Рішення № 141053631, 15.07.2026, Володимирецький районний суд Рівненської області

Справа 556/2743/25

Номер провадження 2/556/578/2026

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

15.07.2026 року. сел.Володимирець

Володимирецький районний суд Рівненської області в складі :

головуючої судді Іванків О.В.,

при секретарі Кньовець Н.П.

з участю прокурора Суліковського Ю.С.,

представника органу місцевого самоврядування Гізьо Я.С.,

представника відповідача адвоката Волощука П.С.

розглянувши у відкриттому судовому засіданні в селищі Володимирець в режимі відеоконференції в порядку загального позовного провадження справу за позовом заступника керівника Вараської окружної прокуратури Лиса Олександра Анатолійовича до ОСОБА_1 , Вараської міської ради про визнання недійсним договору, повернення земельної ділянки,-

В С Т А Н О В И В :

Заступник керівника Вараської окружної прокуратури звернгувся до суду з позовом до ОСОБА_1 , Вараської міської ради про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки від 02.12.2021, укладеного 02.12.2021 між Вараською міською радою та ОСОБА_1 , та повернення земельної ділянки площею 0,2298 га, кадастровий номер 5620888900:01:001:0502, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 у комунальну власність Вараської міської територіальної громади в особі Вараської міської ради.

Позовні вимоги обґрунтовуються тим, що рішенням Собіщицької сільської ради від 01.06.2018 № 457 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки для продажу права оренди строком на 5 років на земельних торгах (аукціоні) для будівництва та обслуговування будівель торгівлі в АДРЕСА_1 , на території Собіщицької сільської ради за рахунок земель запасу сільськогосподарського призначення та вирішено передати право оренди на земельну ділянку площею 0,2298 га, кадастровий номер 5620888900:01:001:0502, на земельні торги.

За результатами земельних торгів, 16.04.2020 між Собіщицькою сільською радою та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,2298 га, кадастровий номер 5620888900:01:001:0502. За умовами вказаного правочину, ОСОБА_1 надано у строкове платне користування терміном на 5 років земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівель торгівлі за рахунок земель запасу житлової та громадської забудови. Згідно п. 3 договору, на земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна.

У подальшому, 30.09.2020 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на об`єкт незавершеного будівництва «магазин змішаної групи товарів», який розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 5620888900:01:001:0502 по АДРЕСА_1 .

Підставами для реєстрації слугували: технічний паспорт, виготовлений 21.09.2020, інвентаризаційна справа № 527/20; повідомлення про початок будівельних робіт, зареєстроване 20.08.2020 в управління Державної архітектурно-будівельної інспекції у Рівненській області за № РВ051200820705. Поряд з цим, відповідно до технічного паспорту на об`єкт незавершеного будівництва «магазин змішаної групи товарів», площею забудови 40 кв.м, відсоток готовності об`єкта становить 9 %, наявний лише фундамент (стрічковий залізобетонний).

Розглянувши заяву ОСОБА_1 від 05.10.2020 № 108, Собіщицькою сільською радою 23.10.2020 прийнято рішення № 845 про надання ОСОБА_1 дозволу на проведення експертної грошової оцінки спірної земельної ділянки з метою передачі її у власність.

Надалі, з урахуванням заяви ОСОБА_1 від 25.03.2021, рішенням Вараської міської ради від 03.09.2021 № 768 «Про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення у власність громадянину ОСОБА_1 » затверджено ціну продажу земельної ділянки в розмірі 77513 грн, та вирішено продати ОСОБА_1 земельну ділянку площею 0,2298 га, кадастровий номер 5620888900:01:001:0502, для викупу її у власність для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, за рахунок земель, які перебувають в його користуванні.

На підставі вказаного рішення, 02.12.2021 між Вараською міською радою та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, згідно умов якого, вказаній особі, як власнику об`єкта незавершеного будівництва, продано земельну ділянку площею 0,2298 га, кадастровий номер 5620888900:01:001:0502, для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.

