Рішення № 140829780, 13.10.2026, Господарський суд Івано-Франківської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ІВАНО-ФРАНКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

13.10.2026м. Івано-ФранківськСправа № 909/895/26

Господарський суд Івано-Франківської області у складі: судді Шкіндера П.А., секретаря судового засідання Попович Л.І., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "Слот-інвест"

до відповідача: Державного підприємства "Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції"

до відповідача: Регіонального відділення Фонду державного майна по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях

про визнання за позивачем права звільнення від плати за користування майном по договору оренди та стягнення коштів в загальній сумі 1 486 723,36 грн

за участю:

від позивача: Федьків В.Б.

від відповідача (Державного підприємства "Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції"): Приходько Л.В.

від відповідача (Регіонального відділення Фонду державного майна по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях): Лазар В.І.

установив: Товариство з обмеженою відповідальністю "Слот-інвест" (далі позивач) звернулось до Господарського суду Івано-Франківської області із позовом до Державного підприємства "Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції" (далі відповідач-1), Регіонального відділення Фонду державного майна по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях (відповідач-2) про: - визнання за Товариством з обмеженою відповідальністю "Слот-інвест" право на звільнення від плати за користування орендованим майном по Договору оренди державного майна №22/21 від 01.10.2021; - стягнення з Державного підприємства "Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції" на користь позивача 298 933,96 грн надмірно сплачених коштів; - стягнення з Регіонального відділення Фонду державного майна по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях на користь позивача 1 187 789,40 грн надмірно сплачених коштів.

Позовні вимоги обгрунтовані тим, що на виконання умов Договору оренди державного майна №22/21 від 01.10.2021 позивач впродовж його дії сплачував орендну плату, однак без можливості використання орендованого майна за призначенням з причин, що не залежали від орендаря - його незадовільного стану, що позбавило позивача в отриманні економічного результату його використання. При цьому стверджує, що при проведенні аукціону орендодавцем не було зазначено відомостей про незадовільний технічний стан об`єкта, зокрема про істотні дефекти конструктивних елементів та фактичну непридатність будівлі до використання за цільовим призначенням. На підтвердження незадовільного стану позивач посилається на Технічний висновок, складений 05.10.2021 за результатами проведення Івано-Франківською філією ДП УДНДМП "Дніпромісто" експертизи. Також посилається на те, що з урахуванням вказаного висновку та те, що прогнозовані витрати орендаря на здійснення невід`ємних поліпшень об`єкта оренди становить 27,93%, тобто більше 25% ринкової вартості об`єкта оренди позивач звертався до балансоутримувача про погодження здійснення невід`ємних поліпшень об`єкта оренди, однак останній відмовив у наданні дозволу (відмова №0210/2 від 27.09.2022), мотивуючи, що стан орендованого приміщення не перешкоджає здійсненню орендарем виду діяльності, передбаченого договором оренди.

Оцінка правомірності такої відмови була предметом розгляду у справі №909/869/22. При цьому позивач зазначає, що обставини встановлені у вказаній справі мають преюдиційне значення у справі №909/895/26.

На підтвердження незадовільного стану спірного орендованого приміщення та необхідність повернення сплачених коштів за оренду приміщення позивач також посилається на Висновок Івано-Франківської Торгово-промислової палати про настання істотної зміни обставин №Ф-272/04 від 14.04.2023.

В судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги та просить про їх задоволення в повному обсязі.

