Рішення № 137636732, 16.06.2026, Господарський суд Харківської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

8-й під`їзд, Держпром, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022

тел. приймальня (057) 705-14-14, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41

________________

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"16" червня 2026 р.м. ХарківСправа № 922/1025/26

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Кухар Н.М.

при секретарі судового засідання Горішній Ю.В.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Заступника керівника Київської окружної прокуратури міста Харкова (вул. Сумська, буд. 76, м. Харків, 61002) в інтересах держави, в особі Харківської міської ради (м-н Конституції, буд. 7, м.Харків, 61003; код ЄДРПОУ 04059243), до 1) Товариства з обмеженою відповідальністю "Таліон. Харків" (вул. Чичибабіна, буд. 7, м. Харків, 61058; код ЄДРПОУ 40368286) , 2) Товариство з обмеженою відповідальністю "Бротей" (вул.Чичибабіна, буд. 9, м. Харків, 61058; код ЄДРПОУ 41212016) про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою за участю представників:

прокуратури - Пескової Ю.В.,

позивача - не з`явився,

відповідачів - не з`явився,

ВСТАНОВИВ:

Київська окружна прокуратура міста Харкова 26.03.2026 звернулася до Господарського суду Харківської області з позовною заявою в інтересах держави, в особі Харківської міської ради, в якій просила суд усунути перешкоди власнику - Харківській міській територіальній громаді в особі Харківської міської ради у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою з кадастровим номером 6310136600:08:004:0020, загальною площею 3,6930 га, яка розташована за адресою: м. Харків, вул. Наринська, 4, шляхом:

- зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Таліон.Харків" звільнити земельну ділянку з кадастровим номером 6310136600:08:004:0020, загальною площею 3,9630 га, яка розташована за адресою: м. Харків, вул. Наринська, 4, з одночасним приведенням її у придатний для використання стан, у тому числі шляхом знесення нежитлової будівлі літ. "Д-1" загальною площею 72 кв.м, розташованою за адресою: м. Харків, вул. Наринська, 4;

- припинення володіння Товариства з обмеженою відповідальністю "Таліон.Харків" житловими будівлями: літ. "З-1" загальною площею 52 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 1402633863101), літ. "Д-1" загальною площею 50,5 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 1402582863101), розташовані за адресою: м. Харків, вул. Наринська, 4;

- скасування реєстрації декларації про готовність до експлуатації об`єкта №ХК 101200723465 від 23.07.2020 по об`єкту Реконструкція нежитлових будівель літ. "Д-1", літ. "З-1" під індивідуальні житлові будинки по вул. Наринській, 4 у м.Харкові.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що вказані нежитлові будівлі (під літ. "З-1" та "Д-1") за адресою: м. Харків, вул. Наринська, 4, що зареєстровані за ТОВ "Таліон.Харків" як нерухоме майно, розташовані на земельній ділянці комунальної форми власності за відсутності правовстановлюючих документів, дозвільних документів, які надають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, збудовані об`єкти у встановленому законом порядку в експлуатацію не прийнято, є самочинними, а тому в силу ч. 2 ст. 376 Цивільного кодексу України право власності у ТОВ "Таліон.Харків" та інших осіб, у тому числі - ТОВ "Бротей", ТОВ "Фірма "Креноль" та ТОВ "Фірма "Арка" не виникло.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 30.03.2026 позовну заяву Київської окружної прокуратури міста Харкова прийнято до розгляду; відкрито провадження у справі № 922/1025/26 за правилами загального позовного провадження та призначено у справі підготовче засідання.

Вказаною ухвалою відповідачам було встановлено п`ятнадцятиденний строк з дня вручення даної ухвали для подання відзивів на позов з урахуванням вимог ст.165 ГПК України. Проте, відповідачі наданим їм процесуальним правом не скористалися, відзивів на позовну заяву не надали.

Протокольною ухвалою господарського суду від 26.05.2026 підготовче засідання у справі № 922/1025/26 закрито; розгляд справи по суті призначено на 16.06.2026 о 14:40.

У судовому засіданні, яке відбулося 16.06.2026, представник прокуратури підтримала заявлені позовні вимоги у повному обсязі.

Інші учасники справи у судове засідання не з`явились, про причину неявки суд не повідомили.

Про час та місце судового засідання позивач був повідомлений через електронний кабінет у підсистемі "Електронний суд" ЄСІТС; відповідачі отримали копії ухвали-повідомлення за допомогою поштового зв`язку, про що свідчать відповідні повідомлення про вручення поштових відправлень.

За таких обставин, враховуючи, що підстави для відкладення розгляду справи відсутні, суд визнав за можливе розглянути справу без участі представників позивача та відповідачів, за наявними у справі матеріалами, згідно зі ст. 202 ГПК України.

Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представника прокуратури, суд встановив наступне.

Рішенням 19 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 18.04.2018 №1049/18 "Про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів" надано ТОВ "Бротей" дозвіл на розроблення документації із землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею орієнтовно 11,2364 га із земель територіальної громади м. Харкова для будівництва житлового комплексу по вул. Наринській, 4. Будівництво об`єкту виконати з урахуванням знесення нежитлових будівель літ. "З-1", літ. "Ж-1", "Е-1", літ. "Д-1", літ. "Г-1" по вул. Наринській, 4, які належать на праві приватної власності ТОВ "Бротей" (п. 6 Додатку 2 вказаного рішення).

Згідно із землевпорядною документацією, право власності ТОВ "Бротей" на вказані будівлі, які розташовані за адресою: м. Харків, вул. Наринська, 4, підтверджується наступними договорами:

1. Договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 01.03.2018 (№ 412) укладений між ТОВ "Фірма "Креноль" (код ЄДРПОУ 22712451) та ТОВ "Бротей", відповідно до якого останнє стало власником ? частини нежитлових будівель: літ. "З-1", загальною площею 52 кв.м., літ "Ж-1", загальною площею 57,1 кв.м, літ. "Е-1", загальною площею 55,8 кв.м, літ. "Д-1", загальною площею 50,5 кв.м, літ. "Г-1", загальною площею 51 кв.м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

2. Договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 02.03.2018 (№ 418) укладений між ТОВ "Фірма "Креноль" (код ЄДРПОУ 22712451) та ТОВ "Бротей", відповідно до якого останнє стало власником ? частини нежитлових будівель: літ. "З-1", загальною площею 52 кв.м, літ. "Ж-1", загальною площею 57,1 кв.м, літ. "Е-1", загальною площею 55,8 кв.м, літ. "Д-1", загальною площею 50,5 кв.м, літ. "Г-1", загальною площею 51 кв.м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

У зазначених договорах купівлі-продажу будь-які відомості щодо земельних ділянок, на яких розташовані відповідні нежитлові будівлі, не вказані.

Крім того, наявні копії технічних паспортів на вказані будівлі.

При цьому, відповідно до технічних паспортів, загальна площа будівель літ. "З-1", літ. "Ж-1", літ. "Е-1", літ. "Д-1", літ. "Г-1" складає 266,4 кв.м, будь-які дані про земельну ділянку у вказаних технічних паспортах відсутні.

Тобто загальна площа земельної ділянки під вказаними будівлями складає 266,4 кв.м, що складає лише 0,24% від загальної площі земельної ділянки.

За результатом розгляду вказаного проєкту землеустрою Управління відділу у м. Харкові ГУ Держгеокадстру у Харківській області склало висновок № 5675/82-18 від 19.06.2018 щодо погодження проєкту та визнало за можливе відвести ТОВ "Бротей" земельну ділянку площею 11,2364 га.

У подальшому Харківською міською радою прийнято рішення № 1359/18 від 19.12.2018 "Про надання земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів, припинення права користування земельними ділянками та надання згоди на прийняття земельних ділянок у власність територіальної громади м.Харкова", відповідно до п. 7 додатку 1 до якого:

7. ТОВ "Бротей":

7.1. Затвердити проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки із земель територіальної громади м. Харкова для будівництва житлового комплексу по вул. Наринській, 4.

7.2. Надати ТОВ "Бротей" в оренду земельну ділянку (кадастровий номер 6310136600:08:004:0013) площею 11,2364 га із земель територіальної громади м.Харкова, за рахунок земель житлової та громадської забудови для будівництва житлового комплексу по вул. Наринській, 4 до 31.12.2023.

7.3. Будівництво об`єкту виконати з урахуванням знесення нежитлових будівель літ. "З-1", літ. "Ж-1", літ. "Е-1", літ. "Д-1", літ. "Г-1" по АДРЕСА_1 , які належать на праві приватної власності ТОВ "Бротей".

7.4. Скасувати п. 29 додатку 1 до рішення 22 сесії Харківської міської ради 7 скликання № 1231/18 від 17.10.2018 як не виконаний.

Оскільки вказані рішення Харківської міської ради про надання дозволу на розробку проекту та передачу земельної ділянки з кадастровим номером 6310136600:08:004:0013 не відповідають вимогам чинного законодавства, Харківською місцевою прокуратурою № 1 17.02.2020 пред`явлено позов до Харківської міської ради та ТОВ "Бротей" про визнання незаконними та скасування пункту 6 Додатку до рішення 19 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 18.04.2018 № 1049/18 та пункту 7 Додатку 1 до рішення № 1359/18 від 19.12.2018.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 20.11.2020 у справі №922/443/20 закрито провадження у справі в частині позовних вимог про визнання незаконним та скасування п. 6.1 Додатку 2 до рішення 19 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів" від 18.04.2018 № 1049/18 та п. 7.1 Додатку 1 рішення від 19.12.2018 № 1359/18 "Про надання земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів, припинення права користування земельними ділянками та надання згоди на прийняття земельних ділянок у власність територіальної громади м. Харкова", в решті позовних вимог відмовлено.

Не погодившись із вказаним рішенням, заступник керівника Харківської обласної прокуратури подав апеляційну скаргу, яка постановою Східного апеляційного господарського суду від 19.04.2021 задоволена частково; прийнято нове рішення, яким позов задоволено частково: визнано незаконним та скасовано пункт 6 Додатку 2 до рішення 19 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів" від 18.04.2018 № 1049/18; визнано незаконним та скасовано підпункти 7.1, 7.2, 7.3. пункту 7 Додатку 1 рішення 24 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про надання земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів, припинення права користування земельними ділянками та надання згоди на прийняття земельних ділянок у власність територіальної громади м. Харкова" від 19.12.2018 № 1359/18; закрито провадження у справі в частині позовних вимог про визнання незаконним та скасування підпункту 7.4. пункту 7 Додатку 1 рішення 24 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про надання земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів, припинення права користування земельними ділянками та надання згоди на прийняття земельних ділянок у власність територіальної громади м.Харкова" від 19.12.2018 № 1359/18.

Харківська міська рада та ТОВ "Бротей", не погодившись із вказаною постановою, подали касаційні скарги, які постановою колегії суддів КГС Верховного Суду від 11.08.2021 залишено без задоволення.

Таким чином, рішення про надання дозволу ТОВ "Бротей" для будівництва житлового комплексу по АДРЕСА_1 на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136600:08:004:0013 скасоване, що свідчить про відсутність будь-яких законних прав щодо використання останньої.

Разом з цим, ТОВ "Бротей" (продавець) 03.08.2020 було укладено договір купівлі-продажу з ТОВ "Таліон.Харків" (покупець), який посвідчено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Сергієнко Н.В. та зареєстровано в реєстрі за № 2394.

