Постанова № 17674220, 05.04.2011, Київський апеляційний господарський суд

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

01025, м.Київ, пров. Рильський, 8т. (044) 278-46-14

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05.04.2011 № 46/452

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:Михальської Ю.Б.

суддів: Отрюха Б.В.

Тищенко А.І.

за участю представників:

від позивачаОСОБА_1 представник за дов., ОСОБА_2 представник за дов.

від відповідача-1ОСОБА_3 представник за дов.

від відповідача-2 ОСОБА_4 представник за дов.

від відповідача-3представник не зявився

розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю „Профі-Блінкер”

на рішення Господарського суду міста Києва від 14.01.2011

у справі № 46/452 (суддя Омельченко Л.В.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю „Оптик-Майстер”

до 1) Товариства з обмеженою відповідальністю „Профі-Блінкер”

2) Головного управління комунальної власності м.Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

3) Товариства з обмеженою відповідальністю „Тріденс”

про переведення прав та обовязків покупця, визнання права власності, визнання договору недійсним

ВСТАНОВИВ:

У вересні 2010 року Товариство з обмеженою відповідальністю „Оптик-Майстер” звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю „Профі-Блінкер” (відповідач-1), Головного управління комунальної власності м.Києва виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) (відповідач-2) про переведення на нього прав та обовязків покупця за Договором купівлі-продажу нежилих приміщень від 29.12.2009, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_6 та зареєстрованого в реєстрі за № 5195; визнання за позивачем (ТОВ „Оптик-Майстер”) права власності на нежиле приміщення загальною площею 46,40 кв.м., що розташоване за адресою: м. Київ, вул. Трьохсвятительська, буд. 7, та згідно з технічним паспортом позначене літерою „Б” та стягнути солідарно з відповідачів судові витрати.

В обґрунтування позову позивач посилався на те, що діями відповідачів порушено його переважне право на отримання у власність спірного приміщення, що відноситься до обєктів комунальної власності, яке тривалий час перебувало у користуванні позивача відповідно до укладених договорів оренди та було поліпшено позивачем за згодою орендодавця на суму, що перевищує 25% балансової вартості обєкта, всупереч частини 2 статті 777 Цивільного кодексу України, яка встановлює, що наймач, який належно виконує свої обовязки за договором найму (оренди) має переважне право перед іншими особами на її придбання, при цьому при обранні способу захисту позивача у цій справі згідно з чинним законодавством України за аналогією закону підлягає застосуванню пункт 4 статті 362 Цивільного кодексу України щодо права на предявлення до суду позову про переведення прав та обовязків покупця.

17.11.2010 позивач подав заяви про вжиття заходів до забезпечення позову, а також про збільшення позовних вимог, відповідно до якої просив суд: визнати за собою переважне право на купівлю нежилого приміщення загальною площею 45 кв.м., розташованого за адресою: м. Київ, вул. Трьохсвятительська, буд. 7, що згідно з технічним паспортом позначене літерою „Б” за договором купівлі-продажу нежилих приміщень від 29.12.2009, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_6 та зареєстрованого в реєстрі за № 5195; перевести на себе права та обовязки покупця за договором купівлі-продажу нежилих приміщень від 29.12.2009; визнати недійсним договір купівлі-продажу нежилого приміщення загальною площею 45 кв.м., розташованого за адресою: м. Київ, вул. Трьохсвятительська, буд. 7, що згідно з технічним паспортом позначене літерою „Б”, який укладений між відповідачем-1 та Товариством з обмеженою відповідальністю „Тріденс” і посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_5 та зареєстрований в реєстрі за № 1924; визнати за собою право власності на нежиле приміщення загальною площею 46,40 кв.м., розташоване за адресою: м. Київ, вул. Трьохсвятительська, буд. 7, що згідно з технічним паспортом позначене літерою „Б”.

Ухвалами Господарського суду міста Києва від 22.11.2010 заяву позивача про вжиття заходів до забезпечення позову задоволено частково та залучено до участі у справі як іншого відповідача Товариство з обмеженою відповідальністю „Тріденс” (відповідач-3).

