Постанова № 12015945, 14.07.2010, Київський апеляційний господарський суд

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

01025, м.Київ, пров. Рильський, 8                                                            т. (044) 278-46-14

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14.07.2010                                                                                           № 25/797

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:          Коротун О.М.

суддів:           

при секретарі:           

За участю представників:

від позивача -Булаховська Г.І. – представник за довіреністю № 38 від 09.07.2010 року;

Судаков А.А. – генеральний директор;

Козуб Н.С. - представник за довіреністю № 12 від 11.03.2010 року;

від відповідача -Белицька І.В. – представник за довіреністю б/н від 16.03.2010 року;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариство з обмеженою відповідальністю "Денман Груп"

на рішення Господарського суду м.Києва від 15.03.2010

у справі № 25/797 ( .....)

за позовом                               Товариство з обмеженою відповідальністю "Бриз-1"

до                                                   Товариство з обмеженою відповідальністю "Денман Груп"

                                                  Товариство з обмеженою відповідальністю "Астеліт"

третя особа позивача           

третя особа відповідача           

про                                                   зобов"язання звільнити приміщення та стягнення 173752,91 грн.

Суть рішення і апеляційної скарги:

Товариство з обмеженою відповідальністю “Бриз-1” у грудні 2006 звернулося до господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю “Денман Груп” та Товариства з обмеженою відповідальністю “Астеліт” про зобов’язання відповідачів звільнити нежитлове приміщення, що знаходиться в м. Києві, вул. Фрунзе, 27 та стягнення з відповідача-1 грошових коштів у сумі 173 752,91 грн., з яких: 130547,00 грн. – орендної плати за жовтень, 38076,38 грн. – кошти за фактичне користування приміщенням з 25.10.2006 по 31.10.2006, та 5129,53 грн. – витрати по сплаті комунальних послуг.

Товариством з обмеженою відповідальністю “Денман Груп” у лютому 2007 подано до господарського суду міста Києва зустрічну позовну заяву до Товариства з обмеженою відповідальністю “Бриз-1” про визнання договору оренди нежитлового приміщення №1/11-05 від 25.11.2005 неукладеним та стягнення 3214 275,00 грн., з яких: 1030 771,00 грн. – як таких, що отримані без достатньої правової підстави та 2183504,00 грн. – витрат, здійснених на поліпшення майна ТОВ „Бриз-1”.

Рішенням господарського суду міста Києва від 15.03.2010 у даній справі в задоволенні зустрічного позову відмовлено, а первісний позов задоволено повністю, стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю “Денман Груп” на користь Товариства з обмеженою відповідальністю „Бриз-1” заборгованість з орендної плати в розмірі 173 752,91 грн., витрати на оплату експертизи в розмірі 5 640,00 грн., державне мито в розмірі 1 823,00 грн. та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в сумі 118,00 грн. Також вказаним рішенням суду зобов’язано обох відповідачів звільнити нежитлове приміщення, що знаходиться в м. Києві по вул. Фрунзе, 27.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що орендар не сплачує орендну плату і продовжує користуватися орендованим приміщенням після закінчення строку дії договору оренди.

Відмовляючи у задоволенні зустрічних позовних вимог про визнання неукладеним договору оренди нежитлового приміщення №1/11-05 від 25.11.2005, суд першої інстанції зазначив, що договір оренди від 25.11.2005 №1/11-05 по своїй формі та змісту повністю відповідає вимогам чинного законодавства.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням суду першої інстанції, Товариство з обмеженою відповідальністю „Денман Груп” звернулося до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду міста Києва від 15.03.2010 у даній справі і прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні первісного позову та задовольнити зустрічний позов в повному обсязі.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що висновки суду першої інстанції не відповідають обставинам справи, а також були зроблені з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права, що призвело до прийняття неправильного рішення. Зокрема, апелянт вказує на те, що судом першої інстанції не перевірявся факт реєстрації позивачем за первісним позовом права власності на недобудову та факт дійсного використання орендарем будівлі відповідно до її цільового призначення. Також апелянт зазначив, що матеріалами справи підтверджується факт надання відповідачем за зустрічним позовом згоди на проведення поліпшень орендованого майна, а тому вважає позовні вимоги за зустрічним позовом такими, що підлягають задоволенню.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 26.04.2010 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю “Денман Груп” прийнято до розгляду та порушено апеляційне провадження, розгляд апеляційної скарги призначено на 19.05.2010.

