Рішення № 10049571, 09.01.2007, Господарський суд Тернопільської області

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"09" січня 2007 р.Справа № 15/240-4095 Господарський суд Тернопільської області

у складі

Розглянув справу

за позовом Підприємства "Управління по господарському обслуговуванню", заснованого Тернопільською обласною радою профспілок, вул. Танцорова, 51, м. Тернопіль

до Тернопільського інституту соціальних та інформаційних технологій, вул. Танцорова, 51, м. Тернопіль

третя особа на стороні позивача, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Тернопільська обласну рада профспілок, вул. Танцорова, 51, м. Тернопіль

про розірвання договору надання нежитлових приміщень в довгострокове користування від 18.12.2003р. та стягнення заборгованості по орендній платі в сумі 55 087,97 грн.

за участю представників сторін:

позивача: Семусь Т.А. –довіреність № 501 від 04.10.2006р.; Макаренко Л.Г. –головний бухгалтер, паспорт № МС 910420 від 20.08.2002р.

відповідача: Мартинюк В.Д. - довіреність№ 32/10/06 від 26.10.2006р.; Сурматюк С.С. - довіреність№33/10/06 від 26.10.2006р.

третьої особи на стороні позивача, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Семусь Т.А. –довіреність № 32-1/10/06від 07.11.2006р.

Суть справи:

Підприємство "Управління по господарському обслуговуванню", засноване Тернопільською обласною радою профспілок, м. Тернопіль звернулося у господарський суд з позовом до Тернопільського інституту соціальних та інформаційних технологій, м. Тернопіль; третя особа на стороні позивача, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Тернопільська обласну рада профспілок, вул. Танцорова, 51, м. Тернопіль про розірвання договору надання нежитлових приміщень в довгострокове користування від 18.12.2003р. та стягнення заборгованості по орендній платі в сумі 55087,97 грн.

В розпочатому судовому засіданні представникам сторін роз’яснено їх процесуальні права та обов’язки згідно ст. ст. 20, 22, 81 1 ГПК України.

За відсутністю клопотання сторін технічна фіксація судового процесу не здійснювалася.

Представники позивача в судовому засіданні підтримали заявлені вимоги повністю, обґрунтовуючи тим, що відповідач в порушення п. 3.2.1 договору відмовився від підписання актів прийому-передачі приміщень; всупереч умов договору здійснив реконструкцію нежитлових приміщень без попередньо розробленої проектно-кошторисної документації та погодження із позивачем; в порушення п. 3.2.11 договору та ст. 771 ЦК України не застрахував взяте у користування майно; нерегулярно сплачував платежі за користування майном як по договору від 18.12.2003р., так і по договорах тимчасового користування приміщеннями обласної ради профспілок від 28.07.2003р., № 1 від 29.08.2003р., № 2 від 16.09.2003р., № 3 від 26.02.2004р., № 4 від 29.08.2003р., № 1-А від 02.08.2005р., № 1-Б від 02.08.2005р., № 69 від 28.04.2006р.; всупереч п. 6.7 договору жодного разу не погодився переглянути розмір оплати за передані в користування приміщення згідно надісланих позивачем кошторисів витрат на утримання приміщення.

Представники відповідача у судовому засіданні та запереченнях на позов від 19.11.2006р., 20.11.2006р., 04.01.2007р. вважають позовні вимоги безпідставними та необґрунтованими з наступних підстав:

- на виконання п. 2.3 договору надання нежитлових приміщень в довгострокове користування від 18.12.2003р. відповідачем було розроблено та погоджено з відповідними службами у встановленому порядку проведення реконструкції взятих в оренду приміщень; крім того, складений план-графік робіт по реконструкції актового залу, затверджений головою Тернопільської облпрофради п. Андрушковим Б.М. і ректором ТІСІТу п. Бакушевичем Я.М.; за ходом реконструкції постійно вів контроль голова облпрофради п. Андрушків Б.М., хід реконструкції вказаних приміщень неодноразово обговорювався на спільних нарадах при голові облпрофради, за участю керівництва ТІСІТ, проектанта і підрядчика, на яких протоколи вів особисто представник позивача - керуючий Управлінням по господарському обслуговуванні Тернопільської облпрофради п. Глушко О.М (протоколи нарад від 16.07.2004р; 10.08.2004р. та від 02.06.2005р.); проведення вищевказаних нарад і наявність відповідних протоколів, як стверджує відповідач, документально засвідчує погодження з позивачем проведення і зміст реконструкції орендованих приміщень по договору від 18.12.2003р.; крім того, до матеріалів справи долучає копію дозволу на виконання будівельних робіт № 1018, виданого Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Тернопільської обласної державної адміністрації на проведення ТІСІТ реконструкцію орендованих приміщень, копію рішення Тернопільської міської ради № 781 про дозвіл на проведення реконструкції, копію інвентаризаційної справи по проведенню робіт з реконструкції, копію комплексного державного експертного висновку з приводу проведення вказаної реконструкції, копію погодженого з облпрофрадою і в тому числі з управлінням по господарському обслуговуванню облпрофради план-графіка робіт по реконструкції;

