Рішення № 13490220, 12.01.2011, Господарський суд Запорізької області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

Запорізької області

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12.01.11 Справа № 6/275д/10

Суддя

За позовом           Управління житлового господарства Запорізької міської Ради м. Запоріжжя

Комунального підприємства „Виробниче ремонтно –експлуатаційне житлове об’єднання № 13” м. Запоріжжя

До           Товариства з обмеженою відповідальністю “Будівник” м. Запоріжжя

          Про стягнення орендної плати в сумі 75 215 грн. 74 коп. та розірвання договору оренди

                                                                      Суддя                    Місюра Л.С.

За участю представників :

Від позивача 1:           Юнаш Б.П. –дов. № 15-05/11 від 04.01.11р.

Від позивача 2: Юнаш Б.П. –дов. № 3304 від 16.12.2010р.

Від відповідача:          не з’явився

Розглянувши матеріали справи за позовом Управління житлового господарства Запорізької міської Ради м. Запоріжжя та Комунального підприємства „Виробниче ремонтно –експлуатаційне житлове об’єднання № 13” м. Запоріжжя до Товариства з обмеженою відповідальністю “Будівник” м. Запоріжжя про стягнення 75 215 грн. 74 коп. та розірвання договору оренди , суд

В С Т А Н О В И В:

Позивачі в позовній заяві просять стягнути з відповідача заборгованість по орендній платі в сумі 75 215 грн. 74 коп. на користь місцевого бюджету Ленінського району – п/рахунок № 33213871700006 у відділенні державного казначейства Запорізької області, МФО 813015, код ЄДРПОУ 34677103, код платежу 22080401, та розірвати, укладений між позивачами та відповідачем, договір оренди нежитлового приміщення № 1913/13 від 27.11.2006р.

В судовому засіданні представник позивачів подав заяву про уточнення позовних вимог, де зазначив, що заборгованість відповідача в сумі 75 215 грн. 74 коп. утворилася за період з листопада 2008р. по жовтень 2010р., яку позивач просить стягнути з відповідача та розірвати договір оренди нежитлового приміщення № 1913/13 від 27.11.2006р.

Заява позивачів була прийнята судом, оскільки вона заявлена відповідно до статті 22 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).

Перший позивач надав суду письмові пояснення про наступне: при веденні бухгалтерського обліку у серпні 2010 р. було помилково застосовано індекс інфляції 98,8 % замість затвердженого 101,2 %. Таким чином, замість 4 831, 79 грн. нарахованих у серпні 2010 р. у розрахунку заборгованості по орендній платі, повинно бути вказано 4 832, 19 грн. (4 775,29 грн. (нарахування за попередній місяць) * 1,012 % = 4 832,19 грн.). З урахуванням виконаних коригувань сума боргу залишається без змін та складає 75 215, 74 грн. Згідно п. 1 рішення виконавчого комітету ЗМР № 56 від 16.04.2009 р. з метою впорядкування орендних відносин щодо об’єктів права комунальної власності територіальної громади м.Запоріжжя, термін дії договорів оренди майна комунальної власності подовжився до 30.06.2009 р., а рішенням № 38 від 24.06.2009 р. термін дії договорів оренди було продовжено до 31.12.2009 р. таким чином, термін дії договору оренди № 1913/13 від 27.11.2006 р. був продовжений до грудня 2009 р.

