Рішення № 16404481, 21.07.2009, Приморський районний суд м. Одеси

Справа №2-2607/09

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 липня 2009 року Приморський районний суд м. Одеси у складі:

головуючого - судді Андрухіва В.В.,

при секретарі - Василенко М.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Одесі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю комерційний банк «СоцКомБанк» про витребування майна з чужого незаконного володіння, усунення перешкод у користуванні власністю та виселення, -

Встановив:

ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до відповідача, в якому просив усунути перешкоди у користуванні належним йому на праві власності нерухомим майно, розташованим на першому поверсі будинку № 10 по вул.. Дерибасівська у м. Одесі шляхом виселення відповідача - ТОВ КБ «СоцКомБанк» з наступних приміщень будинку № 10 по вул.. Дерибасівська в м. Одесі: квартири № 4 загальною площею 51 кв.м згідно технічного паспорту КП «ОМБТІтаРОН» від 06.02.2003р., реєстраційний № 436кр-102-51; квартири № 6 загальною площею 27, 1 кв.м згідно технічного паспорту КП «ОМБТІтаРОН» від 06.02.2003р., реєстраційний № 402кр-3-51; нежилого приміщення першого поверху загальною площею 17, 6 кв.м згідно технічного паспорту КП «ОМБТІтаРОН» від 06.02.2003р., реєстраційний № 19неж-121-659.

В ході розгляду справи позивач змінив підставу позову, обгрутновуючи свої вимоги тим, що відповідач грубо порушив вимоги ст.ст. 525, 526 ЦК України, істотні умови укладеного між сторонами договору оренди об’єкта нерухомості б/н від 01.07.2003р. щодо строків та розмірів здійснення орендних платежів. Відповідно до умов п. 8.1 договору оренди об’єкта нерухомості б/н від 01.07.2003р. цей договір сторонами було укладено строком на п’ять років до 01.07.2008р. В зв’язку з тим, що позивач не визнаючи самого по собі факту укладення договору від 01.07.2003р. формально не звертався до ТОВ КБ "СоцКомБанк" з вимогами про звільнення "орендованих" приміщень у зв’язку із закінченням строку дії вказаного договору, останній відповідно до ст. 764 ЦК України вважається поновленим до 01.07.2013р. Так, умовами п. 3.1 договору оренди об’єкта нерухомості б/н від 01.07.2003р. орендна плата була визначена сторонами у сумі 220 грн. на місяць, з урахуванням ПДВ. Крім того, умовами п. 3.2 договору оренди об’єкта нерухомості б/н від 01.07.2003р. сторонами було передбачено, що орендна плата зараховується взаємозаліком між сторонами за капітальний ремонт, який зробив орендар у приміщенні за весь строк дії договору. Позивач вважав, що вищевказані умови щодо взаємозаліку орендних платежів, з урахуванням умов п. 8.1 договору від 01.07.2003р., були чинними до 01.07.2008р. та не поширюються на той період оренди, правовими підставами виникнення якого є положення ст. 764 ЦК України, так як на час укладення договору оренди об’єкта нерухомості б/н від 01.07.2003р. сторони, визначаючи строк дії цього договору до 01.07.2008р., об’єктивно не могли передбачити на майбутнє безумовну його пролонгацію. Але, незважаючи на пролонгацію договору оренди об’єкта нерухомості б/н від 01.07.2003р., відповідач, починаючи з 01.07.2008р., прийняті на себе грошові зобов’язання не виконував, у зв’язку з чим на теперішній час станом на 01.04.2009р. на загальну суму у розмірі 1.540 грн. (220 грн. х 7 місяців). Крім того, щодо взаємозаліку орендної плати за капітальний ремонт позивач зазначав, що відповідач не здійснював капітальний ремонт, а роботи, які були проведені за їх видами та вартістю так або інакше спрямовані на поліпшення експлуатаційних показників приміщень житлового будинку шляхом перепланування та переобладнання ТОВ КБ "СоцКомБанк" орендованих приміщень, які були проведені без узгодження з відповідними органами місцевого самоврядування та ним, як власником спірного приміщення.