Пунктом 1 вказаного Договору передбачено, що продавець передає (продає) у власність покупця, а покупець приймає (купує) у власність житловий будинок літ. "З-1", житловий будинок літ. "Д-1", що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та сплачує за нього певну грошову суму.

Опис нерухомого майна: житловий будинок літ. "З-1" загальною площею 52 кв.м, житловою площею 36,5 кв.м; житловий будинок літ. "Д-1" загальною площею 50,5 кв.м, житловою площею 39,9 кв.м.

Тобто договір купівлі-продажу було укладено під час судового розгляду позову Харківської місцевої прокуратури № 1 до Харківської міської ради та ТОВ "Бротей".

Крім того, покупцю - ТОВ "Таліон.Харків" було достовірно відомо про судовий розгляд, оскільки одним із засновників (учасників) та кінцевим бенефіціарним власником ТОВ "Бротей" є ОСОБА_1 , який у свою чергу є єдиним засновником (учасником) та кінцевим бенефіціарним власником ТОВ "Таліон.Харків" (вказане підтверджується інформацією з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань).

Також договір укладався між директором ТОВ "Бротей" ОСОБА_1 та директором ТОВ "Таліон.Харків" ОСОБА_2 , які у свою чергу є засновниками (учасниками) та кінцевими бенефіціарними власниками ТОВ "Бротей".

При цьому, в пункті 6 Договору купівлі-продажу від 03.08.2020 № 2394 продавець повідомляє, що нерухоме майно, що є предметом цього договору, розташоване на земельній ділянці площею 11,2364 га, кадастровий номер 6310136600:08:004:0013, яка знаходиться у комунальній власності. Однак нічого не зазначено на якій підставі вказана земельна ділянка використовується ТОВ "Бротей".

У пункті 2 Договору вказано, що нерухоме майно, зазначене у пункті 1 цього Договору, належить Продавцю на праві власності:

- нежитлова будівля літ. "З-1" наступним чином: ? частка - на підставі Договору купівлі продажу частини нежитлових будівель, посвідченого 01 березня 2018 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г.І. за реєстровим № 412, право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано 01 березня 2018 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г.І., номер запису про право власності: 25087430; ? частка - на підставі Договору купівлі продажу частини нежитлових будівель, посвідченого 02 березня 2018 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г.І. за реєстровим № 418, право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано 02 березня 2018 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г.І., номер запису про право власності: 25108511; реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1402633863101;

- нежитлова будівля літ. "Д-1" наступним чином: ? частка - на підставі Договору купівлі продажу частини нежитлових будівель, посвідченого 01 березня 2018 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г.І. за реєстровим № 412, право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано 01 березня 2018 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г.І., номер запису про право власності: 25087890; ? частка - на підставі Договору купівлі продажу частини нежитлових будівель, посвідченого 02 березня 2018 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г.І. за реєстровим № 418, право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано 02 березня 2018 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г.І., номер запису про право власності: 25108622; реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1402582863101.

Опрацюванням відомостей з Реєстру встановлено, що ТОВ "Бротей" стало власником житлових будівель літ. "З-1" загальною площею 52 кв.м та літ. "Д-1" загальною площею 50,5 кв.м, а також нежитлових будівель літ. "Г-1", літ. "Е-1" та "Ж-1" на підставі договору № 412 від 01.03.2018 та договору № 418 від 02.03.2018, укладених з ТОВ "Фірма "Креноль", які посвідчено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г.І.

Вивченням вказаних договорів встановлено, що у пункті 2 вказаних Договорів передбачено, що нежитлові будівлі літ. "Г-1", літ. "Е-1", "Ж-1", літ. "З-1", літ. "Д-1" по вул. Наринській, 4 належить ТОВ "Фірма "Креноль" згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отриманої шляхом безпосереднього доступу до нього:

- право власності на нежитлову будівлю літ. "З-1" зареєстровано Зміївською міською радою Харківської області 07.11.2017, номер запису про право власності 23269056, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1402633863101, витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності індексний № 103162769, виданий Зміївською міською радою Харківської області 09.11.2017;

- право власності на нежитлову будівлю літ. "Ж-1" зареєстровано Зміївською міською радою Харківської області 07.11.2017, номер запису про право власності 23268648, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1402611863101, витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності індексний № 103160213, виданий Зміївською міською радою Харківської області 09.11.2017;

- право власності на нежитлову будівлю літ. "Е-1" зареєстровано Зміївською міською радою Харківської області 07.11.2017, номер запису про право власності 23268333, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1402596563101, витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності індексний № 103158073, виданий Зміївською міською радою Харківської області 09.11.2017;

- право власності на нежитлову будівлю літ. "Д-1" зареєстровано Зміївською міською радою Харківської області 07.11.2017, номер запису про право власності 23268056, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1402582863101, витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності індексний № 103156265, виданий Зміївською міською радою Харківської області 09.11.2017;

- право власності на нежитлову будівлю літ. "Г-1" зареєстровано Зміївською міською радою Харківської області 07.11.2017, номер запису про право власності 23267791, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1402566963101, витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності індексний № 103154565, виданий Зміївською міською радою Харківської області 09.11.2017.

Опрацюванням інформації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі - Реєстр) за реєстраційними номерами вказаних об`єктів нерухомого майна встановлено наявність довідок та технічних паспортів на вказані будівлі, виданими ТОВ "Коммерц Про".

Як вбачається з довідок від 31.10.2017, виданих ТОВ "Фірма "Креноль", нежитлові будівлі літ. "З-1" загальною площею 52,0 кв.м, літ. "Д-1" загальною площею 50,5 кв.м належать ТОВ "Фірма "Креноль" на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу від 16.08.2001, зареєстрованого КП "Харківське міське бюро технічної інвентаризації" 21.08.2001 за реєстровим № 2108, хоча з даних Реєстру встановлено, що 07.11.2017 документом, який подано для реєстрації зазначено договір купівлі-продажу від 14.02.2002.

Договір купівлі-продажу від 14.02.2002, укладений між ТОВ "Фірма "Креноль" (покупець) та ТОВ "Фірма "Арка" (продавець).

ТОВ "Фірма "Арка" вказане нерухоме майно належало на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу від 16.08.2001, зареєстрованого КП "Харківське міське бюро технічної інвентаризації" 21.08.2001 за № 2108.

Також, в реєстрі будівельної діяльності наявна інформація щодо об`єкта будівництва: "Реконструкція нежитлових будівель літ. "Д-1", літ. "З-1" під індивідуальні житлові будинки по вул. Наринській, 4 у м. Харкові" (повідомлення про початок виконання будівельних робіт № 450 від 15.05.2020 (реєстраційний номер документа ХК 06120147072), декларація про готовність до експлуатації об`єкта від 23.07.2020 № ХК 101200723465, замовник: ТОВ "Бротей").

Зазначені документи зареєстровані Інспекцією ДАБК Департаменту територіального контролю Харківської міської ради.

Згідно з ДБН А.2.2-3:2014 "Склад та зміст проектної документації на будівництво", затверджених наказом Мінрегіону України від 04.06.2014 № 163:

реконструкція - перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об`єкта будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних технікоекономічних показників (кількість продукції, потужність тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його технікоекономічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг (п. 3.21).

При цьому, з відповіді Департаменту реєстрації Харківської міської ради встановлено № 1311/0/50-26 від 13.03.2026, отриманої на запит окружної прокуратури № 50-100-1176вих-26 від 03.03.2016, що з інформації КП "Харківське міське бюро технічної інвентаризації", що інвентаризаційні або реєстраційні справи на об`єкти нерухомого майна, розташовані за адресою: м. Харків, вул. Наринська, 4 не обліковуються.

Крім того, відповідно до реєстраційного посвідчення на об`єкти нерухомого майна № 2911 від 19.02.2002, які належать юридичним особам, копія якого міститься в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, КП "Харківське міське бюро технічної інвентаризації" посвідчує, що нежитлові будівлі літ. "Г-1" загальною площею 51 кв.м, літ. "Д-1" загальною площею 50,5 кв.м, літ. "Е-1" загальною площею 55,8 кв.м, літ. "Ж-1" загальною площею 57,1 кв.м, літ. "З-1" загальною площею 52 кв.м, літ. "И-1" загальною площею 50,4 кв.м, розташовані по вул. Наринській, 4, зареєстровані за Товариством з обмеженою відповідальністю "Фірма "Креноль" на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу від 14.02.2002 та записано в реєстрову книгу за реєстровим № 2911.

Листом Департаменту реєстрації Харківської міської ради № 1567/0/50-26 від 18.03.2026, наданого на запит окружної прокуратури від 13.03.2026 № 50-100-1433вих-26, повідомлено, що за інформацією КП "БТІ" інвентаризаційна справа по вул. Наринській, 4 не обліковується.

Також Департамент зазначає, що в реєстровій книзі нежитлового фонду запис під реєстровим № 2911 відсутній.

Відповідно до Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 № 7/5, бюро технічної інвентаризації до 01.01.2013 були монополістами у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Одночасно, БТІ до 01.01.2013 були єдиними уповноваженими суб`єктами у сфері технічної інвентаризації об`єктів нерухомості.

Таким чином, слід дійти висновку, що ТОВ "Бротей" здійснювало реконструкцію неіснуючих нежитлових приміщень.

Крім того, вивченням договору купівлі-продажу від 14.02.2002, укладеного між ТОВ "Фірма "Арка" та ТОВ "Фірма "Креноль", договору купівлі-продажу від 01.03.2018 № 412, укладеного між ТОВ "Фірма "Креноль" та ТОВ "Бротей", від 02.03.2018 № 418, укладеного між ТОВ "Фірма "Креноль" та ТОВ "Бротей", встановлено відсутність будь-яких даних про земельну ділянку на якій нежитлові будівлі розташовані та права користування щодо неї.

Крім того, відсутні будь-які відомості про вказані нежитлові будівлі в проєкті внесення змін до генерального плану м. Харкова станом на 2019 рік, розроблених ТОВ "Фірма САТОР" та затверджених рішенням Харківської міської ради від 18.12.2019 № 1902/19.

Єдиний адресний реєстр міста Харкова не містить інформацію про об`єкт адресації Наринська, 4 у м. Харкові з поділом на літерацію.

Також, відповідно до даних аерокосмічної зйомки місцевості, в районі вулиці Наринської у м. Харкові (за даними Google Earth Pro) у період з 16.11.2000 по 14.07.2021 будь-які будівлі по вул. Наринській, 4 у м. Харкові відсутні. При цьому, станом на 20.02.2022 нежитлові будівлі вже наявні.

Таким чином, вбачається, що нежитлові будівлі по вул. Наринській, 4 у м.Харкові з`явилися у період з 14.07.2021 по 20.02.2022.

Також вивченням витягу з Реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва від 23.07.2020 (реєстраційний номер ХК 101200723465) встановлено відсутність даних про земельну ділянку, на якій розташовані нежитлові будівлі.

Вказана інформація в сукупності з наявними відомостями в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, Публічній кадастровій карті, генеральному плані м. Харкова, Єдиному адресному реєстрі міста Харкова тощо, свідчить про факт фізичної відсутності перелічених 6 нежитлових будівель на момент укладення вищевказаних договорів купівлі-продажу та подання документів, що дозволяли право на будівництво за декларативним принципом.

Водночас встановлено, що ТОВ "Фірма "Арка" і ТОВ "Фірма "Креноль" припинили свою діяльність, про що до ЄДРПОУ внесені відповідні записи від 01.12.2016 та 03.07.2018.

