Рішення № 11902306, 11.10.2010, Господарський суд Одеської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

_______________________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"11" жовтня 2010 р.Справа № 12/147-09-2727 За позовом Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

до відповідача: товариства з обмеженою відповідальністю „АСТІАРТА-ПЛЮС”

про стягнення 839094,61 грн.

та

за зустрічним позовом: товариства з обмеженою відповідальністю „АСТІАРТА-ПЛЮС”

до відповідача: Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради”

про зарахування витрат

Суддя Цісельський О.В.

за участю представників сторін:

від позивача (відповідача за зустрічним позовом): не з’явився

від відповідача(позивача за зустрічним позовом): Воронков В.О. –довіреність від 10.01.2008р.

Відповідно до ст. 77 ГПК України в судовому засіданні оголошувалися перерви з 09.10.2009р. до 09год.40хв. 04.11.2009р., з 16.11.2009р. до 15год. 40хв. 23.11.2009р., з 23.11.2009р. до 11год.40хв. 25.11.2009р. та з 01.09.2010р. до 15год.10хв. 06.09.2010р.

СУТЬ СПОРУ: Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (надалі –Представництво) звернулося до господарського суду Одеської області з позовною заявою, в якій просить стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю „АСТІАРТА-ПЛЮС” (далі - ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС”) заборгованість з орендної плати в сумі 799634,77 грн. та пеню в сумі 39459,84 грн.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 13.07.2009р. позовну заяву прийнято до розгляду, порушено провадження по справі, їй присвоєно № 12/147-09-2727 та справу призначено до розгляду в судовому засіданні.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 31.08.2009р. за спільною заявою представників сторін термін розгляду справи продовжено на два місяця, а саме до 09.11.2009р.

18.09.2009р. відповідач подав до господарського суду Одеської області зустрічну позовну заяву (вх. № 7128) відповідно до якої просить суд зарахувати витрати на ремонт орендованого майна зроблені ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” у сумі 839094,31 грн. в рахунок погашення заборгованості та пені за орендною платою яка виникла на підставі договору оренди № 209р нежилого приміщення від 22.06.2007р. та зобов’язати Представництво зарахувати витрати на ремонт орендованого майна зроблені ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” у сумі 3212688,19 грн. в рахунок суми, яку ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” належить сплатити за викуп приміщень 1-го та 2-го поверхів та підвалу площею 927,3 м2 по вул. Коблевська, 40, а також просить суд у задоволені первісного позову відмовити.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 22.09.2009р. зустрічну позовну заяву ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” прийнято до спільного розгляду з первісним позовом у справі.

Ухвалою виконуючого обов’язки голови господарського суду Одеської області від 09.11.2009р. термін розгляду справи продовжено на один місяць, а саме до 09.12.2009р.

16.11.2009р. відповідачем - ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” подано до суду заяву про призначення судової експертизи по справі.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 23.11.2009р. за спільною заявою представників сторін термін розгляду справи продовжено на один місяць, а саме до 09.01.2010р.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 25.11.2009р. у справі призначено будівельно-технічну експертизу, проведення експертизи доручено Науково - виробничому центру „ЕКОСТРОЙ” та провадження у справі зупинено до закінчення проведення судової експертизи.

Із супровідним листом Науково - виробничого центру „ЕКОСТРОЙ” від 16.08.2010р. за № 201 суд отримав Висновок будівельно-технічної експертизи про фактичні об’єми, якість та вартість виконаних робіт по капітальному ремонту двоповерхової нежитлової будівлі, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Коблевська, 40.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 19.08.2010р. провадження у справі поновлено.

06.09.2010р. позивач за зустрічним позовом - ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” подав до суду заяву про уточнення до зустрічного позову, відповідно до яких просить суд зарахувати частину вартості невід’ємних поліпшень орендованого майна, зроблені ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” в сумі 839094,61грн. в рахунок орендної плати та пені за період з 22.06.2007р. по 30.06.2009р., які виникли у ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” перед Представництвом на підставі договору оренди № 209р нежилого приміщення від 22.06.2007р. та зобов’язати Представництво зарахувати витрати на ремонт орендованого майна зроблені ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” у сумі 2774907,19 грн. в рахунок суми, яку ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” належить сплатити за викуп приміщень 1-го та 2-го поверхів та підвалу площею 927,3 м2 по вул. Коблевська, 40.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 27.09.2010р. за заявою ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” термін розгляду справи було продовжено до 19.10.2010р.

