101 ГПК України апеляційний господарський суд не звязаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Задовольняючи вимоги Страхової Компанії про відшкодування за рахунок Компанії Росток витрат у обсязі виконаних ремонтних робіт у приміщеннях Компанії Росток на приведення їх у відповідність до своїх потреб, місцевий господарський суду мотивував свої висновки документальним доведенням позивачем їх вартості ; результат проведених орендарем ремонтних робіт - визнав поліпшеннями обєкту оренди, здійсненими за згодою орендодавця, а проаналізувавши висновок судової будівельно-технічної експертизи прийшов до переконання , що здійснені Страховою Компанією поліпшення орендованого майна є невідємними.

На думку суду першої інстанції , який застосував до прав та обовязків сторін положення ст. 778 та Цивільного кодексу України , юридична доля поліпшень, зроблених наймачем, залежить від того, чи можуть поліпшення бути відокремлені від речі без її пошкодження; та чи була надана згода наймодавця на проведення поліпшень.

Оскільки, на думку суду першої інстанції, Страховій Компанії не були передані в оренду приміщення в стані, придатному до використання відповідно до мети оренди, про що свідчить, зокрема, відсутність акту приймання-передачі приміщень, які відповідають санітарно-технічним і протипожежним вимогам та умовам договору, проте на підставі ст.778 ЦК України, суд поклав на Компанію Росток зобовязання з відшкодування витрат, понесених орендарем по поліпшенню за згодою орендодавця обєкту оренди .

Поряд з цим, посилаючись на невиконання орендодавцем свого обовязку щодо передачі приміщення в оренду орендарю та на ту обставину, що орендар не користувався і не міг користуватися обєктом оренди за призначенням для ведення своєї статутної діяльності, місцевий господарський суд прийшов до висновку, що перерахований орендарем відповідно до п. 7.5 Договору платіж не може розглядатись як орендна плата за останній місяць дії Договору та бути забезпеченням виконання зобовязань орендаря і тому на підставі ст.1212 ЦК України сплачений орендарем авансовий платіж у розмірі орендної плати в обсязі 427122,96 грн. стягнув з орендодавця.

Утім , судова колегія вважає надану судом першої інстанції правову оцінку фактичних обставин справи невірною, внаслідок чого дійсні права та обовязки сторін у спірних правовідносинах залишилися неповністю зясованими, що потягло хибні висновки про наявність підстав для задоволення вимог про стягнення з Компанії Росток 1582145,59 грн. на відшкодування витрат орендаря на приведення приміщень у відповідності до його потреб стан.

Як вірно встановлено місцевим господарським судом та підтверджується матеріалами справи, 12.05.2008р. між Закритим акціонерним товариством «Компанія Росток», правонаступником якого є Публічне акціонерне товариство «Компанія Росток», як орендодавцем, та Відкритим акціонерним товариством «Страхова компанія «Універсальна», правонаступником якого є Публічне акціонерне товариство «Страхова компанія «Універсальна», як орендарем, був укладений договір про оренду приміщень №73 (а.с.9-13, т.1), за умовами якого орендодавець на підставі акту прийому-передачі зобовязувався передати, а орендар одержував в орендне (платне) користування службово-побутові приміщення, що охороняються і відповідають санітарно-технічним і протипожежним вимогам, загальною площею 2318,8 кв.м., які знаходяться за адресою: м. Київ, бул. І.Лепсе, 4 та складають частину майна, яке є власністю орендодавця (п.1.1, п.2.1 договору).

Відповідно до п.2.2 договору за домовленістю сторін строк оренди встановлювався з 15.07.2008р. по 30.06.2011р.

Згідно п.7.1 договору за оренду зазначених у додатку №1 до даного договору приміщень орендарем щомісяця сплачується договірна ціна у сумі 153,50 грн. за 1 кв.м. орендованої площі (без урахування ПДВ) і, крім того, ПДВ у встановленому законом розмірі.

При цьому, сторони погодили, що орендна плата нараховується з моменту, вказаного у п.2.2 договору (15.07.2008р.), але у будь-якому випадку не раніше підписання повноважними представниками сторін акту прийому-передачі.

Згідно п.3.3 договору орендодавець зобовязувався передати обєкт оренди орендарю не пізніше 15.07.2008р., підписавши при цьому відповідний акт прийому-передачі.