- твердження позивача про знищення відповідачем отриманих в оренду приміщень (в яких до реконструкції не працювало опалення, потріскали радіатори і труби опалення, протікав дах. пообсипалася штукатурка із стелі і стін, не було сан гігієнічних вузлів, в кімнатах знаходились купи сміття, для вивезення якого було потрібно більше 15 вантажних автомобілів) відповідач заперечує, оскільки після проведених відповідних робіт по реконструкції вони приведені до належного стану, мають відповідний естетичний вигляд, придатні до експлуатації;

- розрахунок позовних вимог складено позивачем неправильно і він містить багато неточностей (позивач в односторонньому порядку завищував розмір орендної плати, виставляв з цього приводу відповідачу відповідні рахунки), оскільки укладаючи договір сторони не вказали конкретну дату завершення реконструкції орендованих приміщень і здачі їх в експлуатацію; вказана в пункті 6.2 договору дата - 1.01.2005 р. не може вважатися конкретною датою завершення відповідачем робіт по реконструкції, взятих в оренду приміщень, і введення їх в експлуатацію, а значить і після цієї дати відповідач повинен оплачувати оренду згідно п. 6.2. договору від 18.12.2003р. в сумі 7510 грн. щомісячно аж до завершення реконструкції; а з лютого 2006 року, у зв'язку з тим, що відповідач на вимогу позивача повернув йому малий актовий зал площею 92 кв. м., позивач повідомив відповідача листом № 51 від 19.04.2006р. про те, що орендна плата по п. 6.2. договору від 18.12.2003р. зменшується на 1665 грн., тобто з 01 лютого 2006 року відповідач повинен платити по п. 6.2 договору 5845 грн. (2765+3080) щомісячно, про що і свідчать виставлені ним рахунки; згідно умов договору після завершення реконструкції орендна плата за користування приміщеннями встановлюється у розмірі 15 грн. за кв. м., разом з тим, в договорі не вказано в які терміни повинна бути завершена відповідачем реконструкція взятих в оренду приміщень.

- твердження позивача про те, що відповідач не застрахував взяті в оренду приміщення, чим порушив пункт 3.2.11 договору, відповідач вважає безпідставними, посилаючись на те, що позивач не дав йому до цього часу письмову довідку про вартість орендованих приміщень, яка видається Тернопільським міським бюро технічної інформації лише на вимогу власника майна і не видається орендарю.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши доводи представників сторін, оцінивши представлені докази в їх сукупності, судом встановлено наступне.

У 2003 році між Підприємством "Управління по господарському обслуговуванню" та Тернопільським інститутом соціальних та інформаційних технологій укладено ряд договорів тимчасового користування приміщеннями обласної ради профспілок, зокрема:

- договір від 28.07.2003р. про передачу в користування приміщення в будинку обласної ради профспілок по вул. Танцорова. 51 м. Тернопіль корисною площею 419 кв. м. терміном з 01.08.2003р. по 31.12.2003р. (додаток до договору - протокол узгодження плати від 28.08.2003р.);

- договір від 29.08.2003р. про передачу в користування приміщення в будинку обласної ради профспілок по вул. Танцорова. 51 м. Тернопіль корисною площею 259,6 кв. м. терміном з 01.09.2003р. по 30.09.2004р. (додаток до договору - протокол узгодження плати від 01.03.2004р.);

- договір від 16.09.2003р. про передачу в користування приміщення в будинку обласної ради профспілок по вул. Танцорова. 51 м. Тернопіль корисною площею 8,1 кв. м. терміном з 15.09.2003р. по 30.09.2004р. (додаток до договору - протокол узгодження плати від 16.09.2003р.);

- договір від 26.02.2004р. про передачу в користування приміщення в будинку обласної ради профспілок по вул. Танцорова. 51 м. Тернопіль корисною площею 28,3 кв. м. терміном з 26.02.2004р. по 30.09.2004р. (додаток до договору - протокол узгодження плати від 26.02.2004р.);