У зв’язку із систематичною неявкою в судові засідання представника позивача за первісним позовом, ухвалою господарського суду Одеської області від 11.10.2010р. первісний позов залишено без розгляду.

Враховуючи те, що позивачем за зустрічним позовом - ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” не надав суду доказів укладення із Представництвом договору купівлі-продажу приміщень 1-го та 2-го поверхів та підвалу площею 927,3 м2 по вул. Коблевська, 40 ухвалою господарського суду Одеської області від 11.10.2010р. позовні вимоги ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” в частині зобов’язання Представництва зарахувати витрати на ремонт орендованого майна зроблені ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” у сумі 2774907,19 грн. в рахунок суми, яку ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” належить сплатити за викуп приміщень 1-го та 2-го поверхів та підвалу площею 927,3 м2 по вул. Коблевська, 40 залишені без розгляду.

Представник ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” в судовому засіданні наполягає на задоволені зустрічного позову в повному обсязі.

Відповідач за зустрічним позовом - Представництво в судове засідання не з’явився, проте був належним чином повідомлений про час та місце судового засідання, а саме, за його юридичною адресою, яка визначена у первісному позові, про поважність підстав відсутності суд не повідомив, відзиву на зустрічний позов суду не надав.

В процесі розгляду справи з боку представників сторін до суду були подані додаткові документи, які судом були оглянуті у судових засіданнях та долучені до матеріалів справи у якості документальних доказів.

Справа розглядається в порядку ст. 75 Господарського процесуального кодексу України, за наявними в ній матеріалами.

Відповідно до ст.85 ГПК України в судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представника позивача, суд встановив:

Нежилі приміщення першого, другого поверхів та підвалу, загальною площею 927,3м2 що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Коблевська, 40 (далі —об'єкт), належать до комунальної власності територіальної громади м. Одеси на підставі Свідоцтва про право власності, видане 22.08.2007р., на підставі рішення Виконкому ОМР № 767 від 23.12.2004р.

Управління зазначеним об’єктом здійснює Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (далі - Представництво) згідно наданих йому повноважень.

22.07.2007р. між Представництвом (орендодавець) та ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” (орендар) було укладено договір оренди № 209р нежилого приміщення.

Відповідно до п.1.1. договору орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежилі приміщення першого, другого поверхів та підвалу (літ.Б) та приміщення першого поверху (літ.А), загальною площею 927,3м2 які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Коблевська, 40. Характеристика об’єкта оренди наводиться у технічному паспорті, який виданий КП „ОМБТІ та РОН” 03.11.2006р.

Експертна оцінка об’єкта оренди становить 4119826 грн. без урахування ПДВ.

Пунктом 1.3. договору термін його дії визначено з 22.06.2007р. по 16.06.2010р.

Згідно з п.2.2. договору за орендоване приміщення орендар зобов’язується сплачувати орендну плату, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 21600 грн. без ПДВ та є базовою ставкою орендної плати за місяць.

Пункт 2.4. договору встановлює, що орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Відповідно до п.п. а п.4.2. договору орендар на протязі дії договору зобов’язаний забезпечувати збереження об’єкта оренди, своєчасно проводити капітальний і поточний ремонт приміщень, запобігати їх пошкодженню і псуванню.

Відповідно до п.4.3. договору орендар зобов’язується своєчасно здійснювати капітальний і поточний ремонт об’єкта оренди. При проведенні орендарем капітального ремонту чи переобладнанні приміщень, останній несе матеріальну відповідальність за якість ремонту та пошкодження, викликані ремонтом у приміщеннях будинку де знаходиться об’єкт оренди.

Пунктом 4.4. договору визначено, що капітальний ремонт, реставрація, реконструкція, технічне переобладнання об’єкта оренди, викликані особливостями господарської діяльності орендаря, проводяться лише з дозволу орендодавця з наданням проектно-кошторисної документації, виготовленої за рахунок орендаря до початку проведення робіт і затвердженої у встановленому порядку.

