Рішення № 140870858, 12.10.2026, Господарський суд Одеської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

65618, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua

веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua

_____________________________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"12" жовтня 2026 р.м. ОдесаСправа № 916/387/26

Господарський суд Одеської області у складі:

судді С.В. Літвінова

при секретарі Т.О. Липі

розглянувши матеріали за позовом Заступника керівника Пересипської окружної прокуратури міста Одеси (вул. Отамана Головатого, 89, Одеса, Одеська область, 65003) в інтересах держави в особі Одеської міської ради (пл. Біржова, 1, м. Одеса, Одеський р-н, Одеська обл., 65026) до відповідача: Товариство з обмеженою відповідальністю "ЕКАТ" (вул. Миколаївська дорога, 172 В, м. Одеса, Одеський р-н, Одеська обл., 65102) про скасування державної реєстрації та зобов`язання вчинити певні дії

за участю представників:

від прокуратури:

від позивача:

від відповідача:

ВСТАНОВИВ:

Заступник керівника Пересипської окружної прокуратури міста Одеси звернулась до Господарського суду Одеської області із позовною заявою в інтересах держави в особі Одеської міської ради (пл. Біржова, 1, м. Одеса, Одеський р-н, Одеська обл., 65026) до відповідача: Товариство з обмеженою відповідальністю "ЕКАТ" (вул. Миколаївська дорога, 172 В, м. Одеса, Одеський р-н, Одеська обл., 65102) про:

- скасування державну реєстрацію права приватної власності за Товариством з обмеженою відповідальністю ЕКАТ (код ЄДРПОУ: 43693340) на об`єкт нерухомого майна - нежилу споруду кафе У Солохи загальною площею 456, 7 кв.м. за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога, 172-В із закриттям розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 1762308351101;

- зобов`язання Товариство з обмеженою відповідальністю ЕКАТ (код ЄДРПОУ: 43693340) усунути перешкоди у користуванні та розпорядженні територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради земельною ділянкою площею 448 кв.м за адресою м. Одеса, Миколаївська дорога, 172-В, шляхом її звільнення та знесення об`єкту самочинного будівництва - нежитлової споруди кафе У Солохи загальною площею 456, 7 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 1762308351101), що знаходиться за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога, 172-В.

Разом з позовною заявою Заступником керівника Пересипської окружної прокуратури міста Одеси було подано до господарського суду заяву (вх. № 2-175/26 від 06.02.2026) про забезпечення позову в порядку ст. 136 Господарського процесуального кодексу України, згідно якої позивач просить суд вжити заходи забезпечення позову.

Ухвалою суду від 09.02.2026 заяву про забезпечення позову задоволено повністю.

Ухвалою суду від 11.02.2026 відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 27.04.2026 закрито підготовче провадження та призначено судове засідання для розгляду справи по суті.

Прокурор Білгород-Дністровської спеціалізованої прокуратури у військовій та оборонній сфері Південного регіону підтримав заявлені позовні вимоги та наполягав на задоволенні заявлених вимог.

Представники позивачів позовні вимоги заявлені прокурором підтримали в повному обсязі.

Представник відповідачів в судові засідання не з`являвся, про місце, дату та час судових засідань повідомлявся судом за юридичною адресою яка зазначена у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань,

Відповідач своїм процесуальним правом на подання відзиву не скористався, жодних заперечень проти позову не надав, з огляду на що суд вважає за можливе відповідно до ч.9 ст.165 ГПК України розглянути справу за наявними в ній матеріалами.

За таких обставин, суд вирішує справу за наявними в ній матеріалами відповідно до ч.9 ст.165 ГПК України.

У судовому засіданні 12.10.2026 проголошено вступну та резолютивну частини рішення суду.

Розглянувши матеріали справи, суд встановив.

Пересипською окружною прокуратурою міста Одеси виявлено порушення вимог законодавства та інтересів територіальної громади міста Одеси під час використання земельної ділянки, розташованої на території Пересипського району міста Одеси.

Прокурор зазначає, що рішенням господарського суду Одеської області від 07.04.2006 у справі № 9/99-06-2910 позов Товариства з обмеженою відповідальністю «АГМА» (далі ТОВ «АГМА») до КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації об`єктів нерухомості» задоволено та визнано право власності ТОВ «АГМА» на нежитлову споруду кафе «У Солохи», що розташована за адресою:м. Одеса, вул. Миколаївська дорога, 172-В, загальною площею 281, 00 кв.м, зобов`язано КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації об`єктів нерухомості» зареєструвати вказане право власності.

Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 02.06.2006 у справі № 9/99-06-2910 заступнику прокурора Суворовського районум. Одеси відмовлено у прийнятті апеляційного подання на вищезазначене рішення суду.

В подальшому КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації об`єктів нерухомості» 24.07.2006 зареєструвало право власності ТОВ «АГМА» на кафе «У Солохи» площею 281 кв.м., розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Миколаївська дорога, 172-В, реєстраційний номер об`єкта 15481382, про що зроблено запис в реєстровій книзі 55неж стр. 9 р. № 5742.

Однак, постановою Вищого господарського суду України від 28.09.2006 у справі № 9/99-06-2910 касаційне подання заступника прокурора Суворовського району м. Одеси задоволено, рішення господарського суду Одеської області від 07.04.2006 скасовано, справу направлено на новий розгляд до господарського суду Одеської області.

Ухвалою Верховного Суду України від 30.11.2006 відмовлено у порушенні провадження з перегляду у касаційному порядку скарги на постанову Вищого господарського суду України від 28.09.2006.

В подальшому, ухвалою господарського суду Одеської області від 21.10.2009 у справі №17-9/99-06-2910 позов ТОВ «АГМА» до КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації об`єктів нерухомості» про визнання права власності ТОВ «АГМА» на нежитлову споруду кафе «У Солохи», що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Миколаївська дорога, 172-В, загальною площею 281, 00 кв.м залишено без розгляду.

Таким чином, прокурор стверджує, що рішення суду, яке стало підставою для реєстрації права власності у КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації об`єктів нерухомості» за ТОВ «АГМА» є скасованим.

ТОВ «АГМА» повторно звертається до господарського суду Одеської області з позовною заявою до виконавчого комітету Одеської міської ради, Одеської міської ради про визнання права власності на нежитлову споруду кафе «У Солохи», що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Миколаївська дорога, 172-В та складається з нежитлової споруди загальною площею вже 371, 0 кв.м. (справа №16/18-10-577). Позовні вимоги ТОВ «АГМА» мотивовані тим, що визнання за позивачем права власності на нерухоме майно, яке було самочинно збудовано, не порушує права інших осіб. Рішенням господарського суду Одеської області від 31.03.2010 у позові ТОВ «АГМА» відмовлено. Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 10.06.2010 та постановою Вищого господарського суду України від 13.09.2010 рішення господарського суду Одеської області від 31.03.2010 залишено без змін.

В подальшому, державним реєстратором КП «Агенція реєстраційних послуг» Морозовою О.С. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер рішення: 45462038 від 11.02.2019 та зареєстровано право приватної власності на нежитлову споруду кафе «У Солохи», загальною площею 456,7 кв.м за адресою: м. Одеса, вул. Миколаївська дорога, 172-В за ТОВ «АГМА».

Підставою для державної реєстрації права власності за ТОВ «АГМА» стали: довідка, серія та номер: № 00408, виданий 09.01.2019, видавник: ТОВ «Бюро технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна», технічний паспорт, серія та номер: б/н, виданий 09.01.2019, видавник: ТОВ «Бюро технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна», рішення суду, серія та номер: №9/99-06-2010, видавник: Господарський суд Одеської області.

Вищенаведене свідчить про те, що рішення господарського суду Одеської області 07.04.2006 у справі №9/99-06-2910, яким визнано право власності ТОВ «АГМА» на нежитлову споруду-кафе «У Солохи», загальною площею 281 кв.м. є скасованим, а отже в подальшому незаконно використано заявником ТОВ «АГМА» при реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомості із реєстраційним номером 1762308351101 у 2019 році.

Далі, державним реєстратором КП «Агенція реєстраційних послуг» Морозовою О.С. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 45953532 від 14.03.2019, яким внесено зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо права власності на об`єкт нерухомості нежитлову споруду кафе « ІНФОРМАЦІЯ_1 », загальною площею 456,7 кв.м. та зареєстровано право власності за ОСОБА_1 на підставі протоколу, серія та номер: №2/2019 від 13.02.2019, виданого ТОВ «АГМА» та акту приймання-передачі, серія та номер: б/н від 05.03.2019, виданого ТОВ «АГМА» та ОСОБА_1 .

Зокрема, відповідно до протоколу № 2/2019 загальних зборів учасників ТОВ «АГМА» від 13.02.2019, надано згоду ОСОБА_1 на вихід зі складу Учасників Товариства та проведено розрахунок із ОСОБА_1 у зв`язку із його виходом із Товариства та повернуто останньому його частку у статутному капіталі Товариства у розмірі 99, 07 %, що відповідає грошовій сумі у розмірі 880 810 грн. наступним чином: передано ОСОБА_1 у власність нерухоме майно - нежилу споруду кафе « ІНФОРМАЦІЯ_1 », яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 456, 7 кв.м.

Актом приймання-передачі від 05.03.2019, укладеним між ТОВ «АГМА» та ОСОБА_1 , на виконання протоколу № 2/2019 загальних зборів учасників ТОВ «АГМА» від 13.02.2019, ТОВ «АГМА» передало, а ОСОБА_1 прийняв у власність нерухоме майно: нежилу споруду кафе « ІНФОРМАЦІЯ_1 », яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 456, 7 кв.м.

В подальшому, державним реєстратором Затоківської селищної ради Білгород-Дністровської міської ради Заболотним О.О. прийнято рішення про державну реєстрацію прав і обтяжень, індексний номер: 5331606 від 27.07.2020, яким внесено зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та зареєстровано право власності на вказаний вище об`єкт за ТОВ «ЕКАТ» на підставі акту приймання-передачі нерухомого майна, серія та номер: 1875, 1876 виданого 08.07.2020 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Ланіною В.І.

З реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна вбачається, що відповідно до рішення єдиного засновника № 1 ТОВ «ЕКАТ» від 06.07.2020 засновник (учасник) ТОВ «ЕКАТ» ОСОБА_1 утворив Товариство та наділив Товариство статутним капіталом у розмірі 200 000 грн., який сформував за рахунок внеску ОСОБА_1 нерухомим майном, а саме: нежила споруда кафе « ІНФОРМАЦІЯ_1 », яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер нерухомого майна 1762308351101.

Відповідно до акту приймання-передачі майна від 08.07.2020 ОСОБА_1 передає, а ТОВ «ЕКАТ» приймає у якості внеску до статутного капіталу ТОВ «ЕКАТ» нерухоме майно: нежила споруда кафе «У Солохи», яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер нерухомого майна 1762308351101.

Отже, прокурор вважає, що з 2020 року ТОВ «ЕКАТ» є власником нежитлової споруди кафе « ІНФОРМАЦІЯ_1 », яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Прокурор зазначає, що за інформацією, розміщеною у відкритих джерелах, зокрема на сервісі перевірки контрагентів «YouControl», керівником ТОВ «АГМА» (код ЄДРПОУ 20967394) та ТОВ «ЕКАТ» (код ЄДРПОУ 43693340) є одна особа ОСОБА_1 .

Таким чином, прокурор вважає, що єдиною метою передачі нерухомого майна із статутного капіталу ТОВ «АГМА» фактично повязанній особі ОСОБА_1 , оформленою протоколом та актом, а також в подальшому введенням цього нерухомого майна в статутний капітал іншої юридичною особи ТОВ «ЕКАТ» є виведення майна, на яке незаконним шляхом було зареєстроване право власності та ухилення від можливих наслідків у разі подання власником земельної ділянки відповідного позову.

Прокурором встановлено, що державна реєстрація права власності на об`єкт нерухомого майна, а саме на нежилу споруду кафе «У Солохи», яка розташована за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога, будинок № 172-В, здійснена незаконно з порушеннями вимог законодавства та державна реєстрація права приватної власності підлягає скасуванню із закриттям розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Прокурор стверджує, що самочинне будівництво нежитлової будівлі, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Миколаївська дорога, 172-В, проведено за рахунок земельної ділянки, яка знаходиться в межах прибережної захисної смуги моря, комунальної власності Одеської міської ради, яка ТОВ «АГМА» у власність або користування, для будівництва та/або експлуатації нежитлової будівлі, не передавалась.

Таким чином, прокурор вважає, що в результаті прийняття державним реєстратором незаконного рішення на підставі рішення суду, яке на час вчинення реєстраційних дій скасовано та довідки, що не дає змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують, з комунальної власності територіальної громади міста Одеси вибула земельна ділянка, площею 448 кв. м.

Прокурор також вважає, що рішення державного реєстратора КП «Агенція реєстраційних послуг» Морозовою О.С. від 11.02.2019 за індексним номером 45462038, яким внесено відомості про право власності на об`єкт площею 456,7 кв.м прийнято без належної перевірки поданих документів заявленим правам, на підставі скасованого рішення суду, за відсутності документів, що засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, а також за відсутності документа, що засвідчує право власності чи користування ТОВ «АГМА» на земельну ділянку, - в силу чого рішення державного реєстратора є незаконним.

Таким чином, керуючись ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» державний реєстратор КП «Агенція реєстраційних послуг» Морозова О.С. мала прийняти рішення про відмову в державній реєстрації прав на об`єкт нерухомого майна - нежилу споруду кафе «У Солохи», яка розташована за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога, будинок № 172-В з огляду на відсутність правовстановлючих документів на об`єкт нерухомого майна та надання для реєстрації права власності скасованого рішення суду.

Фактично прийняття державним реєстратором рішення про державну реєстрацію прав від 11.02.2019, індексний номер 45462038 призвело до безпідставної легалізації від імені держави права власності ТОВ «АГМА» на об`єкт нерухомого майна за адресою: м. Одеса, вул. Миколаївська дорога, 172В, тобто на об`єкт самочинного будівництва.

Таким чином, незаконна реєстрація права власності на об`єкт нерухомого майна призвела до вибуття земельної ділянки, площею 448 кв. м з комунальної власності територіальної громади м. Одеси.

Прокурор вважає, що існування зареєстрованого права власності на нежитлову будівлю, загальною площею 456, 7 кв. м за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога, 172-В за ТОВ «ЕКАТ», з огляду на приписи статті 377 ЦК України та статті 120 ЗК України, обмежує право власності територіальної громади м. Одеси на земельну ділянку, розташовану за вказаною адресою, в частині її права розпоряджатись своїм майном на власний розсуд, зокрема передати її власність чи користування на конкурентних засадах (на земельних торгах), оскільки ТОВ «ЕКАТ», користуючись наявністю незаконно набутого права власності на об`єкт нерухомого майна, може претендувати на отримання такої земельної ділянки поза земельними торгами, в силу ч. 2 ст. 134 ЗК України.

Протокол зазначає, що предметом акту приймання-передачі, серія та номер: б/н від 05.03.2019 та акту приймання-передачі майна від 08.07.2020 є нерухоме майно: нежила споруда кафе «У Солохи», яка розташована за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога, будинок № 172-В, загальною площею 456, 7 кв.м. Оскільки рішення господарського суду Одеської області 07.04.2006 у справі №9/99-06-2910, яким визнано право власності ТОВ «АГМА» на нежитлову споруду-кафе «У Солохи», загальною площею 281 кв.м. є скасованим, то вищезазначені акти приймання-передачі які складені після його скасування є нікчемними.

Враховуючи, що державна реєстрація прав приватної власності на нежитлову будівлю була здійснена незаконно, а зазначене майно є об`єктом самочинного будівництва, така державна реєстрація підлягає скасуванню із закриттям відповідного розділу Державного реєстру прав.

Прокурор вказує, що існування зареєстрованого права власності на нежитлову будівлю, загальною площею 456, 7 кв. м за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога, 172-В за ТОВ «ЕКАТ», з огляду на приписи статті 377 ЦК України та статті 120 ЗК України, обмежує право власності територіальної громади м. Одеси на земельну ділянку, розташовану за вказаною адресою, в частині її права розпоряджатись своїм майном на власний розсуд. Адже звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення майна, яке на ній встановлене, можливо лише після скасування державної реєстрації права приватної власності на будівлю.

Враховуючи вищевикладене, заступник керівника Пересипської окружної прокуратури міста Одеси звернувся до Господарського суду Одеської області із позовною заявою в інтересах держави в особі Одеської міської ради (пл. Біржова, 1, м. Одеса, Одеський р-н, Одеська обл., 65026) до відповідача: Товариство з обмеженою відповідальністю "ЕКАТ" (вул. Миколаївська дорога, 172 В, м. Одеса, Одеський р-н, Одеська обл., 65102) про:

- скасування державну реєстрацію права приватної власності за Товариством з обмеженою відповідальністю ЕКАТ (код ЄДРПОУ: 43693340) на об`єкт нерухомого майна - нежилу споруду кафе У Солохи загальною площею 456, 7 кв.м. за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога, 172-В із закриттям розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 1762308351101;

- зобов`язання Товариство з обмеженою відповідальністю ЕКАТ (код ЄДРПОУ: 43693340) усунути перешкоди у користуванні та розпорядженні територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради земельною ділянкою площею 448 кв.м за адресою м. Одеса, Миколаївська дорога, 172-В, шляхом її звільнення та знесення об`єкту самочинного будівництва - нежитлової споруди кафе У Солохи загальною площею 456, 7 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 1762308351101), що знаходиться за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога, 172-В.

Дослідивши в відкритому судовому засіданні матеріали справи, надані докази, проаналізувавши норми чинного законодавства, суд дійшов наступних висновків:

Згідно з ч. 3 ст. 4 Господарського процесуального кодексу України до господарського суду у справах, віднесених законом до його юрисдикції, мають право звертатися також особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб.

Відповідно до ч. 3 ст. 56 Господарського процесуального кодексу України, у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами.

Частиною 4 даної статті становлено, що прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.

Відповідно до пункту 3 ч. 1 ст. 131-1 Конституції України, в Україні діє Документ сформований в системі «Електронний суд» 06.02.2026 30 прокуратура, яка здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, визначеному законом.

Частиною 3 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» встановлено, що прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Ключовим для застосування цих норм є поняття «інтерес держави».

Відповідно до рішення Конституційного Суду України від 08.04.1999 у справі № 1-1/99, державні інтереси закріплюються як нормами Конституції України, так і нормами інших правових актів. З урахуванням того, що «інтереси держави» є оціночним поняттям, прокурор чи його заступник у кожному конкретному випадку самостійно визначає з посиланням на законодавство, на підставі якого подається позов, в чому саме відбулося чи може відбутися порушення матеріальних або інших інтересів держави, обґрунтовує у позовній заяві необхідність їх захисту та зазначає орган, уповноважений здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.

Інтереси держави можуть збігатися повністю, частково або не збігатися зовсім з інтересами державних органів, державних підприємств та організацій чи з інтересами господарських товариств з частковою державною власністю у статутному фонді. Проте, держава може вбачати свої інтереси не тільки в їх діяльності, але й у діяльності приватних підприємств, товариств. Інтереси держави відрізняються від інтересів інших учасників суспільних відносин.

В основі перших завжди є потреба у здійсненні загальнодержавних (політичних, економічних, соціальних та інших) дій, програм, спрямованих на захист суверенітету, територіальної цілісності, державного кордону України, гарантування її державної, економічної, інформаційної, екологічної безпеки, охорону землі як національного багатства, захист прав усіх суб`єктів права власності та господарювання, в тому числі й територіальних громад.

Із врахуванням того, що «інтереси держави» є оціночним поняттям,прокурор чи його заступник у кожному конкретному випадку самостійно визначає з посиланням на законодавство, на підставі якого подається позов, в чому саме відбулося чи може відбутися порушення матеріальних або інших інтересів держави, обґрунтовує у позовній заяві необхідність їх захисту та зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах. Аналогічна позиція викладена у постановах Верховного Суду від у справі № 806/1000/17, від 26.07.2018 у справі № 926/1111/15, від по справі № 915/20/18.