Представник відповідача в судовому засіданні позовні вимоги не визнав, вказуючи що ТОВ КБ «СоцКомБанк» не визнає факт припинення договірних правовідносин між сторонами за договором оренди об’єкта нерухомості б/н від 01.07.2003р., та наполягав на виконанні орендарем прийнятих на себе зобов’язань із сплати орендних платежів шляхом здійснення капітального ремонту орендованих приміщень, як то було передбачене умовами п. 3.2 договору. При цьому, відповідач стверджував про дотримання ним як умов договору, так і положень ч. 1, 3 ст. 778 ЦК України відповідно до яких: "наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Суд, заслухавши пояснення сторін, дослідивши надані сторонами докази вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що згідно договору оренди об’єкта нерухомості б/н від 1.07.2003 року позивач передав відповідачу нерухоме майно, розташоване на першому поверсі будинку № 10 по вул.. Дерибасівська у м. Одесі, строком на 5 років, тобто до 1.07.2008 року.

В зв’язку з тим, що позивач не звертався до ТОВ КБ "СоцКомБанк" з вимогами про звільнення орендованих приміщень у зв’язку із закінченням строку дії вказаного договору, останній відповідно до ст. 764 ЦК України вважається пролонгованим до 01.07.2013р.

Згідно п. 3.1 вищевказаного договору, орендна плата була визначена сторонами у сумі 220 грн. на місяць, з урахуванням ПДВ.

Крім того, умовами п. 3.2 договору було передбачено, що орендна плата зараховується взаємозаліком між сторонами за капітальний ремонт, який зробив орендар у приміщенні за весь строк дії договору.

Суд вважає, що на час укладення договору оренди об’єкта нерухомості б/н від 01.07.2003р. сторони, визначаючи строк дії цього договору до 01.07.2008р., об’єктивно не могли передбачити на майбутнє безумовну його пролонгацію, а тому вищевказані умови щодо взаємозаліку орендних платежів, з урахуванням умов п. 8.1 договору від 01.07.2003р., мали виконуватися сторонами в період з 1.07.2003 року по 1.07.2008 року.

Суд також погоджується з доводами позивача про те, що відповідач не здійснював капітальний ремонт, а роботи, які були проведені за їх видами та вартістю були спрямовані на поліпшення експлуатаційних показників приміщень житлового будинку шляхом перепланування та переобладнання ТОВ КБ "СоцКомБанк" орендованих приміщень, які були проведені без узгодження з відповідними органами місцевого самоврядування та ним, як власником спірного приміщення.

Згідно Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005р. №76 під "капітальним ремонтом" розуміється комплекс ремонтно-будівельних робіт, пов’язаних з відновленням або поліпшенням експлуатаційних показників будинку, із заміною або відновленням несучих або огороджувальних конструкцій, інженерного обладнання та обладнання протипожежного захисту без зміни будівельних габаритів об’єкта та його техніко-економічних показників.

В свою чергу, комплекс будівельних робіт, спрямованих на поліпшення експлуатаційних показників приміщень житлового будинку шляхом їх перепланування та переобладнання, надбудови, вбудови, прибудови з одночасним приведенням їх показників відповідно до нормативно-технічних вимог, чинним законодавством України кваліфікується, як реконструкція жилого будинку. При цьому, до елементів перепланування жилих приміщень чинними Правилами відносяться: перенесення і розбирання перегородок, перенесення і влаштування дверних прорізів тощо. Більш того, улаштування в окремих квартирах багатоквартирних будинків індивідуального опалення та іншого інженерного обладнання, перенесення нагрівальних, сантехнічних і газових приладів; влаштування і переустаткування туалетів, ванних кімнат, вентиляційних каналів чинними Правилами визначається як переобладнання жилих приміщень.

Із змісту кошторисної документації, наданої ТОВ КБ "СоцКомБанк" суду на підтвердження суми витрат, понесених відповідачем на здійснення капітального ремонту орендованих приміщень, вбачається, що підрядними фірмами на замовлення ТОВ КБ "СоцКомБанк" протягом січня - квітня 2004р. були виконані наступні види робіт:

- розбирання кам’яної кладки стін;

- розширення отворів в цегляних стінах уручну;

• - кладка внутрішніх стін з керамічної, силікатної або порожнистої цеглини при висоті поверху до 4 метрів;

• - влаштування монолітного залізобетонного перекриття; влаштування облицьовування стін гипсокартоном;

• - розбирання дерев’яних плінтусів, заміна покриття полу з лінолеуму і реліну;

• - влаштування сходинок, зняття дверних полотен та їх заміна дверними блоками з металопластика;

• - демонтаж віконних коробок і установка металопластикових вікон;

• - установка броньованих дверей;

• - влаштування крильця тощо (локальний кошторис 2-1-1 Форма №3 - міститься в матеріалах справи).

