Рішення № 138988201, 13.08.2026, Ірпінський міський суд Київської області

Справа № 367/4333/24

Провадження №2/367/3124/2026

РІШЕННЯ

Іменем України

13 липня 2026 року Ірпінський міський суд Київської області в складі судді-доповідача Кухленка Д.С.

при секретарі Шаповал О.О.,

за участі:

пр. позивача ОСОБА_1 ,

пр. відповідача ОСОБА_2 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Ірпінського міського суду Київської області в м. Ірпені справу за позовом за позовом ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальності «ЗНМ», Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ПРОФКАПІТАЛ» треті особи, що не заявляють самостійних вимог: Акціонерне товариство «ОТП БАНК», Товариство з обмеженою відповідальністю «Віталіті вайн», про визнання договору купівлі-продажу недійсним та зобов`язання поновити державну реєстрацію про право власності за попереднім власником,

ВСТАНОВИВ:

У травні 2024 року позивачка звернулася до суду з вказаним позовом, посилаючись на те, що 03 листопада 2017 року ТОВ «Одеський завод класичних вин» уклало з ПАТ «ОТП Банк» договір про надання банківських послуг №СR17-316/28-2. В подальшому ТОВ «Одеський завод класичних вин» змінило назву на ТОВ «Віталіті вайн» (далі третя особа-2).

Згідно пункту 28.1, третій особі-2 надано було кредитну лінію в розмірі 5 000 000,00 грн строком до 02 листопада 2020 року включно.

06 липня 2018 року між третьою особою-2 та ПАТ «ОТП Банк» було укладено договір про зміну №1 до договору про надання банківських послуг №СК17-316/28-2, згідно якої пункт 12 та пункт 26 Основного Договору, одним із видів забезпечення виконання зобов`язань по даному договору було передбачено Іпотеку нерухомого клієнта та/або третьої особи.

30 жовтня 2020 року між третьою особою-2 та ПАТ «ОТП Банк» було укладено договір про зміну №2 до договору про надання банківських послуг №СК17-316/28-2, згідно якого кредитну лінію в розмірі 5 000 000,00 грн. було продовжено строком до 30 листопада 2020 року включно.

Згідно договору про зміну № 3 від 27 листопада 2020 року до Кредитного договору, дату припинення чинності ліміту банківських послуг продовжено до 29 січня 2021 року.

06 липня 2018 року між позивачкою та ПАТ «ОТП Банк» було укладено іпотечний договір PL18-303/28-2 на забезпечення виконання зобов`язань третьої особи-2 по договору про надання банківських послуг №СВ17-316/28-2 від 03 листопада 2017 року, відповідно до якого позивачкою було передано в іпотеку банку належний їй на праві власності житловий будинок та земельну ділянку, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 . Строк дії іпотечного договору згідно пункту 26 сторонами погоджено до 30 листопада 2020 року.

В подальшому, нерухоме майно, що було предметом договору іпотеки вибуло з володіння ОСОБА_3 , однак з порушенням вимог чинного законодавства, оскільки позивачка не отримувала вимоги про усунення порушень основного зобов`язання, що унеможливлює застосування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

На підставі викладеного в позові, позивачка просить суд визнати недійсним договір купівлі-продажу житлового будинку №1609 від 30 липня 2021 року, загальною площею 116,8 кв.м., житловою площею 41,9 кв.м., що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Грушицькою Віталіною Віталіївною; визнати недійсним договір купівлі-продажу №1608 від 30 липня 2021 року земельної ділянки площею 0,033 га, кадастровий номер 3210945900:01:095:0423, з цільовим призначенням для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Грушицькою Віталіною Віталіївною; поновити державну реєстрацію права власності на житловий будинок загальною площею 116,8 кв.м., житловою площею 41,9 кв.м., що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_3 шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; поновити державну реєстрацію права власності на земельну ділянку площею 0,033 га, кадастровий номер 3210945900:01:095:0423, з цільовим призначенням для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_3 шляхом внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Ухвалою Ірпінського міського суду Київської області від 13 травня 2024 року було відкрито загальне позовне провадження у справі.

