Постанова № 12606519, 22.11.2010, Київський апеляційний господарський суд

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

01025, м.Київ, пров. Рильський, 8                                                            т. (044) 278-46-14

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22.11.2010                                                                                           № 35/118

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:          Поляк О.І.

суддів:           

при секретарі:           

За участю представників:

від прокуратури - Кулєба М.В.

від позивача - Слободюк О.І.

від відповідача - Гамоля О.Ф.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ТОВ "Будова-Центр-1"

на рішення Господарського суду м.Києва від 18.06.2010

у справі № 35/118 ( .....)

за позовом                               Заступника прокурора Голосіївського району м.Києва

до                                                   ТОВ "Будова-Центр-1"

про                                                   стягнення 86 255,19 грн.

за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Будова-Центр-1»

до Голосіївської районної в м. Києві ради

про визнання нежитлового приміщення таким, що фактично повернуто

Суть рішення і апеляційної скарги:

У лютому 2010 року заступник прокурора Голосіївського району м. Києва в інтересах держави в особі Голосіївської районної в м. Києві ради звернувся до господарського суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Будова-Центр-1» про стягнення з відповідача на користь позивача заборгованості з орендних платежів в сумі 80236,84 грн. (з ПДВ) та пені в сумі 6018,35 грн.

У квітні 2010 року ТОВ «Будова-Центр-1» подало зустрічний позов до Голосіївської районної в м. Києві ради про визнання нежитлового приміщення таким, що фактично повернуто.

До вирішення спору по суті позивач за зустрічним позовом доповнив свої позовні вимоги вимогою про визнання недійсним п. 2.20 договору оренди нежитлового приміщення № 113-07 від 31.05.2007 року.

Рішенням господарського суду міста Києва від 18.06.2010 року у справі № 35/118 (суддя – Літвінова М.Є.) первісний позов задоволено повністю. Стягнуто з ТОВ «Будова-Центр-1» на розрахунковий рахунок 260023012663 в АБ «Старокиївський банк» м. Києва, МФО 321477, ЗКПО 32525507 КП Голосіївського району у м. Києві «Розрахунковий центр «Голосіїво» 80236,84 грн. орендної плати з урахуванням ПДВ, 6018,35 грн. пені. Розглянувши зустрічні позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Будова-Центр-1» про визнання нежитлового приміщення таким, що фактично повернуто, та визнання недійсним п. 2.20 договору оренди нежитлового приміщення № 113-07 від 31.05.2007 року, господарським судом міста Києва рішення з даних позовних вимог прийнято не було.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням суду першої інстанції, ТОВ «Будова-Центр-1» звернулося до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просило оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове, яким у первісному позові відмовити, а зустрічний позов задовольнити.

Апеляційна скарга мотивована неповним з’ясування обставин, що мають суттєве значення для справи та невідповідністю висновків суду першої інстанції дійсним обставинам справи. Так, апелянт зазначає, що фактично приміщення було ним звільнено 08.08.2008 року, оскільки постановою Державного пожежного нагляду «Про застосування запобіжних заходів» № 340 від 04.08.2008 року припинено подальшу експлуатацію приміщень архітектурної майстерні ТОВ «Будова-Центр-1» на технічному поверсі в житловому будинку за адресою: пр-т Науки, 22 в Голосіївському районі м. Києва.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 13.09.2010 року у справі № 35/118 відновлено пропущений строк подання апеляційної скарги, апеляційну скаргу прийнято до провадження та призначено до розгляду на 04.10.2010 року.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 04.10.2010 року на підставі п. 1 ч. 1 ст. 77 ГПК України розгляд апеляційної скарги відкладено на 08.11.2010 року.

Розпорядженням голови Київського апеляційного господарського суду № 01-23/1/4 від 08.11.2010 року «Про зміну складу колегії суддів» були внесені зміни до складу суду та доручено здійснити розгляд апеляційної скарги у справі № 35/118 колегії суддів у складі: Поляк О.І. - головуючий суддя, суддів: Алданової С.О, Кропивної Л.В.

