Рішення № 137995065, 10.06.2026, Господарський суд Полтавської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

адреса юридична: вул. Капітана Володимира Кісельова, 1, м. Полтава, 36000, адреса для листування: вул. Капітана Володимира Кісельова, 1, м. Полтава, 36607, тел. (0532) 61 04 21, E-mail inbox@pl.arbitr.gov.ua, https://pl.arbitr.gov.ua/sud5018/

Код ЄДРПОУ 03500004

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10.06.2026 Справа № 917/2290/25

Господарський суд Полтавської області у складі судді Дмитра Сіроша, за участю секретаря судового засідання Людмили Бойченко, розглянув у порядку загального позовного провадження справу за позовом

Гоголівської селищної ради, 38310, сел. Гоголеве, вул. Горєва, буд 27, Миргородський район Полтавська область, ЄДРПОУ 21045018

до Товариства з обмеженою відповідальністю ЛЕЙКІВПІСОК, 38314, Полтавська область, Миргородський район, с. Матяшівка, ЄДРПОУ 38159340

про стягнення суми основного боргу та розірвання договору

та зустрічним позовом

Товариства з обмеженою відповідальністю ЛЕЙКІВПІСОК, 38314, Полтавська область, Миргородський район, с. Матяшівка, ЄДРПОУ 38159340

до Гоголівської селищної ради, 38310, сел. Гоголеве, вул. Горєва, буд 27, Миргородський район Полтавська область, ЄДРПОУ 21045018

про визнання недійсним договору.

За участю представників сторін:

від позивача за первісним позовом та відповідача за зустрічним позовом: Марина Шинкаренко;

від відповідача за первісним позовом та позивача за зустрічним позовом: Ірина Висіцька.

Обставини справи: Гоголівська селищна рада (38310, сел. Гоголеве, вул. Горєва, буд. 27, Миргородський район Полтавська область, ЄДРПОУ 21045018) звернулася з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю ЛЕЙКІВПІСОК (38314, Полтавська область, Миргородський район, с. Матяшівка, ЄДРПОУ 38159340), в якому просить:

- стягнути заборгованість за договором оренди землі (земельна ділянка, кадастровий номер 5320282920:00:002:1074, площею 9,9481 га, розташована за межами населених пунктів на території Гоголівської селищної ради Миргородського району Полтавської області) від 25.01.2022 року, укладеного Гоголівською селищною радою і Товариством з обмеженою відповідальністю ЛЕЙКІВПІСОК, зареєстрований 21.04.2023 державним реєстратором виконавчого комітету Нехворощанської сільської ради Полтавської області Веременич Д. С., за період з 20.04.2023 по 30.09.2025 в сумі 1 364 886,09 грн (один мільйон триста шістдесят чотири тисячі вісімсот вісімдесят шість гривень 09 копійок), з яких: за 2023 рік - 8 401,27 грн, за 2024 рік - 14 399,90 грн, за 2025 рік - 1 342 084,92 грн;

- розірвати договір оренди землі (земельна ділянка, кадастровий номер 5320282920:00:002:1074, площею 9,9481 га, розташованої за межами населених пунктів на території Гоголівської селищної ради Миргородського району Полтавської області) від 25.01.2022, укладений Гоголівською селищною радою і Товариством з обмеженою відповідальністю ЛЕЙКІВПІСОК, зареєстрований 21.04.2023 державним реєстратором виконавчого комітету Нехворощанської сільської ради, Полтавської області Веременич Д. С.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач ухиляється від підписання додаткової угоди про зміну розміру орендної плати після затвердження рішенням селищної ради від 10.10.2023 нової технічної документації з нормативної грошової оцінки (НГО) земельної ділянки (кадастровий номер 5320282920:00:002:1074), яка набрала чинності 01.01.2025. Внаслідок цього відповідач продовжував сплачувати орендну плату за старою оцінкою, що призвело до виникнення значної заборгованості. Оскільки недоплата є систематичною та тривалою, позивач також просить розірвати договір оренди землі на підставі статті 651 Цивільного кодексу України та статті 141 Земельного кодексу України.

ТОВ ЛЕЙКІВПІСОК (відповідач за первісним позовом) проти первісного позову заперечує та подало зустрічний позов, у якому просить визнати договір оренди землі від 25.01.2022 недійсним та стягнути з Гоголівської селищної ради 11 376,37 грн надмірно сплаченої орендної плати.

Зустрічний позов обґрунтовано тим, що Товариство є гірничодобувним підприємством, яке володіє спеціальним дозволом на користування надрами № 4625 від 18.12.2007. На думку ТОВ ЛЕЙКІВПІСОК, встановлення Селищною радою орендної плати в розмірі 12 % від НГО не відповідає положенням пункту 284.4 Податкового кодексу України (в редакції, чинній на момент укладення договору), згідно з якими плата за землю для гірничодобувних підприємств справляється у розмірі 25 відсотків податку, обчисленого відповідно до закону.

Відповідач вважає, що оскільки ця істотна умова договору суперечить імперативним нормам права, договір оренди є недійсним у цілому.

05.03.2026 від відповідача за зустрічним позовом надійшов відзив на позов (вх. № 2915). Гоголівська селищна рада проти зустрічного позову заперечує повністю. Рада вказує, що договір оренди землі укладено за взаємною згодою сторін на підставі заяви самого Товариства та відповідного рішення ради від 17.12.2021. Ставка орендної плати у розмірі 12 % повністю відповідає вимогам підпункту 288.5.2 Податкового кодексу України, згідно з яким річна сума орендної плати для таких категорій земель не може перевищувати 12 % НГО. Посилання Товариства на пункт 284.4 Податкового кодексу вважає безпідставними, оскільки ця норма визначає особливості справляння земельного податку та не обмежує орендодавця у встановленні розміру орендної плати за договором оренди землі комунальної власності в межах статті 288 Податкового кодексу України. Також Рада зазначає про тривале виконання договору сторонами, використання земельної ділянки під кар`єр та відсутність будь-яких зауважень зі сторони Товариства протягом кількох років

10.03.2026 від позивача за зустрічним позовом надійшла відповідь на відзив (вх. № 3115), в якій заперечує проти доводів відповідача.

