Постанова № 10926755, 01.09.2009, Севастопольський апеляційний господарський суд

СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

Постанова

Іменем України

02 листопада 2009 року Справа № 5020-5/162                     Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді                                                  Лисенко В.А.,

суддів                                                                      Сотула В.В.,

                                                                                          Голика В.С.,

за участю представників сторін:

позивача: не з'явився,                               

відповідача: Дєпутатов Володимир Олександрович, довіреність № 91 від 01.07.2009,

розглянувши апеляційну скаргу фірми "Восток і К" на рішення господарського суду міста Севастополя (суддя Євдокімов І.В.) від 22 червня 2009 року у справі №5020-5/162

за позовом приватного підприємства "Підприємство матеріально-технічного забезпечення "Автоснаб" (Фіолентовське шосе, 9-а,Севастополь,99014)

до фірми "Восток і К" (вул. Л.Чайкіної, 1,Сімферополь,95050)

про усунення перешкод в користуванні нежитловими приміщеннями та стягнення заборгованості в розмірі 327193,74 грн.; за зустрічним позовом про визнання договору оренди недійсним

                                                            ВСТАНОВИВ:

Приватне підприємство "Підприємство матеріально-технічного забезпечення "Автоснаб" звернулось до господарського суду міста Севастополя з позовом до фірми "Восток і К" в якому просило усунути перешкоди в користуванні нежитловими приміщеннями та стягнути заборгованість в розмірі

327193,74 грн.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що після закінчення строку дії договору оренди відповідачем не були повернуті орендовані приміщення. Крім того, позивач зазначив, що наймач повинен сплатити суму оренди на його користь у відповідності з положеннями статті 785 Цивільного кодексу України.

Під час розгляду справи місцевим господарським судом відповідач заявив зустрічний позов про визнання договору оренди недійсним.

Зустрічні позовні вимоги мотивовані тим, що спірний договір укладений з порушенням вимог чинного законодавства, так як на момент його підписання об'єкт оренди не був прийнятий до експлуатації. Необхідність прийняття фірма "Восток і К" обґрунтовує Законом України "Про основи містобудування" та Порядком прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 22.09.2004 № 1243.

Рішенням господарського суду міста Севастополя від 22.06.2009 у справі №5020-5/162 первісний позов задоволено.

Стягнуто з фірми "Восток і К" на користь приватного підприємства "Підприємство матеріально-технічного забезпечення "Автоснаб" заборгованість в сумі 327193,74 грн., з яких: 105774,00 грн. - основна заборгованість, 221419,74 грн. - неустойка (подвійна плата за користування майном), витрати по сплаті державного мита в сумі 3357,00 грн., а також витрати на інформаційне-технічне забезпечення судового процесу в сумі 118,00 грн.

Зобов'язано фірму "Восток і К" усунути перешкоди приватному підприємству "Підприємство матеріально-технічного забезпечення "Автоснаб" в користуванні майном, шляхом звільнення нерухомого майна, а саме:першого поверху адміністративно - побутового корпусу - літер "Б", площею 194,0 м , торгового павільйону - літер "Б 1", площею 466,0 м2 , розташованими за адресою: місто Севастополь, Фіолентовське шосе, 9-а (9-В/2 та 9-В/З) та передачі вказаних приміщень приватному підприємству "Підприємство матеріально-технічного забезпечення "Автоснаб" за актом приймання - передачі.

У задоволенні зустрічного позову відмовлено.

Суд першої інстанції виходив із загальних норм цивільного та господарського права, які регулюють договірні зобов'язальні відносини, а саме статті 525, 526 Цивільного кодексу України, а також врахував положення статті 785 Цивільного кодексу України, якою передбачений обов'язок наймача повернути орендоване ним майно власнику після закінчення строку дії договору оренди та сплатити подвійну плату за фактичне користування майном після припинення договору.

У задоволенні зустрічного позову про визнання договору оренди недійсним суд відмовив, оскільки врахував необов'язковим здачу нерухомого майна в експлуатацію, так як приватне підприємство "Підприємство матеріально-технічного забезпечення "Автоснаб" отримало майно не шляхом створення нового майна, а з підстав, передбачених цивільно-правовою угодою - договором купівлі-продажу.          