У судовому засіданні 08.11.2010 року представником відповідача за первісним позовом було подане клопотання про продовження строку розгляду апеляційної скарги на 15 днів для більш повного та об’єктивного з’ясування всіх обставин справи, задоволене судом.

У судовому засіданні 08.11.2010 року на підставі ст. 77 ГПК України оголошено перерву до 22.11.2010 року.

Розпорядженням голови Київського апеляційного господарського суду № 01-23/1/12 від 22.11.2010 року «Про зміну складу колегії суддів» були внесені зміни до складу суду та доручено здійснити розгляд апеляційної скарги у справі № 35/118 колегії суддів у складі: Поляк О.І. - головуючий суддя, судді: Кропивна Л.В., Шапран В.В.

У судове засідання 22.11.2010 року з’явилися представники сторін та прокурор.

Відповідно до частини 2 статті 101 Господарського процесуального кодексу України апеляційний господарський суд не зв’язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність та обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін та прокурора, Київський апеляційний господарський суд, -

ВСТАНОВИВ:

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, 31.05.2007 року між Голосіївською районною у м. Києві радою (орендодавець) та ТОВ «Будова-Центр-1» (орендар) було укладено типовий договір оренди нежитлового приміщення № 113-07 (далі – договір), згідно п. 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає в користування на умовах оренди нежитлове приміщення, яке є комунальною власністю територіальної громади Голосіївського району м. Києва, що знаходиться за адресою: пр-т Науки, 22 і розташоване таким чином: на технічному поверсі, площею 316,7 кв. м, використовується для проектної майстерні.

Відповідно до п. 2.1 договору орендодавець зобов’язується у 10-денний термін з моменту підписання обома сторонами цього договору надати орендарю зазначене у п. 1.1 нежитлове приміщення.

Пунктом 2.4 договору закріплено, що орендар зобов’язаний виконувати правила пожежної безпеки та дотримуватися належного санітарного стану приміщень, утримувати їх у чистоті за свій рахунок проводити всі потрібні протипожежні заходи.

Згідно п. 2.13 договору при достроковому припиненні дії договору або після закінчення його терміну дії, при не переукладенні договору на новий термін орендар зобов’язаний у 10-денний строк здати приміщення по акту експлуатуючій організації з усіма зробленими поліпшеннями, які не можна відокремити без шкоди для приміщення.

У п. 2.20 договору сторони дійшли згоди, що підставою для припинення нарахування орендних платежів по цьому договору є акт передачі орендованого приміщення орендодавцеві. Орендна плата сплачується орендарем по день фактичної передачі приміщення по акту.

Розмір орендної плати за перший календарний місяць встановлюється орендодавцем згідно рішення сесії Голосіївської районної у м. Києві ради від 19.10.2006 року № 4/14 та від 16.11.2006 року № 5/15 в розмірі 10058,29 грн. (без ПДВ) згідно розрахунку, зазначеному у додатку № 1 до цього договору (п. 3.1 договору).

Відповідно до п. 3.2 договору розмір оренди за кожний наступний календарний місяць визначається шляхом коригування місячної орендної плати попереднього місяця на індекс інфляції за поточний місяць.

Згідно п. 3.3 договору орендна плата сплачується орендарем щомісячно, в повному обсязі, незалежно від наслідків господарсько-фінансової чи іншої діяльності до 15 числа поточного місяця та перераховується на розрахунковий рахунок 260023012663 в АБ «Старокиївський банк» м. Києва, МФО 321477, ЗКПО 32525507 КП Голосіївського району у м. Києві «Розрахунковий центр «Голосієво» платник податку на прибуток на загальних підставах.

По закінченні терміну дії цього договору орендна плата та інші платежі (комунальні послуги, експлуатаційні витрати, відшкодування витрат, пов’язаних з утриманням земельної ділянки) сплачуються орендарем по день фактичного звільнення приміщення включно (п. 3.6 договору).