Існування інтересу і необхідність його захисту має базуватися на справедливих підставах, які мають бути об`єктивно обґрунтовані (доведені) і переслідувати законну мету. Право на здійснення представництва інтересів держави у суді не є статичним, тобто не має обмежуватися тільки визначенням того, у чиїх інтересах діє прокурор, а спонукає і зобов`язує обґрунтовувати існування права на таке представництво або, інакше кажучи, пояснити (показати, аргументувати), чому в інтересах держави звертається саме прокурор, а не органи державної влади, місцевого самоврядування, їхні посадові чи службові особи, які мають компетенцію на звернення до суду, але не роблять цього. Знову ж таки, таке обґрунтування повинно основуватися на підставах, за якими можна виявити (простежити) інтерес того, на захист якого відбувається звернення до суду, і водночас ситуацію в динаміці, коли суб`єкт правовідносин, в інтересах якого діє прокурор, неспроможний сам реалізувати своє право на судовий захист.

Прокурор, звертаючись до суду з метою захисту інтересів держави, що охоплюють собою й інтереси певної територіальної громади, фактично діє в інтересах держави, оскільки відсутні чіткі критерії визначення поняття «інтереси держави», яке є оціночним, суди під час розгляду кожної конкретної справи повинні встановлювати наявність/відсутність інтересів держави та необхідність їх захисту в судовому порядку (Постанова Верховного суду у складі Судової палати Касаційного адміністративного суду у справі №240/401/19 від 29.11.2022).

Європейський суд з прав людини неодноразово звертав увагу на участь прокурора в суді на боці однієї зі сторін як обставину, що може впливати на дотримання принципу рівності сторін.

Водночас ЄСПЛ звертав увагу на категорії справ, в яких підтримка прокурора не порушує справедливого балансу. Так, у справі «Менчинська проти Російської Федерації» ЄСПЛ у рішенні висловив таку позицію (у неофіційному перекладі): «Сторонами цивільного провадження виступають позивач і відповідач, яким надаються рівні права, в тому числі право на юридичну допомогу. Підтримка, що надається прокуратурою одній зі сторін, може бути виправдана за певних обставин, наприклад, у разі захисту інтересів незахищених категорій громадян (дітей, осіб з обмеженими можливостями та інших категорій), які, ймовірно, не в змозі самостійно захищати свої інтереси, або в тих випадках, коли відповідне правопорушення зачіпає інтереси значного числа громадян, або у випадках, коли потрібно захистити інтереси держави».

Підкреслюючи необхідність дотримання принципу рівності процесуальних можливостей сторін, у справі «Бацаніна проти Росії» в пункті 27 ЄСПЛ визначив, що підтримка прокуратурою однієї із сторін може бути виправдана за певних обставин, в тому числі, у випадку, коли інтереси держави потребують захисту (рішення у справі «Бацаніна проти Росії» № 8927/02 від 26 травня 2009 року).

Між тим ЄСПЛ уникає абстрактного підходу до розгляду питання про участь прокурора у цивільному провадженні. Розглядаючи кожен випадок окремо, суд вирішує, наскільки участь прокурора у розгляді справи відповідала принципу рівноправності сторін (постанова Верховного Суду від 02.10.2018 у справі № 4/166 «Б»).

У даному випадку допуск прокурора до суду у зв`язку з нездійсненням відповідним органом, уповноваженим на здійснення функцій держави у виниклих спірних правовідносинах, захисту інтересів держави, є виправданим відповідно до положень ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Відповідно до ст. 14 Конституції України, земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави, у зв`язку з чим захист інтересів держави у сфері земельних правовідносин є одним із пріоритетних напрямів представницької діяльності прокурорів.

Згідно зі ст. 2 Закону України «Про охорону земель» землі в межах території України є об`єктом особливої охорони держави.

Зі змісту ст. ст. 140, 142, 143 Конституції України, ст. ст. 1, 2, 4, 16, 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» вбачається, що державою гарантується належне функціонування місцевого самоврядування, матеріальною основою якого є, у тому числі земля, правомочності власника щодо якої від імені та виключно в інтересах територіальної громади виконує відповідна рада.

Тобто, з наведеного вбачається, що обов`язок діяти в інтересах територіальної громади є запорукою державного регулювання на певній території.

Статтею 80 ЗК України встановлено, що самостійними суб`єктами права власності на землю є, зокрема, територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.

При цьому ст. 19 Конституції України визначено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Отже, прокурор вважає, що органом, уповноваженим здійснювати відповідні функції захисту інтересів держави у вищевикладених спірних правовідносинах, є Одеська міська рада як власник земельної ділянки, за рахунок якої самочинно збудовано, в подальшому реконструйовано та зареєстровано право власності на об`єкт нерухомості за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога, 172-В.

Здійснення незаконної реєстрації права власності на об`єкт нерухомості за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога, 172-В, порушує права територіальної громади міста Одеси на земельну ділянку, що є підставою для захисту інтересів держави в особі Одеської міської ради в судовому порядку.

Верховний Суд в своїй постанові у справі № 912/2385/18 від 26.05.2020 роз`яснив, що прокурор, звертаючись до суду з позовом, має обґрунтувати та довести підстави для представництва, однією з яких є бездіяльність компетентного органу.

Бездіяльність компетентного органу означає, що він знав або повинен був знати про порушення інтересів держави, але не звертався до суду з відповідним позовом у розумний строк.

Звертаючись до відповідного компетентного органу до подання позову в порядку, передбаченому статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», прокурор фактично надає йому можливість відреагувати на стверджуванні порушення інтересів держави, зокрема, шляхом призначення перевірки фактів порушення законодавства, виявлених прокурором, вчинення дій для виправлення ситуації, а саме подання позову або аргументованого повідомлення прокурора про відсутність такого порушення.

Невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу. Розумність строку визначається судом з урахуванням того, чи потребували інтереси держави невідкладного захисту (зокрема, через закінчення перебігу позовної давності чи можливість подальшого відчуження майна, яке незаконно вибуло із власності держави), а також таких чинників, як: значимість порушення інтересів держави, можливість настання невідворотних негативних наслідків через бездіяльність компетентного органу, наявність об`єктивних причин, що перешкоджали такому зверненню, тощо.

Таким чином, прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», і якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження його бездіяльності. Якщо прокурору відомо причини такого не звернення, він обов`язково повинен зазначити їх в обґрунтуванні підстав для представництва, яке міститься в позові, але якщо з відповіді компетентного органу на звернення прокурора такі причини з`ясувати неможливо чи такої відповіді взагалі не отримано, то це не є підставою вважати звернення прокурора необґрунтованим.

Так, Пересипською окружною прокуратурою міста Одеси на адресу Одеської міської ради направлено лист № 53-5092ВИХ-25 від 04.07.2025 щодо отримання інформації про вжиті з боку територіальної громади м. Одеси заходи реагування стосовно захисту порушених прав на земельну ділянку за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога, 172-В. Відповідь на вказаний лист від Одеської міської ради не надходила. Однак, на вказаний лист надано відповідь Пересипською районною адміністрацією Одеської міської ради № 01-04-1/158вх від 23.07.2025 та проінформовано прокуратуру, що вирішення питання щодо вжиття заходів реагування, у тому числі позовного характеру, спрямованих на захист порушених прав територіальної громади міста Одеси, належить до компетенції Юридичного Департаменту Одеської міської ради.

Окружною прокуратурою повторно на адресу Одеської міської ради направлено лист № 53-7623ВИХ-25 від 10.10.2025 щодо отримання інформації станом на дату направлення запиту про вжиті з боку територіальної громади м. Одеси заходи реагування за вищевказаним фактом. Відповідь на вказаний лист від Одеської міської ради не надходила. Водночас, на вказаний лист надано відповіді Пересипською районною адміністрацією Одеської міської ради від 12.11.2025 та 28.11.2025 №01-04-1/313вх, відповідно якого прокуратуру повідомлено, що керуючись Порядком взаємодії виконавчих органів, комунальних підприємств, установ, закладів та організацій Одеської міської ради з питань, пов?язаних із виявленням самочинного будівництва у місті Одесі та вжиттям заходів реагування, затвердженим рішенням Виконавчого комітету Одеської міської ради від 29.03.2018 за №135, посадовою особою Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради 19.06.2025 спільно з представниками Пересипської районної адміністрації Одеської міської ради, департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин ОМР у присутності представника Пересипської (Суворовської) окружної прокуратури м. Одеси проведено комісійне обстеження об`єкта за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога, 172-В, про що складено відповідний акт. При цьому повідомлено, що вирішення питання щодо вжиття заходів реагування, у тому числі позовного характеру, спрямованих на захист порушених прав територіальої громади міста Одеси, належить до компетенції Юридичного департаменту Одеської міської ради.

Обізнаність Одеської міської ради стосовно порушених прав на земельну ділянку за адресою: м. Одеса, вул. Миколаївська дорога, 172-В починається ще з 2010 року, коли на розгляді Господарського суду Одеської області знаходилась позовна заява заступника прокурора Суворовського району м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Держземінспекції з контролю за використанням і охороною земель в Одеській області до ТОВ «Агма» про зобов`язання звільнити та повернути земельну ділянку та стягнення шкоди (справа №20/245-09-6401) та при розгляді Суворовським районним судом м. Одеси позовної заяви заступника керівника Суворовської окружної прокуратури м.Одеси, в інтересах держави в особі Одеської міської ради до ТОВ «Агма», Василенка О.Ф., ТОВ «ЕКАТ», треті особи, що не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача Державний реєстратор Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Морозова Ольга Станіславівна, Державний реєстратор Затоківської селищної ради Білгород-Дністровської міської ради Заболотний Олександр Олександрович, про визнання незаконними та скасування рішення державного реєстратора, припинення права власності, визнання недійсними актів прийому-передачі, знесення самочинно побудованої будівлі, звільнення земельної ділянки (справа №523/8574/21).