- договір від 29.09.2003р. про передачу в користування приміщення в будинку обласної ради профспілок по вул. Танцорова. 51 м. Тернопіль корисною площею 326,5 кв. м. терміном з 01.09.2003р. по 30.09.2004р.;

- договір від 28.07.2003р. про передачу в користування приміщення в будинку обласної ради профспілок по вул. Танцорова. 51 м. Тернопіль корисною площею 419 кв. м. терміном з 01.08.2003р. по 31.12.2003р. (додаток до договору - протокол узгодження плати від 28.08.2003р.);

- договір № 1-А від 02.08.2005р. про передачу в користування приміщення в будинку обласної ради профспілок по вул. Танцорова. 51 м. Тернопіль, яке складається з трьох кімнат корисною площею 24,6 кв. м., розміщених на другому поверсі та іншого майна згідно акту приймання-передачі терміном з 02.08.2005р. по 31.12.2005р. (додаток до договору - протокол узгодження плати № 1А/1);

- договір № 1-Б від 02.08.2005р. про передачу в користування приміщення в будинку обласної ради профспілок по вул. Танцорова. 51 м. Тернопіль, яке складається з однієї кімнати площею 10,0 кв. м., розміщеної на першому поверсі та іншого майна згідно акту приймання-передачі терміном з 01.09.2005р. по 31.12.2005р. (додаток до договору - протокол узгодження плати № 1Б/1);

- договір № 69 від 28.04.2006р. про передачу в строкове платне користування приміщення в будинку обласної ради профспілок по вул. Танцорова. 51 м. Тернопіль, яке складається з чотирьох кімнат корисною площею 46,7 кв. м., розміщених на першому-другому поверсі та іншого майна згідно акту приймання-передачі терміном з 01.05.2006р. по 30.06.2006р. (додаток до договору - протокол узгодження плати № 69).

18 грудня 2003 року між Підприємством "Управління по господарському обслуговуванню" (позивач у справі; «Управління»по договору) та Тернопільським інститутом соціальних та інформаційних технологій (відповідач у справі; «Інститут»по договору) укладено договір надання нежитлових приміщень в довгострокове користування, згідно умов якого Управління передає, а Інститут приймає в довгострокове платне користування терміном на 10 років нежитлові приміщення та майно правого крила головного корпусу будинку профспілок, що знаходиться за адресою м. Тернопіль, вул. Танцорова, 51, а саме: приміщення першого поверху (до переходу в головний корпус), включаючи актовий зал, малий актовий зал загальною площею 616,1 кв. м. та приміщення другого поверху загальною площею 234,7 кв. м. (згідно додатку № 1 до договору); крім того, у договорі сторони перебачили, що передача приміщення з коридором між корпусами (перехід) може вирішуватись після реконструкції переданих приміщень; сумарна площа двох поверхів прибудови, що передається інституту в користування складає 850,8 кв. м. (п. 1.1 договору).

Згідно п. 4 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України, який набрав чинності з 01.01.2004р., Цивільний кодекс прийнятий 16.01.2003р., застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Щодо цивільних відносин, що виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов’язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.

Враховуючи, що правовідносини сторін за договором надання нежитлових приміщень в довгострокове користування від 18.12.2003р., виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, однак продовжують існувати після набрання ним чинності, до правовідносин між сторонами по даному спору слід застосовувати норми Цивільного кодексу України.

До виконання господарських договорів, згідно п. 1 ст. 193 Господарського кодексу України, застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом.

У відповідності до ст. 67 Господарського кодексу України відносини підприємств з іншими підприємствами, організаціями, громадянами в усіх сферах господарської діяльності здійснюються на основі договорів. Підприємства вільні у виборі предмета договору, визначенні зобов’язань, інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечить законодавству України.

У відповідності до ст. 759 Цивільного кодексу України, ст. 283 Господарського кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Пунктом 8.4 договору сторони визначили, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору протягом одного місяця до закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Пунктами 6.1 та 6.2 договору сторони погодили розмір орендної плати та порядок її сплати.

Так, згідно пункту 6.1 договору плата за користування приміщенням встановлюється Управлінням в розмірі 15 грн. за кв. м. корисної площі та проводиться інститутом до 10 числа поточного місяця.

