Рішення № 137995066, 11.06.2026, Господарський суд Полтавської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

адреса юридична: вул. Капітана Володимира Кісельова, 1, м. Полтава, 36000, адреса для листування: вул. Капітана Володимира Кісельова, 1, м. Полтава, 36607, тел. (0532) 61 04 21, E-mail inbox@pl.arbitr.gov.ua, https://pl.arbitr.gov.ua/sud5018/

Код ЄДРПОУ 03500004

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11.06.2026 Справа № 917/2423/25

Господарський суд Полтавської області у складі судді Дмитра Сіроша, за участю секретаря судового засідання Людмили Бойченко, розглянув у порядку загального позовного провадження справу за позовом

Гоголівської селищної ради, 38310, Полтавська обл., Миргородський р-н, сел. Гоголеве, вул. Горєва, буд. 27, ЄДРПОУ 21045018

до Хана Геннадія Сергійовича, АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 та

Фермерського господарства МЕГАВРОЖАЙ, вул. Шевченка, 47, с. Дзюбівщина Миргородський р-н, Полтавська обл., 38341, ЄДРПОУ 39692545

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача ФЕРМЕРСЬКЕ ГОСПОДАРСТВО «Х.Г.С.» (ідентифікаційний код 36031489).

про розірвання договору оренди земельної ділянки, визнання недійсним договору суборенди, зобов`язання вчинити певні дії та припинення державної реєстрації речового права за договорами оренди та суборенди земельної ділянки

За участю представників сторін:

від позивача: Катерина Малініна;

від відповідачів та третьої особи: Артем Романович.

Обставини справи: Гоголівська селищна рада (38310, Полтавська обл., Миргородський р-ну сел. Гоголеве, вул. Горєва, буд. 27, ЄДРПОУ 21045018) звернулася з позовом до ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) та Фермерського господарства «МЕГАВРОЖАЙ» (вул. Шевченка, 47, с. Дзюбівщина Миргородський р-ну, Полтавська обл., 38341, ЄДРПОУ 39692545), в якому просить:

- розірвати договір оренди землі б/н від 16.04.2008, укладений між Великобагачанською районною державною адміністрацією та громадянином ОСОБА_1 , щодо земельної ділянки площею 40,0000 га кадастровий номер 5320285300:00:005:1144, на території Гоголівської селищної ради Миргородського району Полтавської області;

- визнати недійсним укладений між ОСОБА_1 та Фермерським господарством «МЕГАВРОЖАЙ» договір суборенди земельної ділянки б/н від 04.10.2008;

- зобов`язати ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та Фермерське господарство «МЕГАВРОЖАЙ» (код ЄДРПОУ 39692545) звільнити та повернути земельну ділянку комунальної власності (кадастровий номер 5320285300:00:005:1144) загальною площею 40,00 га у власність Гоголівської селищної ради Миргородського району Полтавської області;

- скасувати державну реєстрацію права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення комунальної власності (кадастровий номер 5320285300:00:005:1144) загальною площею 40,00 га, номер запису про інше речове право 17709790;

- скасувати державну реєстрацію права суборенди земельної ділянки сільськогосподарського призначення комунальної власності (кадастровий номер 5320285300:00:005:1144) загальною площею 40,00 га, номер запису про інше речове право 23029160.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що внаслідок зміни законодавства (набрання чинності Податковим кодексом України) та нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки, а також прийняття Гоголівською селищною радою рішення від 07.04.2023 про затвердження Порядку встановлення розмірів орендної плати, виникли правові підстави для збільшення орендної ставки до 12 % від нормативної грошової оцінки. Позивач стверджує, що надсилав відповідачу пропозиції про укладення додаткових угод, проте листи повернулися без вручення, що, на думку позивача, свідчить про недосягнення згоди та є підставою для розірвання договору оренди. Крім того, позивач вказує на неправомірність зміни суборендаря на ФГ «МЕГАВРОЖАЙ» без погодження із селищною радою.