Перелічені договори купівлі-продажу, повідомлення про початок виконання будівельних робіт і декларація про готовність до експлуатації об`єкта складені без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цими документами, вони містять недостовірні відомості щодо наявності нежитлових будівель літ. "З-1", "Д-1".

Реальною метою їх складання було отримання юридичними особами прав на земельні ділянки, на яких нібито розташовувались вказані будівлі, поза передбаченою чинним законодавством конкурсною процедурою.

Оскільки зазначене майно фактично відсутнє на земельній ділянці комунальної форми власності з кадастровим номером 6310136600:08:004:0013, а також те, що під час судового розгляду справи № 922/443/20 щодо скасування рішень, якими надано в оренду вказану земельну ділянку ТОВ "Бротей", яке як зазначалось під час судового розгляду продало нерухоме майно ТОВ "Таліон.Харків" (якому було відомо про фактичну відсутність нерухомого майна), то відсутні підстави для надання земельної ділянки без проведення торгів, які як імперативна вимога передбачена в ст.134 Земельного кодексу України.

При цьому, ТОВ "Європартнер Компані" у 2021 році (як зазначалося вище під час судового розгляду справи № 922/443/20 про скасування рішень, якими надано в оренду вказану земельну ділянку з кадастровим номером 6310136600:08:004:0013 ТОВ "Бротей") звернулося до Харківської міської ради про надання дозволу на розроблення технічної документації щодо поділу вказаної земельної ділянки.

Рішенням 4 сесії Харківської міської ради 8 скликання від 21.04.2021 № 101/21 "Про надання юридичним та фізичним особам дозволу на розроблення документації із землеустрою» надано дозвіл на розроблення технічної документації щодо поділу земельної ділянки площею 11,2364 га (кадастровий номер 6319136600:08:004:0013) комунальної форми власності за рахунок земель житлової та громадської забудови для будівництва житлового комплексу по вул. Наринській, 4 (Київський район). Фінансування робіт із землеустрою забезпечити за рахунок коштів ТОВ "Європартнер Компані" згідно з угодою, укладеною з розробником документації із землеустрою (п.19 додатку 2 вказаного рішення).

Пунктом 3 вказаного рішення визначено: попередити осіб, зазначених у додатках, що земельні ділянки для експлуатації та обслуговування об`єктів буде надано у користування окремими рішеннями після надання документації із землеустрою, погодженої у встановленому законодавством порядку.

Згідно з даними технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки територіальної громади м. Харкова, для будівництва житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_1 , розробленою фізичною - особою підприємцем Бусловою Мариною Олегівною на підставі рішення міської ради та договору на виконання робіт № 042/0521 від 18.05.2021, встановлено, що земельні ділянки № 1 (згідно з даними державного земельного кадастру має кадастровий номер 6310136600:08:004:0020) та № 2 (згідно з даними державного земельного кадастру має кадастровий номер 6310136600:08:004:0021) мають форми багатокутників.

На земельній ділянці № 1 (згідно з даними державного земельного кадастру має кадастровий номер 6310136600:08:004:0020) знаходяться нежитлові будівлі літ. "З-1" та літ. "Д-1".

Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, нежитлова будівля літ. "З-1" та нежитлова будівля літ. "Д-1" належить на праві приватної власності ТОВ "Таліон.Харків" на підставі договору купівлі-продажу № 2394 від 03.08.2020, укладеного між ТОВ "Бротей" та ТОВ "Таліон.Харків", посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Сергієнко Н.В.

Згідно із заявою № 05/08-111 від 05.08.2020, ТОВ "Таліон.Харків" не заперечує та надає згоду на поділ земельної ділянки територіальної громади м.Харкова для будівництва житлового комплексу за адресою: вул. Наринська, 4 у Київському районі м. Харкова.

На земельній ділянці № 2 (згідно з даними державного земельного кадастру, має кадастровий номер 6310136600:08:004:0021) знаходяться нежитлові будівлі літ. "Ж-1", літ. "Е-1" та літ. "Г-1".

Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, житлові будівлі літ. "З-1" та літ. "Д-1" належать на праві приватної власності ТОВ "Таліон.Харків", на підставі договору купівлі-продажу № 2394 від 03.08.2020, укладеного між ТОВ "Бротей" та ТОВ "Таліон.Харків", посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Сергієнко Н.В.

Земельні ділянки, що утворюються в результаті поділу, відносяться до категорії земель - землі житлової та громадської забудови (код згідно КВЦПЗ (Класифікація видів цільового призначення земель) - 02.10 - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури).

Вивченням актуальної інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі - Реєстр) встановлено, що земельні ділянки з кадастровим номером 6310136600:08:004:0020, загальною площею 3,6930 га, та з кадастровим номером 6310136600:08:004:0021, загальною площею 7,5434 га, які розташовані за адресою: м. Харків, вул. Наринська, 4, є комунальною власністю територіальної громади міста Харкова, що підтверджується витягом з Державного земельного кадастру та жодного речового права, зокрема, права оренди за жодним суб`єктом не зареєстровано.

Разом з цим встановлено, що за вказаною адресою та на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136600:08:004:0020, загальною площею 3,6930 га, розташовані житлова будівля літ. "З-1" загальною площею 52 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1402633863101), житлова будівля літ. "Д-1" загальною площею 50,5 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1402582863101), які як зазначено вище, належать на праві приватної власності ТОВ "Таліон.Харків" на підставі договору купівлі-продажу № 2394 від 03.08.2020.

При цьому, вивченням договору купівлі-продажу № 2394 від 03.08.2020, укладеного між ТОВ "Бротей" та ТОВ "Таліон.Харків," у пункті 6 договору викладено, що продавець повідомляє, що нерухоме майно, що є предметом цього договору, розташоване на земельній ділянці площею 11,2364 га, кадастровий номер 6310136600:08:004:0013, яка знаходиться у комунальній власності та в подальшому була поділена на земельні ділянки з кадастровим номером 6310136600:08:004:0020, загальною площею 3,6930 га, та з кадастровим номером 6310136600:08:004:0021, загальною площею 7,5434 га. Однак нічого не зазначено про право користування вказаною земельною ділянкою.

Згідно з даними аерокосмічної зйомки місцевості, в районі вулиці Наринської у м. Харкові (за даними Google Earth Pro) станом на 02.06.2024 на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136600:08:004:0020 наявна одна нежитлова будівля, яка згідно з даними технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки по вул. Наринській, 4 у Київському районі м. Харкова, є нежитловою будівлею літ. "Д-1".

Також оглядом земельної ділянки з кадастровим номером 6310136600:08:004:0020, проведеного 04.03.2026 в рамках кримінального провадження № 42025222010000047 від 13.02.2025, встановлено, що на вказаній земельній ділянці розташована нежитлова капітальна споруда (будівля) площею 0,0072 га (72 кв.м), яка складається із зовнішніх стін з блоків без перекриття, яка має наступні координати:

№ Х Y Довжина Кут

1 5 533 055,489 5 357 280,442 11,49 066?4202

2 5 533 060,032 5 357 290,991 6,29 156?4212

3 5 533 054,254 5 357 293,479 11,49 246?4202

4 5 533 049,711 5 357 282,930 6,29 336?4212

Із співставленням даних технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки по вул. Наринській, 4 у Київському районі м. Харкова, вказана капітальна споруда (будівля) є нежитловою будівлею літ. "Д-1".

Також під час проведення огляду земельної ділянки за місцем розташування нежитлової будівлі літ. "З-1" (за даними технічної документації щодо поділу земельної ділянки) встановлено відсутність будь-якого об`єкта будівництва.

Вказане в сукупності, на думку прокурора, свідчить про самочинне будівництво на земельній ділянці комунальної форми власності та порушує можливість територіальної громади міста Харкова в користуванні та розпорядженні земельною ділянкою з кадастровим номером 6310136600:08:004:0020, яка підлягає звільненню від вказаної нежитлової будівлі.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог, суд, приймаючи рішення у цій справі, виходить з наступного.

Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (ч. 1 ст. 373 Цивільного кодексу України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини 2 ст. 14 Конституції України про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (ч. 2 ст. 373 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ст. 316, 317 Цивільного кодексу України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власникові належать право володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Згідно зі ст. 319 Цивільного кодексу України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном.

Нормами ст. 90, 95, 102-1 Земельного кодексу України визначено, що право на будівництво нерухомого майна (забудову) мають власники земельних ділянок, землекористувачі та особи, які набули право користування чужою земельною ділянкою (суперфіцій) за договором із власником земельної ділянки або з інших передбачених законом підстав.

Оскільки земельна ділянка з кадастровим номером 6310136600:08:004:0020 по вул. Наринській, 4 у Київському районі міста Харкова належить до комунальної власності територіальної громади міста Харкова, виключно Харківська міська рада має право розпоряджатися нею.

За змістом ст. 116, 125, 126 Земельного кодексу України, право на землю реалізується шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування. Визначений законодавством порядок набуття права на землю передбачає, зокрема, рішення компетентного органу виконавчої влади або місцевого самоврядування про надання земельної ділянки у власність чи користування (оренду), отримання документів, що посвідчують право на визначену земельну ділянку та державну реєстрацію відповідного права.

Отже, єдиною підставою для громадян та юридичних осіб набуття права власності чи користування на земельні ділянки із земель державної та комунальної власності є рішення органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень.

Визначений законодавством порядок набуття права на землю передбачає, зокрема, рішення компетентного органу виконавчої влади або місцевого самоврядування про надання земельної ділянки у власність чи користування (оренду), отримання документів, що посвідчують право на визначену земельну ділянку та державну реєстрацію відповідного права.

Відповідно до відомостей Порталу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (e-construction.gov.ua), наявне повідомлення ТОВ "Бротей" про початок будівельних робіт (реконструкція нежитлових будівель літ. "Д-1", літ. "З-1" під індивідуальні житлові будинки по вул. Наринській, 4 у м. Харкові) № 450 від 15.05.2020 (реєстраційний номер ХК 061201470372) у якому в розділі "документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою" вказано "не потрібно, ч. 4 ст. 34 ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності".

Частиною 4 ст. 34 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" передбачено, що реконструкція, реставрація або капітальний ремонт об`єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані, реконструкція або капітальний ремонт автомобільних доріг, залізничних колій, ліній електропередачі, зв`язку, трубопроводів, ліній електронних комунікаційних мереж, інших лінійних комунікацій у межах земель їх розміщення, а також комплексна реконструкція кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду і нове будівництво об`єктів інженерно-транспортної інфраструктури відповідно до містобудівної документації на замовлення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування на відповідних землях державної чи комунальної власності можуть здійснюватися за відсутності документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою.

Тобто ТОВ "Бротей" при поданні вказаного повідомлення самостійно зазначає про відсутність документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою.

Також вивченням декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 23.07.2020 (реєстраційний номер ХК 101200723465) в розділі "документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою" вказано "відсутній документ на земельну ділянку".

Як зазначалось вище, відповідно до даних аерокосмічної зйомки місцевості, в районі вулиці Наринської у м. Харкові (за даними Google Earth Pro) у період з 16.11.2000 по 14.07.2021 будь-які будівлі по вул. Наринській, 4 у м.Харкові відсутні. При цьому, станом на 20.02.2022 нежитлові будівлі вже наявні, що свідчить про те, що нежитлові будівлі по вул. Наринській, 4 у м. Харкові з`явились у період з липня 2021 року по лютий 2022 року.