Таким чином, Одеська міська рада як орган, уповноважений здійснювати захист інтересів держави у зазначених спірних правовідносинах, будучи поінформованою прокуратурою про порушення інтересів держави, упродовж тривалого часу бездіяла та не здійснювала захист інтересів держави.

При цьому, Одеська міська рада самоусунулась від вжиття відповідних заходів реагування з метою захисту порушених інтересів держави, двічі переадресувавши листи прокуратури на розгляд для надання відповіді Пересипській районній державній адміністрації Одеської міської ради. Відомостей про наміри подати відповідну позовну заяву з метою захисту законних прав та інтересів територіальної громади Одеською міською радою не надано.

Отже, прокурор стверджує, що ураховуючи бездіяльність Одеської міської ради протягом розумного строку на факти порушення інтересів територіальної громади, з метою поновлення державних інтересів шляхом скасування державної реєстрації права приватної власності за ТОВ «ЕКАТ» на незаконно збудований та зареєстрований об`єкт нерухомості та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки, що належить територіальній громаді м. Одеси за рахунок якої збудовано об`єкт самочинного будівництва, вбачається необхідність звернення Пересипської окружної прокуратури міста Одеси до суду в інтересах держави в особі власника землі - територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради з даним позовом.

Згідно з ч. 2 ст. 41 Конституції України, право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.

Відповідно до ст. 319 ЦПК України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Відповідно до ч. 2 ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Як зазначив Верховний Суд у постанові від 08.07.2020 (справа № 1309/4455/12) положення ч. 2 ст. 331 ЦК України необхідно тлумачити у системному зв`язку з положеннями ст. 182 цього Кодексу щодо державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, які не передбачають винятків. За загальним правилом, усі об`єкти нерухомого майна в силу своєї специфіки після завершення будівництва підлягають прийняттю в експлуатацію та державній реєстрації.

Відповідно до вимог статті 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі Закон про реєстрацію) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру прав.

Статтею 3 вищевказаного Закону встановлено, що загальними засадами державної реєстрації прав є, зокрема, гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження, внесення відомостей до Державного реєстру прав виключно на підставах та в порядку, визначених цим Законом.

Частиною 2 ст. 18 Закону про реєстрацію передбачено, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25.12.2015 (діючого на час реєстрації) (далі Порядок реєстрації).

Відповідно до ч. 4 ст. 18 Закону про реєстрацію державній реєстрації підлягають виключно заявлені права та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

Особливості процедури державної реєстрації прав власності на нерухоме майно визначені Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25.12.2015 (діючого на час реєстрації) (далі Порядок реєстрації).

Державним реєстратором КП «Агенція реєстраційних послуг» Морозовою О.С. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер рішення: 45462038 від 11.02.2019 та зареєстровано право приватної власності на нежитлову споруду кафе «У Солохи», загальною площею 456,7 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Миколаївська дорога, 172-В за ТОВ «Агма».

Підставою для державної реєстрації права власності за ТОВ «Агма» стали: довідка, серія та номер: № 00408, виданий 09.01.2019, видавник: ТОВ «Бюро технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна», технічний паспорт, серія та номер: б/н, виданий 09.01.2019, видавник: ТОВ «Бюро технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна», рішення суду, серія та номер: №9/99-06-2010, видавник: Господарський суд Одеської області.

Так, однією з підстав для прийняття державним реєстратором КП «Агенція реєстраційних послуг» Морозовою О.С. рішення № 45462038 від 11.02.2019 (з відкриттям розділу) стало рішення суду, серія та номер: №9/99-06-2010, видавник: Господарський суд Одеської області.

Згідно з пунктом 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності проводиться на підставі, зокрема, рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно.

Положенням частини першої статті 31-1 Закону про реєстрацію прав передбачено, що реєстраційні дії на підставі судових рішень проводяться виключно на підставі рішень, отриманих у результаті інформаційної взаємодії Державного реєстру прав та Єдиного державного реєстру судових рішень (далі - ЄДРСР), без подання відповідної заяви заявником.

Водночас абзацом першим підпункту 1 пункту 2 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону № 1666-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення державної реєстрації прав на нерухоме майно та захисту прав власності» , який набрав чинності 02.11.2016, встановлено, що до запровадження інформаційної взаємодії між

Державним реєстром прав та ЄДРСР, передбаченої Законом про реєстрацію прав, а також у разі проведення реєстраційних дій на підставі рішень судів, що набрали законної сили, до запровадження відповідної інформаційної взаємодії реєстраційні дії на підставі рішень судів проводяться за зверненням заявника. Державний реєстратор прав на нерухоме майно з метою встановлення набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень на підставі поданого рішення суду обов`язково використовує відомості ЄДРСР за допомогою офіційного веб-порталу судової влади України щодо наявності такого рішення у відповідному реєстрі в електронній формі, відповідності його за документарною інформацією та реквізитами.

У разі відсутності рішення суду в ЄДРСР державний реєстратор прав на нерухоме майно запитує копію такого рішення суду, засвідчену в установленому порядку, від відповідного суду.

Направлення запиту до суду про отримання копії рішення суду є підставою для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Як вже зазначалось, рішення Господарського суду Одеської області від 07.04.2006 у справі №9/99-06-2910, яким визнано право власності ТОВ «АГМА» на нежитлову споруду-кафе «У Солохи», загальною площею 281 кв.м. є скасованим.

Однак, державним реєстратором КП «Агенція реєстраційних послуг» Морозовою О.С. запит до суду з метою встановлення набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень на підставі поданого рішення суду не направлено та прийнято рішення про реєстрацію права власності за ТОВ «АГМА» на підставі скасованого рішення суду.

Крім того, однією з підстав для прийняття державним реєстратором КП «Агенція реєстраційних послуг» Морозовою О.С. рішення № 45462038 від 11.02.2019 (з відкриттям розділу) стала довідка, серія та номер: № 00408, виданий 09.01.2019, видавник: ТОВ «Бюро технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна».

Зі змісту вказаної довідки вбачається, що ТОВ «Бюро технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна» проведено технічну інвентаризацію об`єкту нерухомого майна, який являє собою нежилу споруду кафе «У Солохи» за адресою: м. Одеса, Суворовський район, Миколаївська дорога, буд. 172-В. Під час проведення технічної інвентаризації встановлено, що нежила споруда кафе «У Солохи» складається в цілому з: літ. «А» загальною площею 456, 7 кв.м, в тому числі основною площею 311, 7 кв.м. Зазначено, що під час проведення технічної інвентаризації встановлено, що збільшення загальної площі об`єкта у цілому до 456, 7 кв.м. відбулось за рахунок демонтажу внутрішніх перегородок та поділу простору на два рівні, що відповідно до п.3.2. «Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна», затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 № 127, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 10.07.2001 № 582/5773 (із змінами та доповненнями) не є самочинним. Під час здійснення технічної інвентаризації самочинної реконструкції не виявлено.

Щодо змісту вказаної довідки суд зазначає наступне

Так, пунктом 1 розділу I «Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна», затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 № 127, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 10.07.2001 № 582/5773 (із змінами та доповненнями) визначено, що ця інструкція визначає механізм проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна всіх форм власності, що здійснюють суб`єкти господарювання, і діє на всій території України.

Слід зауважити, що вивченням матеріалів інвентарної справи на вказаний об`єкт нерухомого майна, остання містить статут ТОВ «АГМА» затвердженого протоколом загальних зборів засновників №4 від 28.02.2008 згідно п. 4.3 якого, учасники вносять такі внески до Статутного капіталу Товаривства: ОСОБА_2 грошові кошти у розмірі 8 250,00 грн, що становить 0,93% частки; ОСОБА_1 грошові кошти та майно у розмірі 880 810,00 грн., що становить 99,07% частки; всього 889 060,00 грн. становить 100%.

У відповідності до п. 4.4, 4.4.1 вказаного статуту ТОВ «АГМА» в якості внеску до статутного капіталу засновник (учасник) Товаривства, ОСОБА_1 передав, згідно акту приймання-передачі та оцінки майна до Статутного капіталу Товаривства наступне майно: нежила споруда-кафе « ІНФОРМАЦІЯ_1 », що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 (рішення господарського суду Одеської області, справа №9-99-06-2910 від 07.04.2006), загальною площею 281 кв.м.

Тоді як, відповідно до протоколу № 2/2019 загальних зборів учасників ТОВ «АГМА» від 13.02.2019, надано згоду ОСОБА_1 на вихід зі складу Учасників Товариства та проведено розрахунок із ОСОБА_1 у зв`язку із його виходом із Товариства та повернуто останньому його частку у статутному капіталі Товариства у розмірі 99, 07 %, що відповідає грошовій сумі у розмірі 880 810 грн. наступним чином: - передано ОСОБА_1 у власність нерухоме майно - нежилу споруду кафе « ІНФОРМАЦІЯ_1 », яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 456, 7 кв.м.

Актом приймання-передачі від 05.03.2019, укладеним між ТОВ «АГМА» та ОСОБА_1 , на виконання протоколу № 2/2019 загальних зборів учасників ТОВ «АГМА» від 13.02.2019, ТОВ «АГМА» передало, а ОСОБА_1 прийняв у власність нерухоме майно: нежилу споруду кафе « ІНФОРМАЦІЯ_1 », яка знаходиться за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога, будинок № 172-В, загальною площею 456, 7 кв.м.

З вказаного вбачається, що за час перебування вказаної нежилої споруди у статутному фонді ТОВ «АГМА» її загальна площа збільшилась з 281 кв.м. до 456,7 кв.м.

Згідно технічного паспорту, виготовленого КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» на замовлення директора ТОВ «Агма» ОСОБА_1 станом на 10.11.2009, відповідно до якого загальна площа приміщень складає 371,0 кв.м. Тобто, з моменту постановлення рішення Господарського суду Одеської області від 07.04.2006 площа об`єкта збільшилась на 90 кв.м.

Порівнянням технічного паспорта, виготовленого КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» станом на 10.11.2009 з технічним паспортом, виготовленим ТОВ «Бюро технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна» від 09.01.2019, установлено, що фактично змінено конфігурацію будівлі по першому поверху, збільшено загальну площу будівлі на 85, 7 кв. м (з 313,7 кв. м до 399, 4 кв. м).