10.02.2026 від відповідача 1 надійшов відзив на позов (вх. № 1736), в якому проти позову заперечив, зазначивши, що істотних умов договору не порушував, земельну ділянку використовує за цільовим призначенням і своєчасно сплачує орендну плату. Наголосив, що позивач надсилав листи на помилкову адресу, тому орендар об`єктивно не міг їх отримати. Дізнавшись про намір селищної ради, представник орендаря 04.02.2026 добровільно звернувся до позивача з клопотанням про укладення Додаткової угоди про встановлення орендної плати на рівні 12 %, що свідчить про повну добросовісність. Додатково відповідач долучив до матеріалів справи укладену Додаткову угоду від 16.04.2026 та відповідне Рішення Гоголівської селищної ради, яким погоджено внесення змін. На думку відповідача, вимоги про розірвання договору є безпідставними та передчасними, оскільки спору щодо зміни умов договору на момент розгляду немає, а правові підстави для розірвання договору відсутні.

Стосовно Додаткової угоди № 1 до договору суборенди земельної ділянки від 04.10.2008 зазначає, що первісне погодження Великобагачанської районної Державної адміністрації є юридичним фактом, що свідчить про схвалення права Орендаря Хана Г.С. на укладення договору суборенди. Водночас відступлення прав та обов`язків суборендаря Олешко О. Л. на користь ФГ «Мегаврожай» не потребує згоди власника земельної ділянки, оскільки чинним земельним законодавством такі вимоги не встановлені. Разом з тим, ОСОБА_1 та ФГ «Мегаврожай» виконують належним чином обов`язки, передбачені договором оренди землі від 16.04.2008. Крім того, Гоголівська селищна рада володіє інформацією про зареєстроване право суборенди ФГ «Мегаврожай» на земельну ділянку з кадастровим номером 5320285300:00:005:1144 з 27.07.2021. Упродовж дії договору оренди зі сторони Гоголівської селищної ради жодних претензій щодо заборгованості зі сплати орендних платежів та/або земельних податків не було. Також не було претензій щодо нецільового використання земельної ділянки на підставі договору оренди від 16.04.2008. Відтак, відсутні правові підстави для визнання договору суборенди від 04.10.2008 недійсним.

Також, відповідач вважає звернення з негаторним позовом неефективним способом захисту, оскільки учасники справи перебувають у договірних відносинах.

Відповідач 2 у відзиві на позов (вх. № 1882 від 12.02.2026) підтримав позицію відповідача 1, просив у задоволенні позову відмовити повністю. Крім того, відповідач 2 заявив у відзиві на позов про пропуск позовної давності.

11.05.2026 від третьої особи надійшли письмові пояснення (вх. № 6359), в яких підтримує позицію відповідачів у справі.

16.02.2026 від позивача - Гоголівської селищної ради надійшла відповідь на відзив (вх. № 2060), в якій заперечує проти доводів відповідачів, зокрема зазначає, що крім не перегляду орендної плати орендарем допущено порушення вимог законодавства України, в частині передачі земельної ділянки з кадастровим номером 5320285300:00:005:1144 у суборенду без погодження з орендодавцем.

Отже, передача земельної ділянки в суборенду без письмової згоди орендодавця, без прямої правової підстави в договорі оренди та в порушення норм чинного законодавства України є підставою для захисту законних прав та інтересів власника земельної ділянки шляхом розірвання договору оренди через порушення його істотних умов, визнання договору суборенди недійсним, скасування державної реєстрації права та звільнення земельної ділянки у зв`язку із припиненням правових підстав для її подальшого використання.

31.03.2023 від позивача надійшла заява про виконання ухвали (вх. № 4131), в якій обґрунтував підстави для звернення з цим позовом до господарського суду.

Ухвалою Господарського суду Полтавської області від 19.01.2026 суд прийняв позовну заяву до розгляду та відкрив провадження у справі № 917/2423/25, постановив справу розглядати у порядку загального позовного провадження та призначив підготовче засідання у справі на 10:40 18.03.2026.