Таким чином, відсутність нежитлових будівель як станом на 15.05.2020 (дата подання повідомлення про початок будівельних робіт), так і станом на 23.07.2020 (дата реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації) свідчить про недостовірність вищезазначених дозвільних документів.

Разом з тим, під час огляду місця події, проведеного 04.03.2026 в рамках кримінального провадження № 42025222010000047 від 13.02.2025 за ч. 2 ст. 366, ч. 2 ст. 364 КК України, встановлено, що на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136600:08:004:0020 наявна нежитлова капітальна споруда (будівля) площею 0,0072 га (72 кв.м), яка складається із зовнішніх стін з блоків без перекриття.

Водночас, при цьому відсутні рішення Харківської міської ради про передачу земельної з кадастровим номером 6310136600:08:004:0020 у власність чи користування будь-якій фізичній чи юридичній особі, у тому числі для розміщення та експлуатації нежитлових будівель літ. "З-1" та літ. "Д-1" .

Статтею 328 Цивільного кодексу України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованості активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Згідно з ч. 2 ст. 331 Цивільного кодексу України, право власності на новостворене нерухоме майно (житловий будинок, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Згідно зі ст. 375 Цивільного кодексу України, власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно.

Самочинне будівництво визначається через сукупність ознак, що виступають умовами або підставами, за наявності яких об`єкт нерухомості вважається самочинним, а саме, якщо: 1) він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена в установленому порядку для цієї мети; 2) об`єкт нерухомості збудовано без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, 3) об`єкт нерухомості збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Наявність хоча б однієї із трьох зазначених у ч. 1 ст. 376 ЦК України ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 10.09.2025 у справі № 442/1225/23).

Частиною 2 ст. 376 Цивільного кодексу України визначено, що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Такі висновки викладені в постановах Верховного Суду від 23.11.2022 у справі № 910/1439/20 та від 31.01.2023 у справі № 913/443/20.

Таким чином, до початку реалізації права на забудову конкретної земельної ділянки особа зобов`язана у встановленому порядку набути право власності або користування на цю земельну ділянку.

Статтею 29 Закону України "Про планування і забудову територій" (на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що дозвіл на виконання будівельних робіт - це документ, що засвідчує право забудовника та підрядника на виконання будівельних робіт, підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж та споруд, видачу ордерів на проведення земляних робіт. Дозвіл на виконання будівельних робіт надається інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю, які ведуть реєстр наданих дозволів.

Дозвіл на виконання будівельних робіт надається на підставі: проектної документації, погодженої та затвердженої в порядку, визначеному законодавством; документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, а в разі, якщо замовник (забудовник) не є власником чи користувачем земельної ділянки, також подається нотаріально засвідчена згода власника земельної ділянки на забудову цієї ділянки, а якщо ділянка перебуває у користуванні, - нотаріально засвідчені згоди власника та користувача земельної ділянки на її забудову; рішення виконавчого органу відповідної ради або місцевої державної адміністрації про дозвіл на будівництво об`єкта містобудування; документа про призначення відповідальних виконавців робіт та відомостей про здійснення авторського та технічного нагляду.

Здійснення будівельних робіт на об`єктах містобудування без дозволу на виконання будівельних робіт або його перереєстрації, а також здійснення не зазначених у дозволі будівельних робіт вважається самовільним будівництвом і тягне відповідальність згідно з законодавством.

Недостовірність даних у дозвільних документах, виданих ТОВ "Бротей" у 2020 році, а також фактична відсутність нерухомого майна до 2021 року, про що зазначено вище, свідчить про те, що будівництво нежитлових будівель літ. "З-1" та літ. "Д-1" по вул. Наринській, 4 у м.Харкові здійснено без передбачених законодавством дозволів.

Крім того, відсутні відомості про реєстрацію схеми генерального плану об`єкта будівництва за вказаною адресою, а в Єдиному адресному реєстрі міста Харкова відсутні відомості про присвоєння об`єктам нерухомого майна, зокрема, нежитловим будівлям літ. "З-1" та літ. "Д-1" адреси по вул. Наринській, 4 у м. Харкові.

При цьому, право на будівництво нерухомого майна (забудову) мають власники земельних ділянок (ст. 90 Земельного кодексу України), землекористувачі (ст. 95 Земельного кодексу України), особи, які набули права користування чужою земельною ділянкою (суперфіцій) за договором із власником земельної ділянки або з інших передбачених законом підстав. Власником або землекористувачем земельної ділянки право на її забудову (будівництво) реалізується за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням та видом відповідно до містобудівних умов і обмежень, встановлених законодавством.

Але при цьому, на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136600:08:004:0020 наявна нежитлова капітальна споруда (будівля) площею 0,0072 га (72 кв.м), яка складається із зовнішніх стін з блоків без перекриття, що підтверджується фототаблицею до протоколу огляду місця події від 04.03.2026 та даними геодезичної (кадастрової) зйомки, здійсненої сертифікованим інженером-землевпорядником Тамановим В.О.

Вказані нежитлові будівлі (під літ. "З-1" та "Д-1") за адресою: м. Харків, вул. Наринська, 4, що зареєстровані за ТОВ "Таліон.Харків" як нерухоме майно, розташоване на земельній ділянці комунальної форми власності за відсутності правовстановлюючих документів, дозвільних документів, які надають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, збудовані об`єкти у встановленому законом порядку в експлуатацію не прийнято, є самочинними, а тому в силу ч. 2 ст.376 Цивільного кодексу України, право власності у ТОВ "Таліон.Харків" та інших осіб, у тому числі: ТОВ "Бротей", ТОВ "Фірма "Креноль" та ТОВ "Фірма "Арка" не виникало.

Верховний Суд у постанові від 10.05.2018 у справі № 910/15993/16 дотримується позиції, що право на самочинно збудоване майно є неіснуючим, не породжує прав щодо розпорядження майном.

Також, у вказаній постанові Верховний Суд зазначив, що державна реєстрація права власності не є підставою для набуття права власності.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 07.04.2020 у справі №916/2791/13, у постанові від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц та у постанові Верховного Суду від 16.11.2021 у справі № 916/3200/17(916/2791/13) зазначила, що реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного.

При цьому, укладення правочинів щодо самочинно збудованого нерухомого майна, а також здійснення відносно нього державної реєстрації прав, не змінюють правовий статус нерухомості як самочинно збудованого.

Водночас, знаходження на земельній ділянці, власником якої є Харківська міська територіальна громада в особі Харківської міської ради, самочинно збудованих об`єктів нерухомості істотно обмежує права власника землі. Харківська міська рада у цьому випадку не може використовувати земельні ділянки ані для власної забудови, ані іншим чином, і не може надати ці землі в оренду будь-кому, окрім особи, за якою зареєстровано нерухоме майно, тобто на даний час, ТОВ "Таліон.Харків".

Як зазначалось вище, право власності у ТОВ "Таліон.Харків" виникло на підставі договору купівлі-продажу № 2394 від 03.08.2020, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Сергієнко Н.В. Вказаний договір укладено з колишнім власником нерухомого майна - ТОВ "Бротей".

Як вбачається з відомостей з Реєстру, ТОВ "Бротей" стало власником вказаних нежитлових приміщень на підставі договору № 412 від 01.03.2018 та договору № 418 від 02.03.2018, укладених з ТОВ "Фірма "Креноль".

У ТОВ "Фірма "Креноль" право власності виникло на підставі договору купівлі-продажу від 14.02.2002, укладеного з ТОВ "Фірма "Арка".

ТОВ "Фірма "Арка" вказане нерухоме майно належало на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу від 16.08.2001, зареєстрованого КП "Харківське міське бюро технічної інвентаризації" 21.08.2001 за № 2108 та реєстраційного посвідчення № 2911.

При цьому, з відповіді КП "Харківське міське бюро технічної інвентаризації" №1311/0/50-26 від 13.03.2026, отриманої на запит окружної прокуратури від 03.03.2026 № 50-100-1176вих-26, встановлено, що інвентаризаційні або реєстраційні справи на об`єкти нерухомого майна, розташовані за адресою: м. Харків, вул. Наринська, 4 в КП "БТІ" відсутні.

Враховуючи, що ані ТОВ "Фірма "Арка", ані ТОВ "Фірма "Креноль" не були законними власниками нежитлових будівель літ. "Г-1" загальною площею 51 кв.м, літ. "Д-1" загальною площею 50,5 кв.м, літ. "Е-1" загальною площею 55,8 кв.м, літ. "Ж-1" загальною площею 57,1 кв.м, літ. "З-1" загальною площею 52 кв.м, літ. "И-1" загальною площею 50,4 кв.м, вони не могли реєструвати за собою право власності на майно та, відповідно, розпоряджатись ним, зокрема, шляхом відчуження, а саме укладення договорів купівлі-продажу з ТОВ "Бротей".

Отже, ані ТОВ "Фірма "Арка", ані ТОВ "Фірма "Креноль", ані ТОВ "Бротей" з ланцюга відчуження та реєстрації майна на спірній земельній ділянці не були належними власниками майна, а реєстрація права на таке майно здійснена всупереч вимогам законодавства (з огляду на норми ст. 11, 316, 317, 319, 321, 328, 658 Цивільного кодексу України, ст. 2, 5, 19 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"). Всі цивільно-правові угоди щодо майна є нікчемними, у жодної юридичної особи не існувало права власності на майно.

Відтак, неіснуюче право власності на об`єкт нерухомості не породжує й прав щодо розпорядження майном (аналогічну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 10.05.2018 у справі № 910/15993/16).

Правочини у вигляді договорів купівлі-продажу від 14.02.2002, 01.03.2018, 02.03.2018, 03.08.2020 не були спрямовані на реальне настання обумовлених ними правових наслідків - купівлю-продаж об`єктів нерухомості літ. "З-1" та "Д-1" по вул. Наринській, 4 у м. Харкові, оскільки вказані будівлі фізично не існували на момент укладення цих правочинів.

Крім того, згідно з абз. 1 ч. 6 ст. 120 Земельного кодексу України (в редакції від 18.01.2018), істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на ці об`єкти, крім об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації.

Разом з цим, договори купівлі-продажу від 01.03.2018 і 02.03.2018, згідно з якими ТОВ "Фірма "Креноль" продано нежитлові будівлі літ. "З-1", "Ж-1", "Е-1", "Д-1", "Г-1" ТОВ "Бротей", не містять інформації про кадастровий номер земельної ділянки, на якій ці будівлі нібито були розташовані на час укладення цих договорів.

Таким чином, укладення договору купівлі-продажу від 14.02.2002 суперечило ст. 48, 49, 58 ЦК УРСР, а при укладенні договорів купівлі-продажу від 01.03.2018, 02.03.2018, 03.08.2020 порушено ст. 203, 215, 234 ЦК України. Також, зміст договорів купівлі-продажу від 01.03.2018 та 02.03.2018 не відповідає абз. 1 ч. 6 ст. 120 ЗК України.

Повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 15.05.2020 № ХК 061201470372 і декларація про готовність до експлуатації об`єкта від 23.07.2020 № ХК 101200723465, подані ТОВ "Бротей", містять недостовірні відомості про реконструкцію неіснуючих об`єктів нерухомості - нежитлових будівель літ. "З-1" та "Д-1" по вул. Наринській, 4 у м. Харкові.