Пункт 4.5. договору встановлює, що при проведенні орендодавцем реконструкції, реставрації чи капітального ремонту об’єкта оренди, пов’язаних з тимчасовим звільненням орендованих приміщень, орендар зобов’язаний його звільнити у 30-денний строк з дати надіслання повідомлення орендодавця з урахуванням п’ятиденного терміну поштового обігу. При цьому орендодавець повинен надіслати орендарю письмове повідомлення про звільнення нежитлових приміщень на строк реконструкції, реставрації чи капітального ремонту рекомендованим листом.

За період тимчасового звільнення приміщення орендарем, орендна плата орендодавцем не стягується.

Відповідно до п. 5.2. договору оренди за несвоєчасне внесення орендної плати орендар сплачує пеню в розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочки.

Абзацом 2 п.7.6. договору визначено, що всі зроблені орендарем без згоди орендодавця у приміщеннях невід’ємні поліпшення передаються орендодавцю безоплатно.

Відповідно до п.7.7. договору у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

В матеріалах справи відсутні докази того, що сторони зверталися один до другого на протязі місяця після закінчення дії договору оренди № 209р нежилого приміщення від 22.07.2007р. із заявою з приводу не бажання продовжити зазначений договір. З урахуванням цього суд прийшов до висновку, що договір оренди № 209р нежилого приміщення від 22.07.2007р. на час розгляду справи є діючим.

Актом приймання-передачі від 22.06.2007р. орендодавець передав, а орендар прийняв нежилі приміщення першого, другого поверхів та підвалу, загальною площею 927,3м2 що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Коблевська, 40. У зазначеному акті вказано, що приміщення потребують ремонту.

Листом від 25.07.2007р. позивач звернувся до Представництва з питанням щодо звільнення його від сплати орендної плати на час проведення капітального ремонту.

Враховуючи те, що будівля в який розташовано об’єкт оренди є пам’яткою архітектури, 30.08.2007р. ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” отримало в Управлінні охорони об’єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації дозвіл № 30-08/2007 на виконання робіт на пам’ятках культурної спадщини.

Листом за № 53 від 06.08.2007р. ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” звернулося до Представництва за дозволом на проведення капітального ремонту орендуємих приміщень.

Листом за № 01-13/11123 від 17.10.2007р. Представництво відмовилося від звільнення позивача від оплати оренди, а порекомендував звернутися для вирішення цього питання до постійної комісії Одеської міської ради по плануванню, бюджету та фінансам.

Для приведення об’єкту оренди у придатний для використання стан ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” 20.08.2007р. уклало із ТОВ „СМУ-5 Одесбуд” договір підряду № 1.

З метою встановлення об’ємів та переліку робіт ТОВ „СМУ-5 Одесбуд” було складено 4 дефектні акти, які були підписані ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” та погоджені Представництвом.

За актом здачі-приймання приміщень від 21.08.2007р. ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” передало, а ТОВ „СМУ-5 Одесбуд” прийняло будівлю з приміщеннями, розташовану за адресою: м. Одеса, вул. Коблевська, 40.

Після виконання переліку робіт, визначених у дефектному акті ТОВ „СМУ-5 Одесбуд” за актом від 11.02.2008р. повернуло ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” будівлю з приміщеннями, розташовану за адресою: м. Одеса, вул. Коблевська, 40.

14.02.2008р. між ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” та ТОВ „Оселя ХХІ” було укладено договір підряду № 6507 на проведення робіт по ремонту приміщень у будівлі, розташованій за адресою: м. Одеса, вул. Коблевська, 40.

За актом здачі-приймання приміщень від 14.02.2008р. ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” передало, а ТОВ „Оселя ХХІ” прийняло будівлю з приміщеннями, розташовану за адресою: м. Одеса, вул. Коблевська, 40.

Листом за № 0173/1854 від 21.02.2008р. Представництво, розглянувши надані позивачем документи, надало згоду на проведення капітального ремонту в орендуємих приміщеннях.

11.04.2008р. Розпорядженням Приморської районної адміністрації ОМР за № 503 було затверджено кошторис на капітальний ремонт орендованих нежилих приміщень першого, другого поверхів та підвалу, розташованих за адресою: вул. Коблевська, 40 в сумі 1790728 грн.

Після проведення ремонтних робіт у приміщеннях будівлі, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Коблевська, 40 ТОВ „Оселя ХХІ” за актом від 31.07.2009р. повернуло, а ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” прийняло вищезазначені приміщення.