Ухвалою Господарського суду Полтавської області від 31.03.2026 суд залучив до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача ФЕРМЕРСЬКЕ ГОСПОДАРСТВО «Х.Г.С.» (ідентифікаційний код 36031489). Рекомендував ФЕРМЕРСЬКОМУ ГОСПОДАРСТВУ «Х.Г.С.» викласти свої аргументи і міркування на підтримку або заперечення проти позову у поясненнях третьої особи щодо позову або відзиву. Відклав підготовче засідання на 16:30 12.05.2026.

Від відповідача - ОСОБА_1 надійшло клопотання про долучення доказів (вх. № 6330), в якому повідомив, що рішенням Гоголівської селищної ради вирішено укласти Додаткову угоду від 16.04.2026 до договору оренди землі від 16.04.2008, у зв`язку з чим просить долучити до матеріалів справи Додаткову угоду та Рішення Гоголівської селищної ради.

Суд долучив зазначені докази до матеріалів справи.

Ухвалою Господарського суду Полтавської області від 12.05.2026 суд закрив підготовче провадження у справі № 917/2423/25 та призначив справу до судового розгляду по суті в засіданні суду на 15:30 11.06.2026.

Після закінчення розгляду справи в судовому засіданні, відповідно до частини 1 статті 240 Господарського процесуального кодексу України оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Суд розглянув матеріали справи та

УСТАНОВИВ:

В адміністративно-територіальних межах Гоголівської селищної ради перебуває земельна ділянка кадастровий номер 5320285300:00:005:1144 сільськогосподарського призначення для ведення фермерського господарства загальною площею 40 га.

Право комунальної власності Гоголівської селищної ради на вказану земельну ділянку зареєстровано у встановленому законом порядку 22.02.2021, що підтверджується відповідними відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Отже, Гоголівська селищна рада є належним власником та розпорядником зазначеної земельної ділянки.

Водночас, до набуття Гоголівською селищною радою права комунальної власності, Великобагачанська районна адміністрація (далі Орендодавець) та ОСОБА_1 уклали договір оренди землі від 16.04.2008.

Згідно з умовами договору Орендодавець надає в оренду, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, що знаходиться на території Устивицької сільської ради (пункт 1).

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 40,00 га, у тому числі рілля - 40,00, за рахунок земель запасу за межами населених пунктів (пункт 2 договору).

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 515 026, 05 грн (пункт 5 договору).

Договір укладено на 49 (сорок дев`ять) років (пункт 8 договору).

Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 11 330,60 грн, що становить близько 2,2 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Розмір орендної плати переглядається один раз у рік у разі: зміни умов господарювання, передбачений договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, не підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом (пункт 13 договору).

Слід зазначити, що з моменту укладення договору розмір орендної плати жодного разу не переглядався.

Разом з тим, від моменту укладення договору відбулися істотні зміни як у законодавстві України, так і в соціально-економічних умовах користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення, а отже з`явилися правові та фактичні підстави для приведення умов договору у відповідність до вимог чинного законодавства, зокрема в частині перегляду розміру орендної плати.

Зокрема, 01.01.2011 набрав чинності Податковий кодекс України, який визначив повноваження селищних рад щодо податків та зборів та порядок визначення розміру орендної плати за землю.

Разом з тим, Законом України «Про запобігання фінансової катастрофи та створення передумов для економічного зростання в Україні» від 27.03.2014 № 1166-VII внесено зміни до підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України, зокрема, про те, що з 1 квітня 2014 року річна сума орендної плати за землі державної і комунальної власності будь-якої категорії не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки землі.

Отже, з 01.04.2014 розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу орендної плати за землю не може бути меншою розміру, визначеного пп. 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України, а саме 3 відсотків нормативної грошової оцінки землі.

Після набуття чинності ПКУ, орендарі не можуть сплачувати орендну плату за укладеними раніше договорами оренди землі державної та комунальної власності в меншому розмірі, ніж це установлено пп. 288.5.1 пунктом 288.5 статті 288 Податкового кодексу України.

Пунктами 12.3-12.4 статті 12 Податкового кодексу України передбачено, що сільські, селищні, міські ради та ради об`єднаних територіальних громад, що створені згідно із законом та перспективним планом формування територій громад, у межах своїх повноважень приймають рішення про встановлення місцевих податків та зборів, зокрема плати за землю.