Відповідачі 1, 2 проти позову заперечували, посилаючись на те, що позивач з 1996 року по 2007 рік укладав договори оренди з особами, які не були власником приміщення, таким чином, позивач не був належним орендарем спірних приміщень, з 18.07.2008 ТОВ „Оптик-Майстер” не є орендарем приміщення, крім того, відповідач-1 зазначає, що позивачем не було отримано згоду від орендодавця на поліпшення спірного майна та не надано доказів здійснення таких поліпшень, не обґрунтовано їх вартості, не надано належних доказів балансової вартості майна станом на 1996 рік.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 14.01.2011 у справі № 46/452 позов задоволено повністю.

Визнано за Товариством з обмеженою відповідальністю „Оптик-Майстер” переважне право на купівлю нежилого приміщення загальною площею 45 кв.м., розташованого за адресою: м. Київ, вул. Трьохсвятительська, буд. 7, що згідно з технічним паспортом позначене літерою „Б” за договором купівлі-продажу нежилих приміщень від 29.12.2009, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_6 та зареєстрованим в реєстрі за № 5195.

Переведено на Товариство з обмеженою відповідальністю „Оптик-Майстер” права та обовязки покупця за договором купівлі-продажу нежилих приміщень від 29.12.2009, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_6 та зареєстрованим в реєстрі за № 5195.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу нежилого приміщення загальною площею 45 кв.м., розташованого за адресою: м. Київ, вул. Трьохсвятительська, буд. 7, що згідно з технічним паспортом позначене літерою „Б”, який укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю „Профі-Блінкер” та Товариством з обмеженою відповідальністю „Тріденс” і посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_5 та зареєстрований в реєстрі за № 1924.

Визнано за Товариством з обмеженою відповідальністю „Оптик-Майстер” право власності на нежиле приміщення загальною площею 46,40 кв.м., розташоване за адресою: м. Київ, вул. Трьохсвятительська, буд. 7, що згідно з технічним паспортом позначене літерою „Б”.

Рішення Господарського суду міста Києва від 14.01.2011 у справі № 46/452 мотивовано тим, що оскільки судом було встановлено належне виконання позивачем своїх обовязків за договорами оренди, то відповідно до частини 2 статті 777 Цивільного кодексу України позивач має переважне право на придбання спірного приміщення; відповідач-2 повинен був в першу чергу запропонувати позивачу викупити спірне приміщення, а уже у випадку його відмови від реалізації права на викуп оголошувати проведення аукціону чи конкурсу; відповідно задоволені вимоги про переведення прав та обовязків покупця за договором та визнання права власності за позивачем; оскільки відповідач-1 виступив покупцем у договорі купівлі-продажу майна з порушенням переважного права позивача на купівлю майна, зазначеного в цьому договорі, то відповідач-1 не мав права на власний розсуд розпорядитися придбаним за таким договором майном, що є підставою для визнання укладеного ним з ТОВ „Тріденс” договору недійсним.

Не погодившись з рішенням господарського суду, Товариство з обмеженою відповідальністю „Профі-Блінкер” звернулося до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій посилається на порушення норм матеріального та процесуального права та просить оскаржуване рішення скасувати, в задоволенні позову відмовити повністю.

У відзиві на апеляційну скаргу позивач вважає рішення Господарського суду міста Києва у даній справі законним та обґрунтованим, просить залишити його без змін, апеляційну скаргу без задоволення.

У відзиві на апеляційну скаргу відповідач-2 підтримує апеляційну скаргу відповідача-1, просить скасувати оскаржуване рішення суду першої інстанції, прийняти нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

Відповідач-3 (ТОВ „Тріденс”) в судове засідання не зявився, про час і місце засідання суду був повідомлений належним чином, що підтверджується повідомленням про вручення поштового відправлення.

Враховуючи те, що матеріали справи містять докази належного повідомлення учасників судового процесу про час і місце засідання суду, колегія суддів вважає за можливе розглянути апеляційну скаргу без участі представника відповідача-3.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, відзиви на неї, дослідивши матеріали справи та зібрані докази, заслухавши пояснення представників сторін, колегія суддів встановила наступне.

В матеріалах справи містяться договори оренди:

- від 12.06.1996 договір оренди майна (суборенди), укладений між РМО Печерського району та ТОВ „Оптик-Майстер”, згідно якого останньому передано в оренду нежиле приміщення площею 45 кв.м. по вул. Трьохсвятительської, 7 зі строком дії до 12.06.1999.