В судовому засіданні 19.05.2010 представниками позивача за первісним позовом та відповідача-1 за первісним позовом подано спільне письмове клопотання про продовження строку розгляду апеляційної скарги у справі №25/797 на більш тривалий строк, в порядку ч. 4 ст. 69 ГПК України, яке задоволено судом апеляційної інстанції. Тому справу розглянуто у більший строк, ніж встановлено ст. 102 ГПК України.

Представником відповідача-1 в судовому засіданні 19.05.2010 подано клопотання про зупинення провадження у даній справі до розгляду господарським судом міста Києва справи №39/92 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю „Денман Груп” до Товариства з обмеженою відповідальністю „Бриз-1” про визнання договору №1/11-05 оренди нежитлового приміщення від 25.11.2005 недійсним, яке було відхилено судом апеляційної інстанції як безпідставне в розумінні ч. 1 ст. 79 ГПК України, а також виходячи з предмету спору за зустрічним позовом про визнання неукладеним цього ж договору.

02.07.2010 року апелянт також звернувся до суду з клопотанням про призначення повторної комплексної судово-будівельної та судово-бухгалтерської експертизи через те, що попередня комплексна судова експертиза проведена неналежним чином, експерти не надали відповіді на всі поставлені судом запитання, порушили процедуру виконання та оформлення висновків комплексної судової експертизи.

Судом апеляційної інстанції враховується, що матеріали справи містять два висновки судових експертів (судом першої інстанції призначено одну експертизу) та виконані відповідними судовими експертами. Також, відхиляючи клопотання відповідача-1 про проведення експертизи, суд апеляційної інстанції приймає заперечення позивача, виходячи з предмету зустрічного позову і засобів доказування за ним.

Судом апеляційної інстанції відхилено вказане клопотання, як необґрунтоване в розумінні ст.ст. 34, 41-43 ГПК України виходячи з того, що господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування. Висновок експерта також є доказом у розумінні ст. 34 ГПК України. Разом з цим, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об’єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили.

Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04.11.1950 р., ратифікованої Україною 17.07.1997 р., кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи у продовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов’язків цивільного характеру.

Розгляд справи неодноразово відкладався та оголошувалися перерви в судовому засіданні на підставі ст. 77 ГПК України.

В судове засідання 14.07.2010 року з’явилися представники всіх сторін.

Розглянувши апеляційну скаргу, перевіривши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, оглянувши оригінали документів, Київський апеляційний господарський суд, -

ВСТАНОВИВ:

Як вбачається з матеріалів справи, рішенням Київської міської ради від 08.07.1999 №348/449 Товариству з обмеженою відповідальністю „Бриз-1” було надано в тимчасове довгострокове користування на умовах оренди строком на 25 років земельну ділянку площею 0,28 га для будівництва та експлуатації готельно-офісного комплексу та в тимчасове короткострокове користування на умовах оренди строком на 2 роки земельну ділянку площею 0,035 га для організації будівельних робіт на вул. Фрунзе, 25-27 у Подільському районі за рахунок земель міської забудови.

Як вірно з’ясовано судом першої інстанції, 25.11.2005 року Товариством з обмеженою відповідальністю „Бриз-1” (далі - позивач за первісним позовом, відповідач за зустрічним позовом) та Товариством з обмеженою відповідальністю “Денман Груп” (далі - відповідач-1 за первісним позовом, позивач за зустрічним позовом) було підписано договір оренди № 1/11-05 (далі договір).

У п. 1.1. договору зазначено, що позивач передає, а відповідач-1 приймає на умовах оренди в строкове платне користування нежитлове приміщення, яке знаходиться в м. Києві по вул. Фрунзе, будинок 27, загальною площею 2080,0 м.кв. (далі - нежитлове приміщення) для розміщення офісу, Центру обслуговування - магазину непродовольчих товарів відповідача-1 та розташування телекомунікаційного та іншого обладнання.

Згідно з п. 1.2. договору нежитлове приміщення будується на підставі рішення Київради № 348/449 від 08.07.1999, дозволу на виконання будівельних робіт № 221-ПД від 23.09.1999 року та починає експлуатуватися на підставі дозволу Київради, лист №003-3947 від 30.08.1995.