Крім того, базою для обчислення орендної плати є нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка надається в оренду.

Відповідно до пункту 34 статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до виключної компетенції місцевих рад (в т. ч. селищних) належить вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин.

Органи місцевого самоврядування в межах своїх повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території (стаття 144 Конституції України, стаття 73 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Отже, позачерговою тридцять дев`ятою сесією восьмого скликання Гоголівської селищної ради прийнято рішення 07.04.2023 «Про порядок встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності на території Гоголівської селищної ради», яким затверджено Порядок встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності на території Гоголівської селищної ради згідно з додатком 1 (далі - Порядок).

Згідно з пунктом 1.1. Порядку визначено, що Порядок встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності на території Гоголівської селищної ради, розроблений з метою створення єдиних організаційно-правових та економічних засад визначення та справляння орендної плати за земельні ділянки.

Відповідно до пункту 2.5 Порядку за користування землями для ведення фермерського господарства (рілля) встановлена ставка орендної плати у розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

З метою визначення нормативно грошової оцінки земельної ділянки, 28.01.2025 отримано витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок № НВ-9917278292025, за змістом якого нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки становить 1 463 422, 81 грн.

Станом на момент звернення з цією позовною заявою, відповідно до витягу № НВ-9991562912025 від 29.12.2025 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 5320285300:00:005:1144 залишається на рівні 1 463 422, 81 грн.

Враховуючи істотні зміни законодавства України у сфері плати за землю, зміну нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а також необхідність приведення умов Договору у відповідність до вимог Податкового кодексу України та рішень Гоголівської селищної ради, Гоголівська селищна рада вирішила звернутися до орендаря - Хана Геннадія Сергійовича з пропозицією внесення змін до зазначеного договору оренди землі в частині перегляду та встановлення розміру орендної плати відповідно до чинного законодавства та затвердженого Порядку встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності на території Гоголівської селищної ради.

Отже, супровідними листами від 16.06.2025 № 03-13/976 та від 23.07.2025 року № 03-13/1135 на адресу Хан Г. С. направлялися додаткові угоди у 2 примірниках.

Проте зазначені листи повернуто відправнику через відсутність адресата за зазначеною в договорі адресою.

Як зазначає позивач, крім потреби внесення змін до договору від 16.04.2008 в частині орендної плати та приведення його умов у відповідність до вимог чинного законодавства, наявні також спірні питання, що стосуються суборендних відносин щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5320285300:00:005:1144, з огляду на таке.

За інформацією наявною у Гоголівській селищній раді, у 2008 році, головою Великобагачанської районної державної адміністрації видано розпорядження № 310 від 04.10.2008 «Про надання згоди на передачу орендованої земельної ділянки у суборенду громадянці ОСОБА_2 », яким районна адміністрація, як тодішній Орендодавець, погодила передачу земельної ділянки загальною площею 40,00 га,ьрозташованої на території Устивицької сільської ради, що перебуває в оренді на підставі договору оренди землі, укладеного 16.04.2008 з ОСОБА_1 та зареєстрованого 22.05.2008 у Великобагачанському відділі ПРФ за № 040855100056, у суборенду ОСОБА_2 строком на 48 (сорок вісім) років.

На підставі зазначеного розпорядження ОСОБА_1 та ОСОБА_2 уклали договір суборенди земельної ділянки від 04.10.2008.

Разом з тим, згідно з інформацією з ДРРП на нерухоме майно № 433437807 від 30.06.2025 суборендарем земельної ділянки є Фермерське господарство «МЕГАВРОЖАЙ» (код ЄДРПОУ 39692545).

З вказаної інформації стало відомо, що зміни суборендаря земельної ділянки відбулися шляхом укладання до договору суборенди між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ФГ«МЕГАВРОЖАЙ» тристоронньої Додаткової угоди № 1 від 27.07.2021.

Додаткову угоду зі сторони ОСОБА_1 (Орендаря) підписано представником за довіреністю ОСОБА_3 .