13.06.1999 договір № 9-а оренди майна, укладеного між ТМО Печерського району м.Києва та позивачем на оренду нежилого приміщення площею 45 кв.м. по вул. Трьохсвятительської, 7 зі строком дії до 13.06.2002.

19.06.2002 між Районним комунальним науково-виробничим медичним підприємством „Мединар” та позивачем було укладено угоду № 9/11 на оренду нежитлового приміщення загальною площею 45 кв.м. по вул. Трьохсвятительської, 7 за строком дії до 18.06.2005.

За додатковою угодою від 20.03.2006 до договору оренди № 9/11 від 19.06.2002, укладеною між Центральною районною поліклінікою Шевченківського району м.Києва та позивачем, ця додаткова угода діє з 19.06.2005 на термін розгляду спору за ухвалою № 24/788 від 13.12.2005 та до винесення рішення господарським судом м. Києва і оформлення основного договору.

Між Центральною районною поліклінікою Шевченківського району м. Києва та позивачем було укладено попередній договір на оренду приміщення за зазначеною адресою зі строком дії з 02.01.2007 по 31.03.2007.

18.06.2007 між Центральною районною поліклінікою Шевченківського району м. Києва та позивачем було укладено договір про передачу майна комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке передається в оренду, обєктом оренди згідно якого є нежиле приміщення загальною площею 45 кв.м. на 1 поверсі по вул. Трьохсвятительської, 7 зі строком дії до 18.07.2008.

Згідно листа № 817/1 від 28.11.2008 Центральна районна поліклініка Шевченківського району м. Києва з звязку з передачею приміщення на баланс Комунального підприємства „Київжитлоспецексплуатація” повідомила позивача про необхідність для завершення розрахунків по оренді передати орендовану площу 45 кв.м. по акту приймання-передачі.

Листом від 22.11.2006 № 22/11 (в подальшому листом № 9/12 від 09.12.2009) позивач звернувся до Головного управління комунальної власності м.Києва КМДА з проханням розглянути питання щодо приватизації приміщення площею 45 кв.м. по вул. Трьохсвятительської, 7.

Листом № 042/9/3-7884 від 24.11.2006 на лист позивача № 22/11 від 22.11.2006 Головне управління комунальної власності міста Києва повідомило позивача про те, що ініціювання питання про включення вказаного будинку до переліку обєктів, що підлягають приватизації, можливо лише після опрацювання наведеного переліку документів.

На лист позивача від 24.01.2007 № 24/1 щодо приватизації зазначеного нежилого приміщення Головне управління комунальної власності м. Києва листом № 042/9/3-874 від 16.02.2007 повідомило позивача про те, що вважає приватизацію недоцільною.

Рішенням Київської міської ради від 08.02.2007 N 62/723 „Про Програму приватизації комунального майна територіальної громади міста Києва на 2007 - 2010 роки” (із змінами і доповненнями до цього рішення) спірне нежиле приміщення було включено до переліку обєктів, що підлягають приватизації шляхом аукціону.

Відповідно до листа Київського міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на обєкти нерухомого майна від 06.12.2010 № 51003 (И-2010), адреса вул. Трьохсвятительська, 7 та вул. Трьохсвятительська, літера „Б” відносяться до одного будинковолодіння, згідно поверхового плану спірне приміщення має загальну площу 46,40 кв.м.

На підставі проведеного 22.12.2009 аукціону, 29.12.2009 між Головним управлінням комунальної власності м.Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) та Товариством з обмеженою відповідальністю „Профі-Блінкер” укладено договір купівлі-продажу нежилого будинку загальною площею 46,40 кв.м., який розташований за адресою: м.Київ, вул. Трьохсвятительська, 7 літера „Б”.

25.02.2010 складено акт № 592 прийому-передачі нежилого будинку, згідно якого Головне управління комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (продавець) передав, а Товариство з обмеженою відповідальністю „Профі-Блінкер” (покупець) прийняв проданий шляхом продажу на аукціоні нежилий будинок загальною площею 46,40 кв.м., який розташований по вул. Трьохсвятительській, 7, літ. „Б” в м.Києві.

19.08.2010 Товариство з обмеженою відповідальністю „Профі-Блінкер” продало нежитлову будівлю та вул. Трьохсвятительській, 7 в м.Києві загальною площею 46,40 кв.м. Товариству з обмеженою відповідальністю „Тріденс”.