14.08.2009р. після завершення капітального ремонту між ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” та Управлінням охорони об’єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації було укладено охоронний договір на пам’ятку культурної спадщини № 16-07/Є-2009.

В ході проведення робіт з капітального ремонту об’єкту оренди для відновлення та ремонту орендуємих приміщень до стану придатного для його нормального використання у ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” виникли додаткові витрати.

Як зазначає позивач у період з лютого 2008р. по червень 2009р. ним проведено капітальний ремонт (здійснено поліпшення) орендованого майна на загальну суму 4052782,80 грн. що підтверджено Аудиторським висновком, виготовленим ПП „Аудиторська фірма „Ера” (свідоцтво про внесення до реєстру аудиторської діяльності №2006 від 26.01.2001р. № 98).

Згідно Аудиторському висновку стосовно підтвердження джерел фінансування та обсягів фінансування капітального ремонту нежилої будівлі, площею 927,3 м2, за адресою: м. Одеса, вул. Коблевська, 40 виготовленим ПП „Аудиторська фірма „Ера” (свідоцтво про внесення до реєстру аудиторської діяльності №2006 від 26.01.2001р. № 98) вартість невід’ємних поліпшень об’єкту оренди які здійснені ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” за власний рахунок складають 4052782,80 грн. та вірно відображені у бухгалтерському обліку позивача.

Відповідно до ухвали господарського суду Одеської області від 25.11.2009р. Одеським відділенням Інженерної академії України Науково-виробничим центром „ЕКОСТРОЙ” (держліцензія АБ № 344394) було проведено судову будівельно-технічну експертизу.

На вирішення експерта поставити наступні питання: 1) Чи була необхідність збільшення об'єму ремонтних робіт на об'єкті нерухомості, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Коблевська, 40, з урахуванням узгодженої вартості робіт і фактичного об'єму виконаних робіт; 2) Чи відповідає якість і об'єм виконаних ТОВ „АСТИАРТА-ПЛЮС" робіт на об'єкті нерухомості, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Коблевська, 40, об'єму визначеному у кошторисі; 3) Чи відповідає якість використаних матеріалів проектним документам і нормативним вимогам; 4) Чи відповідає вартість використаних матеріалів визначених у кошторисі, вартості фактично проведених робіт; 5) Чи відповідає кількість використаних матеріалів представлених у кошторисі нормативним вимогам з урахуванням об'єму робіт; 6) Чи була необхідність в збільшенні затрат на проведення капітального ремонту об'єкта нерухомості, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Коблевська, 40; 7) Чи потребував технічний стан нежилих приміщень 1-го та 2-го та підвалу, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Коблевська, 40, збільшення витрат понад суму, що була визначена у кошторисі та затверджена розпорядженням Приморської районної адміністрації від 11.04.2008 року за №503; 8) Чи входять до вартості поліпшень у сумі 4052782,80грн. витрати для облаштування мансардного поверху до будівлі, що розташована по вул. Коблевська, 40 в м. Одесі; 9) Чи увійшли до складу поліпшень орендованого майна у сумі 405782,80 грн. вартість поліпшень, що можуть бути відокремлені від орендованого майна без втрати вартості нежилих орендованих приміщень 1-го та 2-го та підвалу, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Коблевська, 40; 10) Чи був змінений перелік робіт, що був передбачений проектно-кошторисною документацією, що була затверджена розпорядженням Приморської районної адміністрації від 11.04.2008 року за №503, якщо так, то у зв'язку із чим виникла необхідність у збільшенні або зменшенні переліку робіт, що були виконані орендарем нежилих приміщеннях 1-го та 2-го та підвалу, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Коблевська, 40.

Як зазначено у Висновку експерта загальний технічний стан об’єкта обстеження до проведення зазначених ремонтно-відновлювальних заходів можливо охарактеризувати як „незадовільний”, з фізичним зносом основних будівельних конструкцій та елементів у діапазоні 45-60%.