Як стверджує позивач, тристороння Додаткова угода № 1 від 27.07.2021 укладена без належного погодження та участі органу місцевого самоврядування Гоголівської селищної ради, яка є правонаступником повноважень колишнього орендодавця земельної ділянки.

Водночас, позивач звертає увагу, що вказана тристороння Додаткова угода № 1 від 27.07.2021 укладена без належного погодження та участі органу місцевого самоврядування Гоголівскьої селищної ради, яка у зв`язку з переходом права власності на земельну ділянку кадастровий номер 5320285300:00:005:1144 відповідно до статті 148 Земельного кодексу України є правонаступником прав та обов`язків орендодавця за договором оренди земельної ділянки від 16.04.2008, укладеним Великобагачанською районною державною адміністрацією та ОСОБА_1 .

Жодного звернення до Гоголівської селищної ради, яка на момент укладення Додаткової угоди набула права розпорядження спірною земельною ділянкою, з метою отримання погодження на відступлення прав та обов`язків суборендарем ( ОСОБА_2 ) на користь ФГ «МЕГАВРОЖАЙ» не надходило.

Відповідно, Гоголівська селищна рада не надавала дозволу на відступлення суборенди та не брала участі у погодженні умов цієї угоди.

З метою з`ясування усіх обставин та отримання копій документів, які стали підставою для укладання Додаткової угоди, на юридичну адресу місця знаходження нового суборендаря - ФГ «МЕГАВРОЖАЙ» направлено лист № 03-13/1134 від 23.07.2025.

Разом з тим, лист повернено відправнику через відсутність адресата за вказаною адресою.

Договором оренди землі від 16.04.2008 (зареєстрований у Державному реєстрі земель від 22.05.2008 № 040855100056) не передбачено право Орендаря передавати земельну ділянку в суборенду, а отже, будь-яка зміна суборендаря без згоди орендодавця є правочином, що не відповідає законодавству.

За таких обставин, як вважає позивач, є всі підстави вважати, що орендарем допущено істотні (грубі) порушення умов договору оренди, а також вимог чинного законодавства України. Зокрема, орендар не виконав свій обов`язок щодо перегляду та приведення розміру орендної плати відповідно до умов договору та встановленого порядку, що призвело до несплати орендної плати у належному розмірі.

Як установив суд, позивач та відповідач уклали Додаткову угоду від 16.04.2026 до договору оренди землі, якою погоджено внесення змін до договору оренди землі. Відповідач долучив цю угоду до матеріалів справи.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням правових підстав позову, суд виходив з такого.

Згідно з частиною 1 статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

За змістом статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 Цивільного кодексу України).

За частиною другою статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України "Про оренду землі".

Згідно з частиною 1 статті 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до частини 1 статті 626 цього Кодексу договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Статтями 628, 629 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Законом України «Про оренду землі» врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку із передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

За змістом статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною 2 статті 4 Закону України «Про оренду землі» визначено, що орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом.

Статтею 6 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України) (частини 1, 2 статті 21 Закону України «Про оренду землі»).

Обов`язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (абзац другий частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель»).

Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати.

Зазначене відповідає положенням частини другої статті 632 Цивільного кодексу України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Отже, з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.

Крім того, у постанові КАС ВС від 02.09.2020 у справі № 814/1786/16 суд обґрунтовував, що незважаючи на договірний характер користування земельною ділянкою, розмір орендної плати має відповідати вимогам підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України та не може бути меншим, ніж визначено положеннями Податкового кодексу України, що має пріоритет над нормами інших актів.

За змістом статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина 2 статті 651 Цивільного кодексу України).

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, установлених зазначеною нормою. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні з`ясувати не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у виді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Наведене узгоджується із правовою позицією, викладеною у постанові Верховного Суду України від 18.09.2013 у справі № 6-75цс13.