Згідно довідки Київського міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на обєкти нерухомого майна № 44704 (И-2010) від 28.10.2010 зазначене приміщення станом на 27.10.2010 зареєстровано на праві власності за ТОВ „Тріденс” на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 19.08.2010.

З матеріалів справи вбачається, що спір між сторонами виник з приводу реалізації переважного права орендаря на купівлю обєкта оренди за адресою м. Київ, вул. Трьохсвятительська, 7.

Господарський суд міста Києва, задовольняючи позов, виходив з того, що позивач - ТОВ „Оптик-Майстер” належним чином виконував свої обовязки за договором найму, має переважне право на придбання спірного приміщення, відповідно до розділу 3 пункту 12 Програми приватизації комунального майна територіальної громади міста Києва на 2007-2010 роки, затвердженої рішенням Київської міської ради від 08.02.2007 № 62/723, орендар нерухомого майна одержує право на приватизацію орендованого майна шляхом викупу такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного обєкту без завдання йому шкоди, при цьому вартість поліпшень становить не менше як 25% залишкової вартості майна, факт здійснення позивачем поліпшень підтверджується договором № 5 на проведення ремонтних робіт від 06.08.1996, актом здачі-приймання виконаних робіт до договору № 5, кошторисом на проведення таких робіт та листом на імя Головного лікаря РМО Печерського району м. Києва Румак Г.І. з візою від 26.08.1996 Головного лікаря про погодження проведення капітального ремонту. За таких обставин, за висновком суду першої інстанції позивач на момент прийняття рішення про приватизацію спірного приміщення мав переважне перед іншими субєктами право на придбання вказаного приміщення, що виражається у придбанні шляхом викупу орендованого та поліпшеного ним майна поза будь-яким конкурсом (без проведення аукціону чи конкурсу), тобто, відповідач-2 повинен був в першу чергу запропонувати позивачу викупити спірне приміщення, а уже у випадку його відмови від реалізації права на викуп оголошувати проведення аукціону чи конкурсу.

Крім того, суд першої інстанції погодився із обраним позивачем способом захисту свого права визнання свого переважного права на придбання орендованого ним нерухомого майна та зміну правовідношення шляхом переведення на себе прав та обовязків покупця спірного майна, яке було продано відповідачу-1, фактично застосувавши положення частини 4 статті 362 Цивільного кодексу України в якості аналогії закону згідно положень статті 8 Цивільного кодексу України.

Дослідивши обставини справи та розглянувши зібрані докази, колегія суддів не погоджується із такими висновками суду першої інстанції, вважає їх помилковими, з огляду на наступне.

Частиною першою статті 289 Господарського кодексу України встановлено, що орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди.

Згідно частини 9 статті 17 Закону України „Про приватизацію державного майна”, орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо це було передбачено договором оренди, укладеним до набрання чинності Законом України „Про оренду державного майна”.

Орендар здійснює викуп об'єкта оренди відповідно до законодавства та договору оренди. Умови викупу (ціна, порядок, строки, засоби платежу) визначаються в договорі оренди.

Колегія звертає увагу на пункт 16 Роз'яснення Президії Вищого арбітражного суду України від 25.05.2000 року № 02-5/237 „Про деякі питання практики застосування Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, згідно якого господарським судам слід враховувати, що відповідно до статті 25 Закону „Про оренду державного та комунального майна” орендоване майно приватизується згідно з чинним законодавством, тобто оренду з викупом як спосіб приватизації Закон не передбачає, а отже, відсутнє і переважне право орендаря на викуп об'єкта оренди, за винятком тих випадків, коли право на викуп такого майна було передбачено договором оренди, укладеним до набрання чинності Законом у редакції від 14.03.1995.

Статтею 11 Закону України „Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)” викуп застосовується щодо об'єктів малої приватизації:

- не проданих на аукціоні, за конкурсом;

- включених до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу;

- зданих в оренду, якщо право на викуп було передбачено договором оренди, укладеним до набрання чинності Законом України "Про оренду державного майна".

З огляду на вимоги чинного законодавства, що регламентує спірні правовідносини сторін, для проведення приватизації комунального майна шляхом викупу, таке право повинно бути передбачене договором оренди або майно повинно бути включене до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу.

Колегією суддів встановлено, що умовами вищезазначених договорів оренди, укладених позивачем, право викупу орендарем об'єкта оренди передбачено не було.