01.09.2008р. сторони підписали Додаткову угоду №1 (а.с.16, т.1) до договору оренди, згідно положень якої домовились, зокрема, пункт 3.3 викласти у наступній редакції: «Орендодавець зобовязаний передати обєкт оренди, який відповідає усім протипожежним та санітарним умовам, орендарю не пізніше 15.07.2008р., підписавши при цьому відповідний Акт прийому-передачі».

Крім того, у додатковій угоді №1 до договору оренди сторони погодили доповнити розділ 9 договору пунктами 9.14 9.19. Зокрема, згідно п.9.17 договору (у редакції додаткової угоди №1) визначено, що приміщення передаються у базовому стані, зазначеному у додатку №3 (а.с.14, т.1) до цього договору.

У пункті 12 додаткової угоди №1 до договору вказано про доповнення договору додатком №3 «Перелік будівельних робіт, які мають бути виконані для базового стану приміщень».

Відповідно до додатку №3 (а.с.14, т.1) до договору сторони домовились, що при підписанні Акта прийому-передачі приміщень орендодавцем мають бути виконані передбачені у наведенному Переліку будівельні роботи.

08.10.2008р. сторонами була підписана додаткова угода №2 (а.с.18, т.1) до договору оренди, згідно якої вони погодили строки виконання обовязку орендодавця щодо передачі орендарю приміщень для проведення в них робіт підрядниками останнього, а також порядок і послідовність виконання будівельних робіт у приміщеннях підрядними організаціями обох сторін.

10.11.2008р. представники сторін провели обстеження приміщень четвертого поверху будинку по бул. І.Лепсе, 4, що підтверджується двосторонньо підписаним Актом від 10.11.2008р. (а.с.20, т.1), з якого вбачається, що станом на дату проведення обстеження, генпідрядником ПАТ «Компанія Росток» - ТОВ «Українські інвестиції» не було виконано ряд робіт, зокрема, не проведено фарбування стін та не постелено ковролін.

У пункті 9.1 договору оренди сторони зазначили, що цей договір набуває чинності з дати передачі приміщень для використання згідно акту прийому-передачі.

Саме вказана умова договору призвела Страхову Компанію до хибного висновку, що підписаний сторонами договір не укладений і не створив для сторін жодних правових наслідків.

Однак, з такою правовою позицією Страхової Компанії погодитися можна лише частково , і лише у тій частині доводів, які стосуються моменту виникнення між сторонами орендних відносин.

В силу приписів ч . 1 ст. 795 ЦК України передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди ( її окремої частини ) оформляється відповідним документом (актом) який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором.

Отже, на думку судової колегії, закон повязує виникнення орендних відносин саме з моменту юридичної, а не фактичної передачі обєкту оренди, чим спростовуються доводи Компанії Росток, що доступ до орендованих приміщень Страхова Компанія отримала для проведення у них ремонтних робіт для власних потреб Страхової Компанії.

Як вірно зауважив представник Страхової Компанії, документ про передання обєкту оренди у користування орендарю сторонами не складався, а акт прийому-передачі, складений ними 19.05.2008р., підтверджує лише передачу приміщень на четвертому поверсі будинку по бул. І.Лепсе, 4, площею 2318,8 кв.м. для організації у них робіт для облаштування їх орендарем під свої потреби (а.с.15, т.1).

До того ж у пункті 5 зазначеного Акту вказано, що цей Акт не є підставою для нарахування орендної плати за договором оренди №73 від 12.05.2008р.

Судова колегія вважає, що Акт прийому-передачі є також доказом виконання орендодавцем зобовязань з передачі обєкту оренди орендарю у володіння та користування. Невиконання вказаних зобовязань створює на стороні орендаря право вимагати за своїм вибором від орендодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою; або оскільки одностороння відмова від договору оренди не допускається за ч.1 ст.291 ГУ України, вимагати у судовому порядку розірвання договору оренди.

Проте у будь-якому разі відсутність юридичної передачі обєкту оренди у користування орендарю позбавляє останнього можливості посилатися на здійсненні ним невідємні поліпшення орендованого майна у період орендного користування і застосування правових наслідків, передбачених у разі припинення договору оренди. Серед таких правових наслідків, зокрема, закон називає обовязок орендаря повернути обєкт оренди у стані, у якому він був одержаний з урахуванням нормального зносу, право орендаря на відшкодування витрат на поліпшення речі , здійснених за згодою орендодавця і які неможливо відокремити без шкоди для орендованого майна. При цьому, такі витрати підлягають відшкодуванню орендарю у розмірі дійсної вартості поліпшень , визначених на момент повернення орендованого майна орендодавцю ( ст.786 ЦК України) .