Відповідно до пункту 3 частини 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно з частинами 3, 4 статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Позивач стверджує про наявність істотних порушень умов договору оренди землі від 16.04.2008, допущених орендарем ОСОБА_1 , а саме: порушення обов`язку щодо сплати орендної плати у необхідному розмірі; ігнорування обов`язку щодо приведення умов договору у відповідність до чинного законодавства, попри істотні зміни у правовому регулюванні земельних відносин та спроби орендодавця врегулювати питання у досудовому порядку, відступлення прав і обов`язків суборендаря без передбаченої законом згоди орендодавця третій особі (ФГ «МЕГАВРОЖАЙ»), порушення принципу добросовісності та договірної дисципліни.

З огляду на викладене, позивач відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України, статей 31, 32 Закону України «Про оренду землі», а також пункту 38 договору оренди землі від 16.04.2008, просить дострокового розірвати договір оренди землі.

Статтею 629 Цивільного кодексу України встановлено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Разом з тим, пунктом 38 договору передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Положеннями частини 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до пункту 39 розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

Матеріали справи не містять доказів істотного порушення відповідачем умов договору. Навпаки, відповідач належно виконує обов`язки за договором.

Згідно зі статтями 24, 25 Закону України «Про оренду землі» орендар земельної ділянки має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, а орендодавець має право вимагати від орендаря безпосереднього використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди землі та безпосереднього внесення орендної плати.

Відповідно до пункту 36 договору оренди землі зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.

Як установив суд, Гоголівська селищна рада не зверталась з позовом про внесення змін до умов договору, а відразу звернулася з позовом про його розірвання.

Проте такий спосіб захисту є передчасним та безпідставним, оскільки перегляд істотних умов договору не є підставою для його розірвання.

Щодо аргументів позивача про недосягнення згоди про зміну розміру орендної плати як підстави для розірвання договору, суд зазначає, що за загальним правилом невизначеність або спір щодо зміни ціни (розміру плати) за договором оренди усувається шляхом пред`явлення позову про внесення змін до договору, а не про його розірвання.

Аналогічна правова позиція викладена Верховним Судом у постанові від 25.03.2020 у справі N 546/314/17, де зазначено, що за відсутності згоди щодо зміни умов договору щодо орендної плати, належним та ефективним способом захисту є звернення до суду з позовом про внесення відповідних змін, а не про розірвання договору, оскільки сам по собі процес врегулювання розбіжностей або неотримання пропозицій через технічні помилки в адресації не свідчить про істотне порушення договору орендарем.

Як убачається з наданих доказів, відповідач звертався до Гоголівської селищної ради із клопотанням від 04.02.2026 стосовно укладення Додаткової угоди до договору оренди землі від 16.04.2008 з метою підвищення розміру орендної плати до 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Цей факт не заперечується позивачем.

Крім того, під час підготовчого провадження відповідачем надано докази того, що сторони дійшли взаємної згоди та фактично врегулювали питання зміни орендної плати шляхом прийняття рішення Гоголівської селищної ради та підписання Додаткової угоди від 16.04.2026, за якою ставку оренди встановлено у розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки. Це повністю спростовує тезу позивача про наявність невирішеного спору чи ухилення відповідача від виконання вимог законодавства.

Також, суд установив, що відповідач дотримувався умов договорів оренди, не порушував строків виплати орендної плати, орендна плата нараховувалася і виплачувалася відповідачем у розмірі, передбаченому договором.

Разом з тим, нормами чинного законодавством та договором оренди землі не визначено підставою для розірвання договорів оренди відсутність взаємної згоди сторін щодо змін умов договорів оренди.

Отже, відсутні правові підстави для розірвання договору оренди землі.

Стосовно вимог про визнання недійсним договору суборенди та скасування його реєстрації слід зазначити таке.

Відповідно до частини першої статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Згідно із частиною першою статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є

недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частиною першою статті 203 цього Кодексу.

Законом України «Про оренду землі» врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку із передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, договору суборенди земельної ділянки.

Статтею 8 Закону України «Про оренду землі» передбачено, орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця (крім випадків, визначених законом).

Згідно з частиною 1 статті 93 Земельного кодексу України орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця, крім випадків, визначених законом, передаватися орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда) (частина 6 цієї статті)).