Ухвалою Господарського суду Полтавської області у справі № 917/2290/25 від 02.02.2026 суд прийняв позовну заяву до розгляду й відкрив провадження у справі № 917/2290/25, постановив справу розглядати у порядку загального позовного провадження та призначив підготовче засідання у справі.

Ухвалою Господарського суду Полтавської області від 16.02.2026 суд прийняв до провадження зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю ЛЕЙКІВПІСОК. Об`єднав вимоги зустрічного позову в одне провадження з первісним позовом.

Ухвалою Господарського суду Полтавської області від 16.04.2026 суд закрив підготовче провадження у справі № 917/2290/25, призначив справу до судового розгляду по суті в засіданні суду на 10.06.2026.

Після закінчення розгляду справи в судовому засіданні, відповідно до частини 1 статті 240 Господарського процесуального кодексу України оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Суд розглянув матеріали справи та

УСТАНОВИВ:

22.06.2021 Товариство з обмеженою відповідальністю ЛЕЙКІВПІСОК звернулося до голови Гоголівської селищної ради Миргородського району Полтавської області Даценка Володимира Петровича із листом (вих. № 17) , у якому повідомило, що володіє спеціальним дозволом на користування надрами № 4625 від 18.12.2007, наданим Державною службою геології та надр України з метою видобування пісків, придатних для виробництва силікатної цегли та комірчастих силікатних бетонів, на Лейківському родовищі пісків, розташованому у Великобагачанському районі Полтавської області, приблизно за 0,5 км на південний захід від селища Лейків, на території, яка на цей час адміністративно підпорядкована Гоголівській селищній раді.

Зазначеному зверненню передували обставини, пов`язані з оформленням Товариством права користування надрами та підготовкою до промислової розробки Лейківського родовища піску, які не перебували у сфері повноважень Гоголівської селищної ради, однак зумовили подальше звернення ТОВ ЛЕЙКІВПІСОК до органу місцевого самоврядування.

Так, 22.12.2020 Управлінням Держпраці у Полтавській області ТОВ ЛЕЙКІВПІСОК видано акт про надання гірничого відводу з метою розробки зазначеного Лейківського родовища піску на площі 62,04 га.

05.03.2021 проєкт розробки Лейківського родовища піску (з урахуванням коригування) був погоджений Державною службою геології та надр України.

Ураховуючи наведене, ТОВ ЛЕЙКІВПІСОК повідомило про намір розпочати промислову розробку Лейківського родовища піску, що розташоване в межах території діяльності Гоголівської селищної ради, у межах наданого спеціального дозволу на користування надрами.

З цією метою Товариство звернулося до Гоголівської селищної ради Миргородського району Полтавської області з проханням надати дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 10,5 га в оренду строком на 49 років зі зміною цільового призначення.

Рішенням Гоголівської селищної ради Миргородського району Полтавської області позачергової 13 сесії 8-го скликання від 05.07.2021 ТОВ ЛЕЙКІВПІСОК надано дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 10,5 га зі зміною цільового призначення із земель комунальної власності сільськогосподарського призначення, землі запасу (код за КВЦПЗ 16:00) до земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов`язані з користуванням надрами (код за КВЦПЗ 11.01), за видом використання: для розміщення та експлуатації піщаного кар`єру за межами населених пунктів території Гоголівської селищної ради Миргородського району Полтавської області. Проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки подати на розгляд та затвердження у встановленому законом порядку.

У зв`язку із заявою директора ТОВ ЛЕЙКІВПІСОК С. О. Курічєва № 17 від 19.07.2021 було укладено договір № 17 ТРП від 19.11.2021, на підставі якого виконано та розроблено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки зі зміною цільового призначення.

За наслідками розробки проєкту землеустрою земельній ділянці присвоєно кадастровий номер 5320282920:00:002:1074.

До складу проєкту землеустрою включено, зокрема:

витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань щодо ТОВ ЛЕЙКІВПІСОК;

статут зазначеного товариства;

спеціальний дозвіл на користування надрами;

інші документи, які подавалися замовником для погодження та розробки проєкту землеустрою.

Відомості про реєстрацію зазначеної земельної ділянки внесено до Державного земельного кадастру, що підтверджується витягом № НВ-5319169632021 від 01.11.2021.

Відповідно до витягу зареєстровано земельну ділянку з кадастровим номером 5320282920:00:002:1074, розташовану на території Полтавської області, Миргородського району.

Крім того, у витязі містяться дані про розробника проєкту землеустрою - фізичну особу-підприємця Савка Олега Олексійовича.

Рішенням Гоголівської селищної ради Миргородського району Полтавської області позачергової 19-ї сесії 8-го скликання від 17.12.2021 Про надання дозволу на укладання договору оренди земельної ділянки ТОВ ЛЕЙКІВПІСОК:

1. Затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки з кадастровим номером 5320282920:00:002:1074, площею 9,9481 га, розташованої за межами населених пунктів на території Гоголівської селищної ради Миргородського району Полтавської області;

2. Змінено цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером 5320282920:00:002:1074, площею 9,9481 га, розташованої за межами населених пунктів на території Гоголівської селищної ради Миргородського району Полтавської області з земельних ділянок сільськогосподарського призначення (земельні ділянки запасу код 01.17) на земельні ділянки промисловості (для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств, пов`язаних із користуванням надрами код 11.01);

3. Надано земельну ділянку з кадастровим номером 5320282920:00:002:1074, площею 9,9481 га, розташованої за межами населених пунктів на території Гоголівської селищної ради Миргородського району Полтавської області в оренду ТОВ ЛЕЙКІВПІСОК (ідентифікаційний код 38159340) для розміщення та експлуатації піщаного кар`єру строком на 15 (п`ятнадцять) років;

4. Укласти з ТОВ ЛЕЙКІВПІСОК ідентифікаційний код 38159340) договір оренди земельної ділянки площею 9,9481 га, кадастровий номер 5320282920:00:002:1074, для розміщення та експлуатації піщаного кар`єру за межами населених пунктів території Гоголівської селищної ради Миргородського району Полтавської області.

