Постанова № 14428869, 16.03.2011, Київський апеляційний господарський суд

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

01025, м.Київ, пров. Рильський, 8т. (044) 278-46-14

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16.03.2011 № 36/163

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:Синиці О.Ф.

суддів:

при секретарі:

За участю представників:

від позивача ОСОБА_1,

від відповідача Рачинський В.А.,

від третьої особи - не зявились,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фізичної особи - підприємця ОСОБА_3

на рішення Господарського суду м.Києва від 21.07.2010

у справі № 36/163 ( )

за позовом Фізичної особи - підприємця ОСОБА_3

до Київського міжобласного спеціалізованого ремонтно-налагоджувального акціонерного товариства

третя особа Регіональне відділення фонду державного майна України по місту Києву

про визнання договору купівлі-продажу дійсним

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду міста Києва від 21.07.2010 (суддя Трофименко Т.Ю.) відмовлено в задоволенні позову ФОП ОСОБА_3 про визнання дійсним договору купівлі-продажу павільйону-їдальні, що знаходиться на балансі Київського міжобласного спеціалізованого ремонтно-налагоджувального акціонерного товариства. Суд дійшов висновку, що відповідач не мав права на продаж даного приміщення, оскільки на час укладення спірного договору не був власником павільйону їдальні, дане приміщення перебувало тільки на балансі відповідача.

Не погоджуючись з рішенням суду, позивач звернувся до суду з апеляційною скаргою в якій просив скасувати зазначене рішення та прийняти нове, яким позовні вимоги задовольнити. Апелянт зазначив, що відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення укладеного сторонами договору, що і стало підставою для звернення з позовом про визнання договору дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України, оскільки сторонами досягнуто всіх істотних умов договору, а також відбулося виконання його умов: покупцем сплачено відповідні кошти, а продавцем передано обєкт нерухомості. Крім того, заявник вказує, що хибним є висновок господарського суду про те, що відповідач не є власником спірного майна, оскільки нерухоме майно належить відповідачу на підставі договору №43 купівлі-продажу державного майна від 24.11.1993, який укладений між Регіональним відділенням фонду державного майна України по місту Києву та відповідачем, посвідчений Першою Київською Державною нотаріальною конторою і зареєстрований Залізничною Державною адміністрацією міста Києва 28.12.1993 року, реєстраційний номер 0015.

У відзиві на апеляційну скаргу відповідач просив рішення господарського суду залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення. Відповідач зазначив, що спірний договір є недійсним з моменту його укладення в звязку з недотриманням в момент його укладення сторонами нотаріальної форми цього правочину, яка вимагалася законом на момент його вчинення. Крім того, відповідач вказує, що позивач звертався до суду з позовом до відповідача та КП “Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації прав власності на обєкти нерухомого майна” про визнання права власності за позивачем на павільйон-їдальню. 02.06.2009 господарським судом міста Києва було прийнято рішення у справі №40/56, яким зазначені позовні вимоги було задоволено. Проте, постановою Київського апеляційного господарського суду від 07.12.2009, залишеною без змін постановою Вищого господарського суду України від 17.02.2010, зазначене рішення господарського суду скасовано, а в позові відмовлено.

Також, від відповідача надійшла заява про застосування строків позовної давності. Відповідач зазначив, що договір купівлі-продажу був укладений 29.07.2003 року, проте позивач звернувся до суду із вказаним позовом у квітні місяці 2010 року з пропуском строку позовної давності.

Представник третьої особи в судове засідання апеляційної інстанції не зявився, про час і місце розгляду апеляційної скарги повідомлений у письмовій формі належним чином. В матеріалах справи наявне клопотання третьої особи про розгляд справи без участі представника. Неявка третьої особи не перешкоджає розгляду скарги.

Перевіривши матеріали справи, заслухавши пояснення присутніх представників сторін, колегія суддів апеляційного господарського суду враховує наступне.

15.07.2003 членами правління відповідача прийнято рішення про продаж павільйону-їдальні, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 ОСОБА_3, про що відмічено у протоколі № 1 засідання правління відповідача (а.с. 11).