У відповідності до п. 3.21 ДБН А.2.2-3:2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво», реконструкція це перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об`єкта будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність тощо), забезпечується вдосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг. Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об`єкта в цілому або його частини (за умови їх автономності).

Таким чином, очевидно, що збільшення площі будівлі під час проведення державної реєстрації права власності на зазначений об`єкт нерухомості не могло відбутись внаслідок робіт за рахунок демонтажу внутрішніх перегородок та поділу простору на два рівні.

Зазначене дає можливість дійти висновку, що зміна геометричних розмірів об`єкта нерухомого майна за вказаною адресою здійснена фактично шляхом проведення його реконструкції, в результаті якої загальну площу об`єкта збільшено та очевидно змінилась зовнішня конфігурація по першому поверху.

Слід зазначити, що рішення державного реєстратора щодо збільшення площі об`єкта прийнято за відсутності документа, що засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта.

Згідно з п. 3 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 за № 461, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та об`єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації. Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, а також комплексів (будов), до складу яких входять об`єкти з різними класами наслідків (відповідальності), здійснюється на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації шляхом видачі відповідними органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката.

Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради 21.12.2020 № 01-3/259 та 25.06.2025 № 01-6/205-пр повідомило окружну прокуратуру, що в реєстрі будівельної діяльності відсутня інформація щодо одержання права на виконання будівельних робіт або прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, розташованих за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога, 172-В. Товариство з обмеженою відповідальністю «АГМА» для реєстрації документів дозвільно-декларативного характеру на об`єкт будівництва за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога, 172-В до Управління не зверталось.

Крім того, згідно зі ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (далі Закон про містобудування), забудова територій здійснюється шляхом розміщення об`єктів будівництва. Суб`єкти містобудування зобов`язані додержуватися містобудівних умов та обмежень під час проектування і будівництва об`єктів. Право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Так, відповідно до ч. 2 ст. 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови земельної ділянки, що перебуває у власності або користуванні такої особи, повинна одержати містобудівні умови та обмеження для проєктування об`єкта будівництва.

Департаментом архітектури та містобудування Одеської міської ради 30.05.2023 за № 01-15/147п повідомлено окружну прокуратуру про те, що дані, щодо видачі мостобудівних умов та обмежень на проектування об`єкту, будівництва/ реконструкції, будівельного паспорту забудови проектування об`єкту будівництва за адресою: м. Одеса, вул. Миколаївська дорога, 172-В, (замовник ТОВ «АГМА») не значиться.

Відсутність інформації щодо видачі мустобудівних умов та обмежень за зазначеною адресою підтверджено також листом Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради №01-6/205пр від 25.06.2025 та актом комісійного обстеження від 19.06.2025, проведеного Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, разом із Пересипською районною адміністрацією Одеської міської ради, Департаментом земельних ресурсів Одеської міської ради.

У відповідності до розділу «Характеристики об?єкту дослідження» висновка експерта судової оціночно-земельної експертизи від 20.05.2021 №21-151 об`єктом дослідження є земельна ділянка площею 448 кв.м., в рамках плям забудови нежитлової будівлі-кафе, що розташована за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога, 172 В, знаходиться на території «Гідропарку «Лузанівка».

Гідропарк «Лузанівка» розташований на узбережжі Одеської затоки, між Миколаївською дорогою та береговою лінією Чорного моря. Дана територія є важливою рекреаційною зоною міста Одеси та має значне природоохоронне і культурне значення.

Природоохоронний статус Гідропарку «Лузанівка» включає територію парку пам`ятки садово-паркового мистецтва ім. Котовського, статус якого було надано на підставі рішення Одеського облвиконкому від 18.05.1972 року № 234. Відповідно до Закону України «Про природно-заповідний фонд України», парки-пам`ятки садово паркового мистецтва належать до природно-заповідного фонду України.

Відповідно до інформації Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради від 27.04.2023 №01-19/666 рішення щодо передачі земельної ділянки у власність або користування за адресою: м. Одеса, вул. Миколаївська дорога, 172-В Одеською міською радою не приймалось. Також, надано акт огляду земельної ділянки від 17.12.2020, відповідно до якого за результатами обстеження встановлено, що зазначена земельна ділянка розташована у прибережній зоні, має загальну площу орієнтовно 0,04 га та використовується під розміщення нежитлової споруди кафе-бару «У Солохи». Має місце використання земельної ділянки без правовстановлюючих документів.

Згідно зі ст. 44 Земельного кодексу України та ст. 7 Закону України «Про природно-заповідний фонд України», до земель природно-заповідного фонду належать природні території та об`єкти, а також штучно створені об`єкти, включаючи парки-пам`ятки садово-паркового мистецтва.

Відповідно до пунктів «ґ», «в» ч. 4 ст. 83 Земельного кодексу України, не можуть передаватися з комунальної у приватну власність землі водного фонду, а також землі під об`єктами природно-заповідного фонду, які мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність. Законодавство України чітко регулює питання, пов`язані з охороною земель, віднесених до природно-заповідного фонду, що робить будь-яке будівництво на таких територіях незаконним.

У постанові від 20.06.2023 у справі № 554/10517/16 Велика Палата Верховного Суду підтвердила, що будівництво на землях, віднесених до природно заповідного фонду, заборонено нормами Земельного кодексу та Закону України «Про природно-заповідний фонд України».

Крім того, земельна ділянка, на якій здійснено самовільне будівництво об`єкта нерухомості, належить до земель водного фонду, оскільки розташована безпосередньо на узбережжі Чорного моря.

Відповідно до ст. 58 Земельного кодексу України, до земель водного фонду належать, зокрема, землі, зайняті прибережними захисними смугами, що прилягають до морів, а також острови та інші території, які мають водоохоронне значення. Зміна цільового призначення земель водного фонду, а також будівництво будь-яких об`єктів, не пов`язаних із функціональним використанням таких територій, забороняється (ст. 61 ЗК України).

Так, статтею 88 Водного кодексу України та статтею 60 Земельного кодексу України, передбачено, що з метою охорони поверхневих водних об`єктів від забруднення і засмічення та збереження їх водності вздовж річок, морів і навколо озер, водосховищ та інших водойм в межах водоохоронних зон виділяються земельні ділянки під прибережні захисні смуги. У межах існуючих населених пунктів прибережна захисна смуга встановлюється з урахуванням конкретних умов, що склались.

Системний аналіз наведених нормзаконодавства дає підстави для висновку про те, що при наданні земельної ділянки за відсутності проєкту землеустрою зі встановлення прибережної захисної смуги необхідно виходити з нормативних розмірів прибережних захисних смуг, установлених статтею 88 Водного кодексу України , та орієнтовних розмірів і меж водоохоронних зон, що визначаються відповідно до Порядку визначення (такі правові висновки викладені упостановах Великої Палати Верховного Суду від 30.05.2018 у справі № 469/1393/16-ц, від 07.04.2020 у справі № 372/1684/14-ц).

Згідно зі ст. 88 Водного кодексу України, уздовж морів встановлюються прибережні захисні смуги шириною не менше 100 метрів, у межах яких забороняється будь-яке будівництво, що не пов`язане з експлуатацією природних ресурсів чи забезпеченням функціонування морського транспорту.

Згідно зі статтею 62 Земельного кодексу України та статтею 90 Водного кодексу України, передбачено, що прибережна захисна смуга уздовж морів, морських заток і лиманів входить у зону санітарної охорони моря і може використовуватися лише для будівництва санаторіїв та інших лікувально-оздоровчих закладів з обов`язковим централізованим водопостачанням і каналізацією.

Крім того, положення ст. 89 Водного кодексу України чітко встановлюють, що прибережні захисні смуги підлягають особливому режиму використання, і будь яке приватне будівництво або зміна правового режиму земель у межах таких територій є незаконними.

Окрім того, п. 10.4 розділу 10 ДБН 360-92** встановлено заборону на розміщення будинків, споруд і комунікацій на землях водоохоронних зон.

Також, викоритсання території зони, розміщення підприємств і установ здійснюється відповідно до вимог Водного кодексу України та ДБН 369-92**, при цьому, режим використання рекреаційних зон озеленених територій загального користування не передбачає будівництва в їх межах будь-яких капітальних споруд.

При цьому варто враховувати, що заволодіння громадянами та юридичними особами землями водного фонду (перехід до них володіння цими землями) всупереч вимогам Земельного кодексу України є неможливим. Розташування земель водного фонду вказує на неможливість виникнення приватного власника, а отже, і нового володільця, крім випадків, передбачених у статті 59 Земельного кодексу Кодексу (такий правовий висновок викладений у постановах від 22.05.2018 у справі № 469/1203/15-ц, від 28.11.2018 у справі №504/2864/13-ц, від 12.06.2019 у справі №487/10128/14-ц, від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц, від 07.04.2020 у справі №372/1684/14-ц).

Таким чином, прибережна захисна смуга є природоохоронною територією, може використовуватися лише відповідно до її цільового призначення з урахуванням законодавчих обмежень щодо ведення господарської діяльності. Фактичний розмір і межі прибережної захисної смуги визначені нормами закону, а проект землеустрою щодо встановлення прибережної захисної смуги є лише документом, який містить графічні матеріали та відомості про обчислену площу в розмірі й межах, встановлених законодавством. Відсутність такого проекту та невизначення відповідними органами державної влади на території межі прибережної захисної смуги в натурі не може трактуватися як відсутність самої прибережної захисної смуги та правомірність передачі у приватну власність ділянки, розташованої у нормативно визначеній смузі від урізу води.

Вищевказане узгоджується з правовою позицією Верховного Суду, викладеною у постановах від 06.06.2018 у справі № 372/1387/13ц, від 30.05.2018 у справі № 469/1393/16-ц, а також Верховного Суду України від 01.07.2015 у справі № 6 184цс-15, від 10.06.2015 у справі № 162цс-15, від 22.04.2015 у справі № 6-52 цс-15.