Тобто, органом місцевого самоврядування відчужено ОСОБА_1 спірну земельну ділянку лише у зв`язку із тим, що вказаною особою зареєстровано за собою право власності на об`єкт незавершеного будівництва.

В свою чергу, державна реєстрація права власності за ОСОБА_1 на зазначений об`єкта незавершеного будівництва «магазину змішаної групи товарів» не змінює його фактичних та юридичних характеристик, не наділяє такий об`єкт ознаками нерухомої речі в розумінні ч. 2 ст. 134 ЗК України.

Відтак, передача у власність земельної ділянки у зв`язку із набуттям ОСОБА_1 права власності на об`єкт незавершеного будівництва, без проведення торгів, суперечить ст. ст. 116, 127, 134, 135 ЗК України.

Крім того, площа земельної ділянки, яку продано ОСОБА_1 для будівництва та обслуговування нерухомого майна майже у 57 разів перевищує площу самого об`єкта незавершеного будівництва (40 кв.м).

З огляду на викладене позивач вважає, що рішення Вараської міської ради від 03.09.2021 № 768 прийняте у супереч вимогам ст. ст. 116, 127, 128, 134, 135 ЗК України, ст. ст. 181, 331 ЦК України, є незаконним, а відтак договір купівлі-продажу земельної ділянки від 02.12.2021, укладений на підставі незаконного рішення підлягає визнанню недійсним на підставі ст. ст. 203, 215 ЦК України, як наслідок, спірна земельна ділянка відповідно до ст. 216 ЦК України поверненню Вараській міській територіальній громаді.

Таким чином, розташування на спірній земельній ділянці об`єкту незавершеного будівництва не надавало ОСОБА_1 права на придбання у власність земельної ділянки з кадастровим номером 5620888900:01:001:0502, як власнику об`єкта нерухомого майна в правовому полі дії ч. 2 ст. 134 ЗК України, а тому остання підлягала продажу Вараською міською радою виключно на підставі земельних торгів.

З огляду на викладене, Вараською міською радою при прийнятті рішення від 03.09.2021 №768 «Про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення у власність громадянину ОСОБА_1 » порушено порядок та процедуру продажу земельної ділянки комунальної власності, закріплених у ст. ст. 134, 135 ЗК України

Наведені вище обставини стали підставою для звернення до суду із даним позовом.

Вказана позовна заява заступника керівника Вараської окружної прокуратури надійшла до Володимирецького районного суду Рівненської області 04.09.2025 року.

Ухвалою суду від 06 листопада 2025 року відкрито загальне позовне провадження по даній справі.

01.12.2025 року представник Вараської міської ради, не погоджуючись із заявленими позовними вимогами, скориставшись своїм процесуальним правом, подала через підсистему «Електронний суд» відзив на позовну заяву, у якому зазначила, що Вараська міська рада позовних вимог не визнала в повному обсязі та просила відмовити в їх задоволенні посилаючись на їх безпідставність. На обґрунтування своєї позиції зазначила, що предметом позову у цій справі є матеріально-правові вимоги прокурора про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки та повернення земельної ділянки у власність територіальної громади. Продаж спірної земельної ділянки без проведення земельних торгів був правомірним, оскільки на ній розташований об`єкт незавершеного будівництва, власником якого є відповідач ОСОБА_1 . Також рада посилалася на положення статей 203, 215, 216 ЦК України, вказувала на необхідність дотримання гарантій права власності та принципу пропорційності втручання у мирне володіння майном, а також просила врахувати добросовісність набуття земельної ділянки відповідачем.

10.12.2025 року представник Вараської окружної прокуратури через підсистему «Електронний суд» подав до суду відповідь на відзив, у якій заперечував проти доводів відповідача, наполягаючи на тому, що об`єкт незавершеного будівництва зі ступенем готовності 9 % не є об`єктом нерухомого майна, який надавав би право на придбання земельної ділянки без проведення земельних торгів. Прокурор також зазначав про неспівмірність площі земельної ділянки з площею забудови, порушення інтересів територіальної громади та дотримання строку позовної давності, вважаючи доводи відповідача про порушення права на мирне володіння майном необґрунтованими.