Крім того, ТОВ "Бротей" не отримувало право на земельну ділянку від попереднього землекористувача відповідно до ч. 1, 2 ст. 120 Земельного кодексу України (в редакції від 31.12.2017), оскільки продавець за договорами купівлі-продажу від 01.03.2018 та 02.03.2018, ТОВ "Фірма "Креноль", не отримав будь-яких прав на земельну ділянку під переліченими об`єктами нерухомості, які, в дійсності, не існували.

Також, Харківською міською радою будь-які земельні ділянки для обслуговування нежитлових будівель за вказаною адресою ТОВ "Фірма "Арка" не відводились.

До того ж, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відсутні відомості про реєстрацію за ТОВ "Таліон.Харків" будь-яких речових прав на вказану земельну ділянку, зокрема, права оренди.

Таким чином, перелічені договори купівлі-продажу, повідомлення про початок виконання будівельних робіт і декларація про готовність до експлуатації об`єкта складені без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цими документами, вони містять недостовірні відомості щодо наявності нежитлових будівель літ. "Г-1", літ. "Д-1", літ. "Е-1", літ. "Ж-1", літ. "З-1" та літ. "И-1".

Таким чином, нежитлові будівлі літ. "З-1" та "Д-1" є самочинним будівництвом в силу вимог ч. 1 ст. 376 ЦК України та релевантної судової практики Верховного Суду.

Статтею 15 Цивільного кодексу України передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Частиною другою статті 16 ЦК України визначено перелік способів захисту цивільних прав, які мають універсальних характер та можуть застосовуватися до всіх чи більшості суб`єктивних прав.

Разом з тим, законодавцем визначено, що такий перелік не є вичерпним та надано право суду захистити цивільне право або інтерес особи іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (ч. 3 ст. 16 ЦК України). Особа, законне право або інтерес якої порушено, може скористатися можливістю вибору між декількома способами захисту.

Якщо спеціальні норми права визначають конкретні заходи з урахуванням специфіки порушеного права та характеру правопорушення, особа вправі скористатися такими способами захисту. Належний спосіб захисту, виходячи із застосування спеціальної норми права, повинен, забезпечити ефективне використання даної норми у її практичному застосуванні - гарантувати особі спосіб відновлення порушеного права або можливість отримання нею відповідного відшкодування.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що спосіб захисту прав та інтересів має бути належним, зокрема ефективним, тобто призводити у конкретному спорі до того результату, на який спрямована мета позивача, а саме до захисту порушеного чи оспорюваного права або інтересу.

Застосування способу захисту має бути об`єктивно виправданим і обґрунтованим, тобто залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання, оспорення та спричинених відповідними діяннями наслідків (постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11.09.2018 у справі №905/1926/16 (пункт 40), від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, від 02.07.2019 у справі № 48/340 (пункт 6.41), від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 01.10.2019 у справі № 910/3907/18 (пункт 48), від 28.01.2020 у справі № 50/311-б (пункт 91), від 19.05.2020 у справі № 922/4206/19 (пункт 43), від 16.06.2020 у справі №145/2047/16-ц (пункт 7.23), від 15.09.2020 у справі № 469/1044/17 (пункт 67), від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18 (пункти 63, 89), від 19.01.2021 у справі №916/1415/19 (пункт 6.13), від 26.01.2021 у справі № 522/1528/15-ц (пункт 58), від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 (пункт 98), від 15.06.2021 у справі № 922/2416/17 (пункт 9.1), від 22.06.2021 у справах № 334/3161/17 (пункт 55) і № 200/606/18 (пункт 73), від 29.06.2021 у справі № 916/964/19 (пункт 7.3), від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 (пункт 68), від 14.09.2021 у справі № 359/5719/17 (пункт 119), від 28.09.2022 у справі № 483/448/20 (пункт 9.64), від 14.12.2022 у справі № 477/2330/18 (пункт 55), від 18.01.2023 у справі № 488/2807/17 (пункт 86), від 29.11.2023 у справі №513/879/19 (провадження № 14-49цс22, пункт 24).

Згідно зі ст. 391 ЦК України, власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Відповідно до ч. 2 ст. 152 Земельного кодексу України, власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, крім іншого, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.

Згідно зі ст. 376 ЦК України, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.

Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Самочинне будівництво підлягає безумовному знесенню, якщо: власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності за особою, яка здійснила таке будівництво; власник земельної ділянки не заперечує проти визнання права власності на самочинну забудову, однак така забудова порушує права інших осіб на зазначену земельну ділянку; самочинна забудова зведена на наданій земельній ділянці, але з відхиленням від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, з істотним порушенням будівельних норм і правил, що порушує права інших осіб, за умови, що особа, яка здійснила самочинне будівництво, відмовилась від здійснення перебудови (постанови Верховного Суду України від 06.09.2017 у справі № 642/7110/15-ц, від 10.09.2025 у справі №442/1225/23).

За приписами ст. 212 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.

Викладені у позові факти та обставини свідчать про порушення земельного законодавства, самовільне захоплення земельної ділянки шляхом розташування на ній самочинно збудованої нежитлової будівлі літ. "Д-1" загальною площею 72 кв.м (хоча по реєстру прав на нерухоме майно площа 50,5 кв.м), що розташована на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136600:08:004:0020, чим створено перешкоди власнику - Харківській міській територіальній громаді в особі Харківської міської ради в раціональному та ефективному використанні земельної ділянки відповідно до її призначення та відповідно до встановленої законом мети, що в свою чергу нівелює можливість подальшого використання цих земель з метою задоволення потреб та інтересів територіальної громади, зокрема потреб мешканців Харківської міської територіальної громади.

Отже, повернення земельної ділянки у тому стані, який є на теперішній час, не призведе до поновлення порушених інтересів держави у повному обсязі, оскільки наявна на земельній ділянці самочинна забудова беззаперечно створюватиме перешкоди власнику при подальшій реалізації правомочностей щодо цієї земельної ділянки.

3 огляду на викладене, найбільш ефективним та доцільним способом захисту та реального поновлення порушених інтересів громади усунення перешкод власнику у здійсненні права користування та розпорядження земельною ділянкою з кадастровим номером 6310136600:08:004:0020 є її звільнення з одночасним приведенням відповідачем 1 у придатний до використання стан шляхом знесення самочинного будівництва літ. "Д-1" площею 72 кв.м, оскільки саме вказаною площею на земельній ділянці розташована капітальна споруда, яка із співставленням з технічною документацією щодо поділу земельної ділянки відповідає нежитловій будівлі літ. "Д-1".

Верховний Суд у постанові від 10.09.2025 у справі № 442/1225/23 не погодився з висновками судів першої та апеляційної інстанцій про те, що вимога про знесення самочинно збудованого майна не співмірна із суспільними інтересами та є крайнім заходом в таких правовідносинах, оскільки законодавцем передбачені альтернативні способи захисту прав як користувача, так і власника земельної ділянки.

Так, у вказаній вище постанові Верховний Суд вказував, що суд апеляційної інстанції не звернув уваги на те, що альтернативні способи захисту визначені законодавцем у ч. 7 ст. 376 ЦК України, положення якої застосовуються виключно в разі здійснення особою будівництва з істотним відхиленням від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотним порушенням будівельних норм і правил. Тоді як у цьому випадку самочинне будівництво здійснено без дозволу власника земельної ділянки та без проекту будівництва і вимоги позивача пред`явлені на підставі ч. 4 ст. 376 ЦК України. Крім того, вирішуючи питання про віднесення спірних будівель до тимчасових чи капітальних споруд, суд апеляційної інстанції не зазначив, яким чином це впливає на вирішення спору щодо знесення цих будівель, адже головним критерієм для знесення самочинного будівництва є факт самовільного будівництва на земельній ділянці без належних прав або документів, а не тип будівлі.

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постанові від 19.03.2024 у справі № 915/1439/21 виснував, що належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно побудованого нерухомого майна (пункт 50 постанови).

Аналогічну правову позицію викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 та постанові Верховного Суду від 06.08.2025 у справі № 201/250/21.

Разом з тим, Верховним Судом у постанові від 06.08.2025 у справі №201/250/21 зазначено, що вимога про усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно побудованого нерухомого майна має бути заявлена до належного суб`єкта, що має відповідати за позовом.

Зазначене кореспондується із висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в пункті 7.17 постанови від 25.06.2019 у справі № 910/17792/17, про те, що сторони - це суб`єкти матеріально-правових відносин, які виступають на захист своїх інтересів і на яких поширюється законна сила судового рішення. Позивачем є особа, яка має право вимоги (кредитор), а відповідачем - особа, яка повинна виконати зобов`язання (боржник). При цьому відповідач має бути такою юридичною чи фізичною особою, за рахунок якої, в принципі, можливо було б задовольнити позовні вимоги. З огляду на зміст наведених норм захисту в судовому порядку підлягають порушене право й охоронювані законом інтереси саме від відповідача.

У постанові від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 ВП ВС сформулювала висновок про те, що не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці.

За умови дотримання чіткого алгоритму дій, передбаченого у статті 376 ЦК України, претендувати на отримання самочинно збудованого майна у власність може як особа, яка його побудувала, так і власник земельної ділянки, на якій воно споруджено (п. 110 постанови ВПВС від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 17.12.2025 у справі №908/2388/21 виснувала, що самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, потрібно розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.

Згідно із частиною другою статті 152 ЗК України, власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Відповідно до частини другої статті 212 ЗК України, приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.

Негаторний позов пред`являється у випадках, коли власник має своє майно у володінні, але дії інших осіб перешкоджають йому вільно його використовувати або розпоряджатися ним. Характерною ознакою негаторного позову є протиправне вчинення третьої особою перешкод власникові у реалізації ним повноважень розпорядження та користування належним йому майном.

Позивачем за негаторним позовом може бути власник або титульний володілець, у якого знаходиться річ і щодо якої відповідач ускладнює здійснення повноважень користування або розпорядження, а відповідачем - та особа, яка перешкоджає позивачеві у здійсненні його законного права користування чи розпоряджання річчю.

Предмет негаторного позову становить вимога володіючого майном власника до третіх осіб про усунення порушень його права власності, що перешкоджають йому належним чином користуватися, розпоряджатися цим майном.

Підставою негаторного позову слугують посилання позивача на належне йому право користування і розпорядження майном, а також факти, що підтверджують дії відповідача у створенні позивачеві перешкод щодо здійснення цих правомочностей.

При цьому для задоволення вимог власника достатньо встановити факт об`єктивно існуючих перешкод у здійсненні власником своїх правомочностей.

Звернення з негаторним позовом спрямоване на відновлення суб`єкта речового права у попередньому стані. Вимоги за негаторним позовом полягають в усуненні порушення, яке триває і має місце на момент звернення з позовом.

Негаторний позов може бути пред`явлений впродовж всього строку тривання відповідного порушення (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц).

Вимога про знесення майна, яке власник земельної ділянки вважає самочинним будівництвом, є різновидом негаторного позову власника земельної ділянки з усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своєю земельною ділянкою.

Статтею 376 ЦК України регламентовано правовий режим самочинного будівництва. Частиною другою статті 212 ЗК України встановлено право власника вимагати усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою з боку суб`єктів, які створюють такі перешкоди.

Отже, враховуючи негаторний характер позову власника земельної ділянки, обов`язок з приведення земельної ділянки у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, покладається на особу, яка чинить такі перешкоди на момент звернення власника земельної ділянки з позовом до суду.