Київським апеляційним господарським судом встановлено, що матеріали справи містять копію листа №003-3947 від 30.08.1995, яким заступник Голови Київської міської ради народних депутатів з виконавчої роботи О. Омельченко дозволив використати адмінбудівлю, як тимчасову споруду на період будівництва (том 3 а.с. 201), який датовано до моменту надання земельної ділянки позивачу за первісним позовом. Даний доказ (лист №003-3947 від 30.08.1995) не приймається судом апеляційної інстанції як належний доказ в розумінні ст. 34 ГПК України.

Також листом народного депутата України Омельченко О.О. підтверджується, що позивачу за первісним позовом дорученням №003-3947 від 30.08.1995 було надано дозвіл на використання адмінбудинку по вул. Фрунзе, 25-27, як тимчасової споруди на період будівництва.

В пункті 1.3. договору зазначено, що стан нежитлового приміщення, що здається в оренду: придатне для використання за призначенням.

Відповідно до п. 2.1. договору, орендар вступає в користування нежитловим приміщенням за умови підписання акту робочої комісії про прийомку закінченого будівництвом об’єкту (нежитлового приміщення), в термін, зазначений в додатковій угоді (така угода не укладалася). Передача нежитлового приміщення здійснюється на підставі акту приймання-передачі.

Позивачем та відповідачем-1 27.03.2006 року був підписаний та скріплений печатками акт про передачу в експлуатацію відповідачу-1 за первісним позовом будинку по вул. Фрунзе, 27 в м. Києві.

У пункті 2.2 договору зазначено, що загальна площа становить 2080 кв.м., після реєстрації приміщення в БТІ площа підлягає уточненню і оформляється додатком до договору.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що таких додатків сторони не підписували.

Згідно з п.п. 3.3.3. п. 3.3. договору відповідач-1 зобов’язаний своєчасно сплачувати орендну плату, плату за комунальні послуги та інші платежі, що компенсують витрати позивача за первісним позовом по експлуатації приміщення.

Відповідно до п. 3.3.12. договору всі проведені в орендованому приміщенні поліпшення, перебудови, які неможливо відокремити від об’єкту без завдання йому шкоди переходять у власність орендодавця без відшкодування вартості з моменту підписання акту прийому-передачі.

Підпунктом 3.4.2. п. 3.4. спірного договору передбачалася можливість орендаря поліпшити приміщення, що є предметом оренди при умові попереднього укладення договору з орендодавцем із зазначенням об’єму робіт, вартості таких робіт та виконання вимог закону щодо дотримання будівельних, санітарних та інших норм.

Пунктами 4.1., 4.3. договору визначено, що орендна плата за нежитлове приміщення становить 157 560,00 грн. з ПДВ за 2080 метрів квадратних щомісячно. Орендні платежі сплачуються помісячно не пізніше 5 днів з початку місяця, що оплачується по рахунку орендаря.

Як вбачається з матеріалів справи, та не спростовано в судовому засіданні 14.07.2010 сторонами, 29.11.2005 року між відповідачем-1 за первісним позовом та відповідачем-2 було підписано договір суборенди нежитлового приміщення № АВ05-ІШЕ-935 (далі - договір суборенди), за яким частина нежитлового приміщення передавалось останньому в суборенду, що оформлювалося актом приймання-передачі приміщення від 01.04.2006 року.

Відповідно до пп. 1.1. п. 1. договору суборенди на підставі цього договору відповідач-1 передає, а відповідач-2 приймає на умовах суборенди в строкове, платне користування нежитлове приміщення, яке знаходиться в м. Києві по вул. Фрунзе, 27, загальною площею 2044,0 м.кв.

У пп. 1.2. п. 1. договору суборенди вказано, що нежитлове приміщення знаходиться у володінні та користуванні відповідача-1 у відповідності до договору найму (оренди) нежитлового приміщення від 24.11.2005 року № 1/11-05 між позивачем та відповідачем-1.

Таким чином, згідно п. 1.2 договору нежитлове приміщення, що є предметом вказаного договору, будується. Крім того, площа приміщення, що зазначена в договорі, є приблизною, так як відповідно до ч. 2 п. 2.2 договору лише після реєстрації приміщення в БТІ площа, що передається в оренду, мала бути визначена остаточно.