5. Встановити орендну плату у розмірі 12 % за рік від нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

6. Уповноважити селищного голову на підписання договору оренди від імені селищної ради.

7. Зобов`язати ТОВ ЛЕЙКІВПІСОК зареєструвати договір оренди у встановленому законодавством порядку.

23.12.2021 ОСОБА_1 звернувся до Відділу № 2 Управління надання адміністративних послуг Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області із заявою № 3В-5317089442021 про надання витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку зазначеної земельної ділянки, розташованої за межами населених пунктів.

Повноваження селищного голови Гоголівської селищної ради Даценка В. П. підтверджуються рішенням ради від 13.11.2020.

Відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки кадастровий номер 5320282920:00:002:1074, площею 9,9481 га, сформованого 23.12.2021 на підставі заяви селищного голови Даценко В. П., визначено нормативну грошову оцінку в сумі 20 783,89 грн.

25.01.2022 Гоголівська селищна рада Миргородського району Полтавської області в особі селищного голови Даценка В. П. (орендодавець), який діяв на підставі рішення позачергової 19-ї сесії 8-го скликання від 17.12.2021 та Закону України Про місцеве самоврядування в Україні, і ТОВ ЛЕЙКІВПІСОК (ідентифікаційний код 38159340) в особі директора Курічєва С. О. (орендар), який діяв на підставі Статуту, укладено договір оренди земельної ділянки.

За умовами договору:

в оренду передано земельну ділянку площею 9,9481 га, кадастровий номер 5320282920:00:002:1074, для розміщення та експлуатації піщаного кар`єру за межами населених пунктів території Гоголівської селищної ради, в тому числі основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд, підприємствами, що пов`язані з користуванням надрами код 11.01, яка розташована за межами населених пунктів на території Гоголівської селищної ради Миргородського району Полтавської області (пункт 1);

строк оренди - 15 років (пункт 7);

відповідно до пункту 4 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення становила 20 783,89 грн (двадцять тисяч сімсот вісімдесят три грн 89 коп.);

відповідно до пункту 8 договору встановлено орендну плату у грошовій формі у розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 2494,07 грн;

Відповідно до пункту 10 договору орендна плата вноситься у такі строки: щомісячно у розмірі 1/12 частини річної орендної плати на розрахунковий рахунок не пізніше 10 числа, наступного за звітним місяцем.

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, індексний номер 329859598 від 21.04.2023, зареєстровано право оренди на зазначену земельну ділянку за ТОВ ЛЕЙКІВПІСОК на підставі договору оренди від 25.01.2022.

Селищний голова Гоголівської селищної ради Миргородського району Полтавської області неодноразово звертався до ТОВ ЛЕЙКІВПІСОК щодо виготовлення технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка перебуває в оренді.

Зокрема, 01.05.2023 листом вих. № 13-03/943 селищна рада просила виготовити технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що перебуває в оренді Товариства; 05.06.2023 листом вих. № 13-03/1215 селищний голова наголосив, що відповідь на попереднє звернення так і не надійшла. До цього листа додається копія поштової квитанції, що підтверджує направлення кореспонденції саме на адресу ТОВ ЛЕЙКІВПІСОК.

Оскільки відповіді від орендаря не надійшло, а вимоги селищної ради залишилися без реагування, рада була позбавлена можливості здійснити оновлення розміру орендної плати відповідно до фактичної вартості земельної ділянки. У зв`язку з цим, з метою забезпечення дотримання принципів раціонального використання земель та належного надходження орендної плати до місцевого бюджету, селищна рада ініціювала виготовлення технічної документації самостійно.

Відтак, рішенням Гоголівської селищної ради Миргородського району Полтавської області позачергової 43 сесії 8-го скликання від 12.07.2023 надано дозвіл на виготовлення технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 9,9481 га, яка розташована за межами населених пунктів на території Гоголівської селищної ради Миргородського району Полтавської області.

Доручено селищному голові Даценку В. П. укласти договір на виготовлення технічної документації. Технічну документацію подати на затвердження сесії Гоголівської селищної ради.

Для виконання робіт з виготовлення технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки Гоголівською селищною радою Миргородського району Полтавської області було укладено договір № 8023-БН на виконання робіт з фізичною особою-підприємцем Більчуком Олександром Євгеновичем.

За результатами виконання договору ФОП Більчук О. Є. виготовив технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 9,9481 га, розташованої за межами населених пунктів на території Гоголівської селищної ради Миргородського району Полтавської області.

Відповідно до виготовленої технічної документації, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 9 525 091,87 грн (дев`ять мільйонів п`ятсот двадцять п`ять тисяч дев`яносто одна гривня вісімдесят сім копійок), що у перерахунку складає 95,75 грн (дев`яносто п`ять гривень, сімдесят п`ять копійок) за 1 квадратний метр.

Подальшим рішенням Гоголівської селищної ради Миргородського району Полтавської області, ухваленим на позачерговій 46-й сесії 8-го скликання від 10.10.2023, зазначену технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки затверджено.

21.11.2023 листом вих. № 13-03/2508 селищний голова повторно звернувся до Товариства, просив у триденний строк звернутися до Гоголівської селищної ради для вирішення питання про внесення змін до договору оренди, у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а також підписати додаткову угоду про підвищення розміру орендної плати.

Аналогічний за змістом лист направлявся також у грудні 2024 року.

До зазначених листів долучалися копія договору оренди земельної ділянки від 25.01.2022, копія витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, рішення селищної ради з додатками, а також наявні поштові квитанції, що підтверджують факт направлення цих документів орендарю.

Рішенням чергової 62-ї сесії 8-го скликання Гоголівської селищної ради Миргородського району Полтавської області від 20.12.2024 надано дозвіл на внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 25.01.2022, укладеного Гоголівською селищною радою та ТОВ ЛЕЙКІВПІСОК.

Зазначеним рішенням, також затверджено проєкт додаткової угоди № 1 до договору оренди та доручено селищному голові укласти відповідну угоду з орендарем.

Однак, попри неодноразові звернення селищного голови, додаткова угода № 1 до договору оренди земельної ділянки так і не була підписана представниками ТОВ ЛЕЙКІВПІСОК.