Представник Державного підприємства "Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції" проти позовних вимог заперечив з підстав викладених у відзиві на позовну заяву (вх.№14813/26 від 10.08.2026) та просить в задоволенні позовних вимог відмовити. Свої заперечення мотивує необгрунтованістю позовних вимог та таких, що не знайшли свого підтвердження, посилаючись при цьому на приписи ч.6 ст. 762 ЦК України. Зазначає, що сам факт споживання позивачем комунальних послуг свідчить про протилежне - фактичне використання позивачем спірного орендованого майна. На підтвердження сказаного посилається на укладений між позивачем та балансоутримувачем 01.10.2021 Договір на відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю №22/21; рахунки постачальника електричної енергії, платіжні документи про оплату наданих послуг, рахунки, виставлені позивачем на відшкодування відповідних витрат, копії яких долучені до матеріалів справи згідно переліку зазначеного у додатку до відзиву на позов (вх.№14813/26 від 10.08.2026); акт звірки взаємних розрахунків та рішення Господарського суду Івано-Франківської області №909/1164/23 про стягнення заборгованості за використання електричної енергії у спірному приміщенні та №909/1138/23 про стягнення орендної плати. Відповідач-1 також просить застосувати до спірних правовідносин наслідки спливу строку позовної давності.

Представник відповідача Регіонального відділення Фонду державного майна по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях проти позовних вимог заперечив з підстав викладених у відзиві на позовну заяву (вх.№14771/26 від 10.08.2026) та просить суд в задоволенні позову відмовити. Заперечення обгрунтовує тим, що при укладанні Договору оренди позивачем оглянуто спірне приміщення, про що 29.09.2021 складено Акт візуального обстеження. За наведеного стверджує, що позивач був обізнаний про його технічний стан та мав можливість відмовитись від підписання Договору оренди. Проте, таким правом позивач не скористався, натомість вчинив дії щодо підписання договору, що свідчить про відсутність у нього претензій щодо спірного орендованого приміщення. Разом з тим, посилається, що рішення у справі №909/688/24 від 24.10.2024, яким задоволено позовні вимоги Регіонального відділення Фонду державного майна по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях про стягнення з ТзОВ "Слот-Інвест" про стягнення заборгованості по орендній платі за спірним Договором оренди. Вказує, що дане рішення має преюдиційне значення для вирішення спору у справі №909/895/26.

Розглянувши матеріали справи, вислухавши представників сторін, оцінивши докази у справі та надавши їм належної правової оцінки, суд приходить до висновку в позові відмовити.

Фактичні обставини у справі, вказують на те, що за результатами проведеного 03.09.2021 аукціону №LLE001-UA-20210811-91137 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях (по договору - орендодавець/по справі відповідач-2), Товариством з обмеженою відповідальністю "Слот-інвест" (по договору - орендар/по справі - позивач) та Державним підприємством "Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції" (по договору - балансоутримувач/по справі - відповідач-1) укладено Договір оренди державного майна №22/21 від 01.10.2021 (далі - Договір оренди/Договір).

Договір підписаний сторонами, підписи яких скріплені печатками, в судовому порядку недійсним не визнавався.

Відповідно до п.1.1. Розділу ІІ Незмінюваних умов Договору встановлено, що орендодавець та балансоутримувач передають, а орендар приймає в строкове платне користування майно, зазначене у п.4 Умов, вартість якого становить суму, визначену у п. 6 Умов.

Згідно з п. 4.1. Розділу І Змінюваних умов Договору об`єктом оренди є нежитлова будівля загальною площею 391,3 кв. м, що розташована за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Галицька,12.

Відповідно до п. 4.4. Розділу І Змінюваних умов Договору Листом управління культури, національностей та релігій Івано-Франківської обласної державної адміністрації, як уповноваженого органу охорони культурної спадщини від 20.07.2021 №72/01-012/089 надано згоду на передачу об`єкту оренди, який є пам`яткою культурної спадщини.

Згідно з п.2.1. Розділу І Незмінюваних умов Договору сторонами погоджено, що орендар вступає в строкове платне користування майном у день підписання акта приймання-передачі майна. Акт приймання-передачі підписується орендарем і балансоутримувачем одночасно з підписанням цього договору.

01.10.2021 між орендарем і балансоутримувачем підписано Акт приймання-передачі в оренду нерухомого майна, який є об`єктом Договору оренди.