В пункті 8 договору суборенди зазначалося, що цей договір вступає в силу з моменту його підписання сторонами та скріплення печатками і діє протягом 11 місяців.

Підстава позову – це фактичні обставини, на яких ґрунтується вимога позивача. Підстави позову визначає позивач.

Як вбачається з первісної позовної заяви, підставами позову у даному спорі стороною визначено наступне: наявність заборгованості, яка утворилася за договором оренди з орендних платежів; факт порушення його права власника нежитлового приміщення (будівлі), що знаходиться в м. Києві по вул. Фрунзе, 27, та є предметом договору оренди №1/11-05 від 25.11.2005 року. Підставою позовної вимоги про звільнення приміщення позивачем зазначено також сплив строку договору оренди і його незгоду укладати договір на новий строк.

За результатом перегляду рішення суду першої інстанції суд апеляційної інстанції дійшов висновку про необґрунтованість вимоги позивача про виселення відповідача-1 та відповідача-2 з підстав, заявлених позивачем у позовній заяві, через наступне.

Відповідно до частин 1, 2 ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов’язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.

Згідно із ст. 2 Закону України державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень.

Визначення майнових прав встановлено у Законі України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” від 12.07.2001 р. № 2658-III. Згідно із статтею 3 даного Закону майновими правами визнаються будь-які права, пов’язані з майном, відмінні від права власності, зокрема права, які є складовими права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.

У відповідності до ч. 2 ст. 190 ЦК України майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами. Відповідно до ч. 1 ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Виходячи з вищенаведених норм, право власності, а також майнові права, які є за своєю суттю речовими права, на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Відповідно до ч. 2 ст. 13 Закону України „Про основи містобудування” від 16.11.1992 року № 2780-XII здійснення делегованих повноважень місцевих рад, пов’язаних з прийняттям в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, у порядку, встановленому законодавством віднесено до компетенції місцевих державних адміністрацій.

Відповідно до п. 1 абзацу другого Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 22.09.2004 року №1243 (в редакції, чинній на дату укладання договору, (далі - Порядок)) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів полягає у підтвердженні державними приймальними комісіями готовності до експлуатації об’єктів нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту будівель і споруд як житлово-громадського, так і виробничого призначення, інженерних мереж та споруд, транспортних магістралей, окремих черг пускових комплексів (далі - закінчені будівництвом об'єкти), їх інженерно-технічного оснащення відповідно до затвердженої в установленому порядку проектної документації, нормативних вимог, вихідних даних на проектування.

Пунктом 3 Порядку визначено, що об’єкти виробничого призначення з кількістю робочих місць понад 50 або вартістю понад 5 млн. гривень, а також об’єкти житлово-громадського призначення III, IV і V категорій складності до пред’явлення їх державним приймальним комісіям попередньо приймаються робочими комісіями.

Для пред’явлення закінченого будівництвом об’єкта державній приймальній комісії відповідно до пункту 3 Порядку замовником будівництва об’єкта утворюється робоча комісія.

Робоча комісія утворюється не пізніше ніж у п’ятиденний строк після отримання замовником письмового повідомлення від генерального підрядника про закінчення будівництвом об’єкта з проханням утворити робочу комісію.

Акти робочої комісії оформляються генеральним підрядником, підписуються головою та членами робочої комісії і передаються державній приймальній комісії.

В матеріалах справи є Акт робочої комісії про готовність закінченого будівництвом об’єкта для пред’явлення державній приймальній комісії (датований 07.03.2006), однак даний документ не є підставою для задоволення первісного позову в розумінні ст. 34 ГПК України та не спростовується встановленим у постанові.

Строк прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта державною приймальною комісією установлюється органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування, що утворив комісію, і не повинен перевищувати 30 днів.

За результатами роботи державної приймальної комісії складається акт про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, форма якого затверджується Держбудом.

Відповідно до пп. 27, 30 Порядку орган, що утворив державну приймальну комісію, затверджує у 15-денний термін акт про прийняття в експлуатацію об`єкта. У разі неготовності об’єкта до експлуатації державна комісія складає відповідний акт з висновками та обґрунтуванням. На підставі цього акта орган виконавчої влади чи орган місцевого самоврядування надає замовнику рекомендації щодо усунення недоліків.