Як уже зазначалося, обов`язок знести об`єкт самочинного будівництва має розглядатися в контексті правового захисту права власності на земельну ділянку.

Отже, відповідачем за вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва має бути особа, яка чинить перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою (останній набувач).

Таких висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21 (пункти 177, 207, 208), констатувавши відсутність підстав для відступу від висновків, що належним відповідачем за позовом власника землі про знесення об`єкта самочинного будівництва є не забудовник, а саме останній набувач такого об`єкта, який зареєстрував за собою право власності на самочинне будівництво, які сформульовані у постановах Верховного Суду від 02.06.2021 у справі № 509/11/17, від 30.09.2022 у справі № 201/2471/20, від 15.03.2023 у справі № 205/213/22, від 05.04.2023 у справі № 199/6251/18, від 31.05.2023 у справі № 201/4483/20.

З урахуванням викладеного, в цьому випадку належними відповідачем за вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва є Відповідач, оскільки саме ТОВ "Таліон.Харків" є останнім набувачем прав на об`єкт самочинного будівництва та чинить перешкоди в користуванні та розпорядженні земельною ділянкою.

Разом з цим, встановлено, що за адресою: м. Харків, вул. Наринська, 4 зареєстрований об`єкт нерухомого майна - житловий будинок літ. "З-1" загальною площею 52 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1402633863101), який, згідно даних технічної документації щодо поділу земельної ділянки, був розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136600:08:004:0020, а на теперішній час, згідно даних протоколу огляду, фактично відсутній.

Знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18).

Власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою і відшкодуванням завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, крім іншого, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав. На цьому наголосив Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду при розгляді справи №202/7377/16-ц.

За висновками Верховного Суду, стаття 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є процедурною нормою і не містить та й не може містити приватноправових способів захисту. Ці висновки сформульовані в постанові Верховного Суду від 01.02.2023 у справі № 316/2082/19.

Тому посилання у статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" на скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування державної реєстрації прав не є встановленням приватно-правових способів захисту прав.

При цьому законами України не встановлено способу захисту для випадків, коли за особою зареєстроване право власності чи інше речове право, яке не може бути зареєстроване за жодною особою. Тобто у законах наявна прогалина, яка має бути заповнена за аналогією закону чи права (стаття 8 ЦК України).

Так, функцією державної реєстрації права є оголошення належності нерухомого майна певній особі (особам). Подібні висновки неодноразово формулювалися Великою Палатою Верховного Суду, зокрема в постановах від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц (пункт 96), від 23.11.2021 у справі №359/3373/16-ц (пункт 146), від 06.07.2022 у справі № 914/2618/16 (пункт 48).

Принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомим майном (постанова Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц (пункт 89)) передбачає, що відсутність або наявність в особи володіння нерухомим майном визначається, виходячи з принципу реєстраційного підтвердження володіння (постанова Великої Палати Верховного Суду від 18.01.2023 у справі № 488/2807/17 (пункт 100)).

Отже, фактичне володіння нерухомим майном здійснюється шляхом оголошення в реєстрі права на нерухоме майно. Володіння, оголошення (як і будь-який факт) не можуть бути скасовані. Тому вимога скасувати державну реєстрацію права власності не відповідає належному способу захисту. Також не відповідає належному способу захисту вимога про припинення права власності позивача, оскільки позивач вважає, що право власності відповідача не виникало взагалі відповідно до частини другої статті 376 ЦК України (як і сам спірний об`єкт не виник як об`єкт права власності).

Такі висновки сформульовані у постановах Верховного Суду від 19.04.2023 у справі № 904/7803/21 (пункти 6.43, 6.44) та у постанові Верховного Суду від 07.06.2023 у справі № 916/959/22. Крім того, як встановлено судами, жодному з відповідачів не належало право власності на об`єкт нерухомості. Більше того, право власності на цей об`єкт саме як на об`єкт нерухомого майна не належало і не належить жодній особі, оскільки спірне майно не є об`єктом нерухомого майна. Тому також і з цієї причини право власності відповідачів на це майно не може бути припинено судовим рішенням.

Натомість, відповідно до правової позиції, викладеної у постанові Верховного Суду від 19.04.2023 у справі № 904/7803/21 (пункт 6.45) та постанові Верховного Суду від 07.06.2023 у справі № 916/959/22, виходячи з правової природи реєстрації прав на нерухоме майно як способу володіння ним та беручи до уваги загальні засади цивільного законодавства (аналогія права), колегія дійшла висновку, що у випадку, якщо заінтересована особа - позивач (власник земельної ділянки, інший правоволоділець) вважає, що зареєстроване за відповідачем право власності чи інше речове право на певний об`єкт насправді не існує і нікому не належить, то належному способу захисту відповідає вимога про припинення володіння відповідача відповідним правом. Судове рішення про задоволення таких позовних вимог є підставою для внесення до Державного реєстру запису про відсутність права. Якщо на відповідний об`єкт, право на який не може бути зареєстроване за жодним суб`єктом, був відкритий розділ Державного реєстру прав, таке судове рішення є також підставою для закриття розділу Державного реєстру прав на цей об`єкт.

Більше того, відповідно до висновків Великої Палати Верховного Суду (постанова від 18.09.2024 у справі № 914/1785/22 (провадження №12-31гс24) зазначено, якщо суд дійшов висновку, що право власності позивача на земельну ділянку було порушено незаконною реєстрацією права власності на нерухоме майно за відповідачами, з якими позивач не перебував у зобов`язальних відносинах, державний реєстратор на підставі судового рішення про скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно, яке набрало законної сили, проводить державну реєстрацію припинення права власності відповідачів, що усуває для позивача перешкоди у здійсненні ним правомочності розпоряджатись своїми земельними ділянками (схожі висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2024 року у справі № 496/1059/18).

При цьому, в силу положень абзацу першого частини третьої статті 26 Закону №1952-IV у чинній редакції, відомості про право власності відповідачів не підлягають скасуванню та/або вилученню, крім випадків, передбачених пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону. Натомість державний реєстратор вчиняє нову реєстраційну дію - внесення до Державного реєстру відомостей про припинення права власності відповідачів на нерухоме майно на підставі судового рішення [див. mutatis mutandis висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені в пунктах 132, 133 постанови від 21 грудня 2022 року у справі №914/2350/18 (914/608/20)].

У частині першій статті 14 Закону №1952-IV зазначено, що розділ Державного реєстру та реєстраційна справа закриваються в разі: 1) знищення об`єкта нерухомого майна, об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості; 2) поділу, об`єднання об`єктів нерухомого майна або виділу частки з об`єкта нерухомого майна; 3) виключення об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості з проектної документації на будівництво у зв`язку із змінами проектної документації на будівництво; 4) скасування державної реєстрації земельної ділянки; 5) набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ; 6) визнання прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання Міністерством юстиції України рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ, - у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону. Закритий розділ Державного реєстру та реєстраційна справа не підлягають поновленню.

Відповідно до частини сьомої статті 14 Закону № 1952-IV, у разі ухвалення судом рішення про закриття розділу Державного реєстру у випадках, передбачених цією статтею, закриття відповідного розділу допускається виключно у разі, якщо таким судовим рішенням вирішується питання щодо набуття та/або припинення речових прав, обтяжень речових прав на об`єкт нерухомого майна, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості, щодо якого закривається розділ у Державному реєстрі.

Таким чином, зважаючи на вищезазначені актуальні правові позиції Верховного Суду, суд дійшов висновку, що вимога про припинення права володіння ТОВ "Таліон.Харків" нерухомим майном - житловим будинком літ. "З-1", загальною площею 52 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1402633863101), а також житловим будинком літ. "Д-1" загальною площею 50,5 кв.м (реєстраційний номер 1402582863101) - також є належним способом захисту прав територіальної громади міста Харкова у даній справі.

Відповідно до ч. 2 ст. 39-1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", у разі виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю факту подання недостовірних даних, наведених у надісланому повідомленні чи зареєстрованій декларації, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом, зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без належно затвердженого проекту або будівельного паспорта, а також у разі набрання законної сили судовим рішенням про скасування містобудівних умов та обмежень відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду звертається до суду із позовом про скасування реєстрації такої декларації або про припинення права на виконання підготовчих або будівельних робіт, набутого на підставі поданого повідомлення.

Як зазначалось вище, декларація про готовність до експлуатації об`єкта (реконструкція офісних будівель № ХК 101200723465 від 23.07.2020, замовником якої є ТОВ "Бротей", містить недостовірні відомості про реконструкцію неіснуючих об`єктів нерухомості - нежитлових будівель літ. "З-1" та "Д-1" та по АДРЕСА_1 , оскільки відповідно до даних аерокосмічної зйомки місцевості в районі вулиці Наринської у м. Харкові (за даними Google Earth Pro) у період з 16.11.2000 по 14.07.2021 будь-які будівлі по вул. Наринській, 4 у м. Харкові відсутні, що унеможливлює проведення їх реконструкції, а також подальшого введення в експлуатацію ТОВ "Бротей".

Крім того, ТОВ "Бротей" не отримувало право на земельну ділянку від попереднього землекористувача відповідно до ч. 1, 2 ст. 120 Земельного кодексу України (в редакції від 31.12.2017), оскільки продавець за договорами купівлі-продажу від 01.03.2018 та 02.03.2018, ТОВ "Фірма "Креноль", не отримав будь-яких прав на земельну ділянку під переліченими об`єктами нерухомості, які, в дійсності, не існували.

Також, Харківською міською радою будь-які земельні ділянки для обслуговування нежитлових будівель за вказаною адресою ТОВ "Бротей" не відводились.

До того ж, декларація про готовність до експлуатації об`єкта подана під час судового розгляду справи № 922/443/20 про скасування рішень, якими надано в оренду вказану земельну ділянку з кадастровим номером 6310136600:08:004:0013 ТОВ "Бротей", яка видана без проведення земельних торгів для будівництва житлового комплексу по вул. Наринській, 4.

Таким чином, оспорювана декларація підлягає скасуванню у судовому порядку.

Згідно з висновком, наведеним у п. 85 постанови Великої Палати Верховного Суду від 21.11.2018 у справі № 127/93/17-ц, скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації, що стала підставою для оформлення замовником будівництва права власності на об`єкт нерухомого майна, впливає на права й обов`язки цього замовника, зокрема, в частині можливості експлуатації відповідного об`єкта нерухомості. А тому належним відповідачем за вимогою про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації є замовник будівництва (особа, на користь якої така декларація зареєстрована).

Те, що скасування декларації про готовність об`єкта до експлуатації, є належним способом захисту права (у тому числі за позовами прокурора) підтверджується й практикою Верховного Суду.

Так, у п. 63 постанови від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц Велика Палата Верховного Суду вказала на наступне: скасовуючи реєстрацію декларації, суд першої інстанції, зокрема, виснував, що будівництво елінгу здійснене на земельній ділянці, яка не була для цього відведена, без належних дозволів на будівництво та без належно затвердженого проєкту, у межах прибережної захисної смуги, на якій заборонене будівництво будь-яких споруд, крім гідротехнічних. З такими мотивами Велика Палата Верховного Суду погоджується та вважає, що суд апеляційної інстанції помилково скасував рішення суду першої інстанції у частині задоволення вимоги про скасування реєстрації декларації через його невмотивованість.

Щодо недобросовісності відповідача, суд вважає за необхідне зазначити наступне.