Ухвалою Ірпінського міського суду Київської області від 13 травня 2024 року накладено арешт та заборону відчуження житлового будинку загальною площею 116,8 кв.м., житловою - 41,9 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 та земельної ділянки площею 0,0333 гектарів, кадастровий номер 3210945900:01:095:0423 для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), за адресою: АДРЕСА_1 , до набрання рішенням суду у цивільній справі №367/4333/24 законної сили.

Ухвалою Ірпінського міського суду Київської області від 11 червня 2024 року залучено в якості співвідповідача по справі - Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ПРОФКАПІТАЛ» (код ЄДРПОУ 39827967, місцезнаходження зареєстровано за адресою: 01014, м. Київ, вул. Підвисоцького буд. 14).

Ухвалою Ірпінського міського суду Київської області від 08 серпня 2024 року було витребувано у приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Грушицької Віталіни Віталіївни належним чином засвідчену копію договору купівлі-продажу житлового будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , посвідчений 30.07.2021 року, реєстраційний номер 1609 та документів на підставі яких було укладено вказаний договір.

Витребувано у приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Грушицької Віталіни Віталіївни належним чином засвідчену копію договору купівлі-продажу земельної ділянки, кадастровий номер 3210945900:01:095:0423, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , посвідчений 30.07.2021 року, реєстраційний номер 1609 та документів на підставі яких було укладено вказаний договір.

Витребувано у приватного нотаріуса Бучанського районного нотаріального округу Київської області Опятюк Лесі Юріївни документи на підставі яких було припинено право власності на земельну ділянку та на житловий будинок, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_3 та зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ПРОФКАПІТАЛ» (код ЄДРПОУ 39827967).

Витребувано у приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Осипенка Дмитра Олеговича належним чином засвідчену копію договору відступлення права вимоги від 02 квітня 2021 року, реєстровий номер 1435 та документи на підставі яких його було укладено.

Ухвалою Ірпінського міського суду Київської області від 26 травня 2025 року було витребувано у приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Грушицької Віталіни Віталіївни належним чином засвідчену копію договору купівлі-продажу земельної ділянки, кадастровий номер 3210945900:01:095:0423, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , посвідчений 30.07.2021 року, реєстраційний номер 1608 та документів на підставі яких було укладено вказаний договір.

Ухвалою Ірпінського міського суду Київської області від 31 липня 2025 року було закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду справи по суті.

На виконання вимог ухвали Ірпінського міського суду Київської області від 08 серпня 2024 року надійшла відповідь приватного нотаріуса Бучанського районного нотаріального округу Київської області Опятюк Лесі Юріївни за вих №107/01-16 від 30 вересня 2024 року. Зі змісту вказаної відповіді вбачається, що реєстраційні дії з державної реєстрації прав на об`єкти нерухомого майна, а саме земельну ділянку та житловий будинок, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , були здійснені на підставі документів, які були надані ТОВ «Фінансова компанія «ПРОФКАПІТАЛ» у відповідності до положень ст. 37 Закону України «Про іпотеку», ст.ст. 3-5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та п. 61 Порядку про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Реєстраційна справа сформована в електронному вигляді, а всі надані для здійснення державної реєстрації документи були повернуті ТОВ «Фінансова компанія «ПРОФКАПІТАЛ», а тому надати належним чином посвідчені копії документів не вбачається за можливе.

У травні 2024 року ТОВ «ЗНМ» було подано відзив на позовну заяву, в якому зазначено, що згідно п.3 договору іпотеки банк має право у разі невиконання клієнтом боргових зобов`язань одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами іпотекодавця. Іпотека виникає з моменту нотаріального посвідчення договору іпотеки та є чинною протягом всього строку (терміну) дії боргових зобов`язань. Іпотека за договором іпотеки є приватним обтяженням. У зв`язку з невиконанням боргових зобов`язань кредитором було вжито заходи щодо задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки.