29.07.2003 між позивачем та відповідачем укладено договір купівлі-продажу будівлі шляхом викупу (а.с. 9-10), відповідно до умов якого продавець (відповідач) зобовязується передати у власність покупцю (позивачу) будівлю загальною площею 648, 0 кв.м. за адресою АДРЕСА_2 на земельній ділянці 1107, 80кв.м., 1990 року вводу, що знаходиться на балансі відповідача, а покупець зобовязується прийняти вказану будівлю і сплатити ціну відповідно до умов, що визначені у цьому договорі та здійснити реєстрацію будівлі у бюро технічної інвентаризації. Характеристика будівлі наводиться у технічному паспорті, який видається бюро технічної інвентаризації (п.1.1 договору).

Пунктом 1.3 договору визначено, що вартість відчужуваної будівлі становить 5840грн. За таку ж ціну, згідно п. 1.4 договору, обєкт продано позивачу.

Позивач оплатив вартість придбаного ним майна за вказаним договором в сумі 5840грн., що підтверджується квитанцією до прибуткового касового ордера № 33 від 29.07.2003.

Також, 29.07.2003 сторонами підписано акт прийому-передачі приміщення павільйону-столової (а.с. 13).

Пунктом 13.1 договору встановлено, що договір підлягає нотаріальному посвідченню та реєстрації у відповідних органах місцевих рад народних депутатів у місячний термін з моменту підписання. Пізніше вказаний пункт договору доповнено записом: “за погодженням сторін реєстрація у відповідних органах після закінчення оформлення відповідачем документів”.

Зазначений запис свідчить про ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору. Крім того, 08.09.2008 позивач звертався до відповідача з заявою (а.с. 15) про проведення нотаріального оформлення договору з наступною реєстрацією в БТІ М. Києва, проте вказану заяву позивача відповідач залишив без відповіді. Як стверджує позивач при усних зверненнях відповідач обґрунтовував відмову від нотаріального посвідчення договору відсутністю правовстановлюючих документів.

Позивач звернувся до суду з позовом про визнання права власності на куплений павільйон-їдальню. За результатом розгляду якого господарським судом міста Києва винесено рішення у справі № 40/56 від 02.06.2009 про задоволення позову. Визнано право власності на вказаний павільйон їдальню за ОСОБА_3 та зобовязано КП “Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на обєкти нерухомого майна” провести реєстрацію права власності позивача на павільйон їдальню. Проте, вказане рішення скасовано постановою Київського апеляційного господарського суду від 07.12.2009 з відмовою в позові та звернено увагу позивача на положення ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР, а саме, що позивач вправі звернутися до суду із позовом про визнання спірного договору дійсним, враховуючи ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору.

За таких обставин позивач звернувся з позовом про визнання дійсним вказаного договору купівлі-продажу павільйону-столової.

Як зазначалося вище місцевий господарський суд відмовив в задоволенні позову на підставі того, що на час укладення договору купівлі-продажу відповідач не був власником павільйону-їдальні. Суд дійшов висновку, що дане приміщення перебувало тільки на балансі відповідача, а тому останній не мав права на його продаж.

Проте, апеляційний господарський суд не погоджується з таким висновком суду першої інстанції враховуючи наступне.

Для зясування питання щодо права власності відповідача на спірне приміщення апеляційним господарським судом було залучено до участі у справі в якості третьої особи Регіональне відділення фонду державного майна України по місту Києву та зобовязано надати суду матеріали приватизації Київського міжобласного спеціалізованого ремонтно-налагоджувального акціонерного товариства. Проте, третя особа надала пояснення в яких зазначила, що інформацію щодо приватизації відповідача можливо витребувати з Державного архіву м. Києва.

На запит суду №02-11/2987 від 23.12.2010 Державний архів м. Києва надав архівні копії документів з приватизації Київського міжобласного спеціалізованого ремонтно-налагоджувального акціонерного товариства, а саме: договір купівлі-продажу державного майна від 24.12.1993 № 13 укладеного між Регіональним відділенням фонду державного майна України по місту Києву та організацією орендарів Київського міжобласного спеціалізованого ремонтно-налагоджувального орендного підприємства; акт прийому-передачі державного майна цілісного майнового комплексу від 28.03.1994 № 41; свідоцтво про власність на майно цілісного майнового комплексу від 28.03.1994 № 29, відповідного до якого голова ради організації орендарів Київського міжобласного спеціалізованого ремонтно-налагоджувального орендного підприємства є власником майна цілісного майнового комплексу Київського міжобласного спеціалізованого ремонтно-налагоджувального орендного підприємства (а.с. 115-124).