Листом Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області від 01.12.2025 № 309/2-25/5 повідомлено, що технічна документація з нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 9,9481 га, кадастровий номер 5320282900:00:002:1074, була затверджена рішенням Гоголівської селищної ради 10.10.2023 року та набрала чинності з 01.01.2025.

Відповідно до витягу з технічної документації нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 11 212 176,14 грн.

У зв`язку з цим Селищна рада здійснила розрахунок недоотриманої орендної плати: за 2023 рік недоотримано - 8 401,27 грн, за 2024 рік недоотримано - 14 399,90 грн, за 2025 рік недоотримано - 1 342 084,92 грн.

Відповідач зазначені суми не сплатив, що стало підставою для звернення до суду з цим позовом.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням правових підстав позову, суд виходив з наступного.

Відповідно до частини першої статті 3 Земельного кодексу України земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

За змістом частини дев`ятої статті 93 Земельного кодексу України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно зі статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У пункті 3 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України закріплено, що серед загальних засад цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.

Частинами першою та третьою статті 626 Цивільного кодексу України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

У статті 627 Цивільного кодексу України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною першою статті 628 Цивільного кодексу України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно із частинами першою - третьою статті 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Відповідно до статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов`язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту. Особливості укладення договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування встановлюються актами цивільного законодавства (частини перша та друга статті 648 Цивільного кодексу України).

У постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19 Велика Палата Верховного Суду виснувала, що за загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору, з урахуванням обов`язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов і у відповідній формі.

Відповідно до статті 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

У статті 13 Закону України «Про оренду землі» вказано, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до частин першої та другої статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у

договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Згідно із частиною другою статті 23 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

Частиною третьою статті 22 Закону України «Про оренду землі» визначено, що розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі.

За змістом частини четвертої статті 23 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності, передані в оренду на земельних торгах, не може бути зменшена за згодою сторін протягом строку дії договору оренди, а також у разі його поновлення.

Отже, договір оренди землі є цивільно-правовим договором оренди (найму), що регулюється Цивільним кодексом України, іншими нормативними актами. Особливості правового регулювання відносин з оренди землі обумовлюються, зокрема, формою власності на земельні ділянки, що орендуються.

Так, норми, що регулюють розмір, форму та порядок внесення орендної плати за землі державної та комунальної власності, характеризуються більшим ступенем імперативності регулювання порівняно із землями приватної власності.

Щодо використання нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності Велика Палата Верховного Суду зазначає, що для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності базою для обрахунку є нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Порядок проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок встановлено Законом України «Про оцінку земель».

Відповідно до частини п`ятої статті 5 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Статтею 13 Закону України «Про оцінку земель» встановлено випадки обов`язкового проведення грошової оцінки земельних ділянок. Відповідно до абзацу другого частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі, зокрема, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Згідно із частиною першою статті 15 Закону України «Про оцінку земель» підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

За змістом статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій».

Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений статтею 23 Закону України «Про оцінку земель». Частинами першою, третьою та четвертою цієї статті передбачено, що технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з бонітування ґрунтів, нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру.

Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України.

Пунктом 271.2 статті 271 Податкового кодексу України встановлено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

Положеннями пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Отже, нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою.

Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.

Водночас обов`язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (абзац другий частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель»). Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки

земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає положенням частини другої статті 632 Цивільного кодексу України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Велика Палата Верховного Суду виснувала, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.

Задоволення позовної вимоги про визнання укладеною спірної додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності, які пов`язані тільки зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки, не приведе до захисту прав чи інтересів позивача, оскільки судове рішення про визнання укладеною спірної додаткової угоди не матиме наслідком стягнення з відповідача орендної плати відповідно до зміненого розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Орендодавець у випадку зміни розміру орендної плати у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної чи комунальної власності вправі вимагати від орендаря сплати орендної плати у зміненому розмірі, в тому числі і шляхом звернення до суду з позовом про стягнення спірної суми».

З наведеного слідує, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є юридичним фактом, який безпосередньо впливає на розмір орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до цієї оцінки, і

автоматично змінює права та обов`язки сторін договору оренди в силу закону.

Отже, саме стягнення різниці в орендній платі, розрахованої за оновленою нормативною грошовою оцінкою, а не позов про визнання укладеною додаткової угоди, є належним та ефективним способом захисту порушеного права орендодавця.

Суд враховує, також правову позицію Верховного Суду, викладену в постанові від 05.06.2025 у справі №а 914/2848/22, відповідно до якої з моменту початку застосування нового розміру нормативної грошової оцінки земель комунальної власності (згідно з пунктом 271.2 статті 271 Податкового кодексу України) автоматично в силу закону та договору змінюються права та обов`язки сторін щодо розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до НГО. Ухилення орендаря від підписання додаткової угоди не звільняє його від обов`язку сплачувати плату за землю, виходячи з оновленої НГО.

Перевіривши наданий Гоголівською селищною радою розрахунок, суд встановив його правильність та відповідність нормам чинного законодавства:

- за 2023 рік (з моменту реєстрації права оренди 20.04.2023) недоплата становить 8 401,27 грн;

- за 2024 рік недоплата становить 14 399,90 грн;

- за 2025 рік (виходячи з нової НГО ділянки у розмірі 11 212 176,14 грн та договірної ставки 12 %) недоплата становить 1 342 084,92 грн.

Отже, загальний розмір недоотриманої орендної плати від ТОВ «Лейківпісок» за земельну ділянку кадастровий номер 5320282900:00:002:1074 за 2023 2025 роки становить 1 364 886,09 грн.

Факт прострочення відповідачем виконання своїх зобов`язань зі сплати орендних платежів підтверджується матеріалами справи та відповідачем не спростовується.

З огляду на викладене, суд дійшов висновку про задоволення позову в частині стягнення заборгованості з орендної плати в розмірі 1 364 886,09 грн.

Стосовно вимоги про розірвання договору, слід зазначити таке.

Главою 58 Цивільного кодексу України встановлені загальні правила регулювання договору найму (оренди).