Не погодившись з рішенням суду, відповідач звернувся до Севастопольського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення скасувати, прийняти нове рішення, у якому зустрічний позов задовольнити.                     Апеляційна скарга мотивована тим, що рішення суду прийнято з порушенням норм процесуального права, при неповному дослідженні обставин справи та невідповідності висновків суду дійсним обставинам.

Так, відповідач посилається на те, що нежитлові приміщення, які є предметом договору оренди, не були здані в експлуатацію, при тому, що такий обов'язок покладений на позивача Законом України "Про основи містобудування", який не містить будь-яких виключень.

Крім того, заявник апеляційної скарги зазначає, що позивач на момент укладення договору оренди не був власником орендованого майна, так як йому належала лише частка цього нерухомого майна.

Стосовно вимог про усунення перешкод в користуванні нежитловими приміщеннями фірма "Восток і К" заперечує з тих підстав, що вона не створює будь-яких перешкод позивачу у користуванні майном. В обґрунтування цього доводу відповідач посилається на наявність договору оренди від 01.05.2009 за № 5, який укладений позивачем з іншою особою.

Фірма "Восток і К" також не згодна з розрахунком неустойки, так як подвійна плата, яка вказана у статті 785 Цивільного кодексу України, на його думку, суперечить загальному поняттю неустойки, яке наведено у статті 549 цього кодексу.          

Відповідач вважає, що суд порушив норму процесуального права, оскільки справа з таким предметом спору повинна слухатися за місцезнаходженням відповідача, тобто у господарському суді Автономної Республіки Крим.

          Ухвалою Севастопольського апеляційного господарського суду 17.08.2009 розгляд апеляційної скарги було відкладено на 07.09.2009.

Ухвалою першого заступника голови Севастопольського апеляційного господарського суду від 07.09.2009 строк розгляду справи продовжено на 1 місяць.

Ухвалою Севастопольського апеляційного господарського суду 07.09.2009 розгляд апеляційної скарги було відкладено на 12.10.2009.

Ухвалою Севастопольського апеляційного господарського суду 12.10.2009 розгляд апеляційної скарги було відкладено на 02.11.2009.

Ухвалою Севастопольського апеляційного господарського суду від 12.10.2009 строк розгляду справи продовжено.

В судове засідання, призначене на 02.11.2009, представник позивача не з'явився, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, про причини неявки суд не повідомив.

Судова колегія розглядає справу за його відсутністю, оскільки явку сторін не визнано обов'язковою.

Повторно розглянувши справу у порядку статті 101 Господарського процесуального кодексу України, перевіривши матеріали справи на предмет правильності застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія вважає, що апеляційна скарга фірми "Восток і К" підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

З матеріалів справи вбачається, що 20.05.2008 між приватним підприємством "Підприємство матеріально-технічного забезпечення "Автоснаб" та фірмою "Восток і К" укладений договір оренди нерухомого майна, що складається з першого поверху адміністративно-побутового корпусу -літер "Б", ті. 194,0 м2 та торгового павільйону - літер "Б1" пл. 466,0 м2 , розташованими за адресою: місто Севастополь Фіолентовське шосе, б. 9-а (9В/2 та 9В/3)(том 1, а. с. 9 - 12, 23 - 24).

Судом встановлено, що нерухоме майно належить позивачу на підставі договору купівлі-продажу від 02.03.2006, укладеного із попереднім власником -товариством з обмеженою відповідальністю "Влана" та посвідченого приватним нотаріусом Севастопольського міською нотаріального округу Волковою В.М. (том 1, а. с. 51).

Реєстрацію права власності на зазначене майно було здійснено власником у ДКП БТІ та ДРОНМ місті Севастополя, що підтверджується листом вказаного підприємства від 08.04.2006 № 389 (том 1, а. с. 53).

Відповідно до акту прийому-передачі від 20.05.2009 майно передано орендодавцем та прийнято у користування орендарем (том 1, а .с. 13,25).

Згідно зі статтею 283 Господарського кодексу України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Відповідно до пункту 2.3 договору, орендна плата за договором складає 33000,00 грн. на місяць. Орендар зобов'язався сплачувати орендну плату на умовах, визначених пунктом 2.2 договору, тобто, до 10 числа наступного місяця.

Пунктом 5.2 договору, передбачено, що орендар звільняється від внесення орендної плати протягом 2-х місяців після передачі майна із метою проведення відповідних ремонтних робіт для облаштування приміщення для ведення діяльності, передбаченої статутом фірми.