В свою чергу 11.12.2025 року представник відповідача ОСОБА_1 , адвокат Волощук П.С., також не погоджуючись із заявленими позовними вимогами, скориставшись своїм процесуальним правом, подав через підсистему «Електронний суд» відзив на позовну заяву, у якому зазначив, що позовні вимоги не визнають та просили відмовити в їх задоволенні. На обґрунтування своєї позиції зазначив, що прокурором не доведено наявності виключних підстав для представництва інтересів держави в суді та порушення таких інтересів. Вказував на правомірність укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, добросовісність набуття ОСОБА_1 , права власності, оплатний характер договору та наявність на земельній ділянці об`єкта нерухомого майна. Також посилався на необхідність дотримання гарантій права власності, передбачених статтею 321 ЦК України та статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод».

16.12.2025 року прокурором подано відповідь на відзив представника відповідача Чех О.М.

22.12.2025 року представником відповідача Чех О.М. подано заперечення на відповідь на відзив.

02.02.2026 року представником відповідача Чех О.М. подано клопотання про долучення доказів.

05.02.2026 року прокурором подано письмові пояснення з приводу висновку експерта.

Крім того, представником Вараської міської ради подано заяву про застосування судом наслідків пропуску строків позовної давності.

Ухвалою суду від 04.02.2025 року було закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті.

Інших процесуальних дій по справі не вчинялось.

В судовому засіданні прокурор позовні вимоги підтримав в повному обсязі, надав пояснення згідно позовної заяви, просив визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки від 02.12.2021, укладеного 02.12.2021 між Вараською міською та ОСОБА_1 , та повернути земельну ділянку площею 0,2298 га, кадастровий номер 5620888900:01:001:0502, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 у комунальну власність Вараської міської територіальної громади в особі Вараської міської ради.

Представник Вараської міської ради Рівненської області в судовому засіданні заперечила проти позову та пояснила, що відчуження земельної ділянки без аукціону (торгів) було проведено у відповідності до вимог закону, із врахуванням розміщення на земельній ділянці обєкту незавершеного будівництва. Просила відмовити в задоволенні позову.

Представник відповідача адвокат Волощук П.С., в судовому засіданні заперечив проти позову, пояснив, що жодних порушень при відчуженні земельної ділянки відповідачу ОСОБА_2 не було допущено, на спірній ділянці розміщено об`єкт нерухомості незавершене будівництво. Просив відмовити в задоволенні позову.

Суд, заслухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, застосувавши до спірних правовідносин відповідні норми матеріального та процесуального права, встановив наступні фактичні обставини та відповідні їм правовідносини.

Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Статтею 121 Конституції України на органи прокуратури покладено обов`язок представництва інтересів держави в суді.

Згідно ч. 3 ст. 23 Закону України "Про прокуратуру", передбачено що прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

В даній справі прокурором пред`явлено позов в інтересах територіальної громади до органу місцевого самоврядування Вараської міської ради, проте прокурором не обгрунтовано, в чому полягає порушення інтересів громади з боку посадових осіб відповідача.

По суті заявлених позовних вимог встановлено наступне.

В судовому засіданні встановлено та не заперечувалося учасниками справи, що рішенням Собіщицької сільської ради від 01.06.2018 № 457 затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки для продажу права оренди строком на 5 років на земельних торгах (аукціоні) для будівництва та обслуговування будівель торгівлі за адресою: АДРЕСА_1 , за рахунок земель запасу сільськогосподарського призначення. Цим же рішенням вирішено передати на земельні торги право оренди земельної ділянки площею 0,2298 га, кадастровий номер 5620888900:01:001:0502.

За результатами проведених земельних торгів 16.04.2020 між Собіщицькою сільською радою та ОСОБА_1 укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки кадастровий номер 5620888900:01:001:0502 строком на 5 років для будівництва та обслуговування будівель торгівлі. Відповідно до пункту 3 договору, на момент його укладення на земельній ділянці були відсутні об`єкти нерухомого майна.