Позивачі надали суду письмові пояснення до позовних вимог, де зазначили наступне: копія позовної заяви № 2017 від 27.10.2010р. з додатками була направлена відповідачу на адресу зазначену у спірному договорі оренди № 1913 від 19.06.2007р. та свідоцтві про державну реєстрацію № 205144 рекомендованим листом 25 листопада 2010 (оригінал квитанції наданий до суду з позовною заявою 26.11.2010р.). У позовній заяві зазначено, що заборгованість за договором оренди по орендній платі у розмірі 75215,74 грн. утворилася у період з листопада 2008р. по жовтень 2010р. Згідно п.3.2. розмір орендної плати за договором становив 2107,77 грн. за перший місяць, в наступні періоди ця сума коригується орендарем самостійно на індекс інфляції. Оплати до місцевого бюджету за договором, які здійснюються відповідачем повідомляються фінансовим управління Ленінської райдержадміністрацією до КП «ВРЕЖО № 13»факсограмами. При веденні бухгалтерського обліку у серпні 2010р. було помилково застосовано індекс інфляції 98,8% замість затвердженого 101,2%. Таким чином, замість 4831,79грн. нарахованих у серпні 2010р. у розрахунку заборгованості по орендній платі, повинно бути вказано 4832,19грн. (4775,29грн. (нарахування за попередній місяць)*1,012% = 4832,19грн.). З урахуванням виконаних коригувань сума боргу залишається без змін та складає 75215,74грн. Згідно п.1 Рішенням виконавчого комітету ЗМР № 56 від 16.04.2009р. з метою впорядкування орендних відносин щодо об’єктів права комунальної власності територіальної громади м. Запоріжжя, термін дії договорів оренди майна комунальної власності подовжився до 30.06.2009р., а Рішенням № 38 від 24.06.2009р. термін дії договорів оренди було продовжено до 31.12.2009р. Таким чином, термін дії договору оренди № 1913/13 від 27.11.2006р. був продовжений до грудня 2009р. Ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», передбачено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. З врахуванням, того, що жодна із сторін не звернулася з такими заявами, договір оренди вважається продовженим на той самий термін. Відповідач неодноразово повідомлявся про необхідність своєчасно та в повному обсязі вносити орендну плату до бюджету міста Ленінського району. П. 9.1 договору передбачено, що за невиконання або неналежне виконання зобов’язань згідно з договором оренди сторони несуть відповідальність, передбачену чинним законодавством України та цим договором. Згідно ст. 782 ЦК України, наймодавець має право відмовитися від договору найму (оренди) і вимагати повернення речі, якщо орендар не вносить плату за користування майном на протязі трьох місяців підряд. Окрім того, п. 9.6 Договору передбачає, що у разі порушення Орендарем зобов’язань по цьому договору є підставою для його припинення або розірвання у порядку, визначеному діючим законодавством України.