Так, згідно з частиною 1 статті 782 Цивільного кодексу України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Систематична несплата орендної плати, як наслідок, є підставою для припинення права користування земельною ділянкою за приписами пункту «д» частини 1 статті 141 Земельного кодексу України.

Пунктом 36 договору визначено, що за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.

Відповідно до пункту 33 договору дія договору припиняється шляхом його розірвання, зокрема, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також інших підстав, зазначених законом.

Згідно з частиною 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до частини 3 статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Відповідно до пункту «д» частини 1 статті 141 Земельного кодексу України систематична несплата земельного податку або орендної плати є підставою припинення права користування земельною ділянкою.

Відносини, пов`язані з орендою землі, здійснюються на договірних засадах.

За своєю правовою природою договір оренди землі є консенсуальною, двосторонньою та відплатною угодою, при укладенні якої орендодавець зобов`язується передати орендареві земельну ділянку у строкове володіння та користування, а орендар, у свою чергу, зобов`язується використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням для особистої мети та вносити орендодавцеві плату за землю (орендну плату).

Домовленості сторін щодо орендної плати, її розміру, індексації, способу розрахунків, строків, порядку її внесення та перегляду, відповідальності за її несплату, віднесені до істотних умов договору оренди землі. Водночас порядок обчислення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, строк сплати та порядок її зарахування до бюджетів визначаються законом.

Систематичні (послідовно неодноразові) несплата або неповна сплата орендарем орендної плати є підставою для розірвання договору оренди землі. Також невиплата орендної плати тягне за собою стягнення з орендаря на користь орендодавця відповідної заборгованості з цієї плати за землю.

Як зазначив Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 20.06.2019 (справа №383/708/16-ц) сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо внесення орендної плати є вичерпною підставою для розірвання такого договору.

Крім того, Верховний Суд у постанові від 20.12.2022 у справі № 914/1688/21 зазначив, що систематична (два і більше разів) несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, в тому числі сплата орендної плати не у повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), є підставою для розірвання такого договору. При цьому сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена заборгованість в подальшому, оскільки згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Аналогічні правові висновки викладено у постанові Верховного Суду у складі об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06.03.2019 у справі № 183/262/17, постановах Верховного Суду від 07.10.2020 у справі № 313/780/19, від 31.07.2020 у справі № 479/1073/18, від 23.03.2021 у справі № 922/2754/19, від 23.11.2022 у справі № 130/1039/20.

За правовим висновком Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини 1 статті 141 Земельного кодексу України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.

Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06.03.2019 у справі № 183/262/17, від 01.04.2020 у справі № 277/1186/18-ц, від 29.07.2020 у справі № 277/526/18, від 20.08.2020 у справі № 616/292/17, від 08.05.2024 у справі № 629/2698/23; Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.11.2021 у справі № 922/367/21, від 04.07.2023 у справі № 906/649/22, від 20.02.2024 у справі № 917/586/23, від 02.04.2024 у справі № 922/1165/23 та інші).

Якщо має місце сплата орендної плати в меншому розмірі, аніж визначено умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосовується правило частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України у разі істотності порушення договору іншою стороною. Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України. Той факт, що на момент розгляду справи орендар погасив заборгованість за орендною платою, не впливає на право орендодавця вимагати розірвання договору як на підставі частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України, так і на підставі пункту «д» частини 1 статті 141 Земельного кодексу України.

З наведених підстав Велика Палата Верховного Суду погодилася з доводами касаційної скарги про те, що сам лише факт систематичного порушення договорів оренди землі у виді повної несплати орендної плати за 2019 та 2022 роки є підставою для розірвання таких договорів, не зважаючи на те, чи надалі була повністю сплачена зазначена заборгованість, у цій справі після звернення до суду з позовом про розірвання згаданих договорів.

Отже, у цьому випадку, несплата орендарем орендної плати понад 2 місяці, дозволяє стверджувати про істотне порушення умов договору оренди земельної ділянки, крім того за наявності пасивної поведінки відповідача до належного виконання умов договору та вимог законодавства.

Аналогічне судження щодо невиконання у повному обсязі істотних умов договору оренди землі та застосування наслідків таких порушень зазначено у Постанові Верховного Суду у справі №903/775/23 від 30.04.2024.

Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.

У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 виснувала, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.

У даному випадку відповідач не допустив повної несплати орендної плати, проте здійснював її за попередньою нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки, яка втратила чинність після 1 січня 2024 року.

Фактично орендар продовжував сплачувати орендну плату у розмірі, у десятки разів меншому за встановлений новою нормативною грошовою оцінкою (20 783,89 грн проти 9 525 091,87 грн), що призвело до істотного зменшення надходжень до бюджету та позбавлення орендодавця очікуваного економічного результату від договору.

Більше того, Гоголівська селищна рада неодноразово зверталася до орендаря з листами щодо необхідності розроблення технічної документації з нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки; укладення додаткової угоди про приведення умов договору у відповідність до нової оцінки.

Ці звернення залишилися без реагування, що свідчить про умисне ухилення відповідача від виконання договірних зобов`язань.

З огляду на те, що відповідач допускав неповну сплату орендної плати, чим істотно порушив умови договору, суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог в частині розірвання договору оренди землі.

Щодо вимог зустрічного позову про визнання договору недійсним та повернення коштів слід зазначити таке.

Свої зустрічні позовні вимоги ТОВ «ЛЕЙКІВПІСОК» обґрунтовує наступним.

Товариство з обмеженою відповідальністю «ЛЕЙКІВПІСОК» є гірничодобувним підприємством та відповідно до спеціального дозволу № 4625 від 18.12.2007 на користування надрами та невід`ємного додатку до нього (надалі також Дозвіл № 4625) має право на видобування та розробку родовищ корисних копалин в межах земельної ділянки комунальної власності площею 9,9481 га з кадастровим номером 5320282900:00:002:1074, яка розташована за межами населених пунктів на території Гоголівської селищної ради Миргородського району Полтавської області, що, зокрема, підтверджується витягами з Державного земельного кадастру про земельну ділянку НВ-6300238502023 від 20.04.2023, НВ-9974453412025 від 16.08.2025.