Надалі, 20.08.2020, в управлінні Державної архітектурно-будівельної інспекції у Рівненській області зареєстровано повідомлення про початок виконання будівельних робіт № РВ051200820705. Після цього, 21.09.2020, виготовлено технічний паспорт на об`єкт незавершеного будівництва - «магазин змішаної групи товарів», інвентаризаційна справа № 527/20.

Поняття об`єкту незавершеного будівництва визначено в статті 1 Закону України «Про іпотеку» (в редакції станом на момент виникнення спірних правовідносин, від 25.12.2008 року): об`єкт незавершеного будівництва - це об`єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства.

Відповідно до положень частин другої, третьої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Таким чином, з метою отримання можливості укладення цивільно-правових договорів (купівлі-продажу, застави тощо) щодо об`єкта незавершеного будівництва (сукупності будівельних матеріалів), тобто можливості набути відповідні цивільні права та обов`язки власника майна, забудовник вправі, до завершення будівництва та досягнення його кінцевої мети у вигляді створення нерухомого майна, здійснити державну реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва, надавши органу державної реєстрації визначений законодавством перелік документів, (постанови Верховного Суду від 26.02.2020 у справі № 914/1658/15, від 13.03.2019 у справі №910/4032/18 та від 16.02.2021 у справі № 914/2070/19).

Статтею 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено поняття державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як офіційне визнання та підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За змістом наведеної норми державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.

Подібний правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17 (провадження № 12-234гс18), а також у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.02.2018 у справі № 925/1121/17, від 17.04.2019 у справ №916/675/15.

Відповідно до пункту 3 частини першої статті 4 цього Закону державній реєстрації прав підлягає право власності на об`єкт незавершеного будівництва.

Статтею України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено, що для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва подаються такі документи: 1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об єктом (у разі відсутності у Державному реєстрі прав зареєстрованого відповідного речового права на земельну ділянку); 2) документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт (крім випадків, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей 27-1 Закону про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів); 3) документ, що містить опис об`єкта незавершеного будівництва за результатами технічної інвентаризації такого об`єкта.

З метою надання матеріалам, з яких складається об`єкт незавершеного будівництва, юридичного статусу речі в розумінні ЦК України, іншими словами - введення такого об`єкта в цивільний оборот, забудовник повинен мати право зареєструвати право власності на цей об`єкт. Головною умовою для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва є те, що його було збудовано на законних підставах.

Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у постанові від 07.07.2021 у справі №910/7829/19.

Як вказала Велика Палата Верховного Суду, особливістю правового режиму нерухомого майна є те, що у процесі створення воно може набувати статусу як незавершеного будівництвом нерухомого майна, так і завершеного нерухомого майна. При цьому, об`єкт будівництва (об`єкт незавершеного будівництва) - нерухома річ особливого роду: фізичне її створення розпочато, однак не завершено. Щодо такої речі можливе встановлення будь-яких суб`єктивних майнових, а також зобов`язальних прав у випадках та в порядку, визначених актами цивільного законодавства (постанова Великої Палати Верховного Суду від 07,07.2020 у справі № 910/10647/18).

30.09.2020 за ОСОБА_1 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право власності на вказаний об`єкт незавершеного будівництва, розташований на спірній земельній ділянці. Підставами для державної реєстрації стали технічний паспорт від 21.09.2020 та повідомлення про початок будівельних робіт від 20.08.2020. На час реєстрації, згідно з технічним паспортом, площа забудови об`єкта становила 40 кв. м, ступінь його готовності 9 %, а фактично він був представлений стрічковим залізобетонним фундаментом.

05.10.2020 ОСОБА_1 звернувся до Собіщицької сільської ради із заявою № 108 щодо придбання земельної ділянки у власність. За результатами її розгляду 23.10.2020 сільська рада прийняла рішення № 845, яким надала ОСОБА_1 дозвіл на проведення експертної грошової оцінки спірної земельної ділянки з метою подальшої передачі її у власність.