Позивачі надали суду додаткові письмові пояснення, де вказали наступне: згідно ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», передбачено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Окрім того, якщо орендар продовжує користуватися орендованим майном після закінчення строку передбаченого договором та відсутності заперечень орендодавця, строк договору вважається продовженим (ст. 764 ЦК України). До цього часу жодна із сторін не заявляла вимог про його розірвання. Таким чином дія договору продовжено на три роки, а саме з 27 листопада 2009р. по 27 листопада 2012р. Згідно ч.1 ст.793 ЦК України договір оренди № 1913 від 27 листопада 2009р. було укладено у простій письмовій формі. Оскільки, у роз'ясненнях Вищого арбітражного суду України № 02-5/111 від 12.03.1999р. та Постанові Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009р. № 9 зазначено що, у разі недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину, договір може бути визнано дійсним з підстав встановлених ст. 218, 220 ЦК України. Угода визнається дійсною, якщо така угода виконана сторонами повністю або частково. Таким чином, на момент укладання договору сторони домовилися про всі істотні його умови, здійснено передачу нерухомого майна згідно Акту приймання-передачі від 27.11.2006р., укладено додаткові угоди та прямі договори з постачальниками комунальних послуг –з балансоутримувачем, здійснюються відповідні розрахунки за користування приміщенням. Також Договір з додатковими угодами відповідає встановленим вимогам Закону України «Про оренду державного та комунального майна», та не містить умов, які б суперечили інтересам та порушували б права та обов'язки сторін договору або інших осіб. Окрім того, рішенням виконавчого комітету Запорізької міської ради від 25.05.2006р. «Про впорядкування орендних відносин»встановлено, що акти органів місцевого самоврядування про передачу в оренду нежитлових приміщень, по яким укладено у 2004-2006р. договори оренди нерухомого майна у простій письмовій формі, дійсні для посвідчення такого договору нотаріально та здійснення його державної реєстрації. Житловим будинок за адресою м. Запоріжжя, вул. Леонова, 8 знаходиться у комунальній власності та належить міській територіальній громаді в особі Запорізької міської ради. Згідно п. З рішення виконкому Запорізької міської ради № 267/1 від 03.09.2002р. «Про плату за оренду вбудовано-прибудованих не житлових приміщень та окремо стоячих будівель, що знаходяться в повному господарському віданні комунальних підприємств»Орендодавцем визначено управління житлового господарства міської ради. Що стосується рішення Конституційного суду України від 02.03.2004р.№4-рп.,топ.1.1. зазначено, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладочки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир багатоквартирних будинків. Законом України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»від 29.11.2001р. № 2866-111 надано тлумачення терміну допоміжних приміщень, а саме це приміщення багатоквартирного будинку призначених для забезпечення експлуатації будинку та по будинкового обслуговування мешканців будинку. Таким чином, допоміжне приміщення згідно з зазначеною нормою права повинно одночасно відповідати одразу двом критеріям - використовуватися для забезпечення експлуатації житлового будинку, тобто в ньому повинно бути розташоване технічне обладнання (електрощотова, котельня, водомірний вузол, бойлерна тощо), та бути призначеним для побутового обслуговування мешканців цього будинку (наявність комор, кладовок для зберігання побутових речей).Нежитлове приміщення передане в оренду ТОВ «Будівник»не призначене для задоволення побутових потреб мешканців житлового будинку та не використовується для забезпечення експлуатації будинку за адресою вул. Леонова, 8. Ст. 1 цього ж Закону визначено, що нежитлове приміщення - приміщення яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин. Згідно ст. 4 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»перелічені об'єкти оренди, а саме встановлено, що нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно може бути об'єктом оренди. У відповідності зі ст. 361 ЦК України співвласник має право самостійно розпорядитися своєю часткою у праві спільної часткової власності. У зв'язку з викладеним, нежитлове приміщення було передано в оренду ТОВ «Будівник»на підставі рішення міськвиконкому, не є допоміжним та не використовувалося мешканцями будинку для побутових потреб, а є об'єктом окремих цивільно-правових відносин. Окрім того, чинним законодавством не передбачено надання дозволу від інших співвласників співвласнику на здійснення його права розпоряджуватися своєю часткою у спільному майні (ст. 361 ЦК України.).

Письмові пояснення прийняти судом .

В судовому засіданні 20.12.2010р. представник відповідача пояснив, що заборгованість не погашається в зв’язку з відсутністю грошових коштів.

Розгляд справи відкладався .

12.01.2011р. розгляд справи продовжений та прийнято рішення.

Відповідач, повідомлений про місце, день та час розгляду справи, в порядку, передбаченому ГПК України, в судове засідання 12.01.2011р. не з’явився, про причини неявки суд не повідомив, витребувані судом документи не надав, заперечень на позов не надав.

Стаття 75 ГПК України дозволяє суду розглянути спір за наявними в справі матеріалами, у випадку, якщо відзив на позов та витребувані судом документі не надані.

За таких обставин, справа розглядається за наявними в ній матеріалами.

Розглянувши та оцінивши всі матеріали справи, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача (в судовому засіданні 20.12.2010р.), суд вважає, що позов задоволенню не підлягає з наступних підстав:

Між позивачами та відповідачем був підписаний договір оренди не житлового приміщення № 1913/13 від 27.11.2006р. з додатковими угодами (далі –договір).

Пунктом 11.1 договору сторони передбачили, що договір діє з 27.11.2006р. до 27.11.2009р.

Відповідно до ст. 209 ЦК України правочин, вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Згідно з частиною 2 статті 793 ЦК України (в редакції, що діяла на момент укладення договору), договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Пунктом 11.1 договору сторони передбачили, що договір діє з 27.11.2006р. до 27.11.2009р.

Отже, сторони визначили строк дії договору більше одного року (три роки) , а відтак, договір мав бути нотаріально посвідчений.