Пунктом 29 Порядку визначено, що датою введення в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта є дата затвердження акта державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію цього об'єкта органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування, що утворив комісію.

Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю у місті Києві (інформація надана на запит суду апеляційної інстанції відповідно до ст. 38 ГПК України від 14.07.2010 №7/26-3187/07) зазначено про видачу нею саме позивачу за первісним позовом дозволу №1108-Пд/Р від 16.01.2009 на виконання будівельних робіт з будівництва готельно-офісного комплексу за адресою: вул. Фрунзе, 25-27 у Подільському районі міста Києва. Тоді як інформація щодо введення вказаного об’єкту в експлуатацію у інспекції відсутня.

Судом апеляційної інстанції досліджено наданий позивачем за первісним позовом Акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, затвердженого 22.12.2006 Подільською районною державною адміністрацією м. Києва та зареєстрованого 08.08.2007 управлінням Державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва за №252, який, як зазначає сама сторона в заяві від 01.07.2010, не підписаний двома членами комісії та не зареєстрований у Фонді державного майна України. Вказаний Акт не приймається судом апеляційної інстанції в якості підстави для задоволення первісного позову з огляду на ст.ст. 34, 101 ГПК України.

Оскільки Акт державної приймальної комісії щодо прийняття в експлуатацію закінченої будівництвом нежитлової будівлі за адресою м. Київ, вул. Фрунзе, 27 не було зареєстровано та затверджено в передбаченому чинним законодавством порядку (станом на момент виникнення спірних правовідносин), то у Товариства з обмеженою відповідальністю „Бриз-1” були відсутні правові підстави для укладання договору оренди, правовим змістом якого, відповідно до ст. 283 Господарського кодексу України, є саме користування переданим в оренду майном за цільовим призначенням.

Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

В апеляційній скарзі апелянт посилається на те, що сторони договору не досягли згоди щодо всіх істотних умов договору оренди, а тому має бути визнаний таким, що не відбувся (є неукладеним).

Судом першої інстанції цю обставину не враховано та передчасно задоволено вимоги за первісним позовом повністю.

Відповідно до ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ).

Істотною особливістю договору оренди є строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Також, істотною умовою договору оренди є предмет.

Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ст. 180 ГК України зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов’язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов’язкові умови договору відповідно до законодавства. Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода. При укладенні господарського договору сторони зобов’язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.

Відповідно до ч. 8 ст. 181 ГК України у разі, якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору, такий договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся). Якщо одна із сторін здійснила фактичні дії щодо його виконання, правові наслідки таких дій визначаються нормами Цивільного кодексу України.

Відповідно до ч. 1 ст. 284 ГК України істотними умовами договору оренди є: об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Згідно ст. 761 ЦК України, право передання майна у найм (оренду) має власник речі або особа, якій належить майнові права. Пунктом 3 частини 2 статті 331 ЦК України право власності на нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації.

Як встановлено п. 8.1. договору, цей договір вступає в силу з моменту його підписання сторонами і діє протягом 11 місяців.

Ч. 4 ст. 331 Цивільного кодексу України (в редакції, що діяла на момент підписання договору, виникнення спірних правовідносин) не передбачала права особи укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об’єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об’єкта незавершеного будівництва.

Задовольняючи первісний позов, суд першої інстанції помилково застосував зазначену норму матеріального права в редакції, яка набрала чинності після підписання сторонами договору.

Суд першої інстанції не дослідив той факт, що в оренду було передано річ у процесі її створення тому користування нею для цілей оренди неможливе. Поряд з цим орендна плата є платежем за факт користування річчю, тому отримання плати позивачем за первісним позовом не може вважатися неправомірним.

За таких обставин, Київський апеляційний господарський суд дійшов висновку, що договір оренди є неукладеним, оскільки сторонами не досягнуто згоди щодо предмету оренди.

А тому суд апеляційної інстанції дійшов висновку про необхідність відмови позивачу за первісним позовом у задоволенні вимог про сплату за жовтень 2006 орендної плати та плати за фактичне користування приміщенням з 25.10.2006 по 31.10.2006 з підстав наявності заборгованості за договором оренди, заявлених позивачем за первісним позовом.