Якщо договір оренди укладено після набрання чинності Законом України „Про оренду державного та комунального майна” або в договорі, укладеному до набрання ним чинності, не передбачено викуп об'єкта оренди, приватизація такого об'єкта здійснюється відповідно до чинного законодавства (п. 9.1. Інформаційного листа Вищого арбітражного суду України від 25.04.2001 р. №01- 8/500 „Про деякі питання практики застосування у вирішенні спорів законодавства про приватизацію державного майна”).

Під час розгляду спору господарським судом було встановлено, що на підставі рішення Київської міської ради від 08.02.2007 № 62/723 (з наступними змінами та доповненнями від 18.12.2008 № 859/859, від 19.02.2009 № 85/1140 „Про внесення змін до рішення Київради від 08.02.2007 № 62/723 „Про Програму приватизації комунального майна територіальної громади міста Києва на 2007-2010 роки”) спірне нежиле приміщення було включене до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом продажу на аукціоні.

Правомірність прийняття Київською міською радою відповідного рішення про включення спірного обєкту до переліку тих, що підлягають приватизації шляхом аукціону, не є предметом розгляду в даному провадженні, а тому не підлягають оцінці.

В матеріалах справи відсутні докази щодо скасування чи визнання недійсним рішення Київської міської ради стосовно способу приватизації спірного приміщення шляхом продажу його на аукціоні, отже зазначені рішення є чинними.

Відповідно до статті 13 Закону України „Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)” продаж об'єктів малої приватизації на аукціоні полягає у передачі права власності покупцю, який запропонував у ході торгів найвищу ціну.

Оголошення про продаж на аукціоні спірного приміщення було опубліковано у газеті „Дивіденди” від 20.11.2009 № 57(217).

Позивач не скористався правом на участь в аукціоні.

З матеріалів справи вбачається, що 29.12.2009 за результатами проведеного 22.12.2009 аукціону, нежиле приміщення по вул. Трьохсвятительської 7 „Б” загальною площею 46,40 кв.м. було придбано Товариством з обмеженою відповідальністю „Профі-Блінкер” згідно договору купівлі-продажу № 588, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_6, передане за актом приймання-передачі № 592 від 25.02.2010 та зареєстрованого право власності на обєкт приватизації, про що свідчить копія реєстраційного посвідчення № 017238 від 04.03.2010.

Також в матеріалах справи відсутні докази щодо визнання результатів аукціону недійсними чи визнання його таким, що не відбувся.

Надаючи правову оцінку обставинам справи, колегія суддів не може визнати обґрунтованими також доводи позивача щодо порушення його переважного права як належного орендаря на першочергове придбання обєкту оренди у відповідності до положень частини 2 статті 777 Цивільного кодексу України.

Загальні положення частини 2 статті 777 Цивільного кодексу України надає наймачеві переважне право придбати річ, що є об'єктом найму, за умов належного виконання своїх обов'язків за договором найму, в разі її продажу наймодавцем. Однак порядок реалізації цього права наймачем законом не визначений.

Слід зазначити, що належне виконання обовязків наймача, відповідно до законодавства про приватизацію, не є підставою для застосування такого засобу приватизації як викуп майна, реалізація даного права можлива лише шляхом участі у приватизації майна, продаж якого здійснюється на аукціоні або за конкурсом.

Переважне право на придбання речі в такому випадку наймач має, якщо він пропонує рівні з іншими особами умови. Якщо він пропонує умови гірші, ніж інші покупці, він втрачає таке право.

У статті не визначається порядок реалізації переважного права наймача на придбання речі у випадку її продажу. Тому такий порядок може бути встановлений сторонами в договорі. Однак, як було встановлено судовою колегією, в договорі сторонами не було закріплено переважне право орендаря на придбання обєкту у разі його продажу, та порядок реалізації такого права.

Як вбачається зі змісту оскаржуваного рішення суду першої інстанції, господарський суд, посилаючись на розділ 3 пункту 12 Програми приватизації комунального майна територіальної громади м. Києва на 2007-2010 роки, затвердженої рішенням Київської міської ради від 08.02.2007 № 62/723, дійшов висновку про те, що позивачу як особі, що на момент прийняття рішення про приватизацію спірного обєкту мав переважне право перед іншими субєктами права на придбання вказаного приміщення, не пропонувалось приватизувати орендоване майно шляхом викупу, що призвело до фактичного порушення переважного права позивача на придбання індивідуально визначеного майна.

