Рішення № 13317441, 23.12.2010, Господарський суд Одеської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

_______________________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"23" грудня 2010 р. Справа № 30/162-10-4456

За позовом: Фізична особа - підприємець ОСОБА_1

До відповідача: Граденицька сільська рада Біляївського району Одеської області

Про визнання договору дійсним, розірвання договору та стягнення

Суддя РОГА Н.В.

Представники:

Від позивача: ОСОБА_2 довіреність №6150 від 05.10.2010 р., ОСОБА_1- згідно паспорту

Від відповідача: Швець В.П.- голова сільради

СУТЬ СПОРУ: Позивач, Фізична особа підприємець ОСОБА_1 (далі підприємець ОСОБА_1.), звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до Граденицької сільської ради Біляївського району Одеської області про визнання дійсним Договору оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, укладеного 20.12.2006р. між Граденицькою сільською радою та підприємцем ОСОБА_1, розірвання зазначеного Договору та стягнення з Граденицької сільської ради витрат у розмірі 150112 грн.

Представник позивача позовну заяву підтримує, наполягає на своїх вимогах.

Відповідач проти позову заперечує з мотивів, викладених у відзиві на позовну заяву.

Розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив:

Рішенням Граденицької сільської ради від 19.10.2006р. №45-У „Про надання в оренду приміщення Будинку побуту підприємцю ОСОБА_1” вирішено надати підприємцю ОСОБА_1 в оренду терміном на 25 років будівлю Будинку побуту (основна будівля, підвальне приміщення, котельна), з метою використання його як Будинок побуту, укласти договір оренди Будинку побуту та встановити орендну плату , яка визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішенням сесії Граденицької сільради №44-У від 19.10.2006р.

20 грудня 2006 р. між Граденицькою сільрадою (Орендодавець) та підприємцем ОСОБА_1 (Орендар) був укладений Договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, згідно умов якого Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно будівлю Будинку побуту, 1981 р. побудови, вартістю 146033 грн. 40 коп., розташовану за адресою: АДРЕСА_1 з метою використання в якості Будинку побуту. Строк дії Договору 25 років: з 20.12.2006р. до 20.12.2031р.

Відповідно до п.1.1.3 Договору та Акту приймання-передачі від 25.12.2006р., обєкт оренди знаходиться у незадовільному стані.

Рішенням Граденицької сільської ради від 21.12.2006р. №61-У „Про надання пільги по оренді приміщення Будинку побуту підприємцю ОСОБА_1” вирішено встановити підприємцю ОСОБА_1 орендну плату у розмірі 1 грн. на рік з 01.01.2007р. по 31.12.2007р.

З метою можливості належного використання обєкту оренди підприємець ОСОБА_1 проводив роботи по його ремонту, витрати на який станом на 13.10.2010рю склали 150112 грн.

05 серпня 2010р. на адресу підприємця ОСОБА_1 надійшов лист Граденицької сільської ради, в якому поставлено питання щодо приведення сторонами Договору до належної форми згідно з вимогами діючого законодавства, а також погашення заборгованості по орендній платі у сумі 56962 грн.

Відповідно до ч.2 ст.793 Цивільного кодексу України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на 3 роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Позивач у справі зазначає, що на момент укладення Договору оренди від 20.12.2006р. сторонами було досягнуто згоди щодо всіх істотних умов, передбачених для договорів такого виду, Договір виконується сторонами, зокрема, обєкт оренди був переданий Орендарю, Орендар здійснює ремонт обєкта оренди з метою його подальшого використання за цільовим призначенням, сплачує встановлену за згодою сторін орендну плату. Але, згідно листа Граденицької сільської ради від 27.09.2010р. за №532 Граденицька сільська рада відмовляється від нотаріального посвідчення Договору. За таких обставин, на підставі ч.2 ст.220 Цивільного кодексу України, позивач вважає, що Договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, укладений 20.12.2006р. між Граденицькою сільрадою та підприємцем ОСОБА_1 має бути визнаний судом дійсним.

Але, починаючи з 2010р. Граденицькою сільською радою проводяться ремонтні роботи на другому поверсі обєкта оренди- будівлі Будинку побуту, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 з метою подальшого використання у власних цілях. Такі дії відповідача позивач вважає порушенням умов Договору, у звязку з чим просить суд розірвати Договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, укладений 20.12.2006р. між Граденицькою сільрадою та підприємцем ОСОБА_1

Крім того, позивач зазначає, що в ході проведення ремонтних робіт на обєкті оренди він здійснив поліпшення орендованого майна на суму 150112 грн. Відповідно до п.6.5 Договору якщо Орендар за рахунок власних коштів здійснив поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від орендованого майна без заподіяння йому шкоди, Орендодавець зобовязаний компенсувати йому вказані кошти незалежно від того, чи була отримана згода Орендодавця чи Власника на такі поліпшення.

Враховуючи зазначене позивач просить суд стягнути з відповідача понесені ним витрати по ремонту обєкта оренди у сумі 150112 грн.

Відповідач проти позову заперечує, посилаючись на те, що , на думку відповідача, Договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна від 20.12.2006р. є неукладеним, так як не був посвідчений нотаріально, як того вимагає ч.2 ст.793 Цивільного кодексу України. За таких обставин., цей право чин не може бути визнаний судом дійсним на підставі ст.220 Цивільного кодексу України.