До того ж , як було погоджено сторонами у п. 3 Акту від 19.05.2008р., роботи по облаштуванню приміщень під потреби орендаря його підрядними організаціями повністю фінансуються орендарем (п.3 Акту).

Таким чином, всі витрати , понесені Страховою Компанією до юридичної передачі в оренду приміщень , включаючи оплату вартості дизайну інтер'єру офісного приміщення , здійснення робіт по кондиціонуванню, облаштуванню керамічною плиткою та сантехнічними приборами об'єкту оренди, виготовлення та встановлення дверних блоків , були здійснені хоч і на виконання договору, але до юридичної передачі в оренду приміщень і за рахунок Страхової Компанії, а тому відшкодуванню за рахунок Компанії Росток на підставі ст.778 ЦК України не підлягали. Отже, рішення суду першої інстанції , який поклав обовязок по відшкодуванню вартості здійснених Страховою Компанією поліпшень для потреб орендаря на Компанію Росток, у цій частині підлягає скасуванню, а вимоги позову - залишенню без задоволення.

Поряд з цим, судова колегія не погоджується з доводами Страхової Компанії, що укладений між сторонами договір взагалі не створив правових наслідків, адже на підставі договору і на його виконання як Страхова Компанія, так і Компанія Росток вчинили певні дії, як-от: на виконання умов п.7.5 договору Страхова Компанія 19.05.2008р. перерахувала на розрахунковий рахунок Компанії Росток 427122,96 грн., що підтверджується платіжним дорученням №0000000073 від 19.05.2008р. (а.с.74), де в графі «призначення платежу» вказано: «сплата за оренду приміщення згідно договору від 12/05/2008 в т.ч. ПДВ 71187 грн.». У свою чергу Компанією Росток були передані Страховій компанії приміщення на четвертому поверсі будинку по бул. І.Лепсе, 4, площею 2318,8 кв.м., передбачені договором оренди №73 від 12.05.2008р., для організації у них робіт по облаштуванню під потреби Страхової Компанії.

У звязку з відсутністю юридичної передачі в оренду приміщень у строки, визначені договором, 23.12.2008р. Страхова Компанія направила на адресу Компанії Росток листа №04-61/770 (а.с.30, т.2), в якому просила вважати розірваним договір оренди №73 від 12.05.2008р. та просила відшкодувати товариству понесені у звязку з цим збитки. У відповідь листом від 19.01.2009р. Компанія Росток, зокрема, погоджувалася на припинення орендних відносин з моменту отримання нею листа Страхової Компанії , тобто з 06.01.2009р.

Вірно встановивши ці обставини, місцевий господарський суд прийшов до правильного висновку, що сплачений Страховою Компанією авансовий платіж у розмірі 427122,96 грн орендної плати підлягає поверненню Страховій Компанії, адже юридично обєкт оренди не був переданий орендарю.

У доводах апеляційного оскарження Компанія Росток зазначала, що при задоволенні вимоги у цій частині первісного позову суд першої інстанції не взяв до уваги положення п.7.5 договору, згідно якого внесений у якості забезпечення виконання зобовязань платіж поверненню не підлягає (а також не зараховується в у якості погашення орендного платежу за останній місяць дії договору оренди), зокрема, у разі дострокового розірвання договору з ініціативи орендаря, з порушенням вимог п.9.11 договору.

Утім, наведені скаржником доводи не спростовують правомірного висновку господарського суду про необхідність повернення сплаченого позивачем авансового платежу, з таких мотивів.

За змістом ст.570 ЦК України грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання є завдатком.

Як вбачається із умов укладеного між сторонами договору, платіж у розмірі орендної плати за 1 місяць перераховувався позивачем в якості забезпечення виконання зобовязань за цим договором. При цьому, у п.7.6 договору цей платіж визначений як авансовий.

Згідно ч.2 ст.570 ЦК України якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Оскільки у договорі сторони не вказали, що платіж у розмірі місячної орендної плати, який орендар має перерахувати на користь орендодавця при укладенні договору, є завдатком, судова колегія приходить до висновку, що цей платіж є авансом, тобто звичайною сумою попередньої оплати за договором, яка не виконує забезпечувальної функції та не має властивостей завдатку.