Судова колегія не може погодитися із такими висновками суду першої інстанції, вважаючи їх помилковими.

Згідно правової позиції Конституційного Суду України, висловленої у Рішенні від 01 липня 1998 року N 9-рп/98 у справі щодо приватизації державного майна, угоди приватизації, визнані «особливими договорами купівлі-продажу державного майна, на які поширюються також відповідні норми цивільного законодавства про угоди, якщо інше не випливає із законодавства про приватизацію».

У відповідності до положень Постанови Кабінету Міністрів України "Про затвердження Порядку відчуження об'єктів державної власності" від 06.06.2007 N 803, аукціон визначено як спосіб продажу майна, за яким його власником стає покупець, що в ході торгів запропонував за нього найвищу ціну.

Таким чином, позивач не скористався своїм правом на участь у приватизації, що, у свою чергу, свідчить про відсутність його переважного права перед іншими особами на придбання речі, переданої у найм.

До того, як було встановлено колегією суддів, в умовах укладених між сторонами договорів оренди сторонами не було погоджено та не закріплено переважне право орендаря на першочергове придбання орендованого обєкту у разі його продажу.

Крім того, колегія суддів зазначає, що на момент проведення аукціону з продажу спірного майна позивач не був належним орендарем цього приміщення, оскільки, як вбачається зі змісту останнього договору оренди від 18.06.2007, строк його дії встановлено до 18.07.2008 (пункт 9.1), договір припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено (пункт 9.5), пунктом 5.4 договору було лише закріплено переважне право на пролонгацію договору за інших рівних умов, за умови належного виконання обов'язків орендаря, при цьому дозвіл на продовження строку оренди надає Київська міська рада. Пункт 9.3 Договору також встановлює, що його дія може бути продовжена на підставі рішення Київради.

Доказів продовження строку дії договору оренди від 18.06.2007 матеріали справи не містять.

В матеріалах справи містяться акти про фактичне використання нежилих приміщень позивачем від 01.12.2008, від 12.01.2009, в яких зафіксоване фактичне використання позивачем приміщення без розпорядчих документів Київської міської ради на продовження терміну оренди.

Фактичне користування та оплата позивачем платежів за користування приміщенням не є ознаками набуття статусу орендаря.

Матеріали справи також не містять доказів здійснення поліпшень орендованого майна, що складають 25% балансової вартості цього майна, відсутні документи щодо балансової вартості спірного приміщення.

Надаючи правову оцінку обставинам справи, колегія суддів також не погоджується з правовою позицією суду першої інстанції, згідно якої до спірних правовідносин сторін згідно статті 8 Цивільного кодексу України застосовано аналогію закону, зокрема положення частини 4 статті 362 Цивільного кодексу України щодо переведення прав та обовязків покупця, з огляду на наступне.

Відповідно до положень статті 8 Цивільного кодексу України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).

Чинним законодавством не визначено порядок реалізації переважного права наймача на придбання речі у випадку її продажу.

Чинне законодавство також не визначає наслідків порушення переважного права наймача за договором найму на придбання речі у разі її продажу. Однак, у разі порушення переважного права наймача на придбання майна, переданого в користування, можна за аналогією закону, відповідно до статті 8 Цивільного кодексу України, застосовувати до цих відносин норми, що встановлюють права співвласників у праві спільної часткової власності, при порушенні їх переважного права на придбання частки в спільній частковій власності. Тому, згідно з частиною 4 статті 362 Цивільного кодексу України наймач в такому випадку має право звернутися до суду з вимогами про переведення на нього прав та обов'язків покупця.

Матеріали справи свідчать про те, що господарським судом при вирішенні спору було фактично застосовано в якості аналогії закону статті 362 Цивільного кодексу України, якою встановлено, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця.

Однак, застосовуючи до спірних правовідносин сторін в якості аналогії закону дану норму, господарський суд не звернув увагу на те, що положення статті 362 Цивільного кодексу України містять також відповідні виключення щодо можливості реалізації переважного права співвласника на інших рівних умовах.