У подальшому, з урахуванням заяви ОСОБА_1 від 25.03.2021, Вараська міська рада прийняла рішення від 03.09.2021 № 768 «Про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення у власність громадянину ОСОБА_1 ». Цим рішенням затверджено ціну продажу земельної ділянки площею 0,2298 га, кадастровий номер 5620888900:01:001:0502, у розмірі 77 513 грн та вирішено продати її ОСОБА_1 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі за рахунок земель, які перебували в його користуванні.

На виконання зазначеного рішення 02.12.2021 між Вараською міською радою та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, за умовами якого ОСОБА_1 як власнику об`єкта незавершеного будівництва передано у власність земельну ділянку площею 0,2298 га, кадастровий номер 5620888900:01:001:0502, для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.

Отже, послідовність наведених обставин свідчить про те, що спірна земельна ділянка спочатку була передана ОСОБА_1 в оренду за результатами земельних торгів, а згодом, після реєстрації за ним права власності на об`єкт незавершеного будівництва зі ступенем готовності 9 %, була продана йому у приватну власність без проведення земельних торгів.

Саме правомірність такого відчуження земельної ділянки є предметом спору у цій справі.

Відповідно до частини першої статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Частиною першою статті 317 ЦК України передбачено, що власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Згідно з частиною першою статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Згідно з абзацом першим частини першої статті 116 ЗК громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Частиною другою статті 124 ЗК України встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

Відповідно до абзацу 2 частини другої статті 134 ЗК України не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Як установлено судом, рішенням Собіщицької сільської ради від 01 червня 2018 року № 457 затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,2298 га, кадастровий номер 5620888900:01:001:0502, для будівництва та обслуговування будівель торгівлі в АДРЕСА_1 , та вирішено виставити право її оренди на земельні торги.

За результатами земельних торгів 16 квітня 2020 року між Собіщицькою сільською радою та ОСОБА_1 укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на п`ять років для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.

Таким чином, земельна ділянка була передана відповідачу в користування на законних підставах, із визначенням її цільового призначення, яке передбачало здійснення будівництва об`єкта торговельного призначення.

Із матеріалів справи також убачається, що 20 серпня 2020 року зареєстровано повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об`єкта «магазин змішаної групи товарів», а 30 вересня 2020 року за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на об`єкт незавершеного будівництва, розташований на зазначеній земельній ділянці.

Також на підтвердження своїх вимог прокурор долучив до матеріалів справи протокол огляду місця події від 10.01.2025, проведеного на підставі ухвали слідчого судді Кузнецовського міського суду від 12.12.2024 у справі №565/2735/24, згідно якого встановлено, що на земельній ділянці кадастровий номер 5620888900:01:001:0502 наявний об`єкт незавершеного будівництва - стрічковий фундамент довжиною 8 м та шириною 5 м. Під час огляду інших споруд не виявлено.

Розміщений на земельній ділянці фундамент є об`єктом незавершеного будівництва, споруджений із дотриманням вимог проекту забудови на відведеній для цього земельній ділянці, і є об`єктом нерухомості, що поряд з іншими доказами, підтверджується висновком експерта №260120/2_ФМ від 26.01.2026 року.

Пояснення прокурора, в т.ч. і його письмові заперечення на висновок експерта, не спростовують встановлених судом фактичних обставин.

При цьому позивачем не наведено належних доказів того, що земельну ділянку було використано для здійснення самочинного будівництва, повідомлення про початок виконання будівельних робіт було скасовано або визнано незаконним, а також того, що право власності відповідача на об`єкт незавершеного будівництва припинено чи визнано таким, що не виникло.

Сам по собі ступінь готовності об`єкта незавершеного будівництва, який згідно з технічним паспортом становить 9 відсотків, та наявність на земельній ділянці фундаменту не свідчать про самочинність будівництва або відсутність у відповідача прав на відповідний об`єкт.

Так само обставина державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва не може оцінюватися ізольовано від підстав його створення, правового режиму земельної ділянки та документів, що надавали право на виконання будівельних робіт.