Зазначені документи спростовують висновок суду першої інстанції про те, що відповідач не був власником павільйону-їдальні.

Щодо дійсності спірного договору купівлі-продажу апеляційний господарський суд дійшов висновку про обґрунтованість заявлених вимог позивача з огляду на наступне.

Дійсно, згідно п. 13.1 договору встановлено, що договір підлягає нотаріальному посвідченню та реєстрації у відповідних органах місцевих рад народних депутатів у місячний термін з моменту підписання, але дане зобовязання сторін за договором не було виконане.

Проаналізувавши поведінку сторін суд дійшов висновку, що відповідач дійсно ухилявся від нотаріального посвідчення договору, що підтверджено відсутністю дій на вимогу позивача щодо виконання умов п. 13.1 договору. Наявний запис до п. 13.1, зроблений ручкою, також, є підтвердженням ухилення відповідача виконувати умови договору, оскільки з вищевикладеного вбачається, що всі необхідні документи для здійснення нотаріального посвідчення договору та проведення відповідної реєстрації у відповідача були.

Захист порушеного права позивача в даному випадку передбачено ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР, яка була чинна на момент укладення спірного договору, якою передбачено, що якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.

Укладаючи договір від 29.07.2003 продавець і покупець досягли згоди з усіх істотних умов і його змістова частина не викликала будь-якого сумніву. Також, відбулося виконання умов договору, а саме покупцем сплачені кошти, а продавцем передано обєкт нерухомості.

За таких обставин сторони виконали взяті на себе зобов"язання щодо передачі та оплати майна.

Разом з тим, виходячи із змісту п. 13.1, договір підлягає нотаріальному посвідченню та реєстрації у відповідних органах місцевих рад народних депутатів.

Позивач надав суду докази, що підтверджують вимогу позивача щодо нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, а саме: заяву від 08.09.2008 (а.с. 15). Факт отримання вказаної заяви відповідачем не заперечується. Також, позивач вказує на неодноразові усні звернення до відповідача з вказаною вимогою.

Положенням ч. 2 ст. 220 ЦК України, також, передбачено, що якщо сторони домовились щодо усіх істотних умов договору, що підтверджуються письмовими доказими, і відбулося повне або часткове виконання догвору, але одна із сторін ухиляється від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Сторони домовились щодо істотних умов договору купівлі-продажу, відбулось його повне виконання, але відповідач безпідставно ухиляється від його нотаріального посвідчення, що надає позивачу право вимагати визнання договору дійсним у судовому порядку.

Відсутність необхідної реєстрації вказаного договору у відповідних органах місцевих рад народних депутатів, також не може бути підставою недійсності договору, оскільки Державна реєстрація договору не відноситься ні до його змісту ні до його форми, а є лише дією по внесенню у список (реєстр) інформації про договори для їх обліку та отримання встановленого платежу.

У цивільному кодексі 1963 року лише ст.227 передбачала реєстрацію у виконавчому комітеті місцевої ради народних депутатів договору купівлі-продажу житлового будинку, якщо хоча б однією із сторін був громадянин, а реєстрацію безпосередньо здійснювали бюро технічної інвентаризації (БТІ). Однак така реєстрація (або її відсутність) не впливала на дійсність чи чинність договору, а слугувала переважно способом обліку будівель, а також виявлення їх юридичних власників.

Цивільний кодекс 2003 року, який вступив у дію з 01.01.2004 розширив коло випадків державної реєстрації правочинів, проте, правові наслідки недотримання правил державної реєстрації цих договорів законодавцем ні в розділі 16 ЦК України ні в інших законодавчих актах не встановлені.

Не визначені (і не можуть визначатись) правові наслідки недійсності, нечинності, незаконності тощо незареєстрованих договорів і за Тимчасовим порядком державної реєстрації правочинів, затверджених Постановою КМУ від 26.05.2004 №671. За вказаним Тимчасовим порядком державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запиту до Реєстру одночасно з його нотаріальним посвідченням. Отже, здійснення запису в реєстр є невіддільним (технічним) від нотаріального посвідчення і залежить лише від сплати визначеного збору. Іншої процедури реєстрації, в т.ч. у випадку визнання договору дійсним в судовому порядку при ухиленні сторони від нотаріального посвідчення, не передбачено. Таким чином, нотаріус позбавлений можливості здійснення реєстрації договору за правилами Тимчасового порядку, оскільки не здійснював самого нотаріального посвідчення, а сторона договору не зобовязана реєструвати договір у інший неіснуючий спосіб.