25.01.2022 з метою видобування та розробки родовищ корисних копалин відповідно до Дозволу № 4625 ТОВ «ЛЕЙКІВПІСОК» та Гоголівська селищна рада Миргородського району Полтавської області уклали договір оренди землі, предметом якого є Земельна ділянка, право оренди Товариства відповідно до якого було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 21.04.2023, номер запису про інше речове право 50009590, що підтверджується витягом № 329859598 з цього реєстру від 21.04.2023.

Підставою для укладення договору оренди стало рішення 19-ї позачергової сесії 8-го скликання Гоголівської селищної ради від 17.12.2021 (надалі також Рішення від 17.12.2021) яким, зокрема, вирішено: затвердити проєкт землеустрою щодо відведення у користування ТОВ «ЛЕЙКІВПІСОК» земельної ділянки зі зміною цільового призначення, кадастровий номер 5320282900:00:002:1074, за межами населених пунктів на території Гоголівської селищної ради Миргородського району Полтавської області, загальною площею 9,9481 га; змінити цільове призначення цієї земельної ділянки: з земель сільськогосподарського призначення (земельні ділянки запасу, код 01.17) на земельну ділянку промисловості (для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов`язані з користуванням надрами, код 11.01); надати земельну ділянку з кадастровим номером 5320282900:00:002:1074, розташовану за межами населених пунктів на території Гоголівської селищної ради Миргородського району Полтавської області, загальною площею 9,9481 га, в оренду ТОВ «ЛЕЙКІВПІСОК» для розміщення та експлуатації піщаного кар`єру строком на 15 років; укласти з ТОВ «ЛЕЙКІВПІСОК» договір оренди землі цієї земельної ділянки; встановити в орендну плату в розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; доручити селищному голові Даценко В.П. укласти з ТОВ «ЛЕЙКІВПІСОК» від імені Гоголівської селищної ради договір оренди землі.

Тобто, розмір орендної плати, яку ТОВ «ЛЕЙКІВПІСОК» має сплачувати згідно з договором оренди за користування земельною ділянкою, був встановлений Селищною радою для ТОВ «ЛЕЙКІВПІСОК» її Рішенням від 17.12.2021 та в подальшому був закріплений у самому договорі оренди.

Так, у пункті 8 договору оренди зазначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 12 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 2 494,07 грн.

Пунктом 4 договору оренди передбачено, що нормативна грошова оцінка (надалі також НГО) земельної ділянки на дату укладення договору становила 20 783,89 грн.

ТОВ «ЛЕЙКІВПІСОК» вважає, що встановлення Селищною радою орендної плати в розмірі 12 % від НГО Земельної ділянки не відповідає нормам законодавства, а тому рішення від 17.12.2021 у відповідній частині є протиправним, а умова договору оренди щодо розміру орендної плати - недійсною.

Оскільки сторонами було погоджено істотну умову (розмір орендної плати) з порушенням податкового законодавства, ТОВ «ЛЕЙКІВПІСОК» вважає договір недійсним у цілому на підставі статей 203, 215 Цивільного кодексу України та просить повернути суму, яку вважає надмірно сплаченою.

Гоголівська селищна рада у відзиві проти зустрічного позову заперечує повністю. Рада вказує, що договір оренди землі укладено за взаємною згодою сторін на підставі заяви самого Товариства та відповідного рішення ради від 17.12.2021. Ставка орендної плати у розмірі 12 % повністю відповідає вимогам підпункту 288.5.2 Податкового кодексу України, згідно з яким річна сума орендної плати для таких категорій земель не може перевищувати 12 % НГО. Посилання Товариства на пункт 284.4 Податкового кодексу України є безпідставними, оскільки ця норма визначає особливості справляння земельного податку та не обмежує орендодавця у встановленні розміру орендної плати за договором оренди землі комунальної власності в межах статті 288 Податкового кодексу України. Також Рада зазначає про тривале виконання договору сторонами, використання земельної ділянки під кар`єр та відсутність будь-яких зауважень зі сторони ТОВ «ЛЕЙКІВПІСОК» протягом кількох років.

Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, оцінивши докази у їх сукупності, суд дійшов висновку про необґрунтованість зустрічних позовних вимог виходячи з такого.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі статтею 21 Закону України «Про оренду землі» та пунктом 288.5 статті 288 Податкового кодексу України, розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Водночас законодавець обмежує свободу договору, встановлюючи граничні (мінімальні та максимальні) розміри орендної плати за землі державної та комунальної власності.

Як вбачається з матеріалів справи, пунктом 8 договору оренди сторони погодили розмір орендної плати у відсотковому співвідношенні - 12 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Спірна земельна ділянка за цільовим призначенням належить до земель промисловості (код 11.01 - для розміщення та експлуатації будівель та споруд підприємств, що пов`язані з користуванням надрами).

Відповідно до підпункту 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України, річна сума платежу для таких земельних ділянок не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Отже, погоджена сторонами ставка 12 % знаходиться у межах, чітко визначених спеціальною статтею Податкового кодексу України, яка регулює саме орендну плату.

ТОВ «ЛЕЙКІВПІСОК» обґрунтовує позов посиланнями на пункт 284.4 статті 284 Податкового кодексу України, зазначаючи, що плата за землю для гірничодобувних підприємств має становити 25 % від суми земельного податку.

Суд відхиляє ці доводи з огляду на таке. Стаття 284 Податкового кодексу України визначає особливості регулювання оподаткування земельним податком та надання пільг. Ставка, передбачена пунктом 284.4 Податкового кодексу України, є податковою пільгою, що зменшує загальне податкове навантаження із земельного податку для власників та постійних користувачів.

Договір оренди землі є цивільно-правовим правочином, який засновується на принципах рівності сторін та свободи договору (статті 6, 627 Цивільного кодексу України). Орендна плата за договором оренди землі комунальної власності є одночасно і формою плати за землю як місцевого податку, і договірним зобов`язанням. Спеціальні обмеження щодо розміру орендної плати встановлено статтею 288 Податкового кодексу України, де законодавець прямо вказав межі - від 3 % до 12 % НГО. Жодна норма чинного законодавства не зобов`язує орган місцевого самоврядування (орендодавця) при укладенні договору оренди землі встановлювати розмір орендної плати виключно у прив`язці до пільгової ставки земельного податку, передбаченої пунктом 284.4 Податкового кодексу України. Рішенням Гоголівської селищної ради від 17.12.2021 правомірно визначено ставку 12 %, що є реалізацією повноважень власника землі в особі територіальної громади.