Як вірно встановлено місцевим господарським судом, до серпня 2008 року включно орендар не мав заборгованості із орендної плати. Позивач про такий факт не заперечує.

За вересень відповідач сплатив орендну плату частково - в розмірі 6000,00 грн.

Приватне підприємство "Підприємство матеріально-технічного забезпечення "Автоснаб" листом від 12.12.2008 (том 1, а.с. 14) повідомило відповідача про відмову від виконання договору оренди та просило фірму "Восток і К" звільнити орендовані приміщення і передати їх за актом прийому-передачи на підставі п. п. 5.2 договору оренди та статті 782 Цивільного кодексу України.

Вказане повідомлення про відмову від договору оренди мотивоване тим, що на момент його написання фірма "Восток і К" має заборгованість за три місяця: вересень, жовтень, листопад.

Згідно з частиною 1 статті 782 Цивільного кодексу України наймодавець

має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Судова колегія вважає, що позивач станом на 12.12.2008 не мав права на відмовлення від договору оренди у розумінні вищенаведеної статті з огляду на наступне.

Відповідно до частини 1 статті 255 Цивільного кодексу України якщо строк встановлено для вчинення дії, вона може бути вчинена до закінчення останнього дня строку.

Згідно з частиною 1 статті 251 вказаного кодексу строком є певний період у часі, зі спливом якого пов'язана дія чи подія, яка має юридичне значення.

Колегія суддів зазначає, що посилання закону на три місяця, про які зазначено у статті 782 Цивільного кодексу України, носять точний характер та визначають строк відповідною кількістю місяців (не календарних), тобто таких, які можливо визначити точною календарною датою, яка має юридичне значення, після якої, у даному випадку, за орендарем буде рахуватися борг за три повних місяця підряд.

Як вже було зазначено, орендар зобов'язався сплачувати орендну плату до 10 числа наступного місяця.

Так як за вересень 2008 року відповідач сплатив орендну плату частково - в розмірі 6000,00 грн., станом на 10.10.2008 за відповідачем не може рахуватися договірна заборгованість за оренду за повний місяць. Аналогічним чином, станом на 10.12.2008 за відповідачем не може рахуватися договірна заборгованість за оренду за три повних місяця у розумінні статті 782 Цивільного кодексу України. 12.12.2008 (дата складання повідомлення про відмову) також не є тою точною датою, станом на яку за відповідачем виникла заборгованість у повні три місяця, так як 6000,00 грн. сплачені позивачем відповідають 5 дням оренди (33000,00 грн./місяць = 1100,00 грн./день; 6000,00 грн./ПОО = 5 днів). З цього розрахунку суд апеляційної інстанції доходить до висновку, що позивач отримав право на відмову від договору оренди на підставі статті 782 Цивільного кодексу України в односторонньому порядку лише 14.12. 2008.

Відповідно до статей 525, 526 Цивільного кодексу України та положень статті 193 Господарського кодексу України, зобов'язання повинні виконуватись належним чином згідно умов договору та вимог діючого законодавства, одностороння відмова від виконання зобов'язання або зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором чи законом.

Отже, повідомлення приватного підприємства "Підприємство матеріально-технічного забезпечення "Автоснаб" від 12.12.2008 про відмову від договору оренди в односторонньому порядку складено з порушенням вищенаведених норм закону, у зв'язку з чим не являється доказом розірвання договору оренди нерухомого майна від 20.05.2008.

Відповідно до статті 17 закону України "Про оренду державного та комунального майна" N 2269-XII від 10.04.1992.

1. Термін договору оренди визначається за погодженням сторін.

2. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

3. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Згідно зі статтею 26 цього закону.

1. Одностороння відмова від договору оренди не допускається.

2. Договір оренди припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; викупу об'єкта оренди; загибелі об'єкта оренди.

3. Договір оренди може бути розірвано за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Після 14.12.2008 (з моменту наявності права позивача на відмову від договору оренди) належного повідомлення приватне підприємство "Підприємство матеріально-технічного забезпечення "Автоснаб" на адресу відповідача не спрямовувало, відповідних доказів суду не представлено.

Відповідно статей 33, 34 Господарського процесуального кодексу України сторони мають довести суду обставини, на які вони посилаються в обґрунтування своїх вимог або заперечень тими засобами доказування, якими мають бути підтверджені певні факти.