Водночас, пунктом 6.2 договору сторони деталізували розмір плати та порядок розрахунків за користування приміщенням, визначивши, що до 01.01.2005р. Інститут щомісячно сплачує на розрахунковий рахунок Управління поточні платежі за приміщення, що постійно використовуються, в сумі 4430 грн. та додатково відшкодовує 3080 грн. за приміщення (СП «Вінісін»), передані згідно акту, а після проведеної реконструкції сума по сплаті за користування приміщеннями (корисна площа яких буде встановлена згідно п. 2.4 даного договору та встановлюється з розрахунку 15 грн. за 1 кв. м. корисної площі) дорівнює різниці між нарахованою оплатою та сумою щомісячних відшкодувань на реконструкцію (з розрахунку 5-ти річного терміну відшкодувань).

Окрім того, в обов’язки Управління, у відповідності до розділу 3 пункту 3.1.6 договору, входить своєчасно виписувати та надсилати рахунки для оплати за користування приміщенням, що в свою чергу дає підстави вважати, що розрахунки за оренду приміщення здійснюються орендарем по виставлених рахунках орендодавця (позивача у справі).

Отже, у відповідності до умов договору, орендна плата до 01.01.2005 року визначена сторонами фіксованою сумою - 7510 грн. (4430 грн. + 3080 грн.), з 01.01.2005р. вартість орендної плати розраховується, виходячи з 15 грн. за 1 кв.м. орендованої площі, після реконструкції приміщень –орендна плата встановлюється з розрахунку 15 грн. за 1 кв. м. корисної площі та дорівнює різниці між нарахованою оплатою та сумою щомісячних відшкодувань на реконструкцію (з розрахунку 5-ти річного терміну відшкодувань).

Як свідчать наявні в матеріалах справи документи (зокрема, детальний розрахунок позовних вимог, акт звірки взаєморозрахунків по договору від 18.12.2003р. станом на 01.10.2006р., представлений ТІСІТ, рахунки до оплати, платіжні доручення) відповідач з січня по серпень 2005 року оплачував орендну плату за користування приміщеннями в сумі 7510 грн. у відповідності з рахунками, що виставлялися позивачем.

Із вересня 2005 року позивач збільшив розмір орендної плати, згідно рахунків до оплати, за користування приміщенням на 20% (9052,14 грн.) виходячи із розміру орендної плати 7510 грн., обґрунтовуючи це підвищенням тарифів на водопостачання і водовідведення, теплопостачання, а також підвищення розміру мінімальної заробітної плати (згідно листа № 70 від 03.08.2005р.), що відповідач вважає неправомірним.

Беручи до уваги, що умовами п. 6.3 договору від 18.12.2003р. обов’язок оплати енергопостачання, теплопостачання і водопостачання приміщень покладено на Інститут, суд вважає неправомірним внесення позивачем змін до розміру орендної плати (шляхом її збільшення на 20%) на підставі підвищення цін на комунальні послуги, які фактично, у відповідності з умовами діючої угоди, відповідач повинен оплачувати самостійно.

Водночас, у судових засіданнях та запереченнях на позовні вимоги, відповідачем заперечується нарахування орендної плати позивачем, що здійснюється за період (травень-червень-липень 2006 року) із розрахунку 15 грн. за 1 кв.м. орендованої площі, оскільки на думку відповідача до закінчення реконструкції діє норма договору про фіксовану ціну орендної плати, що складає 7510 грн.

Дане твердження суд вважає неправильним і таким, що суперечить угоді, укладеній сторонами, у відповідності до п. 6.1 якої розмір орендної плати складає 15 грн. за 1 кв.м. орендованої площі і п. 6.2 договору, згідно якого орендна плата у розмірі 7510 грн. (4430 грн. + 3080 грн.) сплачується інститутом управлінню лише до 01.01.2005р., а відтак нарахування орендної плати, що відображено в рахунках до оплати виставлених позивачем за період травень-липень 2006р. із розрахунку 15 грн. за 1 кв.м. орендованої площі суд вважає правомірним.

Водночас, суд вважає неправомірним нарахування та виставлення до оплати, у відповідності з рахунками, орендну плату за серпень-вересень 2006р. із розрахунку 21 грн. за 1 кв.м. орендованої площі, оскільки у відповідності до норм цивільного законодавства, одностороння зміна умов договору не допускається, доказів про погодження розміру орендної плати шляхом її збільшення до 21 грн. за 1 кв.м. орендованої площі та внесення відповідних змін до договору позивачем суду не представлено, а відтак суд вважає, що обчислюючи розмір орендної плати за серпень-вересень 2006р. слід виходити із розміру орендної плати, встановленої договором (п. 6.1) –15 грн. за 1 кв.м. орендованої площі.