В силу п. 3.7 договору за несвоєчасне внесення орендних платежів орендар повинен сплатити орендодавцеві пеню в розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діяла в період, за який сплачується пеня, за кожний день затримки платежу (включаючи день оплати).

У п. 5.1 договору передбачено, що обчислення строку дії договору починається з моменту передачі об’єкту оренди орендарю за актом.

Термін дії договору встановлюється з 31.05.2007 року до 30.04.2008 року.

Після закінчення терміну дії договору останній припиняє свою дію.

Орендар має право у встановленому законом порядку звернутись до орендодавця з проханням укласти договір на наступний період.

У разі відмови орендодавця продовжити термін оренди, орендар повинен звільнити приміщення згідно умов п. 2.13 договору (п. 5.2 договору).

Як вбачається з акта про вселення в нежитлове приміщення, підписаного повноважними представниками та скріпленого печатками ТОВ «Житловик-плюс» (експлуатуюча організація) та ТОВ «Будова-Центр-1», орендар 01.06.2007 року вселився в нежитлове приміщення за адресою: м. Київ, пр. Науки, 22.

Повідомленням від 08.05.2008 року № 272/01/5-р Голосіївська районна в м. Києві рада повідомила ТОВ «Будова-Центр-1» про те, що строк дії договору оренди закінчився 30.04.2008 року, зазначивши при цьому, що відповідно до ст. 76 Закону України «Про Державний бюджет України на 2008 рік» та Положення про порядок надання майна в оренду, що належить територіальній громаді Голосіївського району м. Києва, затвердженого рішенням Голосіївської районної в м. Києві ради від 01.02.2007 року № 9/14 оголошено конкурс на право оренди нежитлового приміщення в буд. № 22 по пр. Науки в м. Києві, площею 316,7 кв. м, який відбудеться 16.05.2008 року.

Згідно наявного в матеріалах справи акта приймання-передачі нежитлового приміщення (а. с. – 9), останнє було передане відповідачем ТОВ «Житловик –плюс» 15.01.2009р.

Встановивши вказані обставини справи, місцевий господарський суд дійшов висновку, що первісні позовні вимоги про стягнення з відповідача на користь позивача заборгованості з орендних платежів в сумі 80236,84 грн. (з ПДВ) та пені в сумі 6018,35 грн. є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Колегія суддів не погоджується з вказаним висновком суду першої інстанції з наступних підстав.

Як вбачається з наданого позивачем на вимогу суду апеляційної інстанції рішення Київської міської ради від 27.12.2001 року № 208/1642 «Про формування комунальної власності територіальних громад районів міста Києва», останнім затверджено перелік об’єктів комунальної власності, зокрема, територіальної громади Голосіївського району м. Києва (додаток № 2 до вказаного рішення), до яких, у тому числі, віднесено жилий будинок № 22 по пр. Науки у Голосіївському районі м. Києва.

Згідно ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» власники квартир багатоквартирних будинків та жилої площі в гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Як зазначено в рішенні Конституційного Суду України (справа N 1-2/2004 про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків) від 2 березня 2004 року право власності на квартиру породжує й право спільної власності на допоміжні приміщення багатоквартирного будинку, технічне обладнання тощо, які призначені для обслуговування житлового комплексу і забезпечують його використання.

В силу ст. 382 Цивільного кодексу України власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

Відповідно до ст. 4 ГПК України господарський суд вирішує господарські спори на підставі Конституції України, цього Кодексу, інших законодавчих актів України, міжнародних договорів, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України.

Господарський суд не застосовує акти державних та інших органів, якщо ці акти не відповідають законодавству України.

Враховуючи наведене, колегією суддів не приймається до уваги рішення Київської міської ради від 27.12.2001 року № 208/1642 «Про формування комунальної власності територіальних громад районів міста Києва»в частині віднесення до комунальної власності житлового будинку № 22 по пр. Науки у м. Києві, як таке, що не відповідає законодавству України.