На момент укладання оспорюваних договорів приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Грушицькою Віталіною Віталіївною було перевірено дійсність наданих сторонами документів, а також наявних підстав для укладання вказаних договорів.

Натомість дії позивача, свідчать про те, що позивач будь-якими способами намагається уникнути майнової відповідальності щодо неналежного виконання своїх зобов`язань по договору, намагається довести порушення порядку стягнення, що не відповідає дійсності та спрямоване на введення суду в оману.

На підставі викладеного у відзиві, ТОВ «ЗНМ» просить суд відмовити в задоволенні позовних вимог.

Представник позивачка у судовому засіданні позовні вимоги підтримав та просив їх задовольнити в повному обсязі, з підстав, що зазначені в позові.

Представник ТОВ «ЗНМ» - адвокат Ковтун Д.А., яка брала участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції, проти задоволення позовних вимог заперечувала з підстав, що зазначені у відзиві на позов та просила суд в задоволенні позову відмовити.

Інші учасники справи в судове засідання не з`явились, про дату, час та місце судового розгляду справи була повідомлена належним чином. Про причини неявки суд не повідомляли.

Відповідно до ст. 223 ЦПК України у разі повторної неявки в судове засідання відповідача, повідомленого належним чином, суд вирішує справу на підставі наявних у ній даних чи доказів (постановляє заочне рішення).

З урахування викладеного, суд вбачає за можливе розглянути справу за відсутності учасників справи, які були належним чином повідомлені про дату, час та місце судового розгляду справи, але не з`явились в судове засідання.

Заслухавши учасників справи, які з`явились в судове засідання, повно, всебічно та об`єктивно дослідивши матеріали справи, суд доходить висновку про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог, виходячи з наступного.

Судом встановлено, що 03 листопада 2017 року між Публічним акціонерним товариством «ОТП Банк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Одеський завод класичних вин» було укладено договір про надання банківських послуг №СR17-316/28-2.

Згідно з п. 28.1. вказаного договору Товариству з обмеженою відповідальністю «Одеський завод класичних вин» було надано кредитну лінію в розмірі 5 000 000,00 грн. зі строком зобов`язань до 02 листопада 2020 року.

06 липня 2018 року між ТОВ «Одеський завод класичних вин» та ПАТ «ОТП Банк» було укладено договір про зміну №1 до договору про надання банківських послуг №СК17-316/28-2, згідно якої пункт 12 та пункт 26 Основного Договору, одним із видів забезпечення виконання зобов`язань по даному договору було передбачено Іпотеку нерухомого клієнта та/або третьої особи.

06 липня 2018 року між позивачкою ОСОБА_3 та ПАТ «ОТП Банк» було укладено іпотечний договір PL18-303/28-2 на забезпечення виконання зобов`язань третьої особи-2 по договору про надання банківських послуг №СВ17-316/28-2 від 03 листопада 2017 року, відповідно до якого ОСОБА_3 було передано в іпотеку банку належний їй на праві власності житловий будинок та земельну ділянку, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 . Строк дії іпотечного договору згідно пункту 26 сторонами погоджено до 30 листопада 2020 року.

Згідно до пункту 25 Договору іпотеки та згідно даних правовстановлюючого документа, предметом іпотеки є:

- житловий будинок, загальною площею 116,8 кв.м., житлова площа 41,9 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Заставна вартість 3 056 000, 00 грн, зважена вартість 1 833 600, 00 грн.;

- земельна ділянка площею 0,0333 гектарів, кадастровий номер 8210945900:01:095:0423, цільове призначення для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Заставна вартість 103 000, 00 грн., зважена вартість 1 874 800, 00 грн.

Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності житловий будинок, загальною площею 116,8 кв.м., житлова площа 41,9 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , було зареєстровано на праві власності за ОСОБА_3 05 березня 2018 року на підставі договору купівлі-продажу від 05 березня 2018 року №189, що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гніденко Наталією Юріївною, номер запису про право власності: 25136497, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1312999932210.

Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності на земельну ділянку площею 0,0333 гектарів, кадастровий номер 8210945900:01:095:0423, цільове призначення для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , було зареєстровано на праві власності за ОСОБА_3 05 березня 2018 року на підставі договору купівлі-продажу від 05 березня 2018 року №193, що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гніденко Наталією Юріївною, номер запису про право власності: 25136497, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 857508732224.

27 листопада 2020 року між ОСОБА_3 та ПАТ «ОТП Банк» укладено договір про зміну №1 до іпотечного договору PL18-303/28-2, згідно якого продовжено строк зобов`язань за кредитним лімітом до 29 січня 2021 року.

17 квітня 2021 року ТОВ «Фінансова компанія «ПРОФКАПІТАЛ» надіслала рекомендованим листом з описом вкладення на адресу ТОВ «Одеський завод класичних вин» вимогу про усунення порушень (повідомлення про порушення) зобов`язань за договором про надання банківських послуг №СR17-316/28-2 від 03 листопада 2017 року.

Згідно з рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення адресу ТОВ «Одеський завод класичних вин» отримало вказану вимогу 21 квітня 2021 року.

17 квітня 2021 року ТОВ «Фінансова компанія «ПРОФКАПІТАЛ» надіслала рекомендованим листом з описом вкладення на адресу ОСОБА_3 вимогу про усунення порушень (повідомлення про порушення) зобов`язань за договором про надання банківських послуг №СR17-316/28-2 від 03 листопада 2017 року.

Згідно з відомостями, що вказані працівниками Укрпошти, вказаний лист повернувся відправнику з відміткою «за закінченням встановленого терміну зберігання».

21 травня 2021 року ТОВ «Фінансова компанія «ПРОФКАПІТАЛ» надіслала рекомендованим листом з описом вкладення на адресу ОСОБА_3 вимогу про усунення порушень (повідомлення про порушення) зобов`язань за договором про надання банківських послуг №СR17-316/28-2 від 03 листопада 2017 року.

Згідно з відомостями, що вказані працівниками Укрпошти, вказаний лист повернувся відправнику з відміткою «за закінченням встановленого терміну зберігання».

03 червня 2021 року ТОВ «Фінансова компанія «ПРОФКАПІТАЛ» надіслала рекомендованим листом з описом вкладення та кур`єрською доставкою на адресу ОСОБА_3 вимогу про усунення порушень (повідомлення про порушення) зобов`язань за договором про надання банківських послуг №СR17-316/28-2 від 03 листопада 2017 року.

Згідно з відомостями, що вказані працівниками Укрпошти, вказаний лист повернувся відправнику з відміткою «за закінченням встановленого терміну зберігання».

23 липня 2021 року приватним нотаріусом Бучанського районного нотаріального округу Київської області Опятюк Лесею Юріївною зареєстровано припинення права власності ОСОБА_3 на житловий будинок та на земельну ділянку, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 . та зареєстровано право власності на вказані об`єкти нерухомого майна за іпотекодержателем ТОВ «Фінансова компанія «ПРОФКАПІТАЛ».

Вказані обставини підтверджуються Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №288092676.

Відповідно до листа приватного нотаріуса Бучанського районного нотаріального округу Київської області Опятюк Л.Ю. за вих №107/01-16 від 30 вересня 2024 року для державної реєстрації права власності на житловий будинок та земельну ділянку, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , за ТОВ «Фінансова компанія «ПРОФКАПІТАЛ» останнім були надані наступні документи:

- Іпотечний договір від 06 липня 2018 року за реєстровим №988, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Рвач Ж.В. (в оригіналі);

- Договір про зміну №1 до Іпотечного договору від 27 листопада 2020 року, за реєстровим № 1397, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Рвач Ж.В. (в оригіналі);

- Довідку про залишок боргу (довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням) від 23 липня 2021 року №230721/1, видана ТОВ «Фінансова компанія «ПРОФКАПІТАЛ» ( в оригіналі);

