Рішення № 10319485, 23.02.2010, Господарський суд Автономної Республіки Крим

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ

Автономна Республіка Крим, 95003, м.Сімферополь, вул.Р.Люксембург/Речна, 29/11, к. 313

РІШЕННЯ

Іменем України

23.02.2010Справа №2-24/6368-2009 За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Криниця" ( 84635, м. Горлівка, вул. Гірничопромислова,66а, 8453, Донецька обл. м. Красний Лиман, с. Щурове, пров. Донецький, 2, ідентифікаційний код 31891946, представник: Смирнова Н.Р. : 99046, АР Крим, м. Севастополь, вул. Перемоги, 57-11)

До відповідача - Коктебельської селищної Ради, (98186, АР Крим, смт. Коктебель, м. Феодосія, пер. Висотний,1, ідентифікаційний код 04367418)

За участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «Богема» (98100, АР Крим, м. Феодосія, смт. Коктебель, пров. Долинний, б. 15 А).

про розірвання договору.

Суддя ГС АР Крим Г.Г. Колосова

ПРЕДСТАВНИКИ:

Від позивача – не з’явився.

Від відповідача – Борисенко І.В. – представник, довіреність № б/н від 07.12.2009р., паспорт ЕС 884063 від 09.02.1999р.

Від третьої особи – не з’явився.

Обставини справи: Товариство з обмеженою відповідальністю "Криниця" звернулось до Господарського суду АР Крим з позовом до відповідача – Коктебельської селищної Ради про розірвання укладеного між Коктебельською селищною Радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Криниця" договору оренди земельної ділянки, розміщеної за адресою : смт. Коктебель, перевулок Долинний, 15 а (реєстраційний номер державного земельного кадастру 040501900096) № 10 від 30.12.2004р.

Крім того, позивач просить стягнути з відповідача на користь позивача державне мито та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідач неправомірно ухиляється від розірвання договору оренди земельної ділянки, яка була надана позивачеві для завершення будівниіцтва об’єктів житлової забудови, що тягне для позивача негативні наслідки, у тому числі додаткові витрати, та, за ствердженням Товариства з обмеженою відповідальністю "Криниця", порушує його права.

Так, позивач посилається на прийняття всіх об’єктів будівництва до експлуатації відповідно до актів державної приймальної комісії від 21.07.2005р. та від 29.12.2008р., та на факт створення після завершення будівництва та продажу всіх квартир та цокольного поверху об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «Богема».

Позивач зазначає, що його заява про розірвання договору оренди відхилена на підставі невирішеності питання про передачу багатоквартирного будинку на баланс об’єднання «Богема», проте, за ствердженням позивача, актом приймання-передачі від 15.09.2009р. Товариство з обмеженою відповідальністю "Криниця" передало на баланс зазначеному об’єднанню введений до експлуатації багатоквартирний будинок.

Також позивач звертає увагу суду на те, що заявою від 22.09.2009р. Товариство з обмеженою відповідальністю "Криниця" відмовилось від права користування земельною ділянкою, розташованою за адресою : смт. Коктебель, перевулок Долинний, 15 а на користь об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «Богема» та відповідно останнє звернулось до Коктебельської селищної Ради із заявою про передачу у користування зазначеної земельної ділянки для експлуатації та обслуговування житлового будинку.

Крім того, за ствердженням позивача, Рішенням Коктебельської селищної Ради від 01.10.2009р. № 2544 об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Богема» надано дозвіл на розробку проекту землеустрою по відводу земельної ділянки того ж розміру, що наданий Товариству з обмеженою відповідальністю "Криниця", проте при цьому відповідач по справі відмовляється від розірвання договору оренди.

Ухвалою Господарського суду АР Крим від 19 січня 2010 року до участі у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача залучено Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «Богема».

