Рішення № 16119332, 09.06.2011, Господарський суд Автономної Республіки Крим

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ

Автономна Республіка Крим, 95003, м.Сімферополь, вул.О.Невського/Річна, 29/11, к. 101

РІШЕННЯ

Іменем України

09.06.2011Справа №5002-7/1451-2011

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Фактор Капітал" (01033, м. Київ, вул. Саксаганського, 57, літ. «Б», ідентифікаційний код 31871186)

До відповідача Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1)

Про визнання недійсним договору оренди.

Суддя І. І. Дворний

представники:

Від позивача не зявився.

Від відповідача - ОСОБА_1., паспорт НОМЕР_2.

Сутьспору Товариство з обмеженою відповідальністю "Фактор Капітал" звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 про визнання недійсним укладеного між сторонами договору оренди №010810-ФОП від 01 серпня 2010 року.

Ухвалою Господарського суду м. Києва від 25.03.2011 р. позовну заяву було направлено за підсудністю до Господарського суду АР Крим відповідно до положень статті 17 Господарського процесуального кодексу України.

Ухвалою ГС АР Крим від 13.04.2011 р. позовна заява була прийнята до розгляду та порушено провадження у справі.

Обґрунтовуючи свої вимоги, позивач посилається на те, що спірний договір суперечить положенням чинного законодавства, оскільки Товариство з обмеженою відповідальністю "Фактор Капітал" не є власником території та земельної ділянки, на якій розташоване нерухоме майно, а тому не мав права передавати їх в оренду відповідачеві. Крім того, позивач зазначає, що спірний договір має на меті викуп обєкту, що, на його думку, суперечить істотним умовам та предмету договору оренди.

Позивач у судове засідання не зявився, про причини неявки суд не повідомив, про час та місце розгляду справи був проінформований належним чином рекомендованою кореспонденцією.

Відповідач у судове засідання зявився, однак відзив на позов не надав, у звязку з чим суд вважає за можливе розглянути справу за наявними в ній матеріалами у порядку статті 75 Господарського процесуального кодексу України.

Оскільки матеріали справи в достатній мірі характеризують взаємовідносини сторін, підстав для відкладення розгляду справи судом не вбачається.

Розгляд справи відкладався у порядку ст. 77 Господарського процесуального кодексу України.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представника відповідача, суд

ВСТАНОВИВ :

01.08.2010 р. між Товариством з обмеженою відповідальністю "Фактор Капітал" (Орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (Орендар) був укладений договір оренди обєкта нерухомості з подальшим його викупом №010810-ФОП, пунктом 1.1 якого передбачено, що в порядку та на умовах, визначених цим договором, Орендодавець зобовязується передати за плату Орендареві у строкове користування, а Орендар зобовязується прийняти у стокове користування споруду, що визначена у цьому договорі, та територію, на якій розміщується вищезгадана споруда, та зобовязується сплачувати Орендодавцеві оренду плату.

Відповідно до пункту 1.2.1 Договору обєкт, що орендується, являє собою певну частку будівлі (приміщення), з прилеглою до неї територією.

Адреса обєкту, що орендується: АДРЕСА_2 (п. 1.2.2 Договору).

Згідно з пунктом 1.2.3 Договору загальна площа приміщення складає 290 кв. м.

В пункті 1.2.4 Договору сторонами наведений опис обєкту нерухомого майна: адміністративно-побутовий корпус П-3, будівля виробничого цеху №1 (дільниця №2), будівля виробничого цеху №2 (дільниця №1), будівля виробничого цеху №3 (дільниця №7), будівля виробничого цеху №4 (ОГМ), котельня Р-2, будівля виробничого цеху №4 (дільниця №6).

Вважаючи вказаний договір таким, що укладений всупереч положенням чинного законодавства України, позивач звернувся до суду з вимогою про визнання його недійсним.

Суд зазначає, що статтею 203 Цивільного кодексу України (в редакції станом на момент укладення спірного договору) визначені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину:

1. Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

2. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

3. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

4. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

5. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

6. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

При цьому, згідно з частиною 1 статті 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Стверджуючи про недійсність договору оренди №010810-ФОП від 01 серпня 2010 року, позивач посилається на те, що він не є власником території та земельної ділянки, на якій розташоване нерухоме майно, а тому не мав права передавати їх в оренду відповідачеві.

Матеріали справи свідчать, що передане відповідачеві за спірним договором приміщення площею 290,00 кв. м. є частиною обєкту нерухомого майна, придбаного Товариством з обмеженою відповідальністю "Фактор Капітал" у Закритого акціонерного товариства «Автотранспортне підприємство 11263» за договором купівлі-продажу від 19.07.2006 р. Факт права власності позивача на це приміщення підтверджується відповідним витягом №25524260 від 10.03.2010 р.