- Протокол загальних зборів учасників ТОВ «Фінансова компанія «ПРОФКАПІТАЛ» (Рішення про державну реєстрацію прав власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки) від 23 липня 2021 року №74 (в оригіналі);

- звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки, складеного ТОВ «ЄСП Капітал» від 05 липня 2021 року (в оригіналі);

- звіт про незалежну оцінку вартості житлового будинку, складеного ТОВ «ЄСП Капітал» від 05 липня 2021 року (в оригіналі);

- Договір про відступлення прав вимоги від 02 квітня 2021 року за реєстровим №1435, що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Осипенко Д.О. (в оригіналі);

- Договір про надання банківських послуг від 03 листопада 2017 року №CR 17-316/28-2, що укладений між ТОВ «Одеський завод класичних вин» та АТ «ОТП Банк» (в оригіналі);

- Засвідчену іпотекодержателем копію Вимоги про усунення порушень (повідомлення про порушення) зобов`язань за Договором про надання банківських послуг, що видана ТОВ «Фінансова компанія «ПРОФКАПІТАЛ» від 16 квітня 2021 року №160421/1, надісланої боржнику ТОВ «Одеський завод класичних вин», дата вручення повідомлення 21 квітня 2021 року;

- поштове відправлення з оголошеною цінністю, надіслане ТОВ «Одеський завод класичних вин» (засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу ТОВ «Одеський завод класичних вин», з відміткою про вручення адресату 21 квітня 2021 року), видане ТОВ «Фінансова компанія «ПРОФКАПІТАЛ», УКРПОШТА, від 17 квітня 2021 року №0100191670218;

- Засвідчену іпотекодержателем копію Вимоги про усунення порушень (повідомлення про порушення) зобов`язань за Договором про надання банківських послуг, що видана ТОВ «Фінансова компанія «ПРОФКАПІТАЛ» від 16 квітня 2021 року №160421/2, надісланого іпотекодавцю ОСОБА_3 ;

- поштове відправлення з оголошеною цінністю, надіслане іпотекодавцю ОСОБА_3 на 1 адресу (засвідчена іпотекодержателем копія первинного відправлення з оголошеною цінністю (поштового конверту), повернутого відправнику у зв`язку із закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення)), видане ТОВ «Фінансова компанія «ПРОФКАПІТАЛ», УКРПОШТА, від 17 квітня 2021 року №0100191741107;

- поштове відправлення з оголошеною цінністю, надіслане іпотекодавцю ОСОБА_3 на 2 адресу (засвідчена іпотекодержателем копія первинного відправлення з оголошеною цінністю (поштового конверту), повернутого відправнику у зв`язку із закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення)), видане ТОВ «Фінансова компанія «ПРОФКАПІТАЛ», УКРПОШТА, від 17 квітня 2021 року №0100191670226;

- Засвідчену іпотекодержателем копію Вимоги про усунення порушень (повідомлення про порушення) зобов`язань за Договором про надання банківських послуг, що видана ТОВ «Фінансова компанія «ПРОФКАПІТАЛ» від 02 червня 2021 року №020621/1, надіслану ПОВТОРНО іпотекодавцю ОСОБА_3 ;

- поштове відправлення з оголошеною цінністю, надіслане іпотекодавцю ОСОБА_3 на 2 адресу (засвідчена іпотекодержателем копія первинного відправлення з оголошеною цінністю (поштового конверту), повернутого відправнику у зв`язку із закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення)), видане ТОВ «Фінансова компанія «ПРОФКАПІТАЛ», УКРПОШТА, від 03 червня 2021 року №0406006096251;

- поштове відправлення з оголошеною цінністю, надіслане іпотекодавцю ОСОБА_3 на 1 адресу (засвідчена іпотекодержателем копія первинного відправлення з оголошеною цінністю (поштового конверту), повернутого відправнику у зв`язку із закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення)), видане ТОВ «Фінансова компанія «ПРОФКАПІТАЛ», УКРПОШТА, від 03 червня 2021 року №0406006096260;

- документи, що підтверджують сплату адміністративного збору за реєстраційні дії;

- Статутні документи ТОВ «Фінансова компанія «ПРОФКАПІТАЛ» (Статут, Свідоцтво про реєстрацію фінансової установи, Протокол загальних зборів учасників ТОВ «Фінансова компанія «ПРОФКАПІТАЛ» щодо призначення керівника) (в оригіналах).