Пунктом 3.3. Розділу ІІ Незмінюваних умов Договору сторонами встановлено, що орендар сплачує орендну плату до державного бюджету та балансоутримувачу у співвідношенні, визначеному у пункті 16 Умов щомісяця до 15 числа поточного місяця оренди.

Згідно п. 9.1 та п.16 Розділу І Незмінюваних умов Договору місячна орендна плата складає 84 000,00 грн та сплачується у наступному співвідношенні: 30% -балансоутримувачу та 70% - державному бюджету.

Пунктом 6.1. Розділу ІІ Незмінюваних умов Договору встановлено, що орендар зобов`язаний використовувати орендоване майно відповідно до призначення, визначеного у п.7 Договору.

Пунктом 7 розділу І Змінюваних умов Договору сторони погодили, що майно може бути використане орендарем за будь-яким цільовим призначенням на розсуд орендаря.

Перед укладанням Договору оренди №22/21 від 01.10.2021 позивачем здійснено візуальний огляд спірного орендованого майна, про що 23.09.2021 складено та підписано між балансоутримувачем та орендарем Акт візуального обстеження нерухомого майна, копія якого долучена до матеріалів справи.

При здійсненні візуального огляду було виявлено наступне: - покрівля протікає; стіни першого поверху частково обшиті гіпсокартоном, наявні тріщини, є сліди відмокання; - на стінах другого поверху є сліди підмокання; - стан стелі першого поверху задовільний; - на стелі другого поверху є сліди підмокання; - на підлозі другого поверху є сліди підмокання та гниття; - підлога першого поверху частково провалюється; - стан вікон та дверей задовільний; - у підвалі обсипаються стіни, обвалюється покриття, про що відображено у Акті.

Знаючи про вказані недоліки орендованого приміщення, позивач підписав Договір оренди, що свідчить про погодження використання об`єкта оренди.

Абзацом 2 п. 5.1. Розділу ІІ Незмінюваних умов Договору оренди сторонами погоджено, що орендар за згодою балансоутримувача має право проводити поточний ремонт та/або капітальний ремонт і виступати замовником на виготовлення проектно-кошторисної документації на проведення ремонту.

Абзацом 3 п. 5.1 Розділу ІІ Незмінюваних умов Договору визначено право орендаря на здійснення невід`ємних поліпшень майна за наявності рішення орендодавця про надання згоди прийнятого відповідно до Закону та Порядку.

Разом з тим, умовами Договору оренди сторонами погоджено, що орендар здійснює витрати, пов`язані з утриманням орендованого майна.

Пунктом 6.5. Розділу ІІ Незмінюваних умов Договору передбачено, що орендар та балансоутримувач укладають договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю відповідно до примірного договору, затвердженого наказом Фонду державного майна.

На виконання умов Договору, між орендарем та балансоутримувачем укладено Договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю від 01.10.2021 № 22/21-В (далі - Договір про відшкодування витрат).

Підпунктом 2.2.3 Договору про відшкодування витрат сторонами погоджено, що не пізніше 20 числа місяця, наступного за звітним місяцем, орендар зобов`язується вносити плату на рахунок балансоутримувача за санітарне обслуговування прибудинкової території будівлі відповідно до загальної площі приміщення, на ремонт відповідно до відновної вартості приміщення, а також за комунальні послуги.

Відповідно до п. 12 Розділу І Змінюваних умов Договору строк договору оренди складає 5 років з дати набрання чинності цим договором.

Після підписання Договору оренди, позивач звернувся до Івано-Франківської філії ДП УДНДІМП Дніпромісто із замовленням про виготовлення Технічного висновку спірного об`єкту оренди.

05.10.2021 Івано-Франківською філією ДП УДНДМП Дніпромісто складено Технічний висновок щодо технічного стану конструкції орендованого ТОВ Слот-Інвест будинку за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Галицька,12 відповідно до якого визначено незадовільний стан орендованого приміщення та зазначено його відсотковий фізичний знос в розмірі 39,77%.