Представник позивача в судовому засіданні пояснив, що договір не був нотаріально посвідчений та не пройшов державної реєстрації.

В порядку передбаченому ч. 2 статті 220 ЦК України, господарський суд може визнати договір дійсним, лише за умови подачі зацікавленої стороною позовної заяви та за умови дотримання всіх вимог, які вказані в цієї частині, а також , якщо правочин відповідає загальним вимогам, встановленим статтею 203 ЦК України.

Жодна з сторін договору не зверталася до суду з позовом про визнання договору дійсним, в порядку передбаченому ч. 2 статті 220 ЦК України.

Більш того, спірний договір суперечить актам цивільного законодавства (ч. 1 ст. 203 ЦК України) , а саме ч.1 ст. 210 , ч.2 ст. 215, 220 , 793, 794 , Тимчасовому порядку державної реєстрації правочинів, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 року № 671 .

Згідно частині 2 статті 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Відповідно до положень статті 220 ЦК України, у випадку не дотримання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є нікчемним.

Таким чином, спірний договір є нікчемним по закону, а тому він не визнається недійсним в судовому порядку.

За таких підстав не можна розірвати договір, який є нікчемним, тобто не існуючим.

Стягнути орендну плату на підставі нікчемного (не існуючого) договору також не можливо.

За таких підстав вимоги позивач про розірвання договору та про стягнення орендної плати на підставі не існуючого договору, задоволенню не підлягають.

Більш того, частиною 1 ст. 210 ЦК України передбачено, що у випадках, встановлених законом, правочин підлягає державній реєстрації, і такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Статтею 794 ЦК України (в редакції, що діяла на момент укладення договору), передбачено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладений на строк не менше одного року, підлягає державної реєстрації.

Отже, спірний договір повинен бути не тільки нотаріально посвідчений, а й зареєстрований.

Відповідно до п. 1 Тимчасового порядку державної реєстрації право чинів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 року № 671, державна реєстрація правочинів проводиться відповідно до вимог Цивільного кодексу України шляхом внесення відповідної інформації до Державного реєстру правочинів.

Згідно з п. 6 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Реєстру одночасно з його нотаріальним посвідченням.

З вищевикладеного вбачається , що державна реєстрація правочинів та нотаріальне посвідчення договору проводиться одночасно.

Відповідно до положень ч. 3 ст. 640 ЦК України, договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Оскільки спірний договір не пройшов державної реєстрації, він вважається не укладеним, не має юридичної сили, та не породжує у сторін ні прав, ні обов’язків.

Така ж правова позиція викладена в пункті 13 постанові пленуму Верховного суду України № 9 від 06.11.2009р. Верховний суд України вказав, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державної реєстрації, оскільки момент вчинення таких правовочинів, відповідно до статей 210 та 640 ЦК України пов’язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов’язків для сторін.

За таких підстав, вимоги позивача про розірвання договору та про стягнення орендної плати на підставі спірного договору не обґрунтовані.

Письмові пояснення позивачів не приймаються судом по вищевикладеним підставам, а також в зв’язку з наступним:

Відповідно до п. п. 1.1 договору в оренду по договору було передано не житлове підвальне приміщення п’ятиповерхового будинку.

Згідно ч. 2 статті 10 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання. являються власники квартир .

Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. інш.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

В статті 1 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку“ дано поняття “допоміжні приміщення багатоквартирного будинку”, де також зазначено, що підвали відносяться до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку.

Конституційний суд України рішенням № 4-рп/2004 від 02.03.2004р. по справі № 1-2/2004 визнав, що допоміжні приміщення (підвали, сараї , кладочки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.

Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.

З вищевикладеного вбачається, що власниками підвалів є власники квартир.

За таких підстав, позивачі є неналежними орендодавцями.

Судові витрати покладаються на позивачів, відповідно до статті 49 ГПК України.

Керуючись ст. ст. 22, 44 –49, 75, 82 –85 ГПК України, суд

В И Р І Ш И В:

В позові відмовити.

Суддя Л.С. Місюра

Повне рішення складено : 12.01.2011р.