Відповідач проти позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю "Криниця" заперечує, головним чином посилаючись на відсутність правових підстав для розірвання спірного договору. Так, відповідач вважає, що рішення Коктебельської селищної Ради № 2544 від 01.10.2009 року, яким Об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Богема» надано дозвіл на розроблення проекту землевпорядкування по відведенню земельної ділянки, не може бути підставою для розірвання спірного договору оренди.

Позивач явку представника до судового засідання не забезпечив, правова позиція Товариства з обмеженою відповідальністю "Криниця" суду зрозуміла.

Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «Богема», відповідно до пояснень по суті позовних вимог зазначає, що з позовними вимогами Товариства з обмеженою відповідальністю "Криниця" погоджується, просить їх задовольнити посилаючись зокрема на неможливість виконання рішення Коктебельської селищної Ради № 2544 від 01.10.2009 року, яким Об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Богема» надано дозвіл на розроблення проекту землевпорядкування по відведенню земельної ділянки, площею 0,2330 га розміщеної за адресою: смт. Коктебель, перевулок Долинний, 15 «а» з подальшою передачею в оренду, у зв’язку з відмовою органів землеустрою та земельного кадастру на підставі перебування зазначеної земельної ділянки в оренді Товариства з обмеженою відповідальністю "Криниця".

Судом були досліджені оригінали документів, на які сторони по справі посилаються як на підстави своїх вимог, зокрема суд дослідив оригінали договорів купівлі-продажу квартир об’єкту житлової забудови об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «Богема» у смт. Коктебель, перевулок Долинний, 15 а. Належним чином засвідчені копії документів долучені судом до матеріалів справи на виконання приписів статті 36 Господарського процесуального кодексу України.

Розгляд справи відкладався у порядку статті 77 Господарського процесуального кодексу України та розгляд справи було продовжено ухвалою Господарського суду АР Крим від 19 січня 2010 року (а.с. 49-50).

З огляду на те що документи, які містяться у матеріалах справи в достатній мірі характеризують правовідносини, що склалися між сторонами, суд вважає можливим розглянути справу за наявними в ній матеріалами в порядку статті 75 Господарського процесуального кодексу України.

Таким чином, розглянувши матеріали справи, дослідивши представлені докази, вияснивши позиції представників сторін, суд

ВСТАНОВИВ:

30 вересня 2009 року 39 сесією 24 скликання Коктебельської селищної Ради було прийнято рішення № 2548 « Про затвердження проекту землеустрою по відводу та передачі в оренду земельної ділянки Товариства з обмеженою відповідальністю "Криниця"» (а.с. 6).

Відповідно до пункту 2 зазначеного рішення Коктебельською селищною Радою передано позивачеві в оренду строком на 49 років ( до 30.09.2053 р. ) земельну ділянку кадастровий номер 01116457 0001 001 0503, площею 0,2330 га для комерційного використання під завершення будівництва гуртожитку в смт. Коктебель, провулок Долинний, 15 «а», за рахунок земель селищної ради не переданих у власність чи постійне користування, що належать до категорії житлової та громадської забудови у межах смт. Коктебель, угіддя - відкриті землі без рослинного чи з незначним рослинним покровом.

На підставі зазначеного рішення Коктебельської селищної Ради між позивачем та відповідачем 30 грудня 2004 року було укладено договір оренди земельної ділянки (а.с. 1012).

Предметом договору стала земельна ділянка, визначена у відповідному рішенні Коктебельської селищної Ради, а саме: земельна ділянка, площею 0,2330 га кадастровий номер 01116457 0001 001 0503, на якій на момент укладення договору знаходився об’єкт незавершеного будівництва.

Відповідно до пункту 14 Договору оренди визначено цільове призначення об’єкту оренди - для комерційного використання.

У пункті 13 Договору зазначено, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва гуртожитку.

У договорі сторони передбачили строк його дії.

Відповідно до пункту 6 договір оренди № 10 від 30 грудня 2004 року укладено на строк з моменту його державної реєстрації до 30 вересня 2053 року, тобто на 49 років.