Долученим до матеріалів справи актом прийому-передачі майна з балансу Комунального підприємства житлового господарства на баланс Голосіївської районної в м. Києві ради підтверджується, що з 01.10.2002 року остання є балансоутримувачем, зокрема, жилого будинку № 22 по пр. Науки у Голосіївському районі м. Києва, а відтак відповідно до Закону України „Про житлово-комунальні послуги” має здійснювати обслуговування вказаного житлового будинку шляхом укладання договорів з виробниками житлово-комунальних послуг.

Разом з тим, як уже зазначалось, 31.05.2007 року між Голосіївською районною у м. Києві радою (орендодавець) та ТОВ «Будова-Центр-1» (орендар) було укладено типовий договір оренди нежитлового приміщення № 113-07 (далі – договір), згідно якого орендодавець передає, а орендар приймає в користування на умовах оренди нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: пр. Науки, 22 і розташоване на технічному поверсі, площею 316,7 кв. м, використовується для проектної майстерні.

Згідно ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.

Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму (ст. 761 вказаного Кодексу).

Однак, будучи балансоутримувачем вказаного будинку, Голосіївська районна в м. Києві рада не наділена функцією надання житлового будинку або його частин в оренду для здійснення господарської діяльності у розумінні ч. 1 ст. 283 ГК України, іншої, крім тієї, що пов’язана з обслуговуванням вказаного будинку.

Доказів того, що житловий будинок, який розташований за адресою: пр. Науки, 22 у м. Києві, або його частина належить на праві сумісної власності матеріали справи не містять.

Натомість в матеріалах справи наявні акт про вселення (а. с. – 10) та ордер № 236-08, що не відповідає порядку передачі комунального майна в оренду, передбаченому Законом України „Про оренду державного і комунального майна”, та свідчить про обізнаність позивача щодо відсутності у нього правомочностей передавати допоміжне приміщення житлового фонду в оренду для здійснення власної господарської діяльності за плату.

Відповідно до ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Зі змісту вищенаведених норм слідує, що обов’язок орендодавця по відношенню до орендаря полягає в наданні останньому майна в користування, а обов’язок орендаря – у сплаті орендної плати за користування цим майном, тобто договір оренди передбачає зустрічне виконання зобов’язань. Створення орендодавцем перешкод для орендаря у здійсненні ним права володіння і користування орендованим майном є підставою для звільнення останнього від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним.

Як вбачається з постанови № 148 про застосування адміністративно-запобіжних заходів за порушення санітарного законодавства СЕС Голосіївського району м. Києва від 31.07.2008 року, в орендованому приміщенні технічного поверху жилого будинку № 22 по пр. Науки архітектурну майстерню облаштовано за відсутності погодженої органами державного санітарного нагляду проектної документації на розміщення, чим порушено вимоги ДБН України В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення» в частині п. 2.53 щодо облаштування окремих входу і виходу, п. 2.55 щодо облаштування інженерних комунікацій приміщень громадського призначення, п. 2.58 щодо відокремлена нежитлових приміщень від житлових технічним поверхом та ін., внаслідок чого роботу архітектурної майстерні було заборонено з 11.08.2008 року до усунення порушень.

З наявної у матеріалах справи постанови № 340 про застосування запобіжних заходів Голосіївського РУ ГУ МНС України в місті Києві від 04.08.2008 року слідує, що експлуатація архітектурної майстерні відповідача на технічному поверсі жилого будинку № 22 по пр. Науки велася з порушенням вимог діючих норм і правил пожежної безпеки, зокрема, зміна функціонального призначення технічного поверху під архітектурну майстерню здійснена без розробки проектної документації, яка пройшла попередню експертизу (перевірку) на відповідність нормативним актам з пожежної безпеки з позитивним результатом в органах державного пожежного нагляду; не наданий акт приймання установки автоматичного пожежогасіння в експлуатацію з підписами працівників органів державного пожежного нагляду та ін., внаслідок чого подальшу експлуатацію приміщень архітектурної майстерні було припинено з 08.08.2008 року шляхом відключення електроживлення та опечатування електророзподільного щита приміщення майстерні.