За загальним правилом діючого цивільного законодавства України, у разі невиконання зобов'язання, по якому передавався аванс, незалежно від того, з чиєї вини це відбулося, аванс підлягає поверненню особі, яка його сплатила.

Як вірно встановлено місцевим господарським судом, приміщення в оренду Страховій Компанії не передавались і тому сплачений нею авансовий платіж підлягає поверненню.

Водночас, судова колегія вважає правомірним висновок суду першої інстанції, який відмовив у стягненні із Компанії Росток двомісячної орендної плати у розмірі 854245,92 грн. на підставі п.8.3 договору за невиконання своїх зобовязань по передачі обєкту оренди у визначені договором строки.

У пункті 8.3 договору сторони визначили, що за порушення орендодавцем терміну передачі приміщень в оренду, згідно з п.3.3 даного договору орендар має право на двомісячне безоплатне користування обєктом оренди.

Однак, відповідальність орендодавця за невиконання обовязку по передачі приміщень у користування орендарю у вигляді стягнення грошового еквіваленту двомісячного користування обєктом оренди ні умовами договору, ні положеннями діючого законодавства України не передбачено.

Обґрунтовуючи відмову у задоволенні зустрічного позову, суд першої інстанції вказав на недоведеність вимог Компанії Росток про стягнення із Страхової Компанії на відшкодування збитків у розмірі 292013,00 грн. та недоведеність Компанією Росток факту наявності підстав для розірвання договору оренди у судовому порядку.

У доводах апеляційного оскарження відповідач наголошував на тому, що разом із листом про погодження розірвання договору оренди Компанія Росток направила на адресу Страхової Компанії примірник додаткової угоди №2 про припинення дїі договору оренди приміщень, однак Страхова Компанія додаткову угоду не підписала, тому договір оренди №73 від 12.05.2008р. не може вважатися розірваним за згодою сторін.

Водночас, представник Компанії Росток стверджував, що Страховою Компанією як ініціатором розірвання договору був порушений встановлений п.9.11 договору порядок дострокового розірвання договору оренди.

У звязку з цим судова колегія вважає за необхідне вказати на таке.

У разі наявності між сторонами спору з приводу розірвання договору суд першої інстанції повинен перевірити, чи наведені позивачем у цьому спорі підстави ґрунтуються на законі та випливають із суті існуючих між ними правовідносин і призводять саме до розірвання договору. Судова колегія встановила, що у справі №48/128 Страхова Компанія первісно заявила вимоги про розірвання договору оренди, а згодом від цих вимог відмовилася. Натомість, Компанія Росток у зустрічному позові просила розірвати договір з мотивів невиконання Страховою компанією взятих на себе зобовязань по прийняттю приміщення в оренлу, по сплаті орендних платежів за договором та проведення робіт по облаштуванню приміщень під потреби Страхової Компанії.

За загальним правилом, підстави розірвання договору, викладені у ст.651 ЦК України. Зокрема, ч.2 договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. При цьому, істотним визнається таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Спеціальні підстави для розірвання договору з ініціативи наймодавця визначені у ст.783 ЦК України, за приписами якої наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Визначений положенням ст.783 ЦК України перелік підстав розірвання договору з ініціативи наймодавця є вичерпним. Крім підстав для дострокового розірвання договору найму на вимогу наймодавця, договір найму може бути достроково розірвано за рішенням суду за наявності загальних підстав, передбачених ст. 651 ЦК України, а саме в разі істотного порушення договору наймачем.

Факту наявності підстав, передбачених ст.783 ЦК України, а також наявності істотного порушення орендарем умов договору, Компанія Росток належними та допустимими доказами не довела.

Встановивши необгрунтованість доводів Компанії Росток про наявність підстав для розірвання спірного правочину у звязку з невиконанням Страховою компанією взятих на себе зобовязань, місцевий господарський суд правомірно відмовив у задоволенні позовних вимог Компанії Росток в цій частині.

З приводу доводів апеляційної скарги про неправомірність висновку місцевого господарського суду про відмову у задоволенні зустрічних позовних вимог в частині стягнення із Страхової Компанії збитків у розмірі 3269126,31 грн., понесених Компанією Росток у звязку з достроковим розірванням договору оренди, судова колегія вважає за необхідне вказати наступне.