В подальшому, на замовлення позивача 21.11.2022 та 05.01.2024 щодо спірного об`єкту оренди було проведено повторні технічні експертизи об`єкта оренди за результатом яких складені Технічні висновки, в яких визначено незадовільний стан орендованого майна та його фізичний знос 40,89%.

На підставі проведених технічних експертиз та враховуючи незадовільний стан спірного орендованого приміщення, позивач 21.10.2021 звернувся до балансоутримувача із клопотанням №21/10, в якому просив погодити здійснення невід`ємних поліпшень об`єкта оренди.

Неотримавши відповіді на запит, позивач повторно звернувся із вказаним клопотанням до балансоутримувача.

За наслідками звернень позивач отримав від Державного підприємства Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції відмову №0210/2 від 27.09.2022, мотивовану тим, що стан об`єкта оренди не перешкоджає здійсненню орендарем виду діяльності, передбаченого договором оренди.

Відмова у здійсненні невід`ємних поліпшень орендованого майна була предметом розгляду у справі №909/869/22.

В межах даної справи були заявлені вимоги про: - визнання незаконною та скасування відмови відповідача від 27.09.2022 у наданні позивачу згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, яке знаходиться за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Галицька,12; - зобов`язання відповідача надати позивачу згоди на здійснення невід`ємних поліпшень об`єкта оренди.

За результатами розгляду позовних вимог у справі №909/869/22 рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 05.06.2024, яке набрало законної сили 11.11.2024, позовні вимоги задоволені частково. Зокрема вказану відмову визнано незаконною. В частині позовних вимог про зобов`язання відповідача надати позивачу згоди на здійснення невід`ємних поліпшень об`єкта оренди відмовлено.

21.08.2023 представниками Регіонального відділення Фонду державного майна України в присутності орендаря проведено повторний візуальний огляд об`єкта оренди, за результатами якого складено відповідний акт. В акті зазначено про незадовільний стан об`єкта оренди.

В подальшому, 05.04.2024 за результатами проведеного електронного аукціону №SPE001-UA-20240208-66739 мало місце укладення Договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації окремого майна нежитлової будівлі, А, загальною площею 391 кв.м, що знаходиться по вул. Галицька,12, м. Івано-Франківськ, відповідно до якого право власності на вказаний об`єкт оренди перейшло до ТОВ "Енергозбереження ІФ".

За наведених вище обставин, позивач звернувся із даним позовом до суду.

Предметом спору у даній справі є визнання за позивачем права звільнення від плати за користування майном по Договору оренди державного майна №22/21 від 01.10.2021 та повернення коштів, сплачених ним у вигляді орендної плати, в загальній сумі 1 486 723,36 грн.

Відповідно до пункту 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України (далі за текстом - ЦК України) підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема є, договори та інші правочини.

В спірному випадку між сторонами у справі виникли правовідносини на підставі Договору оренди державного майна №22/21 від 01.10.2021, який за своєю правовою природою є договором найму (оренди).

Частина 1 статті 759 ЦК України передбачає, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ч. 1 ст. 509 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Відповідно до частин 1 та 5 статті 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Частиною 4 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", введений в дію з 01.02.2020, встановлено, що орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.

Аналогічний обов`язок сплати орендної плати визначено нормами ст.ст. 759, 762 ЦК України.

Якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін) (ч.1 ст.530 ЦК України).

Разом з тим, частиною 6 ст. 762 ЦК України встановлено, що наймач звільняється від орендної плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Норма права, закріплена в ч. 6 ст. 762 ЦК України, визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає. Обставини, зазначені у даній статті можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією як орендодавця, так і орендаря.

Однак, для застосування ч. 6 ст. 762 ЦК України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном, визначальною умовою звільнення від сплати орендної плати є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Орендар повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовується або не могло бути використане наймачем і він не відповідає за ці обставини.