Добросовісність (п. 6 ст. 3 ЦК країни) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

За змістом ч. 5 ст. 12 ЦК України, добросовісність набувача презюмується, тобто незаконний набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне. Якщо судом буде встановлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в тому числі про те, що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити про недобросовісність набувача й є підставою для задоволення позову про витребування у нього майна.

Проте, зазвичай добросовісність розуміється як набуття майна у третьої особи.

Основний підхід ґрунтується на оцінці обставин справи та встановлюється судом в кожному випадку.

Перевага надається саме встановленим обставинам, які вказують на те, що набувач "знав/не знав".

"Міг/повинен був знати" - як критерій добросовісності застосовується радше виняток. Навіть не дивлячись на можливість отримати інформацію щодо історії переходу майна. Така позиція зрозуміла щодо звичайних фізичних осіб, але не завжди виправдана, наприклад, щодо професійних учасників ринку.

"Набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину" - це формулювання визначає добросовісність чи недобросовісність набувача.

З матеріалів справи вбачається, що станом на час набуття права власності та реєстрації його в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Харківська міська рада не приймала рішень про передачу ані ТОВ "Бротей", ані ТОВ "Таліон.Харків" у власність чи користування спірної земельної ділянки.

Як вже зазначалося вище, про фактичну відсутність договору купівлі-продажу від 16.08.2001 № 2108, на підставі якого ТОВ "Фірма "Арка" володіло нежитловими будівлями, а також подальше відчуження нерухомого майна від ТОВ "Бротей" до ТОВ "Таліон.Харків", напряму свідчить про недобросовісну поведінку останнього, виходячи з наступного.

Відповідно до інформації з витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань встановлено, що засновниками ТОВ "Бротей" (код ЄДРПОУ 41212016) є ОСОБА_1 та ОСОБА_2 . З 28.12.2019 ОСОБА_1 є керівником вказаної юридичної особи.

Також встановлено, що засновниками ТОВ "Таліон.Харків" (код ЄДРПОУ 40368286) є ОСОБА_1 . З 30.03.2023 ОСОБА_1 є керівником ТОВ "Таліон.Харків", з 19.08.2019 по 30.09.2023 (договір купівлі-продажу між ТОВ "Бротей" та ТОВ "Таліон.Харків" житлових будівель укладено 03.08.2020) був керівником ОСОБА_2 , який є співзасновником ТОВ "Бротей".

Вказане свідчить про пов`язаність між собою осіб, які є засновниками та керівниками ТОВ "Бротей" та ТОВ "Таліон.Харків" з метою створити штучні умови для укладення договорів купівлі-продажу неіснуючих житлових будівель.

Також слід зазначити, що всі договори купівлі-продажу нежитлових будівель були укладені з метою обходження процедури проведення земельних торгів для отримання в право користування земельних ділянок комунальної форми власності.

Крім того, як зазначалось вище, у період з 16.11.2000 по 14.07.2021 об`єкти нерухомого майна були відсутні за адресою: м. Харків, вул. Наринська, 4, а з`явились в період з 14.07.2021 по 20.02.2022, тобто коли майно перебувало у власності ТОВ "Таліон.Харків". У порушення вимог законодавства дозвільні документи на будівництво спірного об`єкту відсутні, в експлуатацію нежитлові будівлі не вводилися.

Тобто, вказані нежитлові будівлі на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136600:08:004:0020 збудовано саме ТОВ "Таліон.Харків" без відповідних дозволів та жодних прав користування зазначеною земельною ділянкою.

В юридичній науці існує презумпція знання законодавства (лат. ignorantia juris non excusat - незнання закону не вибачається), яка закріплена у ст. 68 Конституції України та полягає в обов`язку кожного неухильно додержуватися Конституції України та законів України.

Презумпція знання законодавства поширюється не лише на закони, а й інші нормативно-правові акти, які доведені до відома населення в порядку встановленому законом, та є неспростовною.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі №200/606/18 вказала, що не може вважатися добросовісною особа, яка знала чи мала знати про набуття нею майна всупереч закону.

Про відсутність добросовісності безумовно свідчить порушення імперативних норм права. Абсолютна заборона закону не може бути спростована добросовісністю.

Не може набуватися в порядку ст. 330 Цивільного кодексу України власність на майно, яке за добросовісної поведінки набувач не міг отримати у власність.

Враховуючи те, що будь-яке нерухоме майно відсутнє за адресою: м. Харків, вул. Наринська, 4, то ТОВ "Таліон.Харків" не міг отримати його у власність.

У своїй практиці при вирішення питання щодо добросовісності набувача Верховний Суд неодноразово виходив з усталених критеріїв, що мають однакову дію для всіх осіб.

Одним з таких критеріїв є можливість ознайомитися з імперативними вимогами законодавства. Конституцією України встановлена презумпція знання закону. Частина 2 ст. 68 Конституції України визначає: "Незнання законів не звільняє від юридичної відповідальності".

Як конституційна презумпція найвищого рівня, вона має перевагу перед всіма іншими презумпціями. Вона застосовується в тих випадках, коли правове регулювання визначене, як це є в даній справі.

Враховуючи те, що вимоги чинного законодавства, так і законодавства, яке діяло на момент укладення купівлі-продажу неіснуючих об`єктів, так і на момент самочинної побудови нежитлових будівель були у відкритому доступі, то керівництво ТОВ "Таліон.Харків" не лише мало, а й повинно було з ним ознайомитися.

При цьому, ТОВ "Таліон.Харків", всупереч вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, а також вимог земельного законодавства, здійснило самочинне будівництво.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі №200/606/18 вказала, що не може вважатися добросовісною особа, яка знала чи мала знати про набуття нею майна всупереч закону.

Отже, викладене вище свідчить про те, що дії ТОВ "Таліон.Харків" є недобросовісними.

Стаття 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод закріплює, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.

За усталеною практикою Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ), критерії сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод такі: 1) чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі; 2) чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті; 3) чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право. Втручання держави у право власності повинно мати нормативну основу у національному законодавстві, яке є доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування - передбачуваними.

Якщо можливість втручання у право власності передбачена законом, Конвенція про захист прав людини і основоположних свобод надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або для контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів або штрафів.

Втручання держави у право власності особи є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення "суспільного", "публічного" інтересу, при визначенні якого ЄСПЛ надає державам право користуватися "значною свободою (полем) розсуду". Втручання держави у право на мирне володіння майном може бути виправданим за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.

У практиці ЄСПЛ, зокрема у рішеннях у справах "Спорронґ і Льоннрот проти Швеції" від 23.09.1982, "Джеймс та інші проти Сполученого Королівства" від 21.02.1986, "Щокін проти України" від 14.10.2010, "Сєрков проти України" від 07.07.2011, "Колишній король Греції та інші проти Греції" від 23.11.2000, "Булвес" АД проти Болгарії" від 22.01.2009, "Трегубенко проти України" від 02.11.2004, "East/West Alliance Limited" проти України" від 23.01.2014, виокремлено три критерії (принципи), які слід оцінювати на предмет сумісності заходу втручання в право особи на мирне володіння майном із гарантіями ст. 1 Першого протоколу, а саме: чи є втручання законним; чи переслідує воно "суспільний", "публічний" інтерес; чи є такий захід (втручання в право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям. ЄСПЛ констатує порушення ст. 1 Першого протоколу, якщо хоча б одного критерію не буде додержано.

Критерій законності означає, що втручання держави у право власності особи повинне здійснюватися на підставі закону - нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким та передбачуваним у питаннях застосування та наслідків дії його норм. Лише факт того, що правова норма передбачає більш як одне тлумачення, не означає, що закон непередбачуваний.

Сумніви щодо тлумачення закону, що залишаються, враховуючи зміни в повсякденній практиці, усувають суди в процесі здійснення правосуддя.

Критерій пропорційності передбачає, що втручання в право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, буде розглядатися як порушення ст. 1 Першого протоколу, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання.

Водночас висновки ЄСПЛ потрібно застосовувати не безумовно, а з урахуванням фактичних обставин справи, оскільки цей суд рекомендував оцінювати дії не тільки органів держави-відповідача, але й самого скаржника.

Адже певні випадки порушень, на які особа посилається як на підставу для застосування ст. 1 Першого Протоколу, можуть бути пов`язані з протиправною поведінкою набувача майна. Слід наголосити, що з огляду на характер спірних правовідносин не вбачається невідповідності заходу втручання держави в право власності відповідача критеріям правомірного втручання в право особи на мирне володіння майном, сформованим у сталій практиці ЄСПЛ.

З огляду на наведене, а також приписи ч. 4 ст. 84, ст. 122 ЗК України, земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави, водні ресурси є об`єктами права власності Українського народу, а органи державної влади та органи місцевого самоврядування здійснюють права власника від імені народу, в тому числі й тоді, коли приймають рішення щодо розпорядження землями державної чи комунальної власності. Отримання земельних ділянок в обхід процедури земельних торгів під самочинно збудовані об`єкти нерухомості, які в подальшому самочинно збільшувались, шляхом створення видимості законності (неодноразового продажу майна, його поділу, поділу земельних ділянок) за мовчазного потурання міської ради позбавили територіальну громаду можливості ефективного використання земельних ділянок добросовісними суб`єктами господарювання.

У низці постанов Верховного Суду звернуто увагу на закріплену у законодавстві необхідність знесення самочинного будівництва у випадках, коли власник або користувач земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на зведений об`єкт за особою, яка здійснила таке будівництво, або якщо це порушує права інших осіб.

Водночас, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 18.01.2023 у справі № 488/2807/17 зауважила, що у кожному випадку, коли володіючий власник просить про усунення йому перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом демонтажу спорудженого на ній об`єкта нерухомості, суд має перевіряти правомірність втручання держави у права на повагу до майна та мирного володіння на цей об`єкт шляхом його демонтажу, а саме: наявність підстави для такого втручання у законодавстві, легітимність мети цього втручання (його відповідність цілям, визначеним у пункті 2 статті 8 Конвенції та абзаці другому статті 1 Першого протоколу до Конвенції) та пропорційність демонтажу відповідній меті (можливість досягнення останньої проведенням демонтажу за відсутності менш обтяжливих для відповідача способів захисту прав позивача).

Разом з цим, поведінка відповідача не є добросовісною, виходячи з наступного.

Як зазначалося, станом на час набуття права власності та реєстрації його в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Харківська міська рада не приймала рішень про передачу ані ТОВ "Бротей", ані ТОВ "Таліон.Харків" у власність чи користування спірної земельної ділянки.

Як уже зазначалось про фактичну відсутність договору купівлі-продажу від 16.08.2001 № 2108, на підставі якого ТОВ "Фірма "Арка" володіло нежитловими будівлями, а також подальше відчуження нерухомого майна від ТОВ "Бротей" до ТОВ "Таліон.Харків", напряму свідчить про недобросовісну поведінку останнього, оскільки серед засновників і кінцевих бенефіціарних власників як ТОВ "Бротей", так і ТОВ "Таліон.Харків" є ОСОБА_1 .

Також слід зазначити, що всі договори купівлі-продажу нежитлових будівель були укладені з метою отримання земельних ділянок комунальної форми власності без проведення земельних торгів.