Як вбачається зі змісту зустрічної позовної заяви, Компанія Росток просила відшкодувати їй упущену вигоду, повязану із невиконання договору оренди протягом строку, на який він укладався та позбавленням у звязку з цим можливості отримати доходи, які Компанія Росток могла отримати у результаті здачі приміщень в оренду. За розрахунками Компанії Росток розмір упущеної вигоди становить 2903137,60 грн.

Крім того, апелянт стверджував, що суд першої інстанції неправомірно відмовив у задоволенні зустрічних позовних вимог Компанії Росток про стягнення із Страхової Компанії реальних збитків у розмірі 73975,71 грн., понесених у звязку із сплатою комунальних платежів.

За приписами ст.623 ЦК України боржник, який порушив зобов'язання, має відшкодувати кредиторові завдані цим збитки. Розмір збитків, завданих порушенням зобов'язання, доказується кредитором.

В силу ч.4 ст.623 ЦК України, при визначенні неодержаних доходів (упущеної вигоди) враховуються заходи, вжиті кредитором щодо їх одержання.

Для застосування такої міри цивільно-правової відповідальності, як відшкодування збитків, необхідною є наявність всіх чотирьох умов відповідальності, а саме: протиправна поведінка боржника, яка проявляється у невиконанні або неналежному виконанні ним зобов'язання; наявність збитків; причинний зв'язок між протиправною поведінкою та завданими збитками, що означає, що збитки мають бути наслідком саме даного порушення боржником зобов'язання, а не якихось інших обставин, зокрема дій самого кредитора або третіх осіб та вина боржника.

За відсутності хоча б одного з визначених елементів цивільна відповідальність не настає.

Утім, відповідач (за первісним позовом) не довів належними та допустимими доказами наявності вищенаведених обставин, зокрема, факту порушення позивачем зобов'язань за договором оренди, розміру понесених відповідачем збитків та наявності причинно-наслідкового зв'язку між діями (бездіяльністю) позивача та втратами відповідача.

На підставі вищевикладеного, судова колегія приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, а рішення місцевого господарського суду у даній справі в частині задоволення первісних позовних вимог Страхової Компанії про стягнення із відповідача 1582145,59 грн. в якості відшкодування витрат на поліпшення орендованого майна. В іншій частині судове рішення слід залишити без змін.

З огляду на часткове скасування рішення місцевого господарського суду, колегія суддів вважає за необхідне здійснити новий розподіл судових витрат за розгляд справи у суді першої інстанції у відповідності до ст.49 ГПК України. Аналогічно державне мито за подачу апеляційної скарги покладається на сторони пропорційно задоволеним вимогам.

Керуючись ст.ст. 12, 33, 34, 43, 49, 99, 101, 103-105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства «Компанія Росток» на рішення господарського суду м. Києва від 12.07.2011р. у справі №48/128-35/151 задовольнити частково.

2. Рішення господарського суду м. Києва від 12.07.2011р. у справі №48/128-35/151 скасувати у частині задоволення первісних позовних вимог Публічного акціонерного товариства «Страхова компанія «Універсальна» про стягнення із Публічного акціонерного товариства «Компанія Росток» 1582145,59 грн. в якості відшкодування витрат на поліпшення орендованого приміщення.

Прийняти в цій частині нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні цих вимог.

3. В іншій частині рішення господарського суду м. Києва від 12.07.2011р. у справі №48/128-35/151 залишити без змін.

4. Здійснити новий розподіл судових витрат за розгляд справи у суді першої інстанції.

Стягнути із Публічного акціонерного товариства «Компанія Росток» (03067, м. Київ, бул. І.Лепсе, 4, ідентифікаційний код 00227560) на користь Публічного акціонерного товариства «Страхова компанія «Універсальна» (01030, м. Київ, вул. Богдана Хмельницького, 48-А, ідентифікаційний код 20113829) державне мито у розмірі 3803,59 грн. та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу у розмірі 35,20 грн.

5. Стягнути із Публічного акціонерного товариства «Страхова компанія «Універсальна» (01030, м. Київ, вул. Богдана Хмельницького, 48-А, ідентифікаційний код 20113829) на користь Публічного акціонерного товариства «Компанія Росток» (03067, м. Київ, бул. І.Лепсе, 4, ідентифікаційний код 00227560) державне мито за подачу апеляційної скарги у розмірі 3289,34 грн.

6. Матеріали справи №48/128-35/151 повернути до місцевого господарського суду.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку протягом 20 днів.

Головуючий суддя

Судді