Згідно висновку будівельно-технічної експертизи на поставлені питання були надані наступні відповіді, зокрема,

результати досліджень, з урахуванням аналізу додатково наданих матеріалів (дефектних актів та локальних кошторисів), однозначно вказують на технічну та технологічну потребу та обґрунтованість збільшення об’єму ремонтних робіт на об’єкті нерухомості побудови середини ХІХ ст., розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Коблевська, 40, відносно матеріалів, затверджених розпорядженням № 503 від 11.04.2008р. Приморської райадміністрації. Дане збільшення обумовлено технічною потребою усунення додаткових дефектів та пошкоджень основних будівельних конструкцій та елементів зазначеної будівлі, фактичне виявлення яких на аналогічних будівельних об’єктах можливо лише в процесі виконання робіт; до відповідних видів робіт відносяться, зокрема, заходи по посиленню будівельних конструкцій; результати досліджень вказують на відповідність якості та фактично виконаних об’ємів (за деяким винятком) ремонтно-відновлювальних робіт, виконаних ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” на об’єкті оренди;

результати досліджень, з урахуванням аналізу наданої документації, вказують на економічну (у зв’язку зі зміною розцінок на протязі періоду проведення комплексу зазначених робіт) та технічну потребу та обґрунтованість збільшення витрат на проведення капітального ремонту об’єкта нерухомості, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Коблевська, 40 у зв’язку з деяким збільшенням об’ємів робіт, що було обумовлено технічною потребою усунення додатково виявлених в ході виконання робіт дефектів та пошкоджень основних будівельних конструкцій та елементів зазначеної будівлі, до даних робіт відносяться, зокрема, заходи по посиленню будівельних конструкцій та ремонту фасаду будівлі;

результати досліджень, з урахуванням аналізу додатково наданих матеріалів (дефектних актів та локальних кошторисів), дозволяють охарактеризувати загальний технічний стан основних будівельних конструкцій та елементів нежилої будівлі за адресою: м. Одеса, вул. Коблевська, 40 як „незадовільний”, з фізичним зносом сягаючим 60%, що однозначно вказує на технічну потребу та обґрунтованість збільшення у 2009р. витрат на проведення відповідних ремонтно –відновлювальних заходів вище суми, вказаної у кошторисі та затвердженої розпорядженням Приморської райадміністрації № 503 від 11.04.2008р. Крім того, на збільшення витрат вище суми, вказаної у затвердженому кошторисі, вплила технічна потреба усунення додатково виявлених в ході виконання робіт дефектів та пошкоджень основних будівельних конструкцій та елементів зазначеної будівлі (підсилення цегляних стін сталевими обіймами, улаштування перемичок з металевих балок, улаштування поясів в опалубці) та ремонту фасаду будівлі;

в результаті досліджень встановлено, що вартість поліпшень у розмірі 4052782,80 грн. містить: витрати по капітальному ремонту основних будівельних конструкцій та елементів даху будівлі; витрати, віднесені до переобладнання простору горища з улаштуванням експлуатуємих мансардних приміщень, прямі витрати, що відносяться до улаштування експлуатуємих приміщень у межах простору горища, склали відповідно наданим актам прийому виконаних підрядних робіт в сумі 438781 грн.;

результати досліджень, з урахуванням аналізу наданої документації, надають можливість зробити висновок про те, що до складу поліпшень орендованого майна в розмірі 4052782,80 грн. у зв’язку із проведенням капітального ремонту нежилої будівлі за адресою: м. Одеса, вул. Коблевська, 40 увійшли витрати, обумовлені технічною потребою усунення додатково виявлених в ході виконання робіт дефектів та пошкоджень основних будівельних конструкцій та елементів, зокрема, заходи по підсиленню будівельних конструкцій (включаючи підсилення цегляних стін сталевими обіймами, улаштування перемичок з металевих балок, улаштування поясів в опалубці) та ремонту фасаду будівлі. Зазначені заходи слід також охарактеризувати як невід’ємні поліпшення, оскільки іх відділення однозначно приведе до втрати вартості орендованих приміщень 1-го, 2-го поверхів та підвалу. Додатково до вищенаведеного потрібно вказати, що у склад поліпшень орендованого майна у розмірі 4052782,80 грн. увійшли також витрати, віднесені до проведення робіт, які фігурують у наданій кошторисній та виконавчій документації по капітальному ремонту будівлі, але як такі що не характеризуються як невід’ємні поліпшення. До зазначених робіт відносяться, зокрема, монтаж освітлювальних приладів (світильників та бра з лампами) та встановлення кондиціонерів. Прямі витрати, що відносяться до позицій, які не являються невід’ємними поліпшеннями склали згідно з наданою документацією 98463грн.