Наслідки недійсності правочину до неукладеного правочину не застосовуються, оскільки вимога про визнання правочину неукладеним не відповідає способам захисту цивільних прав та інтересів, передбачених ст. 16 ЦК, відповідно, підстав задоволення зустрічного позову про визнання договору оренди нежитлового приміщення №1/11-05 від 25.11.2005 неукладеним немає. Тому в цій частині у зустрічному позові слід відмовити.

Разом з цим, Київський апеляційний господарський суд встановив факт неукладення договору оренди та те, що між сторонами виникли певні зобов’язання, хоча вони не підпадають під правове регулювання договору оренди.

Задовольняючи первісний позов про стягнення плати за комунальні послуги, суд апеляційної інстанції виходить з того, що Товариство з обмеженою відповідальністю “Денман Груп” перебувало у приміщенні проте не користувалося ним в розумінні оренди, споживало комунальні послуги, які оплачувалися за договорами з експлуатуючими організаціями позивача за первісним позовом.

Особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов’язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов’язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

Визнання договору неукладеним є нічим іншим як встановленням факту, що має юридичне значення. Цей факт може встановлюватися господарськими судами лише при існуванні та розгляді між сторонами договору спору про право цивільне. Його встановлення елементом оцінки фактичних обставин справи та обґрунтованості вимог.

Підсумовуючи вищевикладене, визнання договору неукладеним може вказуватись лише у мотивувальній частині рішення згідно з п. 3 ч. 1 ст. 84 ГПК України.

У зв’язку з тим, що суд апеляційної інстанції встановив факт неукладення договору оренди, зустрічний позов підлягає частковому задоволенню на суму 1013378,80 грн. (за вирахуванням витрат по сплаті комунальних платежів).

Відповідно до ст. 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов’язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов’язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

З матеріалів справи вбачається, що відповідачем-1 за первісним позовом сплачено 1030771,73 грн. (що підтверджується банківськими виписками та оригіналами платіжних доручень), з яких 17392,93 грн. за комунальні послуги, підставність сплати яких обґрунтована в постанові. Тому підлягає стягненню на користь позивача за зустрічним позовом 1013378,80 грн. (1030771,73 – 17392,93 = 1013378,80), як безпідставно отримані кошти.

В частині цієї суми (1013378,80 грн.) судом апеляційної інстанції встановлено відсутність правової підстави для набуття таких коштів, оскільки мав місце факт неукладення договору, який не можна віднести до підстав виникнення цивільних прав та обов’язків (ст. 11 ЦК України).

Проте, в іншій частині зустрічного позову про відшкодування витрат на здійснення поліпшень приміщення, суд апеляційної інстанції відмовляє за необґрунтованістю розміру заявлених вимог та з огляду встановлений в постанові факт неукладення договору, який був заявлений позивачем за зустрічним позовом, як підстава для стягнення 2183504,00 грн. Разом з цим, сторона не обмежена правом на звернення в загальному порядку з іншим позовом у разі, якщо вона вважає, що нею здійснювалися разом з позивачем дії по участі в будівництві (підряд) чи інвестуванні такого будівництва, тощо. По даній справі такі доводи та надані на їх обґрунтування докази (зокрема, протоколи про фінансування додаткових робіт; про поліпшення експлуатаційних якостей будівлі, що будується; узагальнений протокол (том 4)) не досліджуються судом апеляційної інстанції, виходячи з предмету доведення по даному спору і заявлених сторонами підстав.

Разом з цим виникнення права на вимогу відшкодування витрат на поліпшення речі виникає, за змістом ст. 786 ЦК України, з моменту припинення договору найму, тоді як неукладений договір не може бути припинений.

Також і позивач за первісним позовом не обмежений правом на звернення в загальному порядку з позовом про виселення відповідача-1 з інших підстав (зокрема, неукладення договору), ніж заявлено стороною у позовній заяві по даній справі.

Судові витрати на підставі статей 44, 49 ГПК України покладаються на позивача та відповідача (пропорційно задоволених вимог), при цьому суд апеляційної інстанції зазначає, що за подання апеляційної скарги стягненню з Товариства з обмеженою відповідальністю “Бриз-1” на користь Товариства з обмеженою відповідальністю “Денман Груп” підлягає відшкодування державного мита в сумі 4905,36 грн., з яких 843,11 грн. - за майнові вимоги за первісним позовом та 42,50 грн. за немайнові вимоги за первісним позовом, та 4019,75 грн. - державне мито за майнові вимоги за зустрічним позовом.