Відповідно до пункту 34 Договору оренди сторони передбачили, що дія договору припиняється шляхом розірвання за взаємною згодою сторін або рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов’язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Одним з підстав припинення дії договору оренди сторони передбачили ліквідацію юридичної особи-орендаря (пункт 33 договору).

Відповідно до пункту 39 договору спори, пов'язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку.

Згідно з актом приймання-передачі земельної ділянки № 04051900096 від 29.09.2005р., оформленим відповідно до вимог чинного законодавства відповідач по справі – Коктебельська селищна Рада передав, а позивач по справі – Товариство з обмеженою відповідальністю "Криниця" прийняв для комерційного використання земельну ділянку площею 0,2330 га, розміщену у смт. Коктебель, перевулок Долинний, 15 «а». (а.с. 12).

Скориставшись своїм правом, передбаченим умовами договору оренди № 10 від 30 грудня 2004 року орендар – Товариство з обмеженою відповідальністю "Криниця", отримавши дозвіл Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю № 102 від 06.12.2005р., перепрофілював 4,5,6 - ий блок-секції Житлового будинку під гуртожиток на 120 місць та звів на орендованій земельній ділянці 3-ій блок-секції житлового будинку по пров. Долинний, 15 «а» у смт. Коктебель, які відповідно до актів державної приймальної комісії, зареєстрованого Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю 21.07.2005р. та 29.12.2008р. про прийняття в експлуатацію були прийняті до експлуатації (а.с. 14-17).

Так, судом встановлено факт повного введення до експлуатації об’єкту - житлового комплексу : 4,5,6 - ий блок-секції об’єкту завершеного будівництва введені до експлуатації у 21.07.2005р., а 3-ій блок-секції житлового будинку - 29.12.2008р.

Після введення об’єкту завершеного будівництва - багатоквартирного житлового будинку до експлуатації Товариство з обмеженою відповідальністю "Криниця" реалізовувало фізичним особам, а також передавало фізичним особам подольовій участі на підставі рішення Виконавчого комітету Коктебельської селищної Ради квартири у вказаному будинку.

Таким чином, нерухоме майно в смт. Коктебель, по пров. Долинний, 15 «а» було продано поквартирно на правових підставах відповідно до договорів купівлі-продажу та рішень Виконавчого комітету Коктебельської селищної Ради (а.с.89-144).

Власники квартир багатоквартирного житлового будинку по пров. Долинний, 15 «а» в смт. Коктебель заснували об’єднання співвласників багатоквартирного будинку на підставі Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» № 2866 від 29.11.2001р.

Так, відповідно до рішення установчих зборів власників від 26.08.2008р. створено Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «Богема», яке було зареєстровано у якості юридичної особи 02.12.2008р. за номером запису в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців за номером 1145102 0000 001859 (а.с. 62).

Оскільки Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «Богема» створено і зареєстровано у встановленому законом порядку, відповідно до приписів статтей 80 та 81 Цивільного кодексу України зазначена організація є юридичною особою приватного права.

Відповідно до розділу 7 розробленого установчого документу Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «Богема», прийнятого загальними зборами учасників об’єднання відповідно до протоколу № 1 від 26.08.2008р. визначено загальні права юридичної особи (а.с. 68-81).

Так, одним з прав Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «Богема» є право брати на баланс майно об’єднання.

Крім того, у Статуті третьої особи по справі, зокрема у розділі 15 визначено, що об’єднання може прийняти на власний баланс весь житловий комплекс.

Матеріалами справи підтверджується факт передачі позивачем з балансу Товариства з обмеженою відповідальністю "Криниця" об’єкту завершеного будівництва - житлового комплексу на баланс Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «Богема» в порядку, встановленому законом, відповідно до акту приймання-передачі житлового комплексу з балансу на баланс від 15.09.2009р. (а.с. 18-19).