Так, Верховним Судом зазначено, що при наданні земельної ділянки за відсутності проекту землеустрою зі встановлення прибережної захисної смуги необхідно виходити із їх нормативних розмірів, встановлених статтею 88 Водного кодексу України, та орієнтовних розмірів і меж водоохоронних зон, що визначаються відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 08.05.1996 № 486 «Про затвердження Порядку визначення розмірів і меж водоохоронних зон та режиму ведення господарської діяльності в них».

Відтак відсутність проєкту землеустрою щодо встановлення прибережної захисної смуги не свідчить про відсутність самої прибережної захисної смуги, оскільки її розміри встановлені законом, що зазначено Верховним Судом у поставнові від 10.12.2025 у справі №906/1032/24.

Доказами розташування земельної ділянки в межах прибережних смуг можуть бути матеріали землевпорядної документації, а саме: план меж земельної ділянки та експлікація земельних угідь, пояснювальні записки до проекту землеустрою, погодження проектів землеустрою відповідними органами виконавчої влади, матеріали контролюючих органів, у тому числі щодо фактичної відстані від урізу води, тощо.

Згідно листа Департамента архітектури та містобудування Одеської міської ради від 30.05.2023 №01-15/147п відповідно плану зонування території (зонінгом) м. Одеси, затвердженим рішенням Одеської міської ради від 19.10.2016 №1316-VII, земельна ділянка з оріентовним місцем розташування за адресою: м. Одеса, вул Миколаївська дорога, 172-В, входить до меж прибережної захисної смуги моря (згідно з пропозиціями Генерального плану) та розташована в межах рекреаційної зони.

Накладення спірної земельної ділянки на законодавчо визначену прибережну захисну смугу моря підтверджується також даними Національної кадастрової системи Державного земельного кадастру, до якого органами прокуратури отримано доступ у встановленому законодавством порядку (кольорові викопіювання для візуального сприйняття інформації додаються до позову).

Окрім того, відповідно до акту огляду земельної ділянки від 17.12.2020, встановлено, що зазначена земельна ділянка розташована у прибережній зоні, має загальну площу орієнтовно 0,04 га та використовується під розміщення нежитлової споруди кафе-бару «У Солохи».

З акту комісійного обстеження від 19.06.2025, проведеного Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, разом із Пересипською районною адміністрацією Одеської міської ради, Департаментом земельних ресурсів Одеської міської ради (лист від 25.06.2025 № 01-6/205-пр) встановлено, що на момент обстеження вказана будівля не експлуатується.

Згідно з положеннями ст. 376 ЦК України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво або за її рахунок.

Отже з вищевикладеного встановлено, що самочинне будівництво нежитлової будівлі, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Миколаївська дорога, 172-В, проведено за рахунок земельної ділянки, яка знаходиться в межах прибережної захисної смуги моря, комунальної власності Одеської міської ради, яка ТОВ «АГМА» у власність або користування, для будівництва та/або експлуатації нежитлової будівлі, не передавалась.

В результаті прийняття державним реєстратором незаконного рішення на підставі рішення суду, яке на час вчинення реєстраційних дій скасовано та довідки, що не дає змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують, з комунальної власності територіальної громади міста Одеси вибула земельна ділянка, площею 448 кв. м.

Враховуючи вищевикладене, рішення державного реєстратора КП «Агенція реєстраційних послуг» Морозовою О.С. від 11.02.2019 за індексним номером 45462038, яким внесено відомості про право власності на об`єкт площею 456,7 кв.м прийнято без належної перевірки поданих документів заявленим правам в порушення ч. 2 ст. 5, ст.ст. 10, 18, 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», на підставі скасованого рішення суду, за відсутності документів, що засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, а також за відсутності документа, що засвідчує право власності чи користування ТОВ «АГМА» на земельну ділянку, - в силу чого рішення державного реєстратора є незаконним.

Пунктом 4 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» передбачено, що у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження.

Відповідно до ч. 2 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» за наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав.

Таким чином, керуючись ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» державний реєстратор КП «Агенція реєстраційних послуг» Морозова О.С. мала прийняти рішення про відмову в державній реєстрації прав на об`єкт нерухомого майна - нежилу споруду кафе «У Солохи», яка розташована за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога, будинок № 172-В з огляду на відсутність правовстановлючих документів на об`єкт нерухомого майна та надання для реєстрації права власності скасованого рішення суду.

Отже, рішення державного реєстратора КП «Агенція реєстраційних послуг» Морозової О.С. № 45462038 від 11.02.2019 про реєстрацію права власності на об`єкт нерухомості за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога, будинок № 172-В, загальною площею 456, 7 кв.м за ТОВ «АГМА» (номер запису про право власності: 30232650) прийняте з порушенням Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно», є незаконним.

З огляду на вищевикладене, ТОВ «АГМА» не набуто права власності на самочинно збудований об`єкт нерухомості за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога, будинок № 172-В, площею 456, 7 кв.м, у встановленому законом порядку.

Фактично прийняття державним реєстратором рішення про державну реєстрацію прав від 11.02.2019, індексний номер 45462038 призвело до безпідставної легалізації від імені держави права власності ТОВ «АГМА» на об`єкт нерухомого майна за адресою: м. Одеса, вул. Миколаївська дорога, 172В, тобто на об`єкт самочинного будівництва.

Таким чином, незаконна реєстрація права власності на об`єкт нерухомого майна призвела до вибуття земельної ділянки, площею 448 кв. м з комунальної власності територіальної громади м. Одеси.

Статтею 120 Земельного кодексу України передбачено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти.

Відповідно до ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об`єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України.

Право на будівництво нерухомого майна (забудову) мають власники земельних ділянок (ст. 90 ЗК України), землекористувачі (ст. 95 ЗК України), особи, які набули права користування чужою земельною ділянкою (суперфіцій) за договором із власником земельної ділянки або з інших передбачених законом підстав. Власником або землекористувачем земельної ділянки право на її забудову (будівництво) реалізується за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням та видом відповідно до містобудівних умов і обмежень, встановлених законодавством.

За положеннями ч. 1 ст. 376 ЦК України, самочинне будівництво визначається через сукупність ознак, що виступають умовами або підставами, за наявності яких об`єкт нерухомості вважається самочинним, а саме, якщо: 1) він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) об`єкт нерухомості збудовано без належного дозволу чи належно затвердженого проекту; 3) об`єкт нерухомості збудовано з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

До того ж у постанові Верховного Суду від 11.02.2022 у справі № 369/14226/18 міститься висновок про те, що наявність хоча б однієї з трьох, зазначених у ч. 1 ст. 376 ЦК України ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.

Згідно з ч. 2 цієї статті особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності не має. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.

Зміст приписів статті 376 ЦК України засвідчує неможливість застосування інших, ніж ті, що встановлені цією статтею, способів легітимізації (узаконення) самочинного будівництва та набуття права власності на такі об`єкти. Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного (постанови від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 23.06.2020 у справі №680/214/16-ц, від 23.11.2022 у справі № 910/14139/20 та від 31.01.2023 у справі № 913/443/20).

У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності.

Як зазначено вище, державна реєстрація права власності на нежитлову споруду, загальною площею 456, 7 кв.м, розташовану за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога, 172-В (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 1762308351101), проведена з порушенням вимог чинного законодавства на підставі скасованого рішення суду.

Вказане будівництво ТОВ «АГМА» проведено на земельній ділянці комунальної власності за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога, 172-В за відсутності документів про право власності або користування вказаною земельною ділянкою.

З урахуванням загальновизнаного принципу приватного права «nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse haberet», який означає, що ніхто не може передати більше прав, ніж має сам, ТОВ «АГМА» не могло передати за актом приймання-передачі Василенку О.Ф., а останній у свою чергу передати в уставний фонд ТОВ «ЕКАТ» спірну нежитлову будівлю, загальною площею 456,7 кв.м, так як в дійсності не набуло права власності на означений об`єкт, оскільки вказаний об`єкт є самочинно збудованим, а державна реєстрація речового права не являється сама по собі підставою набуття права власності.

Задоволення позову прокурора лише про знесення (демонтаж) спорудженого на земельній ділянці об`єкта нерухомого майна не призведе до поновлення прав держави у повному обсязі, оскільки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно залишається відповідний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про право відповідачів на об`єкт нерухомості. А наявність такої реєстрації не виключає можливість (навіть після зносу) повторного зведення на спірній земельній ділянці з часом іншої споруди.

За змістом статті 17 Закону України від 23.02.2006 №3477-ІV «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують як джерело права при розгляді справ положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та протоколів до неї, а також практику Європейського суду з прав людини та Європейської комісії з прав людини.

У пункті 40 рішення Європейського суду з прав людини у справі «Горнсбі проти Греції» Суд зазначив, що право на судовий захист було б ілюзорним, якби національна правова система Високої Договірної Сторони дозволяла, щоб остаточне, обов`язкове для виконання судове рішення залишалося невиконаним на шкоду будь якій зі сторін. Ефективний доступ до суду включає право на виконання судового рішення без невиправданих затримок (рішення від 19.03.1997 №18357/91).

Велика Палата Верховного Суду у п. 58 постанови від 26.01.2021 (справа № 522/1528/15-ц) зазначає що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорювання. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорювання та спричиненим цими діяннями наслідкам. Спосіб захисту порушеного права або інтересу має бути таким, щоб у позивача не виникала необхідність повторного звернення до суду.

Враховуючи викладене, відсутність у рішенні суду висновків про долю державної реєстрації фактично унеможливить його повне виконання та не призведе до повного поновлення прав держави, а навпаки це може призвести до подальшого вчинення відповідачем перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою.

Як зазначено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18.09.2024 у справі № 914/1785/22 у практиці Великої Палати Верховного Суду закріпився принцип реєстраційного підтвердження речових прав на нерухоме майно (пункт 98 постанови від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20)). Відомості державного реєстру прав на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тобто державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи (постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 у справі № 48/340 (підпункт 6.30), від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17 (підпункт 4.17), від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (підпункт 6.13) та інші).

Отже, державна реєстрація права приватної власності на нерухоме майно - це офіційне визнання та підтвердження державою факту набуття ними права власності на таке майно.

Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за землею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (пункт 8.5 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2018 року у справі №910/18560/16 (провадження № 12-143гс18)). Тому не допускається набуття права власності на об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або іншого речового права на земельну ділянку, яке передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на такій земельній ділянці (п.п. 92, 93 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16 лютого 2021 у справі № 910/2861/18).

У постанові Верховного Суду від 04 грудня 2024 року у справі № 202/3145/22 суд зазначає, що знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим.

Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі.

Права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно.

Існування зареєстрованого права власності на нежитлову будівлю, загальною площею 456, 7 кв. м за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога, 172-В за ТОВ «ЕКАТ», з огляду на приписи статті 377 ЦК України та статті 120 ЗК України, обмежує право власності територіальної громади м. Одеси на земельну ділянку, розташовану за вказаною адресою, в частині її права розпоряджатись своїм майном на власний розсуд, зокрема передати її власність чи користування на конкурентних засадах (на земельних торгах), оскільки ТОВ «ЕКАТ», користуючись наявністю незаконно набутого права власності на об`єкт нерухомого майна, може претендувати на отримання такої земельної ділянки поза земельними торгами, в силу ч. 2 ст. 134 ЗК України.

За змістом пункту 9 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно.

Отже, якщо суд дійшов висновку, що право власності позивача на земельну ділянку було порушено незаконною реєстрацією права власності на нерухоме майно за відповідачами, з якими позивач не перебував у зобов`язальних відносинах, державний реєстратор на підставі судового рішення про скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно, яке набрало законної сили, проводить державну реєстрацію припинення права власності відповідачів, що усуває для позивача перешкоди у здійсненні ним правоможності розпоряджатись своїми земельними ділянками (схожі висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2024 у справі №496/1059/18).

При цьому, в силу положень абзацу першого частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відомості про право власності відповідачів не підлягають скасуванню та/або вилученню, крім випадків, передбачених пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону. Натомість державний реєстратор вчиняє нову реєстраційну дію - внесення до Державного реєстру відомостей про припинення права власності відповідачів на нерухоме майно на підставі судового рішення (див. mutatis mutandis висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені в пунктах 132, 133 постанови від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18).

У частині першій статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зазначено, що розділ Державного реєстру та реєстраційна справа закриваються в разі: 1) знищення об`єкта нерухомого майна, об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості; 2) поділу, об`єднання об`єктів нерухомого майна або виділу частки з об`єкта нерухомого майна; 3) виключення об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості з проектної документації на будівництво у зв`язку із змінами проектної документації на будівництво; 4) скасування державної реєстрації земельної ділянки; 5) набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ; 6) визнання прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання Міністерством юстиції України рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ, - у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону. Закритий розділ Державного реєстру та реєстраційна справа не підлягають поновленню.

Відповідно до частини сьомої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі ухвалення судом рішення про закриття розділу Державного реєстру у випадках, передбачених цією статтею, закриття відповідного розділу допускається виключно у разі, якщо таким судовим рішенням вирішується питання щодо набуття та/або припинення речових прав, обтяжень речових прав на об`єкт нерухомого майна, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості, щодо якого закривається розділ у Державному реєстрі.

Крім цього, за змістом статей 15 і 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу у разі їх порушення, невизнання або оспорювання. Перелік способів захисту, визначений у частині другій статті 16 Цивільного кодексу України, не є вичерпним. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначений-законом випадках (абзац 12 частини другої вказаної статті).

Згідно з положеннями ч. 3 ст. 1 Земельного кодексу України використання власності на землю не може завдавати шкоди правам і свободам громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.

Статтею 80 Земельного кодексу України встановлено, що суб`єктами права власності на землю є, зокрема, територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування - на землі комунальної власності.

Частинами 1 та 2 ст. 228 Цивільного, кодексу України встановлено, що правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.

Отже, якщо недійсність певного правочину встановлена законом, вимога про визнання його недійсним за загальним правилом не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.

Коли сторона правочину вважає його нікчемним, вона за загальним правилом може звернутися до суду не з вимогою про визнання нікчемного правочину недійсним, а з вимогою про застосування наслідків недійсного правочину (наприклад, з вимогою про повернення одержаного на виконання такого правочину), обґрунтовуючи вимоги його нікчемністю. Для ефективного захисту інтересів держави у спірних правовідносинах достатньо повернути спірну земельну ділянку її власникові (постанова Верховного Суду від 04.10.2023 у справі № 916/2319/22).

Відповідно до пунктів «б», «ґ» статті 5 ЗК України земельне законодавство базується на принципах, зокрема, забезпечення рівності права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави; забезпечення гарантій прав на землю.

Земля є унікальним обмеженим природним ресурсом. Земля є базисним ресурсом, на якому будується добробут суспільства.

Отже, розподіл землі є особливо чутливим до принципів справедливості, розумності і добросовісності (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України).

Виділяючи правочин, що порушує публічний порядок, як окремий вид нікчемних правочинів, Цивільний кодекс України виходить зі змісту самої протиправної дії та небезпеки її для інтересів держави і суспільства загалом, а також значимості порушених інтересів внаслідок вчинення такого правочину.

При цьому категорія публічного порядку застосовується не до будь-яких правовідносин у державі, а лише щодо суттєвих основ правопорядку.

З огляду на зазначене публічний порядок - це публічно-правові відносини, які мають імперативний характер і визначають основи суспільного ладу держави.

Отже, положеннями статті 228 Цивільного кодексу України визначено перелік правочинів, які є нікчемними як такі, що порушують публічний порядок.

Такими є правочини, що посягають на суспільні, економічні та соціальні основи держави, зокрема правочини, спрямовані на використання всупереч закону комунальної, державної або приватної власності; правочини, спрямовані на незаконне відчуження або незаконне володіння, користування, розпорядження об`єктами права власності українського народу - землею як основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави, її надрами, іншими природними ресурсами (стаття 14 Конституції) України); правочини щодо відчуження викраденого майна; правочини, що порушують правовий режим вилучених з обігу або обмежених в обігу об`єктів цивільного права тощо.

Тобто, правочини, спрямовані на незаконне володіння, користування, розпорядження об`єктами права власності українського народу - землею як основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави, є нікчемними, згідно зі частиною 1 та 2 статті 228 ЦК України та відповідно до положень частини 2 статті 215 ЦК України є неоспорюваними і відповідно не потребуючими визнання такого правочину недійсним судом.

Слід зазначити, що предметом акту приймання-передачі, серія та номер: б/н від 05.03.2019 та акту приймання-передачі майна від 08.07.2020 є нерухоме майно: нежила споруда кафе «У Солохи», яка розташована за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога, будинок № 172-В, загальною площею 456, 7 кв.м.

Оскільки рішення господарського суду Одеської області 07.04.2006 у справі №9/99-06-2910, яким визнано право власності ТОВ «АГМА» на нежитлову споруду-кафе «У Солохи», загальною площею 281 кв.м. є скасованим, то вищезазначені акти приймання-передачі які складені після його скасування є нікчемними.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (ч. 2 ст. 215 Цивільного кодексу України).

Враховуючи, що державна реєстрація прав приватної власності на нежитлову будівлю була здійснена незаконно, а зазначене майно є об`єктом самочинного будівництва, така державна реєстрація підлягає скасуванню із закриттям відповідного розділу Державного реєстру прав.

З огляду на викладене, для ефективного захисту прав територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради, належною позовною вимогою є вимога про скасування державної реєстрації права приватної власності ТОВ «ЕКАТ» на нежитлову споруду, загальною площею 456, 7 кв. м, за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога, 172-В, з закриттям відповідного розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи.

Щодо усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкту самочинного будівництва

Статтею 13 Конституції України визначено, що від імені Українського народу права власника землі здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією.

Згідно з ч. ч. 1, 2 ст. 83 Земельного Кодексу України, землі, які належать на праві власності територіальним громадам є комунальною власністю.

У комунальній власності перебувають: а) усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності; б) земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування; в) землі та земельні ділянки за межами населених пунктів, що передані або перейшли у комунальну власність із земель державної власності відповідно до закону.

Згідно із ч. 1 ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров`я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.

Частиною восьмою даної статті передбачено, що право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб`єктів. Об`єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим суб`єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу, за винятком випадків, передбачених законом.

Виходячи зі змісту ст. 12 Земельного Кодексу України, до повноважень міських рад у галузі земельних відносин належить, зокрема, право розпорядження землями територіальних громад, передачі земельних ділянок комунальної власності у власність громадянам та юридичним особам, здійснення контролю за використанням і охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства, тощо.

Згідно із ч. ч. 1-2 ст. 116 Земельного Кодексу України, громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Відповідно до статей 124-126 Земельного Кодексу України, обов`язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує, правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку, а відсутність у зазначеної особи таких документів свідчить про самовільне зайняття земельної ділянки. Громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватися об`єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону.

Відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, листа Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради 27.04.2023 №01-19/666 інформація щодо набуття будь-якою особою права власності чи користування на земельну ділянку за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога, 172-В, відсутня.

Новостворене нерухоме майно було збудоване з порушенням норм чинного законодавства, оскільки використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними вважається самовільно зайнятою земельною ділянкою, відповідно до ст. 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель».

З наведеного вбачається, що земельна ділянка під зазначеним об`єктом нерухомого майна знаходиться у комунальній власності територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради, яка відповідно до ч. 1 ст. 142 Конституції України, п. «б» ч. 1 ст. 80, ст. 83 Земельного Кодексу України, ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» наділена повноваженнями власника цієї земельної ділянки, та яка не приймала рішення про передачу земельної ділянки у власність або користування з метою її забудови.

Будівництво нежитлової споруди за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога, 172-В проведено за рахунок земельної ділянки комунальної власності Одеської міської ради.

Постановою Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 17.01.2024 № 522/3999/23 визначено, що реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.

Отже, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, у силу наведених вище положень законодавства та приписів ч. 2 ст. 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного.

Також, Велика Палата Верховного Суду в постанові від 14.09.2021 у справі № 359/5719/17 зазначила, що особа не набуває права власності на об`єкт самочинного будівництва (пункт 148).