Стосовно посилань позивача на те, що він не є власником території, яка в договорі оренди також визначена сторонами в якості обєкту користування, суд звертає увагу на те, що з акта приймання-передачі (а. с. 27) вбачається, що під відповідною «територією» сторонами малося на увазі асфальтоване покриття.

В законодавчих актах відсутнє визначення асфальтобетонного покриття, міститься воно лише в Інструкції із складання звітності за формою N 1-ДГ "Звіт про наявність автомобільних доріг загального користування та їх благоустрій", затвердженій наказом Державної служби автомобільних доріг від 19 липня 2006 року N 284 (зареєстрованим в Міністерстві юстиції 3 серпня 2006 року за N 930/12804) (далі - Інструкція).

Так, Інструкція розглядає асфальтобетонне покриття як одне із типів дорожнього покриття. А саме, асфальтобетонне покриття - це удосконалене покриття капітального типу, яке збудовано з ущільнених асфальтобетонних сумішей (гарячих, теплих) (розділ 4 Інструкції).

Слід зазначити, що аналіз нормативно-правових актів різної юридичної сили свідчить, що асфальтобетонне покриття використовується як складова об'єктів, які мають різне функціональне призначення, зокрема - як складова дорожнього покриття, тротуару тощо. Так, за Законом України "Про автомобільні дороги" дорожнє покриття - це укріплені верхні шари дороги, що сприймають навантаження від транспортних засобів (стаття 1).

Тобто асфальтобетонне покриття - це верхній шар землі з твердим покриттям, яке впливає на довговічність, зокрема, дороги.

Отже, виходячи з юридичної природи асфальтобетонного покриття та виходячи з ознак нерухомого майна, воно не є нерухомим майном.

Саме така позиція викладена в пункті 2.2 Методичних рекомендацій стосовно визначення нерухомого майна, що знаходиться на земельних ділянках, право власності на які підлягає державній реєстрації, затверджених наказом Міністерства юстиції України від 14 квітня 2009 р. N 660/5.

З урахуванням цього, суд вважає, що закріплення сторонами в спірному договорі можливості користування відповідачем асфальтованим покриттям не суперечить положенням чинного законодавства.

В свою чергу, пунктом 1.2.6 договору оренди №010810-ФОП від 01 серпня 2010 року передбачено, що загальна площа території, на якій розміщується споруда, складає 0,679 га. Дана земельна ділянка не є власністю Орендодавця та знаходиться в оренді та передається в суборенду орендарю. Отже, вказаним пунктом сторонами фактично закріплена передача в оренду земельної ділянки.

Відповідно до статті 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Таким законом є Закон України «Про оренду землі», статтею 13 якого передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

При цьому, орендодавці землі визначені статтею 4 цього Закону. Ними, зокрема, є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи; сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом; районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом; районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом.

З матеріалів справи вбачається, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Фактор Капітал" не є власником земельної ділянки під нерухомим майном, належним йому на праві власності. Так, з листа позивача №1284 від 19.10.2009 р. вбачається, що на теперішній час триває підготовка та узгодження необхідної документації для підписання договору оренди земельної ділянки між ТОВ "Фактор Капітал" та Дніпропетровською міською радою. З листів Закритого акціонерного товариства «Автотранспортне підприємство 11263» №238 від 08.12.2010 р., №15 від 27.01.2011 р., №24 від 02.02.2011 р. вбачається, що на сьогоднішній день земельна ділянка перебуває в оренді у ЗАТ «АТП 11263».

Таким чином, на час укладення між сторонами спірного договору оренди власником земельної ділянки, якому належать повноваження по її розпорядженню, була Дніпропетровська міська рада.

Відповідно до частини 2 статті 16 Закону України «Про оренду землі» укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.

Відповідний порядок закріплений Главою 19 Земельного кодексу України.

З урахуванням цього, суд погоджується з твердженням позивача про те, що оскільки Товариство з обмеженою відповідальністю "Фактор Капітал" не було власником земельної ділянки, воно було позбавлено права закріпляти в умовах спірного договору положення про передачу земельної ділянки в користування (суборенду) Фізичній особі-підприємцю ОСОБА_1.

Таким чином, суд вважає, що пункт 1.2.6 спірного договору в частині закріплення умови про передачу земельної ділянки в суборенду відповідачеві суперечить положенням чинного законодавства України, що є підставою для визнання цього пункту в цій частині недійсним.

Однак, наведені обставини не є підставою для визнання спірного договору недійсним в цілому, оскільки обставини справи свідчать про те, що угода була б укладена і без включення до неї недійсної її частини. Така позиція суду узгоджується з пунктом 16 Розяснень вищого арбітражного суду України «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з визнанням угод недійсними» від 12.03.99 р. N 02-5/111 (з наступними змінами та доповненнями).

Так, відповідно до статті 217 Цивільного кодексу України недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

На необхідність врахування цієї статті при розгляді відповідних справи звернув увагу і Пленум верховного суду України в пункті 9 Постанови від 6 листопада 2009 року N 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними».