Таким чином, третя особа по справі є балансоутримувачем житлового комплексу по пров. Долинний, 15 «а» в смт. Коктебель, який відповідно до положень статуту забезпечує управління відповідним житловим комплексом.

Пунктом 1.5. Статуту зокрема передбачено, що Об’єднання є власником житлового комплексу, тобто єдиного комплексу нерухомого майна, що включає при будинкову територію і земельну ділянку у встановлених розмірах з розміщенням на неї багатоквартирного житлового будинку із квартирами і нежитловими приміщеннями, будинком, будівлями і малими архітектурними формами, що входять у цілісний ансамбль майнового комплексу.

Матеріалами справи, зокрема підтверджено факт володіння та користування Об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку «Богема» цілісним майновим комплексом - багатоквартирним будинком та перебування його на балансі вказаної юридичної особи.

Як свідчать матеріали справи та відповідно до пояснень третьої особи перешкодою при оформленні права землекористування Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «Богема» на земельну ділянку площею 0,2330 га по пров. Долинний, 15 «а» в смт. Коктебель є перебування зазначеної земельної ділянки в оренді позивача - Товариства з обмеженою відповідальністю "Криниця".

Судом встановлено, що позивач по справі 14.01.2009 року на підставі відсутності на орендованій земельній ділянці майна Товариства з обмеженою відповідальністю "Криниця" у результаті поквартирної реалізації багатоквартирного будинку звернувся з заявою (вих. № 1/3) до Коктебельської селищної Ради про дострокове розірвання договору оренди (а.с.44).

Позивачеві рішенням 47 сесії 5-го скликання Коктебельської селищної Ради № 2435 від 09.07.2009р. відмовлено у достроковому розірванні договору оренди, оскільки на момент звернення позивача з такого роду заявою правові підстави для задоволення заяви відсутні (а.с. 8). Так, на час звернення Товариства з обмеженою відповідальністю "Криниця" із заявою вих. № 1/3) багатоквартирний будинок продовжував перебувати на балансі позивача.

Після належним чином оформленої передачі об’єкту нерухомості на баланс Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «Богема» з метою реалізації свого права на експлуатацію житлового будинку та з метою оформлення права землекористування третя особа 22 вересня 2009 року звернулась до Коктебельської селищної Ради із заявою передати земельну ділянку у межах, орендованих Товариством з обмеженою відповідальністю "Криниця", як при будинкову територію(а.с. 21).

Із заявою аналогічного змісту 22 вересня 2009 року до Коктебельської селищної Ради звернувся і первинний балансоутримувач житлового будинку (а.с.20).

За результатами розгляду вказаних заяв 50 сесія 5 скликання Коктебельської селищної Ради 01 жовтня 2010 року винесла рішення № 2544 « Про надання дозволу на розробку проекту землеустрою з відводу земельної ділянки» (а.с. 7).

Відповідно до зазначеного рішення Об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Богема» надано дозвіл на розробку проекту землеустрою з відводу земельної ділянки площею 0,2330 га розміщеної за адресою: смт. Коктебель, перевулок Долинний, 15 «а» з подальшою передачею в оренду для житлової забудови та громадського призначення.

Таким чином, Коктебельська селищна Рада актом розпорядчого характеру передбачила факт передачі у майбутньому Об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Богема» земельної ділянки площею 0,2330 га розміщеної за адресою: смт. Коктебель, перевулок Долинний, 15 «а».

Між сторонами по справі існують орендні правовідносини, які відповідно до приписів статті 792 Цивільного кодексу України виникають на підставі передачі наймачеві земельної ділянки на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Щодо посилання відповідача по справі на те, що дозвіл на розроблення проекту землеустрою з відводу земельної ділянки не є підставою для дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки, суд зазначає наступне.

Відповідно до позиції відповідача, Коктебельська селищна Рада факт надання дозволу Об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Богема» на розроблення проекту землеустрою з відводу земельної ділянки не оспорює.