Зважаючи на відсутність у ТОВ «АГМА» будь-яких правовстановлюючих документів на земельну ділянку за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога, 172-В, з огляду на відсутність відповідного дозволу на будівництво, введення об`єкту в експлуатацію, загальною площею 456, 7 кв. м за вказаною адресою є об`єктом самочинного будівництва.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є відновлення становища, яке існувало до порушення, що передбачено пунктом 4 частини 2 статті 16 ЦК України.

Згідно зі ст. 391 ЦК України, власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Відповідно до ч. 1 ст. 153 ЗК України власник не може бути позбавлений права власності на земельну ділянку, крім випадків, передбачених цим Кодексом та іншими законами України.

Згідно з ч.ч. 2, 3 ст. 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.

Частинами 1, 2 ст. 212 ЗК України передбачено, що самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними.

Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.

У постанові Верховного Суду від 29.01.2020 у справі №642/1536/17-ц сформовано наступний правовий висновок: системний аналіз положень ст. 376 ЦК України, ст. 38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» дає підстави для висновку, що самочинне будівництво підлягає безумовному знесенню, якщо власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності за особою, яка здійснила таке будівництво.

Верховним судом у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у п. п. 39, 40 постанови у справі № 911/3454/17 від 27.10.2020 обґрунтовано визначено, що за змістом частини 4 статті 376 ЦК України збудований об`єкт нерухомості може бути знесений як особою, яка здійснила самочинне будівництво, так і особою яка здійснює самочинне будівництво. У разі, якщо право власності чи право користування земельною ділянкою не оформлене, забудова цієї земельної ділянки порушує права третіх осіб.

Аналогічний правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 17.04.2018 у справі № 924/623/16, від 20.09.2018 у справі №910/19726/17, від 29.08.2019 у справі № 910/551/18, від 13.03.2019 у справі № 910/22575/17, від 03.12.2019 у справі № 916/2553/18 зі спорів про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва, що виникли з подібних правовідносин, пов`язаних із застосуванням частини 4 статті 376, статті 391 ЦК України та статті 152 ЗК України.

Відповідно до правового висновку, викладеного у постанові Верховного Суду від 29.01.2020 у справі № 822/2149/18, у випадках самочинного будівництва, зокрема, якщо нерухоме майно збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, стаття 376 ЦК України не ставить можливість знесення об`єкта самочинного будівництва в залежність від можливостей його перебудови. Натомість правове значення має позиція власника (користувача) земельної ділянки, а також дотримання прав інших осіб. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

В цьому випадку знесення самочинного будівництва можливе без попереднього рішення суду про зобов`язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову. Це є логічним та виправданим, оскільки такі види самочинного будівництва, безперечно, не можуть бути приведені до легітимного стану шляхом перебудови.

Згідно з п. 5 Постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30.03.2012 за №6 «Про практику застосування судами статті 376 ЦК України (про правовий режим самочинного будівництва)», відповідно до вимог статті 376 ЦК України право на звернення до суду з позовом про знесення або перебудову самочинно збудованого об`єкта нерухомості мають як органи державної влади, так і органи місцевого самоврядування. У випадках порушення прав інших осіб право на звернення до суду належить і таким особам за умови, що вони доведуть наявність порушеного права (стаття 391 ЦК), а також власнику (користувачу) земельної ділянки, якщо він заперечує проти визнання за особою, яка здійснила самочинне будівництво на його земельній ділянці, права власності на самочинно збудоване нерухоме майно.

Крім того, у Постанові Касаційного цивільного суду Верховного Суду у справі № 755/16890/17 від 19.01.2022 встановлено, що згідно зі статтею 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення будь-яких порушень його права власності, гарантованого статтею 41 Конституції України, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням володіння. При цьому право власності має захищатися лише при доведеності самого факту його порушення діями відповідача у створенні позивачеві перешкод щодо здійснення ним цього права із застосуванням наслідків, у тому числі і звільнення ділянки від самовільно зведених споруд шляхом їх знесення чи усунення інших перешкод у користуванні земельною ділянкою.

У постанові Верховного Суду від 21 вересня 2022 року у справі № 461/3490/18 (провадження № 61-5180св21) у подібних правовідносинах зазначено, що належним способом захисту прав власності міської ради як власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, щодо користування і розпорядження цією земельною ділянкою є вимога про знесення такої забудови, яку позивач вважає самочинною, відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України.

Аналогічні висновки містяться у пункті 152 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23)).

Існування зареєстрованого права власності на нежитлову будівлю, загальною площею 456, 7 кв. м за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога, 172-В за ТОВ «ЕКАТ», з огляду на приписи статті 377 ЦК України та статті 120 ЗК України, обмежує право власності територіальної громади м. Одеси на земельну ділянку, розташовану за вказаною адресою, в частині її права розпоряджатись своїм майном на власний розсуд.

Адже звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення майна, яке на ній встановлене, можливо лише після скасування державної реєстрації права приватної власності на будівлю.

Також, з висновків Верховного Суду вбачається, що усталеною є практика визначення належним відповідачем за позовом власника землі про знесення об`єкта самочинного будівництва не забудовника, а саме останнього набувача такого об`єкта, який зареєстрував за собою право власності на самочинне будівництво (див. постанови від 02.06.2021 у справі № 509/11/17, від 30.09.2022 у справі №201/2471/20, від 15.03.2023 у справі № 205/213/22, від 05.04.2023 у справі №199/6251/18, від 31.05.2023 у справі № 201/4483/20).

Верховний Суд наголошує, що в силу вимог частиною 1 статті 3 ЗК України в спірних земельних правовідносинах у співвідношенні із загальним законом (частина 4 стаття 376 ЦК України) спеціальним законом є ЗК України, імперативна норма частини 2 статті 212 якого підлягає пріоритетному застосуванню до спірних правовідносин, пов`язаних із встановленням суб`єктного складу осіб, зобов`язаних повернути власнику землі самовільно зайняті земельних ділянок, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, а в іншій частині, не врегульованій ЗК України, можуть застосовуватися норми ЦК України, зокрема, статті 376 цього Кодексу.

Адже, на відміну від положень частини 4 статті 376 ЦК України, які обмежують коло осіб, зобов`язаних знести об`єкт самочинного будівництва, їх забудовником (колишнім або теперішнім), норма частини 2 статті 212 ЗК України суттєво розширює суб`єктний склад зобов`язаних осіб за рахунок громадян і юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки, та до яких вочевидь можна віднести осіб, які придбали об`єкт самочинного будівництва в забудовника та зареєстрували право власності на такий об`єкт.

З огляду на викладене,належним відповідачем за такою вимогою, як усунення перешкод, шляхом звільнення спірної земельної ділянки та приведення її у придатний для використання стан через знесення самочинно побудованої нежилої будівлі, є власник відповідної забудови, а саме відповідач по справі - ТОВ «ЕКАТ».

Враховуючи те, що рішення реєстраторів, на підставі яких зареєстровано право власності на спірний об`єкт нерухомості за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога, 172-В, підлягають визнанню незаконними в судовому порядку, правомірною та виправданою є позовна вимога про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою територіальної громади міста Одеси, площею 448 кв.м шляхом знесення об`єкту самочинного будівництва.

Отже, у зв`язку з тим, що спірний об`єкт нерухомого майна знаходиться на земельній ділянці комунальної форми власності з порушенням вимог земельного законодавства, позовна вимога про усунення перешкод, шляхом звільнення земельної ділянки та знесення об`єкта самочинного будівництва є законною та обґрунтованою, адже власник земельної ділянки повинен безперешкодно користуватись своїм майном задля повного, ефективного та своєчасного захисту своїх порушених прав та підлягає задоволенню.

Відповідно до вимог частини 1 статті 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно із частиною 1 статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

У відповідності до статті 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Зі змісту статті 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.

Відповідно до статті 78 ГПК України достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.

Приписи статті 79 ГПК України встановлюють, що наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Статтею 86 ГПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Частинами 1-3 статті 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (пункт 87 Рішення Європейського суду з прав людини у справі "Салов проти України" від 06.09.2005 р.).

У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Надточий проти України" від 15.05.2008 р. зазначено, що принцип рівності сторін передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.

Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі.

Принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об`єктивного з`ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обґрунтованого і справедливого рішення у справі.

Враховуючи вищевикладене, суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню повністю.

Судові витрати по сплаті судового збору покласти на відповідачів згідно ст.129 ГПК України.

Керуючись ст.ст. 2, 13, 76, 79, 86, 129, 202, 237-240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Скасувати державну реєстрацію права приватної власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «ЕКАТ» (вул. Миколаївська дорога, 172 В, м. Одеса, Одеський р-н, Одеська обл., 65102, код ЄДРПОУ: 43693340) на об`єкт нерухомого майна - нежилу споруду кафе «У Солохи» загальною площею 456, 7 кв.м. за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога, 172-В із закриттям розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 1762308351101.

3. Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «ЕКАТ» (вул. Миколаївська дорога, 172 В, м. Одеса, Одеський р-н, Одеська обл., 65102, код ЄДРПОУ: 43693340) усунути перешкоди у користуванні та розпорядженні територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради земельною ділянкою площею 448 кв.м за адресою м. Одеса, Миколаївська дорога, 172-В, шляхом її звільнення та знесення об`єкту самочинного будівництва нежитлової споруди кафе «У Солохи» загальною площею 456, 7 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 1762308351101), що знаходиться за адресою: м. Одеса, Миколаївська дорога, 172-В.

4. Стягнути з відповідача на користь Одеської обласної прокуратури витрати на сплату судового збору в розмірі 6656 грн. за наступними реквізитами: отримувач коштів - Одеська обласна прокуратура (адреса: 65026, м. Одеса, вул. Італійська, 3); код отримувача (код за ЄДРПОУ): 03528552; рахунок отримувача: UA808201720343100002000000564; банк отримувача: ДКСУ у м. Києві; код банку отримувача: 820172; код класифікації доходів бюджету 22030101.

Накази видати згідно зі ст. 327 ГПК України.

Повне рішення складено 22 жовтня 2026 р.

Відповідно до ст. 241 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя С.В. Літвінов