Верховний Суд у постановах від 22.05.2019 у справі № 914/1248/18, від 27.08.2019 у справі № 914/2264/17, виклав правовий висновок про те, що для застосування частини шостої статті 762 ЦК України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає.

Тобто, наймач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини. Підставою звільнення від зобов`язання сплачувати орендну плату ця норма визначає об`єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Правова позиція стосовно застосування приписів частини шостої статті 762 ЦК України є сталою і послідовною та викладена у низці постанов Верховного Суду, зокрема: у справах № 914/1248/18, № 914/2264/17, № 910/8040/20, № 616/41/20, № 910/14244/20, № 911/1064/21, № 910/13158/20, № 910/10657/19, № 914/2857/20, № 915/1046/19, № 914/2264/17.

Отже, за змістом зазначеної норми підставою для звільнення від сплати орендної плати є факт абсолютної неможливості користування майном, який виник через обставини, за які орендар не відповідає, причому тягар доказування наявності таких обставин покладається саме на позивача (орендаря).

Позивач не надав докази повного припинення своєї діяльності у період вирішення питання щодо здійснення невід`ємних поліпшень, об`єктивної безпосередньої неможливості використання орендованого майна ані відповідно до мети договору, ані взагалі, зокрема і з метою, що не суперечить положенням договору та/або закону.

Крім того, долучені до матеріалів докази спростовують твердження позивача про неможливість користування орендованим майном.

Як встановлено судом, на виконання умов Договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю №22/21-В від 01 жовтня 2021 року мало місце споживання позивачем у період дії Договору оренди державного майна № №22/21 від 01.10.2021 комунальних послуг (електроенергії, водопостачання тощо), що підтверджується рахунками постачальників комунальних послуг, платіжними документами, актами звірки взаєморозрахунків, копії яких долучені до матеріалів справи (а.с. 183-232 том 1) а також рішенням Господарського суду Івано-Франківської області № 909/1164/23 про стягнення заборгованості за спожиту електроенергію, копія якого долучена до матеріалів справи.

Саме наведені документи підтверджують систематичне споживання електричної енергії в орендованому приміщенні протягом спірного періоду.

При цьому, суд звертає увагу, що позивач не оспорював показники засобів обліку електричної енергії; не заявляв про відсутність фактичного споживання електроенергії; не звертався із запереченнями щодо обсягів нарахованої електричної енергії; частково оплачував виставлені рахунки, а в окремих випадках допускав прострочення їх оплати, що стало предметом судового розгляду у справі № 909/1164/23.

У зазначеній справі судом встановлено факт отримання позивачем комунальних послуг, виникнення у нього обов`язку щодо їх оплати та наявність заборгованості перед відповідачем-1.

Сам факт регулярного споживання електричної енергії та інших комунальних послуг свідчить про фактичне використання орендованого приміщення, оскільки за відсутності користування об`єктом таке споживання було б неможливим.

Таким чином, саме поведінка позивача під час виконання договору оренди свідчить про те, що він продовжував користуватися орендованим майном, не заперечував щодо їх обсягу та частково оплачував відповідні рахунки. Така поведінка є несумісною з твердженнями про повну неможливість використання об`єкта оренди протягом усього спірного періоду.

Крім того, позивач не надав жодного доказу того, що зафіксоване споживання електроенергії та інших комунальних послуг було спричинене іншими особами або мало інше походження, ніж використання ним орендованого майна.

Зокрема, не знайшли свого підтвердження і посилання позивача на те, що використання зазначених комунальних послуг здійснювалось з метою виконання ремонтних робіт у спірному приміщенні.

При цьому, суд звертає увагу, що здійснення ремонтних робіт орендарем у відповідності до абз. 2 п. 5.1 Договору оренди державного майна № №22/21 від 01.10.2021 здійснюється тільки за погодженням останнього з балансоутримувачем.