Приватним нотаріусом Бучанського районного нотаріального округу Київської області Опятюк Л.Ю. були виготовлені електронні копії перелічених вище документів шляхом їх сканування та долучені до заяви, зареєстрованої у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та до реєстраційної справи, що сформована в електронному вигляді. Вищевказані документи, окрім заяви та документа про сплату адміністративного збору, були повернуті заявнику ТОВ «Фінансова компанія «ПРОФКАПІТАЛ» в особі його керівника.

30 липня 2021 року між ТОВ «Фінансова компанія «ПРОФКАПІТАЛ» та ТОВ «ЗНМ» було укладено договір купівлі-продажу житлового будинку загальною площею 116,8 кв.м., житлова площа 41,9 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Грушицькою В.В., зареєстрований в реєстрі за №1609.

Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності право власності на вказаний житловий будинок зареєстровано за ТОВ «ЗНМ», номер запису про право власності: 43258242, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1312999932210.

30 липня 2021 року між ТОВ «Фінансова компанія «ПРОФКАПІТАЛ» та ТОВ «ЗНМ» було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,0333 гектарів, кадастровий номер 8210945900:01:095:0423, цільове призначення для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Грушицькою В.В., зареєстрований в реєстрі за №1608.

Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності право власності на вказаний житловий будинок зареєстровано за ТОВ «ЗНМ», номер запису про право власності: 43258215, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 857508732224.

Згідно з Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №424072949 право власності на вище вказані об`єкти нерухомого майна, а саме житловий будинок та земельну ділянку зареєстровано за ТОВ «ЗНМ».

Відповідно до змісту ст. 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, що діяла на момент набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки) іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Право власності іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі.

Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, і спрямований на забезпечення визнання та захисту державою таких прав регулюються Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на майно та їх обтяжень»

Так, п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Статтею 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на майно та їх обтяжень» передбачено, що державний реєстр прав містить відомості про зареєстровані речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про зареєстровані права власності на об`єкти незавершеного будівництва та їх обтяження, а також про взяття на облік безхазяйного нерухомого майна і ціну (вартість) нерухомого майна та речових прав на нього чи розмір плати за користування нерухомим майном за відповідними правочинами, відомості та електронні копії документів, подані у паперовій формі, або документи в електронній формі, на підставі яких проведено реєстраційні дії, а також документи, сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав під час проведення таких реєстраційних дій, та відомості реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем, отримані державним реєстратором шляхом безпосереднього доступу до них чи в порядку інформаційної взаємодії таких систем з Державним реєстром прав.

Відповідно до ч. 2 ст. 17 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на майно та їх обтяжень» реєстраційна справа включає заяви на проведення реєстраційних дій, документи, на підставі яких проведено реєстраційні дії, документи, сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав під час проведення таких реєстраційних дій, а також відомості з реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем, отримані державним реєстратором шляхом безпосереднього доступу до них чи в порядку інформаційної взаємодії таких систем з Державним реєстром прав, запити державного реєстратора та документи, отримані із паперових носіїв інформації, що містять відомості про зареєстровані речові права до 1 січня 2013 року.