результати досліджень, з урахуванням аналізу наданої документації, надають можливість зробити висновок про те, що при проведенні комплексу заходів по капітальному ремонту нежитлової будівлі № 40 по вул. Коблевській певним образом був змінений (збільшений) перелік робі, передбачений проектно-кошторисною документацією, затвердженою розпорядженням Приморської райадміністрації № 503 від 11.04.2008р. Як було вказано у попередніх висновках, дане збільшення було обумовлено, зокрема, технічною потребою усунення дефектів та пошкоджень основних будівельних конструкцій та елементів зазначеної будівлі, додатково виявлених в процесі виконання робіт та підтверджено додатково наданими матеріалами –дефектними актами та локальними кошторисами за 2009р. Додатково слід зазначити, що технічна потреба проведення комплексу заходів по ремонту фасаду будівлі (включаючи відновлення окремих ділянок) було обумовлено також потребою збереження виконаних робіт (підсилення цегляних стін сталевими обіймами, улаштування перемичок з металевих балок, улаштування поясів в опалубці тощо) з метою поліпшення експлуатаційних характеристик основних будівельних конструкцій та елементів будівлі, а також умов її експлуатації в цілому, включаючи максимально можливе усунення фізичного та морального зносу.

Враховуючи те, що Представництвом було подано до господарського суду Одеської області позов про стягнення заборгованості з оренди та не бажання зараховувати вартість здійснених позивачем невід’ємних поліпшень в рахунок оренди, зумовило звернення ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” з відповідною позовною заявою до господарського суду Одеської області.

          Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, проаналізувавши норми чинного законодавства суд дійшов висновку про часткове задоволення позовних вимог з наступних підстав:

Відповідно до ст. 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є:

1) договори та інші правочини;

2) створення літературних, художніх творів, винаходів та інших результатів інтелектуальної, творчої діяльності;

3) завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі;

4) інші юридичні факти.

3. Цивільні права та обов'язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства.

У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов'язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування.

Згідно ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Стаття 16 ЦК України встановлює, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, примусове виконання обов'язку в натурі.

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Приймаючи до уваги, що об’єкт оренди, який виступає предметом договору, належить до комунальної власності, до спірних правовідносин застосовуються також норми Закону України „Про оренду державного та комунального майна”.

Відповідно до п. 4 ст. 13 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” орендодавець зобов'язаний передати орендарю об'єкт оренди в комплекті та у стані, що відповідають істотним умовам договору оренди та призначенню майна, і повідомити орендаря про особливі властивості та недоліки майна, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна орендаря або інших осіб чи призвести до пошкодження самого майна під час користування ним.

Частинами 4, 6 статі 762 Цивільного кодексу України встановлено, що наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася, наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Згідно ст. 767 ЦК України наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню. Наймодавець зобов'язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею. Наймач зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.

Як встановлено матеріалами справи, а саме, актом приймання-передачі від 22.06.2007р. Представництво передало, а ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” прийняло нежилі приміщення першого, другого поверхів та підвалу, загальною площею 927,3м2 що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Коблевська, 40. У зазначеному акті вказано, що приміщення потребують ремонту.

Згідно листа Державного комітету України з будівництва та архітектури від 30.04.2003р. за № 7/7-401 капітальний ремонт будівлі - це комплекс ремонтно-будівельних, робіт, який передбачає заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання будівель в зв'язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також покращання планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об'єкта. Капітальний ремонт передбачає призупинення на час виконання робіт експлуатації будівлі в цілому або її частин (за умови їх автономності).

Відповідно до дефектних актів, складених підрядною організацією, підписаних ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” та затверджених Представництвом на час передачі об’єкту оренди у користування він потребує проведення капітального ремонту.

Відповідно до п.4.3. договору оренди № 209р від 22ю06.2007р. ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” (орендар) зобов’язується своєчасно здійснювати капітальний і поточний ремонт об’єкта оренди. При проведенні орендарем капітального ремонту чи переобладнанні приміщень, останній несе матеріальну відповідальність за якість ремонту та пошкодження, викликані ремонтом у приміщеннях будинку де знаходиться об’єкт оренди.