Підписуючи договір, ТОВ «ЛЕЙКІВПІСОК» погодилося з цими умовами без жодних зауважень, протоколів розбіжностей чи оскаржень рішень ради.

Суд звертає увагу, що договір оренди землі був підписаний сторонами 25.01.2022, а право оренди зареєстроване 21.04.2023. ТОВ «ЛЕЙКІВПІСОК» тривалий час користувалося земельною ділянкою, здійснювало господарську діяльність кар`єру та частково сплачувало орендну плату, визнаючи цим дійсність та обов`язковість договору.

Зустрічний позов про визнання договору недійсним було пред`явлено Товариством лише в лютому 2026 року - після того, як Гоголівська селищна рада звернулася з первісним позовом про стягнення заборгованості, що виникла через зміну (оновлення) нормативної грошової оцінки землі.

Така поведінка ТОВ «ЛЕЙКІВПІСОК» прямо суперечить доктрині Venire contra factum proprium (заборона суперечливої поведінки), яка базується на принципі добросовісності (пункт 6 статті 3 Цивільного кодексу України).

Крім того, обґрунтовуючи свою позицію положенням пункту 284.4 статті 284 Податкового кодексу України, відповідач посилається на постанову Верховного Суду від 09.02.2022 у справі № 904/4748/20.

У справі № 904/4748/20 предметом спору було не визнання договору недійсним і не стягнення надмірно сплачених коштів, а визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, тобто приведення умов договору у відповідність до положень пункту 284.4 Податкового кодексу України шляхом його зміни. Сам по собі цей факт має принципове значення, оскільки підтверджує, що застосування 25- відсоткової ставки не відбувається автоматично і не тягне недійсності договору, а реалізується виключно через внесення змін до нього.

Більше того, касаційна інстанція у зазначеній справі не сформувала нового правового висновку щодо автоматичної зміни умов договору. Верховний Суд лише підтвердив відсутність підстав для відступу від позиції Великої Палати Верховного Суду у справі № 921/530/18 щодо моменту набрання чинності змін до договору за рішенням суду.

Зі змісту рішення у справі № 904/4748/20 вбачається, що право на встановлення плати у розмірі 25 відсотків виникає лише за умови доведення відповідних фактичних обставин і потребує приведення договору у відповідність до вимог закону. Суд окремо зазначив, що орендна плата у такому випадку визначається як 25 відсотків саме ставки земельного податку, встановленої органом місцевого самоврядування, а не від ставки орендної плати, погодженої сторонами у договорі.

Тобто навіть за наявності права на застосування пільгового розміру необхідним є внесення змін до договору в установленому законом порядку.

Натомість у цій справі позивач за зустрічним позовом звернувся з іншим способом захисту - визнання договору недійсним та стягнення надмірно сплаченої орендної плати.

Такий підхід суперечить як змісту пункту 284.4 Податкового кодексу України, так і судовій практиці, на яку сам позивач за зустрічним позовом посилається. Податковий кодекс не передбачає автоматичної зміни умов договору оренди землі та не встановлює його недійсності у разі визначення сторонами іншого розміру орендної плати.

Згідно з частинами першою, другою статті 651 Цивільного кодексу України зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до частин першої, другої статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони.

Згідно з частиною третьою статті 653 Цивільного кодексу України у разі зміни договору зобов`язання змінюється з моменту досягнення домовленості про зміну договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється у судовому порядку, зобов`язання змінюється з моменту набрання рішенням суду про зміну договору законної сили.

Відповідно до статті 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Отже, навіть якщо припустити наявність підстав для застосування пункту 284.4 Податкового кодексу України, належним способом захисту є звернення з вимогою про внесення змін до договору, а не його недійсність та повернення коштів. Саме такий спосіб захисту наведений у справі № 904/4748/20, на яку посилається позивач за зустрічним позовом.

Аналогічний підхід до застосування положень податкового законодавства у сфері визначення розміру плати за землю викладений і в іншій постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10.04.2019 у справі № 904/3714/18.

Посилаючись на зазначену постанову, позивач за зустрічним позовом фактично виходить з того, що положення пункту 284.4 статті 284 Податкового кодексу України можуть бути безпосередньо застосовані до спірних правовідносин незалежно від умов укладеного між сторонами договору оренди землі.

Разом із тим такий підхід не відповідає змісту правового висновку Верховного Суду.

У зазначеній постанові Верховний Суд, аналізуючи правову природу плати за землю, дійшов висновку, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є формою плати за землю, а тому на неї поширюються імперативні приписи податкового законодавства. Водночас суд наголосив, що застосування положень Податкового кодексу у частині визначення розміру плати за землю може бути підставою для приведення умов договору оренди у відповідність до вимог законодавства, тобто для внесення змін до договору оренди.

Отже, наведений правовий висновок не передбачає автоматичної зміни умов укладеного договору або визнання його недійсним, а вказує на необхідність приведення умов договору у відповідність до законодавства шляхом внесення змін до такого договору.

Як убачається з матеріалів справи, договір оренди землі Гоголівською селищною радою та ТОВ «ЛЕЙКІВПІСОК» укладено 25.01.2022.

На момент укладення договору пункт 284.4 статті 284 Податкового кодексу України вже діяв у відповідній редакції, яка передбачала особливості справляння плати за землю за земельні ділянки, надані гірничодобувним підприємствам для видобування корисних копалин.

Отже, сторони укладали договір оренди в умовах чинного податкового регулювання, яке не зазнало змін після укладення договору у частині застосування положень пункту 284.4 статті 284 Податкового кодексу України.

Відтак у цьому випадку відсутній той юридичний факт, на який звернув увагу Верховний Суд у зазначеній постанові, а саме зміна законодавчого регулювання, яка могла б зумовлювати необхідність приведення умов договору оренди у відповідність до нових вимог закону.

Тобто, після укладення договору оренди від 25.01.2022 не відбулося змін податкового законодавства, які б створювали правові підстави для зміни умов договору оренди у частині визначення розміру орендної плати.