Доказів надання балансоутримувачем погодження позивачу на проведення ремонтних робіт у спірному приміщенні суду не надано. В судовому засіданні 13.10.2026 представник ДП Державний центр сертифікації та експертизи сільськогосподарської продукції підтвердив факт відсутності надання такого дозволу позивачу. Разом з тим позивачем і не надано доказів проведення таких робіт самостійно без отримання відповідного дозволу на те, зокрема не надано Актів виконаних робіт, тощо.

Крім того, з аналізу Технічних висновків проведених у 2021, 2022 та 2024 роках судом не встановлено жодного покращення орендованого майна. Натомість з їх змісту встановлено протилежне погіршення стану спірного орендованого приміщення, з урахуванням зазначення у них показників фізичного зносу. Зокрема у 2021 році фізичний знос склада в 39,77%, а у 2022 та 2024 роках 40,89%.

Наведені обставини спростовують твердження позивача про використання ним електричної енергії з метою здійснення покращення спірного приміщення.

За наведеного, наявність у справі доказів споживання позивачем комунальних послуг свідчить саме про використання позивачем спірного приміщення для цілей визначених позивачем на вільний розсуд, як і передбачено про це п.7 Договору оренди.

Разом з тим, суд звертає увагу, що рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 24.10.2024 у справі № 909/688/24 встановлено факт наявності у ТзОВ "Слот-Інвест" обов`язку зі сплати орендної плати, у зв`язку із використанням орендованого ним приміщення за спірним Договором оренди та стягнуто відповідну заборгованість по орендній платі.

Відповідно до ч. 4 ст. 75 Господарського процесуального кодексу України (далі ГПК України), обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи.

За наведеного, встановлені обставини підтверджують саме користування орендарем спірним приміщенням для потреб орендаря на свій розсуд.

Щодо посилання позивача на преюдиційні факти встановлені у рішенні суду №909/869/22, то суд зазначає, що вказані твердження не знайшли свого підтвердження.

Предметом спору у справі №909/869/22 були вимоги: - визнати незаконною відмову балансоутримувача; - скасувати відповідне рішення; - зобов`язати погодити здійснення невід`ємних поліпшень.

Водночас у межах зазначеної справи суд не досліджував: - питання звільнення орендаря від орендної плати; - застосування частини шостої статті 762 ЦК України; - наявність або відсутність підстав для повернення вже сплаченої орендної плати; - розмір будь-якої майнової шкоди.

В спірному випадку предметом розгляду у справі №909/895/26 є звільнення від плати за користування майном по Договору оренди державного майна №22/21 від 01.10.2021 та повернення коштів, сплачених ним у вигляді орендної плати в загальній сумі 1 486 723,36 грн.

За наведеного слідує, що позивач помилково ототожнює незаконність відмови у погодженні поліпшень із доведеністю неможливості використання майна.

Верховний Суд у постанові від 28.01.2025 по справі №909/869/22 дійшов висновку про неправомірність відмови балансоутримувача у погодженні здійснення невід`ємних поліпшень та необхідність нового розгляду спору в цій частині. При цьому суд не встановлював: що будівля була непридатною для експлуатації протягом усього заявленого періоду; що орендар був повністю позбавлений можливості користування майном; що були наявні умови для застосування частини шостої статті 762 ЦК України.

Щодо посилання позивача на технічні висновки, доданих позивачем до матеріалів справи, зокрема Технічного висновку від 05.10.2021, як на підставу необхідності здійснення невід`ємних поліпшень та неможливості використання позивачем орендованого приміщення, то суд зазначає наступне.

За змістом ч. 3 ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та п. 5.1 Договору орендир, здійснення невід`ємних поліпшень є правом орендаря, яке реалізується виключно за наявності попередньої згоди орендодавця/балансоутримувача, прийнятої у встановленому законом порядку.