Крім того, як зазначалось вище, у період з 16.11.2000 по 14.07.2021 об`єкти нерухомого майна були відсутні за адресою: м. Харків, вул. Наринська, 4, а з`явились в період з 14.07.2021 по 20.02.2022, тобто коли майно перебувало у власності ТОВ "Таліон.Харків". У порушення вимог законодавства дозвільні документи на будівництво спірного об`єкту відсутні, в експлуатацію нежитлові будівлі не вводилися.

Тобто, вказані нежитлові будівлі на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136600:08:004:0020 збудовані саме ТОВ "Таліон.Харків" без відповідних дозволів та жодних прав користування зазначеною земельною ділянкою.

У контексті практики ЄСПЛ, відсутність належної обачності з боку набувача виключає виникнення у нього обґрунтованих очікувань щодо збереження такого майнового статусу.

Відповідно до статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Предметом безпосереднього регулювання статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод є втручання держави у право на мирне володіння майном.

Перший протокол до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод ратифікований Законом України від 17.07.1997 № 475/97-ВР і з огляду на приписи частини 1 статті 9 Конституції України, Закону України "Про міжнародні договори України", застосовується національними судами України як частина національного законодавства.

Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини, стаття 1 Першого протоколу до Конвенції містить три окремі норми: перша - виражається в першому реченні першого абзацу цієї статті та має загальний характер, закладає принцип мирного володіння майном; друга - міститься в другому реченні того ж абзацу, охоплює питання позбавлення права власності та обумовлює його певними критеріями; третя - міститься в другому абзаці, визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна в загальних інтересах. Друга та третя норми, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, повинні тлумачитися у світлі загального принципу, закладеного першою нормою (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ від 23 січня 2014 року у справі "East/West Alliance Limited" проти України" (East/West Alliance Limited v. Ukraine, заява № 19336/04), § 166-168).

Критеріями сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право.

Критерій законності означає, що втручання держави у право власності особи повинно здійснюватися на підставі закону - нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким та передбачуваним у питаннях застосування та наслідків дії його норм.

У даному випадку, знесення об`єкту самочинного будівництва чітко регламентовано ст. 376 ЦК України, а отже втручання у володіння відповідача 1 майном здійснюється на підставі закону.

Якщо можливість втручання у право власності передбачена законом, Конвенція надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів або штрафів.

Втручання держави в право власності особи є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення "суспільного", "публічного" інтересу, при визначенні якого Європейський суд з прав людини надає державам право користуватися "значною свободою (полем) розсуду". Втручання держави в право на мирне володіння майном може бути виправдане за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.

Принцип "пропорційності" передбачає, що втручання в право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідний баланс не буде дотриманий, якщо особа несе "індивідуальний і надмірний тягар".

Одним із елементів дотримання принципу «пропорційності» при втручанні в право особи на мирне володіння майном є надання їй справедливої та обґрунтованої компенсації.

Водночас Європейський суд з прав людини підкреслює особливу важливість принципу "належного урядування". Він передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права людини, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб (рішення у справах "Беєлер проти Італії", "Онер`їлдіз проти Туреччини", "Megadat.com S.r.l. проти Молдови", "Москаль проти Польщі"). Принцип "належного урядування", як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість (рішення у справі "Москаль проти Польщі"). Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам.

З урахуванням обставин справи, приймаючи до уваги недобросовісну поведінку відповідачів, втручання у мирне володіння ТОВ "Таліон.Харків" не порушує принципу пропорційності, оскільки воно не створює для відповідача надмірного тягаря, а слугує забезпеченню законних прав власника земельної ділянки.

Отже, з огляду на викладене вбачається, що позовні вимоги прокурора ґрунтуються на нормах національного законодавства, переслідують легітимну мету захисту прав власника земельної ділянки та є необхідними у демократичному суспільстві. Такий підхід відповідає вимогам статті 1 Першого протоколу до Конвенції, оскільки забезпечує справедливий баланс між інтересами суспільства та правами особи, яка зазнає втручання.

У цьому контексті у сфері земельних правовідносин важливу роль відіграє конституційний принцип законності набуття та реалізації права власності на землю в поєднанні з додержанням засад правового порядку в Україні, відповідно до яких органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України (ст. 14, 19 Конституції України).

Отже, спірні правовідносини становлять суспільний інтерес. Звернення прокурора до суду спрямоване на задоволення суспільної потреби у відновленні законності при вирішенні суспільно значимого питання надання у користування земельних ділянок комунальної власності та дотримання конституційного принципу рівності усіх перед Законом, а отже порушення ст. 1 Першого протоколу до Конвенції з прав людини та основоположних свобод у даному спорі відсутнє.

Відповідно до спірних правовідносин, за ТОВ "Фірма "Креноль" зареєстровано право власності на підставі договору купівлі-продажу від 14.02.2002, укладено з ТОВ "Фірма "Арка". В останнього ж право власності виникло на підставі договору купівлі-продажу від 16.08.2001, зареєстрованого КП "Харківське міське бюро технічної інвентаризації" 21.08.2001 за реєстр. № 2108, якого, як зазначалось вище, не існує.

Разом з цим, подальше неодноразове відчуження будівель третім особам спрямоване лише на отримання земельних ділянок без передбаченої земельним законодавством конкурсної процедури без проведення земельних торгів (аукціону).

Тож, зважаючи на презумпцію знання закону, ТОВ "Таліон.Харків", повинен був знати як про необхідність отримання містобудівних умов та обмежень, який є основним документом, що визначає вимоги до проєктування та будівництва, отримання дозволу на виконання будівельних робіт та введення об`єкта в експлуатацію (оскільки саме ним здійснено забудову спірної земельної ділянки) і тим більш мав знати про можливість здійснення будівництва лише на відведеній для цього земельній ділянці, при тому що жодному з попередніх власників та відповідачу земельна ділянка у користування не надавались.

Вказане беззаперечно свідчить про недобросовісну поведінку відповідача, оскільки Великою Палатою Верховного Суду зазначено, що не може вважатися добросовісною особа, яка знала чи мала знати про набуття нею майна всупереч закону (постанова від 22.06.2021, справа № 200/606/18).

У постанові Верховного Суду від 29.06.2022 у справі № 727/10017/18 зазначено, що новий власник, набуває усі права та обов`язки щодо придбаного майна, які мав первісний його власник, а тому є належним відповідачем за заявленими вимогами про повернення земельної ділянки, приведення її у попередній стан та знесення самочинного будівництва.

При цьому, особи, які придбали об`єкт самочинного будівництва в забудовника та зареєстрували право власності на такий об`єкт, є належними відповідачами за позовом власника землі про знесення самочинного будівництва.

На це вказав Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у постанові від 13.03.2024 у справі № 915/1439/21.

У співвідношенні із загальним законом (ч. 4 ст. 376 ЦК України) спеціальним законом є ЗК України, імперативна норма ч. 2 ст. 212 якого підлягає пріоритетному застосуванню до спірних правовідносин, пов`язаних із встановленням суб`єктного складу осіб, зобов`язаних повернути власнику землі самовільно зайняті земельні ділянки, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, а в іншій частині, не врегульованій ЗК України, можуть застосовуватися норми ЦК України, зокрема ст.376 цього Кодексу.

Таким чином, територіальна громада міста Харкова в особі Харківської міської ради, як власник земельної ділянки, має право вимагати від ТОВ "Таліон.Харків", як останнього набувача спірного майна, усунення перешкод у користуванні своєю земельною ділянкою, розташованою за адресою: м. Харків, вул. Наринська, 4 шляхом знесення розміщених на ній будівель, які на праві приватної власності належать відповідачу, а тому ТОВ "Таліон.Харків" є належним відповідачем за заявленими у цій справі вимогами.

Велика Палата Верховного Суду у п. 122-126 постанови від 15.09.2020 у справі № 469/1044/17 звертала увагу на те, що навіть у випадку позбавлення кінцевого набувача його прав на певний об`єкт законодавство України надає йому додаткові ефективні засоби юридичного захисту.

З огляду на викладене, позовні вимоги по суті не суперечать загальним принципам і критеріям правомірного втручання в право особи на мирне володіння майном, закладеним у статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод.

Відповідно до ст. 236 Господарського процесуального кодексу України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом.

Відповідно до ст. 73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.

Статтею 79 ГПК України передбачено, що наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

У рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Надточий проти України" від 15.05.2008 зазначено, що принцип рівності сторін передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом. Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам - учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі. Принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об`єктивного з`ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обґрунтованого і справедливого рішення у справі.

Таким чином, з огляду на встановлені фактичні обставини справи, суд дав вичерпну відповідь на істотні та вагомі питання, що входять до предмету доказування у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах. При цьому, судом надано оцінку щодо належності, допустимості, достовірності кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок зазначених вище судом доказів у їх сукупності.

З урахуванням наведеного, оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному, всебічному і об`єктивному розгляді усіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень, суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог заступника керівника Київської окружної прокуратури міста Харкова у повному обсязі.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, судові витрати суд покладає на відповідача.

Враховуючи викладене та керуючись ст. 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, ст. 29, 42, 73, 74, 86, 91, 123, 129, 236-238 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги задовольнити повністю.

Усунути перешкоди власнику - Харківській міській територіальній громаді в особі Харківської міської ради (код ЄДРПОУ 04059243) у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою з кадастровим номером 6310136600:08:004:0020, загальною площею 3,6930 га, яка розташована за адресою: м. Харків, вул. Наринська, 4.

Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Таліон.Харків" (код ЄДРПОУ 35972033) звільнити земельну ділянку з кадастровим номером 6310136600:08:004:0020, загальною площею 3,9630 га, яка розташована за адресою: м. Харків, вул. Наринська, 4, з одночасним приведенням її у придатний для використання стан, у тому числі шляхом знесення нежитлової будівлі літ. "Д-1", загальною площею 72 кв.м, розташованою за адресою: м. Харків, вул. Наринська, 4.

Припинити володіння Товариства з обмеженою відповідальністю "Таліон.Харків" (код ЄДРПОУ 35972033) житловими будівлями: літ. "З-1", загальною площею 52 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 1402633863101), літ. "Д-1", загальною площею 50,5 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 1402582863101), розташовані за адресою: м. Харків, вул. Наринська, 4.

Скасувати реєстрації декларації про готовність до експлуатації об`єкта № ХК 101200723465 від 23.07.2020 по об`єкту Реконструкція нежитлових будівель літ. "Д-1", літ. "З-1" під індивідуальні житлові будинки по вул. Наринській, 4 у м. Харкові.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Таліон. Харків" (вул. Чичибабіна, буд. 7, м. Харків, 61058; код ЄДРПОУ 40368286) на користь Харківської обласної прокуратури (вул. Б. Хмельницького, буд. 4, м. Харків, 61001; код ЄДРПОУ 02910108; банк отримувача: Державна казначейська служба України, код 820172, рахунок UA178201720343160001000007171, код класифікації видатків бюджету : 2800) - витрати зі сплати судового збору в розмірі 3993,60 грн.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Бротей" (вул.Чичибабіна, буд. 9, м. Харків, 61058; код ЄДРПОУ 41212016) на користь Харківської обласної прокуратури (вул. Б. Хмельницького, буд. 4, м. Харків, 61001; код ЄДРПОУ 02910108; банк отримувача: Державна казначейська служба України, код 820172, рахунок UA178201720343160001000007171, код класифікації видатків бюджету : 2800) - витрати зі сплати судового збору в розмірі 3993,60 грн.

Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не буде подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається відповідно до ст. 256-257 ГПК України.

Повне рішення складено "23" червня 2026 р.

СуддяН.М. Кухар