Стосовно посилань позивача на необхідність визнання недійсним спірного договору з огляду на закріплене в ньому положення про можливість викупу орендованого майна суд зазначає наступне.

Згідно зі статтею 1 Господарського процесуального кодексу України підприємства, установи, організації, інші юридичні особи (у тому числі іноземні), громадяни, які здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи і в установленому порядку набули статусу суб'єкта підприємницької діяльності, мають право звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів, а також для вжиття передбачених цим Кодексом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Право на звернення до господарського суду реалізується шляхом подання відповідного процесуального документа позовної заяви, обовязковими елементами якої є предмет позову та підстави позову. Предметом позову як вимоги про захист порушеного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу є спосіб захисту цього права чи інтересу. Підстави позову - це факти, які обґрунтовують вимогу про захист права чи законного інтересу. До підстав позову входять лише юридичні факти, тобто ті, з якими норми матеріального права пов'язують виникнення, зміну чи припинення прав та обов'язків суб'єктів спірного матеріального правовідношення.

Згідно з пунктом 5 частини 2 статті 54 Господарського процесуального кодексу України позовна заява повинна містити виклад обставин, на яких ґрунтуються позовні вимоги; зазначення доказів, що підтверджують позов; обґрунтований розрахунок сум, що стягуються чи оспорюються; законодавство, на підставі якого подається позов.

Позовні вимоги повинні бути обґрунтовані певними обставинами, до яких належать обставини, на яких позивач обґрунтовує свої вимоги, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення спору.

До обставин, на яких позивач обґрунтовує свої вимоги, відносять обставини, які становлять предмет доказування у справі. Предмет доказування - це сукупність обставин, які необхідно встановити для правильного вирішення справи. У предмет доказування включають факти матеріально-правового характеру, що є підставою вимог позивача та заперечень відповідача. У предмет доказування включається також факт приводу для позову, який являє собою обставини, що підтверджують право на звернення до суду, тобто факти порушення суб'єктивного права чи охоронюваного законом інтересу позивача.

Посилання на законодавство являє собою юридичні підстави позову. У позовній заяві повинні бути викладені норми матеріального права, що регулюють спірні матеріально-правові відносини та порушені відповідачем, а також відповідно до яких, на думку позивача, слід вирішити спір.

Однак, суд звертає увагу на те, що обґрунтовуючи недійсність спірного договору, позивач не зазначив, якою саме правовою нормою встановлена заборона на закріплення в договорі оренди майна умови про можливість подальшого викупу.

При цьому, згідно зі статтею 627 Цивільного кодексу України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Зазначеною статтею 6 ЦК України встановлено, що сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

В пункті 2.1 Договору оренди, на який Товариство з обмеженою відповідальністю "Фактор Капітал" посилається в позові, сторони визначили, що нерухоме майно орендується для ведення комерційної діяльності з правом вирішення Орендарем питання про можливу здачу в суборенду при наявності письмової згоди Орендодавця; також про його забудову та з подальшим їх викупом у власність Орендаря.

Отже, вирішення питання про можливий викуп обєкта оренди віднесено договором до права позивача, тобто вирішується ним на власний розсуд, а тому положення про викуп не є безумовним. При цьому, згідно з пунктом 7.2 Договору, у разі прийняття позивачем рішення про продаж майна, за відповідачем закріплюється переважне право на придбання обєкту.

Таким чином, суд вважає, що закріплення сторонами в спірному договорі положення про можливий викуп обєкту оренди не суперечить положенням чинного законодавства України.

За таких обставин, суд дійшов висновку, що позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Фактор Капітал" підлягає задоволенню лише в частині визнання недійсним пункту 1.2.6 спірного договору стосовно умови передачі в суборенду земельної ділянки.

З урахуванням викладеного, керуючись ст.ст. 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1.Позов задовольнити частково.

2.Визнати недійсним пункт 1.2.6 договору оренди №010810-ФОП обєкта нерухомості з подальшим його викупом, укладений 01.08.2010 р. між Товариством з обмеженою відповідальністю "Фактор Капітал" (01033, м. Київ, вул. Саксаганського, 57, літ. «Б», ідентифікаційний код 31871186) та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1), в частині передачі в суборенду Орендарю земельної ділянки.

3.В іншій частині в позові відмовити.

4.Стягнути з Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Фактор Капітал" (01033, м. Київ, вул. Саксаганського, 57, літ. «Б», ідентифікаційний код 31871186) 85,00 грн. державного мита та 236,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

5.Видати наказ після набрання рішенням суду законної сили.

Суддя господарського суду

Автономної Республіки Крим (підпис) І. І. Дворний

Рішення підписано 10.06.2011 р.

Суддя Господарського суду

Автономної Республіки КримДворний І.І.