Сам факт звернення позивача з клопотанням про надання такої згоди та наявність Технічного висновку від 05.10.2021 не створюють для відповідачів автоматичного обов`язку щодо компенсації витрат або звільнення від орендної плати за відсутності такої затвердженої згоди.

Крім того, з дослідженого змісту Технічного висновку від 05.10.2021 встановлено, що останній містив рекомендації щодо проведення ремонтно-реставраційних робіт та відображав технічний стан окремих конструкцій будівлі. А отже, сам по собі такий висновок не підтверджує наявності передбачених частиною шостою статті 762 ЦК України підстав для звільнення орендаря від сплати орендної плати.

Зазначений Технічний висновок не містить висновку про заборону експлуатації чи необхідність негайного припинення користування об`єктом. Навпаки, він містить перелік рекомендованих ремонтно-реставраційних заходів, виконання яких має на меті покращення технічного стану пам`ятки архітектури.

Верховний Суд у постанові від 28 січня 2025 року у справі №909/869/22 прямо зазначив, що технічний висновок від 05.10.2021 не розглядався судами як самостійна підстава для надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень, а був врахований лише як один із доказів під час оцінки дотримання балансоутримувачем вимог Порядку №483.

Зазначена постанова Верховного Суду не містить висновку про те, що Технічний висновок сам по собі підтверджує неможливість використання орендованого майна у розумінні частини шостої статті 762 ЦК України.

Відповідно до позиції Верховного Суду у справі № 914/3143/21, що викладена у постанові від 18.07.2023, доводи щодо необхідності здійснення невід`ємних поліпшень самі по собі не свідчать про принципову неможливість використання орендованого майна у розумінні частини шостої статті 762 ЦК України.

Крім того, суд звертає увагу, що спірний об`єкт є пам`яткою архітектури місцевого значення, що підтверджується Державним реєстром нерухомих пам`яток України.

Відповідно до статті 26 Закону України "Про охорону культурної спадщини" будь-які ремонтно-реставраційні роботи на таких об`єктах здійснюються виключно після розроблення та погодження науково-проектної документації та отримання відповідних дозволів. Разом із тим, позивачем не було надано погодженої науково-проектної документації, передбаченої вимогами законодавства, що також було предметом заперечень відповідача під час розгляду справи №909/869/22. Сам по собі технічний висновок, виконаний відповідно до ДСТУ-Н Б В.1.2 18:2016, є лише документом щодо оцінки технічного стану конструкцій та не замінює науково-проектну документацію, необхідну для проведення ремонтно-реставраційних робіт на пам`ятці архітектури.

Щодо висновку Торгово-промислової палати №272/04 від 14.04.2023 про настання істотної зміни обставин, на який позивач посилається як одну із підстав звільнення позивача від орендної плати, то суд зазначає, що наведені у висновку обставини не свідчить про настання істотної зміни обставин, тобто не є раптовою або непередбачуваною в розумінні ст. 652 ЦК України, оскільки незадовільний стан приміщення існував ще до моменту укладення Договору оренди, про що позивачу було достеменно відомо з Акта візуального обстеження від 23.09.2021.

Разом з тим, судом встановлено, що на звернення позивача із Листом від 08 травня 2023 року №0278 (копія знаходиться в матеріалах справи) до Торгово-промислової палати України та Івано-Франківської торгово-промислової палати про скасування висновку Торгово-промислової палати №272/04 від 14.04.2023, Івано-Франківська торгово-промислової палата листом від 01 червня 2023 року №171-06/23 повідомила позивача, що експертно-фаховий висновок надається за заявою замовника та носить консультативний характер.

За наведеного слідує, що експертно-фаховий висновок не створює, не змінює та не припиняє цивільних прав чи обов`язків сторін, а також не є документом, який встановлює юридичний факт неможливості використання орендованого майна.

За таких обставин, висновок № 272/04 від 14.04.2023 не може розглядатися як беззаперечний доказ неможливості використання орендованого майна або як документ, що встановлює юридичні факти, обов`язкові для суду.