За таких обставин відсутні підстави для застосування до спірних правовідносин механізму, про який йдеться у постанові Верховного Суду від 10.04.2019 у справі № 904/3714/18, оскільки зазначений правовий висновок стосується саме ситуації, коли внаслідок змін законодавства виникає необхідність приведення умов договору у відповідність до нових імперативних норм.

Крім того, у межах цієї справи позивач за зустрічним позовом взагалі не ставить питання про внесення змін до договору оренди землі.

Отже, посилання позивача за зустрічним позовом на зазначену постанову Верховного Суду є безпідставним, оскільки:

- застосування положень пункту 284. 4 статті 284 Податкового кодексу України у наведеному правовому висновку пов`язується саме з необхідністю внесення змін до договору оренди;

- зміни податкового законодавства, які могли б зумовити таку необхідність, після укладення спірного договору не відбувалися;

- у зустрічному позові не заявлено вимог про внесення змін до договору, що додатково свідчить про відсутність підстав для застосування зазначеного правового висновку.

Також позивач за зустрічним позовом зазначає про належність ТОВ «ЛЕЙКІВПІСОК» до гірничодобувних підприємств та використання спірної земельної ділянки для видобування корисних копалин і розробки родовищ. На цій підставі позивач робить висновок, що Товариство повністю відповідає критеріям для застосування положень пункту 284.4 Податкового кодексу України, а отже орендна плата за користування земельною ділянкою площею 9,9481 га з кадастровим номером 5320282900:00:002:1074 повинна становити 25 відсотків земельного податку.

Гоголівська селищна рада не заперечує того, що ТОВ «ЛЕЙКІВПІСОК» здійснює діяльність, пов`язану з видобуванням корисних копалин, та використовує земельну ділянку у межах відповідного родовища.

Водночас подальші висновки позивача за зустрічним позовом щодо обов`язку органу місцевого самоврядування встановити орендну плату у розмірі саме 25 відсотків земельного податку є помилковими та не відповідають ані правовій природі спірних правовідносин, ані фактичним обставинам справи.

Слід зазначити, що між сторонами укладено та діє договір оренди землі від 25.01.2022, який визначає всі істотні умови користування земельною ділянкою, зокрема і розмір орендної плати. Укладення такого договору є результатом погодженої волі сторін, а його умови є обов`язковими для виконання сторонами, відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України.

Щодо можливості застосування положень пункту 284.4 Податкового кодексу України, слід зазначити, що така обставина сама по собі не може автоматично змінювати погоджені сторонами умови чинного договору оренди. Зміна розміру орендної плати у договірних правовідносинах можлива виключно шляхом внесення змін до договору за взаємною згодою сторін або в судовому порядку у разі наявності відповідних підстав.

Однак ТОВ «ЛЕЙКІВПІСОК» не ініціювало внесення змін до договору оренди, не зверталося до Гоголівської селищної ради із пропозиціями щодо перегляду розміру орендної плати та не заявляло вимог про внесення змін до договору у встановленому законом порядку.

Отже, обставини, на які посилається позивач за зустрічним позовом, не спростовують правомірності дій Гоголівської селищної ради при прийнятті рішення від 04.03.2026 та 17.12.2021 укладенні договору оренди і не свідчать про наявність підстав для перегляду, погоджених сторонами умов договору, або визнання їх недійсними.

З огляду на викладене суд відмовляє в позові в частині визнання договору оренди землі від 25.01.2022 недійсним.

Щодо вимоги про повернення коштів.

Оскільки вимога про визнання договору оренди землі недійсним є безпідставною та не підлягає задоволенню, похідна вимога про стягнення (повернення) нібито надмірно сплачених коштів у розмірі 11 376,37 грн, також задоволенню не підлягає. Сплачені Товариством кошти є правомірною платою за фактичне користування земельною ділянкою.

Згідно зі статтею 129 Господарського процесуального кодексу України, судовий збір за первісним позовом покладається на відповідача.

Судовий збір за подання зустрічного позову покладається на позивача за зустрічним позовом (ТОВ «ЛЕЙКІВПІСОК»).

Керуючись статтями 123, 129, 209, 210, 232, 233, 236, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Первісний позов задовольнити.

Стягнути заборгованість за договором оренди землі (земельна ділянка, кадастровий номер 5320282920:00:002:1074, площею 9,9481 га, розташована за межами населених пунктів на території Гоголівської селищної ради Миргородського району Полтавської області) від 25.01.2022, укладеного Гоголівською селищною радою і Товариством з обмеженою відповідальністю ЛЕЙКІВПІСОК, зареєстрований 21.04.2023 державним реєстратором виконавчого комітету Нехворощанської сільської ради Полтавської області Веременич Д. С., за період з 20.04.2023 по 30.09.2025 в сумі 1 364 886,09 грн (один мільйон триста шістдесят чотири тисячі вісімсот вісімдесят шість гривень 09 копійок), з яких: за 2023 рік - 8 401,27 грн, за 2024 рік - 14 399,90 грн, за 2025 рік - 1 342 084,92 грн;

Розірвати договір оренди землі (земельна ділянка, кадастровий номер 5320282920:00:022:1074, площею 9,9481 га, розташованої за межами населених пунктів на території Гоголівської селищної ради Миргородського району Полтавської області) від 25.01.2022, укладений Гоголівською селищною радою і Товариством з обмеженою відповідальністю ЛЕЙКІВПІСОК, зареєстрований 21.04.2023 державним реєстратором виконавчого комітету Нехворощанської сільської ради, Полтавської області Веременич Д. С.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю ЛЕЙКІВПІСОК (38314, Полтавська область, Миргородський район, с. Матяшівка, ЄДРПОУ 38159340) на користь Гоголівської селищної ради (38310, сел. Гоголеве, вул. Горєва, буд. 27, Миргородського району Полтавська область, ЄДРПОУ 21045018) 16 378,63 грн судового збору.

В зустрічному позові відмовити.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення до Східного апеляційного господарського суду.

Повне рішення складено 07.07.2026 у зв`язку з перебуванням судді на лікарняному.

Суддя Дмитро СІРОШ