Реєстраційна справа ведеться в електронній формі та формується автоматично за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав, до якої за результатом проведення кожної реєстраційної дії щодо об`єкта нерухомого майна автоматично включаються заяви, сформовані або подані в електронній формі, електронні копії документів, на підставі яких проведено реєстраційні дії, поданих у паперовій формі, документи, на підставі яких проведено реєстраційні дії, подані в електронній формі, документи в електронній формі, сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав під час проведення таких реєстраційних дій, а також відомості реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем, отримані державним реєстратором в електронній формі шляхом безпосереднього доступу до них чи в порядку інформаційної взаємодії таких систем з Державним реєстром прав, електронні копії запитів державного реєстратора в паперовій формі та документів, отриманих із паперових носіїв інформації, що містять відомості про зареєстровані речові права до 1 січня 2013 року.

Документи, подані заявником для проведення реєстраційних дій в паперовій формі, підлягають поверненню такому заявнику. Заява, подана в паперовій формі, документ про сплату адміністративного збору, запити державного реєстратора в паперовій формі та документи, отримані із паперових носіїв інформації, що містять відомості про зареєстровані речові права до 1 січня 2013 року, за результатом проведення реєстраційних дій заявнику не повертаються та зберігаються державним реєстратором, яким проведено реєстраційну дію, протягом трьох років.

Порядок проведення державної реєстрації передбачений ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на майно та їх обтяжень» та включає з поміж іншого прийняття документів для державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, перевірки інформації та прийняття відповідного рішення про державну реєстрацію.

Частиною 2 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на майно та їх обтяжень» передбачено, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127 було затверджено Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі Порядок).

Цей Порядок визначає умови, підстави та процедуру проведення відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, об`єкти незавершеного будівництва та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав), перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також умови, підстави та процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Пунктом 61 Порядку (в редакції, що діяла станом на момент набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки) передбачено, що для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, набуття права оренди земельної ділянки, права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) чи права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), також подаються такі документи:

1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або

засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або

засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або

засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);

3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.

Як вбачається з матеріалів справи, іпотекодержателем була надіслана письмова вимоги про усунення порушення основного зобов`язання як іпотекодавцю, так і боржнику, оскільки він відмінний від іпотекодавця. Так, боржником за основним зобов`язанням ТОВ «Одеський завод класичних вин» письмову вимогу було отримано 21 квітня 2021 року, що підтверджується відповідною відміткою на рекомендованому повідомленні про вручення поштового відправлення.

Також письмова вимога була тричі надіслана і іпотекодавцю ОСОБА_3 як на адресу, що вказана в договорі іпотеки, так і за адресою місця знаходження предмета іпотеки.

Так, вперше ТОВ «Фінансова компанія «ПРОФКАПІТАЛ» надіслала письмову вимогу про порушення зобов`язання 17 квітня 2021 року на адресу ОСОБА_3 : АДРЕСА_2 , цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення поштового відправлення, номер поштового відправлення 0100191670226. Згідно з відміткою на конверті, лист повернувся без вручення за закінченням встановленого терміну зберігання.

Також, 17 квітня 2021 року ТОВ «Фінансова компанія «ПРОФКАПІТАЛ» надіслала письмову вимогу про порушення зобов`язання на адресу ОСОБА_3 : АДРЕСА_3 , цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення поштового відправлення, номер поштового відправлення 0100191741107. Згідно з відміткою на конверті, лист повернувся без вручення за закінченням встановленого терміну зберігання.

Вдруге ТОВ «Фінансова компанія «ПРОФКАПІТАЛ» надіслала письмову вимогу про порушення зобов`язання 21 травня 2021 року на адресу ОСОБА_3 : АДРЕСА_3 , цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення поштового відправлення, номер поштового відправлення 0318902678646. Згідно з відміткою на конверті, лист повернувся без вручення за закінченням встановленого терміну зберігання.

Втретє ТОВ «Фінансова компанія «ПРОФКАПІТАЛ» надіслала письмову вимогу про порушення зобов`язання 03 червня 2021 року на адресу ОСОБА_3 : АДРЕСА_3 , цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення поштового відправлення, номер поштового відправлення 0406006096260. Згідно з відміткою на конверті, лист повернувся без вручення за закінченням встановленого терміну зберігання.