Щодо твердження позивача про неповідомлення орендодавцем відомостей про стан майна при проведенні аукціону також не знайшли свого підтвердження, оскільки позивач мав реальну можливість та скористався правом особистого огляду об`єкта до підписання Договору.

Відповідно до частин 1, 3 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Обов`язок із доказування слід розуміти, як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина 1 статті 73 Господарського процесуального кодексу України).

Згідно з частиною 1 статті 76, частиною 1 статті 77 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Належність доказів - це спроможність фактичних даних містити інформацію щодо обставин, які входять до предмета доказування. Допустимість доказів означає, що у випадках, передбачених нормами матеріального права, певні обставини повинні підтверджуватися певними засобами доказування або певні обставини не можуть підтверджуватися певними засобами доказування.

Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування (частина 1 статті 79 Господарського процесуального кодексу України).

Статтею 86 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Суд акцентує, що обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів.

Усебічність та повнота розгляду передбачає з`ясування всіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв`язками, відносинами і залежностями. Таке з`ясування запобігає однобічності та забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судових рішеннях у справі, питання вичерпності висновків судів, суд враховує, що Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

Суд, надавши оцінку як зібраним у справі доказам вцілому так і кожному зокрема, приходить до висновку про необгрунтованість позовних вимог, отже в позові слід відмовити.

Щодо заявленого Державним підприємством Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції у відзиві на позов (вх.№14813/26 від 10.08.2026) клопотання про застосування строку позовної давності до спірних правовідносин, то суд зазначає наступне.

Приписами статей 256, 257, 267 ЦК України встановлено, що позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки та застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення.

Відповідно до ч. 1 ст. 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Відповідно до ч. 8 ст. 269 Господарського кодексу України позови, що випливають з поставки товарів неналежної якості, можуть бути пред`явлені протягом шести місяців з дня встановлення покупцем у належному порядку недоліків поставлених йому товарів.

Частина перша статті 258 ЦК України передбачає, що для окремих видів вимог законом може встановлюватися спеціальна позовна давність: скорочена або більш тривала порівняно із загальною позовною давністю.

Відповідно до п.1 ч.2 ст. 258 ЦК України позовна давність в один рік застосовується зокрема до вимог про стягнення неустойки (штрафу, пені).

Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.

За змістом статті 261 Цивільного кодексу України позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи. Тобто, перш ніж застосувати позовну давність, господарський суд повинен з`ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушено право або охоронюваним законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. У разі якщо таке право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстав його необгрунтованості.

Вказаного висновку притримується Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 31 жовтня 2018 року у справі № 367/6105/16-ц (провадження № 14-381цс18).

З огляду на вказане, а також враховуючи встановлення судом необґрунтованості та безпідставності заявлених позовних вимог у даній справі, суд дійшов висновку про відсутність підстав для застосування наслідків спливу позовної давності, передбачених ст. 267 ЦК України.

Відповідно до ст. 237 Господарського процесуального кодексу України суд, при ухвалені рішення, вирішує питання щодо розподілу судових витрат по справі, до яких зокрема відноситься судовий збір.

З урахуванням приписів ст.129 Господарського процесуального кодексу України та результату вирішення спору, судовий збір по справі слід залишити за позивачем.

Керуючись ст. 73, 74, 86, 129, 236-238, 240, 241, 256 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

в и р і ш и в :

в позові Товариства з обмеженою відповідальністю "Слот-інвест" до Державного підприємства "Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції", Регіонального відділення Фонду державного майна по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях про визнання за позивачем права звільнення від плати за користування майном по договору оренди та стягнення коштів в загальній сумі 1 486 723,36 грн - відмовити.

Судовий збір по справі залишити за позивачем.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови судом апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів. Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду або якщо розгляд справи здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Повне рішення складено 22.10.2026.

Суддя П. А. Шкіндер