Що стосується висновків Верховного Суду, на які посилається прокурор на підтвердження власних вимог, то вони, на думку суду, не є релевантними до даних правовідносин.

Зокрема, Велика Палата Верховного Суду в постанові від 20 липня 2022 року у справі №923/196/20 дійшла висновку, що державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва не створює права на придбання земельної ділянки без проведення земельних торгів, якщо відповідний об`єкт є самочинним будівництвом і особа не набула права власності на нього в установленому законом порядку.

Водночас правовий висновок у зазначеній справі ґрунтувався на встановлених судами обставинах незаконності спорудження об`єкта, відсутності належного речового права на первинну земельну ділянку та скасуванні реєстрації документа, що надавав право на виконання будівельних робіт.

Натомість у цій справі земельну ділянку було передано ОСОБА_1 в оренду за результатами земельних торгів саме для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, а повідомлення про початок виконання будівельних робіт було зареєстровано. Доказів, які б свідчили про незаконність надання земельної ділянки в оренду або самочинність розпочатого на ній будівництва, позивачем не надано.

За таких обставин суд ураховує наведений правовий висновок Великої Палати Верховного Суду, однак не вбачає підстав для автоматичного поширення висновку про відсутність права на викуп земельної ділянки на спірні правовідносини без установлення відповідних фактичних передумов.

Щодо доводів позивача про істотну невідповідність площі земельної ділянки площі об`єкта незавершеного будівництва суд зазначає таке.

Площа земельної ділянки становить 0,2298 га, або 2298 кв. м, тоді як площа забудови об`єкта незавершеного будівництва згідно з технічним паспортом становить 40 кв. м.

Разом із тим, будівництво на земельній ділянці в даний час незавершено, тобто після завершення спорудження будівлі чи будівель, площа забудови може збільшитись. Крім того, сама по собі різниця між площею земельної ділянки та площею забудови не є безумовним доказом незаконності рішення органу місцевого самоврядування про продаж земельної ділянки або договору купівлі-продажу.

Позивачем не доведено, що визначена площа земельної ділянки суперечила затвердженій документації із землеустрою, вимогам щодо формування земельних ділянок або встановленим обмеженням у використанні земель. Саме співвідношення площі фундаменту та земельної ділянки не дає змоги дійти однозначного висновку про незаконність її відчуження.

Щодо посилань прокурора на статті 116, 127, 128, 134, 135 Земельного кодексу України, суд зазначає, що для визнання рішення органу місцевого самоврядування незаконним необхідно встановити конкретне порушення вимог закону під час його прийняття. Для визнання договору недійсним необхідно також установити передбачені законом підстави недійсності правочину.

Відповідно до статей 203, 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення стороною або сторонами вимог, установлених частинами першою третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Таким чином, визнання договору недійсним не може ґрунтуватися виключно на припущенні про незаконність рішення, на підставі якого його укладено. Суд повинен установити конкретні обставини, що свідчать про невідповідність правочину вимогам закону.

Суд також ураховує, що вимога про повернення земельної ділянки територіальній громаді є похідною від доведеності обставин, на яких ґрунтуються вимоги про незаконність її відчуження та недійсність правової підстави набуття права власності.

Відповідно до статей 12, 7681 Цивільного процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Суд оцінює належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Звертаючись до суду з вимогами про визнання недійсним договору купівлі-продажу та повернення земельної ділянки, позивач повинен довести наявність правових підстав для визнання оспорюваного рішення незаконним, невідповідність договору вимогам закону та наявність передбачених законом підстав для застосування заявлених наслідків.

Однак наведеними у позовній заяві обставинами не підтверджено, що на час прийняття рішення Вараської міської ради від 03 вересня 2021 року № 768 та укладення договору купівлі-продажу від 02 грудня 2021 року відповідач не мав законних підстав для набуття у власність об`єкта незавершеного будівництва або що цей об`єкт був самочинним будівництвом, яке не могло бути підставою для застосування винятку, передбаченого частиною другою статті 134 Земельного кодексу України.