Пунктом 7.1. договору оренди встановлено, що строк встановлюється з 20.05.2008 по 18.05.2011.

За таких обставин, колегія суддів вважає, що на даний час спірний договір оренди є чинним.

Відповідно до пункту 4 та 5 статті 10 закону України "Про оренду державного та комунального майна" N 2269-XII, від 10.04.1992 із змінами станом на 12.03.2009.

Умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря. Реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов чи розірвання договору оренди. Тому апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню.

У частині вирішення первісного позову при прийнятті нового рішення у цієї часині судова колегія вважає, що позов підлягає частковому задоволенню.

Судовою колегією зазначено, що договір оренди є чинним, тому відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог у частині усунення перешкод Підприємством матеріально-технічного забезпечення "Автоснаб" в користуванні нежитловими приміщеннями.

У частині позовних вимог про стягнення суми судова колегія дійшла таких висновків.

Позовні вимоги заявлені позивачем у вигляді стягнення орендної плати –заборгованості за договором оренди та плати за користування майном після припинення договору оренди (а.с. 4).

При цьому позивач не розмежував, яку суму із загальних сум стягнення ( 327193,74 грн.) складає орендна плата, а яку суму складає плата за користування майном після припинення дії договору оренди. Таким чином, позивач просить стягнути орендну плату за 3 місяці в одинарному розмірі, а після того у подвійному розмірі за станом на 23.03.2009. Таких обставин, судова колегія вважає необхідним стягнути заборгованість по орендної плати відповідача станом на час звернення до суду.

При цьому судова колегія звертає увагу, що договір оренди не припинений, орендна плата відповідачем не сплачена, позовні вимоги стосуються стягнення орендної плати.

Відповідно до статті 526 Цивільного кодексу України зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог –відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно умов договору орендна плата складає 33000,00 грн.

Розрахунок заборгованості складає:

За вересень 2008 року –27000,00 грн.,

За жовтень, листопад, грудень 2008 року, січень, лютий, березень 2009 року - 33000,00 грн. x 6 = 198000,00 грн.,

А загалом 27 000,00 грн. + 198 000,00 = 225000,00 грн.

Вказану суму судова колегія стягує з відповідача на користь позивача у вигляді орендної плати.

Позивачем не надано доказів наявності правових підстав стягнення орендної плати у подвійному розмірі. Тому у задоволенні позову у цієї частині судова колегія відмовляє.

У частині вирішення спору за зустрічним позовом судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції на підставі такого.

Як вбачається з матеріалів справи, право власності на майно, що передавалось у оренду, перейшло до приватного підприємства "Підприємство матеріально-технічного забезпечення "Автоснаб" на підставі договору купівлі-продажу від 02.03.2006, укладеного із попереднім власником - Товариством з обмеженою відповідальністю "Влана" та посвідченого у нотаріальному порядку.

Згодом, власником було отримано нову адресу на майно (Фіолентовське шосе 9В/2 та 9В/3) та здійснено у судовому порядку виділ належної йому частки майна в натурі. Зазначені обставини підтверджуються рішенням господарського суду міста Севастополя від 05.05.2008 № 20-9/371 та Свідоцтвами про право власності на зазначене майно (за адресою Фіолентовське шосе 9В/2 та Фіолентовське шосе 9В/3), виданими 25.06.2008 Фондом комунального майна міста Севастополя у встановленому порядку.

Отже, приватним підприємством "Підприємство матеріально-технічного забезпечення "Автоснаб" не здавало і не повинно було здавати зазначене майно у експлуатацію, оскільки право власності на майно воно отримало не шляхом створення нового майна, а з підстав, передбачених цивільно-правовою угодою --договором купівлі-продажу, тому посилання Фірми "Восток і К" на положення частини 3 статті 18 Закону "Про основи містобудування" є безпідставними, оскільки вони стосуються новоствореного майна.

Законність дій Бюро реєстрації і техничної інвентаризації та ДРОНМ СМР з питання реєстрації права власності на це майно за попереднім власником - товариство з обмеженою відповідальністю "Влана" у 1997 році (реєстраційне посвідчення від 06.12.1997, про що зазначено у договорі купівлі-продажу від 02.03.2006), а так само законність розпорядження Севастопольської міської державної адміністрації № 2113-р від 25 11.1997, яким було затверджено акт державної приймальної комісії щодо зазначеного майна, у встановленому законом порядку ніким не оскаржено та не визнано неправомірними.