Крім того, відповідач зазначає, що позивача не можна вважати добросовісною стороною у договорі, яка виконує його умов без порушень, оскільки підприємець ОСОБА_1 , за даними відповідача, не сплачує вчасно і у повному обсязі орендну плату , не застрахував обєкт оренди.

Щодо вимоги про стягнення витрат на поліпшення орендованого майна на суму 150112 грн., відповідач зазначає, що Граденицька сільська рада не надавала підприємцю ОСОБА_1 дозволу на проведення будівельних робіт на обєкті оренди, не узгоджувала проектно-кошторисної документації. Крім того, відповідач зазначає, що проектно-кошторисна документація була розроблена позивачем лише у 2010р., а документи на підтвердження витрат на будівельні роботи датовані 2008-2009 роками.

Вимогу позивача про розірвання Договору відповідач вважає передчасною та необґрунтованою, так як на даний час судом ще не визначено питання щодо дійсності правочину.

Розглянув матеріали справи суд доходить до такого висновку:

Сторони у справі не заперечують, що обєкт оренди будівля Будинку побуту, розташована за адресою: АДРЕСА_1 є обєктом комунальної власності територіальної громади с.Градениці. Відповідно до ст.287 Господарського кодексу України та ст.5 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” орендодавцями щодо комунального майна є органи, уповноважені органами місцевого самоврядування управляти майном, щодо нерухомого майна.

Як вбачається з матеріалів справи, 20 грудня 2006 р. між Граденицькою сільрадою (Орендодавець) та підприємцем ОСОБА_1 (Орендар), на підставі рішення Граденицької сільської ради від 19.10.2006р. №45-У „Про надання в оренду приміщення Будинку побуту підприємцю ОСОБА_1”, був укладений Договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, згідно умов якого Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно будівлю Будинку побуту, 1981 р. побудови , вартістю 146033 грн. 40 коп., розташовану за адресою: АДРЕСА_1 з метою використання в якості Будинку побуту. Строк дії Договору 25 років: з 20.12.2006р. до 20.12.2031р.

Договір був укладений у письмовій формі, містить усі істотні умови, передбачені для договорів такого виду, не суперечить законодавству України, що діяло на момент укладення договору, частково виконаний сторонами, зокрема, Орендодавець передав обєкт оренди Орендарю, Орендар прийняв цей обєкт .

Відповідно до ст..220 Цивільного кодексу України, якщо сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна сторона ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Як вбачається з матеріалів справи, одна із сторін ухиляється від нотаріального посвідчення Договору. За таких обставин, є обґрунтованою, підтвердженою матеріалами справи та такою, що підлягає задоволенню вимога позивача щодо визнання дійсним Договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна від 20.12.2006р. між сторонами у справі.

Що стосується вимоги позивача щодо розірвання зазначеного Договору, то зазначена вимога задоволенню не підлягає, виходячи з того, що відповідно до ч.2 ст.651 Цивільного кодексу України договір може бути розірвано за рішенням суду за вимогою однієї із сторін при суттєвому порушенні договору іншою стороною . Суттєвим є таке порушення стороною договору , якщо внаслідок заподіяної цим шкоди інша сторона в значній мірі втрачає те, на що розраховувала при укладанні договору.

Позивачем у справі не надано доказів істотного порушення саме відповідачем умов Договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна від 20.12.2006р.

Крім того, у випадку, якщо якісь особи перешкоджають Орендарю у користуванні обєктом оренди (зокрема, здійснюють ремонт у орендованих приміщеннях) , Орендар не позбавлений права звернутися до суду з відповідним позовом .

Що стосується вимоги позивача про стягнення витрат на поліпшення орендованого майна на суму 150112 грн., то ця вимога також не підлягає задоволенню, адже, відповідно до ст.27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна , які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобовязаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

З матеріалів справи не вбачається, що Орендодавець Граденицька сільська рада , будь-яким чином погодив Орендарю за Договором оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна від 20.12.2006р. підприємцю ОСОБА_1 поліпшення орендованого майна .

Слід також зауважити, що ст.27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” регулює положення, які стосуються правових наслідків припинення або розірвання договору оренди. У даному ж випадку, як вже зазначалося вище, судом відмовлено у розірванні Договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна від 20.12.2006р.

Судові витрати по сплаті держмита та витрат на забезпечення судового процесу покласти на відповідачів згідно зі ст.ст.44,49 ГПК України.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 ГПК України, суд,

ВИРІШИВ:

1.Позовну заяву фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 задовольнити частково.

2.Визнати дійсним Договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна від 20.12.2006р., укладений між Граденицькою сільською радою Біляївського району Одеської області та Фізичною особою підприємцем ОСОБА_1.

3.Стягнути з Граденицької сільської ради Біляївського району Одеської області ( Одеська область, Біляївський р-н, с.Градениці, вул..Леніна, 87, код ЄДРПОУ 04377718) на користь фізичної особи- підприємця ОСОБА_1 ( АДРЕСА_2, код ЄДРПОУ НОМЕР_1) витрати по сплаті державного мита у сумі 85 грн. та витрати по сплаті ІТЗ судового процесу у сумі 118 грн.

4.У задоволенні іншої частини позову відмовити.

Рішення набирає законної сили протягом після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення. якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення підписане 28 грудня 2010 р.

Суддя Рога Н. В.