Сам по собі факт подальшого звернення прокурора з позовом та незгода позивача з рішенням органу місцевого самоврядування не є достатніми підставами для визнання такого рішення незаконним і застосування наслідків недійсності правочину.

З огляду на викладене суд доходить висновку, що позивачем не доведено в достатньому обсязі обставин, які б свідчили про порушення вимог земельного законодавства під час прийняття рішення Вараської міської ради від 03 вересня 2021 року № 768 та укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки від 02 грудня 2021 року.

Відповідно, відсутні належно доведені правові підстави для визнання зазначеного рішення незаконним, договору купівлі-продажу недійсним та повернення земельної ділянки до комунальної власності.

На підставі вищевикладеного, оцінивши встановлені в ході судового розгляду обставини та надані сторонами доказами, суд приходить до висновку, що позовні вимоги прокурора є недоведеними, і підстав для їх задоволення не вбачає, у зв`язку з чим в задоволенні позову слід відмовити повністю.

Що стосується наявності підстав для застосування судом наслідків закінчення строку позовної давності, то з цього приводу судом встановлено наступне.

Як вбачається зі змісту ст.ст.256, 257, 261, 267 ЦК України, позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтер Також у постанові ВП ВС від 04.12.2018 по справі № 910/18560/16 (12-143гс18) сказано, що позовна давність може застосовуватися виключно, якщо позовні вимоги судом визнано обґрунтованими та доведеними:

«Однак застосування положень про позовну давність та відмова в позові з цієї підстави здійснюється в разі, коли суд попередньо встановив наявність порушеного права, на захист якого подано позов, та обґрунтованість і доведеність позовних вимог».есу. Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки. Перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. Позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.

Прокурор зазначив, що строк позовної давності ним не порушено, оскільки позов пред`явлено своєчасно, після виявлення порушень. Разом з тим, такі пояснення, на думку суду, не можуть свідчити про поважність причин пропуску строку позовної давності.

Разом з тим, в даній справі, підстави для відмови у позові з мотивів пропуску прокурором строку позовної давності відсутні, з огляду на таке.

У постанові ВП ВС від 04.12.2018 по справі № 910/18560/16 (12-143гс18) вказано, що позовна давність може застосовуватися виключно, якщо позовні вимоги судом визнано обґрунтованими та доведеними:

«Однак застосування положень про позовну давність та відмова в позові з цієї підстави здійснюється в разі, коли суд попередньо встановив наявність порушеного права, на захист якого подано позов, та обґрунтованість і доведеність позовних вимог».

В той же час, як встановлено судом, даний позов прокурора є безпідставним і недоведеним, і саме ця обставина є підставою для відмови у його задоволенні.

Згідно ч.1 ст.141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Враховуючи відмову позивачеві в задоволенні позову в повному обсязі, витрати зі сплати судового збору з відповідача стягненню не підлягають.

На підставі наведеного, Керуючись статтями 12, 7681, 141, 263265 Цивільного процесуального кодексу України, статтями 203, 215, 216 Цивільного кодексу України, статтями 116, 120, 127, 128, 134, 135 Земельного кодексу України, суд,-

У Х В А Л И В :

В задоволенні позову заступника керівника Вараської окружної прокуратури до ОСОБА_1 , Вараської міської ради про визнання недійсним договору, повернення земельної ділянки відмовити.

Повний текст рішення буде складено 04 серпня 2026 року

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Рішення може бути оскаржене протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Рівненського апеляційного суду через Володимирецький районний суд шляхом подачі апеляційної скарги.

Учасник справи, якому повне рішення не були вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Суддя: О.В. Іванків

Повний текст рішення складено 29 жовтня 2026 року.

Відомості про учасників справи:

Позивач: Вараська окружна прокуратура юридична адреса: 34402, м. Вараш, м-н. Будівельників, буд. 1, Рівненська область код ЄДРПОУ 02910077,

Відповідач: ОСОБА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , житель АДРЕСА_2 .

Відповідач: Вараська міська рада Рівненської області, юридична адреса: 34402, м.Вараш, Майдан Незалежності 1, Рівненська область, ЄДРПОУ 35056612.