Відповідно до частини 6 статті 93 Земельного кодексу України, орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця, крім випадків, визначених законом, передаватися орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда).

Отже, отримання згоди орендодавця на укладення договору суборенди землі є необхідною складовою правомірного користування земельною ділянкою.

Як стверджує позивач, відповідач передбаченого частиною 6 статті 93 Земельного кодексу України та частиною 1 статті 8 Закону України «Про оренду землі» обов`язку щодо отримання згоди орендодавця на передачу земельної ділянки в суборенду не виконав.

Отже, позивач вважає, що Хан Г. С. припинив використання земельної ділянки кадастровий номер 5320285300:00:005:1144 за визначеним договором від 16.04.2008 цільовим призначенням.

Враховуючи невиконання ОСОБА_1 порядку передачі земельної ділянки з кадастровим номером 5320285300:00:005:1144 в суборенду ФГ «МЕГАВРОЖАЙ», а саме без згоди орендодавця, припинення використання ОСОБА_1 земельної ділянки за цільовим призначенням, позивач вважає, що ОСОБА_1 істотно порушив умови договору оренди землі від 16.04.2008, що є підставою для його розірвання та повернення у відання Гоголівської селищної ради земельної ділянки загальною площею 40,00 га кадастровий номер 5320285300:00:005:1144.

Проте, суд не погоджується з наведеними доводами позивача, з огляду на таке.

Як убачається з матеріалів справи, 04.10.2008 укладено договір суборенди земельної ділянки між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , який погоджено Великобагачанською районною Державною адміністрацією. Копія погодження міститься в матеріалах справи (а. с. 83).

27.07.2021 укладено Додаткову угоду № 1 до договору суборенди земельної ділянки від 04.10.2008. Зі згоди орендаря ОСОБА_1 відбулось відступлення прав та обов`язків суборендарем на користь нового суборендаря ФГ «Мегаврожай».

Отже, первісне погодження Великобагачанської районної державної адміністрації є юридичним фактом, що свідчить про схвалення права Орендаря - ОСОБА_1 на укладення договору суборенди. Водночас відступлення прав та обов`язків суборендаря ОСОБА_2 на користь ФГ «Мегаврожай» не потребує згоди власника земельної ділянки, оскільки чинним земельним законодавством такі вимоги не встановлені.

Разом з тим, ОСОБА_1 та ФГ «Мегаврожай» виконують належним чином обов`язки за договором оренди землі від 16.04.2008.

Матеріали справи не містять доказів, а саме претензій зі сторони Гоголівської селищної ради протягом дії договору щодо заборгованості зі сплати орендних платежів. Також, відсутні претензії щодо нецільового використання земельної ділянки на підставі договору оренди землі від 16.04.2008.

Відтак, суд не вбачає правових підстав для визнання договору суборенди земельної ділянки, укладеного ОСОБА_1 та Фермерським господарством «МЕГАВРОЖАЙ» 04.10.2008, недійсним.

Враховуючи, що основний договір оренди землі є чинним, похідні вимоги про витребування земельних ділянок та скасування державної реєстрації речового права за договорами оренди та суборенди земельної ділянки задоволенню не підлягають.

Щодо заяви відповідача 2 про застосування строку позовної давності, слід зазначити наступне.

За змістом частини першої статті 261 Цивільного кодексу України позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи. Отже, перш ніж застосовувати позовну давність, господарський суд повинен з`ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. У разі коли такі право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстав його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв`язку зі спливом позовної давності - за відсутності наведених позивачем поважних причин її пропущення.

Відтак, враховуючи, що суд визнав позовні вимоги необґрунтованими та безпідставними, заява відповідача про застосування позовної давності задоволенню не підлягає.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, судові витрати у разі відмови в позові покладаються на позивача.

Керуючись статтями 129, 236 - 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

У позові відмовити.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення до Східного апеляційного господарського суду.

Повне рішення складено 07.07.2026, у зв`язку з перебуванням судді на лікарняному.

Суддя Дмитро СІРОШ