Виходячи з матеріалів справи, а також висновків суду, враховуючи розмір орендної плати, що самостійно визначений позивачем в рахунках за період з січня 2005р. по квітень 2006 р. (7510грн.) та з травня 2006р. по вересень 2006р. (11385 грн.), що виставлялися відповідачу до оплати, зважаючи на безпідставність зміни орендної плати шляхом її збільшення на 20 % на підставі підвищення цін на водопостачання та водовідведення та збільшення заробітної плати, судом встановлено, що відповідач, згідно виставлених позивачем рахунків за період січень 2005р. по квітень 2006р. повинен був оплатити орендну плату в розмірі 120160 грн.(7510 грн. х 16 місяців), за період з травня 2006 р. по вересень 2006р. –56 925 грн. (11385 грн. х 5 місяців).

Згідно розрахунку, поданого відповідачем, за період січень 2005р. –вересень 2006р. відповідачем сплачено орендну плату за орендовані, згідно договору від 18.12.2003 року приміщення, у розмірі 144390 грн., у зв’язку з чим на час розгляду справи заборгованість відповідача по орендній платі, згідно договору від 18.12.2003р., становить 32695 грн.

Враховуючи викладене, позовні вимоги позивача, щодо стягнення з відповідача 55087,97 грн. підлягають до часткового задоволення в сумі 32695 грн.

Щодо позовних вимог стосовно дострокового розірвання договору оренди від 18.12.2003р.

Згідно позовної заяви та пояснень наданих представником позивача в судових засіданнях, підставами для розірвання договору є наступне: здійснення відповідачем реконструкції приміщень без попереднього погодження проектно-кошторисної документації з позивачем, оренда приміщень без укладення договору страхування орендованого майна, чим порушив п. 3.2.11 договору, нерегулярна сплата орендних платежів.

Відповідно до п. 4 ч. 3 ст. 129 Конституції України та ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог чи заперечень.

Стаття 783 ЦК України визначає перелік підстав за наявності яких наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, зокрема: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов’язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Беручи до уваги викладене та зважаючи на те, що позивач не довів належними та допустимими доказами існування підстав, передбачених ст. 783 ЦК України, суд вважає позовні вимоги щодо розірвання договору надання нежитлових приміщень в довгострокове користування від 18.12.2003р. необґрунтованими та такими, що задоволенню не підлягають.

У судовому засіданні знайшло підтвердження, що відповідачем на час звернення позивача до суду не виконано взятих на себе зобов’язань в частині внесення у повному обсязі орендної плати за користування приміщенням згідно договору від 18.12.2003р. Однак, порушення відповідачем зазначеної умови договору згідно ст.. 783 ЦК України не є підставою для розірвання договору, як і не визначено такої підстави для дострокового розірвання договору і самою угодою від 18.12.2003р. Натомість нормами ЦК України (зокрема ст.. 782 ЦК України) невнесення плати за користування річчю за визначених обставин є підставою для відмови орендодавця від договору і витребування повернення речі.

Враховуючи викладене позовні вимоги в частині розірвання договору від 18.12.2003р. суд вважає неправомірними, безпідставними і такими, що задоволенню не підлягають.

Так, згідно ст. 782 ЦК України, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд, наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі.

Судові витрати, згідно ст. 49 ГПК України, покладаються на відповідача пропорційно до задоволених вимог.

На підставі наведеного, керуючись ст. ст. 759, 782, 783 Цивільного кодексу України, ст. ст. 67, 193, 283 Господарського кодексу України, ст. ст. 1, 2, 22, 43, 44 - 49, 69, 82 - 85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

В И Р І Ш И В:

1. Позов задоволити частково.

2. Стягнути з Тернопільського інституту соціальних та інформаційних технологій, вул. Танцорова, 51, м. Тернопіль (ідентифікаційних код 31743974) на користь "Управління по господарському обслуговуванню", заснованого Тернопільською обласною радою профспілок, вул. Танцорова, 51, м. Тернопіль (р/р 260063539 у відділенні № 4 АППБ «Аваль», МФО 338501, ідентифікаційний код 31594276) 19375,00 грн. боргу та 447,42 грн. в повернення судових витрат.

3. В решті позову відмовити.

4. Наказ видати стягувачу після набрання судовим рішенням законної сили.

5. Рішення господарського суду набирає законної сили в десятиденний строк з дня його прийняття (підписання рішення).

6. На рішення господарського суду, яке не набрало законної сили, сторони мають право подати апеляційну скаргу, а прокурор апеляційне подання протягом десяти днів з дня прийняття (підписання) рішення "16" лютого 2007 року через місцевий господарський суд.

Суддя