Таким чином, внаслідок допущеного орендодавцем порушення законодавства України при наданні в оренду приміщення технічного поверху жилого будинку, яке не відповідало вимогам предмету договору найму, орендар не міг користуватися орендованим майном через обставини, які від нього не залежали та за які він не відповідає, а відтак колегія суддів дійшла висновку, що позовні вимоги про стягнення з відповідача заборгованості по орендній платі та пені є необґрунтованими та такими, що задоволенню не підлягають.

Долучене до матеріалів справи розпорядження Голосіївської районної в м. Києві ради від 17.06.2008 року № 85 «Про оренду нежитлових приміщень комунальної власності територіальної громади Голосіївського району м. Києва на конкурсних засадах» колегією суддів до уваги не приймається, оскільки на виконання вказаного розпорядження договір оренди між позивачем та відповідачем укладений не був.

Згідно приписів ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається я як на підставу своїх вимог і заперечень.

Разом з тим, позивач не довів відсутність обставин, з якими закон пов’язує звільнення орендаря від орендної плати.

Як уже зазначалось, ТОВ “Будова –Центр -1” звернулося до господарського суду з зустрічним позовом про визнання орендованого приміщення, переданого йому за договором оренди № 113-07 від 31.05.2007р. Голосіївською районною у місті Києві радою фактично повернутим 08.08.2008р. та визнання недійсним п. 2.20 вказаного договору оренди.

В силу ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину (або окремих його пунктів) є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою— третьою, п’ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно ч. 3 вказаної норми якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Статтею 217 Цивільного кодексу України закріплено, що недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

Оскільки вимоги про визнання недійсним договору оренди заявлено не було, а доказів, які б підтверджували недодержання вимог, встановлених частинами першою— третьою, п’ятою та шостою статті 203 Цивільного кодексу України, в момент вчинення окремої частини (п. 2.20) спірного договору позивачем не надано, колегія суддів вважає, що в цій частині у позові слід відмовити.

Відповідно до ст. 16 Цивільного кодексу України захист цивільних прав здійснюється наступними способами: визнання цих прав; визнання правочину недійсним; припинення дії яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов’язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення.

Разом з цим, вказаною нормою не передбачено такого засобу захисту цивільних прав та інтересів позивача як визнання судом факту повернення приміщення.

За таких обставин колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що позовні вимоги позивача за зустрічним позовом задоволенню не підлягають.

Оскільки резолютивна частина оскаржуваного рішення не містить висновків щодо зустрічної позовної вимоги, колегія суддів вважає, що рішення господарського суду міста Києва від 18.06.2010 року у справі № 35/118 підлягає скасуванню, а апеляційна скарга – частковому задоволенню.

Відповідно до ст. 49 ГПК України судові витрати за розгляд апеляційної скарги покладаються на сторін.

Керуючись статтями 33, 34, 99, 101, 103-105 ГПК України, Київський апеляційний господарський суд, –

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Будова-Центр-1» задовольнити частково.

2. Рішення господарського суду міста Києва від 18.06.2010 року у справі № 35/118 скасувати.

У первісному позові відмовити повністю.

У зустрічному позові відмовити повністю.

3. Стягнути з Голосіївської районної в м. Києві ради (03039, м. Київ, Голосіївський район, пр. 40-річчя Жовтня, 42, ідент. код 26077543) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю “Будова – Центр - 1” (02218, м. Київ, вул. Райдужна 21, кв. 22, рахунок №26009100000246 в ЗАТ “Кредит Європа Банк”, МФО 380366, код ЄДРПОУ 16285329) 432 (чотириста тридцять дві) грн. 00 коп. державного мита за подання апеляційної скарги.

Видачу наказу доручити господарському суду міста Києва.

4. Матеріали справи №35/118 скерувати до господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Вищого господарського суду України в порядку, встановленому чинним законодавством України.

Головуючий суддя                                                                      

Судді