Колегія суддів звертає увагу на положення частини 1 статті 362 Цивільного кодексу України, згідно якої у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

Слід підкреслити, що обмеження щодо розпорядження своєю часткою стосуються лише продажу частки співвласником. Відтак, переважне право інших співвласників на придбання частки не існує у випадках її відчуження іншим чином: шляхом укладення договорів міни, дарування, ренти (якщо майно передається безоплатно - стаття 734 Цивільного кодексу України), довічного утримання, спадкового договору або складання заповіту. Не потрібна згода співвласників у разі примусового відчуження частки при визнанні учасника спільної часткової власності банкрутом згідно Закону „Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом” від 14 травня 1992 р. Крім того, інші співвласники позбавлені переважного права на купівлю частки у праві спільної часткової власності у випадку її продажу з публічних торгів.

Як було встановлено судовою колегією, спірний обєкт, що належить до комунальної власності, було відчужено у відповідності до прийнятого Київською міською радою рішення шляхом проведення аукціону, тобто продажу обєкту за рівних конкурсних умов для всіх учасників.

Частиною 4 статті 362 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

Застосовуючи положення норми 362 Цивільного кодексу України, та приймаючи рішення про переведення прав та обовязків покупця на позивача, судом першої інстанції не було вирішено питання щодо внесення позивачем на депозитний рахунок суду грошової суми, яку за договором повинен сплатити покупець згідно частини 4 статті 362 Цивільного кодексу України.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів вважає, що господарський суд дійшов помилкових висновків щодо переведення прав та обовязків покупця на позивача.

За таких обставин, колегія суддів вважає, що, відповідно, інші позовні вимоги не підлягають задоволенню та в задоволенні позову слід відмовити в повному обсязі.

Матеріали справи також свідчать про те, що ухвалою Господарського суду міста Києва від 22.11.2010 було частково задоволено заяву ТОВ „Оптик-Майстер” про вжиття заходів до забезпечення позову. Заборонено ТОВ „Тріденс” здійснювати будь-які дії, повязані з відчуженням будь-яким шляхом нежитлового приміщення загальною площею 46,40 кв.м., що знаходиться за адресою: м.Київ, вул. Трьохсвятительська, 7, літера „Б”.

Статтею 68 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що питання про скасування забезпечення позову вирішується господарським судом, що розглядає справу, із зазначенням про це в рішенні чи ухвалі.

Отже, питання про скасування забезпечення позову вирішує суд, який розглядає справу. При цьому у разі відмови у позові суд у рішенні має зазначити про скасування забезпечення позову. Якщо розгляд справи завершується винесенням ухвали (припинення провадження у справі, залишення позову без розгляду), суд зазначає про скасування забезпечення позову у відповідній ухвалі.

Враховуючи те, що відсутні підстави для задоволення позовних вимог, застосовані ухвалою Господарського суду міста Києва від 22.11.2010 у справі № 46/452 заходи до забезпечення позову підлягають скасуванню у відповідності до статті 68 Господарського процесуального кодексу України.

Згідно статей 33, 34 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу, господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи, обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів вважає, що рішення Господарського суду міста Києва від 14.01.2011 у справі № 46/452 підлягає скасуванню повністю з прийняттям нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог в повному обсязі. Апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю „Профі-Блінкер” є обґрунтованою та підлягає задоволенню.

Керуючись статтями 68, 99, 101, 103-105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю „Профі-Блінкер” на рішення Господарського суду міста Києва від 14.01.2011 у справі № 46/452 задовольнити.

Рішення Господарського суду міста Києва від 14.01.2011 у справі № 46/452 скасувати повністю.

В позові відмовити повністю.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю „Оптик-Майстер” (01001, м. Київ, вул. Трьохсвятительська, 7 (літ. Б), ідентифікаційний код 24258743) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю „Профі-Блінкер” (03118, м.Київ, проспект Червонозоряний, 128, ідентифікаційний код 35001668) 1351 (одну тисячу триста пятдесят одну) грн. 80 коп. державного мита за подання апеляційної скарги. Видати наказ.

Видачу наказу доручити Господарському суду міста Києва.

Скасувати заходи до забезпечення позову, вжиті ухвалою Господарського суду міста Києва від 22.11.2010 у справі № 46/452.

Матеріали справи № 46/452 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова набуває чинності з дня її прийняття і може бути оскаржена до Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів.

Головуючий суддяМихальська Ю.Б.

СуддіОтрюх Б.В.

Тищенко А.І.