Щодо можливості породження зазначеним юридичним фактом підстав для дострокового розірвання оренди між сторонами по справі, суд може встановити тільки на підставі аналізу норм матеріального права, враховуючи зокрема те, що рішенням Коктебельської селищної Ради не тільки надано дозвіл на розроблення проекту землеустрою з відводу земельної ділянки, а й наголошено на подальшій передачі цієї земельної ділянки в оренду Об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Богема».

Згідно з частиною 4 статті 188 Господарського Кодексу у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Відповідно до частини 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Таким чином, зазначеною нормою диспозитивного характеру, законодавець передбачив наявність додаткових підстав для дострокового розірвання договору за ініціативою орендаря на підставі норм законодавства, що регулюють такі відносини.

Так, відповідно до приписів статті 120 Земельного кодексу у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Аналогічна позиція висловлена законодавцем у Цивільному кодексі України.

Так, відповідно до приписів статті 377 Цивільному кодексі України до особи, яка набула право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Таким чином, судом встановлено, що вказаними нормами Земельного, Цивільного кодексів України, а також нормами Закону України «Про оренду землі» врегульовано правовідносини з переходу права власності чи права користування на земельну ділянку при переході права власності чи на житловий будинок, будівлю, споруду та правовідносини з припинення права оренди на земельну ділянку.

Право користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для забудови, на землях наданих на праві оренди на довгий строк за своїм правовим режимом співпадає з режимом користування чужою земельною ділянкою для забудови, у зв’язку з чим вбачається прийнятним застосування по аналогії статті 416 Цивільного кодексу України у частині відмови від права користування земельною ділянкою та судового механізму розірвання договору при добровільній відмові користувача землі.

Суд вважає необхідним зазначити, що на підставі припинення права власності позивача на об’єкт нерухомості – житловий будинок шляхом його поквартирного відчуження, а також на підставі припинення утримання на балансі позивача вказаного об’єкту шляхом передачі його на баланс іншій юридичній особі на підставі добровільної відмови користувача землі, з дотриманням норм чинного законодавства Товариство з обмеженою відповідальністю "Криниця" фактично вибуло з орендних правовідносин з відповідачем по справі, які виникли на підставі укладення між ними договору оренди земельної ділянки № 10 від 30.12.2004р.

Таким чином, на підставі викладеного суд доходить висновку, що позовні вимоги позивача є цілком обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Відповідно до вимог статті 49 Господарського процесуального кодексу України витрати по оплаті державного мита та судові витрати, пов'язані з інформаційно-технічним забезпеченням судового процесу підлягають віднесенню на відповідача.

У судовому засіданні були оголошені вступна та резолютивна частини рішення згідно зі статтею 85 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст рішення складений та підписаний у відповідності до вимог статті 84 Господарського процесуального кодексу України 01 березня 2010 р.

Керуючись статтями 33, 34, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1.          Позов задовольнити.

2.          Розірвати договір оренди земельної ділянки, розміщеної за адресою : смт. Коктебель, перевулок Долинний, 15 «а» № 10, укладений від 30.12.2004р. між Товариством з обмеженою відповідальністю "Криниця" та Коктебельською селищною Радою.

3.          Стягнути з Коктебельської селищної Ради, (98186, АР Крим, смт. Коктебель, м. Феодосія, пер. Висотний,1, ідентифікаційний код 04367418) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Криниця" (84635, м. Горлівка, вул. Гірничопромислова,66а, 8453, Донецька обл. м. Красний Лиман, с. Щурове, пров. Донецький, 2, ідентифікаційний код 31891946) 85,00 грн. державного мита, та 326,00 грн. витрат, пов’язаних з інформаційно-технічним забезпеченням судового процесу.

4.          Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Суддя Господарського суду

Автономної Республіки Крим                                        Колосова Г.Г.