Враховуючи, що проведення судової експертизи було здійснено за клопотанням позивача за зустрічним позовом та стосувалося його позовних вимог за зустрічним позовом в частині стягнення з відповідача за зустрічним позовом 2183504,00 грн. витрат на поліпшення орендованого приміщення, в задоволенні яких відмовлено судом апеляційної інстанції, витрати на проведення судової експертизи покладаються на позивача за зустрічним позовом в повному обсязі.

Керуючись ст.ст. 33, 34, 49, 99, 101, 103-105 ГПК України, Київський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю “Денман Груп” задовольнити частково.

2. Скасувати рішення господарського суду міста Києва від 15.03.2010 у справі №25/797 повністю з прийняттям нового рішення про часткове задоволення позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю “Бриз-1” за первісним позовом та Товариства з обмеженою відповідальністю “Денман Груп” за зустрічним позовом.

3. Первісний позов Товариства з обмеженою відповідальністю “Бриз-1” до Товариства з обмеженою відповідальністю “Денман Груп” задовольнити частково.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю “Денман Груп” (04071, м. Київ, вул. Ярославська, 10-А, код ЄДРПОУ 33639439) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю “Бриз-1” (04050, м. Київ, вул. Мельникова, 49, кв. 39, код ЄДРПОУ 16396804) 5129,53 грн. (п’ять тисяч сто двадцять дев’ять грн. 53 коп.) комунальних платежів.

5. В решті задоволення позову Товариству з обмеженою відповідальністю “Бриз-1” до Товариства з обмеженою відповідальністю “Денман Груп” відмовити.

6. В позові Товариства з обмеженою відповідальністю “Бриз-1” до Товариства з обмеженою відповідальністю “Астеліт” відмовити повністю.

7. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю “Денман Груп” (04071, м. Київ, вул. Ярославська, 10-А, код ЄДРПОУ 33639439) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю “Бриз-1” (04050, м. Київ, вул. Мельникова, 49, кв. 39, код ЄДРПОУ 16396804) 51,29 грн. (п’ятдесят одна грн. 29 коп.) державного мита та 3,48 грн. (три грн. 48 коп.) витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

8. Зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю “Денман Груп” задовольнити частково.

9. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю “Бриз-1” (04050, м. Київ, вул. Мельникова, 49, кв. 39, код ЄДРПОУ 16396804) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю “Денман Груп” (04071, м. Київ, вул. Ярославська, 10-А, код ЄДРПОУ 33639439) безпідставно отримані кошти в сумі 1013378,80 грн. (один мільйон тринадцять тисяч триста сімдесят вісім грн. 80 коп.), 8039,50 грн. (вісім тисяч тридцять дев’ять грн. 50 коп.) державного мита та 37,20 грн. (тридцять сім грн. 20 коп.) витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

10. В решті задоволення зустрічного позову Товариству з обмеженою відповідальністю “Денман Груп” відмовити.

11. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю “Денман Груп” (04071, м. Київ, вул. Ярославська, 10-А, код ЄДРПОУ 33639439) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю “Бриз-1” (04050, м. Київ, вул. Мельникова, 49, кв. 39, код ЄДРПОУ 16396804) 5640,00 грн. (п’ять тисяч шістсот сорок грн. 00 коп.) витрат по оплаті судової експертизи.

12. В решті апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю “Денман Груп” залишити без задоволення.

13. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю “Бриз-1” (04050, м. Київ, вул. Мельникова, 49, кв. 39, код ЄДРПОУ 16396804) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю “Денман Груп” (04071, м. Київ, вул. Ярославська, 10-А, код ЄДРПОУ 33639439) 4905,36 грн. (чотири тисячі дев’ятсот п’ять грн. 36 коп.) державного мита за подання апеляційної скарги.

14. Видачу наказів доручити господарському суду міста Києва.

15. Матеріали справи №25/797 повернути до господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття і може бути оскаржена до Вищого господарського суду України протягом одного місяця з дня її прийняття.

Головуючий суддя                                                                      

Судді                                                                                          

19.07.10 (відправлено)