Також, 03 червня 2021 року ТОВ «Фінансова компанія «ПРОФКАПІТАЛ» надіслала письмову вимогу про порушення зобов`язання на адресу ОСОБА_3 : АДРЕСА_2 , цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення поштового відправлення, номер поштового відправлення 0406006096251. Згідно з відміткою на конверті, лист повернувся без вручення за закінченням встановленого терміну зберігання.

Зі змісту позовної заяви та долученої до неї копії паспорту вбачається, що зареєстрованим місцем проживання ОСОБА_3 , яка є іпотекодавцем, є: АДРЕСА_4 . Така ж адреса була вказана і в договорі іпотеки, що був укладений між 06 липня 2018 року між позивачкою ОСОБА_3 та ПАТ «ОТП Банк».

На підставі розпорядження Київського міського голови від 19 лютого 2016 року №152/1. вулицю Строкача було перейменовано на вул. Сім`ї Стешенків.

Таким чином, наведені обставини дають підстави суду вважати, що іпотекодержателем було належним чином виконано обов`язок щодо надсилання письмової вимоги іпотекодавцю за адресою, що вказана в договорі іпотеки. До того ж, іпотекодержателем такі вимоги надсилались і за місцем знаходження майна, що не дає підстав вважати, що під час набуття іпотекодержателем права власності на іпотечне майно на підставі іпотечного застереження не були виконані вимоги чинного законодавства на момент набуття права власності на іпотечне майно.

З урахуванням положень п. 61 Порядку державна реєстрація права власності на іпотечне майно на підставі іпотечного застереження була здійснення після спливу тридцяти денного строку з моменту останнього надсилання письмової вимоги іпотекодавцю.

Отже, суд доходить висновку про відсутність достатніх правових підстав для задоволення позовних вимог, відповідно і вимоги про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна від 30 липня 2021 року не знайшли свого підтвердження в матеріалах справи.

Ухвалою Ірпінського міського суду Київської області від 13 травня 2024 року накладено арешт та заборону відчуження житлового будинку загальною площею 116,8 кв.м., житловою - 41,9 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 та земельної ділянки площею 0,0333 гектарів, кадастровий номер 3210945900:01:095:0423 для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), за адресою: АДРЕСА_1 , до набрання рішенням суду у цивільній справі №367/4333/24 законної сили.

Відповідно до положень ст. 158 ЦПК України суд може скасувати заходи забезпечення позову з власної ініціативи або за вмотивованим клопотанням учасника справи.

У випадку залишення позову без розгляду, закриття провадження у справі або у випадку ухвалення рішення щодо повної відмови у задоволенні позову суд у відповідному судовому рішенні зазначає про скасування заходів забезпечення позову.

З урахуванням того, що суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позову, то відсутня правова необхідність у існуванні вжитих судом заходів забезпечення позову.

Керуючись Законом України «Про державну реєстрацію прав та їх обтяжень», ст.ст. 77-83, 89, 95, 259, 263-265, 268 ЦПК України, суд

в и р і ш и в:

Позов ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальності «ЗНМ», Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ПРОФКАПІТАЛ» треті особи, що не заявляють самостійних вимог: Акціонерне товариство «ОТП БАНК», Товариство з обмеженою відповідальністю «Віталіті вайн», про визнання договору купівлі-продажу недійсним та зобов`язання поновити державну реєстрацію про право власності за попереднім власником, залишити без задоволення.

Скасувати заходи забезпечення позову, арешт та заборону відчуження житлового будинку загальною площею 116,8 кв.м., житловою - 41,9 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 та земельної ділянки площею 0,0333 гектарів, кадастровий номер 3210945900:01:095:0423 для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), за адресою: АДРЕСА_1 , які були накладені ухвалою Ірпінського міського суду Київської області від 13 травня 2024 року.

Повне судове рішення складено 13 липня 2026 року.

Рішення суду може бути оскаржено до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя: Д.С. Кухленко