Якщо виходити з того, що незалежно від обставин досягнення згоди сторін з істотних умов, незалежно від визнання договору купівлі-продажу дійсним в судовому порядку та незалежно від державної реєстрації нерухомості саме по-собі нездійснення реєстрації договору, за відсутності вини сторони, призводить до порушення її цивільних прав, законодавець, має підтвердити за загальними принципами перевагу правоустановчих документів (договору), або, по меншій мірі, повинен надати субєкту цивільно-правових відносин відповідний спосіб захисту порушених прав.

Реальні правові наслідки отримані позивачем при досягненні згоди з усіх істотних умов при укладенні договору купівлі-продажу нерухомості.

В звязку з ухиленням від нотаріальної форми і згідно зі ч. 2 ст.47 ЦК УРСР України апеляційний господарський суд дійшов висновку про визнання договору купівлі-продажу від 29.07.2003 дійсним з відповідними наслідками.

Щодо заяви відповідача про застосування строків позовної давності до спірних відносин необхідно зазначити наступне.

Доводи відповідача щодо необхідності застосування до заявленого позову наслідків спливу трирічного строку позовної давності, викладені позивачем у зверненні до суду апеляційної інстанції, не можуть бути застосовані в даному випадку оскільки: згідно з пунктом 6 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" ЦК України правила ЦК України про позовну давність застосовуються до позовів, строк пред'явлення яких, встановлений законодавством, що діяло раніше, не сплив до набрання чинності цим Кодексом (01.01.2004).

Згідно з частиною третьою статті 267 Цивільного кодексу України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення.

За змістом зазначеної норми відповідну заяву має бути зроблено в суді першої інстанції до моменту прийняття ним рішення по суті заявлених вимог. Інше означало б можливість скасування апеляційною інстанцією рішення місцевого господарського суду (внаслідок застосування позовної давності та в зв'язку з цим необхідності відмови в позові) за відсутності підстав для такого скасування, передбачених статтею 104 ГПК. (Лист, Вищий господарський суд, від 12.03.2009, № 01-08/163 "Про деякі питання, порушені у доповідних записках про роботу господарських судів України у другому півріччі 2008 року щодо застосування норм Господарського процесуального кодексу України").

Відповідної заяви в суді першої інстанції сторонами не подавалося, що останніми не заперечується.

Таким чином, у апеляційного господарського суду відсутні передбачені законом підстави для застосування позовної давності.

Враховуючи викладені вище обставини, апеляційний господарський суд приходить до висновку, що рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню, а позовні вимоги задоволенню.

Відповідно до положень ст. 49 ГПК України судові витрати покладаються на відповідача.

Керуючись ст. ст. 101 - 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

1. Рішення господарського суду міста Києва від 21.07.2010 у справі №36/163 скасувати.

2. Позов задовольнити повністю.

3. Визнати дійсним договір купівлі-продажу будівлі (споруди, приміщення) шляхом викупу від 29.07.2003, укладений між Київським міжобласним спеціалізованим ремонтно-налагоджувальним акціонерним товариством та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 щодо майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 а саме: приміщення павільйону-їдальні 1990 року вводу, загальною площею 18х36 м. (648,0 кв.м.).

4. Стягнути з Київського міжобласного спеціалізованого ремонтно-налагоджувального акціонерного товариства (01010, м.Київ, вул. М.Гайана, 8/9, код 22893286) на користь фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 (03190, АДРЕСА_1, код НОМЕР_1) 85 (вісімдесят пять) грн. державного мита за подання позову, 236 (двісті тридцять шість) грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу та 42 (сорок дві) грн. 50коп. витрат за подання апеляційної скарги.

5. Видачу наказів на виконання даної постанови доручити господарському суду міста Києва.

8. Повернути до господарського суду міста Києва матеріали справи №36/163.

Головуючий суддя

Судді