На виконання умов договору оренди № 209р від 22ю06.2007р. ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” за згодою Представництва у період з лютого 2008р. по червень 2009р. здійснило капітальний ремонт орендованого майна за власний рахунок.

Стаття 776 ЦК України встановлює, що поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Так саме, відповідно до ч.2 статі 181 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” визначає, що капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок, якщо інше не встановлено договором. Якщо орендодавець або інший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов договору, орендар має право: відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту; вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Аналізуючи текст договору оренди № 209р від 22ю06.2007р. суд прийшов до висновку, що п.п.а п.4.2, п.4.3, 4.4., 4.5. зазначеного договору оренди зобов’язують ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” здійснювати капітальний і поточний ремонт об’єкта оренди, але а ні ці, а ні інші пункти договору оренди не вказують що ремонт повинен виконуватися за рахунок орендаря.

Приписами ст. 778 ЦК України встановлено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Як вбачається із матеріалів справи, позивач на протязі липня 2007р. –червня 2009р. не сплачував орендну плату у зв’язку із проведенням ремонту об’єкту оренди у зв’язку із чим за ним утворилась заборгованість в сумі 799634,77грн.

Відповідно до ст.175 Господарського кодексу України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управлена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку. Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Стаття 509 ЦК України встановлює, що зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу, зокрема, з договору.

Стаття 526 ЦК України вказує, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно ч.1 ст. 546 ЦК України виконання зобов'язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Частина 3 ст. 549 ЦК України визначає, що пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання.

Відповідно до п. 5.2. договору оренди за несвоєчасне внесення орендної плати орендар сплачує пеню в розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочки.

Згідно з приписами ст. 614 ЦК України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання.

На думку суду ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” наявними в матеріалах доказами належним чином навела відсутність своєї вини за порушення зобов’язання зі сплати оренди.

Як встановлено матеріалами справи, ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” здійснено поліпшення (проведено капітальний ремонт) об’єкту оренди зі згодою орендодавця –Представництва на загальну суму 4052782,80 грн. з яких відповідно до висновку судового експерта до складу невід’ємних поліпшень потрібно віднести лише 3515538грн., так як витрати в сумі 438781грн., віднесені до переобладнання простору горища з улаштуванням експлуатуємих мансардних приміщень, прямі витрати, що відносяться до улаштування експлуатуємих приміщень у межах простору горища які не є об’єктом оренди, а також витрати в сумі 98463грн. на монтаж освітлювальних приладів (світильників та бра з лампами) та встановлення кондиціонерів що віднесені ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” до витрат по капітальному ремонту об’єкту оренди, але як такі що не характеризуються як невід’ємні поліпшення.

Відповідно до вимог ст.ст. 32, 33 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. При цьому, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Відповідно до ст. 43 ГПК України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, ще ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

З огляду на вищевикладене, враховуючи те, що матеріалами справи підтверджено вартість невід’ємних поліпшень в сумі 3515538грн., зроблених ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” під час проведення ремонту об’єкту оренди, суд вважає позовні вимоги ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” про зобов’язання Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради зарахувати частину вартості невід’ємних поліпшень орендованого майна, зроблені ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” в сумі 839094,61грн. в рахунок орендної плати та пені за період з 22.06.2007р. по 30.06.2009р., які виникли у ТОВ „АСТІАРТА-ПЛЮС” перед Представництвом на підставі договору оренди № 209р нежилого приміщення від 22.06.2007р. підтверджені матеріалами справи, є обґрунтованими та такими, що підлягають частковому задоволенню.

Керуючись ст.ст.32,33, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Зобов’язати Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, код ЄДРПОУ 26302595) зарахувати частину вартості невід’ємних поліпшень орендованого майна, зроблені товариством з обмеженою відповідальністю „АСТІАРТА-ПЛЮС” в сумі 799634 (сімсот дев’яносто дев’ять тисяч шістсот тридцять чотири) грн. 77 коп. в рахунок орендної плати за період з 22.06.2007р. по 30.06.2009р., які виникли у товариства з обмеженою відповідальністю „АСТІАРТА-ПЛЮС” перед Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради на підставі договору оренди № 209р нежилого приміщення від 22.06.2007р.

3. В іншій частині позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає чинності в порядку ст.85 ГПК України.

Наказ видати в порядку ст.116 ГПК України.

Рішення підписане 18.10.2010 р.

Суддя