Таким чином, суд першої інстанції зробив правильні висновки, що приватне підприємство "Підприємство матеріально-технічного забезпечення "Автоснаб" є законним власником майна і відповідно до положень цивільного законодавства та статті 41 Конституції, мало право на передачу його в оренду Фірмі "Восток і К" на час укладення договору від 20.05.2008.

Крім того, відповідно до статті 33 Господарського процесуального кодексу України, позивач повинен довести ті обставини, на які він посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Водночас, Фірма "Восток і К" не надала суду доказів того, що орендоване майно не здавалось в експлуатацію у встановленому законом порядку та що приватне підприємство "Підприємство матеріально-технічного забезпечення "Автоснаб" не мало право на укладення договору оренди.Крім того, позивач не зазначив в чому може полягати порушення його прав у зв'язку із припущенням, що майно могло бути не здано в експлуатацію у 1997 році, чи було здано в експлуатацію із порушенням норм діючого законодавства.

Суд першої інстанції, також, правильно врахував, що відповідальність за експлуатацію майна, не зданого в експлуатацію у встановленому законом порядку може нести лише його власник. Орендар, в свою чергу, може вимагати лише розірвання договору оренди у разі встановлення уповноваженими на це органами факту незаконної експлуатації та стягнення завданих цим збитків. Розірвання договору можливе лише до його припинення за іншими обставинами, встановленими законом.

Отже, у відповідності з Постановою Верховного Суду України від 28.04.1978 №3 "Про судову практику в справах про визнання угод недійсними" та Роз'ясненнями Вищого арбітражного суду від 12.03.1999 № 02-5/111 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з визнанням угод недійсними", за загальним правилом угода, визнана недійсною, вважається такою з моменту її укладення (частина 1 статті 59 Цивільного кодексу). Виняток з цього правила становлять угоди, зі змісту яких випливає, що вони можуть бути припинені лише на майбутнє, оскільки неможливо повернути усе одержане за ними, наприклад, вже здійснене користування за договором майнового найму, зберігання за договором схову тощо. У такому випадку одночасно з визнанням угоди недійсною господарський суд повинен зазначити у рішенні, що вона припиняється лише на майбутнє.

Оскільки за своєю правовою природою спірний договір оренди є угодою, яка може бути визнана недійсною та припинена лише на майбутнє, визнати його недійсним з моменту укладення неможливо.

Доводи апеляційної скарги у цієї частині не приймаються до уваги, оскільки не мають правового значення.

Згідно зі статтею 49 Господарського процесуального кодексу України судова колегія стягує з відповідача на користь приватного підприємства "Підприємство матеріально-технічного забезпечення "Автоснаб" часткове повернення судових витрат, а саме 2250,00 грн. державного мита та 81,14 грн. витрат на інформаційне забезпечення судового процесу.

                    Керуючись статтею 101, статті 103 (пунктом 2), статті 104 (пунктами 3, 4 частини 1), статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, суд

                                                            ПОСТАНОВИВ:          

                    Апеляційну скаргу фірми "Восток і К" задовольнити частково.

                    Рішення господарського суду міста Севастополя від 22.06.2009 у справі № 5020-5/162 скасувати частково у частині задоволення первісного позову.

                    Прийняти нове рішення у цієї частині.

                    Позов задовольнити частково.

                    Стягнути з фірми "Восток і К" (95050, місто Сімферополь, вул. Лізи Чайкіної, 1, код ЄДРПОУ 24495555, п/р 260030000803 у КФ АБ "Експрес-Банк", МФО 384674) на користь приватного підприємства "Підприємство матеріально-технічного забезпечення "Автоснаб" (99053, місто Севастополь, Фіолентовське шосе, 9-А, код ЄДРПОУ 30328612) заборгованість по орендній платі в сумі 225000,00 грн., витрати по сплаті державного мита в сумі 2250,00 грн., а також витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в сумі 81,14 грн.

                    В інший частині позову відмовити.

                    У частині відмови у задоволенні зустрічного позову рішення суду залишити без змін.

                    Господарському суду міста Севастополя видати наказ.

Головуючий суддя                              Підпис                    В.А. Лисенко

Судді                                                            Підпис                    В.В.Сотула

                                                            Підпис                    В.С. Голик