Крім вищезазначеного, за змістом наданого відповідачем локального кошторису 2-1-2, Форма №3 (міститься в матеріалах справи) на замовлення ТОВ КБ "СоцКомБанк" підрядниками були виконані також роботи: з розбирання трубопроводів із водогазопровідних і каналізаційних труб з їх заміною на сталеві оцинковані труби; демонтажу існуючого сантехнічного обладнання з його заміною на нове; влаштування водонагрівачів; заміна системи опалювання і системи вентиляції тощо.

Виконання вказаних робіт на об’єкті оренди за ініціативою ТОВ КБ "СоцКомБанк" додатково підтверджується актом приймання виконаних підрядних робіт №2-1-1 (Типова форма №КБ), складеного відповідачем у липні 2004р. з ПП "Благоуст" на загальну суму 221.005 грн.

Таким чином, вищевказані роботи за їх видами та вартістю слід вважати спрямованими на поліпшення експлуатаційних показників приміщень житлового будинку шляхом перепланування та переобладнання, тобто реконструкції орендованих приміщень.

Відповідно до ст.100 ЖК України, переобладнання і перепланування жилого приміщення допускаються за згодою наймодавця і з дозволу виконавчого комітету місцевої Ради.

Дана згода відповідачем отримана не була.

Таким чином, суд дійшов висновку про незаконність проведення відповідачем будівельних робіт по реконструкції орендованих ним приміщень, що належать на праві власності позивачу.

Беручи до уваги, що виконані відповідачем роботи, згідно наданих ним кошторисів, не є роботами по капітальному ремонту приміщень житлового будинку, вартість виконаних робіт не може бути зарахована взаємозаліком з орендною платою за договором.

Відповідно до ст.. 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

7.04.2009 року позивач надіслав відповідачу повідомлення про відмову від договору найму. Таким чином договір оренди об’єкта нерухомості б/н від 01.07.2003р. є розірваним, у зв’язку з чим у відповідача на теперішній час відсутні будь-які правові підстави користування власністю гр. ОСОБА_1, розташованою по вул. Дерибасівській, 10 у м. Одесі.

Згідно ч.1 ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов’язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

До даного часу відповідач спірне нерухоме майно, яка належить позивачу на праві власності, не звільнив.

Відповідно ст. 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Суд вважає, що після припинення договору оренди, згідно ст. 785 ЦК України, відповідач незаконно, без відповідних правових підстав володіє та користується майном позивача.

Згідно ст.391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування і розпорядження своїм майном.

За таких обставин, позов ОСОБА_1 підлягає задоволенню в повному обсязі.

Відповідно до ст. 88 ЦПК України, суд покладає судові витрати, понесені позивачем на відповідача у розмірі 16 грн.

Керуючись ст.ст. 10, 11, 60, 209, 212-215, 218 ЦПК України, суд,

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 - задовольнити повністю.

Усунути перешкоди у користуванні ОСОБА_1 належним йому на праві власності нерухомим майно, розташованим на першому поверсі будинку № 10 по вул.. Дерибасівська у м. Одесі шляхом виселення Товариства з обмеженою відповідальністю комерційний банк «СоцКомБанк» (код ЄДРПОУ 26364113) з наступних приміщень будинку № 10 по вул.. Дерибасівська в м. Одесі:

квартири № 4 загальною площею 51 кв.м згідно технічного паспорту КП «ОМБТІтаРОН» від 06.02.2003р., реєстраційний № 436кр-102-51; квартири № 6 загальною площею 27, 1 кв.м згідно технічного паспорту КП «ОМБТІтаРОН» від 06.02.2003р., реєстраційний № 402кр-3-51; нежилого приміщення першого поверху загальною площею 17, 6 кв.м згідно технічного паспорту КП «ОМБТІтаРОН» від 06.02.2003р., реєстраційний № 19неж-121-659.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю комерційний банк «СоцКомБанк» (код ЄДРПОУ 26364113) на користь ОСОБА_1 судові витрати 16 (шістнадцять) грн..

Заяву про апеляційне оскарження рішення може бути подано протягом десяти днів з дня проголошення рішення. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів після подання заяви про апеляційне оскарження.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання заяви про апеляційне оскарження рішення, якщо таку заяву не буде подано. Якщо було подано заяву про апеляційне оскарження рішення, але апеляційна скарга не буде подана у двадцятиденний строк, рішення суду набирає законної сили після закінчення цього 20-денного строку. У разі подання апеляції рішення суду, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.